Главная --> Публикации --> Интеллект в квадрате, умных домов становится больше Федеральные торговые сети расширили свое присутствие в ростове Что ждут москвичи от современного коттеджного поселка в подмосковье? Покупка недвижимости в турции Панельные застройщики взялись за элитную недвижимость

В Москве насчитывается примерно 2,7 млн кв. м офисных помещений европейского уровня. Из них 750 тыс. кв. м относят к классу А. Цена аренды колеблется в диапазоне 550-600 долл. за кв. м в год. Однако уже есть случаи, когда в престижных бизнес-районах помещения сдают за 700 долл. По мнению сотрудников Агентства недвижимости Crown Galaxy, цены на помещения класса А до конца года повысятся еще на 1-2%. Возможно, их рост приостановится только в 2004 году, когда "на рынок выйдет большое количество новых объектов".

Благоприятная экономическая ситуация в стране определяется не только увеличением реальных доходов населения, но и тем, как позиционирует себя отечественный бизнес. В последние годы, отмечают наблюдатели, в рядах сообщества крепнут настроения, отражающие уверенность в завтрашнем дне. Это подтверждается растущим спросом на большие, от 500 до 2000 кв. м, соответствующие международным стандартам офисные площади. При этом арендаторы проявляют все больше интереса к долгосрочной аренде - на 10 лет и более.

В целом, по расчетам CushmanWakeield HealeyBake, средняя цена полезной площади московского офиса, 729 евро за кв. м, вплотную приближается к ценам в Нью-Йорке - 770 евро за кв. м. Дороже конторы только в Лондоне, Токио и Париже.

Офисы класса В, имеющие, как правило, метраж 100-300 кв. м, дешевле. Цена их аренды составляет 400-450 долл. за кв. м в год. Как предполагают эксперты компании, дальнейшего роста цен на эти помещения не будет, поскольку они "и так высоки, а бюджет у многих компаний не дотягивает до их уровня. Как только помещения начнут простаивать, арендодатели офисов класса В призадумаются о более цивилизованных предложениях и о том, как привлечь арендатора".

Теперь предпринимателям невыгодно покупать офис в центре столицы. Так что через несколько лет, а может, и раньше, Москва превратится в город крупных компаний. Малые предприятия, чтобы не разориться на аренде и налогах, переедут на окраину. Впрочем, в этом нет ничего нового и ужасного. Как говорят знающие люди, такая ситуация вполне соответствует мировым тенденциям в мегаполисах, подобных Москве.

Возможно, в этом году в столице начнется масштабное переселение компаний. Во всяком случае, дебаты представителей столичного предпринимательства и чиновников идут в полную силу. А все потому, что правительство Москвы, пытаясь увеличить бюджетные поступления от налога с имущества, ввело рыночную оценку нежилых помещений в городе. В результате с нового года цена аренды увеличилась в пять-десять раз, поскольку ставка муниципальной аренды выросла в полтора раза.

Дополнительным фактором роста может стать сокращение масштабов строительства офисных помещений в центральной части города. Говорят, это связано с политикой московского правительства, желающего ограничить крупное офисное строительство из опасений, что оно отобьет арендаторов у строящегося комплекса "Москва-Сити".
Что может быть романтичнее, чем дом у самой кромки озера? Или у берега быстрой, своевольной реки Неудивительно, что сооружения вблизи водоемов пользуются большой популярностью и обходятся на 30-50 % дороже расположенных вдали от воды домов. Впрочем, эта дороговизна обуславливается не только красивым пейзажем и возможностью разнообразить досуг. Прибрежное строительство требует существенно больших затрат времени, сил и финансов.

На рынке офисной недвижимости, по мнению риэлтеров, пока нет никаких признаков, указывающих на возможность окончания подъема цен. О насыщенности рынка коммерческой недвижимости говорить рано. "Несмотря на то, что в Москве строится много бизнес-центров разных категорий, спрос большой, и такая ситуация сохраняется на протяжении многих лет", - отмечает Роман Плюхин, начальник отдела коммерческой недвижимости МИАН. Следовательно, аренда офисов будет дорожать.

Как отмечают риелторы, один из главных факторов при выборе участка для большинства покупателей живописные окрестности. Тогда как понятие удачное место подразумевает не только местность, приятную во всех отношениях, но и отсутствие препятствующих строительству особенностей.

Что происходит под землей

Поэтому первый шаг, который должен сделать потенциальный владелец земли, заказать геодезическую съемку местности. Не стоит ограничиваться исследованием приглянувшегося участка. Рядом с ним могут быть плавуны или бурные грунтовые потоки, вторжение которых на вашу территорию, скорее всего, лишь вопрос времени. Возможно, на выбранной вами земле обнаружат плавуны. В таком случае, конечно, откажитесь от ее приобретения.

Прежде чем купить дом у воды, загляните под землю. Из-за пучинистого грунта или проходящих близко к поверхности грунтовых вод строительство может оказаться весьма проблематичным. И то и другое характерно для прибрежных зон.

В принципе, если речь идет о строительстве особняка, а не многоэтажного здания, архитектурных ограничений практически нет. Правда, от цокольного этажа, подвалов и погребов, скорее всего, придется отказаться.

Даже если участок оказался идеальным, не думайте, что съемка проведена зря. Зная подземные особенности участка, специалисты могут дать рекомендации по его обустройству. Например, где именно лучше строить дом или копать колодец.

Стоимость фундамента соответствующей прочности служит еще одним фактором, определяющим судьбу участка. Специалисты-строители отмечают, что затраты на фундамент должны составлять максимум двадцать процентов общей стоимости дома. Если в выбранном вами месте этот показатель больше, строительство считают нецелесообразным.

Какими бы ни были геодезические особенности участка, прибрежный грунт не назовешь надежным. Поэтому фундамент дома в прибрежной зоне должен быть особенно прочным. При строительстве на участке со сложным грунтом может понадобиться подвод монолитной железобетонной плиты под весь периметр здания, то есть плитный фундамент. Можно выполнить его в виде железобетонной плиты, положенной на толстый слой пескогравийной смеси. Для защиты фундамента от возможных паводков дом опоясывается бетонной или асфальтовой отмосткой, выступающей на двадцать и более сантиметров от выноса карниза.

Помимо опасности, таящейся в недрах земли, чрезвычайную ситуацию может вызвать и сама вода. Прежде чем начать строительство вблизи водоема, узнайте, не случались ли в этой местности паводки. Даже небольшая речка может выйти из берегов на сто метров, а в некоторых районах паводки регулярно принимают форму стихийного бедствия. Можно, конечно, привязывать лодки к дому, постоянно иметь наготове рюкзак с сухим пайком, документами и теплыми вещами на случай наводнения Однако такая жизнь будет мало похожа на идиллию у спокойной водной глади, о которой вы наверняка мечтаете.

Водоем с характером

После паводков тщательной проверке, выполняемой профессионалами, подлежит практически все от электропроводки до воды в колодцах. Не рекомендуется включать электричество, зажигать огонь, употреблять в пищу продукты, попавшие в зону затопления. Даже самый захватывающий пейзаж не сможет компенсировать столь печальное положение дел.

И даже если последний паводок имел место лет двадцать назад, стоит подумать о защите на случай его повторения. На всякий случай запомните находящиеся неподалеку от вашего дома возвышенности и кратчайший путь к ним. И не забудьте о страховке. Подверженные паводкам зоны признаются страховщиками неудачным месторасположением, в связи с чем стоимость страховки повышается.

Со стороны воды домовладельцу может грозить и другая опасность. Наверное, ни один хозяин дома на берегу не поставит высокий забор прямо у водной кромки. Напротив, он по праву будет гордиться открытым видом на водоем и небольшим собственным пляжем. В результате прибрежная часть участка становится не только самой красивой, но и самой уязвимой.

Вдвойне опасная вода

Правовой аспект

Известно множество случаев, когда злоумышленники попадали на участок именно со стороны воды. Поэтому перед специалистами, разрабатывающими систему безопасности, стоит двоякая задача: сделать защиту надежной и незаметной, не нарушающей единения хозяина с природой. Лучше всего с этой целью справляются инфракрасные датчики движения, расположенные по периметру участка, включая его часть, граничащую с водой.

Так, жители дачного поселка Екатерининские Валы, расположенного в водоохранной зоне подмосковного Истринского водохранилища, в прошлом году добровольно начали сносить свои коттеджи. Как сообщили местные жители, дачники приступили к демонтажу строений и демонтировали самостоятельно три дома. Всего дачный поселок насчитывал 14 домов. Осенью Верховный Суд РФ отказал жителям дачного поселка Екатерининские Валы в рассмотрении дела о сносе коттеджей.

Если открыть любой поисковик в Интернете и поискать коттедж у воды, то среди первых же ссылок и объявлений о продаже вам попадутся все чаще и чаще встречающиеся в прессе заметки о сносе поселков у воды. Активность Минприроды набирает обороты, угрозы снести поселок звучат все чаще, а в некоторых местах жители уже добровольно покидают обжитые места.

Если, покупая ваш домик у воды, вы учтете советы всех специалистов от юристов и риелторов до геодезистов и картографов ничто не помешает вам построить там настоящий дом мечты.

В чем же дело? Злополучные коттеджи находятся в водоохранной зоне Истринского водохранилища. Водоохранная зона это территория, ширина которой колеблется в зависимости от протяженности водоема и площади зеркала (например, водоохранная зона небольшого водохранилища по идее должна составлять около 500 метров). В водоохранной зоне запрещается размещать склады ядохимикатов, складировать мусор и тому подобное. Прибрежная защитная полоса более узкая часть земли, входящая в водоохранную зону. По закону она должна составлять не менее 15 метров. На ней запрещается устанавливать даже палаточные городки, не говоря уже о строительстве коттеджей. И наконец, в прибрежную защитную зону входит бечевник полоса земли общего пользования до 20 метров шириной, которую нельзя занимать ничем.

Данное положение можно легко обойти, заявляет управляющий директор компании Blackwood Марина Маркарова, например, если использовать земельный участок в качестве пастбища, выращивая на нем траву. Кроме того, изъять участок у собственника можно только в судебном порядке по инициативе государственных органов. Соответственно, необходимы доказательства того, что все три года участок использовался не по целевому назначению, а рычагов для этого как таковых нет. У собственника появляется простор для действий, направленных на доказательство обратного. Поэтому реально изъять землю будет очень трудно.

В 2005 году были приняты поправки к законам об обороте земель сельскохозяйственного назначения и землеустройстве, которые ввели некоторые ограничения на сделки с землей. Власти намерены изымать у собственников участки, которые в течение трех лет используются не по назначению. После выхода этого закона собственникам сразу пришлось придумывать лазейки, чтобы его обойти.

Поправка к закону ввела ограничения и для иностранных юридических и физических лиц. Но и эти ограничения нетрудно обойти, как считает заместитель генерального директора компании Терра-недвижимость Тимур Сайфутдинов: Иностранные граждане могут совершить покупку через подставных лиц, имеющих российское гражданство. Затем, после перевода земли под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), истинный покупатель может вступить в законные права владения путем приобретения по возмездному или безвозмездному договору. Еще один вариант, по мнению Марины Маркаровой, состоит в создании иностранными юридическими и физическими лицами дочерних предприятий.

Как избежать ограничений

и выгодно вложить деньги

Марина Маркарова считает, что наиболее ликвидные земли в Подмосковье уже раскуплены крупными игроками. С ней солидарен заместитель директора отделения складской недвижимости Knight Frank LLC Виктор Афанасенко: Крупные собственники земельных участков уже определены, вхождение в их круг новых игроков затруднено. Тем не менее приобретения для строительства возможны.

Марина Маркарова придерживается той же точки зрения: В Подмосковье еще достаточно свободных земель, которые продаются по относительно низким ценам. Хотя в основном все сделки с землей приходятся на вторичный рынок. Но есть направления, где ввиду их особенностей уже можно говорить о дефиците земельных участков, например, Рублево-Успенское, Ильинское, Сколковское шоссе.

Свободные земли, которые можно приобрести, еще остались, полагает Тимур Сайфутдинов: Земли в Подмосковье еще очень много, в том числе, сельскохозяйственных и выведенных под ИЖС. Вопрос в другом хороших участков, соответствующих всем требованиям, которые предъявляют покупатели к коттеджным поселкам, осталось не так много.

Есть масса возможностей для инвестиций, утверждает Тимур Сайфутдинов. Самый очевидный путь приобрести дом или просто участок на одном из популярных направлений. Однако стоит понимать, что для эффективного развития земли (проектирование, застройка) необходимы немалые средства и опыт. Другой, более доступный вариант состоит во вложении средств в закрытые ПИФы недвижимости.

Инвестиции

По мнению Марины Маркаровой, эта планка намного выше: Необходимо иметь как минимум порядка $ 1 млн., если говорить о более или менее крупном участке. Либо можно купить участок в коттеджном поселке, что намного проще, и выиграть за счет текущего роста цен.

Если у предпринимателя есть $ 500-700 тыс. на гектар земли, возможно инвестирование в строительство недвижимости. Либо можно заниматься девелопментом земли: развитием и подготовкой участка для дальнейшей перепродажи, заявляет Виктор Афанасенко.

Во-вторых, сам участок должен располагаться в экологически чистом месте, вдали от промышленных зон и других источников загрязнения. Наличие развитой инфраструктуры в районе также положительно сказывается на динамике стоимости земли. Значительно повышает привлекательность участка соседство с лесом и водоемом.

При выборе земли в качестве объекта инвестиций Марина Маркарова советует обратить внимание в первую очередь на правоустанавливающие документы, чтобы узнать, нет ли каких-либо обременений участка. Также следует поинтересоваться планами развития данного района в местной администрации. Как считает Тимур Сайфутдинов, чтобы инвестиции в землю окупились, девелопер должен учесть ряд ключевых факторов: Во-первых, местоположение. Наиболее интересные районы с точки зрения будущего строительства коттеджных поселков Новорижское, Дмитровское, Киевское или Калужское направления, в пределах 30 км от МКАД. Перспективно также Ярославское шоссе, после окончания строительства развилки в районе г. Королева.

По мнению Виктора Афанасенко, земли сельхозназначения, возможно, невыгодно пускать в активное использование. Если в качестве альтернативы выступает строительство недвижимости, то ответ даст анализ наилучшего использования, считает он.

Есть несколько вариантов развития земли для повышения инвестиционной привлекательности, полагает Тимур Сайфутдинов. Самый очевидный и простой купить ее. Рост стоимости земли без коммуникаций по темпам приблизительно равен ставке рефинансирования или немного выше. После перевода земли под ИЖС цена может вырасти на 30 % (участок на Новой Риге в пределах 30 км от МКАД). Если же владелец участка решит построить поселок, проработает его концепцию и стилистику и будет продавать уже готовые дома, то первоначально вложенные средства могут вырасти на 200-300 %.

По словам начальника отдела загородной недвижимости группы компаний Вашъ финансовый попечитель Романа Рыжкова, в Подмосковье свободных земель практически не осталось везде понемногу. Глобальные массивы земли давно раскуплены частными компаниями либо находятся в федеральной и муниципальной собственности, либо у тех колхозов и совхозов, которые смогли удержаться на плаву. Инвестор в настоящее время может приобрести лишь небольшие участки земли.

Держать участки в собственности, не пуская их в активный хозяйственный оборот, по мнению Марины Маркаровой, это пассивная позиция, которая может быть хороша, если инвестор купил участок на очень популярном или перспективном направлении. Тогда инвестор действительно может ничего не делать с участком, подождать год и перепродать его, получив прибыль за счет роста цен. Но в любом случае инвестору придется заплатить налоги и нести расходы, связанные со сделкой. Если речь не идет о таких направлениях, как Рублево-Успенское, Новорижское, Калужское, Киевское шоссе, то, для того чтобы повысить ликвидность участка и его стоимость, инвестору придется решить вопрос с целевым назначением и коммуникациями.

УК Финам Менеджмент объявила о формировании закрытого ПИФ недвижимости (ЗПИФН) Гостиничная недвижимость. Он планирует вкладывать средства пайщиков в строительство и реконструкцию гостиниц в крупных городах России: Москве, Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде, Самаре. Еще одно направление инвестиций переоборудование помещений в спальных районах Москвы в трехзвездочные отели. Затем гостиницы будут сдаваться в аренду или субаренду и перепродаваться, рассказывает гендиректор Финам Менеджмента Павел Кириченко. Большая часть активов фонда 80% средств может быть вложена в один объект, а на оставшиеся 20% куплены небольшие пакеты в нескольких проектах. Конкретные адреса пока не называются. Кириченко надеется, что рентабельность этого бизнеса составит 25-30% в год.

Как видно из сказанного экспертами рынка, если есть средства, их имеет смысл вложить в этот сектор экономики. При грамотном инвестировании доход предпринимателю обеспечен. При этом, разумеется, он никак не сможет сравниться с прибылью крупных игроков.
Среди множества инвестиционных идей, которые предлагают нам паевые инвестиционные фонды, появилась новая вложить деньги в строительство и реконструкцию гостиничных комплексов. УК Финам Менеджмент начала прием заявок на покупку паев закрытого ПИФ Гостиничная недвижимость. Участники рынка ожидают, что пайщики этого фонда смогут зарабатывать до 30% за год.

Фонд берет средства в управление на 15 лет до 30 апреля 2021 г. Правда, Кириченко обещает к концу года разместить паи фонда на бирже. Промежуточная выплата доходов пока не предполагается.

Гостиничная недвижимость доступна для мелких инвесторов входной билет в фонд составляет 14 250 руб. (это цена одного пая), а объем всего фонда 342 млн руб. Приобрести паи можно до 31 июля, но Кириченко предупреждает, что фонд может закрыться раньше, как только наберет заявленный объем.

Участникам рынка идея Финама понравилась. Инвестиции в гостиницы не самые доходные на рынке недвижимости, но очень востребованы и потому достаточно надежны. Гостиничный бизнес считается менее доходным по сравнению со сдачей в аренду элитной недвижимости (5-7% годовых против 10-12%), говорит исполнительный директор УК Blackwood Фонды недвижимости Артем Цогоев. Но вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев напоминает, что крупным городам России не хватает недорогих трехзвездочных отелей, значит, на них будет спрос, а инвестиции в них могут быть успешными. Проекты в гостиничном бизнесе обречены на успех, соглашается заместитель гендиректора ИК Велес Капитал Владлен Волошин. Идея создать такой фонд новая и потому интересная, говорит Андрей Жуйков, директор Регион Эссет Менеджмент, управляющей несколькими фондами недвижимости. Но создавать такой фонд Регион не собирается, поскольку и управляющим, и клиентам более понятны инвестиции в жилую недвижимость, в торговые и офисные здания. С ним соглашается и Любовь Иванцова, гендиректор УК ОПТ инвест, управляющей ЗПИФН Жилищное финансирование (активы 322,7 млн руб.), инвестирующим в строительство гостиничного комплекса на Ярославском шоссе. Паи Жилищного финансирования котируются на бирже. Сейчас пай стоит около 107 570 руб. (на момент формирования фонда в августе 2005 г. 100 000 руб.). Результатами мы довольны, говорит Иванцова. Когда создавали фонд, рассчитывали на 20% годовых дохода, но с учетом того, как растет рынок, точно предсказать доходность сложно. Цогоев из Blackwood Фонды недвижимости объясняет успех этого фонда близостью УК к группе компаний ПИК, которая строит комплекс.

Комиссия управляющего составит 0,2% в год от среднегодовой суммы чистых активов фонда (СЧА), вознаграждение спецдепозитарию, аудитору, оценщику и регистратору 0,3% в год от СЧА, иные комиссии (например, на проведение общего собрания пайщиков) 0,05% в год. Скидки и надбавки при покупке и погашении паев не предусмотрены.

Гостиницы бизнес-класса, по ее словам, могут принести до 23-27% годовых, трехзвездочные 18-22%. Правда, и риски при этом выше. Надежнее инвестировать в готовые объекты и сдавать их в аренду, хотя доходность при этом и будет меньше, уверен президент УК Тройка Диалог Павел Теплухин.

Опрошенные Ведомостями эксперты считают, что наибольший доход фонд Финама получит, если будет только строить и перепродавать объекты. Построить с нуля всегда дешевле, чем купить готовый бизнес по рыночной цене, объясняет Волошин. В этом случае, по оценке управляющего директора Конкордия Эссет Менеджмент Андрея Прокофьева, доходность фонда может достигать 30% годовых. По расчетам Colliers International, в Москве самые прибыльные гостиницы класса люкс. Если построить небольшой, но высококлассный отель на 50 номеров при средней площади номера от 100 кв. м, доходность от вложений [с учетом последующей продажи объекта] может приближаться к максимальным 35-38% годовых, говорит заместитель директора департамента оценки и консалтинга Colliers International Марина Смирнова.



Цогоев отмечает, что заявленный объем фонда невелик, чтобы реализовать масштабный проект: Этих денег [$12,5 млн] хватит на небольшой объект в регионах. Волошин полагает, что фонд набирает средства под конкретный проект, а если он окажется удачным, УК довыпустит паи. Так поступала Регион Эссет Менеджмент.



Главная --> Публикации