Главная --> Публикации --> Курортная недвижимость у черного моря На пике популярности: коттеджи бизнес-класса Жилье бизнес-класса: популярный миф Прогноз. столичный рынок недвижимости - 2006 год Бесконечный процесс

В минувшую пятницу в Кремле под руководством Путина прошло второе заседание совета по реализации приоритетных национальных проектов, в котором участвовали министры, губернаторы, депутаты и сенаторы. Главными проблемами президент назвал управленческие, ему не нравится отношение губернаторов к национальным приоритетам: Знаете, иногда мне кажется, что наши коллеги часто даже не вникают сами в те условия реализации того или другого национального проекта. Так, отдают вниз заместителю, помощнику <...> а сами туда не влезают.

Губернаторы и мэры неохотно помогают федеральному центру претворять в жизнь национальные проекты, считает Владимир Путин. Больше всего нареканий у президента вызвал нацпроект Доступное жилье. Путин не исключил, что для его реализации потребуется менять земельное законодательство.

Нерешенность земельного вопроса одна из главных преград на пути этого проекта, признался журналистам накануне кремлевского совещания первый вице-премьер Дмитрий Медведев. Точечная застройка себя не оправдывает, а большие пятна в наиболее интересных местах под опекой местных властей, которые предпочитают не выставлять эти участки на аукционы, а передавать своим застройщикам. Чиновники, воспользовавшись пробелами в законодательстве, нахапали этих участков и сидят как на потенциальном предпенсионном активе, негодует Медведев. Хотя, по его словам, есть и приятные исключения: губернатор Егор Строев предлагает взять в Орле любую землю, которая приглянется строителям, участвующим в нацпроекте. Однако не всегда согласуются позиции губернатора и мэра, уточняет вице-премьер. Может быть, настала пора государству зубы показать, говорит Медведев, но предостерегает против того, чтобы перенапрячь ситуацию: не исключено, что местные власти сами поймут, что пора менять свою политику.

Больше всего нареканий у него вызвал проект Доступное жилье. Путин посетовал, что регионы представляют малозначительные предложения по площадкам, рассчитанным под точечную застройку, в то время как главная задача строительство и подготовка площадок, на которых дома вводятся не точечно, а целыми микрорайонами. У президента есть претензии и к правовой базе: Надо урегулировать вопросы выделения земли под строительство и вообще подумать, как работать с землей дальше. Очень забюрокрачено все.

Начальник управления Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Денис Гришухин говорит, что поправить Земельный кодекс, с тем чтобы выполнить поручение президента, не проблема: Для этого требуется прописать норму о том, что если участок не используется по целевому назначению, то власть имеет право его изъять и продать на аукционе. Но такие вопросы решаются не только законодательным регулированием, но и организационной работой на местах, замечает эксперт.

На совещании в Кремле Медведев привел обобщенную статистику: 90% земельных участков выделяется без открытых аукционов, а зачастую и с прямым нарушением Земельного кодекса. Сегодня большинство из этих площадок простаивают и не осваиваются, а их собственники ожидают игры на ценах <...> чтобы положить какие-то деньги в свой карман, констатировал куратор нацпроектов. Откровения Медведева заставили президента пойти на крайние меры: Что касается земель, которые раздали без необходимого законодательного оформления <...> хочу попросить наших коллег из Госдумы подумать над тем, как решить вопрос об их изъятии. И чуть позже повторил: Нужно разработать механизм изъятия этих земель.

В конце марта 2006 г. Росприроднадзор инициировал прокурорские проверки строящихся торговых центров Porsche на Ленинградском шоссе и Европейский на Киевской площади.

Для решения таких масштабных задач просто не хватает времени, посетовал в беседе с корреспондентом Ведомостей губернатор Пермского края Олег Чиркунов. Чтобы прекратить точечную застройку, надо утвердить генплан города, готовить новые микрорайоны, подготовить инфраструктуру. За это время цены будут стремительно расти, а ограничить их можно только точечной застройкой, говорит губернатор. Частично поправить ситуацию, по мнению Чиркунова, можно, приведя в порядок старое жилье, а о нем в национальных проектах вообще нет ни слова. Реформировать здравоохранение, образование, жилье можно и нужно. Деньги на это есть, резюмирует Чиркунов, вот только делать все одновременно крайне сложно.
Федеральное агентство водных ресурсов (Росводресурсы) отозвало выданное ранее согласование на возведение торгово-развлекательного комплекса Европейский на площади Киевского вокзала. По закону строительство этого объекта должно быть приостановлено. Но владелец Европейского, ЗАО Киевская площадь, ссылается на то, что здание в водоохранную зону не попадает, и прекращать работы не собирается.

Теперь одна из них Московско-Окское бассейновое управление Росводресурсов (как и Росприроднадзор, входит в Минприроды) отзывает выданное ранее разрешение на строительство Европейского. Об этом Ведомостям сообщил заместитель главы Росприроднадзора Олег Митволь. По его словам, без этого согласования Киевская площадь не имеет права вести строительные работы. Впрочем, пока возведение объекта все еще продолжается. Это подтвердила и пресс-секретарь Росводресурсов Анна Хитрова. В ЗАО Киевская площадь дать официальные комментарии отказались. Все это бред во-первых, у нас есть все необходимые для строительства документы, а во-вторых, комплекс не попадает в водоохранную зону Москвы-реки. Прекращать строительство в таком случае незачем, заявил на условиях анонимности источник в компании.

Чиновники утверждали, что оба проекта предусматривают строительство парковок, которые попадают в водоохранную зону Химкинского водохранилища и Москвы-реки, что запрещено законом. Как следует из письма первого заместителя прокурора Москвы Сергея Борисова, в ходе проверок установлено, что объекты действительно строятся с нарушением природоохранного законодательства. Об этом сразу же сообщили во все согласующие инстанции.

По закону, если застройщик не согласен с действиями должностных лиц, он вправе обратиться в суд, говорит адвокат московской коллегии адвокатов Князев и партнеры Антон Лелявский. По его словам, если ранее согласование уже было выдано и при этом никаких нарушений закона зафиксировано не было, то и отзывать его не было никакого права.
Закон обратной силы не имеет, поэтому пытаться какие-то вещи пересматривать задним числом неправильно, соглашается владелец компании Калинка Риэлти Леонид Кронгауз. Если прокуратура Москвы подтвердила эти нарушения, а Росводресурсы отозвало свое согласование, то продолжать строительство нельзя, говорит управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. Однако, как показывает практика, крупные застройщики могут решать большинство вопросов с госструктурами. Эти два проекта слишком крупные, чтобы прекращать их строительство. Поэтому раз изначально были получены все разрешения, то эта ситуация разрешится положительно, считает Ковалев.

По словам Митволя, остановлено также строительство центра Porsche. Это подтвердила PR-менеджер Порше Руссланд (100%-ная дочка Porsche AG) Оксана Хартонюк. Правда, по ее словам, это связано со сменой генподрядчика. Старый Калнозолс Строительство (дочка латвийской Kalnozols Celtnieciba) в строительстве теперь не участвует, а новый еще не выбран. В любом случае никаких документов из МПР или прокуратуры мы не получали, говорит она. Объяснить причину смены генподрядчика она отказалась впрочем, ранее в компании заявляли, что все претензии к строительству должны предъявляться именно к Калнозолс Строительству.



Строительство торгово-развлекательного комплекса Европейский площадью 180 000 кв. м ведет ЗАО Киевская площадь, контролируемое Зарахом Илиевым (владеет торговыми комплексами Гранд, Москва и частью Черкизовского рынка). Вместе с председателем совета директоров Киевской площади Годом Нисановым Илиев в конце 2005 г. купил за $273 млн гостиницу Украина.

Исполняющий обязанности мэра Москвы, руководитель столичного стройкомплекса Владимир Ресин подписал распоряжение, по которому департаменту инвестиционных программ строительства Москвы (ДИПС) поручается инвестировать строительство гаражей (в том числе подземных) в муниципальных домах. До сих пор московское правительство настаивало на том, что это экономически нецелесообразно. Впрочем, как выяснил Ъ, там, где экономическая целесообразность действительно отсутствует, подземные гаражи так и не появятся.

Градостроительная политика

Однако распоряжение не предполагает, что гаражи появятся во всех новых муниципальных домах. ДИПС намерен финансировать их строительство только там, где можно получить гарантированную прибыль. Мы просчитывали экономику, строительство гаражей рентабельно в центре города и при точечной застройке, заявил Ъ замначальника управления по формированию инвестиционной программы ДИПСа Евгений Леонов. Думаю, именно на таких объектах мы и будем финансировать гаражное строительство. Там, где идет застройка кварталов и целых микрорайонов, логичнее строить отдельно стоящие многоуровневые гаражи, инвестировать их будут по-прежнему сами застройщики.

Как стало известно Ъ, распоряжение правительства Москвы от 6 апреля #550-РП предписывает ДИПСу финансирование строительства гаражей-стоянок в домах, строящихся за счет городского бюджета. Впоследствии машиноместа будут продаваться самим департаментом. Прежде финансирование подземных гаражей возлагалось на генподрядчиков строительства муниципальных домов. Генподрядчики в этом заинтересованы не были, и гаражи не строились. Стоимость одного машиноместа порядка $20 тыс., говорит первый заместитель гендиректора ДСК-1 Андрей Паньковский. Срок возврата средств генподрядчику растягивался бы на годы, фактически это означает прямые убытки для застройщика. Поэтому инвесторы отказываются от участия в конкурсах по строительству гаражей. Поручение ДИПСу финансировать гаражи на мой взгляд, единственная возможность решить проблему.

По словам Кузьмина, в будущем москвичи смогут реализовать свои мечты: сейчас столичными архитекторами разрабатываются проекты 140 небоскребов. Основной зоной строительства этих зданий станет территория, расположенная между Третьим и Четвертым транспортными кольцами, - сказал он.

Между тем при точечной застройке домов бизнес-класса инвесторы и сами готовы финансировать подземные гаражи, более того, считают их обязательной составляющей проекта. Без подземных гаражей квартиры в наших домах просто не продавались бы, утверждает заместитель генерального директора компании 'Дон-Строй' Тимур Баткин. Кроме того, несмотря на сложность инженерного обеспечения и технологические проблемы, гаражи хорошо окупаются. По прибыли продажа машиномест сопоставима с продажей квартир. Подземная стоянка открытое пространство без внутренних перегородок, это существенно снижает себестоимость строительства.
По данным главного архитектора Москвы Александра Кузьмина, около 7% от общего числа жителей столицы были бы не прочь жить в высотных зданиях. Желание горожан эксперты объясняют, в первую очередь, видовыми характеристиками квартир, эксклюзивностью сооружений, а также экологией: ведь чем выше, тем меньше концентрация тяжелых металлов.

НКМ включает в себя строительство 60 высотных зданий. По словам первого заместителя мэра в Правительстве Москвы Юрия Росляка, программа будет реализована до 2015 года.

Впрочем, большинству проектов небоскребов ждать воплощения в бетон придется довольно долго. Сегодня основное строительство высотных зданий в столице осуществляется в рамках двух проектов: Новое кольцо Москвы (НКМ) и Москва-Сити.

Несколько башен будут построены на территории делового центра Москва-Сити. Наиболее высоким сооружением комплекса станет башня Россия, проект которой в марте был утвержден мэром столицы Юрием Лужковым. Автор проекта Норман Фостер предложил три варианта: высотой в 600, 850 и даже в 1000 метров. Но градоначальник одобрил самый скромный.

Однако пока построен лишь один жилой комплекс Эдельвейс на Давыдковской улице. Сегодня начаты работы по строительству 5 небоскребов, а до конца года на конкурс выставят еще 13 площадок.

Впрочем, столичные чиновники подчеркивают, что строить высотки хоть и экономически выгодно, но технически - крайне сложно. Особенно много проблем с безопасностью сооружений. По мнению Кузьмина, металлоконструкции не обладают достаточным запасом прочности.

Строить высотки в условиях дефицита столичной земли выгодно, что объясняется не только количеством квадратных метров на относительно небольшом участке земли, но и их стоимостью. Например, при продажах квартир в Эдельвейсе квартиры в поднебесье продавались на 50-70% выше, чем на нижних этажах.

Впрочем, далеко не все поддерживают идеи городских чиновников. Директор департамента маркетинга и рекламы компании ИНКОМ-Недвижимость Сергей Елисеев уверен, что число желающих приобрести квартиру на высоте весьма ограниченно. Ведь что касается экологии, то, по его информации, концентрация тяжелых металлов заметно снижается уже на уровне 6-8 этажей. А популярность Эдельвейса можно объяснить тем, что высоток давно не строили, - уверен он.

Если небоскреб, то только железобетонный, - делится мнением главный архитектор. Замдиректора ГУП НИиПи Генплана Москвы Георгий Юсин добавляет, что удаленность от пожарного депо сооружения высотой 70-100 метров не должна превышать 2 км, а здания выше 100 м - 1 км. В противном случае высотка должна быть оборудована локальным постом пожарной безопасности, - говорит он.



Главная --> Публикации