Главная --> Публикации --> Прогноз. столичный рынок недвижимости - 2006 год Бесконечный процесс Что ждут от поправок к фз №214 участники строительного рынка? Ипотека – шаг к доступности жилья? История знаменитого дома и.юшкова на мясницкой

Безрисковый доход

Для частных инвесторов бизнес по сдаче в аренду квартир менее рискован по сравнению с арендой коммерческой недвижимости, отмечает Олег Луговой, президент Сибирской гильдии управляющих и девелоперов коммерческой недвижимости. Жилье ликвиднее, чем офисы и магазины. Нанимателей квартир намного больше, чем компаний арендаторов офисов и торговых помещений, поясняет он.

Новосибирск Сдача квартир внаем в городе малодоходна и меркнет на фоне прибылей арендодателей офисной и торговой недвижимости. Собственники получают от арендаторов плату, которая лишь немного превышает их затраты на содержание квартиры, но этот бизнес привлекает тех, кто согласен получать небольшую прибыль при невысоких рисках.

Инвестировать в жилье имеет смысл лишь в условиях роста цен, соглашается генеральный директор риэлторской компании Эрмитаж Тимур Тагиров, но сейчас сдача квартиры в аренду приносит не слишком большой доход. Это относится к любым квартирам, даже к тем, которые сдаются дороже $2000 в месяц, добавляет эксперт. Такие квартиры сдаются с хорошим ремонтом, укомплектованные всей бытовой техникой. Но амортизационные расходы собственника высоки ему приходится каждые три года полностью обновлять технику и снова делать дорогостоящий ремонт. После вычета всех затрат арендодатель может обнаружить, что его доходы ниже или в лучшем случае сопоставимы со ставкой инфляции, т. е. не более 12-13% годовых, добавляет Тагиров.

Несомненным плюсом для арендодателей квартир генеральный директор АН Дельта Владимир Затримайлов считает довольно низкую стоимость входного билета в этот бизнес. Однокомнатную квартиру площадью чуть более 30 кв. м на окраине Новосибирска можно купить за 650 000 руб., т. е. 1 кв. м обойдется примерно в 20 000 руб. Стоимость же офисных площадей начинается от 30 000 руб. за 1 кв. м, цена 1 кв. м торговых помещений, расположенных в хорошем месте, может доходить до 195 000 руб. В долгосрочной перспективе инвестирование в жилье и сдача его в аренду один из наиболее надежных вариантов для консервативных инвесторов, ведь за последние пять лет стоимость квартир выросла в 4-5 раз, говорит Затримайлов. По оценке эксперта, сдаваемые в аренду квартиры окупаются за 8-12 лет. Для сравнения: офисы окупаются за 3-4 года, их доходность составляет 25-30%. Например, говорит Затримайлов, 1 кв. м офиса в центральной части города, который обошелся собственнику в 50 000 руб., может сдаваться по 800-900 руб. в месяц, что составляет 1,7% от его цены, в то время как однокомнатная хрущевка на окраине общей стоимостью 900 000 руб. (т. е. около 30 000 руб. за 1 кв. м) не будет востребована дороже чем по 200 руб. за 1 кв. м в месяц, что составляет 0,6% от цены.

Риэлтор агентства Жилфонд Артем Семенов подтверждает, что в 2005 г. сделок по дорогим квартирам стало больше. Например, трехкомнатные в Центральном и Железнодорожном районах за 70 000 руб. в месяц с легкостью снимают приезжие москвичи, замечает он. Ранее это были единичные сделки, сейчас их число выросло на порядок. Особой популярностью у представителей московских и иностранных компаний, приезжающих работать в Новосибирск, пользуются квартиры в новостройках престижного Академгородка, рассказывает риэлтор агентства Дельта Наталья Овсянникова.

Из гостиницы в квартиру

Риэлтор агентства Доктор Ключ'' Елена Шатурская говорит, что в течение 2005 г. ставки аренды по городу возросли примерно на 15-20%. Больше всего на 20%, до 6500 руб. в месяц подорожали однокомнатные квартиры в окраинных районах: Первомайском, Затоне, на улице Мира, несмотря даже на их плохую транспортную доступность. Спрос на хорошее жилье в центральной части города вырос за 2005 г. на 20-25% главным образом за счет сотрудников столичных компаний, начинающих свой бизнес в Новосибирске и снимающих здесь жилье, говорит риэлтор агентства Сибакадемстрой-недвижимость Елена Куус. Уютная квартира стоит дешевле, чем номер не лучшего качества в новосибирской гостинице. Однокомнатную хрущевку в Центральном и Железнодорожном районах можно снять за 20 000-30 000 руб. в месяц, двухкомнатная обойдется в 25 000-35 000 руб., поясняет Куус.

На дешевое жилье ориентируются желающие снять квартиру в спальном районе, но действующие на рынке ставки оказываются выше их ожиданий, рассказывает риэлтор агентства Акрополь Елена Кузнецова. Примерно 70% заявок на квартиры в районах средней удаленности от центра и окраинах трудно удовлетворить из-за завышенной цены предложения по аренде. Сейчас арендодатели могут диктовать свои условия и цены реальных сделок оказываются выше ожидаемых нанимателями примерно на 2000-3000 руб., добавляет она.

Такие арендаторы ценят современную планировку, наличие хорошей мебели и бытовой техники. Двухкомнатную квартиру в дорогой новостройке Академгородка можно сдать за 30 000 руб. и выше, добавляет Овсянникова.



По данным агентства Жилфонд, ставки аренды в центре города для однокомнатных квартир начинаются от 11 000 руб. в месяц, для двухкомнатных от 13 000 руб., для трехкомнатных от 17 000 руб. в месяц. По информации АН Дельта, однокомнатные квартиры в Академгородке (престижная окраина Новосибирска) сдаются от 7000 руб. в месяц в хрущевках и от 10 000 руб. в более современных домах, двухкомнатные в хрущевках сдаются по цене от 8500 руб. в месяц и от 10 000 руб. в месяц в остальных домах, минимальная ставка аренды трехкомнатных квартир начинается от 16 000 руб. в месяц.

Спрос со стороны арендаторов на жилье экономкласса остается высоким. По словам одной из посредниц, попросившей не упоминать ее имени, в день к ней поступает пять-шесть заявок на подобные квартиры. Как говорят маклеры, в основном спрос формируют молодые пары, которые ищут жилье для совместного проживания на длительный срок. В августе-сентябре к ним обычно добавляются студенты. Жилье снимают также приезжие специалисты и те, кто купил квартиру в новостройке и делает ремонт, добавляет управляющий партнер БК-Недвижимости Павел Кузнецов.


Екатеринбург Жилье в Екатеринбурге в основном сдается неофициально. К цивилизованным отношениям понемногу приходят арендодатели и наниматели в сегменте бизнес-класса. Покупка квартир с целью их последующей сдачи в аренду непопулярный бизнес среди екатеринбуржцев, так как не приносит большого дохода.

На рынке превалирует долгосрочная аренда жилья (от шести месяцев и более), на долю краткосрочной аренды приходится всего 20% сделок, отмечает Кузнецов. Наиболее востребованы однокомнатные квартиры, на их долю приходится 50% спроса, на долю двухкомнатных 30%, 20% арендаторов ищут 3-4-комнатные квартиры. Примерно в такой же пропорции объекты представлены на рынке: по 40% 1-2-комнатных квартир и 20% 3-4-комнатных. Сейчас на рынке существует баланс между спросом и предложением, всегда можно найти подходящий объект, уверен Кузнецов.

До цивилизованного рынка аренды жилья экономкласса в Екатеринбурге еще далеко, говорят в риэлторском центре Недвижимость.Ру. Как правило, собственник жилья, даже подписывая договор с нанимателем, не хочет гарантировать тому соблюдения сроков аренды. Поэтому большинство арендодателей предпочитают не обращаться в агентства недвижимости, а самостоятельно или через частных посредников ищут арендаторов, чтобы не оформлять никаких бумаг, объясняют в риэлторском центре. Посредники берут за свои услуги от 1000 до 3000 руб.

Начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков убежден, что люди покупают жилье с целью его дальнейшей перепродажи в условиях постоянно растущих цен на рынке недвижимости, а не потому, что хотят извлекать постоянный доход из сдачи его в аренду. Кузнецов объясняет это низкой рентабельностью арендного бизнеса.

По словам маклеров, в среднем квартиры экономкласса можно снять за 10 000 руб. в месяц. Если квартира выставляется по цене 7000-8000 руб., то она уходит за несколько часов. Подобные варианты появляются на рынке всего один-два раза в месяц. В основном 1-2-комнатные квартиры сдаются по цене 9000-10 000 руб. в месяц и они расходятся примерно за два дня, утверждают маклеры. Цена аренды зависит не от количества комнат, а от того, сделан ли в квартире ремонт и как она обставлена. В зависимости от этих факторов разница в стоимости аналогичного жилья может доходить до нескольких тысяч.
Некоторые агентства недвижимости предлагают услуги по аренде жилья экономкласса, но в основном они рассматривают это как побочный бизнес. Отношение к нему соответствующее: риэлторы не готовы решать проблемы между арендодателем и арендатором. Серьезно занимаются этим вопросом не более трех агентств. Цивилизованным можно назвать рынок аренды дорогого жилья, от 30 000 руб. в месяц и выше. Объявление о сдаче такой квартиры не повесишь на заборе, поэтому клиент обращается в зарекомендовавшие себя агентства, хотя они берут за свои услуги с арендатора, а иногда и с арендодателя примерно 50% от месячного взноса, обрисовывает ситуацию специалист центра недвижимости Кит Юлия Славенко. В основном такое жилье востребовано у руководителей филиалов крупных компаний, открывших свои отделения в Екатеринбурге, сотрудников дипмиссий и торговых представительств. Арендодатели высококлассного жилья, по словам Славенко, обычно имеют несколько квартир, сдачу которых внаем сделали дополнительным источником дохода.
Часть арендодателей это люди, которые приобрели квартиры по ипотеке и расплачиваются с банком-кредитором деньгами нанимателей. Таких квартир на рынке примерно 20%, считает Славенко. Наймодатели сдают их для погашения процентов по ипотечному кредиту.

По сравнению с прошлым годом стоимость аренды квартир в Екатеринбурге выросла на 30%. По данным компании БК-Недвижимость, в центре города аренда двухкомнатной квартиры площадью 50 кв. м с мебелью обойдется от 15 000 до 30 000 руб. в месяц. В районах рядом с центром разброс цен может составлять от 10 000 до 25 000 руб. в месяц. На окраинах арендная плата за аналогичное жилье составит 9000 12 000 руб. в месяц. Риэлторы отмечают, что количество комнат не слишком влияет на стоимость аренды наниматели в основном обращают внимание на состояние квартиры и ее укомплектованность.

Этот аргумент справедлив и в отношении крупных инвесторов, которые вкладывают деньги в строительство офисных центров, а не доходных домов. Однако Хорьков считает проекты апарт-отелей или доходных домов перспективным направлением развития рынка и приводит в пример вторую очередь Центра международной торговли Екатеринбурга (ЦМТЕ), где предусмотрены апартаменты для длительного проживания. Хотя в самом ЦМТЕ говорят, что эти квартиры мало чем будут отличаться от гостиничных номеров и назвать проект новаторским нельзя. В них просто будет еще и кухня. Цена, сроки и условия аренды пока не определены, так как строительство не завершено, объясняют в отделе инвестиций ЦМТЕ.

Спрос на аренду остается высоким на протяжении нескольких лет. Наиболее востребованными являются недорогие квартиры для командированных сотрудников и иногородних студентов, проходящих обучение в Перми. В связи с этим, говорят риэлторы, на рынке аренды ярко выражена сезонность: в конце лета начале осени квартир сдается больше на 20-30%. Срок экспозиции квартир составляет в среднем 2-3 недели, арендаторам есть из чего выбирать.

Пермь Число предлагаемых в аренду квартир в Перми превышает количество потенциальных арендаторов, однако спрос на рынке не удовлетворен не все жилье доступно по цене. За квартиры в новостройках их владельцы запрашивают слишком дорого. Спрос постоянно растет за счет экспансии столичных компаний в Пермский край, которые арендуют квартиры для своих сотрудников. Однако рынок аренды остается преимущественно нецивилизованным по оценкам экспертов, лишь от 20% до 50% сделок проводятся через агентства недвижимости.

По словам директора компании Пермская недвижимость Дмитрия Першикова, элитное жилье пользуется повышенным спросом среди людей, находящихся в долгосрочных командировках. В среднем двухкомнатная элитная квартира, полностью меблированная, с техникой, плюс услуги горничной стоит 30 000 руб. в месяц. В пересчете на сутки получается 1000 руб., что гораздо дешевле гостиничных расценок: номер подобного уровня за такую цену в городе не найти, говорит Першиков.

По словам генерального директора АН Тереза Олега Гущина, сдаваемое внаем жилье четко разделяется на сегменты в зависимости от качества квартир и платежеспособности потенциальных арендаторов. Дешевые комнаты ищут студенты и люди, не располагающие большими финансами. Квартиры по средним ценам чаще всего снимают молодые семьи. Наконец, обеспеченные люди хотят жить в элитном жилье. Правда, до сих пор точно не определено, что это такое: то ли хорошо обставленная квартира, то ли квартира большой площади, говорит эксперт. Другие риэлторы отмечают, что элитность обеспечивают евроремонт, качественная меблировка, наличие бытовой техники. Нередко сдача такой квартиры внаем сопровождается дополнительным сервисом услугами горничной, повара и водителя.

По словам Давлетшиной, основная масса арендаторов хотела бы снять недорогую комнату. Дальше в рейтинге предпочтений нанимателей идут одно- и двухкомнатные квартиры. Гораздо меньший интерес арендаторы предъявляют к трех- и четырехкомнатным квартирам такое жилье в 2005 г. подешевело более чем на 20%.

Одним из ключевых факторов, влияющих на стоимость аренды, является местоположение квартиры. По словам Регины Давлетшиной, маркетолога-аналитика корпорации Перспектива, наиболее востребованным является жилье в центральном районе Перми Ленинском. Здесь в аренду предлагается самое дорогое жилье. В районах, приближенных к центральному, Мотовилихе, Индустриальном, Дзержинском комнаты среднего уровня без особой отделки стоят от 3000 руб. в месяц, однокомнатные квартиры от 6000 руб., двухкомнатные от 7000-8000 руб., а трехкомнатные от 10 000 руб. Стоимость аренды в отдаленных городских районах самая низкая: в Кировском в среднем 4000-5000 руб. в месяц за однокомнатную квартиру, в Орджоникидзевском районе 3000-4000 руб. в месяц. Стоимость аренды элитного жилья вне зависимости от района гораздо выше: месячная плата за однокомнатную квартиру может достигать 30 000 руб., за двухкомнатную доходить до 40 000-45 000 руб., за трехкомнатную до 70 000-80 000 руб. Иногда арендодатель может запросить и по 100 000-150 000 руб., но такие случаи редки.

Жилой фонд Перми превышает 19 млн кв. м. По информации корпорации Перспектива, сейчас предлагается в аренду или снимается менее 1% квартир.

На 2006 г. специалисты Перспективы прогнозируют рост ставок аренды примерно на 15%. Резкого увеличения цен ожидать не стоит, рынок будет развиваться поступательно, считает Давлетшина.


Сколько стоит построить дом, квартиры в котором продаются от $2500 за 1 кв. м дешевле купить жилье в Москве уже практически невозможно? Изучив несколько реальных проектов, Ведомости выяснили, что строителям 1 кв. м обходится в $1000-1500 и уж никак не дороже $1900 даже с учетом компенсации городу.Пока аналитики говорят о пузыре на рынке недвижимости, а чиновники пытаются обеспечить население доступным жильем, квартиры становятся все менее доступными: только за последнюю неделю они подорожали на 2,5% (см. статью на стр. А6). Как выяснили Ведомости, затраты на строительство составляют лишь половину этих поражающих воображение цифр, остальное доход застройщиков. Мы изучили сметы строительства пяти жилых домов, которые уже возводятся или скоро начнут возводиться в Москве, Подмосковье и Санкт-Петербурге (см. таблицу). Эти сметы нам предоставили инвесторы, управляющие компании, вкладывающие средства в недвижимость, и независимый оценщик, проводивший экспертизу проекта по заказу кредитора, но не строители.



Не во всех проектах указана полезная площадь собственно квартир, гаражей и офисных помещений. Тогда мы брали ее как 80% от общей площади средняя, по словам строителей и независимых экспертов, доля полезной площади в общей. Суммарные затраты мы делили на нее или ту ее часть, которая остается в распоряжении застройщика после расчетов с городом, ведь именно эти квадратные метры продают нам строители.

Затраты на строительство дома складываются из пяти частей: это плата за землю, на которой будет стоять дом, разработка проекта и его согласование, подготовка участка к стройке, собственно возведение дома, включая подводку коммунальных сетей, и, наконец, расходы на продажу квартир (см. рисунок). Еще есть разные другие затраты в каждом проекте они свои, мы объединили их в статью прочие.

Чтобы получить землю в Санкт-Петербурге, с 2003 г. нужно заплатить городу $80 за 1 кв. м общей площади возводимого жилья. Но на деле застройщики могут получить участок и дешевле. Компании, строящей два дома в Северной столице, земля обошлась примерно в $14 за 1 кв. м общей площади. Просто это были участки на свалке, объясняет источник, знакомый с подробностями проекта. При этом условием проекта была ликвидация свалки, а расходы на это включены в затраты на строительство. Почва на местах свалок непригодна для строительства и придется вложить немало средств в подготовку этой площадки, говорит старший инженер департамента контроллинга капитальных инвестиций компании 2К Аудит Деловые консультации Мария Жданова. К тому же потенциальных покупателей может отпугнуть перспектива жить на месте бывшей свалки, отмечает Владимир Свиньин, гендиректор УК Свиньин и партнеры, реализующей проекты в области недвижимости в Питере.

Земля

Строительный проект начинается с получения земли. Участками распоряжаются местные власти и компенсация им одна из основных составляющих себестоимости 1 кв. м жилья, говорит директор департамента маркетинга Инком-Недвижимости Сергей Елисеев. Форма расчетов бывает разной деньгами, передачей части квартир в собственность города или дополнительными обременениями, например обязательством построить школу или детский сад. Так, за право построить монолитный дом полезной площадью 16 760 кв. м (общая 25 000 кв. м) на окраине Северо-Восточного округа столицы компания заплатила около $4 млн. В пересчете на 1 кв. м полезной площади это составляет $236, или 16,4% сметы. По мнению Елисеева, это очень выгодные условия. Значительно сложнее сложились отношения с городом у строителей монолитного дома общей площадью 25 100 кв. м, возводимого в Северном округе, недалеко от центра. Им пришлось заплатить городу компенсацию за пользование сетями и отдать часть квартир около 30% жилой площади, 40% нежилых помещений и 16% гаражей в подземном паркинге. В результате из 18 220 кв. м полезной площади инвестору досталось только 12 700 кв. м. Неудивительно, что себестоимость 1 кв. м в этом проекте оказалась самой высокой среди изученных Ведомостями $1897, а расчеты с городом заняли в ней $621, или 33%. Впрочем, квартиры в этом доме продаются по $3500-4000 за 1 кв. м.

Стройка

Строительные работы главная и самая постоянная составляющая сметы, отмечает первый заместитель гендиректора ДСК-1 Андрей Паньковский. Его компании наземная часть панельных домов серии П-44М обходится в 12 000-14 000 руб. на 1 кв. м общей площади. В проектах, которые проанализировали Ведомости, затраты на строительство составили более половины всех расходов.

Проект

Получив землю, можно заказывать разработку проекта и согласовывать документацию. Эти затраты у всех примерно одинаковы по словам Елисеева, примерно $35-40 за 1 кв. м общей площади. В пересчете на 1 кв. м продаваемых квартир в сметах, с которыми удалось ознакомиться Ведомостям, эта статья составила 1-5% расходов. Еще до 2% сметы заложено на подготовку участков к застройке снос зданий, вырубку деревьев и проч.

В среднем строительство монолитного дома с инфраструктурой в Москве обойдется в $750-800 на 1 кв. м общей площади, резюмирует Елисеев, или в $900-1100 в пересчете на полезную.

Заметный вклад в себестоимость вносят и инженерные сети, но расходы на них очень сильно варьируются. Если не повезет, их цена оказывается сопоставима со стоимостью коробки, говорит Паньковский. В питерских домах на наружные и внутренние сети приходится более 30% стоимости дома вблизи бывшей свалки нет коммуникаций. Покупая участок, сложно спрогнозировать, во сколько обойдется инфраструктура, говорит Паньковский. Покупаешь кота в мешке, вторит Жданова: сложно предположить, сколько кабеля надо проложить до той подстанции, к которой тебе позволят подключиться, а то и вовсе придется раскошелиться на новую подстанцию.

Доходность

Но эти затраты не очень-то беспокоят застройщиков. Во всех сметах указана ориентировочная цена реализации: 1 кв. м в московской новостройке продается по $2500-4000, в подмосковной и питерской по $1200-132 Так что расходы окупаются порой более чем вдвое. Мы редко беремся за проекты рентабельностью ниже 100%, признается Елисеев.
Но эти цифры не дают представления о рентабельности строительного бизнеса. Сметы не позволяют оценить денежный поток застройщика, он во многом зависит от хода и цены продаж. Например, расчетные цены одного из московских проектов уже сильно выросли. Если 1 кв. м обошелся застройщику в $1000, а продает он его за $2000, по балансу рентабельность составит 100%, но, если вложено только $100, а достроен объект за счет средств от продаж, рентабельность будет почти 1000%, объясняет один из инвесторов. Но Жданова напоминает о провалах: многие дома не были достроены в том числе потому, что застройщики продали сразу много квартир и им не хватало денег на достройку, ведь вместе с ценами на жилье росла и себестоимость.

И прочие продажи

Когда дом наконец построен, квартиры в нем надо продать. Впрочем, на практике продажи начинаются раньше. Это также требует денег на рекламу, маркетинг, комиссии риэлторам и проч. и увеличивает себестоимость 1 кв. м на $30-70.
Остальное страхование объекта, оформление его в собственность, разные резервы, плата компании, управляющей строительством, мы объединили в категорию прочие, добавившую в стоимость 1 кв. м $15-60.
Итого 1 кв. м в продаваемых квартирах обходится строителям от $926 в Питере до $1897 в Москве.

Аркадий Дроздовский, заместитель гендиректора инжиниринговой компании 2К, которая анализирует строительные проекты, придерживается другого мнения. Резерв есть на каждом этапе, уверен он. Уже в смете строительства заложена рентабельность в среднем 15%. В частности, материалы достаются строителям до 15% дешевле сметной стоимости, ведь покупаются оптом и у постоянных поставщиков, уверен он. Часто бывает, что даже в актах выполненных работ фигурируют резервы на непредвиденные расходы, продолжает Дроздовский, недоумевая, какие могут быть резервы, когда работы выполнены. Правда, в смете не указываются так называемые откаты чиновникам и техслужбам, которые, по его словам, могут составлять до 20% всех расходов.

Себестоимость ни при чем

Есть ли у строителей резерв снижения себестоимости? Минимальный, категоричен Елисеев: рабочая сила и так дешева до предела, а с учетом инфляции на рынке стройматериалов говорить о снижении себестоимости за счет этой строки не приходится. Не видит подушки и Свиньин.



Впрочем, эта дискуссия носит сугубо теоретический характер: если себестоимость сократится, квартиры дешевле не станут. Даже если затраты упадут до $500 за 1 кв. м, цены не снизятся, убежден Елисеев. Они растут из-за того, что спрос сильно превышает предложение. Снижение себестоимости жилья приведет лишь к появлению инвесторов, которые выкупят его дешевле, но продавать будут все равно по рыночным ценам, соглашается Паньковский.



Главная --> Публикации