Главная --> Публикации --> Покупатели стали осторожнее Дерипаска помирился с mirax Старый фонд не соответствует спросу Московских очередников поделили на две неравные части: квартира какой площади светит каждому из них? Далеко и надолго

Одна из насущных проблем нашего ипотечного рынка - невозможность перекредитования ранее взятых ипотечных кредитов. А такие программы действительно нужны. Во-первых, для того чтобы снизить процентную ставку. Во-вторых - чтобы изменить валюту займа. И наконец, для того чтобы поменять купленную в кредит квартиру на другую.

За три года активного развития ипотеки ставки по кредитам на недвижимость снизились на 5-6 процентных пункта. А люди, взявшие ипотечный заем несколько лет назад, продолжают платить проценты, несоразмерные с реальными рыночными ставками. И все из-за того, что условия ипотеки фиксируются на весь срок договора. На помощь таким клиентам приходят программы перекредитования (рефинансирования), которые в марте-апреле дружно выходят на рынок.

Но, похоже, проблемы оказались вполне разрешимыми. Ведь уже в марте увидит свет первая массовая программа ипотечного перекредитования. А вслед за ней на рынок выйдут программы перекредитования практически всех крупнейших игроков ипотечного рынка.

До сих пор эти вполне объяснимые желания людей наталкивались на чисто технические трудности с перекредитовкой, а также на нежелание банкиров предлагать продукт, снижающий их доходы. Для решения этого вопроса нет отработанного механизма, подкрепленного достаточной нормативной базой, поэтому возникают сложности, связанные с переоформлением документов, - говорили банкиры. Кроме того, финансисты жаловались на проблему резервирования денежных средств под новый кредит вместо старого. И наконец, банкиры не знали, как при рефинансировании чужого кредита обезопасить свой карман в промежуток времени с момента снятия обременения в одном банке и регистрации залога в другом, когда банк имел ничем не обеспеченный кредит, а значит, сильно рисковал.

Первыми, похоже, смогут погасить более дорогие ссуды, взятые раньше, и получить новые ипотечные кредиты по действующим сейчас на рынке ставкам те, кто брал государственные ипотечные кредиты. Программа перекредитования уже подготовлена департаментом юридического сопровождения АИЖК (при непосредственном и активном участии главы департамента Евгения Чепенко) и согласована со всеми необходимыми ведомствами, в частности с федеральной регистрационной службой. ФРС подготовила разъяснительное письмо - как правильно руководствоваться нормой закона при государственной регистрации договоров ипотеки при перекредитовании. Так что на сегодня вопросы с переоформлением и регистрацией решены.

Имеешь право

О своем желании рефинансировать ранее взятые ипотечные кредиты заявили, в частности, Юниаструм Банк и Возрождение. Граждане, которые взяли ипотечные кредиты под 14-18%, смогут взять под 12% такой же ипотечный кредит под залог того же самого предмета ипотеки, - продолжает Сергей Бессонов. По его словам, все будет происходить так. Заемщик напишет заявление о своем желании получить кредит под 12%, банк его пожелание согласует с АИЖК, после чего приступит к процедуре выдачи кредита и государственной регистрации сделки. Заявление в регистрационную службу должен будет принести заемщик и банк-залогодержатель. Поэтому если закладная по ипотечному кредиту находится на балансе банка, для регистрации достаточно будет согласия заемщика и банка. Если закладная уже на балансе АИЖК, агентство должно заявить в государственную регистрационную службу о своем согласии.

До конца первого квартала банки, кредитующие по стандартам АИЖК, смогут предложить клиентам перекредитование. Это глобальное изменение стандартов АИЖК, и все банки - сервисные агенты, работающие по стандартам АИЖК, могут это делать, - отмечает Сергей Бессонов, заместитель директора департамента ипотечного кредитования Юниаструм Банка. - Кто-то захочет перекредитовывать, кто-то нет.

Второй эшелон

Банки, работающие с АИЖК, собираются рефинансировать кредиты не только своих, но и чужих заемщиков. Для нас не будет разницы, пришел ли он из Райффайзен Банка или ДельтаКредита - главное, чтобы у него был кредит, который обеспечен предметом ипотеки, - говорят они. Однако вряд ли это желание выполнимо. Поскольку на перерегистрацию необходимо принести заявление с согласием банка-залогодержателя. Да и противники не дремлют, готовя свои программы перекредитования.

По словам Михаила Лазаренко, спрос на услугу перекредитования сейчас огромный. Многие заемщики, которые брали ипотечный кредит несколько лет назад под ставку 18% годовых в рублях и выше, выражают желание перекредитоваться, - рассказывает он. - Поэтому мы начали работать над созданием процедуры перекредитования, которая пока существует только для сотрудников КИТ Финанс, взявших ипотечный кредит в других банках. Так, им разрешено получить необеспеченный кредит с обязательством в дальнейшем заложить недвижимость, погасить задолженность в другом банке и наложить обременение на квартиру в нашу пользу. Сейчас мы хотим создать аналогичную программу для сторонних клиентов. Однако здесь необходимо решить вопросы, связанные со снижением рисков, которые несет банк. Ведь в этом случае квартира какое-то время остается необремененной залогом.

О начале рефинансирования уже объявил Райффайзен Банк. Программу готовят Внешторгбанк 24, Росбанк, Абсолют. В самое ближайшее время собирается презентовать программу перекредитования Международный московский банк (ММБ). По мере развития ипотечного рынка заемщики будут пытаться перекредитоваться, что будет связано как с понижением процентных ставок, так и с естественным желанием улучшить свои жилищные условия, - считает Михаил Лазаренко, директор ипотечного департамента инвестиционного банка КИТ Финанс. - Поэтому задумываться о механизме перекредитования клиентов следует в первую очередь банкам, которые являются первичными кредиторами на ипотечном рынке. В их интересах противодействовать оттоку клиентов и сохранить портфель ипотечных кредитов, который через несколько лет будет очень привлекательным и с точки зрения процентной ставки, и с точки зрения надежности.

Однако не для всех клиентов рефинансирование пока выгодно. Поскольку за перекредитование придется заплатить. Рентабельность данной операции зависит от аппетитов банка, который, помимо объявленной ставки перекредитования, может ввести дополнительные единовременные сборы (например, за рассмотрение заявки, за выдачу кредита, открытие ссудного счета и т.д.) и постоянные комиссии (например, за ведение ссудного счета, за внесение средств для погашения кредита, за ежегодную обязательную проверку предмета залога и т.д.), - отмечают в БИНБанке. - Поэтому нужно внимательно изучить и подсчитать все сопутствующие расходы для принятия решения о целесообразности рефинансирования.

Примерка покажет

Еще одним важным моментом является необходимость переоформления страховых полисов. Одним из условий получения ипотечного кредита является комплексное ипотечное страхование. Оно включает: страхование жизни и трудоспособности заемщика, страхование квартиры и титульное страхование (права собственности на квартиру). При смене банка-выгодоприобретателя заключение нового страхового договора обязательно, - говорят банкиры. - Если же перекредитование проводится внутри банка, то достаточно будет дополнительного соглашения к договору. Дополнительные расходы по переоформлению страхового договора специалисты оценивают в 1-1.5% ссудной задолженности.

Так, в планах Юниаструм Банка - взимать стандартную комиссию за выдачу кредита и рассмотрение документов. Хотя последнего сбора, возможно, и не будет. Еще придется заплатить за государственную регистрацию. При этом получить кредит под 12% годовых смогут не все заемщики. Дело в том, что с этого года изменились стандарты АИЖК. Теперь ставка по государственным кредитам дифференцирована и составляет 12-16% в зависимости от первоначального взноса и срока кредитования. Поэтому рублевый кредит под 12% можно получить только на 15 лет и лишь тем, кто выплатил половину долга.

По поводу проблемы 2000 года до сих пор идет спор. Многие полагают, что ее вовсе не было или по крайней мере масштабы возможных бедствий были сильно преувеличены. Другие считают, что время, деньги и нервы, потраченные человечеством в конце 90-х годов на смену цифр в календаре, как раз и сыграли главную роль в том, что проблема 2000 года не заявила о себе во всю мощь. Мировая экономика не остановилась, стратегические системы вооружений не вышли из-под контроля, самолеты не упали, информационное общество не погибло.

По подсчетам Росбанка, при снижении процентной ставки на 1% годовых на кредите в размере $100 тыс. можно сэкономить около $900 в год. При этом накладные расходы заемщика (для Москвы) составят приблизительно $500-100 То есть такая операция становится рентабельной при снижении ставки кредитования более чем на 1-2%. Что касается программ перекредитования ипотечных кредитов, полученных в других банках, то, по мнению Алексея Аксенова, начальника управления розничных продуктов и услуг ММБ, рефинансирование становится выгодным для клиента только при разнице в ставках не меньше 3%. Иначе дополнительные расходы (регистрация, страховка, комиссия банка и т.д.) сделают эту сделку бессмысленной.
Термин проблема года стал широко известен не так давно. На рубеже XXI века весь мир был неожиданно охвачен поиском ответа на вопрос, как переживут наступление 2000 года компьютерные системы, регулирующие в современную информационную эпоху различные общественные и экономические процессы, а также ключевые системы жизнеобеспечения и безопасности.

Не будет преувеличением сказать, что все последние годы мы живем в ожидании предсказанной катастрофы. Каждый раз в проблеме года меняется только календарная цифра, а суть дела остается прежней.

Как бы там ни было на самом деле, но поговорку лучше перебдеть, чем потом расхлебывать никто не отменял. Однако о пресловутой проблеме 2000 года я вспомнил лишь для того, чтобы поговорить о других проблемах подобного рода, более близких нам.

Несколько лет назад даже звучали предупреждения о проблеме 2003 года. Предполагалось, что именно на тот год придется массовое и обвальное выбытие основных фондов и инфраструктурных объектов. Прогноз не оправдался только потому, что запас прочности еще советской инфраструктуры оказался чуть-чуть больше.

Это нарастающая и прогрессирующая изношенность всей национальной инфраструктуры - экономической, транспортной, жилищной, коммунальной, энергетической.

Кстати говоря, самая серьезная катастрофа последних лет - трагедия Трансвааль-парка, - по большому счету имеет те же самые корни. Только там одной из главных причин произошедшего стала не изношенность трансформаторов или коррозия металла, а аналогичная, но одновременно и более глубокая и фундаментальная вещь - изношенность строительных нормативов, устаревание и неадекватность сегодняшним требованиям государственных механизмов контроля и надзора за строительством.

Главное именно в этом чуть-чуть. Год от года страховочный остаточный ресурс сокращается. Системного и тотального обрушения инфраструктуры пока не произошло, хотя свою дозу катастроф и аварий подобного рода мы каждый год все равно получаем. Достаточно вспомнить только о наиболее громких техногенных авариях последнего года - взрыве на энергетической подстанции Чагино в Москве или обрушении крыши бассейна в городе Чусовой Пермского края.

Если присмотреться, то все современные долгосрочные государственные программы и проекты имеют совершенно четкий строительный оттенок.

Эта последняя проблема в настоящее время действительно оказывается ключевой и сразу по нескольким причинам. Прежде всего сегодня на государственном уровне вопрос истечения срока годности национальной инфраструктуры начинает наконец не только осознаваться, но и решаться. Именно на его решение сориентирована вся система национальных проектов. На это направлена сама идеология приоритетных программ национального развития, инвестиций в будущее, инвестиций в человека.

Наш московский опыт также свидетельствует: вслед за реализацией проекта Доступное жилье на повестку дня по всей России очень скоро встанут и вопросы массового социального строительства - современных детских садов, школ, поликлиник, офисных и торговых центров, технологичных гаражных комплексов, иных объектов повседневной инфраструктуры. То есть всего того, что вместе с жилищным строительством формирует комплексную среду проживания, полноценное пространство жизни для горожан.

Во-первых, в рамках национального проекта Доступное жилье запланировано удвоение к 2010 году объемов ежегодного жилищного строительства до уровня 80 млн. кв. м в год. Важнейшей составляющей проекта Доступное жилье является масштабное обновление коммунальной инфраструктуры и строительство инженерных коммуникаций. Большую актуальность приобретает и обновление энергетической инфраструктуры.

С другой стороны, самые разные отрасли отечественной экономики уже охватывает массовое промышленное строительство. В 2006 году стартовал проект создания экономических зон нового типа - промышленно-сборочных и инновационных.

Некоторые из этих вопросов уже сегодня вошли в заявленные президентом долгосрочные национальные проекты. Например, в рамках проекта Здравоохранение по всей России будет реализована программа строительства крупных современных медицинских центров.

В негосударственном секторе экономики также ведутся или запланированы производственные стройки самого разного масштаба на миллиарды долларов и миллионы квадратных метров общей площади. Во многих случаях речь идет о возведении уже не типовых проектов, которыми нас так щедро одарила эпоха советских строек, но и объектов с уникальными характеристиками - по своим функциям, по своему местоположению, по проектным решениям, технологиям и материалам.

Крупные города начинают пересматривать принципы размещения производственных предприятий, планировать их вывод из центров городов, возведение новых масштабных промышленных зон. В Москве подобная стратегия реализуется в рамках проекта Пром-Сити.

Перечисление можно продолжать. Но очевидно главное - у нас сегодня в буквальном смысле слова, строится новая Россия.

Государственные задачи освоения различных районов страны (например, Восточной Сибири), создания новых транспортных коммуникаций, формирования инновационных зон в скором будущем могут потребовать строительства в стране не только отдельных объектов, но и, чего уже давно в России не было, строительства целых новых городов. Причем строительства современного, нетипового, в достаточно сложных природных условиях.

Однако на практике все происходит наоборот. Причем до такой степени наоборот, что я совершенно серьезно готов обозначить проблему 2007 года. Менее чем через год нас может ожидать хаотичное и непредсказуемое по своим последствиям разрушение всей системы организации строительства. И времени, чтобы остановить этот процесс, остается все меньше и меньше.

Казалось бы, ситуация ясна. Задачи поддержания изношенной советской инфраструктуры и ее модернизации, нового промышленного и социального строительства требуют от государства существенного усиления системы государственного контроля и надзора в строительной сфере.

На такие мысли наводят все реформы в строительной сфере последних лет. В 2003 году Госдума спокойно согласилась с правительственными поправками, инициированными минэкономразвития, об отмене лицензирования строительства, проектирования общественных зданий и сооружений и осуществления инженерных изысканий для строительства. И хотя в 2005 году очередная порция поправок в закон о лицензировании продлила срок действия лицензий в строительстве еще на 1 год - до 2007 года, правительство РФ не оставляет намерений отменить все лицензии на строительство.

Складывается в какой-то степени уникальная ситуация. Убедившись на примере 1990-х в пагубности либеральной рыночной стихии для отечественной экономики, государство сегодня вернулось на путь усиления собственного присутствия в производственных секторах. Но псевдолиберальные идеи и принципы по-прежнему будоражат умы наших реформаторов. И в деле регулирования строительной отрасли, к сожалению, воплощаются наиболее одиозные идеи наших либералов по уходу государства из экономики. Государство, которое единственное в рыночных условиях может эффективно играть роль противовеса разного рода недобросовестным коммерческим интересам, со всех ног улепетывает от контроля и надзора за качеством и безопасностью строительных работ.

Появление в строительной сфере дикого рынка без лицензий будет, несомненно, усугублено еще целым рядом обстоятельств. Правительство собирается отменить не только строительные лицензии, но и фактически упразднить систему государственных стандартов строительства. Звучавшие много раз заверения о том, что на смену ГОСТам придут прогрессивные технические регламенты, могут успокоить разве что неспециалистов. Сегодня, менее чем за год до окончательного отказа от лицензий в строительной отрасли, не только не подготовлен ни один технический регламент. Строительное сообщество, региональные и местные органы власти в строительстве даже не имеют четкой информации о том, на какой стадии находится этот процесс.

За их сохранение в строительстве выступают не только эксперты и умудренные опытом чиновники отраслевых ведомств, но и сам крупный строительный бизнес, который, казалось бы, как раз должен двумя руками голосовать за снятие так называемых административных барьеров. Не голосуют. Профессионалы прекрасно понимают, что уже с 1 января 2007 года мы рискуем оказаться в ситуации, когда сотни только что образовавшихся строительных компаний, без какой-либо истории и лицензии на ведение строительной деятельности, будут вести строительство жилых и коммерческих зданий.

С того же 1 января 2007 года новый Градостроительный кодекс запрещает проведение любых государственных экспертиз строительных проектов, кроме экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, введенных этим же кодексом. Но для того чтобы осуществлять эти два типа экспертиз, государственным органам опять не хватает чуть-чуть - тех самых разработанных, прошедших обсуждение и утвержденных правительством РФ технических регламентов и соответствующих подзаконных актов федерального правительства. Порочный круг замыкается.

Ясно только то, что в строительной сфере должно быть разработано не менее 16 технических регламентов, но ни один из них на сегодня фактически не готов. Тормозится не только технологическая модернизация работы отрасли, но и создаются дополнительные условия для снижения качества строительства, недобросовестной конкуренции, деквалификации строительных кадров и их вытеснения непрофессиональными шабашниками.

Именно расследование причин обрушения в Трансвааль-парке могло бы стать прекрасной возможностью для выявления всех существующих и грозящих нам после реформ 2007 года изъянов в системе контроля и надзора за качеством строительства. Но следствие по этому делу завершено и, к сожалению, без соответствующего результата.

В этой ситуации мы можем столкнуться с резким всплеском числа трагических случаев в строительстве и в последующей эксплуатации объектов, на фоне которых трагедии Трансвааль-парка или Чусового могут показаться, как это ни печально, лишь незначительными происшествиями.

Мосгосэкспертиза действовала в истории со строительством Трансвааль-парка исключительно в пределах отведенных ей на тот момент государственным законодательством полномочий. И исключительно в соответствии с существовавшими на тот момент строительными нормативами и стандартами.

Московская прокуратура предпочла найти в этом деле крайнего, предъявив, в частности, обвинения в халатности главе Мосгосэкспертизы Анатолию Воронину, который согласовывал проект строительства Трансвааль-парка. Дело здесь не только в том, что все эти обвинения опровергаются независимыми экспертами. Еще важнее, что прокуратура не увидела и даже не попыталась увидеть за деревьями леса.

Это означает, что в сфере контроля и надзора за строительством перед нами стоит не некая эфемерная задача снижения административных барьеров, либерализации и прочей реформаторской ереси, которая сегодня столь топорно внедряется. Наоборот, реальная задача заключается в совершенствовании и разумном усилении системы государственного контроля и надзора в строительстве. Для этого необходимо устранение изъянов существующей системы, в том числе извлечение содержательных уроков (а не только карательных выводов) из трагедий, подобных Трансваалю.

Реальной и наиболее серьезной проблемой, таким образом, является то, что для предотвращения трагедии Трансвааль-парка функций и полномочий государственных контролирующих органов было просто недостаточно, а по ряду вопросов они просто отсутствовали. Учитывая отступления от проекта, допущенные проектировщиками и строителями непосредственно в ходе строительства, а также характер устаревших строительных стандартов, катастрофа, как это ни ужасающе звучит, стала неизбежной.

Решить для себя гаражный вопрос раз и навсегда способны или очень богатые, или очень бедные московские автовладельцы. Первые могут вложить средства в строительство коммерческого гаража, вторые - получить место на муниципальном паркинге. Для автомобилистов, принадлежащих к среднему классу, власти города разработали программу Народный гараж. Правда, чтобы получить качественное хранилище для машины по сходной цене, придется проявить инициативу снизу.

Государству необходимо осознать гибельность правовой неопределенности в секторе строительства, в регулировании, контроле и надзоре во всех цепочках строительной отрасли. Попытки выплеснуть с водой ребенка, то есть ослабить и ликвидировать госконтроль и надзор в строительстве на основании того, что он сегодня несовершенен, крайне опасны. Они представляют мину замедленного действия в вопросе надежности и безопасности строительства. А значит, угрожают и стратегической государственной задаче - модернизации страны, строительству новой России.

До недавнего времени наиболее популярным способом хранения машин в столице считалась установка ракушки - их в городе, по разным оценкам, от 300 до 700 тыс. Однако жестяные тенты породили проблему нерационального использования дефицитных земель и перегруженности дворов, в результате чего столичные власти несколько лет назад объявили крестовый поход против ракушек. По данным опроса, проведенного по заказу ОАО Московские информационные технологии, лишь около четверти респондентов паркуют автомобиль на платной парковке, десятая часть - в гаражах, 13% - в ракушках. Примерно половина оставляет машину во дворе. При этом поиск места для ночевки автомобиля отнимает все больше сил и нервов.

По данным агентства ABARUS Market Research, за последние 10 лет автопарк России увеличился в 2.5 раза и по состоянию на осень 2005 года насчитывал более 25 млн. автомобилей. Особенно наглядно тенденция к быстрому росту числа автомобилей видна в Москве. За последние годы автопарк столицы увеличился в 10 раз и превысил 3 млн. автомобилей. Неудивительно, что гаражный вопрос в Москве по остроте почти сравнялся со знаменитым квартирным.

Пока программа Народный гараж делает первые шаги - недавно к ее реализации приступили в Центральном округе, завершив разработку предпроектной документации для строительства сразу трех таких паркингов. Гаражи появятся по адресам: ул. Госпитальный Вал, вл. 5, к. 3, 4 и ул. Покровка, 4 Кроме того, идет строительство первого народного гаража в Северо-Восточном округе. Однако программа - и в этом заключается едва ли не главная новация Народного гаража - рассчитана на инициативу снизу. Если строительство муниципальных гаражей инициируется и ведется полностью городскими властями, то народные гаражи будут строиться, что называется, по заявкам трудящихся.

Московские власти пытаются решить проблему, активизируя строительство гаражей. По словам главы столичного стройкомплекса Владимира Ресина, в нынешнем году объемы гаражного строительства увеличатся с 70 тыс. машино-мест до 100 тысяч. Главным вопросом остается один - кто заплатит за новые гаражи? У правительства Москвы есть программа строительства муниципальных гаражей. Машино-места в них будут сдаваться в аренду по минимальным ставкам представителям льготных категорий. Фактически городские власти используют ту же схему, что и при решении жилищного вопроса. Но в случае с гаражами они предложили любопытное новшество - программу Народный гараж. Предполагается, что стоимость гаража в рамках программы будет существенно ниже, чем в стандартных многоэтажных гаражах. Городские власти будут предоставлять будущим владельцам народных гаражей льготы по ставкам земельной аренды и по плате за подключение к инженерной инфраструктуре.

Вопрос - насколько москвичи воспримут предложенную правительством Москвы новацию. Результаты опроса дают основания надеяться, что идея народного гаража будет пользоваться спросом. Многие москвичи уже сейчас осознают, что покупка гаража - единственный способ раз и навсегда решить проблему парковки. Так, около трети респондентов, имеющих в семье автомобиль, выразили готовность приобрести гараж в течение ближайших 5 лет. Многим близка и идея инвестиционного строительства гаражей. По данным опроса, порядка 40% респондентов, выразивших готовность приобрести гараж в ближайшую пятилетку, готовы инвестировать сбережения в строительство своего гаража.
Участники рынка называют такие сделки альтернативной ипотекой. Комбинация позволяет взять кредит на новое жилье под залог старого, а значит, решить жилищный вопрос, не имея денег на первоначальный взнос. Какую же недвижимость можно заложить и сколько придется платить по кредиту?

Именно жители - будущие инвесторы и владельцы народных гаражей - будут выступать с инициативой строительства паркингов в своем районе. От них власти ждут предложений по расположению будущего гаража. Для подачи заявки жители должны организовать инициативную группу - что-то вроде кооператива. Именно она будет иметь дело с чиновниками, проектировщиками и подрядчиками. Пока первые народные гаражи строятся по инициативе окружных властей. Но в будущем мэрия сделает ставку именно на самоорганизацию граждан.

Банки все охотнее идут навстречу таким заемщикам. В начале этого года, например, программу Ипотечный ломбард запустил Росбанк. Семья хочет улучшить жилищные условия и для экономии приобрести квартиру в новостройке, поскольку это дешевле, при этом денег на первоначальный взнос у них нет. Они могут взять кредит на первоначальный взнос под залог имеющейся квартиры, дополнительно стандартный кредит на строящуюся квартиру - таким образом, появляется возможность, не выложив ни копейки на первоначальный взнос, участвовать в ипотечной программе, - объясняет Елена Шилина, заместитель директора департамента розничного бизнеса Росбанка. - Пока новая квартира строится, семья продолжает жить в старой, а когда новая квартира готова, существующая квартира, при желании, продается, и ломбардный кредит закрывается.

- Ипотечные сделки, в которых заемщик, не имея достаточной суммы собственных средств на первоначальный взнос, требуемый банками, продает имеющуюся у него квартиру или получает кредит под ее залог, сегодня занимают значительную долю в общем количестве ипотечных сделок, - говорит Елена Панова, директор центра ипотечных программ МИЭЛЬ. - Покупатели, использующие такую схему, как правило, уже имеют собственную квартиру, однако желают улучшить жилищные условия - например, разъехаться с родителями.

Условия ломбардного кредита на первоначальный взнос в Росбанке такие: сумма - не более 55% от стоимости закладываемой квартиры и не более первоначального взноса на приобретаемую квартиру, базовые ставки 12.5% годовых в валюте и 17% годовых в рублях, срок - до 11 лет.

Часто встречается и другая ситуация - молодая семья имеет хороший доход, но деньги на первоначальный взнос по кредиту накопить не успела и поэтому живет у родителей. В этом случае они могут взять ипотечный ломбард под залог квартиры родителей на сумму первоначального взноса и обычный ипотечный кредит и таким образом приобрести собственную квартиру, - продолжает Елена Шилина. - То, что сделка оформляется как два отдельных кредита, позволяет заемщику быстрее погасить ломбардный кредит и освободить квартиру родителей из-под залога до того, как он выплатит основной кредит.

Банкиры отмечают рост интереса к альтернативной ипотеке. Как сообщает Дмитрий Галкин, директор центра ипотечного кредитования БИН-банка, сегодня около 40% клиентов банка интересуется получением кредита под залог имеющейся недвижимости. Главная причина в том, что получить кредит на приобретение строящегося жилья сегодня по-другому сложно из-за скандалов со строительными пирамидами. Принимая в залог уже построенные квартиры, банки рискуют не в пример меньше. Если год назад таких сделок было очень мало, то сегодня данный вид обеспечения возврата кредита достаточно распространен, - говорит руководитель клиентского управления ипотечной компании Мой Дом Юлия Пузакова. Однако банкиры предъявляют к квартирам, под залог которых выдают кредиты, определенные требования, а им соответствует далеко не все столичное жилье.

С прошлого года предлагает своим клиентам в Москве и Санкт-Петербурге программу кредитования под залог имеющейся недвижимости и Международный московский банк. Кредит выдается под залог квартиры, находящейся в собственности заемщика. Размер кредита - $20-500 тыс. и 500 тыс. - 10 млн. руб. Срок кредитования - до 10 лет. Сумма кредита может достигать 70% от оценочной стоимости закладываемой квартиры. Процентные ставки по кредиту составляют от 9.9% годовых по кредитам в долларах и от 15% годовых по кредитам в рублях. При получении кредита в ММБ заемщик не платит за рассмотрение заявки, открытие и ведение счетов и снятие наличных, - говорит начальник управления розничных продуктов и услуг ММБ Алексей Аксенов. - Единственная комиссия, которую заемщик оплатит банку, - это комиссия за организацию кредита. Мы принимаем к рассмотрению справки о доходах как по форме 2-НДФЛ, так и в свободной форме. Мы можем рассмотреть и совокупный доход семьи.

Здание, в котором расположен предмет залога, не должно находиться в аварийном состоянии, состоять на учете по постановке на капитальный ремонт или снос. Также здание должно иметь цементный, каменный или кирпичный фундамент, металлические или железобетонные перекрытия и не менее трех этажей.

Квартира должна иметь отдельную кухню и санузел, т.е. комнаты в коммунальных квартирах или доли квартир в залог не принимаются. Коммунальные квартиры принимаются в залог полностью, если квартира в результате сделки перестанет быть коммунальной, т.е. коммунальные комнаты, существующие как самостоятельные объекты недвижимости, в результате ипотечной сделки будут объединены, - объясняет Елена Панова. - Кроме того, квартира должна быть подключена к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения; обеспечена горячим и холодным водоснабжением в ванной комнате и на кухне; иметь в исправном состоянии сантехническое оборудование, двери, окна и крышу (если расположена на последнем этаже), а также не иметь незарегистрированных перепланировок.

Одним из таких препятствий является собственность, оформленная на несовершеннолетних. Банки практически никогда не предоставляют кредиты под залог недвижимости, находящейся в собственности (полностью или частично) лиц, не достигших 18 лет, даже при возможном разрешении на такую сделку органов опеки и попечительства.

Но главным препятствием на пути к заветному кредиту могут оказаться прописанные в квартире дети. У заемщика могут возникнуть проблемы в случае невыполнения взятых на себя обязательств по возврату кредита. Тогда взыскание обращается на предмет залога (квартиру), и заемщику придется решать вопрос переселения его семьи, - предупреждает Дмитрий Галкин. - Чтобы снизить риски, закладываемая квартира проверятся еще до выдачи кредита на предмет возможности обращения взыскания. При понимании, что с взысканием могут возникнуть серьезные проблемы, банк может принять решение об отказе в предоставлении кредита под залог данной квартиры.

Банки все охотнее идут навстречу таким заемщикам. В начале этого года, например, программу Ипотечный ломбард запустил Росбанк. Семья хочет улучшить жилищные условия и для экономии приобрести квартиру в новостройке, поскольку это дешевле, при этом денег на первоначальный взнос у них нет. Они могут взять кредит на первоначальный взнос под залог имеющейся квартиры, дополнительно стандартный кредит на строящуюся квартиру - таким образом, появляется возможность, не выложив ни копейки на первоначальный взнос, участвовать в ипотечной программе, - объясняет Елена Шилина, заместитель директора департамента розничного бизнеса Росбанка. - Пока новая квартира строится, семья продолжает жить в старой, а когда новая квартира готова, существующая квартира, при желании, продается, и ломбардный кредит закрывается.

- Ипотечные сделки, в которых заемщик, не имея достаточной суммы собственных средств на первоначальный взнос, требуемый банками, продает имеющуюся у него квартиру или получает кредит под ее залог, сегодня занимают значительную долю в общем количестве ипотечных сделок, - говорит Елена Панова, директор центра ипотечных программ МИЭЛЬ. - Покупатели, использующие такую схему, как правило, уже имеют собственную квартиру, однако желают улучшить жилищные условия - например, разъехаться с родителями.

Условия ломбардного кредита на первоначальный взнос в Росбанке такие: сумма - не более 55% от стоимости закладываемой квартиры и не более первоначального взноса на приобретаемую квартиру, базовые ставки 12.5% годовых в валюте и 17% годовых в рублях, срок - до 11 лет.

Часто встречается и другая ситуация - молодая семья имеет хороший доход, но деньги на первоначальный взнос по кредиту накопить не успела и поэтому живет у родителей. В этом случае они могут взять ипотечный ломбард под залог квартиры родителей на сумму первоначального взноса и обычный ипотечный кредит и таким образом приобрести собственную квартиру, - продолжает Елена Шилина. - То, что сделка оформляется как два отдельных кредита, позволяет заемщику быстрее погасить ломбардный кредит и освободить квартиру родителей из-под залога до того, как он выплатит основной кредит.

Банкиры отмечают рост интереса к альтернативной ипотеке. Как сообщает Дмитрий Галкин, директор центра ипотечного кредитования БИН-банка, сегодня около 40% клиентов банка интересуется получением кредита под залог имеющейся недвижимости. Главная причина в том, что получить кредит на приобретение строящегося жилья сегодня по-другому сложно из-за скандалов со строительными пирамидами. Принимая в залог уже построенные квартиры, банки рискуют не в пример меньше. Если год назад таких сделок было очень мало, то сегодня данный вид обеспечения возврата кредита достаточно распространен, - говорит руководитель клиентского управления ипотечной компании Мой Дом Юлия Пузакова. Однако банкиры предъявляют к квартирам, под залог которых выдают кредиты, определенные требования, а им соответствует далеко не все столичное жилье.

С прошлого года предлагает своим клиентам в Москве и Санкт-Петербурге программу кредитования под залог имеющейся недвижимости и Международный московский банк. Кредит выдается под залог квартиры, находящейся в собственности заемщика. Размер кредита - $20-500 тыс. и 500 тыс. - 10 млн. руб. Срок кредитования - до 10 лет. Сумма кредита может достигать 70% от оценочной стоимости закладываемой квартиры. Процентные ставки по кредиту составляют от 9.9% годовых по кредитам в долларах и от 15% годовых по кредитам в рублях. При получении кредита в ММБ заемщик не платит за рассмотрение заявки, открытие и ведение счетов и снятие наличных, - говорит начальник управления розничных продуктов и услуг ММБ Алексей Аксенов. - Единственная комиссия, которую заемщик оплатит банку, - это комиссия за организацию кредита. Мы принимаем к рассмотрению справки о доходах как по форме 2-НДФЛ, так и в свободной форме. Мы можем рассмотреть и совокупный доход семьи.

Здание, в котором расположен предмет залога, не должно находиться в аварийном состоянии, состоять на учете по постановке на капитальный ремонт или снос. Также здание должно иметь цементный, каменный или кирпичный фундамент, металлические или железобетонные перекрытия и не менее трех этажей.

Квартира должна иметь отдельную кухню и санузел, т.е. комнаты в коммунальных квартирах или доли квартир в залог не принимаются. Коммунальные квартиры принимаются в залог полностью, если квартира в результате сделки перестанет быть коммунальной, т.е. коммунальные комнаты, существующие как самостоятельные объекты недвижимости, в результате ипотечной сделки будут объединены, - объясняет Елена Панова. - Кроме того, квартира должна быть подключена к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения; обеспечена горячим и холодным водоснабжением в ванной комнате и на кухне; иметь в исправном состоянии сантехническое оборудование, двери, окна и крышу (если расположена на последнем этаже), а также не иметь незарегистрированных перепланировок.

Одним из таких препятствий является собственность, оформленная на несовершеннолетних. Банки практически никогда не предоставляют кредиты под залог недвижимости, находящейся в собственности (полностью или частично) лиц, не достигших 18 лет, даже при возможном разрешении на такую сделку органов опеки и попечительства.

Но главным препятствием на пути к заветному кредиту могут оказаться прописанные в квартире дети. У заемщика могут возникнуть проблемы в случае невыполнения взятых на себя обязательств по возврату кредита. Тогда взыскание обращается на предмет залога (квартиру), и заемщику придется решать вопрос переселения его семьи, - предупреждает Дмитрий Галкин. - Чтобы снизить риски, закладываемая квартира проверятся еще до выдачи кредита на предмет возможности обращения взыскания. При понимании, что с взысканием могут возникнуть серьезные проблемы, банк может принять решение об отказе в предоставлении кредита под залог данной квартиры.



Главная --> Публикации