Главная --> Публикации --> Бесконечный процесс Что ждут от поправок к фз №214 участники строительного рынка? Ипотека – шаг к доступности жилья? История знаменитого дома и.юшкова на мясницкой Следим за долларом

С видимым удовольствием отчитавшись о достижениях, главный архитектор Москвы Александр Кузьмин представил членам градостроительного совета новости будущего делового центра. Окончательно утвержден облик 648-метровой башни Россия, предложенный прославленным британским архитектором Норманом Фостером. Правда, грандиозная пирамида появится не на том участке, который запланировал для нее основоположник центра Москва-Сити Борис Тхор, а по другую сторону Краснопресненского проезда, в геометрическом центре излучины Москвы-реки. В нижней части башни разместятся офисы, выше - гостиница, затем - жилье. На самом верху - рестораны и смотровые площадки. Строительство пирамиды планируется завершить в 2010 году. Возражения вроде кто захочет жить на высоте в полкилометра? Кузьмин отмел сразу:

В конце прошлой недели деловой центр Москва-Сити оказался в центре внимания столичных и федеральных властей. Общественный градостроительный совет при мэре Москвы утвердил проекты еще двух небоскребов и постановил раздвинуть границы района - по соседству с деловым кварталом появится административно-жилой район Большой Сити. Тем временем депутаты Госдумы запросили у федерального правительства и МЧС всю информацию о будущих небоскребах - по их мнению, высотки станут отличной мишенью для террористов.

Другая новость: рядом с центральной площадью возле моста Багратион появится здание-скульптура, где разместятся городской дворец бракосочетаний и гостиница с рестораном. Спиралевидный силуэт, разработанный британской компанией RMJM и 7-й мастерской Моспроекта-2, навеял мэру Москвы романтические ассоциации: он разглядел в нем очертания двух любящих существ, а в разрезе еще и женскую фигуру. Проект тотчас назвали симпатичным, необычным и вполне уместным и приняли без оговорок.

- Не надо представлять себе в качестве обладателей этих квартир семью из 3 человек с маленьким ребенком. Это будет второе или даже третье жилье для деловых и мобильных людей.

- Все разговоры о том, что территории для застройки в Москве исчерпаны, ерунда - это случится не в нашем столетии, - довольно заметил Юрий Лужков, подводя итоги обсуждения Большого Сити.
В нынешнем году начинают действовать поправки, уточняющие и дополняющие определенные нормы Градостроительного кодекса РФ и других законодательных документов, касающихся строительства.

Самой серьезной новостью можно считать решение о застройке так называемого Большого Сити - территории почти в 1000 га, ограниченной Москвой-рекой, Звенигородским проспектом, Ваганьковским кладбищем, Сити и Малым кольцом железной дороги. Еще недавно здесь хотели разместить Олимпийскую деревню, но после проигрыша Москвы в олимпийской гонке с идеей расстались. Разработана концепция застройки района, и градсовет ее утвердил. Из будущих 21 млн. квадратных метров недвижимости жилье займет 8 миллионов. Остальное - офисы и общественные здания. Жилые дома обещают быть человеческих габаритов - до 10 этажей.

Принятый в декабре 2004 года Градостроительный кодекс разрешил множество накопившихся проблем в сфере городского строительства: помог создать механизмы устойчивого развития территорий и рынка доступного жилья, определил позиции органов власти и права граждан в градостроительных вопросах, повысил роль государственной экспертизы при возведении объектов. Но уже через полгода Комитет по промышленности, строительству и наукоемким технологиям Госдумы РФ подготовил проект федерального закона О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации, а вслед затем и проект о внесении изменений в закон О введении в действие Градостроительного кодекса РФ. В ходе работы над документами потребовалось внести ряд поправок и в другие законодательные акты, касающиеся вопросов градостроительной деятельности. Нововведения устраняют неточности правовых норм не только Градостроительного, но и Земельного кодекса, а также федеральных законов О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними, Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации и др.

Совершенству нет предела

Устранив противоречия закона О государственной регистрации прав граждан на недвижимое имущество и сделок с ними с Градостроительным кодексом, решен вопрос о регистрации имущественного права на объекты, для которых не требуется разрешения на строительство. В данном случае речь идет как раз о дачах и садовых домиках. Для регистрации прав на эту недвижимость достаточно будет документов, подтверждающих права собственности на земельный участок. Согласно новым уточнениям, не требуется выдачи разрешения и на строительство гаража. Но только в том случае, если его появление в частном владении не будет связано с осуществлением предпринимательской деятельности. При изменении объекта капитального строительства, если оно не касается конструктивных и других характеристик надежности и безопасности постройки, разрешение на строительство тоже не потребуется.

Любимый домик может спать спокойно

Самое долгожданное и необходимое рядовым гражданам нововведение связано с возможностью спокойно зарегистрировать свои права на дачные постройки. Ведь сколько мук пришлось претерпеть владельцам домишек, построенных на загородных участках. Чтобы официально зарегистрировать такой домик, помимо прочей документации необходимо было предоставить специальную бумагу о сдаче объекта в эксплуатацию. В свою очередь этот документ можно было получить при наличии разрешения на строительство. Но многие дачники строили свои времянки и бытовки, а также вполне приличные дома без всяких на то указаний и разрешений.

Нововведения довольно четко определяют права потенциальных застройщиков. Например, при подготовке градостроительных планов приоритет по застройке определенных участков отдается их правообладателям, а не любым пробивным и инициативным инвесторам.

... А статья найдется

Закон О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ уточняет ряд законодательных норм непосредственно в сфере строительства, конкретизирует положения о порядке подготовки градостроительных планов, определяет приоритеты и права застройщиков, обращает внимание на качество инженерных изысканий. А для обеспечения гласности градостроительных процессов предусматривается не возможность, а обязанность органов государственной власти и местного самоуправления размещать наиболее важные проекты и документы по застройке территорий на официальных сайтах в сети Интернет. Иными словами, чиновники обязаны предупредить население о своих планах по возведению новых объектов, реконструкции, реставрации и т. д. Другое дело, сможет ли большинство граждан воспользоваться такой информацией.

Расширит права и дисциплинирует застройщиков новая позиция Градостроительного кодекса о получении разрешения на определенные этапы строительства. Также предусматривается возможность подготовки проектной документации на отдельные этапы строительства и реконструкции объектов. Часть поправок акцентирует внимание на соблюдении качества инженерных изысканий, что чрезвычайно важно для безопасности возводимых объектов.

Строительным компаниям предоставляются широкие возможности для комплексного освоения территорий благодаря поправке, внесенной в закон О введении в действие Земельного кодекса РФ. Ситуация для столицы стандартная: в условиях дефицита земли заниматься сносом пятиэтажек, а потом снова выходить на аукцион по застройке этого же участка инвесторам крайне невыгодно. Новая поправка дает им возможность без участия в аукционе возводить жилые объекты на освобожденной площадке, если до 30 декабря 2004 года были соблюдены все официальные договоренности с органами государственной власти по переселению граждан.

В ходе коррекции градостроительного законодательства уточняются и некоторые позиции по содержанию генпланов городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга.

Изменения в четвертой части ГК направлены на расширение перечня земельных участков, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов. Имеются в виду территории недропользования, и здесь уже должны действовать нормы закона О недрах.

Российский банк DeltaCredit подписал в понедельник соглашение с международной финансовой корпорацией (IFC), являющейся инвестиционным подразделением группы Всемирного банка, о предоставлении кредита на сумму 66 млн долларов, которые DeltaCredit намерен употребить на развитие ипотечной программы. Накануне другой крупный игрок на рынке ипотечного кредитования, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), объявило о подписании соглашения о сотрудничестве с «АвтоВАЗом», в соответствии с которым работники компании и жители Тольятти смогут получить кредит на покупку жилья на весьма привлекательных условиях. Интересно, что на прошлой неделе еще один участник этого рынка, Raiffeisen Bank, подписал соглашение с IFC о предоставлении кредита в 80 млн долларов на десять лет, а на следующей неделе, как сообщили RBC daily, намерен объявить о запуске нескольких программ по кредитованию работников корпораций, подобных программе АИЖК. Такую активность игроков на рынке ипотеки эксперты объясняют ожиданием ипотечного бума и усилившейся в связи с этим конкуренцией.

Банки ожидают бурного роста на рынке ипотеки -- они запускают новые программы кредитования заемщиков и занимают серьезные деньги на внешнем рынке.

Банки не только ожидают роста рынка, но и активно к нему готовятся. В частности, привлеченный DeltaCredit кредит по объему (2 млрд рублей) сопоставим с собственными активами банка. По оценке эксперта Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования Михаила Хрумова, собственные активы банка составляют 2,5 млрд рублей (по состоянию на 1 апреля 2003 года). При этом портфель выданных кредитов оценивается в 1 млрд рублей. «Столь большой займ, который почти в два раза превышает объем привлеченных DeltaCredit средств западных банков (1,2 млрд рублей), можно расценивать как ожидание банком расширения спроса на ипотечные кредиты», - сказал RBC daily г-н Хрумов. Расширение спроса на ипотеку ожидают и в Raiffeisen Bank. «Мы ориентируемся на динамично развивающиеся отрасли бизнеса, - говорит Александр Колошенко. – В 2002 году мы спрогнозировали бум на автокредитование и пересмотрели свою программу, в январе этого года запустили программу беззалогового кредитования населения, а сейчас мы ожидаем рост на рынке ипотечного кредитования, чем и обусловлено наше решение занять 80 млн долларов у IFC».

Общий объем ипотеки в России, по оценке аналитика «Альфа-Банка» Натальи Орловой, составляет около 1 млрд долларов, притом что общие активы банков оцениваются в 130 млрд долларов. «Ипотека в ближайшее время будет развиваться более быстрыми темпами, чем остальные сегменты банковской деятельности», - сказала г-жа Орлова RBC daily. Потенциал развития ипотеки в России кроется как раз в ее «зачаточном состоянии». «Ипотечный рынок представляет собой большое невспаханное поле, которое банки начинают возделывать, забирая себе по кусочку с краев, - сказал RBC daily член правления Raiffeisen Bank, директор управления по работе с физлицами Александр Колошенко. – Объем выданных ипотечных кредитов в России составляет порядка 0,5-1% от ВВП, а, например, в Германии он составляет более 50% ВВП». По мнению г-на Колошенко, рост ипотечного кредитования во многом будет обусловлен тем, что население начнет более ясно понимать, что такое ипотечный кредит, перестанет годами копить на покупку жилья и обратится к ипотеке. По мнению руководителя отдела ипотечного кредитования Московского ипотечного центра Максима Силаева, уже сегодня около 5% населения готовы взять ипотечный кредит (реально пользуются ипотекой порядка 1% населения – RBC daily), однако большинство не могут это сделать из-за нелегальной зарплаты. «Как только компании начнут платить своим работникам «белую» зарплату, рынок ипотеки начнет расти», - сказал г-н Силаев RBC daily.

Для банков появление корпоративных заемщиков выгодно с точки зрения расширения клиентской базы и возможности привлечь сразу большое число заемщиков. «Столь агрессивное поведение АИЖК на рынке объясняется его желанием путем привлечения крупных корпоративных клиентов захватить рынок, - сказал RBC daily эксперт Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования Олег Солнцев. – Можно прогнозировать, что, после того как рынок будет захвачен, поведение агентства станет более консервативным: процентные ставки повысятся, а срок кредита сократится». Для предприятий участие в подобных программах является одним из инструментов управления персоналом. «В первую очередь предприятия получают дополнительную возможность для удержания персонала, - считает Александр Колошенко. – Льготная процентная ставка сохраняется в течение всего срока работы сотрудника на предприятии. Как только он увольняется, ставка повышается, потому что компания перестает субсидировать ее часть. Работник, получивший ипотечный кредит на предприятии по низкой ставке, при смене места работы задумается, сможет ли новая компания предоставить ему возможность платить столь женизкие проценты». Олег Солнцев оценивает такое решение банков и компаний-партнеров как очень сильный ход в условиях высокой конкуренции на ипотечном рынке и рынке персонала.

Помимо того, что банки в ожидании бума запасаются деньгами, они еще и разрабатывают различные программы, в частности программы кредитования работников предприятий по соглашению с работодателем. О подписании такого соглашения объявило в прошлую субботу АИЖК. Работники «АвтоВАЗа» смогут получить кредит на покупку квартиры под 15% годовых в рублях сроком на 20 лет. Для сравнения: кредит на покупку жилья в рублях, предоставляемый Сбербанком, «обойдется» в 18% годовых. Справедливости ради стоит отметить, что кредиты Сбербанка не являются ипотечными в классическом понимании этого слова, когда ипотечный кредит выдается под залог приобретаемой недвижимости. Сбербанк выдает под залог, уже имеющийся, да еще требует поручительств третьих лиц. «Сейчас для среднестатистического банка процентная ставка по рублевым кредитам ниже 20% не является целесообразной, - считает Александр Колошенко. – Однако она может появиться, если в схеме появляется работодатель, который будет компенсировать банку часть ставки. В частности, наш банк на следующей неделе объявит о запуске нескольких таких программ с участием ряда компаний, персоналу которых мы будем выдавать ипотечные кредиты под 10% годовых в валюте».

Он еще не заработал в полную силу, однако уже привел к снижению темпов роста жилищного строительства и ускорению роста цен на жилье. По экспертным оценкам, за год предложение квартир в новостройках сократилось на 30-50 процентов. На прошлой неделе депутаты Госдумы приняли в первом чтении поправки в ФЗ №214 . Однако, позволит ли новая версия этого документа сбалансировать интересы дольщиков и застройщиков, пока не ясно.

По мнению Натальи Орловой из «Альфа-Банка», на такие шаги банки вынуждает идти высокая конкуренция на рынке ипотечного кредитования, которую создало большое количество банков, появившихся на этом рынке в последнее время. Кроме того, обращаться к внешним заимствованиям банки вынуждает отсутствие механизма рефинансирования ипотечных кредитов, а именно закона об ипотечных ценных бумагах. «Если банки не будут допущены к выпуску ипотечных ценных бумаг, то рынок может быть монополизирован АИЖК, - считает Олег Солнцев. – В противном случае крупные банки вроде «Альфа-Банка» смогут потеснить агентство на рынке ипотечного кредитования». В отсутствие же закона банки сами изобретают различные механизмы рефинансирования, которые приобретают тем большую актуальность в преддверии бурного развития рынка.
Год назад был принят Закон Об участии в долевом строительстве, направленный на защиту прав граждан, участвующих в финансировании строительства жилья.

Напомним, что с первого апреля прошлого года законодатели запретили застройщикам заключать договоры долевого строительства и привлекать средства граждан до получения полного пакета разрешительных документов на строительство и опубликование проектной декларации. Также они предписали строительным компаниям регистрировать договоры с дольщиками в регистрационных службах, ввели солидарную ответственность банков и строителей за невыполнение последними своих обязательств перед инвесторами и, кроме того, установили жесткие штрафы за всевозможные нарушения.

На холостом ходу

Гражданам предоставлялось право расторгнуть контракт в случае несвоевременного исполнения застройщиком обязательств по передаче объекта долевого строительства, прекращения или приостановления строительства дома, существенного изменения проектной документации, изменения назначения общего имущества или нежилых помещений, входящих в состав объекта недвижимости, существенного нарушения требований к качеству новостройки, а также в иных предусмотренных договором случаях. При одностороннем отказе участника долевого строительства от исполнения договора застройщик был обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере 1/150 рефинансирования ЦБ.

В частности, за нарушение сроков передачи дольщикам квартир была введена неустойка (пени) в размере 1/75 ставки рефинансирования Центрального банка РФ от цены договора за каждый день просрочки. Законом был установлен широкий круг оснований для одностороннего отказа дольщика от исполнения договора.

Устранение перекосов

Следить за исполнением закона были призваны федеральные чиновники - в частности, Федеральная служба по финансовым рынкам. В течение года именно они должны были установить правила бухгалтерского учета и отчетности застройщиков, нормативы финансовой устойчивости, осуществлять надзор и контроль за соблюдением закона. Впрочем, несмотря на решительность властей, Закон о долевом инвестировании так и не заработал в полную силу. Большинство компаний до сих пор распродают новостройки, не подпадавшие под действие закона (т.е. документы, разрешающие строительство, были получены компаниями до 1 апреля прошлого года), часть фирм просто не спешила выводить на рынок новые проекты, а некоторые пользовались обходными схемами, заключая с покупателями жилья предварительные и вексельные договоры. Только несколько московских застройщиков опубликовали проектные декларации и начали торговать метрами по новым правилам.

Парламентарии в первом чтении приняли ФЗ №214, в котором, в частности, предлагается:

В конце концов, очевидная неработоспособность закона вынудила депутатов Госдумы пойти навстречу участникам рынка долевого инвестирования. Они все же решились устранить некоторые законодательные недоразумения.

Среди поправок больше всего застройщиков радует перспектива отмены солидарной ответственности банков по обязательствам строительных компаний. В этом случае банки охотнее будут давать кредиты строительным компаниям, - полагает представитель корпорации С-Холдинг Оксана Басова.

сделать возможным расторжение договора застройщиком в одностороннем порядке, а в некоторых случаях и по решению суда;
исключить норму о солидарной ответственности застройщика и банка перед участниками долевого строительства в случае, если банк выдает кредит под залог земельного участка и строящегося объекта недвижимости;
допускается возможность привлечения средств граждан для строительства многоквартирных домов;
снижение размера неустойки (пени), уплачиваемой застройщику в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участником долевого строительства с 1/150 до 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ.
Авторы поправок утверждают, что в отредактированном виде закон сбалансирует права участников долевого строительства и застройщиков и, в конечном счете, оживит рынок жилья.

Помимо всего прочего, снижен размер штрафных санкций, которые накладываются на застройщика при расторжении договора по инициативе дольщика. Теперь застройщик обязан возвратить все внесенные дольщиком денежные средства и уплатить проценты в размере 1/300 ставки рефинансирования, тогда как раньше в законе фигурировала ставка 1/7 Многие строительные организации, особенно региональные, просто не смогли бы выплачивать такие штрафы, так как это поставило бы их на грань банкротства.

В законопроекте о внесении поправок в 214-й закон несколько ограничены права дольщиков, - разъясняют инициативы депутатов юристы компании М.О.Р.Е.-Плаза. - В частности, у них стало меньше оснований для одностороннего отказа от исполнения договора. К ним отнесены случаи неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в течение более чем одного месяца, передача объекта дольщику с недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования (и при этом застройщик не выполняет требования по их устранению), а также случаи, предусмотренные договором. Во всех других случаях дольщику придется обращаться в суд. Тогда как действующая сейчас редакция закона содержит шесть оснований для одностороннего расторжения договора по инициативе дольщика, - напоминает начальник юридического отдела компании КомСтрин Надир Джангиров.

В случае одностороннего расторжения дольщиком договора проценты начисляются со дня предъявления им требований, а не со дня внесения денежных средств, как сейчас. Поправки устанавливают обязательное страхование ответственности застройщика по договору участия в долевом строительстве. Если застройщик признан банкротом (или при неисполнении компанией обязательства по передаче объекта в срок в течение трех месяцев со дня оговоренных сроков) наступает страховой случай. Страховое возмещение выплачивается участнику долевого строительства в размере фактически произведенных платежей.

В случае принятия поправок застройщик, как и дольщик, получит возможность расторгать договор в одностороннем порядке в случае нарушения дольщиком платежей по договору, - комментирует законодательные инициативы представитель компании Сити-XXI век Сергей Лядов.

Таким образом, резюмируют участники рынка, депутаты попытались найти разумный баланс между интересами застройщика и дольщика. Однако эти нововведения вряд ли серьезно облегчат жизнь инвестиционно-строительным компаниям. Предложенные изменения разве что стабилизируют правоотношения в области долевого строительства. Впрочем, окончательная редакция закона может очень сильно отличаться от его первоначальной версии, - резюмирует Н. Джангиров из компании КомСтрин.

Соразмерно ответственные

Начальник Юридического департамента Группы Компаний СУ-155 Сергей БОСХОЛОВ:

Кроме того, участники рынка напоминают, что норма, запрещающая компаниям начинать продажу квартир до получения разрешения на строительство, оформления договора аренды на землю и опубликования проектной декларации, остается в силе. Мы рассчитываем, что ответственность сторон в результате принятия поправок станет соразмерной, что снизит общие риски и создаст более благоприятные условия для инвестирования в жилье на стадии строительства. В свою очередь, частные лица не лишатся инструментов защиты, поскольку они только декларировались законом, но не существовали на практике, - заключают юристы компании Сити-XXI век.

Анализ текста законопроекта позволяет сделать вывод, что его принятие позволит частично снять те неблагоприятные моменты, которые сегодня мешают развитию строительной отрасли и рынку жилищного строительства. Как пример можно привести изменения, которые отменяют солидарную ответственность банков по обязательствам застройщиков перед гражданами. Данная норма могла практически привести к сворачиванию кредитных программ банков по финансированию нового строительства.

Принятие поправок к Закону о долевом участии в строительстве в первом чтении - это факт признания со стороны законодателя того, что в первоначальной редакции закона содержались положения, которые создавали реальный дисбаланс в отношениях между приобретателями жилья и застройщиками, отрицательно влияли на развитие строительного рынка. В течение всего периода действия данного закона он подвергался критике со стороны широкого круга аналитиков и экспертов.

Конечно, все спорные моменты с помощью указанного законопроекта решены не будут, но нас, безусловно, обнадеживает позиция законодателя, который ищет пути для формирования цивилизованного рынка жилищного строительства.

Положительно скажутся и нормы, которые вводят дополнительные механизмы финансирования нового строительства. Важной новеллой является определение круга лиц, на которых будет распространяться действие данного закона, а именно - граждане будут основной защищаемой категорией. Индивидуальные предприниматели и юридические лица в процессе нового строительства будут действовать на началах предпринимательского риска.



Главная --> Публикации