Главная --> Публикации --> Mirax group выиграла у главмосстроя аукцион на возведение целого микрорайона на рублевке Подмосковная земля: по 25 соток в руки Onduline sa будет строить в нижнем завод кровельных материалов Утомленные городом Совет федерации отменил контроль за расходами физических лиц

Строительство в Москве офисных комплексов, как и другой коммерческой недвижимости, в 2005 г. шло ударными темпами. По данным компании Knight Frank, всего в течение года было введено в эксплуатацию около 864 000 кв. м площадей. Наиболее крупные объекты офисный комплекс Полларс (60 000 кв. м), Крылатские Холмы (58 200 кв. м), Капитал Плаза (49 400 кв. м), Парк науки и технологий (49 000 кв. м). Сейчас доля свободных помещений в этих комплексах не превышает 3% в офисах класса А и 7% в офисах класса В.

В ближайшие два года в Москве появится более 1,5 млн кв. м новых офисных площадей, но арендовать или купить помещение организациям будет по-прежнему не просто. Девелоперы отмечают, что темпы строительства не поспевают за ростом спроса и большая часть качественных офисов продается еще на стадии возведения.

Но, несмотря на масштабное строительство, дефицит в этом сегменте коммерческой недвижимости в ближайшие несколько лет сохранится, признали все опрошенные Ведомостями девелоперы. Предложение готовых офисов с отделкой сильно ограничено. А многие качественные площади вообще строятся для личных нужд самих девелоперов и на рынок не выставляются, заметил директор по развитию департамента офисной недвижимости Paul's Yard Дмитрий Воробьев. Предложение увеличивается, но спрос на качественные офисные площади еще долго не будет удовлетворен, поделился представитель Knight Frank. Большая часть офисов сейчас расходится еще на стадии возведения.

В этом году, обещают аналитики, темпы строительства офисных площадей почти не изменятся. В 2006 г. будет построено 720 000 кв. м офисов, из которых к началу мая уже введено в эксплуатацию 120 000 кв. м, говорится в отчете Colliers International. А в следующем году, считают консультанты компании, может быть построено еще 85 000 кв. м. Гендиректор Prime City Properties Сергей Колегов прогнозирует в 2006 г. запуск 900 000 кв. м дополнительных офисных площадей, а представитель Knight Frank полагает, что общий объем строительства составит около 1 млн кв. м. Самые крупные из запланированных к вводу в эксплуатацию в ближайшие два года объекты Северная башня (135 000 кв. м) в Москва-Сити, Адмирал (127 000 кв. м), Финансовый центр (103 000 кв. м) на Поклонной горе, Новоспасский двор (100 000 кв. м).

Из-за нехватки качественных офисов в этом году продолжится рост арендных ставок. В 2006 г. мы прогнозируем рост стоимости аренды для офисов класса А на 8-10% средние ставки составят $700-900 за 1 кв. м в год, для офисов класса В на 6-8% до $500-700, подсчитал Ковалев. В ближайшие два года, по его мнению, ожидается стабилизация цен на рынке аренды, а лет через 5-8 возможно снижение ставок.

По данным Knight Frank, в I квартале 2006 г. доля свободных помещений в офисах класса А снизилась до 2,5% по сравнению с 3% в 2005 г. Свободных помещений становится меньше и в бизнес-центрах класса В, добавляет Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. Большинство объектов в данном сегменте представляют собой не новое строительство, а реконструированные здания, количество которых с каждым годом уменьшается.


Финская компания Technopolis, которая никак не может начать строительство технопарка в Стрельне, договорилась о разработке проекта для другого петербургского технопарка. В конечном счете финнам придется отказаться от одного из проектов, считают участники рынка.


Еще одной тенденцией на рынке офисной недвижимости стала децентрализация. Объекты, расположенные вдали от центра, становятся все более интересными для потенциальных арендаторов и покупателей, говорит Константин Ковалев. Наиболее ярким примером, подтверждающим эту тенденцию, является бизнес-парк Крылатские Холмы. В Colliers International отмечают, что в 2006-2007 гг. начнется реализация первых крупных офисных и многофункциональных проектов за пределами МКАД. Впрочем, Дмитрий Воробьев считает, что и на окраинах внутри МКАД следует ждать роста строительства стимулом станет вывод промышленных предприятий. Наиболее перспективными в этом плане выглядят Дербеневская набережная и район Дмитровского шоссе, говорит Воробьев.

Технопарк СПбГУТ не первый петербургский проект, в котором хочет участвовать Technopolis. В конце прошлого года компания подписала с петербургской администрацией меморандум о намерениях по строительству в промышленной зоне Нойдорф технопарка стоимостью 200 млн евро. Вскоре эта территория получила статус технико-внедренческой особой экономической зоны (ОЭЗ), резиденты которой по льготной ставке платят налог на прибыль (13,5%) и ЕСН (14%), а также освобождаются от налогов на имущество, землю и транспортного налога на пять лет. Однако Technopolis пока не удается получить статус резидента ОЭЗ, поскольку на него имеют право лишь инновационные и IT-компании, а профиль Technopolis девелопмент и управление недвижимостью. Хуусконен утверждает, что его компания не собирается отказываться от проекта в Нойдорфе и продолжает переговоры с администрацией Петербурга и Федеральным агентством по управлению ОЭЗ относительно получения статуса резидента. Переговоры идут, подтверждает руководитель теруправления агентства по Петербургу Юрий Михайлов. Финны знакомились еще с одним петербургским проектом технопарка его планирует построить ассоциация разработчиков программного обеспечения (ПО) Руссофт. Президент Руссофта Валентин Макаров говорит, что вел с финнами переговоры об участии в проекте, стоимость которого он оценивает примерно в $60 млн. Ранее это подтверждал и вице-президент Technopolis Карри Микконен.

В конце прошлой недели Technopolis подписала с Санкт-Петербургским университетом телекоммуникаций им. Бонч-Бруевича (СПбГУТ) и Фондом поддержки законодательных инициатив РФ протокол о намерениях относительно строительства технопарка на базе СПбГУТ. По словам президента Technopolis Пертти Хуусконена, его компания будет разрабатывать проект технопарка, а министр технологии и связи Леонид Рейман уточнил, что Technopolis станет управляющей компанией. Технопарк СПбГУТ, заложенный в апреле, планируется построить к 2012 г., он будет включать помещения площадью 430 000 кв. м. Его стоимость около $1 млрд, строительство будет финансироваться на 50% за счет федерального бюджета и на 50% за счет местного бюджета и частных инвестиций. Соглашений с частными компаниями пока не заключено. Замминистра информационных технологий и связи Дмитрий Милованцев заявил, что государство ведет переговоры о привлечении в этот проект средств Всемирного банка в размере $20 млн. Представитель российского подразделения Всемирного банка подтвердил, что его структура заинтересована в инвестировании в российские технопарки, однако отказался раскрыть подробности переговоров. Финны не собираются пока участвовать в финансировании. Об инвестициях пока говорить рано, заявил Хуусконен.

Возможно, финны остановятся на проекте СПбГУТ, поскольку льготы для резидентов ОЭЗ не так значительны, полагают эксперты. В конечном счете для IT-компаний льготы, по словам Усковой, не так важны, как хорошо развитая инфраструктура. Такого же мнения придерживается и президент группы компаний IBS Анатолий Карачинский. По его словам, для разработчиков ПО льготы, предоставляемые в российских ОЭЗ, недостаточны для конкуренции с китайскими и индийскими производителями, которые практически полностью освобождены от налогов.

Петербург большой город. И здесь хватит места для нескольких технопарков, заявляет Хуусконен. Однако чиновник из Мининформсвязи говорит, что Technopolis может отказаться от проекта в Нойдорфе и переключиться на технопарк СПбГУТ. Сразу два крупных проекта финнам не потянуть, считает Ольга Ускова, президент компании Cognitive Technologies, которая создает технопарк в подмосковной Черноголовке. Пока оба проекта не разработаны, и их финансирование не определено в полной мере. Со стороны Technopolis нелогично заявлять об участии в строительстве сразу двух крупных технопарков, ведь потом от одного из них придется отказаться, отмечает она.



Technopolis специализируется на строительстве технопарков и управлении ими. Компании принадлежит четыре IT-парка в Финляндии. Оборот Technopolis за I квартал 2005 г. 31,7 млн евро, EBITDA 17,5 млн евро, а чистая прибыль 12,7 млн евро.

Отель будет расположен по адресу Красная площадь, дом 5 в историческом здании Средних торговых рядов, построенном в 1894 году по проекту архитектора Клейна. Комплекс состоит из 5 зданий. В основном - периметральном, площадью 32 тыс. кв. м, - будет расположена пятизвездочная гостиница de luxe с аукционным домом и бутиками, а четыре остальных здания - площадью 25 тыс. кв. м - будут отданы под жилые апартаменты.

Через два года гости столицы смогут поселиться у самых ворот Кремля. Осенью этого года начнется возведение комплекса Кремлевский, имеющего долгую предысторию.

Однако, по мнению экспертов, причиной отказа инвесторов могли стать ограничения в правах собственности: комплекс Кремлевский являлся памятником федерального значения и должен был остаться в собственности государства.

Проект Кремлевский появился в 2000 году, однако, несмотря на уникальное местоположение, не мог найти инвесторов. Хотя интерес проявляли многие крупные западные компании - испанские Segura Consullting Associatiated (SCA), Ferrovial, Caixa Bank, французская Bouygues Batimant, - все они отказались от участия в проекте. По мнению управделами президента Владимира Кожина, инвесторов смущали условия договора, по которым необходимо было выплатить Минобороны (бывшему владельцу комплекса) компенсацию в 60 млн. долларов на приобретение 2,5 тыс. квартир для военнослужащих.

По словам председателя совета директоров ОПК Александра Гнусарева, кроме 60 млн. обременения, которые были выплачены Минобороны в прошлом году, компания планирует вложить в проект порядка 150 млн. долларов. Эти затраты планируется вернуть в течение 10 лет, однако Гнусарев не исключает, что в ходе реконструкции сумма может вырасти. Директор проекта Кремлевский от ОПК Евгений Морозов рассказал Газете, что конкурсы по выбору генподрядчика строительства и оператора отеля пройдут в конце лета. Строительство планируется закончить к сентябрю 2008 года.

Наконец, в 2004 году инвестор был найден: им стала Объединенная промышленная корпорация (ОПК), которая в этом же году отделилась от Международного промышленного банка. Умерили аппетит и власти: в 2005 году указом премьера 4 внутренних здания были лишены статуса памятников. По условиям нынешнего инвестконтракта периметральное сооружение будет передано инвестору в аренду на 29 лет, а внутренние здания - отданы в собственность.

Гостиничное строительство вблизи Кремля набирает силу: через месяц на месте бывшего Интуриста откроется отель 5 звезд de luxe Ritz Carlton Москва, появится к 2008 году новый отель и на месте бывшей Москвы. Вчера мэр Москвы Юрий Лужков заявил, что в столице каждые 1,5-2 месяца будет вводиться в строй новый отель. Правда, это в основном дорогие гостиницы, - посетовал градоначальник. А Москве нужны дешевые туристические. Но инвесторов на них нет.
Сейчас часто пишут, что цены аренды по Рублевскому направлению становятся запредельными: 15-25 тысяч евро в месяц - далеко не предел. Ирина Бобко (компания Вавилон) говорит, что, безусловно, подобные цены существуют и даже устойчиво растут, но к элементарному здравому смыслу они порой отношения не имеют никакого.

Стандартный номер в такой гостинице будет стоить от 1000 долларов, а сколько будут стоить президентские, трудно представить, - предполагает финдиректор компании Бенефит инжиниринг Анна Осина. - Не исключаю, что оператор объявит сверхвысокую цифру - просто для статуса самого дорогого номера в мире. Но директор по развитию компании ITF Development Алексей Самсонов уверен, что стоимость номеров не будет резко отличаться от рыночных и составит в среднем 400-500 долларов.

На вопрос, а сколько же состоятельные арендаторы сегодня готовы платить за престиж, И. Бобко заметила, что престиж во всем мире стоит дорого. И платят за него немало, будь то на Лазурном Берегу, в старом английском замке или в Жуковке. Но, по общему мнению, русские и здесь на сегодня впереди планеты всей. Так что русский человек, имеющий большие средства и склонность к престижу, - клиент весьма выгодный как за границей, так и у нас.

Тем не менее, она подчеркнула, что при всей популярности Рублевки общее состояние рынка определяет отнюдь не эта трасса и не два-три всем известных элитных поселка. Здесь люди платят прежде всего за престиж и за то, чтобы иметь возможность находиться в близкой им по статусу среде. Более того, для некоторых это даже не вопрос статуса, а существенная часть бизнеса.

Появляются ли новые коттеджные поселки, задуманные именно под сдачу в аренду, с развитой рекреационной инфраструктурой? И.Бобко сказала, что, безусловно, да, и, по ее оценке, количество таких (европейских) объектов ежегодно увеличивается на 10 процетов. Но на вопрос, а какой же процент рынка аренды составляет такая недвижимость на сегодняшний день, ответ был: Около двух процентов, может быть, три, но никак не больше.

Но если клиенту престиж не нужен (или у него нет таких денег), то он сразу попадает в совершенно иную ценовую категорию. Здесь весьма привлекательно северо-восточное направление: Истра, Пирогово, поселок Лада, иные объекты. Экология там ничуть не хуже, чем на Рублевке. Кроме того, там есть так называемая большая вода. Здесь аренда вам будет стоить от 1 до 5 тысяч долларов в месяц в зависимости от категории объекта и от сезона. Найти там за пару тысяч в месяц (даже в сезон) уютный коттеджик со всеми коммуникациями, стоящий недалеко от водохранилища, практически всегда возможно.



Главная --> Публикации