Главная --> Публикации --> Строить или покупать: проблема выбора Шалва чигиринский купил петербургский пассаж Все на выход Дубликатом бесценного груза В москве уже никого не удивляют предложения снять жилье за 10 тыс. долларов в месяц

Поскольку со вчерашнего дня инвесторы уже могут вкладывать деньги в ОЭЗ и размещать свои производства, то первым делом Герман Греф сказал о льготах для них. Уже есть договоренность минэкономразвития с главами всех регионов-пионеров о большем, чем предусмотрено федеральным законом, объеме налоговых послаблений для резидентов ОЭЗ. В течение двух месяцев законодательные органы регионов примут нужные местные законы. После этого инвесторы в течение 5 лет будут освобождены от всех местных налогов: на землю, на имущество, транспортного, а также налога на прибыль в той части (4 процента из 24), которая идет в региональные бюджеты. Герман Греф пояснил, что не нужно скупиться на преференции, так как минэкономразвития рассматривает ОЭЗ как зарождение нового высокотехнологичного типа российской экономики.

Правительство России и шесть регионов подписали соглашение о создании особых экономических зон. Министр экономического развития и торговли Герман Греф сообщил, что в этот день состоялось юридическое рождение ОЭЗ, которые можно назвать одним из приоритетных национальных проектов. А уже 23 января в Липецке пройдет закладка первого камня тамошней ОЭЗ.

Глава минэкономразвития подчеркнул, что средств будет много, равно как и инструментов контроля за их тратами, и жестко очертил зону работы казенного рубля: инженерная, транспортная, социальная инфраструктура. И, видимо, продолжая отвечать на контрудары оппонентов, признал, что шесть ОЭЗ не являются критической массой для тотального прорыва к новой экономике: Но мы потому и начали не с сотни зон, а только с шести, чтобы отработать технологии управления, научиться это делать. Он также сообщил, что во второй половине этого года пройдет еще один конкурс по промышленно-производственным зонам - для регионов Сибири и Дальнего Востока, не прорвавшихся в первую шестерку.

Впрочем, глава Федерального агентства по управлению ОЭЗ Юрий Жданов заявил после подписания, что будет бороться за отмену абсолютно всех налогов для резидентов зон, в том числе федеральных. А помимо этого - убеждать губернаторов продлить налоговые каникулы. Еще Жданов выразил уверенность в том, что реальные расходы государства на создание инфраструктуры ОЭЗ уже в 2006 году будут гораздо выше сумм, заложенных в федеральном бюджете-2006 (8 миллиардов рублей), за счет средств дорожного фонда и возможностей регионов. Скажем, без строительства моста в Дубне не будет никакой ОЭЗ, - привел он пример. Кстати, ключевым моментом соглашения является распределение долей финансового участия центра и регионов при создании ОЭЗ. Они существенно разнятся. Так, федеральный бюджет и бюджет северной столицы вкладывают деньги на паритетных началах, та же картина и по Москве, а, допустим, Томской области центр обязался обеспечить 74 процента вложений. Такой расклад не будет меняться как минимум в течение двух ближайших лет.

Жданов сообщил РГ, что в 2006 году обязательно состоится конкурс по туристическо-рекреационным зонам: Прогнозирую, что поправки в федеральный закон по этому типу ОЭЗ будут рассмотрены в Госдуме в начале февраля. Кроме того, ведомству Жданова удалось достичь полного единодушия с минтрансом по концепции создания портовых ОЭЗ, однако пока точно неизвестно, состоится ли конкурс по ним уже в этом году. А в ближайшие две недели федеральное агентство по управлению ОЭЗ представит схему управления зонами, причем отбор управляющих компаний также будет проходить по конкурсу.

Юрий Жданов раскрыл детали подписанных соглашений. Сформированы наблюдательные советы всех ОЭЗ, которые возглавят политические фигуры регионов. А в числе их 17 членов в каждом субъекте Федерации будут до 5 представителей инвесторов-резидентов, до 3 представителей Агентства по управлению ОЭЗ. Будут и посланцы от торгово-промышленных палат регионов и РСПП.

От имени субъектов Федерации соглашения подписали мэр Москвы Юрий Лужков, губернатор Санкт-Петербурга Валентина Матвиенко, губернатор Томской области Виктор Кресс, губернатор Московской области Борис Громов, премьер-министр Татарстана Рустам Минниханов и глава администрации Липецкой области Олег Королев.

Досье РГ

Представители политических структур, шоу-бизнеса, руководители крупных компаний, бизнесмены Москвы и Санкт-Петербурга собрались на торжественной церемонии награждения победителей конкурса Поселок года 200 Открывая церемонию вручения премии, ее автор и создатель Олег Ступеньков сказал, что цель премии не только собрать вместе как можно больше интересных людей, но и сделать, так чтобы в Московской области становилось все больше поселков, в которых этим людям было бы приятно жить. Он отметил также, что критерии качества с каждым годом возрастают, и в этом году список документов, которые было необходимо предоставить, был таким, что 60 поселков не смогли пройти отбор. В итоги в конкурсе участвовали 27 номинантов. Олег Ступеньков подчеркнул, что поселки оценивались почти по 30 параметрам, а список документов от каждого поселка для рассмотрения его как участника премии составил 10 пунктов. Всем номинантам премии присвоен Знак Качества рынка загородной недвижимости, сказал создатель премии.

В декабре 2005 года премьер-министр Михаил Фрадков подписал постановления о создании в России шести ОЭЗ. ОЭЗ технико-внедренческого типа будут созданы в Санкт-Петербурге, Зеленограде, подмосковной Дубне и Томске. ОЭЗ промышленно-производственного типа появятся в Липецке и Елабуге (Татарстан). Кандидаты на создание ОЭЗ отбирались по конкурсу из 70 заявок.
5 апреля 2006 года в Большом Петровском зале Президент Отеля в Москве были названы победители премии Поселок года в 12 номинациях.

Премия за достижения в области загородной недвижимости вручается третий раз. 25 мая 2004 года в гостинице Балчуг-Кемпински состоялась церемония награждения победителей первой ежегодной премии Поселок года 200 Премия была учреждена независимым информационно-рекламным порталом kottedj.ru и его руководителем Олегом Ступеньковым. Генеральным спонсором премии выступила телекоммуникационная компания Глобус-Телеком, главным спонсором премии выступила компания ОАО АльфаСтрахование, а генеральным информационным спонсором премии стала газета КДО (Квартира, Дача, Офис).

В совет директоров премии вошли представители таких компаний, как Архстройдизайн, Фабрика недвижимости, АН МИАН, АН Инком, Soho Realty, Vesco Realty и другие всего 12 человек. Все они, говоря о премии, отметили, что она способствует развитию рынка загородной недвижимости.

В 2005 году на вручении 2-й премии Поселок года количество номинаций и, соответственно, призеров увеличилось. Если говорить об основных номинациях, то Золотая премия была вручена коттеджному поселку Резиденции Бенилюкс. Серебряную премию получил коттеджный поселок Риверсайд, а Бронзовую коттеджный поселок Величъ. Кроме того, в специальных номинациях вне конкурса, таких как Приз прессы и Приз клиентских симпатий, победили поселки Никольская слобода и Аистово.

В 2004 году лучшими стали БАРВИХА CLUB в номинации Лучший таунхаус 2004 года (продавец компания МИЭЛЬ-Недвижимость), КНЯЖЬЕ ОЗЕРО в номинации Лучший коттеджный поселок бизнес-класса (продавец и застройщик компания САПСАН), РЕЗИДЕНЦИИ БЕНИЛЮКС в номинации Лучший коттеджный поселок элиткласса (продавец компания Резиденции Бенилюкс) и БЕЛЬГИЙСКАЯ ДЕРЕВНЯ в номинации Лучший коттеджный поселок класса люкс (продавец Лоджик-Риэлти).

Решение о присуждении премий принимается экспертным жюри на основании работы, проводимой им в течение года. С коттеджными поселками Московской области работали техническая группа, коллегия экспертов, совет директоров премии, независимое жюри премии. По мнению организаторов, это обуславливает абсолютно прозрачный, открытый, независимый результат премии Поселок года 200

В этом году уже были названы Лучшие коттеджные поселки Ленинградской области в 2006 году. По словам организаторов конкурса, для жителей Ленинградской области, как и для жителей Московской области, премия стала информационным источником, который помогает определить критерии рынка загородной недвижимости на данный момент и в будущем. Среди санкт-петербургских победителей интересно отметить следующие проекты: поселок Каменка (компания Эльф), поселок Теплый дом (компания Флагман). В номинации Лучший завершенный коттеджный поселок поселок Корабельные сосны (компания Петростиль). Гран-при конкурса получил коттеджный поселок Горки-Спб компании Петростиль, он же стал лучшим поселком элиткласса.

3 апреля в Президент Отеле состоялось заключительное заседание совета директоров премии. В числе претендентов на звание лучших фигурировали такие коттеджные поселки, как Бельгийская Деревня (Vesco Realty), Величъ (МИЭЛЬ-Недвижимость), Горки XXII (АртСтрой 2003), Горный (Красотель), Гринфилд (ИНКОМ-Недвижимость) и еще свыше 10 поселков Московской области. Победа досталась уже признанным лидерам.

В состав независимого жюри премии входят художник Никас Сафронов, генеральный директор АльфаСтрахования Владимир Скворцов, начальник управления оценки объектов недвижимости ФГУП Земля Олег Скуфинский, управляющий директор Международного ипотечного клуба Анна Маркина и другие профессионалы рынка недвижимости.

Главный приз Гран-при третьей Ежегодной национальной независимой премии за достижения в области рынка загородной недвижимости Поселок года 2006 это высшая награда премии. Поселок обладатель Гран-при выявился общим голосованием среди победителей в основных номинациях премии. Он по праву является лучшим коттеджным поселком эталоном для всех последующих загородных проектов. Обладателем Гран-при и звания Лучший коттеджный поселок Московской области 2006 года стал коттеджный поселок Княжье озеро застройщик и реализатор компания Сапсан (на фото).

Лучший коттеджный поселок за рубежом поселок Горный (Красотель)
Таунхаус года коттеджный поселок Коровино (Фабрика недвижимости)
Лучшая архитектурная концепция года коттеджный поселок Бельгийская деревня (Лоджик Реалти )
Лучший проект коттеджного поселка поселок m.o.n.a.k.o.v.o. (Миэль-Недвижимость)
Лучший дачный поселок года поселок Славенка (RODEX GROUP)
Лучший поселок года бизнес-класса золотую премию выиграл поселок Княжье озеро (Сапсан), серебро взял поселок Европа (Ваш дом), бронза досталась Лесной Купавне (Миэль-Недвижимость)
Лучший поселок года элиткласса первое место занял коттеджный поселок Гринфилд (Инком-недвижимость), серебро у поселка Величъ (Миэль-Недвижимость), бронзовую премию завоевал Риверсайд (Vesco Realty)
Поселок года класса люкс коттеджный поселок Бельгийская деревня
Лучшая аренда года коттеджный поселок Дарьино (Выбор)

В Совете Федерации прошел круглый стол От государственного регулирования в строительстве - к саморегулированию, организованный при содействии Ассоциации строителей России.

Вручали премии звезд эстрады, спорта и политики. Так, на сцене были замечены Анжелика Варум, Юлия Началова, Ирина Апексимова, Никас Сафронов и другие. Будем надеяться, что победа всех номинантов заслуженная, и покупатели домов в этих коттеджных поселках не разочаруются в своих приобретениях.

Были конкуренты - стали судьи

Участники круглого стола обсудили буквально все: строительные пирамиды, СНИПы, обрушения рынков и аквапарков, ФЗ №214 и долгожданные поправки к нему, национальный проект Доступное жилье и его нереальные сроки...

Стоить уточнить также, что тема возникла не на пустом месте. Близится дата - 1 января 2007 года, когда строительные лицензии будут отменены. Кроме того, в Госдуме идет работа над Законом О саморегулируемых организациях, документ уже прошел первое чтение. И то, и другое очень важно: когда закон будет принят, у общественных профессиональных объединений появятся реальные рычаги контроля за рынком. Наказывать за нарушения будут не чиновники, с которыми всегда можно договориться, а коллеги-конкуренты. Помимо вышесказанного, сама общественная организация будет нести ответственность за непрофессионализм каждого своего члена. Причем ответственность материальную.

Саморегулирование - далекая от строительной сферы тема. А строительные организации настолько привыкли жить под бюрократическим дамокловым мечом, что говорить о самоконтроле конструктивно, им, видимо, сложно. Поэтому говоривших с трибуны было много, но лишь два выступления на эту тему выявили важные позиции в этом вопросе. Первое - модель саморегулирования строительной деятельности, которую презентовал председатель Комитета Госдумы по собственности Виктор Плескачевский. Второе - выступление президента корпорации Баркли, вице-президента Ассоциации строителей России Леонида Казинца.

Задача не простая...

В. Плескачевский отметил, что элементы саморегулирования давно родились в тех сферах, которые возникли с появлением рынка. Например, на фондовом рынке, в арбитражном управлении. Строительный рынок оказался одним из самых консервативных в этом вопросе. Между тем ситуация на нем уже не просто созрела, а даже перезрела. Государственные формы контроля (а это организации с неясными функциями) и регулирования оказались малоэффективны. Это подтверждают и истории с пирамидами, и техногенные катастрофы, связанные с обрушением объектов. Ответственность за это не несет никто. А те денежные суммы, которые выдавались пострадавшим, - не что иное, как благотворительность столичных властей. Сегодня, по словам В.Плескачевского, существуют раскрученные строительные бренды, которые имеют смешные по объемам уставные капиталы, - 10 тысяч рублей. В случае чего - этой суммой по закону они и должны отвечать за результаты своей деятельности.

По модели В. Плескачевского саморегулируемая организация (СРО) должна включать минимум 25 членов. Механизмы ответственности за деятельность членов организации должны осуществляться за счет страхования и выплат компенсационного фонда. Поддерживать и контролировать профессиональное качество будут внутренние суды СРО. Поскольку строительство процесс многоступенчатый и сложный, необходимо разделить риски при страховании ответственности я на четыре группы. Первая - относится к изыскателям, архитекторам, проектировщикам; вторая - строителям (генподрядчикам и субподрядчикам); третья - производителям стройматериалов; четвертая - эксплуатирующим организациям.

выстроить перед строительными объединениями механизм лимитированной ответственности. По сути, саморегулируемые организации выполняют и карательные, и воспитательные, и контролирующие функции. Страхование гражданской ответственности должно занять в этом процессе свое достойное место.

Фикция или реальность?

При этом возникает вопрос: что будет с судьбой технических регламентов и СНИПОВ. Эта тема поднималась на встрече неоднократно. Причем кто-то сетовал, что приходится работать по СНИПам, принятым 50 лет назад. Кто-то предлагал не спекулировать на этой проблеме, поскольку нормы и правила вполне адекватны сегодняшним требованиям. Кроме того, вспомнили и о том, что они носят рекомендательный характер. А кто-то просто упрекнул коллег в том, что за время рынка можно было давно разработать и принять новые. При этом в качестве оправдания сначала прозвучало, что на это не было денег, а потом - что заказа сверху не поступало.

По его словам, система СРО оправдала себя в мировой практике, потому что таким образом позволила повернуться к потребителю. И это не относится только к стройиндустрии: самые строгие правила и самую высокую ответственность сегодня предлагают прописать в законе российские нотариусы, адвокаты для самих себя - когда создают корпоративные правила ведения бизнеса в этих сферах.

Поддержку идее саморегулирования высказал глава Мосгордумы Владимир Платонов. Государство не может за всем уследить, - отметил он, - и пока не изобретено другой формы контроля, как СРО.

По словам С.Полонского, руководителя корпорации MIRAX GROUP, за прошедший год не заключено ни одного контракта в соответствии с требованиями этого закона. Если спрос превышает предложение и на рынке сметается все без всякой оглядки на качество, то саморегулирование в строительной сфере работать не будет. Сейчас строительная практика очень часто усложняется проблемами недобросовестного партнерства. Если форма закона, предлагаемая в Госдуме, будет выгодна только застройщикам и невыгодна всем остальным игрокам рынка, то закон рискует стать фикцией, - считает С. Полонский.

Леонид Казинец, президент корпорации Баркли, ведущей активное строительство в столице, причем в секторе жилых и нежилых объектов класса А и Б (что предполагает реализацию проектов самого высокого качества), откликнулся на выступления парламентариев неожиданным образом. По его мнению, если закон о СРО не будет выгоден профессиональному сообществу, его с легкостью обойдут, как обошли Федеральный закон РФ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

Откликом на это выступление стали реплики новых и новых ораторов, которые утверждали, что ответственности государства никто не может отменить. Прозвучали также мнения о том, что пока не решены кардинальные вопросы - о том, сколько нужно строить в год и как снижать себестоимость строительства. Президент Российского союза строителей Виктор Забелин посетовал, что процессы строительства потеряли всякую координацию сверху: отменили Госстрой, строительством ведает Федеральное агентство. И тем самым стройиндустрия оказалась приравнена к промышленности: что трактор произведи, что здание. В целом же В.Забелин поддержал идею саморегулирования, правда, с тем опасением, что новое начинание может утонуть в бюрократических проволочках.

Кто ответит за строителя?

Регистрация права собственности - лишь небольшой заключительный штрих процесса оформления. Подать документы на регистрацию невозможно до тех пор, пока все инвесторы не согласуют необходимый перечень документов. Сдача дома - это всего лишь госкомиссия. В этот момент частные лица не приобретают никаких новых прав на жилье и не получают к нему доступ. Обычно после этого около года проходит до начала подписания актов приема-передачи. После госкомиссии происходят захватывающие сюжеты, которые совершенно не видны стороннему наблюдателю. Теоретически застройщик устраняет недоделки. Практически начинается торг с местными властями. Если застройщик хочет взять дом в свое управление, муниципальные власти стремятся обременить его всеми мыслимыми обязанностями по благоустройству района.

Итогом обсуждения стал оптимистический вывод ведущего о том, что дискуссия - это только начало сложного пути к саморегулированию.
Как известно, оформить в собственность квартиру на вторичном рынке значительно быстрее и проще, нежели на первичном. Между тем с новостройками процесс оформления в собственность в Москве занимает обычно не меньше полутора лет (в Подмосковье не меньше года). И, что интересно, никаких эмоций. Получается, что человек, уже давно закончивший отделку и живущий в квартире, не может ею распоряжаться: продать, подарить, завещать, заложить. Почему оформление идет так долго, кому это выгодно, и нельзя ли этот процесс как-то ускорить?

От госкомиссии до ключей

Застройщик незаинтересован ускорять этот процесс, особенно если у него остались так называемые хвосты - несколько непроданных неликвидных квартир. Он ждет, пока рынок дорастет до нужной ему цены этих квартир. Кроме того, дом в этот период не подключается к коммунальным сетям. Если начать заселение, то за отопление непроданных квартир, а также за коммунальное обслуживание придется платить застройщику, причем без всяких городских дотаций, а это накладно. Это одна из причин, почему заселение стараются начинать после конца отопительного сезона.

Именно поэтому частные инвесторы, которые не собираются проводить отделку, а только ждут момента для продажи, часто отказываются подписывать акт приема-передачи на этой стадии процесса. Однако подписать акт вскоре все равно придется, так как без этого невозможно оформление в собственность.

При мирном стечении обстоятельств через год после госкомиссии начинают подписывать акты приема-передачи. Этот процесс растягивается для большого жилого комплекса на один-три месяца, поскольку возникает очередь. Сначала дают смотровой ордер. Если имеются недоделки, они устраняются, если нет, квартира передается в пользование (заветный момент передачи ключей). С этого момента можно начинать отделку, и необходимо делать коммунальные платежи. Сразу берется сумма на полгода вперед. Сумма немаленькая, поскольку до оформления в собственность никакие городские дотации не действуют. На сегодня приходится платить около 50 рублей в месяц за квадратный метр. Скажем, за квартиру в 100 кв.м надо выложить почти 5 тысяч рублей в месяц, не считая электричества и обязательной оплаты контейнера для мусора.

Дальнейшее скрыто от взора рядового вкладчика. Но что для него важно - именно после подписания актов приема-передачи в квартиру можно войти, но теперь ее нельзя продать. При продаже квартиры продавец (застройщик или риэлтор) берет на себя оформление за 1,5-2% от цены квартиры. Оформление проводится по нотариально заверенной доверенности на сотрудников компании. Если же сам частный инвестор занимается оформлением, то ему предстоят нелегкие времена. В этом случае лучше сразу идти в Мосжилрегистрацию, которая упорядочит весь процесс сбора документов.

Тихо и долго

Частные лица

Процесс дальнейшего оформления проходит несколько необходимых стадий. Часть из них касается урегулирования отношений между всеми инвесторами, другая часть связана с регистрацией документов в органах исполнительной власти. Поскольку на стадии строительства возникают весьма замысловатые схемы взаимодействия ключевых инвесторов для ухода от ответственности в случае срыва проекта, то привести все это в понятное, прозрачное состояние - процедура непростая. До года уходит только на подписание соглашения о распределении долей. Затем готовится акт об исполнении обязательств, который должен быть завизирован в Правительстве Москвы. Только после этого процесс выходит на финишную прямую.

По сути, ускорение регистрации было бы важно только для тех частных инвесторов, которые хотели бы быстрее продать квартиру и вложить средства в новое жилье. В этом был бы смысл: после начала заселения фактор роста цены по мере большей готовности дома перестает действовать. Но при нынешней динамике цен (в марте 2006 года - 7,5% в месяц) они едва ли проиграют от более долгого ожидания. Сейчас такой момент, когда выгоднее ничего не продавать (и даже не строить), а просто ждать. Рост рынка недвижимости превышает рентабельность любого легального бизнеса. Что касается тех, кто купил жилье для жизни, то для них, наоборот, хорошо, что у властей есть возможность заставить застройщика благоустроить район и построить социальную инфраструктуру - ради этого можно и подождать оформления в собственность - ведь это только формальность.

Почему никто из частных инвесторов не волнуется, что все это длится так долго? Потому, что это практически всех устраивает. Для будущих собственников, которые уже заселились в свои квартиры, почти безразлично, в собственности квартира или нет, если не считать высоких коммунальных платежей. Уже можно подключать телефон, телевизионную антенну. Главная проблема для них - что нельзя прописаться в эту квартиру. Но это препятствие только для иногородних, поскольку москвичи могут пользоваться поликлиниками и школами по месту фактического проживания. Иногородние выходят из положения, оформив фиктивную временную регистрацию. А москвичи прописываются к родственникам, если они продали старую квартиру, чтобы купить новостройку. К регистрации права собственности прописка не имеет никакого отношения (хотя она теперь тоже называется регистрацией).



Главная --> Публикации