Главная --> Публикации --> Марш-бросок за пределы мкад Покупатели стали осторожнее Дерипаска помирился с mirax Старый фонд не соответствует спросу Московских очередников поделили на две неравные части: квартира какой площади светит каждому из них?

Самые опытные

Ипотечные брокеры как самостоятельная сила появились на рынке недвижимости столицы не так давно. Примерно в то время, когда объемы ипотечных кредитов стали исчисляться не единицами и десятками, а сотнями. По данным Росрегистрации, в 2005 году в Москве их было зарегистрировано всего около 7 тысяч. Для Москвы это мало. И все-таки, это уже какая-то доля рынка. И взять ее в свои руки попытались отдельные, специально подготовленные компании.

Об умении общаться

Ипотечные брокеры подразделяются на три вида самостоятельные, аффилированные структуры банков и отделы риэлторских компаний. Последние это уже давно работающие на рынке жилья специалисты и поэтому хорошо на нем ориентирующиеся. Это, несомненно, их самая сильная сторона. Многие риэлторские компании начали заниматься ипотекой очень давно и накопили большой опыт и в общении с банками, и со своими конкурентами. Последнее важно, потому что, не найдя нужное жилье в своих базах, риэлторы обратятся к коллегам из других фирм. Так что бытующее мнение о том, что брокеры-риэлторы плохи тем, что ориентированы при поиске жилья на ограниченную часть рынка собственную базу, не совсем верно.

Исключение из правила составляют иностранные банки: прежде чем выйти на наш российских рынок, они набрали и хорошо обучили российских специалистов искусству общения с клиентами.

Банковские брокеры работают в основном с тем банком, который является их прародителем или с дружественными ему финансовыми структурами. Не имея опыта работы с населением в самом широком смысле слова, часть банков пригласила во вновь созданные компании ипотечных брокеров людей из риэлторского мира. И не ошиблась: собственно банковские служащие не очень хорошо умеют налаживать общий язык с обычным человеком. Банкирами, даже не начальством, а средним персоналом, все еще не изжит некоторый снобизм. На потенциальных заемщиков они смотрят свысока.

Горды и никому неподвластны

Так что среди лидеров по числу выданных кредитов в 2005 г. сегодня значится американский банк Дельта Кредит (951 кредит). На втором месте Внешторгбанк 883 кредита, Сбербанк 70 А на четвертом месте австрийский банк Райффайзен 47

В Центре ипотечного и потребительского кредитования рассказывают, что их структура была основана как совершенно самостоятельная и не имеет ни банковской, ни риэлторской предыстории. Специалистов там готовят с нуля, считая, что технологии рынка сегодня довольно сложны, и ни риэлторское, ни тем более банковское прошлое не позволят человеку стать грамотным специалистом.

Кроме того, в столице открыты отдельные компании, которые, по уверению их руководителей, работают абсолютно самостоятельно. Своим козырем они считают неподотчетность какой бы то ни было структуре и максимальный охват рынка.

Если клиент получает белую зарплату, то его могут сразу перенаправить в банк. В противном случае с него возьмут всего 1 2% cтоимости кредита. Это минимальная ставка.

В среднем компания проводит в месяц 10 сделок. Отказов от обслуживания в силу непреодолимых препятствий в результате оценки данных заемщика, отмечает генеральный директор компании Сергей Солодков, было немного. Размер вознаграждения центру за проведенную сделку в каждом случае не одинаков и зависит от сложности сделки. Суммарно услуга оплачивается по двум статьям: а) получение кредита; б) проведение сделки (подбор квартиры, оформление документов, передача денег).

Такое разное посредничество

Сегодня, по словам С. Солодкова, Центр ипотечного и потребительского кредитования взаимодействует с 25 банками, большим числом риэлторских компаний и компаниями-застройщиками, что принципиально важно: как известно, ипотека на рынке первички с трудом пробивает себе дорогу в силу сложностей, связанных с передачей в залог банку неоформленной в чью бы то ни было собственность. А кроме того, банки не рассматривают как юридически весомые договора предварительной продажи, которые сейчас, после выхода ФЗ № 214 Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, очень популярны. Банковское учреждение работает только с договорами уступки прав требований или инвестиционными договорами. Однако некоторые игроки строительного рынка научились преодолевать эти препятствия: если банк и строительная компания находятся в доверительных отношениях, то первый идет на кредитование первички. Но кредитует ее по переменной ставке до получения прав собственности она может составлять одну величину, например, 11%. А после получения голубого свидетельства 10%.

И третий вариант это оформление кредита с залогом имеющегося жилья. Такие сделки, их иногда называют ломбардными, сейчас весьма популярны. Закладывают дома, участки земли, квартиры и т. п. Деньги за заложенное жилье могут понадобиться для покупки нового, а могут и для других целей. Например, для открытия бизнеса. Стоимость такой
услуги оценивается по-разному. Но, как правило, одобрение в банке стоит от $3 тыс. и выше.
Жить в долг становится популярным у все большего числа россиян. Ежегодно у банков занимают более 10% граждан, подсчитали социологи. А побывать в шкуре заемщика успел почти каждый четвертый взрослый житель нашей страны.

Рынок ипотечных брокеров молод. А это значит, что пакет услуг может быть различным, и стоить он может по-разному. Например, в компании Московский ипотечный центр варианты обслуживания клиентов делят на три типа. Первый, рассказывает Константин Шибецкий, начальник отдела жилищного ипотечного кредитования центра, когда клиенту требуется только банк, готовый выдать кредит на покупку уже подобранной квартиры. Такая посредническая услуга обойдется гражданину в $500 1 10 Второй тип обслуживания когда требуется полный комплекс обслуживания: взаимодействие с банком, сопровождение кредита, подбор жилья, оформление сделки. В таких случаях, говорят в фирме, плата за банковское сопровождение не взимается. Платить придется только за риэлторские услуги. Это, говорит, К. Шибецкий наш сознательный демпинг. Фирма работает и как агентство недвижимости, и как ипотечный брокер.

Привлекательность кредитов продолжает расти, резюмирует директор исследовательской группы Romir Monitoring Ольга Горелова. Схожие оценки и у ФОМа. По его данным, за три года 39% граждан успели одолжить у банков.

Объем кредитов, выданных банками населению, удваивается из года в год. К началу февраля, по данным ЦБ, он достиг 1,2 трлн руб. Почти 600 млрд руб. банки разместили среди 14% населения страны, свидетельствует опрос Romir. Круг заемщиков расширился не сильно за год до этого банковскими кредитами воспользовались 13% россиян.

Не стоит рассчитывать, что более четверти населения будет пользоваться товарными экспресс-кредитами. Этот сегмент рынка близок к насыщению. Пионеры экспресс-кредитования банки Русский стандарт и Хоум Кредит энд Финанс банк активно осваивают нецелевые кредиты, считает начальник управления потребительского кредитования Внешторгбанка Розничные услуги Иван Лебедев. Таких заемщиков не может быть намного больше, солидарен начальник управления анализа и ценообразования Бинбанка Игорь Розанов. Россияне, готовые к экспресс-кредитам, уже получили их, а остальные не входят в число нуждающихся либо не могут воспользоваться ими.

Популярность кредитов разнится от региона к региону. Влияет не только размер населенного пункта, но и доходы населения: кредиты жителям областных центров сырьевых регионов зачастую гораздо доступнее, чем в некоторых городах с населением под 1 млн человек, предупреждает директор по проектам Всероссийского центра изучения общественного мнения Владимир Дудницкий. Подтверждают это и в Romir. По его данным, популярность кредитов в столице вдвое выше, чем в среднем по стране. С большим отрывом лидируют займы на покупки товаров: их получили 23% опрошенных. И еще 6% москвичей оформляли ссуды не в магазинах, а в офисах банков.

Пока же, по оценке Дудницкого, около 20% россиян пользовались кредитами, а по расчетам ФОМа порядка 25%. Потребление растет быстрее, чем доходы населения. И если учесть, что две трети россиян свои расходы не планируют, то банки могут столкнуться с проблемами при возврате кредитов, предупреждает Дудницкий.

Так что дальнейший рост сулят классические кредиты, а также автокредитование и ипотека, уверены банкиры. В России объем кредитов физлицам не превышает 5% от ВВП, тогда как в Китае 15%, а в США 100%, напоминает предправления Райффайзенбанка Йохан Йонах, ожидающий наибольшего всплеска популярности в сегменте ипотечных кредитов. Горелова соглашается, что популярность кредитов у россиян будет увеличиваться, однако рост числа заемщиков не будет взрывным. Массированная реклама привела к тому, что в сознании большинства людей кредит уже вполне обыденное явление. И многие по примеру своих знакомых также будут брать кредиты, так что и половина взрослого населения страны может оказаться заемщиками, считает Дудницкий. Но это потребует времени. Пока люди еще не любят жить в долг, а получив кредит, стремятся его быстрее погасить. Например, более половины получателей автомобильных и ипотечных кредитов гасят их досрочно, рассказывает начальник управления кредитования Межпромбанка Плюс Тамара Иванова. Остальные еще недостаточно информированы: многие из тех, кто получает серую зарплату, уверены, что кредит им не дадут, хотя это давно не так, говорит Иванова. Другие, по ее мнению, опасаются высоких ставок, хотя они заметно снизились. Кредитование частных лиц еще не стало высокотехнологичным процессом каждый раз людям приходится оформлять массу документов на получение кредита, сожалеет зампред правления СДМ-Банка Владимир Луценко.

Главная проблема, с которой сталкивается любая компания, когда собирается инвестировать в коммунальную сферу, по словам Михаила Слободина, это отсутствие окупаемых проектов. У нас есть деньги, но нет ТЭО и бизнес-планов проектов. Коммунальщики разучились строить и реализовывать инвестиционные проекты, заявил он вчера на форуме. В то же время РКС согласовала инвестпроекты на этот год на 900 млн руб. и еще на миллиард с лишним проходят согласования.

Вчера президент ОАО Российские коммунальные системы (РКС) Михаил Слободин на форуме ТЭК России в XXI веке заявил о намерении компании инвестировать до 2 млрд руб. в региональные проекты. Эти средства, как следует из презентации облигационного займа компании, в этом году структуры Виктора Вексельберга перечислят в уставный капитал РКС в ходе допэмиссии ее акций. За три года компания планирует нарастить объем инвестиций до 10 млрд руб.

За три года мы вложим в модернизацию и реконструкцию ЖКХ до 10 млрд руб. Наша задача запустить инвестиционный механизм привлечения дешевых денег, заявил вчера господин Слободин. По его словам, компания не ориентирована на долгосрочные проекты, потому что нет гарантий их окупаемости. В частности, в 95% случаев у местных властей отсутствуют системы развития территорий. РКС инвестирует в проекты со сроком окупаемости четыре-пять лет.

ОАО Российские коммунальные системы было создана в 2003 году по инициативе РАО ЕЭС России для реализации проектов в сфере коммунального хозяйства. Несмотря на то что РАО контролирует 25% акций компании, оно почти не вмешивается в ее деятельность. В 26 регионах были созданы дочерние компании, которые вели переговоры с местными властями и заключали краткосрочные, до 11 месяцев, соглашения по управлению объектами ЖКХ. За это время в РКС сменились две команды менеджеров и состав акционеров. После слияния коммунальных бизнесов РКС и ЗАО Комплексные энергетические системы (КЭС, входит в группу компаний Ренова, подконтрольную предпринимателю Виктору Вексельбергу) компания сохранила за собой только десять регионов. Однако восемь из них это уже долгосрочные (в среднем на 10-15 лет) проекты управления всем спектром коммунальных услуг.

Михаил Слободин обозначил другие проблемы, с которыми сегодня сталкивается РКС: отсутствие интереса к реализации реформы ЖКХ со стороны федеральных, региональных и муниципальных властей, отсутствие центра управления реформой, также непонятно, кто отвечает за реализацию реформы и какова программа выхода законодательных актов.

В частности, в Петрозаводске в этом году начнется реконструкция водопровода и очистных сооружений стоимостью 246 млн руб., перевод котельных на газ еще 45 млн руб. Во Владимире намечена модернизация теплосетей (302 млн), а в области реконструкция электросетей стоимостью 70 млн. В спорном и тяжело доставшемся РКС регионе Благовещенске будет инвестировано в проекты 310 млн. В Томске предусмотрены менее капиталоемкие проекты общей стоимостью 50 млн руб.

На следующей неделе РКС начнет размещение облигационного займа на 1,5 млрд руб., которые будут направлены на погашение кредитов и в инвестпроекты. Как заявили в компании, КЭС намерена увеличить в ближайшее время свою долю в уставном капитале РКС с 50% до 75% и повысить капитализацию компании с $350 млн до $1,2 млрд к 2008 году.
На прошлой неделе Росприроднадзор опубликовал сообщение, в котором утверждается, что в ходе проведенной проверки строительства нескольких объектов - в частности, торгово-технического центра Porsche на Ленинградском шоссе и ТЦ Европейский на площади Киевского вокзала - обнаружены грубейшие нарушения экологических требований.

В предыдущие годы на те же проблемы жаловались и предшественники господина Слободина на посту руководителя РКС. Они в результате ушли из коммунального бизнеса, признав его не созревшим для частных инвестиций. Однако поскольку группа Ренова консолидировала энергоактивов на сумму свыше $500 млн, то налаживание связей с конечным потребителем позволит ей диверсифицировать риски и не потерять прибыль. Кроме того, возрождение РКС это своеобразная социальная поддержка господина Вексельберга, которая позволяет ему вести диалог в более крупных газовых и металлургических проектах.

Компания Киевская площадь, осуществляющая застройку торгового центра, обращалась за разъяснениями в прокуратуру Москвы, откуда поступил ответ о том, что проведенная компанией в феврале 2006 года государственная экологическая экспертиза законна, действительна и является исчерпывающим основанием для строительства.

Суть претензий природоохранителей, с которыми они пришли в прокуратуру, состоит в том, что парковка центра, строящегося на площади у Киевского вокзала, находится в водоохранной зоне.

Тем не менее заместитель руководителя Росприроднадзора Олег Митволь намерен обратиться к мэру Москвы Юрию Лужкову с просьбой об отмене выданных ЗАО Киевская площадь разрешений на строительство. Кроме того, чиновник обещал направить телеграмму в Управление Росприроднадзора по ЦФО с требованием подготовить судебные иски о приостановке строительства обоих объектов до пересмотра проектов строительства и устранения всех выявленных нарушений.

Как сообщили в компании Киевская площадь, все необходимые согласования и разрешения у них имеются. Более того, предполагаемая парковка будет располагаться существенно дальше от русла Москвы-реки, чем уже существующие стоянки автомобилей, например, парковка на площади перед фасадом Киевского вокзала и перед гостиницей Славянская.

Одна из последних инициатив Митволя попытка сноса коттеджных поселков на берегу Москвы-реки для того, чтобы произвести гидравлическую промывку русла Москвы-реки. Однако эксперты, в частности генеральный директор ФГУП Канал им. Москвы Андрей Дубинский, считают, что эта инициатива абсурдна.

Олег Митволь широко известен своей бурной деятельностью по борьбе за водоохранные зоны. Но анализ намерений и заявлений Митволя показывает, что до стадии исполнения доходят далеко не все инициативы заместителя руководителя Росприроднадзора. Даже самые громкие.

Логика Митволя странна. Он равняет условия в городе и за его пределами, на условиях анонимности прокомментировал ситуацию представитель одной из компаний-застройщиков, которой удалось доказать несостоятельность претензий Росприроднадзора по аналогичной проблеме автостоянке. В таком случае в водоохранную зону вообще попадает процентов 20 территории Москвы. А в водоохранной зоне нельзя, скажем, строить не только автостоянки, но и, например, дороги. Однако набережные же никто сносить не собирается, деревья на асфальт никто не высаживает...

За всю историю канала такое ни разу не практиковалось. Просто в многоводные годы проводится повышенный сброс воды через плотины. Открытие шлюзов создаст аварийную ситуацию для столицы. В наших водохранилищах аккумулировано 350 миллионов тонн воды. Если выпустить ее на свободу, уровень реки поднимется на 40 метров, говорит Дубинский.
Станет ли дело с ТЦ Европейский очередной гидравлической промывкой покажет ближайшее время.



Главная --> Публикации