Главная --> Публикации --> Что ждут от поправок к фз №214 участники строительного рынка? Ипотека – шаг к доступности жилья? История знаменитого дома и.юшкова на мясницкой Следим за долларом Сколько стоит квартира в аренду?

Как стало известно на этой неделе, неутомимый столичный мэр затеял очередную грандиозную стройку. На этот раз он собирается окружить Кремль казино, развлекательными заведениями, элитными домами и смотровыми площадками для туристов. Проект называется «Золотой остров» и стоит около 1 млрд долларов. Мешающие благоустройству центра столицы предприятия будут выведены за пределы города, жители выселены в другие районы, их дома снесены. Аналитики оценивают проект как очень перспективный, инвестиционные компании уже сейчас выражают готовность поучаствовать в нем, однако все сходятся во мнении, что строительство в центре Москвы может затянуться на десятилетие, превратившись в самый грандиозный долгострой.

Столичный градоначальник окружит Кремль развлекательными комплексами, казино, варьете и смотровыми площадками, с которых туристы смогут наблюдать за деятельностью российского президента.

«В истории появления и развития Москвы, как и подавляющего большинства исторических городов, громадное значение имела река, которая была не только древнейшим оборонительным рубежом, но и важнейшей природной транспортной коммуникацией. Доминирование хозяйственного значения реки способствовало размещению вдоль нее производственных и складских зон, распространившихся до самого центра города. В ХХ веке, с коренным изменением транспортной инфраструктуры и системы городского коммунального хозяйства, преобладающей становится репрезентативная функция реки, повышается ее значение как важнейшей составляющей экосистемы города и ценнейшего элемента городского ландшафта. Территории городского центра, прилегающие к Москве-реке, становятся исключительно привлекательными для горожан и туристов, престижными для размещения офисов и эксклюзивного жилья», - глубокомысленно отмечается в программе «Золотой остров». Реконструировать эту часть города столичные власти взялись не только из бескорыстных побуждений облагородить вид из кремлевских окон. В постановлении прямым текстом говорится, что после реконструкции на этой территории «ожидаются крупные потребительские потоки». То есть площади во вновь построенных зданиях можно будет дорого продать, кроме того, дополнительную прибыль можно будет извлечь от туристов.

«Золотой остров» разместится на острове Балчуг на Москве-реке прямо под кремлевской стеной и займет всю его территорию от Большого Москворецкого моста до памятника 300-летию Российского флота на Западной стрелке. Площадь застройки составит 600 тысяч квадратных метров. Избежать перестройки удастся только расположенному здесь посольству Великобритании и знаменитому Дому на набережной. Центральной частью композиции должна стать Москва-река, набережные которой, собственно, и собираются облагородить.

Еще один завод, подлежащий выводу с территории, - ОЗАП «Мосэнерго». В освобожденных от станков и рабочих помещениях предполагается устроить комплекс танцзалов площадью до 20 тысяч квадратных метров. Кинотеатр «Ударник» трогать не будут. Детский развлекательный центр с аттракционами и игровыми залами расположится вдоль Большого Каменного моста. Расположенный здесь же жилой дом реконструируют в апартаменты, которые будут сдавать в аренду. Жителей, естественно, выселят. Надо предполагать, куда-нибудь в Бутово или Митино. Столичное правительство даже запланировало средства на удовлетворение претензий выселяемых москвичей. На Софийской набережной расположится высококлассный отель, из окон которого туристы смогут любоваться видом Кремля, может, им повезет увидеть и президента. Отель будет представлять из себя не отдельно стоящее здание, а целый комплекс исторического вида. На первых этажах зданий разместятся бутики. Здесь же предполагается строить элитное жилье. По оценке Александра Гаврилина, квадратный метр в этих квартирах будет стоить от 5 тысяч долларов. По мнению риэлтеров, дороже. В риэлтерской компании МИАН RBC daily сообщили, что цена на жилье в этом квартале, скорее всего, будет в районе 12 тысяч долларов за квадратный метр. В компании МИАН же заявили, что они уже сейчас готовы принять участие в этом инвестиционном проекте, и, по всей видимости, будут в нем участвовать. Впрочем, это неудивительно, если учесть, что себестоимость квадратного метра в таком доме при всех «наворотах» и мраморных лестницах не превысит 2-2,5 тысяч долларов.

Для последних на «Золотом острове» предполагается много различных развлечений. Впрочем, именно на туристов и отдыхающих будет ориентирован «Золотой остров», именно развлекательные заведения и зоны отдыха должны стать основой застройки. Западная стрелка острова Балчуг, по замыслу столичного правительства, должна стать зоной отдыха с большим количеством зеленых насаждений, кафе, ресторанов и пешеходных дорожек. В настоящее время на этом месте располагается кондитерская фабрика «Красный Октябрь», которую предполагается перебазировать в другое место. От фабрики останется только ручное производство, которое превратят в музей. Остальные корпуса отремонтируют и устроят внутри гостиницы и выставочные залы. «Я не очень понимаю, каким образом этот вопрос будет решен, - сказал RBC daily ведущий инвестиционный аналитик компании «Система-Галс» Александр Гаврилин. – Но предполагаю, что, скорее всего, возникнет конфликт из-за собственности на землю». Между корпусами «Красного Октября» и усадьбой Аверкия Кириллова разместится большой развлекательный комплекс общей площадью 60 тысяч квадратных метров. Он вместит казино, варьете, рестораны, игровые залы и зрелищные комплексы. Все будет работать круглосуточно. Особо утомленные развлечениями туристы смогут восстановить силы в оздоровительном комплексе, пристроенном к развлекательному, или отвлечься от суеты мирской в расположенной на этой территории церкви Николы на Берсеневки. Эту церковь столичные власти, слава Богу, обещают не сносить.

Кроме того, на собрании состоялось голосование по избранию нового состава совета директоров. Эксперты рынка считают, что текущий год станет определяющим для Дерипаски: сделать компанию более прозрачной, чтобы в дальнейшем продать, или всерьез заняться строительным бизнесом.

Кроме всего прочего, на острове предполагается построить кинотеатр IMAX, различные аттракционы, включая подземный каток с искусственным льдом, туристическую площадку с открывающимися видами на Кремль, храм Христа Спасителя и Замоскворечье. Таким образом, Московский Кремль становится удачной декорацией к туристическому центру столицы и как нельзя лучше укладывается в планы Лужкова, чем выгодно отличается от выводимых предприятий и сносимых зданий. Эксперты оценивают весь проект в 0,6-1 млрд долларов. «При себестоимости строительства квадратного метра площади в административных зданиях, расположенных в центре, в 1 тысячу долларов, можно предполагать, что с учетом вывода предприятий, выселения жителей и сноса части зданий проект обойдется в 1 млрд долларов», - считает Александр Гаврилин. Для сравнения, все инвесторы в Москве в год строят на 300-400 млн долларов. Несмотря на привлекательность для инвестора, по мнению г-на Гаврилина, эта стройка имеет все шансы затянуться как минимум на десять лет. И причина именно в высокой стоимости строительства. «Обычно столичное правительство объявляет такой проект и ищет инвесторов, - говорит Александр Гаврилин. – Однако миллиард долларов все-таки слишком большая сумма для инвестора. Лужкову вряд ли удастся найти такого инвестора, который оплатит все и сразу. Скорее всего, инвесторы будут вкладывать в этот комплекс по 100 млн долларов в год».
В ближайший год крупнейшая строительная компания страны Главмосстрой Олега Дерипаски собирается серьезно реформировать концепцию своего развития. В субботу на годовом собрании акционеров его участники одобрили привлечение в компанию новых профессиональных менеджеров.

В текущем году мы собираемся наладить финансовую систему компании. Основная задача - наладить пообъектный учет эффективности проектов вместо предыдущей системы общего котла. Это поможет понять, что приносит компании реальный доход, а что нерентабельно,- сообщил Ашлапов.

О предварительных итогах годового собрания акционеров компании Главмосстрой рассказал Бизнесу первый вице-президент - исполнительный директор компании Николай Ашлапов. Собрание прошло в традиционной форме: было проведено голосование по избранию совета директоров, утвержден годовой отчет, однако окончательные результаты будут известны ориентировочно через две недели,- сообщил он. Вместе с тем он уточнил, что вероятнее всего из предложенных 19 кандидатур на девять мест в состав совета директоров войдут его председатель Владимир Ресин, а также три представителя от Главмосстроя и пять - от компании Базовый элемент. Среди них глава Главмосстроя Геннадий Улановский, вицепрезидент Лев Корнелюк, управляющий директор по строительному бизнесу Базэла Марина Савельева.

Мне кажется, что Олегу Дерипаске в этом году предстоит принять решение: сделать бизнес компании более прозрачным, оптимизировать финансовые потоки и в дальнейшем продать либо всерьез заняться строительным бизнесом,- резюмирует он.

Большинство участников рынка считают, что за этот год в компании произойдут значительные изменения, по итогам которых будет решаться вопрос о будущей судьбе Главмосстроя. Наверняка Дерипаска в этом году привлечет к работе в компании грамотных финансистов. При этом штат ведущих строителей останется прежним,- считает руководитель департамента Недвижимость. Земля. Строительство компании Vegas Lex Юрий Борисенко.

Индекс среднего уровня цен, по данным аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости, на московские квартиры рассчитывается как среднее из средних уровней цен по разным подклассам жилья (подгруппам выборки) и должно примерно совпадать со средним уровнем цен по выборке в целом. Пока темпы роста по-прежнему остаются крайне высокими, даже несмотря на приближение майских праздников.

Индекс стоимости жилья за прошедшую неделю прибавил еще 71 доллар, или 2,4%, и составил 3019 долларов за метр против 2948 неделей ранее. По мнению аналитиков, этот прирост может привести к 9%-ному приросту цен на жилье за месяц. Одна из основных причина таких темпов роста цен выполнение государством программы Доступное жилье.

По мнению заместителя директора аналитическо-консалтингового центра, руководителя комплекса исследований и прогнозирования рынка компании МИЭЛЬ-Недвижимость Владислава Луцкова, это достаточно значимый показатель. В целом за апрель этого года цены, скорее всего, вырастут более чем на 5%. Если такая тенденция продолжится, то вполне вероятно ожидать в следующем месяце ускорения темпов, которые могут привести к росту цен на 9%, сообщил Луцков газете ВЗГЛЯД.

Застройщики не спешат

Главной проблемой, по словам Луцкова, при сдерживании роста цен стало наложение двух не связанных друг с другом тенденций. Так, вступление в силу Федерального закона № 214 О долевом строительстве привело к замораживанию многих проектов на первичном рынке. После принятия поправок к этому закону пройдет как минимум 1,5-2 года, прежде чем на рынке появятся новые предложения, так как срок реализации проектов в недвижимости занимает именно такой срок.

Однако, по оценкам сертифицированного Российской гильдией риелторов аналитика рынка недвижимости Андрея Бекетова, на сегодняшний день рост цен на жилье за неделю в среднем составляет 2%. Если они выросли на 2,5%, то это не значит, что на следующей неделе рост будет таким же, пояснил он газете ВЗГЛЯД. Вполне вероятно, что затем будет некоторое снижение темпов.

Как ни парадоксально, основная проблема здесь в том, что у России достаточно хорошие макроэкономические показатели, то есть растет объем платежеспособного спроса. Однако и в этой сфере наблюдаются некоторые сложности. Так, по данным МИЭЛЬ-Недвижимость, желающие приобрести квартиру в кредит сталкиваются с проблемой отсутствия на рынке квартир необходимого качества. Есть либо дешевые, либо очень дорогие. Квартиры нужного качества просто вымываются с рынка, заявил Луцков.

Однако даже и после этого резкого разрастания предложений на рынке, скорее всего, не произойдет. Застройщики не спешат начинать новую активную компанию, отмечает Луцков. В итоге предложение на первичном рынке сократилось на 30-35% по сравнению с предыдущим годом. Такая же ситуация наблюдается, по его словам, и на вторичном рынке. Именно поэтому, по мнению Луцкова, количество сделок сократилось в апреле по сравнению с прошлым годом примерно на 10%.

Как объяснил Андрей Бекетов, это связано с тем, что по требованиям мэра Москвы Юрия Лужкова на цели социального расселения малоимущих, удовлетворение очередников, расселение пятиэтажек и программу Молодая семья в новостройках Москвы было зарезервировано 1,83 млн. кв. м. Еще порядка 600 тыс. кв. м зарезервировал министр обороны Сергей Иванов на нужды военной ипотеки.

Внутренняя динамика рынка

Совершенно спокойно можно сказать, что на вторичном рынке сокращение количества предложений достигло 50%, а не 35%, уверен Бекетов. Фактически все предложения панелек с рынка выбраны, они стали дорожать, а вслед за ними потянулись и цены на квартиры в монолитных домах, так как они по определению не могут быть дешевле панельных. По словам Луцкова, затормозить рост цен может только внутренняя динамика рынка.

Таким образом, из общего количества возводимого за 5 млн. кв. м было изъято 2,43 млн. кв. м практически половина.

Однако, по мнению Бекетова, для снижения темпов роста цен необходимо наращивать строительные мощности, но никому, кроме государства, которое пообещало народу к 2010 году удвоить объемы вводимого в строй жилья, это не под силу.

Сейчас потребители и без того выкладывают максимум того, что они могут предложить за жилье, отметил аналитик. Если цены вырастут, то количество желающих приобрести квартиру за эти деньги значительно сократится, в то время как застройщикам необходимо для рентабельности реализовывать определенное количество квадратных метров. В итоге они вынуждены будут по крайней мере стабилизировать цены, отметил аналитик.

Иностранные компании на рынок массовой жилой недвижимости в ближайшее время не придут, так как им более выгодно вкладываться в коммерческую или элитную жилую недвижимость, подытожил Владислав Луцков. Таким образом, ждать в ближайшие 1,5-2 года снижения цен на жилье не приходится.
В последнее время много - в том числе и с самых высоких трибун - говорилось о том, что не так удачно, как хотелось, стартовало выполнение национального проекта по доступному жилью. Метры дорожают, а с готовыми к продаже домами - проблемы. Об основных сложностях жилищной программы мы решили поговорить с главой Росстроя Сергеем Кругликом.

Для этого необходимо вложить деньги в строительство домостроительных комбинатов, акционировать их, а потом часть акций продать на фондовом рынке и так вернуть себе часть средств, пояснил Бекетов. Застройщикам это делать невыгодно, так как они напрямую заинтересованы в высоких ценах. Государство же начнет строительство домостроительных комбинатов, скорее всего, не раньше 2008 года, когда наконец поймет, что не справляется с намеченными планами, считает эксперт.

Сергей Круглик Я бы не стал сразу расклеивать ярлыки - удачный или неудачный старт. На самом деле сам факт привлечения внимания к этой теме - это уже очень важно. С одной стороны, происходит понимание глубины проблемы всеми ветвями власти, с другой стороны - тем профессиональным сообществом, которое занимается строительством. Мы имеем клубок проблем: это и распределение полномочий между уровнями власти, и реализация этих полномочий от муниципалитетов до федерального уровня. Это и труднейшая проблема по изменению границ муниципальных образований и использованию земель, которая не затрагивалась на протяжении 15-20 лет. Это огромнейший пласт работы.

Российская газета Сергей Иванович, ваше ведомство курирует программу Жилище, которая является базовой для выполнения нацпроекта, и много в этой программе направлено именно на то, чтобы жилищное строительство росло. Что, на ваш взгляд, мешает сильнее всего?

Весь мир уже давно ориентируется на возобновляемые ресурсы и в топливе, и в строительстве, а мы все никак. То есть я хочу сказать, что через призму жилищной программы мы сейчас по-новому начинаем смотреть на многие смежные вещи - развитие промышленности стройматериалов, например, в том числе новых или хорошо забытых старых технологий.

И каждый день жизнь ставит новые вопросы. Напомню, на днях в Сыктывкаре на совещании по использованию природных ресурсов, в том числе леса, вроде неожиданно всплыла тема: у нас одна из самых лесных стран, а дерево в строительстве используется на уровне 5 процентов. Мы в 60-е годы поймали фишку на железобетоне и никак не можем перестроиться.

Дальше - наращиваем темпы строительства, используем новые технологии. А что делать с экспертизой, с архитектурно-строительным надзором? Каким образом передать полномочия по контролю на уровень Федерации и как понудить, какие пряники предложить муниципалитетам, чтобы они серьезно занялись стройкой?

С географией тоже надо разбираться. Стройиндустрия до Урала сформирована на 60-70 процентов, дальше - вообще пусто. В Иркутской области, к примеру, стенные панели приходится возить чуть ли не из Красноярска, за 1,5-2 тысячи километров, когда нормальная экономика диктует - 150-200 километров максимум. А между тем по объемам жилья главные перспективы у нас - в Сибири, в центральной части России. Значит, чтобы бизнес пришел и начал строить, и этот вопрос с ресурсами надо срочно решать.

Спуститься на землю

Поэтому я полагаю, что это не тяжелый старт, это понимание на старте. И та стайерская дистанция, которую мы перед собой выстроили, не закончится ни 2010 годом, ни 15-м, ни 20-м. 60 процентов населения страны нуждаются в улучшении жилья - представляете масштабы проблемы и какой нужен замах?

Круглик Когда летишь на самолете над страной, говорить о том, что у нас нет земли, язык не поворачивается. С другой стороны, земли, предназначенной для жилищного строительства, действительно не хватает. Почему? Потому что участки должны быть определены в границах, плюс эта земля оборудуется инженерной инфраструктурой, кроме того, надо предусмотреть мощности по подключению к энергосетям, водоснабжению, газу и так далее. Вот этого нет.

РГ Власти многих городов и муниципальных образований утверждают: строить негде, земли нет. Поэтому, дескать, и цены растут. Дефицит участков - это миф или реальность?

Еще одна большая забота - как спровоцировать ускорение строительства на тех участках, которые были розданы до введения нормы о торгах. Ведь смешно было, когда эта норма Земельного кодекса вступала с 1 октября прошлого года в силу, а буквально накануне муниципалитеты распределяли максимальное количество участков. Пример: Ангарск Иркутской области. Только две небольших строительных фирмы, строят потихоньку, осваивают по участку в год. А земли одна получила 19 участков - 20 лет строить, если продолжать в том же духе.

Чтобы вести застройку грамотно, нужно девять карт составить - не просто градостроительный план, но и экологическую карту, транспортную и так далее. Муниципалы жалуются, что это огромные затраты. Мы оценили: для среднего города с 300 тысячами жителей работа по составлению правил землепользования и застройки со всеми предварительными работами стоит порядка полутора миллионов рублей. Это не смертельные деньги. Тем не менее, эти работы не делаются.

Круглик Нет, не согласен. Потому что бесплатное распределение земли тоже основано на правиле, кто больше даст. Понятно, кто и кому. А на торгах дают открыто, и по Градостроительному кодексу участок выставляется уже с подготовленной инфраструктурой. То есть застройщик сразу понимает, сколько он может построить, каковы возможности по воде, теплу и так далее. Он может спрогнозировать затраты и рассчитать и стоимость квадратного метра, и свою прибыль.

РГ Кстати о том, как раздавали участки. Авторы жилищного пакета уверяли: только торги дадут снижение цен на жилье. Российская газета провела собственное исследование - в 10 регионах корреспонденты выясняли, что происходит. Практически везде представители администрации уверены: торги цены не снизят. Понятно, что торги нужны для прозрачности, но ведь они изначально предполагают, какой покупатель больше даст. Значит, действительно рост цен неизбежен?

Мы за ценой не постоим

Пока он приходил за бесплатной землей, он всего этого не представлял. Стройка начиналась, и начинались поборы, которые выражались и в строительстве детских садов, и передаче борзых щенков в виде квартир всем ведомствам, которые участвуют во всевозможных согласованиях. Эти затраты составляют до 30-40 процентов от стоимости квадратного метра.

Круглик Конечно. Но дело в том, что жилье - это не тот товар, который меняют каждый год. А пласт людей, которые в состоянии просто прийти на рынок и купить, иссякает. Зато растет количество тех, кто способен купить с учетом ипотечного кредитования. Но чтобы этот слой не сузился, нельзя допускать катастрофического роста цен, опережающего рост доходов.

РГ Тем не менее в перспективе никто не ожидает, что жилье станет дешевле. Говорят лишь, что по мере насыщения рынка оно станет дорожать медленнее.

Круглик На самом деле московский рынок - это особый, а не типичный случай. Здесь складывается общероссийская конъюнктура. Более того, с развитием столицы сюда приходят международные компании. Я сталкивался с подобным в Женеве. Женева не столица, но там сосредоточено множество международных организаций, деловые центры, банки и так далее. Местного спроса особого нет, но три года назад примерно наблюдался бурный рост цен. Очень просто: сразу несколько крупных международных организаций централизовали свои офисы, понадобились обширные площади. И сразу начались проблемы.

РГ Но пока именно это и происходит. Москва - показатель этого ценового безумия. Идеология проекта Доступное жилье явно вступает в противоречие и с ценовыми реалиями, и с уверениями московских властей, что рынок сам отрегулируется.

РГ Тогда, может быть, действительно разумна прозвучавшая недавно идея наказать рублем - с помощью налогов или каким-то иным способом - приобретение лишнего жилья?

В Москве та же картина. Здесь условия рынка регулируются спросом, который формируется от Владивостока до Калининграда. Потому что все больше богатых, успешных в бизнесе людей считают нормальным иметь в столице жилье. Второе, десятое - не имеет значения. Но они его покупают.

В худшем случае он это лишнее жилье держит пустым (но ведь все равно за него платит!). Но большинство, думаю, все-таки сдают. Что в этом плохого или неправильного? Не понимаю. Для этого и в Жилищном кодексе предусмотрен институт найма. Вот и вся философия. А мы начинаем людей пугать.

Круглик Полагаю, нельзя играть с рынком. В последнее время не раз говорилось, что если жилье приобретается не по прямому назначению, если это как бы вложение капиталов, то, может быть, нужно это ограничить. Но ведь жилье как трактор или станок использовать нельзя. Оно все равно остается жильем. Мы уже давно предусмотрели, что все субсидии, которые предоставляются при оплате жилья и коммунальных услуг, распространяются в пределах нормы - 18 квадратных метров. Поэтому если человек имеет тысячу квадратных метров - да бога ради, он это все оплачивает.

Круглик Накопления вкладываются прежде всего в самое дорогое жилье бизнес-класса. Поэтому наибольший рост цены происходит именно здесь, в верхней ценовой группе. Более скромное жилье дорожает все-таки медленнее.

РГ Но в результате такого перекошенного по ценам рынка и в Москве, и в других крупных городах страдают жители со средним уровнем доходов - им ведь не угнаться за аппетитами богатых и диктуемыми ими ценами... А в социальные программы они тоже не попадают - они не относятся к неимущим.

Круглик Мы просто оцениваем. Потребности по этим соцпрограммам велики - только в этом году на эти цели выделено более 50 миллиардов рублей. Это военнослужащие в первую очередь, чернобыльцы, переселенцы с Байконура. Почему президент поручил сделать программу по строительству городков для бывших военных в пяти регионах - Калининградская область, Санкт-Петербург и Ленинградская область, Москва и Московская область? Да потому, что если с такими огромными деньгами вмешаться на тамошние рынки, произойдет просто обвал. В Калининграде в январе в продаже было от силы два-три десятка квартир - вот и все предложение. А для отставников нужно 1,5 тысячи. Вбросим деньги без строительства, значит, взвинтим цены до космического уровня.

РГ То есть вы считаете, что социальные программы и выделение какой-то доли жилья для обеспечения нужд военных, молодых семей и так далее на рынок негативного влияния не должны оказывать?

Долевое безучастие

Поэтому и договорились строить. Завершили конкурсы по Калининграду, по Ленинградской области и Санкт-Петербургу, выбрали компании, и через месяц начнется строительство. А военнослужащим жилье будет передаваться уже по фиксированной цене. То есть никаким образом на рынок это не повлияет.

Круглик Ну, во-первых, экспроприировать никто не собирается. Речь лишь о законодательных рычагах (такие поправки готовятся), которые заставят землю не держать, а пускать в дело. Понятно, что это не должно повлечь неисполнение обязательств перед людьми, чтобы нам не повторять того, что было с дольщиками. Обратите внимание, год назад, за полгода до введения аукционов на землю, вступил в силу 214-й закон о долевом участии в строительстве. По нему ни один застройщик не имеет права собирать деньги дольщиков, пока у него нет разрешения на строительство. Мы же как раз говорим об участках, на которые разрешения нет. Так что мы эту опасность держали в голове, когда писали закон.

РГ По поводу фирм, которые нахватали участков. Строят еле-еле или вовсе сидят как собака на сене, а деньги с будущих жильцов уже собрали. А тут - прокуратура, проверки, экспроприация неправильно розданных земель. Опять крайними окажутся люди?

Круглик Да при чем тут строители... Знаете что? На этой теме многие стали играть в политику, в том числе и строители. Да, бизнес хочет играть по старым правилам, точнее, без четких правил. Но это в прошлом. А что касается поправок к 214-му закону, они действительно нужны, они были готовы чуть ли не сразу после выхода закона, и еще в августе прошлого года прошли государственно-правовое управление президента. Принимать их немедленно никто не спешил, чтобы опять не обжечься. Задача - поправить закон так, чтобы не ущемить никоим образом потребителя и при этом выровнять ответственность между дольщиком и застройщиком.

РГ Тем не менее претензий к 214-му закону не высказывал только ленивый, и строители пролоббировали-таки поправки, которые, по мнению некоторых, возвращают законодательство на прежний уровень, когда интересы инвестора никак не защищались...

Но, думаю, нынешней весной поправки примем и дискуссию наконец закроем.

На самом деле нельзя возвращаться к схеме, в которой есть такие правовые пробелы, потому что я просто себе не представляю: человек отнес последнее, продал квартиру, а после этого ему объясняют: знаете, а фирмы-то нет. Отсюда родилась норма, что без разрешения на строительство деньги собирать нельзя. Отсюда и аукционы. Если у компании хватило денег, чтобы купить участок (а не получить у мэра), значит, собирается строить. Отсюда - и обязанность продекларировать свои возможности, и зарегистрировать каждый договор, чтобы не допустить двойных продаж, и многие другие нормы. Конечно, это строителям, по большому счету, не нравится.

Круглик На самом деле те параметры, которые заложены в программу Жилище, не случайны. Напомню, намечено выйти на строительство 80 миллионов квадратных метров в 2010 году. За прошлый год построено 43,6 миллиона. Двукратный рост.

РГ Удвоение объемов строительства жилья к 2010 году, заложенное в федеральной программе, если учесть все подводные камни, о которых говорилось, это реально?

А вот чтобы урегулировать цены, государство должно работать на тему предложения. Муниципалитетам без государственной поддержки понадобятся десятилетия, чтобы с этим справиться. Здесь как раз государству нужно помочь вовлечь в оборот прилегающие территории к муниципальным образованиям и те территории, которые зарезервированы для разных нужд, именно для целей жилищного строительства.

Сегодня многие кричат, что этого сделать нельзя. Но спрос огромный - это 1,6 миллиарда квадратных метров (анализ 2004 года). Две трети населения страны желают улучшить свои жилищные условия. Так что хотим мы не хотим, но спрос заставит строить - это закон бизнеса.

РГ Если вернуться к национальному проекту, какой смысл закладывался в понятие доступное жилье? Для кого-то и загородный дом доступен, а кто-то из коммуналки вырваться не может. Где критерии?

Доступно - не значит дешево

Если доходы семьи таковы, что она практически все доходы тратит на текущие, самые неотложные нужды и ничего не может накопить, чтобы взять ипотечный кредит, как бы ни пыжилась, даже если, допустим, продала бы все имущество, то эти люди должны быть поставлены на очередь по обеспечению социальным жильем. Но они не имеют права это жилье ни приватизировать, ни продать. Обменять - только с разрешения собственника-муниципалитета. При этом очередь должна быть не мертвой, как сейчас, а вполне реальной, чтобы лет за семь жилищный вопрос решился.

Круглик Для разных категорий, людей с разными доходами критерии разные. Сначала - что такое социальное бесплатное жилье и кому оно положено. Принцип такой: считается соотношение совокупных доходов семьи за определенный период к стоимости жилья на локальном рынке, в конкретном муниципальном образовании. Если доходы позволяют его купить, пусть и с помощью кредита, значит, семья к категории малоимущих не относится и в очередь на социальное жилье ее не поставят.

Теперь о той категории, которая посредине. Таких большинство. На неимущих они уже не тянут, но на действующих сегодня условиях взять ипотечный кредит среди них могут далеко не все. Поставлена задача, чтобы до 2010 года воспользоваться ипотекой могли не 9 процентов этого населения, а каждая третья семья. Для этого работаем и над снижением процентных ставок, и над уменьшением первоначального взноса по ипотечному кредитованию и увеличением его сроков, и разрабатываем социальные ипотечные программы - для поддержки молодых семей, например, или сельских специалистов.

На другом полюсе - те, кто покупает жилье, для них вопрос доступности - это уже вопрос качества жилья, его площади. Свои проблемы эти люди решают сами.

РГ Это идеология. Но можно копить на квартиру (или отдавать кредит) 10-15 лет, а можно - всю жизнь. Есть более конкретные ориентиры?

Остальные 70 процентов из этой группы тоже постепенно подтянутся. И только когда это произойдет, то, наконец, можно будет сказать: да, жилье в нашей стране для всех людей стало доступно.

РГ Кстати, если вернуться к теме социального жилья. В некоторых городах пошли по пути строительства социальных малометражек: людей из барака или из аварийного дома переселяют в 12-метровую комнату с крохотной кухонькой. При этом власти уверяют, что люди счастливы. Разве это нормально?

Круглик В программе прописано, что со временем мы должны достигнуть доступности жилья, которая определяется коэффициентом 3, То есть для средней семьи из трех человек ее совокупный доход за три с небольшим года должен быть достаточным, чтобы приобрести средние 54 квадратных метра (стандартная двухкомнатная квартира). Сегодня, по нашим расчетам, для Северо-Запада, например, этот коэффициент равен 8, Втрое больше, чем хотелось бы. Правда, в расчетах учитывались легальные доходы. Так что, возможно, на самом деле ситуация несколько лучше.

Деньги из мусора

Круглик Это на самом деле так - многие действительно счастливы. Потому что у них вообще никаких перспектив переехать из непригодного для жизни жилья не имеется. Но все-таки существует социальная норма - это 18 метров общей площади на человека. И муниципалитеты не имеют права уменьшать этот стандарт.

Круглик Я бы смотрел глубже. Это тема преобразования всего коммунального комплекса. Несколько лет назад мы стояли в Костроме с бывшим мэром. Он говорит: у нас не хватает воды. Я бы строил, но воды нет. Я ему: вы знаете, что у вас водопотребление 360 литров на человека в сутки? Куда эти реки текут?

РГ Еще одна проблема, которой мы коснулись, а хотелось бы поговорить подробнее, это энергоресурсы. Во многих регионах - в той же Москве, Питере, Тюмени - катастрофический энергетический голод. Новые микрорайоны невозможно подключить к электроэнергии - не хватает мощностей. То же - с водой, канализацией и так далее. Но если увязать с ростом строительства еще и инвестиционные программы энергетиков или коммунального хозяйства, эти расходы опять же лягут дополнительным бременем на стоимость метра?

Просто когда продукт ничего не стоит, ни у кого нет заинтересованности его не транжирить - ни у производителя, ни у потребителя. Если будут строить жилой дом, с которого производитель услуги будет собирать прибыль, а не сплошные убытки, тогда, поверьте, все разговоры о дефиците ресурсов прекратятся.

Когда проходили страны социалистического лагеря всю эту историю, там просто в разы поднималась стоимость воды, делалась модернизация, потери сокращались, и оставались неиспользуемые мощности, позволяющие увеличить число потребителей втрое-вчетверо. И не надо ни дополнительных водозаборов, ни сетей.

Круглик Случай, к сожалению, типичный - те же проблемы в Волгоградской, Астраханской областях, Калмыкии, Ставропольском крае. Практически весь Юг России - сельские населенные пункты - именно в таком состоянии. Раньше коммунальные сети были на балансе колхозов, совхозов, которые почили, и вместе с ними вся эта инфраструктура. Она еще прожила 2-3 года без их участия, потом скончалась.

РГ Это как вечный спор о том, что появилось раньше: курица или яйцо. Потребитель не хочет платить высокий тариф за плохую услугу, коммунальщик не имеет средств (а скорее всего желания) что-то исправить. Вот типичная жалоба из Самарской области. Поселок - 10 километров от райцентра - уже несколько лет без воды, пьют из местного грязного пруда. Были массовые заражения. И тем не менее водопровод не работает, а местные власти твердят нет денег. Есть хоть какие-то перспективы у этих людей?

На одну деревню никто никаких инвестиций не даст - эффективность нулевая. Что сделали эстонцы? Они создали управляющую компанию, которая объединила и взяла под управление коммунальное хозяйство 15 мелких городков. Уже получился такой вменяемый кредит, который был оформлен, получен, восстановлена инфраструктура. А дальше кредит возвращается, но за счет тарифа для населения. Эстонцы на это пошли. А готовы жители этой деревни самарской платить за воду вменяемые деньги? Ведь за 10 лет привыкли, что пусть два часа в день, но из крана течет бесплатно...

Сегодня нужны новые решения. И мы сейчас говорим с Европейским банком о привлечении инвестиций в конкретные субъекты Российской Федерации по модели, которая была отработана на Эстонии.

РГ Есть у нас примеры успешного прихода частного бизнеса в коммунальный сектор? Расскажите, пожалуйста.

Вот этот механизм мы будем сейчас предлагать по Волгоградской области, получится - пойдем дальше. Это компетенция местных и региональных органов власти. Пусть они решают, все вместе. Мы готовы помогать, но делать за них мы не сможем, это точно.

РГ С приходом частного капитала очень многие боятся, что неизбежен большой рост тарифов. Как в действительности происходит?

Круглик В водоснабжении уже много где лед тронулся. Об опыте Ростова, Пермского водоканала много писали. Сегодня есть свежий пример - пришли делать деньги буквально из мусора. Ребята великолепные. В Липецке за собственные деньги построили завод по мусоропереработке по испанской технологии. Их основной бизнес - строительство дорог. Получили деньги, стали думать, куда вложить. Оказалось, мусор - перспективнейшее занятие. Сейчас у них уже в планах наладить мусоропереработку в нескольких российских городах общей численностью10 миллионов жителей.

РГ Поясните, почему.

Круглик Скажу коротко. Тарифы все равно вырастут. С приходом частников вырастут в меньшей степени.

Это действительно происходит. Это в своей жизни я делал сам. Когда частник приходит к управлению жилым домом, только 30 процентов экономится на налаживании нормального процесса обслуживания. Это уже дает некоторое снижение издержек. В результате, сохраняя тариф, часть поступающих в виде платежей средств можно вкладывать в модернизацию. Другое дело, что планово-убыточные предприятия этого не делают и происходит старение основных фондов. И с каждым годом чем они изношеннее, тем больше расходы на их содержание. Замкнутый круг. Приход инвесторов помогает.

Круглик С приходом частной компании с ней заключается тарифное соглашение: каким образом тариф будет расти в этом году, в следующем и так далее. Потому что тариф - это единственный способ возврата тех инвестиций в модернизацию, которые будут сделаны. За счет модернизации снижаются затраты на производство услуги. А возвращаем мы с вами, потребители, в отложенном времени, за счет тарифа. Поэтому без модернизации при прежних потерях тариф бы пришлось поднять, допустим, за пять лет процентов на 4 При нормальном управленце они поднимутся на 15-20 процентов. И потребитель выиграет, и бизнес свое получит.

Круглик Проблема огромная. На самом деле мэр по-хорошему должен озаботиться.

РГ Вопрос из подмосковного города Жуковский. Опять весьма типичный. Когда-то весьма состоятельные люди - летчики, конструкторы - вступили в ЖСК, построили дома. Сегодня это уже пенсионеры. Дом приходит в негодность, капремонт город не делает - жилье не муниципальное. Что, ждать, когда обрушится, и на помощь придет Шойгу?

А на самом деле содержание дома - это обязанность тех, кто там живет. А как иначе, если они - собственники? Но, безусловно, если здание уже изношено на 60 процентов, собирать средства с жильцов на капитальный ремонт бесполезно и нереально. Поэтому мы пытаемся, и уже есть поручение президента на этот счет выработать механизмы финансовой поддержки для таких случаев. Допустим, при 30-процентном износе дома жильцы еще имеют время откладывать какие-то средства, копить на капремонт. Но если износ 60-70 процентов, такого люфта уже не остается. Создана рабочая группа, которая должна определить возможные механизмы, каким образом градировать размер поддержки по степени износа тех либо иных домов и затем предложить их президенту.

Но на деле смотрите, что очень часто происходит. Чтобы поиграть в политику, избраться еще раз, власть тарифы толком не повышала. За последние 15 лет объем вложений в капитальный ремонт уменьшался в 10 раз ежегодно. Теперь общими усилиями пришли к тому, что имеем.



Главная --> Публикации