Главная --> Публикации --> Коллективное страхование загородных поселков выгодно всем Марш-бросок за пределы мкад Покупатели стали осторожнее Дерипаска помирился с mirax Старый фонд не соответствует спросу

Информацию о том, что Минобороны собирается передать Москве восемь площадок под реализацию девелоперских проектов, Бизнесу подтвердили в пресс-службе столичного стройкомплекса. Участки город получит взамен тех 7,6 тыс. квартир, которые в течение двух лет планируется выделить военнослужащим.

Минобороны РФ в ближайшее время собирается отдать Москве целый ряд собственных земельных площадок. Участки, ряд из которых расположен в Хамовниках и на улице Фестивальной, станут компенсацией за 7,6 тыс. квартир, которые будут выделены военнослужащим в 2006-2007 годах на окраинах Москвы. По оценкам Москомархитектуры, на выделяемых в первую очередь военными землях можно построить более 650 тыс. кв. м жилья.

В пресс-службе стройкомплекса рассказали, что Минобороны уже представило документацию по всем площадкам в Москомархитектуру. По предварительной оценке, на пяти из них возможно строительство 650 тыс. кв. м жилья. По словам начальника службы расквартирования и обустройства Минобороны Василия Лавренюка, некоторые земельные участки располагаются в Хамовниках и улице Фестивальной. Другие участки пока не называются. Сейчас выделенные площадки занимают территории бывших складов, воинских частей и училищ, подлежащих выводу. Всего город рассчитывает получить землю для строительства 1 млн кв. м жилья.

Часть жилья для военных строится сейчас в Солнцево и Кожухово компаниями СУ155 и ДСК-

В любом случае, по новому Земельному кодексу необходимо провести земельный аукцион и получить технические условия для освоения площадки, добавляет Оксана Каарма. Если участки будут подключены к городским коммуникациям, есть возможность начала строительства в конце этого года,- полагает она.

Претендентами на площадки Минобороны, по словам участников рынка, могут стать компании, которые ведут масштабное строительство по всей стране. Они могут передать часть собственных площадей военнослужащим и подождать, пока им выделят площадки для нового строительства, что логично,- рассуждает заместитель директора управления новостроек компании Миэль-недвижимость Оксана Каарма. Поэтому предложение Минобороны может заинтересовать крупные компании, такие как МФС-6, ДСК1, ПИК, СУ-155 и другие. Мы готовы отдать взамен площадок в центре Москвы уже построенное нами жилье в Туле, Калининградской области, Тамбове и Калуге,- утверждает вице-президент ГК Конти Вячеслав Тимербулатов.

Если учитывать возросшую за последние годы рентабельность строительства многоэтажных элитных комплексов, цена данного участка может достигнуть $100-125 млн,- говорит эксперт. Из-за того, что в случае с площадками Минобороны РФ сооружения, скорее всего, будут просто сноситься и не будет необходимости в расселении или переселении жителей, это значительно увеличивает привлекательность площадок, добавляет Вячеслав Тимербулатов.
В 2006 году будет построено 5 млн. кв. м. жилья об этом заявил на открытии выставки Недвижимость-2006 исполняющий обязанности мэра Москвы, глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин.

По подсчетам экспертов рынка недвижимости, столичные власти выделят Минобороны около 380-400 тыс. кв. м жилья (7,6 тыс. квартир). Стоимость строительства заявленных объемов в панельных сериях составляет порядка $220-230 млн, рассказывает генеральный директор Vesco Consulting Алексей Аверьянов. В Хамовниках подобным объектом, по-видимому, станет участок под зданием военного университета, расположенного непосредственно на Комсомольском проспекте, 20,- предполагает Аверьянов. По его словам, только рыночная стоимость этого участка площадью около 7 га составляет порядка $90-95 млн.

Для улучшения жилищных условий необходима реорганизация строительной системы, отметил Владимир Ресин. Важна государственная поддержка домостроительных комбинатов, заводов и подъем индустрии. Также необходимо уделить внимание кадровой политике: профессия строителя должна стать престижной.

По словам руководителя столичного стройкомплекса, 2 млн. 700 тыс. построек будет отнесено к индустриальному жилью, остальное к индивидуальному. Как сообщил Владимир Ресин, 4 тыс. кв. м будут отданы Министерству обороны.

В ходе выставки Владимир Ресин отметил проекты компании Крост, группы компаний Стройтекс, которая в соответствии с разработанной до 2007 года программой строительства обещает увеличить объемы возводимого жилья до 100 000 кв. метров в Москве и до 120 000 кв. метров в Подмосковье. Также интересным проектом был назван Штрассен Хауз в Москве, курируемый компанией Моспромстрой сеть скоростных автомагистралей с транспортными развязками 210 км дорог, 26 надземных паркингов и 15 млн. кв. м площади жилого или офисного назначения. Как рассказал Собственнику президент компании Штрассенхауз Лтд Роланд Липп, в инфраструктуру проекта входят гаражи, расположенные на крыше офисных зданий, оборудованные специальной системой для отвода смога и сточных вод.

Новые проекты

По его словам, необходимо уделить внимание строительству паркингов, вопросам хранения транспорта, организации движения и развития дорожной сети. В Министерстве транспорта и связи рассматривается вопрос о создании специальных дорожных фондов, которые будут поддерживаться государством, заявил руководитель Комплекса экономической политики и развития столицы.

Как отметил первый заместитель мэра в правительстве Москвы, руководитель Комплекса экономической политики и развития столицы Юрий Росляк в ходе конференции Тенденции рынка недвижимости Москвы, в 2006 году планируется построить 80-90 тыс. машино-мест и увеличить пропускную способность транспортной системы столицы с 15 до 20 %.

Руководителями строительных компаний и членами правительства в ходе конференции также был обсужден вопрос реконструкции жилого фонда без отселения жильцов. Как рассказал Юрий Росляк, московским правительством будет поддержан эксперимент по реконструкции жилья без отселения по немецким технологиям: в отдельно выбранном квартале будет осуществлен процесс модернизации и пристройки к реконструируемому жилью. Владимир Ресин отметил, что процент сноса ветхого жилья при этом не изменится по его словам, неизвестно, как на русском характере скажется немецкий эксперимент, потому что людям тяжело будет привыкнуть к жизни в доме, подверженному реконструкции.

Реконструкция ветхого жилья

Как отметил Владимир Ресин, основной зоной внимания правительства является ипотечная программа доступного жилья социальная ипотека, ипотечное кредитование. Необходимо снизить банковский процент кредитов с 16 до 6 %, заявил глава столичного стройкомплекса.

По словам Юрия Росляка, в 2006 году планируется построить 200 тыс. кв. м ипотечного жилья, порядка 40-50 тыс. семей в ближайшие 5 лет смогут поучаствовать в ипотечной программе.

По вопросу поправок к 214 ФЗ чиновники сошлись в едином мнении: в закон о долевом строительстве необходимо внести изменения. 5 апреля 2006 года в первом чтении Госдумой были приняты поправки в закон Об участии в долевом строительстве. За документ проголосовали 379 депутатов, против 25 парламентариев, воздержавшихся было трое.

214 ФЗ

Как рассказал журналистам Юрий Росляк, окончательный проект поправок к закону о долевом строительстве будет рассмотрен в самое ближайшее время. При этом, по словам первого заместителя мэра в правительстве Москвы, столичные власти готовы взять на себя работу по контролю за реализацией договоров соинвестирования. Для осуществления контроля столичными властями будет создана соответствующая служба, сообщил первый заместитель мэра в правительстве Москвы.

По новому законопроекту отменены несколько уже существующих положений и предложен ряд новых инициатив. В частности, разработчики документа выступают за исключение из закона нормы о солидарной ответственности застройщика и банка-кредитора перед участниками долевого строительства. При этом сроки государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве сокращаются до десяти дней после регистрации первого договора.

Не нужно быть страховым агентом, чтобы догадаться: загородный дом намного более уязвим перед различными неприятностями, чем городская квартира. Как же снизить риски аренды для хозяина и для съемщика дачи?

По мнению Юрия Росляка, столица имеет опыт работы с инвестиционными контрактами. В структуре Комплекса архитектуры, строительства, реконструкции и развития города ведется подготовка системы контроля над их реализацией, в которую могут быть включены и договоры соинвесторов, сообщил заместитель мэра.
Все договоры соинвестирования будут проходить систему государственной регистрации, отметил Юрий Росляк.

В прошлом году мой дом снимала девушка с ребенком,- рассказывает Ирина Гончарова, хозяйка дачи в районе Лианозова.- Как только она въехала - засорилась канализация. Она позвонила, чтобы я чуть ли не ночью прибежала и все починила. Еще сказала, что если бы знала о таких проблемах, то на мои условия не согласилась бы. Я прямо сказала: не нравится - съезжайте, ничего чинить я не пойду. Она все поняла и вызвала сантехников. Договора (а тем более такого, который описывал бы обязанности сторон), понятное дело, не было.

Если договор на аренду дачи не был составлен, хозяину и арендатору придется разрешать все конфликтные ситуации путем устных переговоров. Позиция слаба у обоих: если с дачей что-то случится, ее хозяину трудно будет доказать, что такой-то жилец вообще там отдыхал и хоть как-то причастен к судьбе имущества. А арендатор, не подписавший бумаг, формально вообще находится в чужом доме на непонятных основаниях. Устной формы договора найма Гражданский кодекс не знает, и потому получается, что хозяин может попросить жильца очистить помещение без объяснения причин - задав простой вопрос: А ты кто такой?.

Ровно через неделю появились реальные хозяева дачи, которые, как оказалось, сдали ее своему племяннику за символические $50 в месяц - а тот, не будь дурак, решил подзаработать на субаренде. Владельцы (которых тоже можно понять) были настроены агрессивно: когда Наталья заикнулась о своих правах, они сначала отключили электричество, а потом и воду, тем более что сделать это было технически несложно.

Более экзотичную ситуацию описала Наталия Дроздова. В прошлом году она без договора арендовала домик в 35 км от МКАД по Можайскому шоссе. Заплатила, как водится, хозяину за месяц вперед - $35

Поэтому слова, которыми вы договариваетесь о съеме дачи, в любом случае лучше доверить бумаге. Обычно принято, что коммунальные услуги (кроме электричества) оплачивает владелец дома, он же заботится о наличии газа или дров, если в них есть необходимость. Отдельно оговаривается, кто и в какие сроки будет производить мелкий ремонт (неожиданно дала течь крыша, засорился туалет, выгребная яма заполнилась до уровня стульчака и т. п.), чем арендатор на участке может пользоваться, а чем - нет, можно ли что-нибудь посадить на грядках. Стандартный договор найма составить гораздо проще, чем принято думать, зато вероятность возникновения конфликта будет существенно снижена.

Я пошла к начальнику дачного кооператива и попросила включить электричество - пообещала заплатить,- рассказывает Наталия.- Тот посмотрел на меня и спросил: А вы какое отношение к дому имеете?» Ответа у Натальи не нашлось, и ей пришлось съехать, так и не получив обратно денег, заплаченных ушлому племяннику хозяев (впрочем, не исключено, что все стороны, кроме съемщицы, были в сговоре).

По закону заключить договор найма очень просто: достаточно написать своей рукой документ об условиях аренды и заверить его подписями нанимателя и арендодателя. Согласно ст. 674 Гражданского кодекса, этого вполне достаточно, если речь не идет о соглашении с юридическим лицом и договор заключается на срок меньше одного года. Если предполагается более длительная аренда, документ необходимо заверить у нотариуса. Юридическая же сила обеих бумаг одинакова.

Правила соглашения

Формальных поводов, чтобы потребовать расторжения простого кратковременного договора найма, может быть всего три,- говорит Леонид Арбухов.- Это двукратное невнесение платежа, порча жилого помещения и имущества или использование дачи не по назначению (например, вы сделали из нее лесопилку или магазин).

Большинство россиян не представляют, что простая бумага, снабженная двумя подписями, может существенно помочь при решении конфликтов, связанных с арендой,- говорит юрист агентства Юрис Леонид Арбухов. Единственное условие: в этом документе должны быть полностью прописаны фамилии, паспортные данные и адреса регистрации сторон, а также местоположение дома, который является объектом договора.

Разграничить ответственность за самые серьезные случаи (например, если дом, не дай бог, сгорит) в договоре найма не получится. Даже если в нем на арендатора возложена ответственность за любой пожар - юрист предупреждает: этот пункт неправомочен, если суд решит, что жилец не виноват, поскольку возгорание произошло из-за старой проводки, которую вовремя не поменял хозяин, или от удара молнии.

Очень важно указать в договоре срок, на который он заключен. Согласно ст. 683 Гражданского кодекса, если срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. А для расторжения такого договора, отмечает господин Арбухов, нужно, чтобы арендная плата не вносилась в течение полугода.

Впрочем, когда сроки аренды и оплата прописаны и оговорены, можно пускаться в частности и оговаривать сложные случаи в разделе Дополнительные условия.

В стандартном договоре нет никаких указаний об ответственности, в случае если что-то сломается. Там говорится лишь о том, что наниматель несет ответственность перед арендодателем и третьими лицами за ущерб, причиненный имуществу по его вине или невнимательности, и еще - что все споры решаются путем переговоров, а в случае недостижения согласия - в соответствии с законодательством.

Конечно, существует известная сложность в исполнении договорных обязательств: не станет же хозяин дачи затевать судебную тяжбу, если наниматель напился, сломал газонокосилку, разбил окно, а потом еще и просрочил платеж. Поэтому еще один инструмент разрешения конфликтных ситуаций при аренде по договору - практика залога. Обычно она такова: владелец заранее вносит дополнительный месячный платеж, который (это отражено в договоре) будет возвращен ему в конце срока аренды или засчитан в качестве платы за последний месяц. При такой схеме в интересах арендатора четко расписать, в каких случаях залог может быть удержан: скажем, только за порчу бытовой техники или за отказ вносить плату.

Идеально было бы описать всю технику и состояние дома, указать, кто должен отвечать за текущий ремонт и правильную эксплуатацию,- рассказывает руководитель направления аренды корпорации МИАНнедвижимость Гульнара Рахмангулова.

От молнии и наводнения

Компенсацию же за серьезные повреждения загородного поместья хозяин дачи, даже если он ее сдает, может получить от страховой компании.

В большинстве компаний можно приобрести как типовые, так и составленные индивидуально страховые полисы. В принципе застраховать можно любой дом,- рассказывает заместитель генерального директора страховой группы Межрегионгарант Александр Варенцов.

Программы страхования для владельцев загородной недвижимости предлагают все крупные страховые компании.

Чаще всего страховая сумма определяется по соглашению со страхователем на основании оценки, проводимой сотрудниками компании. Если человек не согласен с этой оценкой, привлекается независимый эксперт. Стоит полис от 0,3% до 2% стоимости дома и зависит от множества факторов (из каких материалов построен дом, есть ли в нем дровяная печь, противопожарная сигнализация и т. д.). Стандартный перечень рисков при этом таков: пожар, взрыв бытового газа, удар молнии, стихийные бедствия, залив водой, кража со взломом, грабеж, злоумышленные действия третьих лиц, наезд транспортных средств и даже падение летательных объектов или их обломков.

Впрочем, насчет любого дома страховщики преувеличивают: с самостроем могут возникнуть проблемы. Потребуются как минимум документы на землю - а на то, что само строение возведено без ведома властей, страховщики могут закрыть глаза.

Все дело в том, что процесс дачного страхования, как ни странно, мало изменился с советских времен: около 90% всего рынка дачного страхования зиждется на агентских продажах - это когда по дачам ходит старичок и всем предлагает стандартный полис, не оценивая стоимости конкретной усадьбы. Сумма страхового покрытия таких полисов - от 15 тыс. руб. до 50 тыс. руб.

Сейчас, по оценкам страховщиков, в Подмосковье застраховано меньше половины всей зарегистрированной загородной недвижимости. Впрочем, и из этих страховок большинство - копеечные полисы, которые в случае потери дома гарантируют выплату не более десятой части его стоимости. Дачники по привычке платят копейки за копеечное же страховое покрытие и не задумываются, что при страховом случае им может хватить лишь на восстановление фундамента дома,- говорит Александр Варенцов.

Договор найма вкупе со страховым полисом такое богатство документов можно увидеть разве что при сдаче внаем коттеджей за $2-3 тыс. в месяц, констатирует руководитель направления аренды корпорации МИАН-недвижимость Гульнара Рахмангулова. Однако рынок развивается, и специалисты прогнозируют изменение ситуации.

Полноценную страховку дома имеет право оформить не только владелец, но и арендатор (естественно, заключивший договор найма). Выгодоприобретателем в этом случае все равно останется хозяин, но у нанимателя будет меньше болеть голова о возможных катаклизмах на арендуемом объекте. Впрочем, опрошенные страховщики не смогли припомнить ни одного случая, когда дачу страховал арендатор. Зато нередки случаи, когда хозяин дачи застраховал ее, после чего сдал в аренду - а тут и страховой случай не заставил себя ждать. Как утверждает Александр Варенцов, если компанию не предупредили об аренде, это станет формальным поводом, чтобы отказать в выплате по полису. Вполне логично: то, что вы пустили чужих людей, увеличивает степень риска, и страховщик вправе попросить за полис больше.

Инициатива Минрегионразвития направлена на борьбу с ростом цен на жилую недвижимость в крупных городах, в первую очередь в Москве и Санкт-Петербурге. Именно сюда направлен основной поток приезжих из регионов, подавшихся в мегаполисы за лучшей долей. Однако высокий спрос и цены на жилье подогревают не только мигранты. По словам министра регионального развития Владимира Яковлева, в крупных городах до 30% жилья скупается в спекулятивных целях. В условиях ажиотажного спроса на жилье те граждане, кто может себе это позволить, покупают квартиры впрок, в расчете на будущий рост их стоимости.

К цивилизованным стандартам всегда приходит сначала дорогой сегмент, а потом уже остальные,- говорит вице-президент Российской ассоциации риэлтеров Константин Апрелев. Впрочем, и сейчас никто не мешает любому москвичу, желающему отдохнуть в съемном домике за пределами мегаполиса, вместе с хозяином дачи составить весьма простой и вполне правомочный договор. Времени это потребует совсем немного.
В Минрегионразвития придумали, как бороться с безудержным ростом цен на жилье. Оказывается, все просто: надо обложить повышенным налогом владельцев двух и более квартир или повысить плату за содержание лишнего жилья. В ведомстве считают, что даже две квартиры в собственности могут быть только у спекулянтов, скупающих их в крупных городах для перепродажи, когда цены на жилые метры подрастут. На самом деле в жизни немало ситуаций, когда собственник вынужден регистрировать на себя две жилплощади.

Между тем эксперты давно уже определились, что снижению темпов роста цен на недвижимость может поспособствовать лишь активное жилищное строительство. Сегодня вся деятельность программы Доступное жилье направлена на повышение спроса, в то время как для увеличения предложения практически ничего не делается, - заявил на парламентских слушаниях по нацпроекту глава Росстроя Сергей Круглик. И до тех пор пока спрос на жилье намного превышает предложение, цены на него будут расти. А ведь увеличение жилищного строительства, равно как и развитие ипотеки, находится в ведении Минрегионразвития.

С ними и предлагает бороться Владимир Яковлев. Конкретного решения у министра пока нет. С помощью высокого налога на покупку второй и последующих квартир, или налога на недвижимость, или повышенной платы за содержание лишней жилплощади - рассматриваются все варианты. Так, москвичи уже сегодня платят за квартиру, в которой они не прописаны, по повышенным ставкам. Видимо, этот опыт планируется распространить повсеместно. Министр ссылается на то, что высокие налоговые ставки для крупных собственников недвижимости - обычная норма для многих европейских стран. В Европе, кстати, не пытаются бороться с повышением цен на жилье таким способом. Потому что, когда цены на недвижимость растут на 20-40% в год, фискальные методы бесполезны.



Главная --> Публикации