Главная --> Публикации --> В москве уже никого не удивляют предложения снять жилье за 10 тыс. долларов в месяц Курортная недвижимость у черного моря На пике популярности: коттеджи бизнес-класса Жилье бизнес-класса: популярный миф Прогноз. столичный рынок недвижимости - 2006 год

Краснопресненский сахарорафинадный завод (КСРЗ) находится в одном из самых сладких, с точки зрения инвесторов в недвижимость, мест в столице на Мантулинской улице. Именно в этом районе реализуются крупнейшие московские проекты Сити и Большой Сити. Деньги в них вкладывают государственный Внешторгбанк, компании Владимира Потанина и Михаила Прохорова, Владимира Евтушенкова, группа Гута, Интеко и многие другие.

Участвовать в самой амбициозной московской стройке, проекте Сити, планирует, кажется, добрая половина российских бизнесменов. Как стало известно Ведомостям, владелец Нафта-Москвы Сулейман Керимов собирается осваивать 7 га в том районе Москвы они достались ему вместе с Краснопресненским сахарорафинадным заводом, выкупленным у враждовавших акционеров группы ПИК и группы Гута. Возможно, Керимов объединит усилия с владельцами Вимм-Билль-Данна, которые задумали строить неподалеку офисно-жилой комплекс в $1 млрд.

Прежние владельцы завода вели затяжную корпоративную войну за 7 га в центре города. Группа ПИК собиралась построить здесь жилой комплекс на 170 000 кв. м, ссылаясь на то, что купила завод уже после того, как его прежнее руководство решило остановить производство сахара и перевести его в Тулу. ПИК попыталась провести допэмиссию акций КСРЗ, однако Объединенные кондитеры заблокировали ее. В конце ноября Лужков в письме в адрес прокурора города Александра Зуева обвинил ПИК в попытке преднамеренного банкротства КСРЗ и попросил провести проверку изложенных фактов. Представители ПИК утверждали, что купили рафинадный завод с ведома мэрии. В декабре 2005 г., после обращения руководства группы ПИК с жалобой к депутату Госдумы РФ Александру Хинштейну, московская прокуратура инициировала протест на создание Объединенных кондитеров. Но 19 апреля арбитражный суд Москвы отклонил этот иск.

КСРЗ недавно приобрела компания Нафта-Москва, принадлежащая Сулейману Керимову, подтвердил Ведомостям источник, близкий к Нафте. Завод принадлежал группе ПИК (71% акций завода) и Объединенным кондитерам (совместная компания группы Гута и правительства Москвы, владеет блокпакетом КСРЗ). Мы находимся в процессе сделки и связаны обязательствами не разглашать детали, сообщил Ведомостям руководитель пресс-службы группы ПИК Дмитрий Ивлиев. Представитель Гуты Андрей Першин от комментариев отказался.

Доля ПИК, по оценке источника, обошлась в $80 млн, соответственно была оценена и доля Гуты (примерно $28 млн).

В итоге Нафта-Москва выкупила доли обоих спорщиков пакеты ПИК и Гуты. По словам собеседника Ведомостей, близкого к Нафте, владельцы ПИК сами предложили свою долю Керимову, а уж затем последовала сделка с Гутой.

Источник, близкий к акционерам Гуты, правда, утверждает, что обеим сторонам пришлось продать свои доли с большим дисконтом, конечным покупателем завода он называет Интеко Елены Батуриной. Такого же мнения и высокопоставленный чиновник мэрии. Но источник, близкий к Нафте, и представитель Интеко это категорически опровергают.

Такого исхода конфликта следовало ожидать: обе стороны принципиальные и не допустили бы, чтобы кому-то из них достался участок, говорит источник в Департаменте науки и промышленной политики Москвы. Сделка была выгодной для нас, в рамках конфликта это решение было оптимальным, соглашается источник в группе ПИК.

Стоимость территории Керимова участники рынка оценивают в $12-15 млн за 1 га. Если не будет ограничений по высотности со стороны столичных властей, то на этой территории можно построить до 700 000 кв. м офисных площадей, говорит ведущий специалист департамента коммерческой недвижимости Penny Lane Realty Максим Жуликов. Инвестиции в этом случае составят более $500 млн, а маржа строителя не менее $1,5 млрд, считают эксперты.

На полученной территории Нафта планирует строить офисы и жилье, рассказывает источник, близкий к компании. Депутат-миллиардер (недавно журнал Forbes оценил его состояние в $7,1 млрд) уже реализует крупный проект в недвижимости строит целый коттеджный город Рублево-Архангельское в районе Новорижского шоссе. Свой новый город Керимов может объединить с проектом другого предпринимателя Давида Якобашвили, отмечает собеседник Ведомостей. В ноябре 2005 г. владельцы Вимм-Билль-Данна Сергей Пластинин, Давид Якобашвили и Гавриил Юшваев приобрели 100% ЗАО 4-й Московский мельничный комбинат под строительство офисно-жилого комплекса на 1 млн кв. м (инвестиции $1 млрд). Источник, близкий к владельцам Вимм-Билль-Данна, подтвердил, что у партнеров есть планы объединить проекты и осваивать участки вместе.

О назначении директора Квартстрой-НН Сергея Пэрна первым заместителем министра имущественных отношений Нижегородской области Ирины Живихиной сообщили в аппарате министра. По данным пресс-службы губернатора Нижегородской области, Валерий Шанцев уже подписал соответствующее распоряжение. Сам Пэрн вчера подтвердил Ведомостям свое назначение. Он пояснил, что будет курировать вопросы, связанные с неналоговыми поступлениями в бюджет Нижегородской области от аренды земли, приватизации, и заниматься контролем за использованием государственного имущества. Получить комментарии министра Живихиной о новом заместителе не удалось, поскольку она находится в командировке. Источник в правительстве считает, что скорее всего Пэрна позвали работать в обладминистрацию за его былые заслуги перед регионом. С 2001 по 2003 г. он работал менеджером по региональному развитию в компании Metro Cash Carry.

Контролируемая Керимовым Нафта-Москва владеет более 6% акций Сбербанка и более 4% акций Газпрома, компанией Полиметалл, операторами кабельного телевидения в Москве и Петербурге Мостелесеть и Национальные кабельные сети и другими активами. ОАО Вимм-Билль-Данн Продукты питания выпускает молочные , соки и воду, выручка в 2005 г. $1,4 млрд, чистая прибыль $30,3 млн. 32,15% обращается на Нью-Йоркской фондовой бирже.
Первым замминистра имущественных отношений Нижегородской области назначен директор фирмы Квартстрой-НН Сергей Пэрн. 34-летний экономист будет отвечать за доходы от приватизации и аренды.

А президент Фонда развития Нижнего Новгорода, бывший первый вице-мэр Нижнего Новгорода Сергей Абышев говорит, что пока не знает ни одного положительно законченного бизнес-проекта Пэрна. Думаю, что его назначение некий размен вокруг той компании, которую он до этого возглавлял, уверяет Абышев.

В Metro Cash Carry Пэрна охарактеризовали как профессионала с большим опытом, в том числе во взаимодействии с властями. По словам источника в компании, именно при активной работе Пэрна компания получила от администрации Нижнего Новгорода участок под строительство торгового центра Metro в районе Мещерского озера (ранее этот проект вызывал серьезные нарекания у экологов, что имело большой общественный резонанс). Пэрн очень динамичный молодой человек с прекрасным образованием, думаю, он будет неплохо работать и в качестве чиновника, соглашается источник в мэрии Нижнего Новгорода.

Квартстрой-НН является одной из 11 компаний, входящих в группу компаний Квартстрой. ГК Квартcтрой основана в 2002 г. в составе холдинга Квартал. Основным направлением ее работы является девелоперская деятельность со специализацией на жилых и административных зданиях и сооружениях. Сейчас Квартстрой-НН ведет застройку в центре Нижнего Новгорода на пересечении ул. Тимирязева, Пушкина и Ветеринарной (проект Квартал Европейский). Также Квартстрой-НН совместно с Нижегородкапстроем (контролируется облправительством) разрабатывает участок в микрорайоне Большие овраги. Сергей Пэрн родился 20 июля 1971 г. в Москве. Закончил экономический факультет МГУ им. Ломоносова. Работал на различных должностях в компаниях Nestle, Metro Cash Carry, Квартстрой. С 2004 г. возглавлял Квартстрой-НН. Кандидат экономических наук.

Гендиректор компании Нижегородский Дом и К Андрей Баранов отмечает, что на строительном рынке назначение Пэрна никак не отразится. В любом случае человек из бизнеса всегда отстаивает свои корпоративные интересы, подчеркивает Баранов. Директор Нижегородского центра независимой экспертизы Татьяна Романчева считает, что министр имущественных отношений набирает себе команду людей, с кем ей просто удобно работать.

В годовом исчислении мартовское повышение стоимости жилья впечатляет еще больше. С конца марта прошлого года по конец марта года текущего средний уровень цен на столичные квартиры вырос на 50%. Эта цифра явно выше уровня инфляции за это время, вариаций курса доллара, роста экономики, цен на нефть или уровня доходов населения, подчеркивают эксперты.

Московский рынок недвижимости, похоже, сошел с ума. А как иначе объяснить тот факт, что вопреки здравому смыслу и предостережениям аналитиков он не только отказывается хоть сколько-нибудь замедлить темпы роста, но, наоборот, продолжает устанавливать все новые рекорды подорожания. Очередной был зафиксирован в марте, когда, по данным аналитического центра ирн.ru, общегородской индекс увеличения стоимости столичного жилья составил 7,5%. Разброс прироста стоимости разных типов жилья в первом месяце весны составил от 5,9% до 9,3%, а повышение среднего уровня цен на квартиры в разных районах Москвы колебалось от 4% до 12%.

Развитие ситуации на московском рынке недвижимости все больше настораживает специалистов. С конца зимы начала весны 2006 г. процесс подорожания столичного жилья стал принимать оборот, невиданный за всю 15-летнюю историю этого рынка. Прирост стоимости жилья на уровне 7,5% в месяц, соответствующий годовому удорожанию почти на 100%, в условиях сложившегося рынка, а также стабильной экономической и политической обстановки в стране это очевидная аномалия, отмечают аналитики. Даже в периоды наиболее интенсивного роста цен на московское жилье темпы роста составляли около 4-5% в месяц (не считая отдельных статистических скачков показателей, а также периода гиперинфляции в начале 90-х годов).

Что касается отдельных сегментов, лидерами по росту стоимости остаются относительно недорогие квартиры, как правило, однокомнатные, в панельных домах, в спальных районах города. Впрочем, стремление в заоблачные выси цен на современное качественное жилье зачастую оказывается не меньше. В целом же московские расценки уже вполне могут соперничать со стоимостью жилья в Западной Европе. Вот только уровень жизни россиян заметно отличается от европейского отнюдь не в лучшую сторону и растет далеко не так быстро, как стоимость недвижимости. Так что на фоне доходов даже более или менее обеспеченного среднего класса стоимость жилья в Москве кажется астрономической. Типовую квартиру средней площади на вторичном рынке сегодня можно приобрести примерно за $160 тысяч. Это если повезет; владельцы на начальном этапе запрашивают до $180-200 тысяч. Покупка не самой роскошной 2-3-комнатной квартиры в московских новостройках, расположенных в пределах МКАД, обойдется в сумму, превышающую $300 тысяч. А уж желающим поселиться в новом доме в центре города, допустим, внутри третьего транспортного кольца, придется выложить не менее миллиона долларов.

Общегородской индекс цен, по подсчетам сайта ирн.ru, вырос на 7,5%, а по сведениям портала arn.ru - на 9,4%. Расчеты риэлторов более спокойны, хотя также свидетельствуют о повышении стоимости жилья в марте не менее, чем на 4-5%. Эксперты говорят о значительном притоке свободных средств населения на рынок столицы и предсказывают, что психологическая отметка в $3000 за кв. метр будет преодолена в ближайшие месяцы.

Но теперь, видимо, уже вряд ли кто сильно удивится, если подобные барьеры рынок недвижимости станет преодолевать не ежемесячно, а еженедельно. Ведь еще в конце прошлого года при всей очевидности того, что такие темпы роста для рынка явление нездоровое и логическому объяснению слабо поддающееся, никто не мог предполагать, что он будет расти на 2% каждую неделю. Впрочем, с другой стороны, если продолжать аналогию с процессом болезни, как известно, после повышения температуры до критической отметки наступает переломный момент, после которого организм либо справляется с трудностями и идет на поправку, либо наступает печальный конец. Кризис, понятное дело, в данном случае тоже не исключен. Но все-таки есть надежда, что, совершив столь колоссальный рывок в начале весны, к лету ресурс роста цен на жилье наконец-то истощится.
В марте независимые аналитики и участники рынка недвижимости, как никогда прежде, разошлись в оценках роста цен на московское жилье. По данным первых, в прошедшем месяце было зарегистрировано рекордное за последние семь лет увеличение стоимости квадратного метра, составившее, в зависимости от типа и месторасположения квартиры, 4-12%.

Скачок цен на московские квартиры, произошедший за последний год, легче всего проиллюстрировать на абсолютных цифрах, - говорит руководитель группы экспертов ирн.ru Олег Репченко. - При значениях индекса стоимости жилья на уровне $2700 за кв. метр, стоимость типовой квартиры площадью 60 кв. метров составляет более $160 тыс., а завышенные цены ожидания могут доходить до $180-200 тыс..

Два процента в неделю

Динамика цен в конце первого квартала удивила практически всех специалистов, работающих с недвижимостью. Многие собеседники Интерфакса признались, что не могут вспомнить, когда еще стоимость жилья росла так быстро - почти на 2% каждую неделю.

При этом участники рынка указывают, что подобный рост цен нельзя объяснить преимущественным влиянием какого-то одного фактора.

По оценкам аналитика бюро недвижимости Агент 002 Александра Слеты, средняя цена кв. метра на вторичном рынке достигла $2767, а по информации генерального директора информационно-аналитического агентства RWAY Александра Крапина - $2770 (аналогичный показатель в 2005 году - $1835-1840 за кв. метр - ИФ).

Коллеги К.Апрелева в целом согласны с этими выводами. В агентстве Бест-Недвижимость рассказали, что до 80% продаж в прошедшем месяце составило жилье бизнес-класса, кредитуемое по ипотечным схемам, а в бюро Агент 002 отметили, что быстрее всего росли цены на небольшие хрущевские квартиры и современные квартиры большой площади, причем популярность первого типа жилья определялась дешевизной квартир, а спрос на второе - дефицитом адекватного предложения на первичке.

Стоимость недвижимости менялась под воздействием нескольких причин, - считает вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев. - Это рост ипотечного кредитования, разгоняющий рынок, выплата рядом коммерческими организациями сотрудникам бонусов и появление у последних свободных средств, а также спрос со стороны тех, кто решил приобрести на скопленные деньги хоть какую-нибудь квартиру, пока рост цен не съел отложенную ими сумму.

Предложение, которое уже сейчас ниже спроса на 20-30%, к концу года может уменьшиться еще на 15-20%, полагает генеральный директор ЗАО МИАН - Агентство недвижимости Нина Кузнецова и указывает на законодательные проблемы, существующие в сегменте новостроек, имея ввиду 214-ФЗ, поправки к которому приняла в первом чтении Госдума. Представители агентств недвижимости констатируют, что они вынуждены работать с ограниченным количеством предложений, иногда не превышающим, по данным Бест-Недвижимость, и пятой части от того, что реализовывалось в марте прошлого года.

В то же время независимого аналитика Андрея Бекетова беспокоит, что повышение стоимости недвижимости в последний месяц приняло неконтролируемый характер. Фактически продавцы жилья, больше половины из которых - альтернативщики, рубят сук, на котором сидят. Продавая квартиры по завышенным ценам, они вынуждены покупать жилье дороже, - отмечает он.

Эти данные подтверждают и девелоперы. Коммерческий директор инвестиционно-строительной компании Авгур Эстейт Виктор Козлов рассказывает, что если для второго полугодия 2005 года было характерно 5-процентное ежемесячное повышение цен, то в первом квартале этого года оно составило 12-15%. В пресс-службе группы компаний ПИК Интерфаксу сообщили о подорожании жилья с января по март 2006 года на 15-20%. В коммандитном товариществе СУ-155 и Компания Интерфаксу сообщили, что в прошедшем месяце цены на квартиры в новостройках СУ-155 в Москве и Московской области поднялись в среднем на 12%.

Особенно велик спрос на жилье эконом-класса в относительно удаленных от центра районах, где уровень цен ниже среднегородского, отмечает руководитель отдела анализа рынка новостроек консалтингового центра МИЭЛЬ-Недвижимость Владислав Луцков. По его оценке, с начала года рост стоимости недвижимости на первичном рынке в целом по столице составил 21,3%, а в отдельных районах достиг 32%.

Вместе с тем, и С.Елисеев, и другие участники рынка уверены, что слишком долго такими темпами жилье дорожать не может хотя бы потому, что из-за высоких цен рассыпаются альтернативные сделки, которые на сегодня являются основным способом улучшить жилищные условия для большинства москвичей. К середине осени увеличение стоимости недвижимости просто не позволит собирать альтернативу, некоторые продавцы на время уйдут с рынка, а спрос и предложение станут более сбалансированными, - считает С.Елисеев.

Майская передышка

По убеждению директора департамента маркетинга и рекламы корпорации ИНКОМ-Недвижимость Сергея Елисеева, повышение цен на недвижимость в Москве неизбежно. Количество квартир в свободной продаже на первичном рынке постоянно падает, тогда как спрос на них, наоборот, увеличивается, - говорит он. - Поскольку в целом рынок коммерческого жилья может расти только за счет объектов, поступающих из сегмента новостроек, то дефицит жилой недвижимости в городе превращается в неизбежный факт, с которым приходится смириться. Эксперт указывает на то, что значительное количество жилья изымается из оборота для реализации социальных программ.



Главная --> Публикации