Главная --> Публикации --> Отслеживается ход дел по каждому адресу, где строится жилье для пострадавших соинвесторов Пробки из центра москвы переместятся на окраины Обманутых покупателей квартир поделят на два класса Источник дохода? квартира в столице… Коллективное страхование загородных поселков выгодно всем

Все рынки, включая и рынок коммерческой недвижимости, имеют свои циклы и спирали поступательного развития. На определенном этапе компании диверсифицируют свой портфель, а потом начинают избавляться от непрофильных активов, концентрируясь на основной отрасли. Свойственно это и индустрии недвижимости. Объекты смешанного использования заставляют собственника отказываться от жесткой специализации и осваивать смежные специальности. Полагаю, что такая диверсификация свойственна (и теперь мы говорим именно о недвижимости) либо начальному, либо, напротив, высокому уровню развития отрасли на отдельно взятом рынке.

Mixed use development объект смешанного назначения в буквальном переводе с английского. Сочетание в рамках единого комплекса нескольких функциональных форм: офисы, торговля, гостиница. В российской практике часто используется термин многофункциональный. Для упрощения дальнейших согласований и уточнения концепции в рамки многофункциональности стараются включать все возможные виды коммерческого использования земли. Фактически же строят то, что соответствует наиболее эффективному использованию участка.

У нас это было

Логика состоит в том, что объект смешанного использования позволяет апеллировать к нескольким категориям потребителей (офисы, торговля, жилье), что особенно актуально, прежде всего, на ранней стадии развития рынка, когда нет просто ничего. С другой стороны, хорошо раз- витый рынок требует тонкого маневрирования в рамках функциональных использований и дополнительных гарантий эффективности. Это повышает актуальность объектов смешанного использования, которые позволяют диверсифицировать риски (то есть когда не все яйца в одной корзине). А посему от слов к делу.

Одним из первых объектов стал проект Парк Плейс (Park Place) на Ленинском, 113 (общая площадь 76 тыс. кв.м, Государственная премия по архитектуре 1994 г., проект совместного творчества ГлавУпДК и компании Hines). Основными компонентами смешанной застройки являются офисы (класс А на момент постройки в 1992 г.) и 333 блока апартаментов. Парк Плейс фактически первый объект в городе с апартаментами длительного проживания.

Не считая торгового использования первых этажей жилых зданий, первые примеры объектов смешанного использования появились в Москве с началом развития рынка коммерческой недвижимости, то есть в 1990-е годы. (Исключение составит лишь комплекс Центра международной торговли, ЦМТ.) Качественного предложения, соответствовавшего международным стандартам, тогда фактически не было вообще, а спрос нарастал галопирующими темпами.

Среди наиболее масштабных осуществленных проектов смешанного типа известны Смоленский пассаж, Берлинский Дом и Новинский пассаж. Все это детища 1990-х годов, и все они пережили кризисные и посткризисные ипостаси.

Не забываем и ЦМТ (World Trade Center, около 200 тыс. кв.м, включая офисы, апартаменты, гостиницу, конгресс-центр и торговые объекты). В советские времена его называли Дом Хаммера. Теперь же ЦМТ это не просто продолжение традиций, но и объект, расположенный рядом с новым, огроменным комплексом смешанной застройки нового поколения, имя которому Москва-Сити. Сам же ЦМТ уже говорит о третьей фазе, в состав которой войдут офисная башня и гостиница.

Непросто пришлось и Смоленскому пассажу, якорный арендатор торговой части которого Стокманн подписал договор аренды еще до кризиса (1996) и вынужден был приспосабливаться к потере своего основного потребителя среднего класса в посткризисный период.

Новинский пассаж первоначально планировался под гостиницу, был заморожен после кризиса, и долгое время его мрачные стены не внушали доверия и отчасти напоминали другой несостоявшийся проект смешанного использования, а именно Зенит-Центр на Юго-Западе. Однако, в отличие от Зенита, Новинский выжил. Гостиничный компонент был аннулирован, офисы реанимировались первыми, а с торговлей процесс шел сложно и медленно. Долгое время атриум торговой части Новинского был пуст в любое время дня. Но местоположение взяло свое, и торговая часть объекта также заработала. Основной якорный арендатор Рамстор. Значение грамотного сочетания функциональных блоков для создания сбалансированной концепции подчеркивает Юрий Юдаков, компания SGY, YudakovPartners, приводя также в пример Олимпик Плаза-2 на проспекте Мира.

Предсказуем сценарий Берлин Хауса со сложностями адекватной концепции торговой части, каковая устоялась, пожалуй, только с появлением Escada.

В торговой галерее продолжали страдать и меняться арендаторы, ну а офисы в принципе чувствовали себя неплохо.

Это еще один урок, на этот раз негативный, сложность эксплуатации и управления зданием в условиях наличия нескольких собственников на фоне различных форм использования.

Мораль проста: офисная недвижимость представляет меньшие риски, чем торговая. И не только кризис тому виной. Еще один пример. Часть торговых помещений здания Арбат 1 (офисные помещения заняты ТНК-BP и являются ее собственностью) до сих пор свободны, хотя здание на рынке уже не первый год. Одна из особенностей объекта это дырка в собственности. Так называют наличие нескольких собственников, что неминуемо снижает стоимость объекта. В здании Арбат 1 торговые помещения предлагаются на продажу, в отличие от Берлин Хауса и Смоленского, где торговые операторы работают на условиях аренды.

У них это актуально

Все это было, и неплохо известно. Что же дальше? Как говорят люди знающие, рынок недвижимости России на 20 лет отстает от рынка США, примерно на 10 лет Западной Европы и ориентировочно на 5 7 от Центральной. О цифрах можно спорить, суть остается. Так что давайте поговорим о том, что происходит с объектами смешанной застройки в Штатах.

Небольшое уточнение. Приведенные выше примеры объектов смешанного использования в большинстве случаев (кроме ЦМТ) подразумевали их сочетание в рамках одного здания. Однако возможна и более широкая трактовка понятия, когда смешанная застройка рассматривается в пределах целого участка, о чем и пойдет речь ниже.

Были времена, когда смешанная форма застройки ушла здесь в тень. В 1920-е годы началось движение за полную сегрегацию отдельных видов функционального использования, чему способствовали растущая автомобилизация народа и глобальный исход населения из городов. Течение нового урбанизма, которое обозначило некую форму обратной волны из пригородов обратно в города, помимо прочих факторов, привело к росту актуальности смешанной застройки.

Фактически каждый населенный пункт пригородного типа в США горит желанием заиметь собственный проект смешанной застройки, отмечает, в частности, Джон Бретингер, вице-президент и генеральный директор отдела недвижимости компании United Properties. Офисы создают рабочие места и увеличивают потенциал покупательной способности для магазинов и вспомогательных отраслей. Жилье в формате домов на несколько семей стимулирует спрос на торговлю и развлечения.

По местоположению смешанные объекты популярны и целесообразны как в пригородном, так и в городском форматах.

В чем же смысл? Устал народ американский от пробок и многочасовых ежедневных миграций с и на работу. Женщины хотят водить детей в школу пешком, а не работать у них персональным шофером, а городские власти просчитали, что такой подход дает экономию на инфраструктурных затратах.

Помимо этого, смешанная застройка хорошая основа концепции участка, расположенного в рамках уже освоенной территории. Это тип infill developments (то есть заполняющая застройка на фоне уже существующей высокой освоенности территории). В формате городского варианта это, как правило, импонирует населению районов с уровнем достатка выше среднего.

Тамошняя экономика свидетельствует о высокой коммерческой эффективности пригородных объектов смешанной застройки. Торговые операторы Newhall Land and Farming Co Town Center (пригородный объект, Калифорния) платят почти в 2 раза больше за квадратный метр, чем аналогичные магазины в соседнем городе Santa Clarita Valley.

Хорошо известный в России Urban land Institute (Институт градостроения) провел исследование, которое показало, что, учитывая затраты налогоплательщиков на дороги, коммунальные услуги, школы и т.д., дом в 10 милях от центра стоит налогоплательщикам в среднем $69 тыс., а такой же домик в городе обходится им всего $34 тыс.

Несколько конкретных примеров из американской реальности
Columbus, штат Огайо, проект городского формата. Объем застройки 150 тыс. кв.м с акцентом на жилье. Инвестиции составляют $500 млн. Среди основных дополнительных компонентов хоккейная площадка, 8-зальный мультиплекс, торговля.

В Columbus (модный объект смешанной застройки, штат Огайо) ставки аренды почти в 3 раза превышают средние по району. По жилью превышения составляют около 25%.

Говоря о торговле (в первую очередь, в рамках пригородных объектов), запомним один совет акцент на высокие марки вряд ли нецелесообразен. Опыт показывает, что даже в среде обеспеченного населения района важнее всего качественные продуктовые магазины, фитнес- центр, книжный магазин, кофейни, а не элитные рестораны и отнюдь не дорогие марки одежды. Обращаю на это особое внимание российских девелоперов, наиболее очевидное предпочтение которых почти всегда категория люкс и выше. В США этот путь уже пройден. Одно время слишком многие проекты пытались повторить концепцию городской площади (town square), в то время как другие идеализировали магнетичность варианта развлекательного центра. Не будем повторять чужих ошибок.

Лос-Анджелес, штат Калифорния. Объем застройки 57 тыс. кв.м (6 участков), включая 22 тыс. кв.м торговли и 62 апартамента. Парадокс состоял в том, что квартиры над магазинами раскупались в первую очередь. Причина? Людям хочется быть поближе к местам, где жизнь активнее и наряднее.

И еще один пример объект, который считается на текущий момент крупнейшим в США в типе смешанного использования. Это Time Warner Center, Манхэттен, Нью-Йорк. Объем застройки свыше 200 тыс. кв.м. Этажность 69, бюджет проекта $1,7 млрд. Проект завершен в 2004 г. Первым шагом к его созданию стало слияние AOL и Warner, и потребности в размещении штаб-квартиры компании составили ядро проекта. Помимо этого, в здании располагаются студии CNN, гостиница категории люкс Mandarin Oriental Hotel, рестораны, концертный зал и 225 кондоминиумов. Пентхаусы на момент завершения строительства были проданы по ценам $25 35 млн за штуку при площади свыше 1200 кв.м каждый.

Американские девелоперы говорят о синергетике жилья и торговли. Однако (и снова прошу обратить на это внимание российских коллег) торговля не сможет ориентироваться исключительно на обслуживание местного населения. В торговле самое главное подбор профилей арендаторов, каковой должен осуществляться с учетом национальных особенностей.

предложение участков сокращение предложения земли ведет к необходимости более тщательного анализа наиболее эффективного использования каждого участка;
снижение рисков застройка смешанного типа делает проект потенциально интересным для более широкого круга потребителей;
24 часа и 7 дней в неделю объекты в рамках смешанной застройки не закрываются после окончания работы в офисах. В рамках успешных объектов каждый функциональный вид помогает другому. Например, работники офисов могут остаться в ресторане на ужин;
спрос рынка дополнительные гарантии в отношении спадов в отдельных сегментах рынка. В США, например, спрос на офисные помещения на северо-востоке сокращается, а объекты смешанной застройки позволяют девелоперам нивелировать риски и сокращать убытки.
В конечном итоге любая недвижимость работает для людей, хотя доходы она приносит девелоперам и операторам. А пирамида потребностей указывает на то, что с ростом доходов все большее значение для людей приобретает качество жизни, качество времени. И, соответственно, целесообразными и востребованными становятся проекты сочетания в рамках одного местоположения работы, жительства и проведения досуга.

Основные преимущества объектов смешанного использования:

Да, на текущий момент в рамках категории объектов смешанного использования мы видели почти исключительно здания торгово-офисного или торгово-офисно-гостиничного использования. Причина масштабной дифференцияции по сравнению с теми же Соединенными Штатами состоит в недостатке капитала на многогектарные объекты. Однако ситуация меняется. Накопление собственного капитала, а также наличие кредитного ресурса позволяют говорить о крупных объектах (схемах) смешанного использования.

Что же будет у нас

Пока еще многие люди проводят время будних дней в пробках, а выходные почти целиком тратят на поездки в торговые центры на МКАДе. А это часы и дни жизни. И часто мы завидуем тем, кто может ходить на работу пешком.

Наиболее заметен проект Сити. Огромная территория (100 га), развитие которой включит офисы, торговлю, гостиницы, и резиденции (60 га под застройку). На текущий момент наиболее рискованным представляется торговый сегмент. Каждый застройщик планирует некое (и немалое, в несколько десятков тысяч квадратных метров) количество торговли. Да помимо прочего есть еще и центральное ядро под 100 тыс. кв.м (концепция разрабатывается компанией ECE). Проблема та же где набрать нужное число операторов. Помимо этого, территория разделена между несколькими очень серьезными и амбициозными девелоперами, однако успех проекта в целом будет зависеть от их способности синхронизировать отдельные концепции. Отчасти аналогична ситуация с гостиницами. По мнению Александра Захарова (компания Отель Технологии), наиболее интересен проект Mirax Group, включающий гостиницу, которая, скорее всего, будет работать под маркой Hyatt, а также офисы, апартаменты и жилье. Собирается в Сити и концерн Accor c марками Novotel и Sofitel, отмечает Захаров. Как это все будет работать время покажет.

Среди городского формата можно, например, выделить проект на станции метро Войковская (бывшая территория чугунно-литейного завода им. Войкова). Здесь на площади свыше 13 га планируется создание бизнес-парка класса А (около 80 тыс. кв.м) и торгового центра площадью свыше 80 тыс. кв.м арендуемых площадей. Другим примером является проект развития так называемого 5-го квартала Китай-города, в состав которого входят офисы, торговля (по Никольской улице) и два объекта гостиничного использования, включая апарт-отель.

Да и в ближайшем Подмосковье проекты множатся. Это разработки на Новой Риге, включающие жилье, офисы, торговлю и развлечения (вплоть до ипподрома), на Старокалужском шоссе и другие.

Среди иных проектов городского расположения отмечу торгово-деловой центр корейской компании Lotte (22 этажа, свыше 70 тыс. кв.м) и вторую фазу Смоленского пассажа (свыше 90 тыс. кв.м).

Доходный метод расчета затрат

Россияне люди шустрые по части постижения зарубежного опыта и изобретательные в его творческой интерпретации к собственным реалиям. Может быть, мы и раньше (чем за десятки лет) сумеем преодолеть разрыв с наиболее цивилизованными по части торговой недвижимости странами.
Собственники коммерческой недвижимости сегодня озадачены тем, как бы снизить затраты на эксплуатацию своих объектов и при этом уберечь их в целости и сохранности. Но для того чтобы меньше тратить, собственнику необходимо представлять, как вообще формируются расходы на эксплуатацию.

Чтобы обеспечить планируемую доходность объекта, надо прежде всего уточнить, какую сумму готов тратить собственник на эксплуатацию офисного или торгового центра. В этом случае при расчете расходов на эксплуатацию (исходя из объема валового дохода) используется доходный метод. Сумма валового дохода принимается за 100%, и на каждую статью расходов тратится строго определенный процент. По мнению Алексея Самсонова, директора по развитию компании ITF Development, в среднем расходы на эксплуатацию объекта коммерческой недвижимости составляют 10 12% от валового дохода собственника. В зимний период эта сумма увеличивается за счет роста объема затрат на электроэнергию и тепло.

Часто цифры, которые преподносятся некомпетентными специалистами, берутся с потолка, рассказывает Евгений Якушин, директор по эксплуатации Управляющей компании Бекар. Такие цифры не отражают реальной картины и вводят собственников в заблуждение. Для того чтобы обосновать стоимость эксплуатации, необходимо представлять, какими подходами руководствуются профессиональные эксплуатирующие компании в планировании расходов.

Расходы для бизнес-центров классов В и С

Евгений Якушин для определения эксплуатационных затрат приводит следующие расчеты.

Стоимость эксплуатации объекта складывается из оплаты технического обслуживания, текущего ремонта, уборки, зарплаты персонала, накладных и обеспечивающих расходов. На практике стоимость эксплуатации объекта класса А составляет до 10% от валового дохода, объект класса В дороже в эксплуатации 12 14%. Самый затратный с точки зрения эксплуатации объект класса С: он обходится собственнику в 14 16%.

На безопасность бизнес-центра собственник тратит порядка 4 5% от валового дохода, отплата коммунальных услуг (водоснабжение, газ, электричество, теплоснабжение) отнимает около 5 7% валового дохода. Расходы на управление объектом (вознаграждение УК), как правило, доходят до 6 8% от валового дохода.

В общей сумме расходов на эксплуатацию вознаграждение УК составляет 20%. Если компания имеет серьезное имя на рынке (например, Hines), ее доля может вырасти до 30 45%.

По данным аналитиков компании Blackwood, обычно в затраты на эксплуатацию здания включаются расходы на заработную плату технического персонала, обслуживающего здание, а также расходы на охрану, сюда же входит оплата услуг клининговой и управляющей компании.

В компании Blackwood в качестве примера приводят структуру расходов на эксплуатацию здания площадью 11 620 кв.м. Общие затраты арендатора на обслуживание составляют около $70/кв.м/год. Из них реальные эксплуатационные расходы по смете составляют около $36/кв.м. Такая разница связана не только с оплатой услуг управляющей компании, но и рациональным использованием площади бизнес-центра. Дело в том, что арендатор платит лишь за ту площадь, которую он реально занимает, а в ведении управляющей компании обслуживание всего комплекса. Таким образом, стоимость эксплуатации площади общего пользования пропорционально распределена между всеми арендаторами.

В итоге владелец здания вынужден тратить на эксплуатацию порядка 12% своего валового дохода. Не все собственники объектов коммерческой недвижимости готовы столько платить, поэтому каждый по-своему решает проблему снижения затрат на эксплуатацию, при этом стараясь сохранить достойное качество обслуживания. Ведь от условий эксплуатации зависит срок службы здания.

Затратный метод

По наблюдениям Евгения Якушина, часто именно девелоперы считают доходный метод наиболее целесообразным для расчета стоимости эксплуатации. Этот способ при фиксированной доходности обеспечивает девелоперам максимальный набор услуг по эксплуатации. При этом расходы на эксплуатацию определенная доля от валового дохода, которую сам собственник готов затратить. Поскольку девелопер чаще всего не собирается эксплуатировать объект недвижимости до окончания его срока службы, то и на эксплуатацию ему выгодно тратить фиксированную сумму. С одной стороны, он может выделить ее из валового дохода, а с другой этой суммы достаточно, чтобы обеспечить нормальное функционирование объекта коммерческой недвижимости. Девелоперу важно также, чтобы его расходы на эксплуатацию не превышали расходы соседей (других собственников офисных или торговых центров).

Например:
Как правило, затратным методом удобно пользоваться собственникам коммерческой недвижимости, которые планируют использовать свой объект до окончания срока эксплуатации. Для таких собственников важен не только фиксированный доход от объекта, но и само состояние здания и его инженерии. Главное в этом случае, чтобы офисный или торговый центр эксплуатировался как можно дольше. При этом собственник также не намерен платить за эксплуатацию своего объекта больше, чем другие владельцы коммерческой недвижимости. Желание не переплачивать вполне естественно. Поэтому чтобы разумно использовать свои ресурсы и выделить необходимую часть от валового дохода на эксплуатацию, можно применить еще один метод расчета стоимости эксплуатации сравнительный.

Как утверждают эксперты Бекара, не всегда целесообразно использовать доходный метод для расчета стоимости эксплуатации. Помимо него существует также затратный метод расчета эксплуатационных расходов. Этот метод основан на применении укрупненных показателей расходов ресурсов в расчете на единицу объема или площади для различных объектов коммерческой недвижимости. Независимо от объема валового дохода офисного или торгового центра, та или иная статья расходов всегда будет составлять одинаковую величину, принятую для БЦ или ТЦ данного класса.

Сравнительный анализ объектов-аналогов заключается в использовании открытых и доступных укрупненных показателей расходов ресурсов для аналогичной недвижимости. По мнению Евгения Якушина, если первые два способа оценки стоимости эксплуатации недвижимости требуют определенного количества специфической информации и времени на расчеты, то сравнительный способ полезен в качестве экспресс-оценки. С другой стороны, получить информацию о стоимости эксплуатации аналогичных объектов чаще всего затруднительно. Такие сведения редко находятся в свободном доступе, но тем они и важнее, потому что позволяют собственнику мгновенно оценить свой финансовый потенциал на эксплуатационные затраты в сравнении с затратами на эксплуатацию, которые позволяют себе коллеги. Например, если планируются расходы на эксплуатацию для бизнес-центра класса В, то можно в качестве примера взять аналогичный объект (допустим, БЦ Нобель, который находится в собственности ГК Бекар).

Сравнительный метод: не дороже, чем соседи

Какой метод выбрать

Бизнес-центр Нобель
Общая площадь 5 411 кв.м.
Арендопригодная площадь 4 058 кв.м.
Арендная ставка 28 у.е./кв.м/месяц.
Валовый ежемесячный доход 21 у.е./кв.м/месяц.
Реальные затраты 2,6 у.е./месяц.

при доходном методе 2,5 у.е (12% от валового дохода);
при затратном методе 2,7 у.е.;
при сравнительном методе 2,6 у.е.
Стоит также учесть то, что затраты на эксплуатацию это величина, которая меняется из месяца в месяц. Эксплуатация носит сезонный характер, поэтому и расходы на нее, в зависимости от сезона, различаются. При подготовке к отопительному сезону в августе-сентябре расходы на эксплуатацию выше, чем в апреле-мае. Поэтому не совсем верно использовать усредненную величину (эта ошибка присуща многим бизнес-консультантам). Можно указать среднюю величину, которая тратится на эксплуатацию например, $2,5/кв.м в месяц. Но всегда стоит помнить, что летом она может снижаться до $1,5, а осенью повышаться до $4,5/кв.м/месяц.

Таким образом, если пользоваться разными методами при расчете затрат на эксплуатацию, то для БЦ Нобель специалисты Бекара выявили следующие величины:

Выбор метода расчета стоимости эксплуатации исключительно прерогатива собственника объекта коммерческой недвижимости на основе данных, прогнозов и документов, составленных профессиональной эксплуатирующей компанией. Выбор метода зависит от многих параметров. Скажем, девелоперы готовы выделить на эксплуатацию своего объекта из валового дохода строго определенную сумму и поэтому чаще всего выбирают доходный метод определения затрат. При этом девелоперы не готовы платить больше, чем коллеги (сравнительный метод). Собственникам коммерческих объектов, которые предполагают, что будут сами использовать объект, и заинтересованы в том, чтобы офисный или торговый центр эксплуатировался как можно дольше, чаще всего выбирают затратный метод. Однако здесь также есть некоторые нюансы.

Точно сказать, какой метод эффективен и какого придерживаются собственники, нельзя ввиду множества факторов, влияющих на расчет затрат (сезонность, перечень обслуживания оборудования, классность объекта и т.д.), уверен Алексей Самсонов, директор по развитию ITF Development. Как правило, все показатели объединяются по разным методам оценки, и выводится общий знаменатель, удовлетворяющий собственника.

Допустим, собственник собирался тратить на эксплуатацию 2,3 у.е. на 1 кв.м в месяц, но поставили более дорогую систему кондиционирования, и теперь эксплуатация будет стоить 2,5 у.е. за 1 кв.м в месяц. И здесь каждый владелец коммерческой недвижимости самостоятельно определяет, что для него важнее сэкономить на эксплуатации и сохранить планируемую доходность объекта либо, уменьшив доходность, тратить на эксплуатацию столько, сколько необходимо. Кроме того, собственник также не желает переплачивать и готов платить не больше, чем соседи.

Дело в том, что сегодня сплошь и рядом получается так, что на стадии строительства в проекте постоянно возникают изменения, используются другие материалы и оборудование вместо тех, которые запланировал собственник. Возникает проблема: на эксплуатацию, например, зарезервирована одна величина, однако на деле оказывается, что платить придется гораздо больше.

Наибольший эффект при этом достигается тогда, когда эксплуатирующую компанию привлекают еще на стадии бизнес-планирования. Грамотные консультации помогут собственнику снизить будущие эксплуатационные затраты за счет правильного выбора инженерных систем здания, рекомендаций по стандартному режиму и технологиям эксплуатации, а также прогнозирования оптимальных затрат на эксплуатацию.

Таким образом, панацеи для собственника не существует определять затраты на эксплуатацию нужно в каждом конкретном случае отдельно. Помочь же сократить эти расходы и повысить эффективность использования имеющихся ресурсов дело профессиональной эксплуатационной компании. По мнению Евгения Якушина, благодаря качественно оказанным услугам по эксплуатации недвижимости можно сэкономить 10 20% от затрат на эксплуатацию.

В Москве немало таких, где до мест общего пользования сподручнее передвигаться на велосипеде, а высокие потолки и вид из окна зачастую компенсируют все остальные неудобства, связанные с проживанием соседей.

Наконец-то право на достойную жизнь получили не только обитатели коммуналок, но и жители "хрущевок". Несколько лет назад в Москве принята программа сноса панельных пятиэтажек. И это справедливо. Ведь при очевидности некомфортного проживания в коммуналках многие из них выгодно отличаются от "хрущоб" своими размерами, пространством и территориальной принадлежностью.

Зачастую подобное "уплотнение" достигает таких размеров, что свой угол в коммуналке представляется спасительным шансом для выживания.

Между тем кубатура "хрущевских" квартир измеряется шагами: полшага - коридор, еще полшага - кухня, шаг - комната и т.д. В этих "клетушках" выросло не одно поколение москвичей. Молодожены давным-давно стали бабушками-дедушками, их внуки успели обзавестись своими детьми, а некоторые - и новыми семьями.

Жилищная проблема по-прежнему актуальна для столицы. Правда, теперь правительством столицы задача сформулирована более реалистично: москвичам - отдельное благоустроенное жилье по социальным нормам. Судя по темпам строительства новых домов, городские власти свое обещание выполняют: из запланированных в этом году почти 4,5 млн. метров жилья более 1,7 млн. метров будет предоставлено по городскому заказу.

Ясно, что в обоих случаях условия с трудом можно назвать пригодными для жизни. Помните крылатый лозунг: каждой советской семье - по отдельной квартире. Впрочем, вполне выполнимый и сегодня, при условии, что у семьи на это есть необходимые средства.

Сделать это зачастую бывает нелегко даже профессионалам с большим опытом работы. Слишком много отдельных, а также взаимосвязанных проблем сплелись в тугой узел различного рода противоречий, нестыковок, ограничений со стороны законодателей, проектировщиков, строителей. Да и недобросовестные действия отдельных граждан, желающих получить побольше бесплатный кусок самого ликвидного и пользующегося повышенным спросом такого товара, как жилье в Москве, зачастую ставят под угрозу несвоевременного выполнения самой ожидаемой и востребованной городской программы - строительства жилья для москвичей.

От специалистов Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы требуется оптимально, с учетом существующих правовых норм и в намеченные сроки улучшать жилищные условия очередникам и выполнять план переселения из пятиэтажек, аварийного и ветхого фонда.

Линейный сетевой график

Об этом шел серьезный, деловой разговор на состоявшемся недавно семинаре "Реализация программы реконструкции пятиэтажного, аварийного и ветхого жилищного фонда города Москвы до 2010 года", который был организован Департаментом жилищной политики и жилищного фонда. В течение трех дней его руководители и специалисты совместно с представителями других городских организаций, в частности, Департаментов инвестиционных программ, экономической политики, Контрольно-методического управления учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество, "Москапстроя", префектур, Мосгорсуда и Московской городской Думы обсуждали пути реализации жилищной программы в столице.

Критика мэра Ю.М. Лужкова по качеству и срокам сдачи объектов справедлива и обоснована, подчеркнул Петр Сапрыкин. Да и в этом году ситуацию вряд ли удастся кардинально изменить: строители готовы в первом полугодии сдать только 22 процента от годового объема жилплощади. Получается, что реально новостройки появятся лишь в конце года. Значит, жилищники опять обречены работать в "аврале".

Что это такое и для чего он нужен? Как отметил руководитель Департамента жилищной политики Петр Сапрыкин, половина построенного в городе жилья не готова к заселению, многие дома сданы с нарушениями сроков устранения недоделок.

Спорные вопросы порой разрешаются только в суде, и зачастую не в первом слушании. В таких случаях процесс переселения из сносимых "пятиэтажек" или аварийных домов прогнозировать практически невозможно. Соответственно, затягиваются сроки переселения из сносимого дома, увеличивается время переселения, оформления документов, нарушается режим работы по следующим домам, жители которых теряются в догадках и нервничают из-за неопределенности. Словом, теряют все: город, жители, инвесторы, строители.

Оформление документов - это достаточно трудоемкий и зачастую мучительный процесс. Хорошо, когда все хорошо, но ситуации при переселении возникают не просто конфликтные эмоционально, с этим специалисты окружных управлений департамента уже давно психологически смирились.

В предыдущие годы большинство новостроек возводились по инвестиционным контрактам, потому что в городской казне таких средств просто не было. Город получал свою долю в натуральном выражении и, как говорится, дареному коню в зубы не заглядывал. Теперь ситуация изменилась, и жилье строится в основном за бюджетные деньги.

Между тем объемы и темпы строительства жилья в Москве с каждым годом возрастают. Если в 2000 году по городскому заказу в столице было введено около 1 млн. кв. м жилья, то в этом году, как известно, планируется построить более 1,7 млн. кв. метров.

Позиция департамента - не просто контролировать работу, а координировать весь цикл, начиная с выбора площадки предстоящего строительства, подготовки проектов, обеспечения будущих объектов необходимыми инженерными коммуникациями, вплоть до переселения граждан в новые дома. Причем, как подчеркнул Э. Якушенко, с полным сопровождением всех необходимых документов и в соответствии с расчетными сроками. Нарушение этих условий неминуемо приведет к удорожанию строительства, и сорить ассигнациями за долгострой, по мнению Э. Якушенко, город никому не позволит.

Фактически город стал полноправным заказчиком и потому имеет все основания, как отметил первый заместитель руководителя Департамента жилищной политики Э. Якушенко, спросить со строителей и за сроки, и за качество возводимого жилья.

Все перечисленные направления свести в единый линейный цикл непросто, потому что каждое из них является отдельным, самостоятельным участком работы. Ни одно звено не должно "сбоить", а это возможно только при тщательной проработке и выверке действий практически всех участников процесса.

Предполагается, что отныне весь многоуровневый процесс возведения муниципальных домов будет "уложен" в линейный сетевой график строительства. В него планируется включить следующие этапы процесса: определение адресного списка домов, подлежащих сносу или реконструкции, с указанием точных и реальных сроков выполнения этих работ; определение будущих строительных площадок; подготовку технической документации; выполнение проектов; строительство необходимых инженерных коммуникаций; снос намеченных объектов; строительство нового жилья; оформление правоустанавливающих документов; переселение граждан.

Руководитель Департамента жилищной политики Петр Сапрыкин убежден, что при правильной постановке задачи каждому подразделению и отлаженном механизме исполнения линейные сетевые графики в итоге срабатывают на результат. Процесс подготовки сетевых графиков идет в городе полным ходом.

Возможно ли это?

Демография и строительство

По словам начальника Управления координации программ реконструкций пятиэтажного и ветхого жилищного фонда Департамента инвестиционных программ Ю. Евсеева, во втором квартале этого года их полноценно использовать еще нельзя. Между тем в ближайшей перспективе именно сетевые линейные графики должны стать основным инструментом контроля при строительстве домов по городскому заказу в Москве. И для того чтобы этот механизм заработал ритмично и продуктивно, необходимо определиться по многим параметрам, большинство из которых от жилищников не зависит.

Казалось бы, это огромная цифра. Вместе с тем в Московском регионе нуждаются в улучшении жилищных условий 80 процентов населения. К тому же земельные возможности города тоже не бесконечны и, как заверил мэр Ю. Лужков, столица не перешагнет черту кольцевой дороги.

Потенциал жилищного строительства в Москве составляет 54 млн. кв. метров. Если столица, как планируют городские власти, обеспечит ежегодный ввод новостроек в объеме 4,5 млн. кв. метров, то российская столица приблизится к мировым нормативам строительства жилья, которые в Европе составляют 0,5 метра в год на человека.

Понятно, что претендовать на его получение будут собственники находящихся в таких домах квартир. Судя по цифрам, нетрудно подсчитать, что - за десятилетие очередь нуждающихся очередников вряд ли удастся ликвидировать, да и короче она, скорее всего, тоже не станет. Программа переселения жителей из пятиэтажек, ветхих и аварийных домов набирает обороты, и в этом году уже 18 тысяч семей получат новые квартиры.

По подсчетам специалистов НИиПИ Генплана, при заданных темпах строительства этот потенциал может быть реализован за 12 лет. После чего основные источники пополнения строительства будут обеспечиваться только за счет реконструкции имеющегося жилья.

С другой стороны, если потенциал столицы поддается расчетам и планированию, то необходимые объемы не в состоянии спрогнозировать ни одна компьютерная программа. Здесь все развивается, и достаточно интенсивно, вопреки законам здравого смысла. Жилищники считают, что в последние годы они работают в условиях демографического взрыва, вызванного привлекательными условиями проживания в столичном регионе и спровоцированного самими жителями.

Таким образом, перед Департаментом жилищной политики стоит суперзадача: в жестких условиях дефицита и сокращения потенциала строительных площадок оптимально, с точностью до метров учесть возможности города и увязать их с потребностями населения в жилье.

Точного ответа не знает никто. Жилищники планируют объемы потребности по факту. Скажем, количество жильцов любого дома подсчитать несложно. За небольшим исключением выбытия-прибытия цифра эта достаточно стабильна. Но до тех пор, пока по данному адресу не намечено производить никаких действий. Как только дом поставлен в план на реконструкцию, то в нем, как в замке теней, начинают происходить поистине чудеса: То ли над зданием нависает особая аура, то ли звезды над ним выстраиваются в какой-то особый, мистический ряд, но чуть ли не в каждой квартире в одночасье вдруг объявляются новые члены семей. Они сразу же претендуют на свою долю в переселяемом жилье, которая трансформируется в отдельную квартиру, а то и несколько.

Сколько Москве нужно жилья?

Кстати, один такой смекалистый гражданин пытался прописать на жилплощадь молодой жены, которая старше его на четверть века, своих ближайших родственников. Их у него, как выяснилось по документам, аж 18 человек и все, разумеется, с правом на жилплощадь в строящемся доме. Причем прописался этот гражданин из соседнего дома, с жительницей которого у него чуть раньше также был зарегистрирован брак, но, как оказалось, неудачный. Не в смысле любви и согласия, а в смысле исключения данного адреса из списка на отселение.

Жилищники с болью рассказывали на семинаре о вопиющих случаях ухищрений недобросовестных граждан, которые пролезают в столицу через дыры и щели несовершенного законодательства в сфере жилищных отношений. В результате продавец бананов, еще недавно обращавшийся в местные органы за разрешением временного Пребывания на территории Российской Федерации, посредством ловких действий спустя короткое время фактически может быть уравнен в правах на жилье с семьями коренных москвичей, у которых несколько поколений родилось и выросло в столице.

В результате подобные факты обходятся городу в приличную сумму. Так, в каждом округе в среднем перерасходуется около 6 тыс. кв. метров жилой площади. Умножьте эту цифру на 10 и разделите 4,5 млн. кв. метров на полученный результат. В "сухом" остатке - стоимость механического воспроизведения столичной семьи.

Аналогичный случай рассказал начальник окружного жилищного управления: за один месяц на жилплощадь ухитрились прописаться... 23 человека, и по существующим нормам им пришлось бы предоставить 414 метров муниципального бесплатного жилья.

Между тем влиять на искусственный, как они говорят, механический, рост населения столицы в большинстве случаев невозможно, потому что формально все производимые гражданами действия, связанные с пропиской, происходят на законных основаниях. Да и доказать в суде факт заключения фиктивного брака удается далеко не в каждом подобном случае. К тому же интересы таких вот новых горожан представляют в суде, как правило, квалифицированные адвокаты.

Жилищники давно научились считывать с предъявляемых гражданами документов всю скрытую информацию и без труда отличат правдивые ситуации от правдоподобных.

Вообще-то подготовить необходимую документацию квалифицированному жилищнику не проблема, но путь этот зачастую бывает трудным и тернистым, потому что в каждом случае он связан с естественным желанием гражданина получить от города жилье в точном соответствии с его представлениями, а не то, которое есть в наличии.

Если учесть, что окружные жилищные управления буквально завалены документами, которые должны быть не только тщательно проверены, но и своевременно оформлены, то выполнять функции частных детективов у них попросту нет времени. А желающих "прокатиться на городе" с каждым годом становится все больше.

Какие еще причины; помимо перечисленных, сдерживают процесс переселения? Пусть не покажется это странным - не финансовые. Город исправно выделяет средства на строительство жилья, причем не взаимозачетами, как это было принято еще недавно, и не переуступкой прав своей доли собственности, а живыми деньгами. Вместе с тем единого технологического процесса, где все этапы строительства были бы взаимоувязаны по срокам и выполнялись непрерывно, пока нет.

Когда же после мучительных хождений по кабинетам гражданин, наконец, понимает, что предложенный ему вариант оказывается наиболее приемлемым из всей имеющейся в окружном управлении жилплощади, увы, приходится констатировать, что потеряно не только время, но и возможность вселиться в данную квартиру, потому что более сговорчивая семья согласилась в нее переехать.

Одной из самых серьезных проблем неритмичного процесса строительства жилья по городскому заказу является его привязка к календарному периоду. И вызвано это не экономическими интересами, и даже не технологическими требованиями, а скорее выработанным десятилетиями порядком отчетности.

Это отчасти объясняется и разбалансированностью интересов: строителям, как известно, нужны объемы, а городу - набор квартир с учетом количественного состава семей очередников и жителей, переселяемых из пятиэтажек, ветхого и аварийного фонда. Да и в градостроительных планах никогда не указывается серия дома. Окружные жилищные управления в лучшем случае получают только списки адресов возводимого жилья без графика ввода объектов. Правда, с этим обстоятельством они давно смирились. В их повседневной работе бывают задачки и потруднее.

Во всяком случае в жилищном строительстве именно так и должно быть. Например, весь цикл предварительных работ должен быть выполнен заранее. В том числе проекты и строительство необходимых коммуникаций. А как происходит на самом деле? Мы по-прежнему планируем объемы и ежегодно отчитываемся о выполнении. Соответственно и финансирование закладывается на текущий год. К тому же производственный процесс домостроительных комбинатов организован таким образом, чтобы предприятия работали в круглогодичном цикле. Не останавливать же, в самом деле, цехи на зимний период.

Понедельник начинается в субботу

Если фундамент в лютый русский мороз еще можно залить, то копать траншеи для инженерных коммуникаций в зимнее время, согласитесь, ненормально. Зачастую закладка дома начинается в январе, а коммуникации к нему "тянут" потом, иногда ограничиваясь "байпасами", как бы на первое время, а получается навсегда. В некоторых случаях это бывает оправданно, особенно в центре. Иначе придется выбирать между архитектурным "ажуром" и строительной площадкой.

Коммерческое жилье, в отличие от муниципального, продается, как правило, на нулевом цикле и потому большого значения не имеет, в каком сезоне сдаются дома по инвестиционным контрактам: в отчеты они уже попали. Приемка жилья по городскому заказу происходит только после завершения строительства, которое планируется поквартально. Вот почему самые "не строительные" месяцы - январь, февраль и март - учитываются в планах сдачи жилья.

Так почему бы не начать строительство по городскому заказу не зимой, а осенью, еще лучше летом? Поменять сроки отчетности возводимого муниципального жилья и осваивать строительные площадки весной, летом и осенью, а отделку завершать зимой? Понятно что городу нужны квадратные метры, но они должны поступать равномерно.

Со своей стороны жилищники обязаны переселять людей поквартально, а основные объемы жилья они получают, как правило, в конце года. В общем, скоростная карусель.

Еще несколько лет в ЦАО, например, на это могла рассчитывать лишь одна из десяти переселяемых семей, а в текущем году уже 60 процентов жителей, включенных в список переселений; остались в округе. В ближайшей перспективе таких семей может быть до 80 процентов.

Более того, плановый порядок ввода жилых домов мог бы дать возможность переселять коренных москвичей не в районы-новостройки, как это делается сегодня в соответствии с федеральным законодательством, а предоставлять жилье гражданам в границах округа.

Таким образом, административный ресурс со стороны города, можно считать, будет обеспечен. Зато в вопросе ответственности граждан за добросовестные действия при получении жилья по социальным нормам пока подобной ясности нет. Хотя вопрос, что называется, давно "перезрел". Вот почему нужны более четкие законодательные меры, регулирующие этот процесс.
Развитие ситуации на московском рынке недвижимости продолжает настораживать все больше. С конца зимы - начала весны 2006 года процесс подорожания столичного жилья стал принимать оборот, невиданный за всю пятнадцатилетнюю историю этого рынка. Темпы роста цен на квартиры постепенно поднялись до 2% в неделю, в то время как раньше подобное удорожание жилья считалось бы немалым даже в течение месяца.

Вполне реальный путь, считает Э. Якушенко, и в этом направлении надо двигаться. На состоявшемся общегородском семинаре по многим спорным ситуациям специалисты окружных жилищных управлений и приглашенные представители городских организаций выработали единые подходы по реализации программы реконструкции пятиэтажного, аварийного и ветхого жилищного фонда столицы.

Следует отметить, что в периоды наиболее интенсивного роста цен на московское жилье темпы роста составляли около 4-5% в месяц. До недавнего времени рекордной по удорожанию московских квартир считалась осень 2003 года, очень близкие показатели наблюдались также и последние месяцы 2005 и в начале 2006 года. Однако никогда ранее темпы роста цен заметно не превышали 5% в месяц (если не рассматривать отдельные статистические скачки показателей, а также период гиперинфляции в начале 90-х). Прирост стоимости жилья на уровне 7.5% в месяц, соответствующий годовому удорожанию почти на 100%, в условиях сложившегося рынка, а также стабильной экономической и политической обстановки в стране - это очевидная аномалия.

В результате в марте этого года был зарегистрирован абсолютный рекорд по темпам роста цен на столичном рынке недвижимости. По данным аналитического центра ирн.ru общегородской индекс стоимости жилья вырос за март на 7.5%. Разброс прироста стоимости разных типов жилья в марте составил от 5.9% до 9.3%, повышение среднего уровня цен на квартиры в разных районах Москвы - от 4% до 12%. Как и в предыдущие месяцы, лидерами по росту стоимости остаются относительно недорогие квартиры - как правило, однокомнатные, в панельных домах, в спальных районах города, хотя нередко удорожание современного качественного жилья оказывается не меньше.

Аналогично стоимость квартиры средней площади в московских новостройках, расположенных в пределах МКАД, составляет более 300.000$. (Согласно недавнему исследованию рынка московских новостроек, проведенному аналитическим центром ирн.ru, средняя площадь квартир в этом сегменте составляет 106 кв.м., средний уровень цен - около 3.000$ за кв.м.) Если же речь идет о новостройках внутри 3-его транспортного кольца, то стоимость среднестатистической квартиры превышает 1 миллион долларов. (Согласно недавнему исследованию рынка элитных новостроек, проведенному аналитическим центром ирн.ru, средняя площадь таких квартир составляет 154 кв.м., средний уровень цен - около 7.500$ за кв.м.)

Скачок цен на московские квартиры, произошедший за последний год, легче всего почувствовать на абсолютных цифрах. При значениях индекса стоимости жилья на уровне 2.700$ за квадратный метр, стоимость типовой квартиры средней площади на вторичном рынке (около 60 кв.м.) составляет более 160.000$, а завышенные цены ожидания (предложения) могут доходить до 180.000$ - 200.000$.

С другой стороны, рост среднего уровня цен на столичные квартиры с конца марта прошлого года по конец марта этого года составил ровно 50%! (Значение индекса стоимости 1.835$ на конец марта 2005 года против 2.761$ на конец марта текущего года.) Эта цифра явно выше уровня инфляции за это время, вариаций курса доллара, роста экономики, цен на нефть или уровня доходов населения. Другими словами, нынешнее состояние московского рынка недвижимости требует серьезно задуматься о его дальнейших перспективах.

Очевидно, что все приведенные выше цифры не коррелируют с другими макроэкономическими показателями. Стоимость московских квартир выглядит астрономической на фоне среднего уровня доходов москвичей, даже на фоне реальных зарплат столичного среднего класса. Зато цены на московские квартиры, причем не только элитные, могут посоперничать со стоимостью жилья в Европе и других развитых странах, в которых уровень жизни заметно выше.



Главная --> Публикации