Главная --> Публикации --> Панельные застройщики взялись за элитную недвижимость Владимир ресин: я цены не назначаю. мое дело строить Capital partners сядет у домодедово Недвижимость за рубежом. в поисках экзотики... Вексельберг и мамут занялись логистикой

Каждый четвертый российский банк активно развивает ипотечные программы. По данным Ирины РАДЧЕНКО, вице-президента Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН) и вице-президента Международного ипотечного клуба (МИК), всего таких банков - 250, а общее количество ипотечных программ превышает 40 В Москве 70 банков декларируют ипотеку. В среднем это 3-4 программы на банк, т.е. количество разнообразных программ только в столице приближается к 30 Разобраться в этом обилии ипотечных продуктов не под силу обычному клиенту: как правило, он вынужден обращаться к услугам профессионалов - ипотечных брокеров.

Три ступени, которые надо пройти ипотечному брокеру

Но реклама услуг ипотечных брокеров зачастую опережает качество их работы. Известны случаи, когда брокеры учили клиента обманывать банки, добиваясь получения положительного решения кредитного комитета.

На международной конференции Кредит-Россия-2006 была представлена Национальная лига сертифицированных ипотечных брокеров. О необходимости создания такой структуры рассказал ее руководитель председатель Комитета по ипотеке московской ассоциации - гильдии риэлторов (МАГР) Владимир Лопатин: Ипотечные брокеры - новая профессия для нашего рынка недвижимости. Посредники между ипотечными банками и заемщиками до последнего времени работали в штатах риэлторских компаний, и только в прошлом году в России появились независимые специализированные брокерские фирмы.

Первые удачные шаги делает новый проект - Национальная лига сертифицированных ипотечных брокеров, которую и возглавляет В. Лопатин. В работе проекта принимают участие МАГР, РГР, Санкт-Петербургская ассоциация риэлторов и др.

Подобная деятельность способна дискредитировать саму идею ипотечного брокериджа, вот почему возникла необходимость каким-то образом упорядочить работу брокеров, придать ей цивилизованные рамки.

Обучение ипотечному брокериджу состоит из трех ступеней. Первая - общеобразовательная; она знакомит будущих брокеров со спецификой работы. Уже после первой стадии обучения предполагается подключение ипотечных брокеров к информационной системе Ипотечный навигатор. Это собственная разработка, которая содержит базу данных по всем основным ипотечным продуктам, в интерфейсе - анкета заемщика, заполнив которую брокер автоматически подыщет подходящий вариант.

Национальная лига - некоммерческая организация, системно поддерживающая ипотечных брокеров под брендом Просто ипотека. По замыслу создателей, эта система включает четыре блока: брокер-обучение, брокер-информирование, брокер-технологии, брокер-администрирование.

После третьей ступени обучения ипотечный брокер будет иметь доступ к специальным ипотечным продуктам того или иного банка и получать там различные преференции, которые даются только самым квалифицированным брокерам. Уже сейчас целый ряд брокерских компаний может получать в банках для своих клиентов кредиты на льготных условиях; тем самым банки поощряют деятельность ипотечных брокеров и создание цивилизованных систем продаж своих продуктов. В экспертный совет национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров входят представители 15 ведущих ипотечных банков. По их мнению, сертификаты ипотечным брокерам должны выдаваться от имени ипотечных банков. Полная стоимость обучения на сегодня составляет около 2 тыс. долларов. В ближайшие дни сертификаты первого уровня получат первые выпускники. К осени первые две ступени обучения ипотечных брокеров планируется перенести в регионы.
С 1 июля 2006 года будет отменено лицензирование оценочной деятельности. В этой связи в Финансовой академии при Правительстве РФ прошла конференция Новое в законодательстве об оценочной деятельности. Проблемы оценки кадастровой стоимости.

Вторая ступень навигации, и соответственно, сертификации - более серьезная. После нее брокер сумеет работать с любым ипотечным продуктом и с любым заемщиком. В плане информационного обеспечения ему предлагается уже не пользовательская, а профессиональная версия ипотечного навигатора с большим количеством полезных приложений, типовыми договорами всех банков, причем речь идет не о Московской, а о общефедеральной системе. Кроме информационной поддержки, предполагается и технологическая - в виде утвержденных стандартов и программных продуктов.

Постепенно такая форма государственного регулирования, как лицензирование деятельности компаний, отмирает. Кто, если не государство, будет регулировать работу организаций, ее соответствие действующим стандартам? Выход из создавшегося положения найден: в данном вопросе Россия решила пойти по пути цивилизованного мира, передав функции госрегулирования так называемым саморегулирующим организациям. Теперь они будут определять отношения между участниками рынка. По словам Виктора Плескачевского, председателя Комитета Государственной думы РФ по собственности, для решения вопросов саморегулирования мы изучили весь мировой опыт и взяли все самое лучшее.

Все имеет свою цену

Профессиональная оценка нужна при любой операции или сделке с собственностью. Работа специалиста по оценке заключается в получении обоснованной рыночной стоимости имущества, в определении его полезности с учетом сложившейся на текущий момент экономической ситуации.

Норма саморегулирования будет действовать и в области оценки. Членство в саморегулирующей организации станет таким же обязательным условием работы на этом рынке, каким до сих пор являлось наличие лицензии. Пользу от данной меры должны ощутить и простые граждане: сторонники реформы полагают, что услуги оценщиков станут дешевле, а качество выше.

Многие из наших соотечественников хотя и слышали о таких специалистах, но к их услугам не прибегали. Однако потребность в оценщиках все возрастает, и, как отмечалось на конференции, рынок оценочной деятельности должен соответствовать международным стандартам и быть законодательно урегулирован.

Данная деятельность существует в нашей стране чуть более 12 лет. По сравнению с Европой срок весьма небольшой.

И тебя посчитаем

Уже приняты в первом чтении поправки в Федеральной закон Об оценочной деятельности в Российской Федерации. Документ установит с 1 июля сего года новые правила работы российских оценщиков, а также меру их ответственности за причиненный заказчику ущерб. И хотя идут дискуссии о норме добровольности или обязательности членства оценщика в саморегулирующей организации, Конституционный суд РФ признал обязательность членства конституционным требованием.

По действующему законодательству заниматься кадастровой оценкой имеют право только юридические лица. Эти компании должны насчитывать в своем штате не менее трех специалистов‑оценщиков.

Важную роль деятельность оценщиков играет и в земельном вопросе. С 1 января этого года в России введен новый земельный налог. Новшество заключается в том, что исчисляется он на основании кадастровой стоимости земельных участков, которую в свою очередь определяют с помощью кадастровых характеристик, позволяющих однозначно выделить любой участок среди других подобных и осуществить его качественную и экономическую оценку. Такой метод дает возможность наиболее дифференцированно подойти к оценке стоимости земли, учитывая состояние почвы, климатические условия, интенсивность использования и многое другое.

Два года назад Единый государственный реестр (ЕГР) земель содержал данные только о 13 млн земельных участков страны, в начале же текущего года в органы Федеральной налоговой службы были переданы необходимые сведения более чем о 38 млн. В настоящее время кадастровая оценка земель на территории РФ полностью завершена. Имеющаяся в реестре информация содержит данные о местоположении, площади, категории земель, сведения о вещных правах и обременениях на каждый участок, его кадастровый номер. Кроме того, в ЕГР указаны качественные характеристики, в том числе показатели состояния плодородия, и экономические данные, в частности кадастровая стоимость, необходимая для исчисления земельного налога. Также перечислены объекты недвижимого имущества, прочно связанные с земельными участками.

Разумеется, кадастровая стоимость земли и стоимость, определенная на основании нормативно-установленной ставки, величины разные. По словам руководителя Федерального агентства кадастра объектов недвижимости Михаила Мишустина, во многих регионах цена земли на основании кадастровой оценки выросла, а в областях с низким уровнем хозяйственного освоения земель, наоборот, снизилась. Если говорить об общих цифрах, то, по мнению М. Мишустина, 82 % кадастровой стоимости земель в России приходится на земли поселений, которые занимают 1,9 % территории России.

Новый земельный налог участники конференции считают первым шагом в реформировании системы имущественного налогообложения, перевода этой системы на экономически обоснованную стоимостную базу. Следующим актом станет введение налога на недвижимость. В основу его расчета ляжет реальная стоимость этого имущества.

Первый шаг сделан

Работа в данной сфере пройдет в несколько этапов. Регулировать деятельность будет Закон О государственном кадастровом учете и государственной кадастровой оценке недвижимости, проект которого уже подготовлен Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости. Новый документ планируют апробировать в ближайшие два года в четырех субъектах Российской Федерации, среди которых Самарская и Тверская области, наиболее активно и эффективно действующие административные единицы.

Введение этого налога, по словам М. Мишустина, задача непростая. Ее реализация не ограничивается определением стоимости недвижимости. Прежде всего необходимо сформировать единый объект недвижимости, описать его семантически и графически и только после этого можно оценивать. Кроме того, любой налог может начисляться и взиматься только при наличии эффективной системы его администрирования.

3 мая президент Владимир Путин исключил ФГУП Аэропорт Сочи из списка стратегических предприятий. Примерно за полгода предприятие будет акционировано, рассказал Ведомостям руководитель департамента Минэкономразвития Игорь Гречухин. Все необходимые документы для этого уже готовы, в частности проведена инвентаризация имущества аэропорта. Затем аэропорт будет продан стратегическим инвесторам, говорит Гречухин. Торги могут состояться в конце этого начале следующего года. По его словам, Минэкономразвития предлагает сразу продать до 100% акций предприятия. Аэропорт нужно достраивать, и чем скорее, тем лучше, поясняет Гречухин. Глава Росавиации Александр Юрчик добавляет, что его ведомство готово согласиться на передачу аэропорта частному инвестору. Он не исключает, что помимо продажи будут рассмотрены и два других варианта передача в концессию с последующим возвратом государству или передача в управление. Впрочем, он указывает, что окончательное слово в любом случае за Минэкономразвития.
Государство не первый год пытается приватизировать ФГУП Аэропорт Сочи. Сейчас этому предприятию принадлежит небольшой аэровокзал, построенный в 1950-х гг. Рядом с этим терминалом еще в 1987 г. югославская SCT-International начала строить новый. К 1992 г. стройка была практически завершена. SCT-International потратила на это $110 млн. Но в связи с распадом СССР и Югославии финансирование стройки прекратилось. Долгострой так и остался стоять рядом со старым терминалом. А договор с SCT-International в 2003 г. был расторгнут.

В России может стать одним частным аэропортом больше. В нынешнем году правительство готовится выставить на продажу аэропорт Сочи. Его покупка может стать очень прибыльной инвестицией, отмечают эксперты. Ведь Россия претендует на право проведения в Сочи зимней Олимпиады-2014 и готова потратить на подготовку к ее проведению около $12 млрд.

Два года назад, когда аэропорт Сочи пытались приватизировать в первый раз, его достройкой и развитием уже интересовались частные совладельцы Внуково Авиационная нефтяная компания (АНК), Аэрофлот и Базовый элемент. Базэл сохранил интерес к покупке аэропорта, говорит близкий к компании источник. Член совета директоров АНК, первый замгендиректора Внуково Виталий Ванцев подтверждает интерес к аэропорту Сочи. Причем более предпочтительный для АНК вариант управление или концессия. А источник, близкий к Базэлу, в числе возможных интересантов называет Интеррос. Представитель Интерроса сказал, что ему об этом ничего не известно. Некоторое время назад присматривалась к сочинскому аэропорту и Ренова (управляет аэропортом Кольцово в Екатеринбурге). Но решила отказаться от борьбы, в том числе из-за проблем с SCT-International, говорит топ-менеджер компании.

Недостроенное здание терминала сейчас принадлежит специальному госучреждению и при акционировании Аэропорта Сочи отойдет ему, говорит Гречухин. Правда, развод с югославскими строителями юридически так и не завершен, уточняет Юрчик. У российского правительства и SCT-International остались взаимные претензии, говорит он. Что это за претензии, он не уточняет, но уверяет, что решаются они не в суде. И на приватизации аэропорта никак не должны отразиться. В SCT-International от комментариев отказались.

Покупка курортного аэропорта могла бы быть выгодной инвестицией. Россия борется за возможность проведения в Сочи зимней Олимпиады в 2014 г. Государственные и частные инвестиции в подготовку города к Олимпийским играм могут достичь $12 млрд. В частности, в федеральном бюджете на нынешней год уже зарезервировано почти 3 млрд руб. на ремонт взлетно-посадочной полосы аэропорта Сочи. Источник, близкий к Базэлу, оценивает достройку нового терминала в $37,5 млн. По его словам, ввести его в строй можно за семь-восемь месяцев.

Представитель Ист Лайн (управляет крупнейшим в России аэропортом Домодедово) утверждает, что его компанию возможные торги не интересуют. Получить комментарии в Аэрофлоте не удалось.

Аэропорт Сочи входит в десятку крупнейших российских аэропортов. В 2005 г. обслужил 1,2 млн пассажиров.

Ванцев полагает, что стоимость достройки аэропорта (не включая ВПП) составит $100 млн. Но он уверен, что эти деньги окупятся. Сочи перспективный проект, и его пассажиропоток в ближайшие два-три года вполне может вырасти до 2,5-3 млн пассажиров в год, рассуждает Ванцев.

О том, что Адамант до 2009 г. откроет не менее девяти торговых центров и двух гостиниц, увеличив площадь принадлежащей ему коммерческой недвижимости до 1 млн кв. м, Ведомостям рассказал президент компании Адамант Игорь Лейтис. Среди крупнейших объектов, запланированных к открытию уже в 2006 г., торговый комплекс Невский атриум (9000 кв. м на Невском проспекте, 71), торгово-офисный центр Тауэр (около 8000 кв. м на Балканской площади), вторая очередь ТРК Невский (37 000 кв. м на проспекте Большевиков) и торговый комплекс Новое Девяткино (14 000 кв. м на Токсовском шоссе). К принадлежащей Адаманту гостинице Москва на площади Александра Невского (более 800 номеров) должны добавиться еще два гостиничных комплекса на Пулковском шоссе (на 350 номеров) и на улице Чайковского (около 100 номеров).


Санкт-Петербург Холдинг Адамант объявил о планах построить в Петербурге до 2009 г. по крайней мере девять торговых центров и две гостиницы, увеличив площадь принадлежащей ему коммерческой недвижимости приблизительно до 1 млн кв. м. Питерские девелоперы признают, что Адамант станет крупнейшим из них, если реализует планы. Вот только 460 000 кв. м, которыми Адамант владеет сейчас, холдинг строил почти 10 лет.

Сомнения вызывают не столько финансовые возможности Адаманта, сколько амбициозные планы построить около 500 000 кв. м за такой короткий срок, говорит один из петербургских девелоперов. Предыдущие почти 500 000 кв. м, по его подсчетам, Адамант строил примерно десять лет.

Генеральный менеджер консалтинговой компании Knight Frank Санкт-Петербург Олег Барков оценивает стоимость 11 новых объектов Адаманта в $700-800 млн. А гендиректор компании РМС-Оценка Петр Козин считает, что они стоят не менее $600 млн. По словам Лейтиса, только в 2006-2008 гг. на завершение начатых проектов и строительство новых Адамант потратит не менее $253 млн.

Половину стоимости инвестиционной программы в 2006-2008 гг. составят собственные средства холдинга, говорит Лейтис. Прибыль компании в 2005 г. достигла приблизительно 2,192 млрд руб. (или примерно $78 млн) эти средства пойдут на развитие Адаманта. Вторая половина финансирования сформируется за счет кредитов и средств, привлеченных на фондовом рынке. Например, до конца мая Адамант планирует разместить на ММВБ второй облигационный заем на 2 млрд руб. Сейчас в обращении находятся облигации Адаманта первой серии на 500 млн руб., размещенные в июне 2005 г. Денис Гаевский, директор управления рынками и долговым капиталом МДМ-банка, уверен, что средневзвешенная доходность к годовой оферте по выпуску облигаций Адамант-Финанс второй серии составит 12%. Строительный бизнес довольно рискованный, поэтому и ставка по облигациям не может быть низкой, говорит Гаевский.

Директор департамента торговой недвижимости Colliers International Максим Гасиев говорит, что уже сейчас Адамант является одним из крупнейших девелоперов Петербурга. По данным компании Бекар-консалтинг, объем торговой недвижимости в Петербурге на конец I квартала 2006 г. составил 1,14 млн кв. м, а к концу года ожидается его увеличение до 1,6 млн кв. м. При условии что холдингу удастся реализовать заявленные планы, он окажется в числе крупнейших владельцев коммерческой недвижимости на российском рынке в целом, уточнил Гасиев.

Холдинг Адамант, основанный в 1992 г., владеет и управляет в Петербурге 14 торговыми центрами общей площадью около 460 000 кв. м, а также розничными сетями Домовой, Грейт, Адамант и др. По итогам 2005 г. оборот холдинга составил около $270 млн, чистая прибыль около $78 млн. Учредителями управляющей компании холдинга ЗАО Адамант являются Игорь Лейтис, Михаил Баженов и Евгений Гуревич.

В рамках заявленных планов более чем на $250 млн облигационный заем на 2 млрд руб. выглядит как разминка, отметил Козин из РМС-Оценки. С ним согласился и сотрудник инвестиционного отдела Адаманта, который уточнил, что холдинг рассматривает возможность выхода на западные финансовые рынки. Сейчас мы ведем переговоры о привлечении синдицированного кредита, в частности, с ABN Amro и Raiffeisenbank Austria, а также думаем о CLN, говорит менеджер.



Главная --> Публикации