Главная --> Публикации --> На пике популярности: коттеджи бизнес-класса Жилье бизнес-класса: популярный миф Прогноз. столичный рынок недвижимости - 2006 год Бесконечный процесс Что ждут от поправок к фз №214 участники строительного рынка?

Вчера первый замруководителя Департамента земельных ресурсов Москвы Олег Рыжков сообщил, что их ведомство приступило к оформлению земельных участков в собственность. Заявки по покупке земли под первыми 25 участками (частные дома) будут рассмотрены на следующей неделе. Претендент должен быть собственником здания и обладать правом бессрочного пользования, уточнил он. Владельцами земли смогут стать и члены ТСЖ: участки жильцам передадут в долевую собственность безвозмездно, а коммерческим структурам, занимающим нежилые помещения, по кадастровой стоимости.

Земельный комитет Москвы приступает к оформлению прав собственности на землю. Несмотря на то что землю в России можно покупать и продавать с 2001 г., столичные власти отказывались исполнять федеральные законы, ссылаясь на их несовершенство.

Сейчас в Москве земля предоставляется в краткосрочную (до пяти лет) и долгосрочную (до 49 лет) аренду, субаренду, в безвозмездное срочное пользование (для социально значимых объектов) и бессрочное пользование для госучреждений.

Первые решения по приватизации участков под предприятиями появятся через два месяца, сейчас в департаменте на рассмотрении находится около 300 заявок, сообщил Рыжков. В первую очередь это коснется организаций, занятых общественно полезной деятельностью и не имеющих планов по перепрофилированию предприятия. Такие собственники заплатят за землю около 20% их кадастровой стоимости.

Перемену позиции города Олег Рыжков объясняет принятием в прошлом году постановления Об установлении в г. Москве цены земли при продаже земельных участков собственникам расположенных на них капитальных зданий, строений, сооружений (532-ПП), по которому установлены максимально возможные цены на землю. Согласно ему по 400 кварталам проведено межевание, минимальная цена в Зеленограде 500 руб. за 1 кв. м, в центре Москвы 60 000 руб. за 1 кв. м.

Базовая ставка за аренду для предприятий, по информации ГК СУ-155, составляет 180 000 руб. за 1 га в год. Московские власти отказывали регистрировать права собственности на землю, ссылаясь на то, что по федеральному закону земля уходила бы за бесценок, а приватизация подтолкнула бы процесс скупки участков для их спекулятивной перепродажи.

В компании Росбилдинг, владеющей зданиями в Москве, инициативе властей рады. Наконец начнется формирование рынка земли это сделает более понятным права собственника и даст дополнительные возможности для использования земли, в аренде есть множество ограничений, говорит он. Марина Симонова из КВ Инжиниринг указывает, что, получив участок в собственность, владелец сможет свободнее им распоряжаться. Под землю можно получить кредит, а у арендодателя не надо спрашивать разрешения на залог, на субаренду или разделение участка, соглашается партнер юридической компании Пепеляев, Гольцблат и партнеры Виталий Можаровский.

Ситуация с московской землей очень напоминает ситуацию на заре приватизации, город не заинтересован в отчуждении своего главного ресурса. Земля, сданная в аренду, кормит и город в целом, и чиновников в отдельности, комментирует финансовый директор девелоперской компании Бенефит инжиниринг Анна Осина. Директор компании Corpus Juris Денис Балакин указывает, что процесс не будет скорым: Москва, как субъект Федерации, еще не разграничила с Росимуществом спорные земельные участки. В собственность оформлены единицы участков в основном через суды.


Сдача жилья без отделки (то есть непригодного к проживанию) изобретение чисто российское. Появилось оно лет десять назад, когда наблюдался спад интереса к квартирам с готовой стандартной планировкой и, соответственно, отделкой. Однако в течение последнего года спрос постепенно переориентируется на европейскую модель в сторону квартир с минимально или полностью выполненной отделкой или хотя бы качественно подготовленных под чистовую отделку. Впрочем, большинство застройщиков реагировать на новые веяния не торопятся.

Землю в России можно купить с 2001 г., после принятия федерального закона О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации (от 25.10.2001 № 137-ФЗ). Приватизации не подлежат участки в границах заповедников, национальных парков, объекты хранения ядерных объектов и т. д.

Однако именно такие странности рынок и предлагает что за городом, что в черте его. Например, купить в новостройке квартиру, которая к моменту сдачи дома госкомиссии была бы полностью отделана и подготовлена для проживания, в Москве сегодня практически невозможно. Зато ее можно получить, если вы переселенец из пятиэтажки или малоимущий очередник с 20-летним стажем.

Хорошо избитое старое

Идеология строительства жилья под ключ, когда-то очень распространенная в нашей стране, очень медленно приживается в нынешней России. Между тем на Западе это норма. Покупая там дом, ты покупаешь готовый продукт, привозишь коробки с любимыми книжками, расставляешь их по полкам и живешь, говорит генеральный директор компании Farm House Тарас Нечипоренко. У нас же не тут-то было! Видимо, еще со времен СССР закрепленные в сознании людей стереотипы (в новой квартире в любом случае необходимо делать ремонт) оказывают влияние на рынок недвижимости по сию пору. Если при зарождении рынка частной недвижимости строительство домов без отделки можно было списать на 'бедность' инвесторов и покупателей, действующих по формуле 'куплю квартиру сейчас, отделкой займусь, когда деньги появятся', то в наши дни рассматривать инвестиции в строительство дома отдельно от стоимости его отделки весьма странно.

Пока такого решения нет. Есть лишь идея, недавно высказанная главой столичного стройкомплекса Владимиром Ресиным. По его словам, недалек тот день, когда коммерческие дома будут сдаваться в эксплуатацию с индивидуальной отделкой каждой квартиры. В первую очередь это коснется объектов, возводимых по программе высотного строительства, а потом постепенно распространится и на другие новостройки.

В обязательном порядке отделываются все квартиры в домах, строящихся по городскому заказу, а также та часть квартир в инвестиционных домах, которая передается городу в соответствии с условиями контракта, рассказывает главный инженер ДСК-1 Роман Шурер. В отделку таких квартир в наших домах входит вся инженерия с монтажом сантехнического оборудования в полном объеме, вся электрика со всеми установочными устройствами, электроплита, полы из паркетной доски в жилых комнатах и из линолеума на кухне, обои на стенах и вся малярка. То есть можно расставлять мебель и жить. С квартирами же, поступающими в продажу, ситуация зависит от предпочтений инвестора. Как правило, чистовая отделка в них не делается. Но если на федеральном или городском уровне будет принято решение о том, что типовую или индивидуальную отделку надо делать во всех квартирах без исключения вне зависимости от того, передаются ли они или продаются, мы к этому готовы.

Спрос на квартиры с отделкой даже типовой сейчас очень велик, причем эту тенденцию мы выявили эмпирическим путем, рассказывает начальник отдела продаж компании 'ПИК-Регион' Ольга Колоскова. Когда начали возводить первый дом серии 'КОПЭ-М-Парус' в подмосковном районе Новокуркино, рискнули сделать отделку квартир в двух подъездах.

Ремонт без спроса

Точку зрения Владимира Ресина разделяют немногие строительные компании, причем в первую очередь те, кто плотно обосновался в нише промышленного и иных вариантов типового домостроения и тонко чувствует изменившиеся потребности покупателей.

Считается, что львиная доля их покупателей приезжие из регионов, которые хотя бы в силу этой причины хотят тут же обосноваться в новом жилье. Особенно высокой популярностью пользуются одно- и двухкомнатные квартиры с отделкой, утверждает Лариса Галеева, директор отдела продаж компании 'Стройтэкс', работающей в Мытищах. Поэтому наша компания сдает такие квартиры с линолеумом, обоями, сантехникой, электроплитами, межкомнатными дверями, не говоря уже об обязательных для всех стеклопакетах. Желание приобрести квартиры с отделкой высказывают 95% наших клиентов.

Анализируя динамику продаж, мы отследили очень высокую потребность у покупателей в полностью отделанных квартирах. Думаю, в определенной степени это связано с тем, что все больше жилья приобретается по ипотечным кредитам (в Новокуркине, например, так продается каждая третья квартира). Очевидно, что покупатели в этом случае попросту не имеют дополнительных средств для того, чтобы сразу начать делать ремонт. С другой стороны, начинать полноценный ремонт по своим запросам ранее чем через два года после окончания возведения дома нецелесообразно: по какой бы технологии ни возводился дом, он на протяжении этого времени может дать усадку. Поэтому если покупатель планирует тут же обживать свое приобретение, то такую возможность ему может предоставить только застройщик, сдающий квартиру с полной отделкой. И таких покупателей оказалось очень много. Во втором доме в Новокуркине мы произвели отделочные работы уже в половине квартир, а во всех последующих панельных домах этого микрорайона отделка выполняется в обязательном порядке. Причем цена квадратного метра при этом возрастает незначительно. Поскольку речь идет о поточной отделке, то ее стоимость за всю квартиру (в зависимости от площади) укладывается в $5-7 тыс. (то есть в среднем прибавляется $100 к цене квадратного метра). Используется немецкий ламинат, который укладывают на тройную 'подушку', ванные комнаты выложены светлой плиткой, в комнатах на стенах и потолке сейчас клеим обои в светло-бежевой гамме.
Проведя собственные маркетинговые исследования, некоторые компании обнаружили избирательный спрос на отделку в зависимости от габаритов квартир на него и ориентируются. Как правило, речь идет о малометражных квартирах.

Легко не отделаешься

Покупатели же трех- и четырехкомнатных квартир готовы потратить время и средства на индивидуальный ремонт, поэтому навязывать им готовый типовой продукт бессмысленно.

Оценивая ситуацию на рынке элитного жилья в целом, необходимо отметить, что квартиры с отделкой на данный момент пользуются особенно высоким спросом у состоятельных покупателей, рассказывает директор по развитию департамента элитной недвижимости компании Paul`s Yard Наталия Дабсон. Ранее такого ажиотажа вокруг подобных объектов не наблюдалось это тенденция последнего года. Привлекательность ее для компаний-застройщиков заключается в том, что данная ниша пока еще абсолютно свободна. Отделка высокого уровня может повысить стоимость квартиры почти в два раза (себестоимость самого дорогого ремонта составляет $3-3,5 тыс. за 1 кв. м). И несмотря на это, спрос на такое жилье достаточно велик. Причина проста: выбор элитной квартиры это во многих случаях эмоциональное решение. Покупатель готов заплатить немалые деньги, когда видит уже готовую квартиру с ремонтом категории de luxe.

Компании, предлагающие недвижимость самого высокого класса, тоже почувствовали волну интереса к жилью под ключ. Понятно, что в этом сегменте жилья речь идет уже не о типовой, а об оригинальной отделке, выходящей из-под пера дизайнера.

Квартиры в элитных новостройках продаются в состоянии shall core (свободная планировка), когда есть только основные стены и несущие колонны, а межкомнатные перегородки отсутствуют, поясняет управляющий директор консалтинговой компании Blackwood Марина Маркарова. Четкое месторасположение имеют только санузел и ванна, и менять его нельзя из-за подведенных коммуникаций. Всю остальную площадь квартиры владелец может использовать по своему усмотрению может сделать квартиру-студию, а может выделить несколько спален. Квартира, купленная в таком доме, совершенно не готова для проживания. Застройщик не будет выполнять отделку для одного клиента, так как для него важнее сдать дом государственной комиссии и продать все квартиры на первичном рынке. Поэтому покупатель должен самостоятельно нанять архитектора и дизайнера, чтобы провести отделку в соответствии со своими желаниями.

Хотя идти на поводу внезапно возникшего спроса строительным компаниям, работающим в этом классе недвижимости, сложно по чисто техническим причинам.

Строительные компании, работающие преимущественно в нише бизнес-класса, оказались самыми инертными, и от новых веяний спроса пытаются откреститься всеми доступными способами. Отделка влечет за собой удорожание квадратного метра, а покупатель все равно потом будет переделывать все в соответствии со своими запросами, рассуждает пресс-секретарь корпорации С.Холдинг Оксана Басова. Да и в экономической выгоде отделки квартир до сдачи дома госкомиссии многие сомневаются. Схемы продаж продукта, которые существуют сегодня на рынке, были сформированы в результате длительного процесса, говорит коммерческий директор компании 'Капитал Груп' Алексей Белоусов. Они оптимизируют и вложенные инвестором средства, и затраты застройщика.

Правда, нельзя не отметить, что первые шаги в сторону отделки таких квартир уже предпринимаются, уточняет Наталия Дабсон. В качестве примера можно привести элитный жилой комплекс 'Коперник' на Якиманке. На высокой стадии готовности этого объекта с продаж было снято порядка 10% квартир, в которых застройщик планирует провести высококачественную отделку и реализовать по более высокой цене. И это не единственный пример. Мы планируем сдавать с отделкой квартиры в возводимом сейчас комплексе премиум-класса 'Обыкновенное чудо' на улице Пудовкина, рассказывает первый заместитель генерального директора инвестиционно-строительной компании 'МОРЕ-Плаза' Михаил Михайлов. Мы готовы предложить варианты дизайна, способные удовлетворить самых взыскательных клиентов, по индивидуальным проектам. Это европейская практика, и мы хотим применять ее и для наших клиентов. Подобные планы имеются и у еще двух компаний, специализирующихся на жилье самого высокого класса.
Обстановка по требованию

Отрицая необходимость сдачи под ключ всех квартир в домах бизнес-класса, полностью от производства отделочных работ строители не отказываются. Чувствуя, что часть прибыли, получаемой за счет отделки квартир, можно перевести на себя, некоторые застройщики, работающие в высоких ценовых сегментах, не так давно стали создавать свои дизайнерско-отделочные подразделения, поясняет аналитик бюро недвижимости 'Агент 002' Александр Слета. Они предлагают весь комплекс услуг: планировочные решения, выбор материалов, проведение собственно отделочных работ, контроль качества работ, согласование плана работ и результатов работ с архитектором проекта. Такие услуги предлагают, например, строительная компания 'Капитал Груп', некоторые строительно-монтажные управления компании 'Дон-строй', корпорация Mirax Group.

Тем не менее, по мнению же аналитиков, время что-то менять уже наступило. Вопреки расхожему мнению, покупатели жилья бизнес-класса довольно непритязательны в вопросах ремонта, уверен аналитик агентства недвижимости DOKI Александр Скобин. Большинство хотели бы согласовывать со строителями ремонт на конечном этапе строительства, а потом получить уже готовую квартиру, в которую можно сразу въезжать. Экономия времени для покупателей становится одним из ключевых факторов.

Согласно нашему опыту, в половине случаев клиент желает изменить проектную планировку покупаемой квартиры, а в десяти случаях из ста будущий владелец хочет получить жилье 'под ключ' уже с сантехникой и готовой инженерией. Впрочем, случается это не особенно часто, добавляет начальник аналитического отдела компании 'Новая площадь' Дмитрий Попов. Иначе большинство компаний предоставляли бы такую услугу.

На практике это происходит так. Еще на этапе строительства будущий владелец квартиры должен заключить отдельный договор на оказание подобного рода услуг, рассказывает директор по маркетингу группы компаний 'Конти' Юрий Синяев. В результате на выходе клиент получает квартиру 'под ключ' в том виде, в котором он и хотел ее видеть изначально.

Рискованная отделка

Есть и другая причина, по которой не всем строительным компаниям такая схема работы интересна. Вот как ее объясняют в СУ-15 Действительно, некоторые компании, которые занимаются точечным строительством домов бизнес-класса, имеют такую возможность, говорит руководитель проектного отдела коммандитного товарищества 'СУ-155 и Компания' Алексей Чебушев. Они содержат штат дизайнеров, согласователей, проектировщиков и строителей-отделочников. Но это возможно только в том случае, если у данной организации развитая сеть связей с поставщиками отделочных материалов и заказов не более десятка в месяц. В противном случае необходимо на постоянной основе держать огромный штат рабочих, что в финансовом плане невыгодно. Достаточно смоделировать вполне штатную для крупной компании-застройщика ситуацию, когда практически одновременно сдается микрорайон, где будет заселяться, скажем, 5 тыс. квартир. Если хотя бы каждый десятый будущий владелец квартиры в строящихся домах обратится к застройщику с требованием обеспечить ему до сдачи и въезда ремонт на его вкус и строго по его пожеланиям, это может стать невыполнимым условием. У всех будущих владельцев квартир разные пожелания к виду квартиры, разный уровень ремонта, разные отделочные материалы. Подготовка к сдаче таких квартир может затянуться на долгие годы.

Первичный рынок готовых коттеджей с отделкой 'под ключ' можно условно разделить на две большие группы единичное строительство под заказ и девелопмент в области клубных поселков, объясняет Тарас Нечипоренко из Farm House. Первое было, есть и будет. Но на этой группе невозможно специализироваться, так как проекты разовые. С другой стороны, стоимость их далека от 'средней', соответственно, и маржа застройщика выше. Такой объект может стоить как половина поселка бизнес-класса. Впрочем, и риски у застройщика минимальные, поскольку инвестором в этом случае выступает сам будущий владелец. Другое дело строить целые поселки с домами 'под ключ'. Farm House смело причисляет себя к пионерам в этом направлении развития загородной недвижимости. Почти полное отсутствие на рынке поселков, дома в которых возводятся под ключ, вполне объяснимо. От инвестора требуется почти двукратное увеличение объема финансирования по сравнению с 'обычным' поселком, в то время как риски возрастают вообще в экспоненциальной прогрессии.

На рынке загородной недвижимости ситуация в целом похожа на городскую: коттеджей под ключ предлагается очень мало. Хотя возможностей для изменения ситуации здесь гораздо больше.

Сейчас получает широкое распространение практика, когда застройщик производит отделку нескольких домов, которые выставляет в качестве презентации поселка, говорит Марина Маркарова из компании Blackwood. У клиента возникает законченное впечатление о домах и поселке, что оказывает положительный эффект при продажи. После того как такие объекты реализуются, начинается отделка следующих домов. Такой подход можно встретить в поселках 'Княжье озеро', 'Истра Кантри Клаб' и других. Такая маркетинговая акция позволяет застройщику убить сразу двух зайцев: он получает дополнительную прибыль с коттеджа, а также стимулирует продажи в поселке.

В связи с этим интересно отметить, что основной объем предложения в строящихся поселках по домам под ключ приходится на коттеджи из дерева. В качестве примеров можно привести поселки Деревня Озерна (97-й км Новорижского шоссе), Раздолье (12-й км Симферопольского шоссе), Ранчо, расположенный на берегу Можайского водохранилища, и другие. Ничего странного, впрочем, в этом нет. Как говорят специалисты, деревянные коттеджи сами по себе не требуют серьезной внутренней отделки, что минимизирует инвестиционные риски. Есть и еще один интересный способ сделать риски минимальными.

Еще один пример поселок Николино, который тоже расположен на Рублево-Успенском шоссе. Для разработки проектов домов, дизайна интерьеров застройщик пользуется услугами зарубежных архитекторов и дизайнеров. При отделке домов венецианской штукатуркой застройщик, например, приглашал иностранных мастеров. Таким образом, каждый дом в Николине уникален не только по архитектуре, но и по внутренней отделке, что и определяет успешность данного проекта.

Ремонт с иголочкой

Мнения участников рынка о том, в каком же именно сегменте загородной недвижимости бизнес-классе или элитного жилья застройщики чаще готовы пускаться в финансовоемкие отделочные эксперименты, кардинально разошлись. Анализ рынка загородной недвижимости показывает, что основной процент продаж квартир с отделкой приходится на жилье бизнес-класса, уверяет управляющий проектом 'Витро Вилладж' Олег Маринин. Это подтверждает тот факт, что в загородном жилом курорте 'Витро Вилладж' на Калужском шоссе среди клиентов был выявлен высокий спрос на готовые апартаменты 'под ключ'. Аналитики компании учли этот интерес, поэтому проект предусматривает создание единой концепции оформления жилых помещений. Отделка начнется после того, как завершится строительство. Таким образом, все жильцы смогут единовременно въехать в полностью приспособленные для жилья апартаменты. Чаще всего строительство домов 'под ключ' практикуется в элитном сегменте цена на такой коттедж начинается от $2 млн (на рынке западного Подмосковья), спорит с ним заместитель генерального директора компании Терра-Недвижимость Тимур Сайфутдинов. А в компании Усадьба последнюю точку зрения подкрепляют цифрами. На сегодняшний день в сегменте загородного жилья класса 'премиум' соотношение предложения коттеджных поселков 'под ключ' и 'под чистовую отделку' составляет примерно 30% и 70% соответственно, говорит управляющий директор компании 'Усадьба' Евгений Иванов. В качестве примера можно привести поселок Evergreen на Рублево-Успенском шоссе. В настоящий момент этот проект находится в стадии реализации, его завершение планируется в конце 2006 года. В каждом из 17 коттеджей, составляющих Evergreen, предусмотрена внутренняя отделка. Во многом это обусловлено спецификой архитектурного стиля. Он определяется как 'экологическая архитектура' и характеризуется большой площадью остекления, использованием натуральных материалов и другими достоинствами.

До той поры пока существует неудовлетворенный спрос на дорогую недвижимость, 'голые стены' будут по-прежнему легко и стремительно продаваться, констатирует генеральный директор компании Soho Realty Ольга Творогова. Зачем застройщику увеличивать срок проекта, нести дополнительные расходы на отделку, когда и без того продажи идут хорошо. Вполне разумный бизнесовый поход. Однако по мере насыщения рынка, роста конкуренции подобные предложения будут появляться активнее. Дифференциация предложения это, наверное, ключевая долгосрочная тенденция рынка недвижимости. На рынке появятся максимально разнообразные проекты, удовлетворяющие требованиям и субъективным пожеланиям всех групп наших клиентов.

Прогноза полгода ждать

Пока примеров сдачи полностью отделанных объектов действительно мало, поэтому и прогнозы о том, как быстро рынок отреагирует должным объемом предложений на высокий спрос жилья под ключ как в городской, так и в загородной недвижимости, высказываются самые разноплановые. Можно однозначно утверждать, что ситуация не меняется и останется на этом же уровне еще как минимум год-два ввиду высокого спроса: к моменту сдачи объекта госкомиссии свободных квартир практически не остается, уверяет директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty Александр Зиминский. Каких-либо предпосылок к изменению менталитета застройщиков и покупателей тоже нет.

Должно пройти какое-то время, чтобы тенденция и потребность сформировались и стали осязаемы, рассуждает генеральный директор 'КВ Инжиниринг' Владимир Коллар. Раньше, например, балконы стеклили кто во что горазд, и дома при этом превращались в уродливые конструкции. Сегодня практически во всех новостройках бизнес- и даже экономкласса балконы и лоджии сдаются в едином архитектурном стиле. Народ в Москве стал массово устанавливать в квартирах кондиционеры, поэтому в проектах новых домов стали закладывать места под наружные блоки кондиционеров. Движение есть. И застройщики будут на стадии покупки квартиры предлагать покупателям по несколько вариантов планировок на выбор. Хотя в элитном сегменте все равно каждый будет стремиться к неповторимости...



Пока же можно констатировать, что реальные подвижки есть в самом дешевом и самом дорогом секторах рынка жилой недвижимости. Компании готовы делать стандарт для экономкласса и эксклюзив для элиты. Бизнес-класс в этом смысле оказался в группе риска. Рисковать наши застройщики не любят.

В целом ситуация по предложению квартир высокой степени готовности от застройщика меняется, более оптимистично смотрит на ситуацию директор по развитию ITF Development Алексей Самсонов. Это связано с повышением доверия к определенным строительным компаниям, профессионализму их работы и сотрудничеству с известными архитекторами и дизайнерами. Следует отметить, что большое количество проектов и высокая конкурентная среда подталкивают застройщика к эксклюзивным предложениям, поэтому рынок будет развиваться, спрос на такие квартиры с отделкой обязательно будет расти.

Только вверх

Развитие Москвы никогда не предусматривало рост города вверх, как в американских и азиатских мегаполисах. Земли в столице России и в ее окрестностях до определенной поры было много, а ее стоимость никак не определялась рыночными механизмами.

Московское правительство в числе самых перспективных направлений называет высотное строительство. По задумке чиновников через 20 лет в городе будет возведено более 60 небоскребов зданий высотой свыше 75 м. Есть уже и первые построенные объекты. Однако единых строительных норм и правил (СНиПов) до сих пор нет. В прошлом году ЦНИИЭПЖилища разработал московские городские строительные нормы для высотных зданий (МГСН). Но они оказались временными их принятие вновь отложено на несколько месяцев.

Разумеется, как всякая инвестиционно емкая программа, строительство высоток перешло под патронат московского правительства. Городская комплексная инвестиционная программа Новое кольцо Москвы была подготовлена на основе Концепции размещения многофункциональных высотных комплексов в срединном и периферийном поясе Москвы, разработанной в 1995-1996 годах НИИГенплана города. Концепция была рассмотрена и одобрена президиумом архитектурного совета Московского комитета по архитектуре и градостроительству в марте 1996 года. Эта программа предусматривала строительство в столице 60 высотных жилых домов, затраты на которые должны составить $5 млрд. Программу разработала девелоперская компания Конти, однако московские власти позднее объявили программу муниципальной и передали функции заказчика специально для этой цели созданному ОАО Новое кольцо Москвы (НКМ, 100% акций принадлежит городу). На сегодняшний день в рамках этой программы возведена только одна высотка Эдельвейс (175 м высотой) на Давыдковской улице. Второй объект жилой комплекс Континенталь на проспекте Маршала Жукова (застройщик компания Конти) только что начал строиться. Строительство третьей высотки Вертикаль на Ленинском проспекте (Спецвысотстрой) заморожено в октябре прошлого года, как было официально объявлено, из-за необходимости внесения изменений в проектную документацию.

В 1990-е годы, когда бизнес приучил строителей считать деньги, возникла идея уместить на одном гектаре 40 тыс. кв. м жилья, для чего прежде им пришлось бы возвести восемь стандартных 16-этажек. А в новом веке к их желанию отбить побольше денег прибавился дефицит земельных площадок строить, как и прежде, надо много, только резервов для рекордов, как того желало правительство Москвы, практически не осталось.

Однако при этом высотное строительство в городе развивалось без всякого участия НКМ. Более десятка высоток было возведено строительными компаниями вне рамок программы Новое кольцо Москвы. Это Триумф-палас самое высокое жилое здание в Европе от компании Дон-строй (264 м), ее Алые паруса и Воробьевы горы, жилые комплексы Тимирязевский и Соколиное гнездо от компании Капитал Групп, жилые комплексы от компании Крост и т. д.
Успех на непостоянной основе

Это, собственно говоря, весь результат деятельности Нового кольца Москвы за семь лет существования ОАО и одноименной программы.

Каждый наш высотный проект при согласовании получал индивидуальное техническое сопровождение ведущих институтов, говорит заместитель генерального директора компании 'Дон-строй' Владислав Иванов. Для того чтобы пройти согласование проекта, в каждом из них компания получает все необходимые заключения по фасадам, фундаменту, конструкциям, гидроизоляции кровель и стилобатов. Все наши разработки, получившие одобрение институтов и прошедшие согласование, впоследствии учитываются при составлении новых норм и правил. Так, на сегодняшний день с подачи компании в СНиПах закреплено следующее правило, относящееся ко всем без исключения эксплуатирующим компаниям: они теперь обязаны заключать договоры на мониторинг конструкций, фасадов, фундамента эксплуатируемых зданий со специализированными институтами на срок не менее пяти лет.

Все эти объекты со скрипом входили в жизнь. В частности, главной проблемой при их возведении стало отсутствие единых СНиПов. Для наглядности проблемы стоит добавить, что проектирование всех жилых зданий высотой менее 75 м (это в среднем 25 этажей) проходит в рабочем порядке вся техническая документация на такие дома унифицирована. Действия застройщиков в данном случае просты оплачивай получение документации и строй. В случае с московскими высотками наблюдается прямо противоположная ситуация.

Каждый проект мы согласовываем индивидуально, при этом с учетом зарубежного опыта, говорит президент Mirax Group Сергей Полонский. Представителей противопожарной службы, которые курируют башню 'Федерация', мы специально возили в Нью-Йорк для ознакомления с противопожарными системами их небоскребов. Безопасность высоток вообще один из главных моментов. Вот только один пример. В башне 'Федерация' колонны закрыты 70-миллиметровым слоем бетона, благодаря этому в случае пожара будет четыре с половиной часа форы, пока огонь доберется до арматуры. Для сравнения: башни ВТЦ рухнули через полчаса после возгорания.

Для каждого из проектов, который ведет та или иная компания, стандарты проектирования и возведения высоток разрабатывают специализированные институты, а утверждаются они на федеральном уровне управлением стандартизации и технических норм в строительстве Росстроя.

И вот, кажется, приходит спасение для строителей. Для частичного решения проблемы проектирования высоток ЦНИИЭПЖилища разработал московские городские нормы строительства для высотных зданий (МГСН). По этому документу застройщик обязан решать вопросы устойчивости здания к ветровым, температурным и сейсмическим нагрузкам, проблемы безопасности и эксплуатации инженерных систем еще на стадии проекта. Но строителям праздновать победу пока рано. Департаментом градостроительства Москвы перед ЦНИИЭПЖилища поставлена задача к 2008 году завершить доработку МГСН.

Никакие ноу-хау застройщиков не избавляют их от многоуровневого контроля. Москомархитектура и его подразделения выдают исходно-разрешительную документацию на проект, согласовывают и утверждают задание на его разработку, согласовывают технический регламент проекта, осуществляют регулирование земельных отношений в системе заказчик застройщик. Анна Шакина, специалист по строительным материалам инвестиционно-строительной компании Сити-XXI век (компания сейчас возводит высотный жилой комплекс Лазурный блюз), рассказывает: На этапе строительства контроль за проведением работ и соблюдением всех действующих норм помимо авторов проекта и специалистов компании осуществляют уполномоченные государственные организации и их подразделения Инспекция государственного архитектурно-строительного надзора города Москвы (ИГАСН), Управление государственной противопожарной службы города Москвы МЧС России (УГПС Москвы) и т. д. Кроме того, к проектированию, изыскательским работам, строительству и эксплуатации высотных зданий допускаются в соответствии с постановлением правительства Москвы от 29 июня 2004 года #428-ПП организации, имеющие специальные допуски на проведение упомянутых работ, выданные ИГАСН.
Неудивительно, что от такой регламентации застройщики, мягко говоря, не в восторге. Только разработка и утверждение документации на высотку занимали до двух лет.

Тяжелая материя

Материалы для высотного строительства отдельная тема. Строителям часто на ходу приходится изобретать приспособления или конструкции, позволяющие вести высотные работы. Например, сегодня проектировщики задумываются о введении нового варианта конструктивных схем с колоннами из трубобетона. В отличие от традиционных конструкций трубобетон обладает повышенной несущей способностью. Трубобетонные колонны, например, для 30-этажного здания можно выполнить из труб диаметром 245 мм, тогда как при традиционном монолитно-каркасном способе строительства пришлось бы выполнять колонны сечением 50 х 50 см. Трубобетонные колонны обладают значительным запасом прочности, так как толщину стенок стальной трубы можно увеличивать до 50 мм.

Все как раньше

Получается, что, как и раньше, строителям придется часть проектных работ все же делать самостоятельно. Новые МГСН дают лишь некий ориентир для застройщиков: каких параметров стоит им придерживаться. О сложности возведения высоток говорят все строители. Одна из проблем нехватка профессиональных кадров. Только в прошлом году в Московском государственном строительном университете была открыта кафедра высотного строительства. Кроме того, российские специалисты регулярно участвуют в программах изучения зарубежного опыта высотного строения. Такие программы реализуются правительством Москвы, руководство города активно занимается вопросом привлечения иностранных специалистов как проектировщиков, так и строителей в область высотного строительства. В частности, 'Моспроект-2' подписал соглашение о создании центра высотного строения совместно с американскими специалистами, говорит вице-президент группы компаний Конти Вячеслав Тимербулатов. Остается только догадываться, во сколько обходится приглашение в Москву американских проектировщиков. По слухам, речь идет о десятках тысяч долларов ежемесячных выплат иностранным специалистам.

Временные нормы высотного строительства не решили основных проблем при проектировании (в частности, унификации предпроектной документации, регламентации строительных материалов и типа конструкций и т. п.). Зато строителям кстати, во благо покупателей квартир в высотках новые МГСН навязали немало ограничений. Например, пункт 14.3 этих временных правил гласит, что здания высотой до 100 м могут проектироваться при условии их размещения на расстоянии до 2 км, а здания высотой свыше 100 м на расстоянии не более 1 км от пожарного депо, оснащенного автонасосом высокого давления, а также пожарной автолестницей или коленчатым подъемником высотой не менее 50 м. При несоблюдении этих расстояний, а также при высоте здания более 100 м в составе проектируемого комплекса необходимо предусматривать пожарное депо или пожарный пост с организацией пожарной охраны. Кроме того, пункт 14.4 обязывает застройщиков создавать наземные вертолетные площадки на расстоянии не более 500 м от здания. Вертолетная площадка должна быть и на крыше высотки. Как отразятся эти и другие обременения на бизнесе строителей, возводящих высотные здания, сами участники рынка пока не комментируют, лишь упоминая о том, что временные правила на то они и временные.

Кроме того, московская себестоимость строительства небоскребов оказывается выше, чем аналогичный показатель для США и Азии. Например, Анна Шакина указывает, что отечественные нормы строительной теплотехники (СНиП II-3-79), требования по пожарной безопасности (СНиП 21-01-97), требования, предъявляемые к применяемым строительным материалам и конструкциям (нормы по теплоизоляции), требования по коррозионной стойкости металлоконструкций выше, чем в других странах.

Возводимый сейчас в Москве комплекс Федерация (высота башни А вместе со шпилем 432 м) в призовую тройку высоток мира не войдет, зато станет самым высоким зданием Европы. Он отвоюет это место под солнцем у 300-метрового здания Коммерцбанка (Commerzbank) во Франкфурте-на-Майне.

Скребущие небеса

Нынешний рекордсмен среди небоскребов родом из Тайваня. Это 509-метровый финансовый центр Taipei, построенный в 2004 году в городе Тайбэй. В недалеком будущем его может перерасти Independence Tower в Нью-Йорке (541,3 м), хотя его строительство на месте печально известного Всемирного торгового центра до сих пор вызывает массу негодований.
Через два года самым высоким зданием в мире обещает стать 705-метровая 160-этажная громадина Burj Dubai, которую как раз достроят в ОАЭ. Подъем на самую высоту обещает быть стремительным и захватывающим. Как того и требуют нормы высотного строительства, лифты, которыми будет оснащено здание (а всего их предполагается 58 штук), будут взлетать со скоростью 1010 м/мин. Проект гиганта выполняет чикагская компания Skidmore, Owings Merrill, а контракт на строительство получила Samsung Corp. New York`s Turner Construction International.


Покупатели квартир в новых домах бизнес-класса редко интересуются, какое опалубочное оборудование было применено при выполнении монолитных работ. Однако для строителей выбор опалубки вопрос важный. От его решения зависят объем инвестиций, качество строительства и, соответственно, продвижение недвижимости на рынке. Импортная опалубка по всем показателям выгодна крупным компаниям с большим объемом строительства. Небольшим компаниям лучше арендовать дорогую или покупать дешевую опалубку.

Есть в Москве и еще один европейский рекордсмен (занимает в общемировом рейтинге высоток 59-ю строчку). Это 61-этажный 264-метровый Триумф-палас, получивший от Российского комитета регистрации рекордов планеты титул самого высокого жилого здания Европы.

Стройметалконструкция, НТЦ Стройопалубка, Крамасал, Сталформ и ряд других компаний.
На московском строительном рынке импортная и отечественная опалубки представлены примерно поровну. Первое отличие импортного оборудования его стоимость. Комплект европейского опалубочного оборудования, необходимый для монолитных работ при строительстве дома площадью около 20 тыс. кв. м, обойдется примерно в €500 тыс., отечественного в 2-2,5 раза дешевле.

Цена качества

Исторически сложилось так, что советские престижные дома строились из кирпича. Производство опалубки для монолитных работ в отечественной строительной индустрии вещь относительно новая. Поэтому неудивительно, что значительная часть опалубочного оборудования на московском рынке представлена зарубежными производителями. Это такие компании, как Peri, Doka, Aluma Systems, Dalli, Faresin, Meva, Noe. Однако над производством опалубки работают и отечественные компании. Среди российских производителей известностью пользуются Старооскольская опалубка,

Впрочем, сторонники импортной опалубки утверждают, что выгода здесь кажущаяся. Европейское оборудование производится десятки лет, оно испытывается и сертифицируется Союзом производителей опалубки (GSV), оно точно соответствует заявленным техническим характеристикам. Этого нельзя сказать о российской опалубке. Когда речь идет об опалубке отечественного производства, невозможно однозначно судить о максимальной несущей способности конструкций, поэтому строители, работающие с ней, иногда на всякий случай ставят конструкций больше, чем необходимо по расчетным нормам.

Ценовой уровень опалубочного оборудования можно сопоставить, взяв, к примеру, такой элемент, как телескопические стойки, на которых держится опалубка перекрытий. Стойка, предлагаемая компанией Doka, с несущей способностью 2 тонны обойдется в €5 Чтобы охватить площадь 300 кв. м при толщине перекрытия 30 см, потребуется порядка 200 стоек, что обойдется в €10 тыс. Для сравнения: отечественная компания Проммонолит предлагает аналогичные телескопические стойки, выдвигающиеся на расстояние до 4,2 м, с заявленной нагрузкой до 3 тонн по $21,5 за штуку. На те же 300 кв. м перекрытия необходимый комплекс стоек обойдется примерно в $3,8 тыс.

Это касается не только опалубочного оборудования, но и расходных материалов, применяемых при строительстве. Так, ламинированная фанера, выпускаемая фабрикой в Чудове Новгородской области по финской технологии, выдерживает 40 циклов применения, в то время как импортная фанера Framax XLife способна выдержать 250 циклов. Правда, встречаются строители, утверждающие, что чудовская фанера запросто, если хорошо обращаться, выдерживает и 100 производственных циклов. По мнению же директора украинской строительной компании Типро-М Василия Стасюка, многослойное лакокрасочное покрытие, которое производит компания, способно надолго защитить поверхности опалубочных материалов, которые в этом случае выдерживают до 100 формовок.

Европейская экспансия

Применение опалубки европейского производства, несмотря на высокую стоимость оборудования, оправдано по нескольким причинам. Она позволяет получить ровные и гладкие поверхности монолитных конструкций, которые не требуют (или почти не требуют) доработки. В экономике строительных работ это важно, поскольку смеси, применяемые при выравнивании стен, стоят чуть ли не на порядок дороже, чем собственно бетон. Другое, не менее существенное преимущество европейской опалубки гораздо больший в сравнении с российской срок службы оборудования. По словам специалистов компании Doka, отечественная опалубка работает обычно в течение двух лет, после этого времени оборудование может повести, и оно потребует замены. Европейскую опалубку можно использовать без ущерба для качества строительства в течение шести-восьми лет.

По этим причинам многие столичные компании, работающие преимущественно с дорогой недвижимостью, используют опалубку европейского производства. Так, оборудованием компании Peri пользуются такие столичные застройщики, как МФС-6 и Интеко. Компании Doka удалось привлечь компании Дон-строй, Квартал, ПИК, Монарх, Штрабаг, Монарх.

В итоге смысл использования дорогой опалубки и расходных материалов сводится к тому, что, выложив €400 за кв. м опалубки, можно получить оборудование, которое прослужит гораздо дольше, чем аналогичное с затратами €200 за метр, и будет экономичнее. Например, три смены фанеры вместо одного комплекта импортной в ходе строительства обойдутся в сумму до €160-200 тыс., что соответствует половине бюджета дорогой импортной опалубки.

Опалубки могут изготавливаться из стали, алюминия или в комбинации с элементами из других материалов. К примеру, в Латинской Америке применяется опалубка из пластика. В отечественной практике часто используется опалубка из алюминия. Ее преимущество в том, что она примерно в три раза легче стальной. За счет веса такое оборудование проще доставлять на стройплощадку, при этом увеличивается и скорость монтажа. Однако существенный недостаток алюминиевой опалубки заключается в том, что она гораздо больше, чем стальная, подвержена деформации.

Российский ответ

Европейские производители постоянно работают над улучшением характеристик опалубки. Однако и отечественные компании не стоят на месте и создают востребованное строителями оборудование. По словам руководителя сектора монолитного домостроения НИИМосстрой Ларисы Лазопуло, не вся отечественная опалубочная продукция качественная, однако в настоящее время уже появляется оборудование российского производства, способное конкурировать с импортными аналогами.

Сторонники западной опалубки рекомендуют компаниям, имеющим ограниченный бюджет на закупку оборудования, брать из импортных предложений только ключевые позиции по оборудованию, обходясь в остальном российской продукцией. Однако это все равно увеличивает затраты застройщика, причем результат иногда получается довольно занятный. В Москве можно встретить дорогие жилые комплексы, где контрастом к гладкому бетону стен служат потолки. На них от монолитных работ с использованием разноформатных кусков фанеры остаются следы причудливой геометрической формы.

Тем не менее, по словам коммерческого директора компании Фаворит-ДАК Натальи Филипповой, поставляющей на стройки опалубку (компания входит в группу Сибирский алюминий), отечественное оборудование из алюминиевых сплавов работает до пяти лет. И не в последнюю очередь за счет того, что российская опалубка в 2-2,5 раза дешевле даже бывшей в употреблении импортной, она завоевала достойное место на строительном рынке.

Философия площадки

Выбор импортной или российской опалубки во многом связан не только с качеством создаваемой недвижимости, но и с самим подходом к процессу строительства.

Отечественная опалубка часто оказывается востребованной на региональных рынках, где стоимость недвижимости и, как следствие, экономика строительства принципиально отличны от московских условий.

Нормой отечественного строительства до сих пор остается возведение трех-четырех этажей в месяц. При этом на площадках во многих случаях работают представители стран ближнего зарубежья, чей труд гораздо дешевле, чем труд европейских рабочих. Однако разница в темпах строительства компенсируется другими затратами.

В западной практике смета опалубочных работ подразумевает 20% затрат на оборудование и 80% на оплату труда строителей. Опалубка высокого качества и работа квалифицированного персонала позволяют возводить новый этаж за два-три дня. В России такие темпы работ пока не являются нормой жизни застройщиков, хотя на рынке появляются прецеденты западного подхода к стройке. Так, восемь этажей элитного дома на Большой Никитской улице, построенного в прошлом году, были возведены всего за полтора месяца.

Впрочем, в мировой практике встречаются прецеденты ведения монолитных работ без использования крана. Один строитель рассказал, что наблюдал в столице Непала площадку, на которой по лебедке подавалась арматура, а бетон доставлялся наверх по цепочке в больших тазах. Но это все же нехарактерная для российского строительства экзотика.

Прежде всего это расходы на аренду башенных кранов (примерно $1 тыс. в день). При медленном выполнении монолитных работ кран способен поглотить фактическую разницу стоимости отечественной и импортной опалубки. В этих условиях приобретение дорогого европейского оборудования становится гораздо менее актуальным.

В гораздо более сложной ситуации оказываются компании, у которых объем монолитного строительства невелик. Возможно, для таких участников строительного рынка имеет смысл взять оборудование в аренду. Цена аренды опалубки достаточно высока в среднем $15 в месяц за кв. м опалубочной поверхности. При этом арендатор несет ответственность за сохранность оборудования, которое в условиях отечественных строительных площадок и с учетом квалификации работающих на них строителей может запросто прийти в негодность.

Сложности штучных проектов

Приобретение импортной опалубки целесообразно для компаний, ведущих строительство в больших объемах и имеющих далеко идущие планы по созданию новых объектов недвижимости. Опалубка окупится через год-полтора на втором, от силы третьем строительном объекте.



Покупать дорогое опалубочное оборудование для работ на одной-двух площадках не всегда целесообразно. При этом в случае разовых проектов возникают накладные расходы. Опалубку, отличающуюся серьезными объемными характеристиками, надо где-то размещать нанимать склад, на котором будет храниться неэксплуатируемая (то есть не приносящая в это время доходов) техника. В таких условиях экономия на использовании отечественных моделей опалубочного оборудования и расходных материалов оказывается вполне осмысленной.

В настоящее время подобная технология известна под названием экобетон, а величина конструкций за прошедшие десятилетия увеличилась. В современных условиях диаметр купола может доходить до 65 м, а при использовании поддерживающих конструкций можно создать купольное сооружение диаметром до 100 м. Для сравнения: диаметр купола собора Святой Софии в Константинополе составляет 31,4 м.

Иногда ее надувают

Помимо оборудования из стали и алюминия в строительстве используется надувная резиновая опалубка, называемая обычно пневматической. Эта технология, разработанная ленинградскими военными строителями еще в 1980-е годы, применяется для строительства бетонных купольных конструкций различной формы. Конструкции представляют собой тонкостенные оболочки (толщина 45-60 мм), причем высота купола может достигать 3,4-6 м. Они могут сооружаться непосредственно на фундаменте. На разостланную пневмоопалубку последовательно укладывают слои облицовки, паро-, тепло- и гидроизоляции, сварную сетку и бетонную смесь. До начала схватывания цемента (но не сразу, чтобы материалы не сползли по краям) в пневмоопалубку подается вентиляторами воздух до создания в ней избыточного давления. За счет последнего опалубка вздувается и принимает проектную форму. Швы между лепестками купола заделываются сразу после окончания подъема пневмоопалубки в проектное положение.



Главная --> Публикации