Главная --> Публикации --> Дубликатом бесценного груза В москве уже никого не удивляют предложения снять жилье за 10 тыс. долларов в месяц Курортная недвижимость у черного моря На пике популярности: коттеджи бизнес-класса Жилье бизнес-класса: популярный миф

Для столичного рынка недвижимости прошедший 2005 год, связанный с новым скачком цен на жилье и покупательским ажиотажем, во многом оказался похожим на год 200 Начнем с того, что к началу 2003 года средняя стоимость московского жилого квадратного метра достигла важной психологической отметки в 1000$. Примечательно, что как раз с этого уровня цены начали падать после кризиса 1998 года и вновь вернулись к нему спустя чуть более четырех лет. В то время мало кто ожидал продолжения заметного роста цен планка в 1000$ за метр казалась тогда близкой к потолку, но именно 2003 год стал рекордным по удорожанию жилья!

Московский рынок недвижимости. Двумя годами ранее

При формальном сравнении цифр возникает ощущение, что 2005 год все же не догнал рекордный 2003 по величине ценового прироста. Так по данным аналитического центра www.ирн.ru в 2003 году общегородской индекс стоимости жилья вырос на 36%, а в 2005 только на 24%. Однако следует учитывать, что цены на московскую недвижимость исчисляются в долларах, поэтому более показательным является изменение цен с поправкой на вариации курса доллара или, проще говоря, изменение рублевых цен.

В начале 2005 года на столичном рынке недвижимости сложилась во многом схожая ситуация. Средний уровень цен на московские квартиры достаточно близко подошел к следующей психологически важной отметке 2000$ за квадратный метр, хотя переступить через нее мешала разразившаяся во второй половине 2004 года стагнация. Тогда также мало кто ожидал заметного скачка цен в 2005 году, но именно он и произошел!



Оказывается, что за 2003 год доллар потерял около 9%, то есть прирост рублевых цен на квартиры в 2003 году составил в среднем 27%. При этом за 2005 год доллар наоборот прибавил около 3%, то есть прирост рублевых цен в прошедшем году также равен 27%! Разумеется, что у разных обозревателей эти цифры могут немного отличаться, а столь точное совпадение иметь место не всегда, однако суть остается неизменной с поправкой на вариации курса доллара прирост цен на московское жилье в 2003 и 2005 годах оказывается примерно одинаковым.

В приложении к московскому рынку недвижимости рассматриваемые годы оказываются похожими еще в одном. Одной из ключевых причин рекордного роста цен в 2003 году стало бегство от доллара. Ослабление американской валюты в 2003 году, в которой большая часть населения хранила свои сбережения еще со времен кризиса 1998 года, привело к заметному росту покупок квартир, связанных с желанием вложить деньги во что-то материальное или же заработать на росте стоимости жилья. К осени 2003 года влияние этого фактора привело к возникновению ажиотажа на рынке недвижимости, когда цены на квартиры повышались почти каждый день, а также заметно увеличилась доля инвестиционных покупок жилья.



Итог ажиотажного подорожания московских квартир в 2003 году хорошо известен. По инерции ажиотаж перекинулся на начало 2004 года и повышенные темпы роста цен сохранялись еще несколько месяцев. Однако в конце весны начале лета 2004 года ситуация изменилась - масштабный подъем рынка сменился столь же масштабной стагнацией. Из-за слишком активного роста цен в предыдущий период стоимость жилья оказалась завышенной, хотя и не очень сильно, поэтому во второй половине 2004 года имела место всего лишь стагнация со стабилизацией или незначительной коррекцией цен вниз, а не серьезный кризис с заметным откатом цен назад.

Психологическая подоплека нового ажиотажа, возникшего на столичном рынке недвижимости осенью 2005 года, отмечалась неоднократно. Только на этот раз вместо бегства от доллара и инвестиционных покупок психологический фактор оказался связанным с законом о долевом участии в строительстве (214-ФЗ) и мощным PR со стороны застройщиков о грядущем неизбежном подорожании квартир. Проще говоря, рост цен на жилье в 2005 году, как и в 2003, помимо объективной экономической составляющей содержал в себе еще и психологическую компоненту.

Относиться к приведенным аргументам можно по-разному, однако сложно спорить с тем, что ситуация на московском рынке недвижимости в 2003 и в 2005 годах была во многом похожая. Это означает, что и о развитии рынка в 2006 году можно многое сказать на основе сценария 2003-2004 годов, хотя у нынешнего рынка, безусловно, есть свои особенности и их также следует принимать во внимание. Тем не менее, с возобновлением ажиотажного роста цен осенью 2005 года все большее число участников и обозревателей рынка недвижимости заговорило о возможности повторения стагнации или даже возникновения кризисной ситуации в обозримой перспективе и, похоже, что подобная точка зрения не лишена оснований.

В какой степени можно сравнивать 2005 год с 2003 вопрос дискуссионный. Например, теперь уже мало кто помнит, что в конце 2003 года, как и сейчас, на рынке возник недостаток предложения в новостройках. Разница состоит лишь в том, что два года назад недостаток предложения имел место в основном только в сегменте недорогих новостроек. Это случилось, с одной стороны, из-за активного вымывания предложения в процессе ажиотажа осени 2003 года, а с другой стороны, из-за вытеснения панельного домостроения в Московскую область, а также из-за передачи большей части строившихся тогда панельных домов под муниципальные программы в преддверие выборов 2004 года. Согласно исследованию, проведенному тогда аналитическим центром www.ирн.ru, сокращение объемов предложения в сегменте недорогого жилья составило порядка 50%, что и стало одной из основных причин сохранения повышенных темпов роста цен в первой половине 2004 года.

Московский рынок недвижимости. Наши дни



Другими словами, в нынешних условиях для развития рынка недвижимости более значимыми и показательными оказываются даже не перечисленные выше макроэкономические факторы, а всего лишь несколько дополнительных причин, которые приводят к отклонению от равномерного и предсказуемого развития рынка. Именно такие дополнительные причины могут порождать ажиотажный рост цен в одни периоды и стагнацию в другие. Именно на таких дополнительных факторах, актуальных для московского рынка недвижимости в нынешних условиях, мы и сосредоточим свое внимание.

При составлении прогнозов рынка недвижимости принято привлекать множество разнообразной статистики, макроэкономических показателей, а также говорить о росте доходов населения,инфляции, общеэкономическом развитии, движении денежной массы, ценах на экспортное сырье, притоке и оттоке капитала, развитии ипотеки и многих других немаловажных вещах. Однако в условиях относительной политической и экономической стабильности, характерной для последних лет, влияние всех этих факторов на московский рынок недвижимости оказывается примерно постоянным, что в идеале из года в год должно было бы приводить к постепенному и равномерному повышению цен на недвижимость. В терминологии аналитического центра www.ирн.ru все эти факторы были объединены термином естественный рост, а его величина оценивается в 10%-15% годовых.

В зависимости от критериев оценки, а также с учетом погрешностей исследования, величина сокращения объемов предложения в новостройках на конец 2005 года по сравнению с концом 2004 года находится в пределах от 15% до 30%. Исходя из худшего будем отталкиваться от цифры сокращения в 30% и постараемся понять много это или мало и адекватен ли наблюдаемый рост цен такому сокращению объемов предложения.

В первую очередь имеет смысл поговорить о сокращении объемов предложения в новостройках, связанном с вступлением в силу закона о долевой участии в строительстве (214-ФЗ). Если отбросить пока эмоциональную составляющую этого обстоятельства, то ключевым является вопрос о том, насколько велико это сокращение и можно ли уже сейчас говорить о наступлении дефицита жилья или подобное утверждение пока своевременно. Аналитический центр www.ирн.ru на основе масштабного полевого исследования рынка московских новостроек дал объективную оценку данному сокращению.

Примечательно, что это правило неплохо выполняется при продаже больших объемов жилья в новых микрорайонах при условии стабильности рынка единовременное повышение цены на 10% приводит к падению объемов продаж примерно в 2 раза. Прежние объемы продаж восстанавливаются через какое-то время (как правило, через несколько месяцев) либо по мере продвижения строительства дома, в результате чего ценность объекта начинает соответствовать сделанному повышению цен, либо по мере общерыночного роста цен. И хотя подобного опыта в масштабах всей Москвы пока не было, на основании логики можно утверждать, что в отношении рынка в целом приведенное правило также имеет место, по крайней мере, приближенно.

Из экономики известно, что связь между уровнем цен на товар и количеством его покупателей нелинейна. Дело в том, что при росте цены, особенно на дорогие товары, такие как недвижимость, число людей с нужной суммой денег убывает не обратно пропорционально цене, а быстрее, в геометрической прогрессии. Проще говоря, если повысить цены на квартиры на 10% (при условии неизменности всех прочих факторов), то число покупателей сократится не на 10%, а значительно больше, например, в 2 раза. При повышении цены на 20% их станет меньше в 4 раза, и так далее.

По поводу приведенных утверждений можно дискутировать, однако, из них нам важен всего один вывод, с которым сложно спорить. Сокращение объемов предложения на 30% не означает, что цены должны вырасти также на 30% - связь между этими величинами нелинейна. Наличие линейной связи означало бы, что у оставшихся 70% - основной части покупателей - есть лишние деньги в размере еще 30% от стоимости квартиры. Очевидно, что это не так большинство людей в Москве покупает жилье на последние деньги, в счет обмена на свою прежнюю квартиру с небольшой доплатой живыми деньгами, в кредит или частично в долг. Поэтому более адекватным является наше правило, согласно которому сокращение объемов предложения в два раза приведет к повышению цен на 10% или, другими словами, что у половины покупателей есть еще порядка 10% от стоимости квартиры.

По всей видимости, оказывается справедливым и обратное утверждение при сокращении объемов предложения (а следовательно и продаж) в 2 раза, цена поднимается примерно на 10%. Это правило также можно наблюдать при реализации больших объемов жилья в новых микрорайонах при отсутствии общерыночного роста цен, по мере распродажи половины объема на оставшуюся часть цены несколько подрастают, примерно на указанный процент.

Чтобы оценка была более достоверной, ее следует делать с запасом. Так мы и поступим, чтобы избежать возможных контраргументов, подобных приведенным выше, или же утверждений о том, что сокращение объемов предложения на московском рынке новостроек все же больше 30%. Будем считать, что к росту цен на 10% приводит даже не двукратное сокращение объемов предложения, а сокращение уже на 30%. Именно эта оценка и была использована в статье аналитического центра www.ирн.ru почти годовой давности под названием Повлияет ли закон о долевом участии в строительстве на стоимость жилья?. Согласно этой статье сокращение предложения в новостройках в 2005 году может добавить к росту цен не более 10%.

В противовес сделанным выводам нередко приводятся следующие аргументы. Даже в условиях значительного повышения цен люди все равно будут покупать жилье, только худшего качества или меньшей площади, чтобы уложиться в имеющийся бюджет. Безусловно, такое имеет место, поэтому наиболее дешевое панельное жилье, в том числе старые панельные дома невысокого качества, а также наиболее ликвидные однокомнатные квартиры первыми вымываются с рынка и рост цен на них в процентном выражении, как правило, оказывается выше, чем на остальные квартиры. Однако подобная подмена не решает для покупателей поставленных задач и не удовлетворяет их потребности. Например, если размер семьи требует наличия трехкомнатной квартиры, то вряд ли людей устроит двухкомнатная, или если человек по своему статусу претендует на квартиру в современном монолитно-кирпичном доме в хорошем районе, то его вряд ли устроит панель в плохом месте. Не дает указанное объяснение ответа и на главный вопрос кто же тогда будет приобретать основную массу квартир больших площадей в домах бизнес-класса, которые на сегодня составляют значительную долю рынка новостроек, если в результате неадекватного повышения цен весь спрос сместился в область более дешевого жилья?

Именно таких выводов и придерживаются специалисты аналитического центра www.ирн.ru в отношении оценки итогов развития московского рынка недвижимости в 2005-2006 годах. Более того, точно такие же выводы в свое время были сделаны и в 2004 году, что стало основой для предостережения участников рынка в отношении возможной стагнации или кризиса на рынке недвижимости, а в последствии позволило объяснить и причины самой стагнации. И вполне вероятно, что аналогия между 2003-2004 и 2005-2006 годами еще будет иметь развитие.

К приведенным ссылкам и рассуждениям можно относиться по-разному. Например, вполне понятен намек на возможную недостоверность изложенных выше утверждений, так как рост цен в 2005 году составил все же не около 10%, а целых 24%. Но на эти цифры можно посмотреть иначе, и сделать вывод о том, что лишние проценты прироста стоимости жилья уже не связаны с объективным сокращением объемов предложения, а обусловлены иными причинами и, прежде всего, психологическим фактором, о роли которого уже неоднократно упоминалось.

Московский рынок недвижимости. Недалекое будущее



Согласно прогнозу аналитического центра www.ирн.ru, прирост цен на московское жилье в 2006 году вероятнее всего будет находиться в пределах 1%-2% месяц или, другими словами, рост цен за год составит около 20%, хотя вполне возможно развитие и других сценариев. Их реализация во многом будет зависеть от решения проблем на рынке новостроек: будут ли объемы предложения сокращаться и дальше, или же, напротив, в закон о долевке будут внесены предложенные застройщиками поправки. Не исключено, что московские власти предпримут какие-то иные меры для выполнения планов по строительству на 2006 год, согласно которым в этом году жилья должно быть построено не меньше, чем в прежние годы. Разумеется, что немалое влияние на рынок недвижимости, по-прежнему, будет оказывать психологический фактор.

В отношении перспектив столичного рынка недвижимости в 2006 году можно дискутировать долго, однако мы опять же постараемся сконцентрироваться на сути вопроса и наименее спорных моментах. Очевидно, что резкий рост цен порядка 3% в месяц и выше в 2006 году сохраняться не может, по крайней мере, продолжительное время. Падение цен на московское жилье в 2006 году также маловероятно, так как забегание цен вперед, возникшее по эмоциональным причинам осенью 2005 года, все же не очень велико. По аналогии со сценарием 2003-2004 годов мы может ожидать скорее стагнацию или стабилизацию цен, а кризисный вариант с откатом цен назад возможен либо при заметном ухудшении макроэкономической обстановки, либо в условиях сохранения ажиотажа на протяжении большей части 2006 года.

Если же проблемы на рынке новостроек, наоборот, будут только нагнетаться, а количество новых объектов сокращаться и дальше, то возможно сохранение повышенных темпов роста цен на жилье и в этом году, по крайней мере, в его первой половине. В зависимости от того, как долго будет поддерживаться недостаток предложения в новостройках и повышенный рост цен, угроза последующего кризиса на столичном рынке недвижимости может оказаться более реальной. Если в течение 2006 года цены вырастут еще на 30%-40% или более, то впоследствии, например в 2007 году, при восстановлении нормальных объемов строительства, может случиться вполне понятный откат цен назад.

Если проблемы в сегменте новостроек разрешатся в ближайшее время, то цены на квартиры, скорее всего, войдут в стадию стабилизации. Во-первых, пропадет основная причина ажиотажа и повод для психологического давления на покупателей, а во-вторых, на рынок начнут выходить новые объекты, строительство и продажа которых были в свое время приостановлены. Однако заметного снижения цен в этом случае не произойдет, возможна только небольшая коррекция стоимости отдельных квартир или домов-новостроек, как это было в период стагнации 2004 года.



В нынешних условиях перспективы развития столичного рынка недвижимости во многом зависят от административных решений, позиции властей и застройщиков. Учитывая важную социальную подоплеку жилищной сферы и ориентировку правительства на решение жилищных проблем, можно утверждать, что крайних, кризисных сценариев на московском рынке недвижимости, скорее всего, не будет.

САМАЯ дорогая земля - на Красной площади и под заправочными станциями. Самая дешевая - под жилыми домами и парками. Если, например, один квадратный метр Лобного места главной площади страны стоит более 1200 долларов, то городской окраины - не больше 3 Такова кадастровая оценка земли, которую провели московские землемеры. Тем не менее пока потенциальные покупатели могут не суетиться. Земля если и пойдет с молотка, то очень нескоро.


Московскую землю оценили, но покупателей просят не беспокоиться.


Как же происходила оценка земель? Оказывается, для этого землемерам пришлось виртуально нарезать территорию Первопрестольной буквально на клочки. Получилось более 1,5 тысячи кварталов. Далее в ход пошло все многообразие факторов, которые сказываются на стоимости земли. Во-первых, влияет соседство - парк ли расположен рядом, торговый павильон, спальный район и т.д. На основе этого и рождаются цены Москомзема. Знать их крайне полезно для бизнесменов: можно легко вычислить примерную плату земельного налога (один процент от стоимости) и сбор за аренду земли (два процента).

Как подчеркнул первый заместитель мэра в правительстве Москвы Олег Толкачев, глава комплекса по имущественно-земельным отношениям, земля перейдет в частные руки лишь по рыночной стоимости и только после того, как будут внесены поправки в Земельный кодекс. Он убежден, что цена московской твердыни должна быть гораздо выше, чем 8-12 млн. рублей или 200-400 тысяч долларов за гектар, как это следует из федерального Земельного кодекса. Поэтому и предложила столица принять поправочный коэффициент. Утвердят его депутаты Госдумы - вот тогда и выставят землю на аукцион. Продаваться же она скорее всего будет еще дороже. Некоторые эксперты уже сейчас прогнозируют цену 2-4 миллиона долларов за гектар.

А когда выяснилось, что Москва не определилась с сервитутом - правом ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, зал загудел. Представитель городского сектора архитектуры, строительства и развития города Валерий Беккер сообщил, что "вопрос этот очень сложный". Выяснилось, что город не знает, как быть при обслуживании и прокладке тех же отопительных коммуникаций, эксплуатации дорог на отчужденных участках. Конечно, он взыщет с предпринимателей за централизованное тепло. Но кто будет платить частнику, который, допустим, проложит ту же дорогу общего пользования?

Приватизации участков, зарезервированных городом под развитие - жилищное, промышленное строительство и инфраструктуру, - не будет. Запрещена продажа и территории, отведенной государством под свои нужды. Москва не допустит "выхватывания" земли, пообещал Олег Толкачев. Если Генпланом запланировано строительство дома, инвестор обязан на купленной земле построить именно дом, а не заправочную станцию. Судя по всему, до сих пор инвесторов эти условия не смущали. Как выяснилось, в Москомзем уже поступило 346 обращений от желающих купить землю. Однако теперь бизнесмены заволновались. Москва оставляет за собой право менять правила игры? Ведь Генплан с годами меняется, и может статься так, что через несколько лет по приобретенному участку город захочет проложить, к примеру, дорогу. И что тогда? Прощай собственность? Во всяком случае, люди с деньгами, принимавшие участие в проходившей на прошлой неделе научно-практической конференции, обсуждавшей земельные дела столицы, тут же бросились уточнять нюансы долгосрочной аренды земли.

В общем, получается, что, скорее всего, на торги попадут лишь участки, на которых может расположиться высокодоходный бизнес, причем без коммуникаций - в частности, рынки. Правда, город еще не знает, какая часть территории находится в его собственности, а какая в федеральной. Но согласительная комиссия, которая займется ее разграничением, недавно сформирована. Олег Толкачев не скрыл, что, по его мнению, раздел собственности будет долгим и тяжелым. Он полагает, что центр хочет обогатиться за счет московской земли. И пояснил, на чем держится его уверенность: "Москва от работы земельного комитета выручила в прошлом году 10 миллиардов, а Россия - всего 3,7 миллиарда рублей, половина из них - тоже московские".

Несмотря на все это, вопрос - когда и сколько гектаров и метров будет выставлено на торги - звучал весьма настойчиво. И как ни уклонялся глава Москомзема Виктор Дамурчиев от ответа, ссылаясь на то, что городские власти еще не определились, информация уже пошла "гулять". Информированные источники утверждают, что запланировано пустить с молотка около 3-4 процентов общей городской территории. Рядовых граждан, которым на этом рынке делать нечего, Виктор Дамурчиев успокоил тем, что земля "под ногами москвичей", то есть занятая домами, дорогами и другими местами, необходимыми городу для жизни, продаваться не будет. "Только человеку с воспаленным умом может прийти такая идея", - заявил он корреспонденту "РГ". Не стоит волноваться и потенциальным новоселам по поводу того, что предполагаемая продажа земли в будущем резко поднимет стоимость квартир. Пока власть не определится с сервитутом, вряд ли инвесторы купят землю для строительства тех же доходных и частных домов.

Госдума приняла закон о разграничении собственности между муниципалитетами, регионами и федеральным центром. Чиновники утверждают, что этот закон разрешит старый конфликт между Москвой и федеральным центром по поводу собственности. Но аналитики уверены, что точку в нем поставит только новый мэр Москвы.



Многолетний спор

Госдума на пленарном заседании в третьем чтении приняла закон, упрощающий процедуру разграничения госсобственности на землю. Закон разделяет принадлежащую государству землю на находящуюся в федеральной и муниципальной собственности. Перечень федеральных земель, согласно документу, должен утверждаться правительством. Закон вступит в силу с 1 июля 2006 года.

Сразу после принятия старого закона возник конфликт между московскими и федеральными властями. Как рассказал корреспонденту газеты ВЗГЛЯД директор аналитического центра компании МИЭЛЬ Геннадий Стерник, проект не устраивал ни одних, ни других. Федеральные власти заявили, что все здания, в которых располагается огромное количество федеральных органов, принадлежат им, отметил он. Московские власти потребовали арендной платы за пользование этими землями. В итоге конфликт продолжался около пяти лет.

В 2001 году был принят закон О разграничении госсобственности на землю, согласно которому все земли, не проданные в частное владение, считались государственными. Собственность на земли делилась между центром, регионами и муниципалитетами по одному принципу: земельный участок принадлежал тому уровню власти, имущество которого на нем расположено, но чтобы вступить в право владения участком, орган власти должен был зарегистрировать свою собственность на него.

По словам партнера юридического бюро Пепеляев, Гольцблат и партнеры Виталия Можаровского, закон, принятый в 2001 году, был недостаточно гибким и мало приближен к реальности. Чтобы получить разрешение на разграничение собственности, приходилось пройти три уровня согласования: муниципальный, региональный и федеральный, пояснил он газете ВЗГЛЯД. На всю процедуру уходило порядка года, и это только на какой-то определенный участок земли, а ведь их огромное количество.

Комиссии по разграничению собственности не работали на протяжении всего этого времени, они были просто парализованы, вспоминает эксперт. По его словам, процесс принятия нового закона начался с тех пор, как был принят старый, и на рассмотрение было предложено огромное количество вариантов. Хотелось бы надеяться, что после пяти лет подготовки властям все-таки удастся прийти к компромиссу, резюмирует Геннадий Стерник.

Свобода от обязательств

За пять лет действия закона было разграничено ничтожно малое количество земель, при этом большая часть была признана федеральной, отметил юрист. Чтобы пройти процедуру сейчас, не придется получать разрешение у губернатора. Также закон отчасти поможет решить многолетний земельный спор между московскими и федеральными властями, тем более что этот вопрос уже почти улажен.

Мне кажется, мы и федеральный центр нашли общий язык, и завтра Конституционным судом будет принято нормальное решение: все, что ближе федеральному центру, останется у федерального центра, а что ближе Москве, останется у Москвы, сказал Ресин.

Руководитель строительного комплекса Москвы Владимир Ресин также настроен весьма оптимистично. Он заявил, что в настоящее время между федеральным центром и правительством Москвы нет каких-либо серьезных противоречий по вопросам принадлежности зданий.

Между тем среди проектов, с помощью которых можно было значительно упростить процедуру регистрации собственности, были предложения свести всю регистрацию прав собственности к заявительному порядку. Органу власти для оформления владения было бы достаточно представить заявление и пакет документов на участок в органы юстиции.

Принятие закона стало неожиданностью для рядовых чиновников правительства Москвы, представители которого были уверены, что закон будет рассматриваться только в мае. Они отказались прокомментировать последствия принятия нового закона.

Однако сертифицированный Российской гильдией риелторов аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов довольно пессимистично прокомментировал принятие проекта. Вопрос обсуждается с 1991 года, уже само это может навести на мысль, что ни один законопроект не сможет урегулировать конфликт, уверил он газету ВЗГЛЯД. Поделить поля и реки гораздо проще, чем города.

И по мнению чиновников Минимущества Москвы, благодаря упрощению процедуры регистрации уже через четыре года около 70% городских земель имели бы официального владельца.

Банки

Конфликт можно решить только тогда, когда за стол переговоров с федеральной властью сядет новый московский мэр, подчеркнул аналитик. Ведь разрешение проблемы во многом упирается в нежелание московских властей отдавать земли федералам, так как это приведет к уменьшению поступления средств в городской бюджет, соответственно, согласиться на это может только новый мэр, который будет свободен от обязательств Лужкова перед московским социумом.
Чтобы разобраться в вопросах ипотечного кредитования, полезно ознакомиться со списком основных игроков и теми тенденциями, которые переживает этот рынок.

Государственные: Сбербанк, Внешторгбанк 2

Банки, участвующие в выдаче ипотечных кредитов, можно разделить на три категории.

Частные коммерческие банки. Их насчитывается более 6

Иностранные: DeltaCredit, Райффайзен, Сосьете Женераль Восток, Зенит, Международный Московский банк, ICC, Мечиноку Банк. На долю иностранных игроков приходится треть всех выданных в Москве кредитов. Активность этих игроков очень высока.

Страховщики

Кроме стандартного страхования жизни и здоровья и титула собственника, на рынке появились такие экзотические продукты, как страхование риска неплатежа по кредиту, а кроме того, страхование риска потери заемщиком работы. В Европе эти риски страхуются повсеместно.


Кооперативы

После выхода закона о жилищных накопительных кооперативах, основательно затруднившего их деятельность, часть таких организаций приняла форму ПИКов паевых ипотечных кооперативов. Они выдают займы на покупку недвижимости и оформляют ее в собственность пайщика, обременяя при этом залогом.

Новая, но быстро получившая распространение на столичном рынке профессия. Ипотечные брокеры это консультанты, подбирающие ипотечную схему, исходя из запросов заемщика.

Ипотечный брокер

Паевые ипотечные фонды активно выходят на рынок ипотеки. Таких фондов уже три. Первым стал закрытый паевой инвестиционный ипотечный фонд ЮГРА Ипотечный Фонд под управлением ООО РЕГИОН Девелопмент.
Закрытые паевые ипотечные фонды взаимодействуют с банками, включая в состав своих активов закладные, права требования, обеспеченные ипотекой, ипотечные ценные бумаги. Фонды приобретают уступаемые банками права требования по уже выданным ипотечным кредитам, предоставляя возможность выдать новые по более низким ставкам.

Рефинансирующие организации

Эти организации выкупают пулы кредитов у банков, участвующих в выдаче ипотечных кредитов. Рефинансирующих организаций сейчас довольно много. В их числе есть иностранные и отечественные, государственные и негосударственные.
Самые известные: Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) (государственная организация), АКБ Софинтрейд, БТА Ипотека (Казахстан), КИТ Финанс.

Коллекторские компании

Коллекторские услуги оказывают компании, которые выкупают дефолтные закладные, а потом сами решают проблемы заемщиков-должников. Проблема невыплат по кредиту пока актуальна для потребительского кредитования. На 40 тыс. выданных в России ипотечных кредитов пока не было ни одного случая выселения заемщика.

Это способствует обеспечению банков долгосрочными финансовыми ресурсами.

Национальный характер кредитования...

В 2005 году объем ипотечных кредитов, выданных в России, составил $1 млрд. В соседних с нами странах Казахстане и Украине при численности населения 15 и 46 млн. человек соответственно кредитов выдано на $1 млрд. В Польше на $10 млрд. Для сравнения: объем этого рынка в США составляет $7 трлн.

Национальные бюро кредитных историй

Их уже несколько в Москве и России. Самые известные Объединенное бюро кредитных историй, Национальное бюро
кредитных историй, Межрегиональное бюро кредитных историй. Основная роль бюро предоставить банку по соглашению с клиентом его кредитную историю. На основе информации из этого и других (дополнительных) источников в банке делают вывод о благонадежности или наоборот о неблагонадежности заемщика. И выносят решение о предоставлении ему кредита или об отказе.

Cегодня участие в ипотечном кредитовании продекларировали 250 банков (63 в Москве). У многих из них есть свои программы кредитования на первичном, вторичном рынке жилья, в сфере коммерческой и загородной недвижимости, а также в сегменте ломбардного кредитования. Если в начале 2005 года насчитывалось 155 ипотечных программ, то сейчас их уже более 25 Первичный рынок обслуживают 50 банков, вторичный 41 банк, загородный 34 банка.

Пока лишь 6% сделок на столичном рынке происходит с использованием ипотечных схем.

По некоторым показателям российская ипотека обгоняет западную. Например, большинство банков, в том числе и работающие на российском рынке западные банки, оценивая финансовую состоятельность клиентов, учитывают неподтвержденные доходы населения, серые и даже черные зарплаты. Кроме того, в России нет штрафных санкций за досрочное погашение кредита, как это принято на Западе.

Основные тенденции условий кредитования это снижение рублевых и валютных ставок и увеличение сроков кредитования (в среднем срок составляет уже 20 лет). Снижается требование по выплате первоначального взноса.

Постепенно сдает свои позиции небанковская ипотека. Если в 2000 году доля накопительных схем составляла 37%, то в 2005 году она снизилась до 5%.

...и московские особенности

Как сообщил заместитель руководителя Департамента жилищной политики Москвы Николай Федосеев (со ссылкой на данные Росрегистрации), в Москве в прошлом году было выдано чуть менее 7 тыс. ипотечных жилищных кредитов. При этом только 11 банков преодолели рубеж в 100 кредитов за год. Из них ни один не превысил порог в 1 000 кредитов. Лидер в ипотечной гонке остался прежний Дельта-Кредит (951 кредит), к нему приближается Внешторгбанк (883), далее следуют Сбербанк (705) и Райффайзен банк (479).



Главная --> Публикации