Главная --> Публикации --> Реальный гипермаркет Внимание! риски при покупке загородного дома Строить или покупать: проблема выбора Шалва чигиринский купил петербургский пассаж Все на выход

Не появится ли вокруг озер колючая проволока? А рыбачить можно будет только за деньги? Слухи и домыслы вокруг нового Кодекса развеивает один из его авторов - замначальника департамента имущественных и земельных отношений, экономики природопользования минэкономразвития Всеволод Гаврилов..

Вчера Госдума приняла в последнем, третьем, чтении Водный кодекс. Закончены мучительные споры о том, кто теперь будет владеть водоемами.

Всеволод Гаврилов: Новая редакция Водного кодекса ни в коей мере не изменила действующее положение. Она просто сняла коллизию, которая у нас существует с 2000 года. По земельному законодательству собственник земельного участка имел право построить пруд. А по водному законодательству этот пруд может быть признан федеральной собственностью.

Российская газета: Всеволод Валерианович, самый болезненный вопрос - будет ли введена частная собственность на водоемы?

Гаврилов: На сегодняшний день, если этот пруд находится в пределах одного земельного участка, он по одному законодательству является частью этого земельного участка, а по другому - нет. Мы просто убрали противоречие. Если этот пруд находится, например, на территории общего пользования поселения, то его приватизация категорически запрещена. Вообще ставить вопрос о приватизации неправильно.

РГ: Но если этот пруд уже есть и человек хочет его приватизировать?

Гаврилов: Потому что невнимательно читают закон. Никоим образом водные отношения не связаны с приватизацией. Нельзя купить пруд отдельно от земельного участка, на котором он находится. Пруд следует судьбе земельного участка.

РГ: А все именно так и ставят.

Гаврилов: Нет. Потому что водохранилище является федеральной собственностью.

РГ: Так какие все-таки водные объекты вместе с земельным участком можно приобрести в частную собственность? Я хочу купить земельный участок, на котором находится водохранилище. Я могу это сделать?

РГ: Я все-таки приобрела в собственность участок с таким водоемом. Имею право поставить забор и никого туда не пускать?

Можете купить пруд, который находится в пределах одного земельного участка. Я подчеркиваю: речь не идет о приобретении пруда, речь идет о нормальном обороте земельных участков, на которых находятся пруды.

Вы, например, обязаны пускать туда людей, которые ведут поиск полезных ископаемых, геодезическую работу и так далее. А что касается рядовых граждан, соседей, то вы уже сегодня, до принятия нового кодекса, имеете право никого туда не пускать.

Гаврилов: Земельное законодательство установило ваши обязанности, которые вы должны соблюдать вне зависимости от того, есть у вас пруд или нет.

РГ: Я присмотрела в Подмосковье один славный карьер, далеко от всяких населенных пунктов, на котором сегодня масса народа ловит рыбу. Если я куплю участок с этим карьером, то могу огородить его колючей проволокой и послать подальше всех рыболовов?

Если этот земельный участок с прудом находится на землях общего пользования, то его приватизация запрещена.

РГ: Предположим, что у муниципалитета нет денег, чтобы ухаживать за водоемами, чистить их, так он все эти водоемы распродаст.

Гаврилов: Если есть карьер, на котором люди любят отдыхать и ловить рыбу, муниципалитет должен объявить это место зоной рекреации, зоной общего пользования - и проблема исчезнет: этот участок нельзя продать. Если же муниципальная власть в силу каких-либо причин объявила этот участок земли свободным к продаже, то никто не запрещает его и сегодня продать.

РГ: Какие еще ключевые нормы вводит новый кодекс?

Гаврилов: Зачем обязательно распродавать? Можно заключить договор водопользования, оставив пруд в собственности муниципалитета и давая возможность обустроить его, облагородить. Пожалуйста. И водоем при этом остается в общем пользовании, каждый может туда прийти и отдыхать.

Тем самым поставлена точка в коллизии, которая была между нормой Земельного кодекса, разрешающей строить пруды, и другой нормой, которая провозглашает, что все водные объекты являются федеральной собственностью.

Гаврилов: Первое - разграничение собственности. Все естественные водные объекты отнесены к федеральной собственности. А водные объекты, которые сделаны руками человека (пруды, обводненные карьеры), следуют судьбе земельного участка, в границах которого они полностью расположены. То есть они могут быть и собственностью федеральной, и собственностью субъекта, муниципалитета, граждан и юридических лиц.

РГ: И каким образом они разграничены?

Второе. Установлено разграничение полномочий между Российской Федерацией и ее субъектами и даны дополнительные полномочия органам местного самоуправления.

Муниципальным органам, прежде всего муниципальным районам, предоставлены новые полномочия по регулированию использования воды для хозяйственного и бытового назначения.

Гаврилов: Регулятивные полномочия в основном сконцентрированы на уровне Российской Федерации. Значительная часть распорядительных полномочий передана субъектам. Но отдана не просто так. Федерация установила достаточно жесткий контроль за осуществлением этих полномочий. Предусмотрена даже процедура отзыва этих полномочий в случае их ненадлежащего исполнения.

Гаврилов: Это может быть и целиком водный объект, и часть объекта, которая находится в пределах данного муниципального образования.

РГ: Здесь подразумеваются любые водные объекты или только те, которые полностью находятся в пределах муниципального образования?

Теперь эта процедура существенно упорядочена. Есть виды водопользования, для которых надо подписывать только договор (это, как правило, связано с забором воды предприятиями), а есть виды водопользования, на которые надо получать только решение, то есть административное основание. Например, проведение каких-либо работ на водах, рыболовство и т.д.

Третий принципиальный момент кодекса - упорядочена процедура предоставления прав пользования водными объектами. На сегодняшний день действуют два основания для пользования - лицензия и договор, причем нужно иметь одновременно то и другое.

Таким образом, устраняется избыточность администрирования, избегается двойная оплата: там, где действует договор, надо платить за воду, а там, где ты уже заплатил за право осуществления деятельности (за рыболовство, за использование недр и т.д.), дополнительная плата не требуется.

Принцип очень простой: там, где используется непосредственно вода или водная гладь, тогда нужен договор, а если на водоеме находится некий объект (например, нефтяная вышка, водный транспорт, опоры моста и т.д.), то здесь требуется решение.

РГ: Все-таки водоохранные зоны остаются? Была идея отказаться от них совсем.

Следующий важный момент - упорядочены нормы публичного регулирования. Например, по таким чувствительным вопросам, как водоохранные зоны, режим их использования, нормы установлены непосредственно в кодексе.

То есть четко прописаны размеры и что делать можно в водоохраной зоне, а что нельзя. Чтобы не было двучтений. Понятно же: где водоохранная зона установлена, там одна ситуация, а где не установлена - другая. Теперь же эти зоны автоматом устанавливаются всюду.

Гаврилов: Остаются. Просто в действующем законодательстве есть возможность индивидуализировать режимы водоохранных зон и их границ. А новая редакция кодекса устанавливает их императивными требованиями.

Гаврилов: И сегодня в водоохранных зонах могут находиться объекты, но по специальному разрешению.

РГ: Таким образом, выходит, что строить коттеджи на берегах нельзя? Или все-таки можно?

Гаврилов: Да. Мы оставили соблюдение требований. Потому что было неправильно, неэкологично их убирать. А вот специальные решения убрали из кодекса. Это означает обязанность соблюдения этих требований для всех участников отношений, но исключается возможность волюнтаристского решения - разрешить строительство или не разрешить.

РГ: С соблюдением определенных санитарных требований?

Гаврилов: Да... которые регулируются законодательством об охране окружающей среды.
Имущественный комплекс завода ОАО Москвич может быть выставлен на торги в июне этого года. По словам первого зампредседателя комитета по несостоятельности и банкротству Москвы Юрия Федорова, в ближайшее время конкурсный управляющий назначит оценку предприятия, после чего будет подготовлено положение о торгах.

РГ: То есть строить можно, кроме особо опасных объектов типа могильников, но при строгом соблюдении экологических требований?

Сегодня общая задолженность ОАО Москвич составляет около 28 млрд. рублей, из них 2 млрд. - перед правительством Москвы.

Стоимость завода оценивается столичными чиновниками примерно в 6 млрд. рублей, что покроет не больше четверти долгов предприятия. Вырученные на аукционе средства будут распределены между кредиторами следующим образом: 75% - правительству РФ, 10% - правительству Москвы и 15% - остальным кредиторам.

Напомним, что разговоры о продаже имущества ОАО Москвич идут довольно давно. Последний раз дата торгов была назначена на конец декабря прошлого года. Однако Арбитражный суд Москвы отменил запланированный аукцион. Причиной послужила позиция администрации завода, которая была против дробления имущества: его продажа была запланирована в несколько лотов.

Контрольный пакет предприятия - около 60% акций - принадлежит государству, в связи с чем заключение по оценке выставляемого на торги имущества городу придется согласовывать с федеральными органами, что удлинит процедуру.

Участники рынка недвижимости предполагают, что территория завода может быть использована под строительство жилья эконом-класса или под офисные комплексы. По мнению руководителя аналитического отдела компании Praedium Ольги Кисариной, наиболее приемлемый вариант - реконструкция административных зданий под офисы класса В с годовой стоимостью аренды 3-3,5 тыс. долларов за кв. метр. Что касается производственных помещений, то их целесообразнее вывести, а освободившуюся территорию застроить недорогим жильем.

В настоящее время заводу принадлежит более 800 тыс. кв. метров производственных и административных площадей, включая ДК Москвич. До этого было продано несколько объектов ОАО Москвич: 2 объекта - внешним управляющим, а еще несколько сооружений, включая административно-бытовой комплекс и здание ПТУ, были переданы банку Возрождение в счет погашения кредита, взятого на выплату заработной платы работникам предприятия.

Москвич еще до банкротства был предметом спора между федеральными и городскими властями, и, судя по всему, при продаже имущественного комплекса этот спор будет продолжен. Такой объем недвижимости может купить либо близкая к городу структура масштаба Системы-Галс и крупнее, либо структуры, близкие Внешторгбанку, которые также заинтересованы в приобретении столь крупной площадки в Москве, - рассуждает Шкабара.

Часть территории Москвича, примыкающая к Третьему транспортному кольцу и Автофрамосу, более интересна для использования под промышленные или офисные здания, - согласен заместитель гендиректора компании КВ Инжиниринг Илья Шкабара. - В остальном с учетом близости метро и дефицита строительных площадок под жилье здесь можно было бы построить жилой массив эконом-класса площадью до 4 млн. кв. м - столько строится в год по всей Москве.

Немного статистики

Каждый месяц на рынок выходит 3-4 новых поселка. При этом, как отмечают эксперты, земли под застройку, обладающей стопроцентной привлекательностью для клиента, на сегодняшний день очень мало. Поэтому каждый застройщик, дабы привлечь своего покупателя, вынужден придумывать все новые и новые фишки, позволяющие будущему владельцу загородного дома, чувствовать себя на природе, так же комфортно, как в городском жилье и реализовывать запрещенные в мегаполисе способы отдыха.

При этом, лишь 34 коттеджных поселения в радиусе 60 км от Москвы (от общего числа - 166, по данным на 2005 год) можно считать поселками с развитой инфраструктурой, которая, кроме административных зданий, службы охраны, всех необходимых коммуникаций, включает в себя торгово-развлекательные и спортивно-оздоровительные комплексы: фитнес-центр, сауны, бассейн, рестораны, кафе, бильярд, боулинг, гостиницу, а также нередко - яхт-клуб, детский сад, школу и пр.

Согласно данным экспертов, наибольшее число поселков в 2005 году - 44 штуки - зафиксировано по Новорижскому направлению, второе место с 27 поселками занимает Рублево-Успенское шоссе, на 3-м - Калужское (20 поселков), Дмитровское и Пятницкое имеет 13 и 12 поселков соответственно и 10 - Ярославское. По всем остальным направлениям насчитывается 7 и меньше коттеджных поселков, вплоть до нуля на Сколковском шоссе.

А в большинстве поселков (их более половины) - 94 штуки - имеется лишь минимальная инфраструктура: детская площадка, гостевой паркинг, минимальные службы эксплуатации и охраны.

В 38 поселках имеется необходимая инфраструктура, приближающая жизнь за городом к жизни в городе: административный центр, магазин, кафе-бар, спортивные и развлекательные объекты - детские и спортивные площадки

Комфорт ценою в

В этом году Госкомиссии запланировано сдать 54 коттеджных поселка. Игроки рынка отмечают, что в целом, несмотря на придумываемые девелоперами фишки-завлекалки, покупатель сегодня все большее предпочтение отдает здоровому минимализму. Люди, хотя и не все еще, начинают понимать, что за любой изыск, тот же самый бассейн, впоследствии придется платить из своего кармана.

Зная это, несложно подсчитать, в какую сумму обойдутся домовладельцам какие-либо блага. Для этого надо затраты девелоперов разделить на число домовладений. Например, строительство церкви оценивается приблизительно в $160 000, лыжная горка с подъемниками $300 000, озеро площадью 0,5 га $90 000, мост через реку - $100 00 И это не считая глобального и жизненно необходимого обеспечения электроэнергией, которое стоит несколько миллионов долларов, а еще - охрана, дороги

Стоимость создания разнообразной инфраструктуры всегда ведет к удорожанию самих коттеджей в поселке, - говорит Иван Воробьев, аналитик Корпорации ИНКОМ-недвижимость. - Расходы девелоперов при этом составляют примерно 5-10% от стоимости всего проекта, а себестоимость инфраструктуры может быть соизмерима с себестоимостью постройки нескольких коттеджей. Затраты бьются на всех.

Самое дорогое в эксплуатации - это Рублево-Успенское направление - $428 в месяц в среднем. Чуть меньше - $400 будет стоить жизнь на Боровском шоссе и Осташковском. Самое дешевое направление - 100 долларов - Щелковское, менее 200 долларов - Новорязанское, Новосходненское, Ярославское и Волоколамское. Остальные находятся в средней ценовой категории от 200 до 400 долларов в месяц. Но, стоит заметить, что такие суммы - весьма условны, поскольку ценообразование зависит от многих факторов: количества объектов, класса поселка и пр.

Не стоит также забывать о ежемесячных коммунальных платежах, которые растут в прямой пропорциональной зависимости от количества предложенных объектов. Поэтому, выбирая коттедж, необходимо поинтересоваться в какую сумму они будут обходиться. Известен случай, когда домик в эконом-классе стоит 60 тысяч долларов, а ежемесячные расходы владельцев таких домишек будут зашкаливать за 1,5 тысячи долларов, потому что на территории поселка возводится бассейн и аквапарк.

Фишки девелоперов

Как правило, в элитных резиденциях сумма коммуналки начинается от 1000 долларов. Максимальная плата - в современных поселках, с максимальным набором и максимальной закрытостью. По мнению, Владимира Яхонтова из МИЭЛЬ-недвижимость, чем ниже стоимость эксплуатационных расходов, тем хуже поселок. Это может означать, например, что у загородных жильцов зимой, могут возникнуть проблемы с передвижением, поскольку снег здесь будут чистить не каждый день, а только по мере выпадения, - говорит он. - Комфортным такое проживание вряд ли можно назвать.

В Графской усадьбе будет построен каток и футбольное поле, а неподалеку конно-спортивная школа, в Cotton Way - собственная пивоварня.

Новые идеи быстро устаревают и перестают привлекать внимание покупателей и перестают играть решающую роль в выборе. Поэтому девелоперам приходится постоянно придумывать что-то нестандартное. Ведь даже вертолетной площадкой сегодня уже мало кого удивишь. А буквально еще год назад, именно благодаря этому М.o.n.a.k.o.v.o. выделялся на общем фоне. Сегодня же подобное ноу-хау уже заявлено в Московском море, Княжьем озере и ряде других. Кроме вертолетной площадки в поселке Московское море планируются конюшни и собственная пасека. Такие завлекалочки не случайны - поселок находится в 107 км по Ленинградскому шоссе.

Времена года на Симферопольском шоссе, который не обладает уникальным природным ландшафтом, девелоперы, дабы сделать его более привлекательным, дополнили искусственным озером, сделанным из оврага и небольшого ручья.

В Резиденциях Бенилюкс строится ледовая арена и небольшая театральная студия типа Табакерки, при которой будет картинная галерея со сменной экспозицией. Для детей из Резиденций создают крестьянский дворик: здесь малыши смогут покормить свинку, козочку или курочек.

Девелоперы вынуждены все время балансировать между желанием нашпиговать проект фишками и страхом не окупить их. Поэтому в последнее время они начинают сотрудничать между собой. Так появляются общие гольф-клубы и хорошие школы, рассчитанные на несколько поселков.

Несмотря на все попытки разнообразить предложения по инфраструктуре, Иван Воробьев отмечает, что сегодня прослеживается явная тенденция к падению спроса на разнообразные инфраструктурные навороты. Покупатели становятся прагматичными, отдают предпочтение здоровому минимализму, и не желают платить за излишества, в необходимости которых не видят смысла. Тем более, что как показывает практика, пользоваться объектами инфраструктуры не всегда получается и хочется. Одни уже привыкли к своему московскому тренеру, другие не хотят делить воду бассейна с соседями

Эксперты отмечают, что сегодня покупатель предпочитает выбрать дом под отделку, а не под ключ, чтобы оформить его на свой вкус, учитывая потребности своей семьи. Да и коттедж под ключ стоит процентов на 30-35% дороже, чем аналогичный по параметрам коттедж под отделку. И реализовать его компании гораздо сложнее.

Оригинальная архитектурная концепция - еще одно веяние времени, но сегодня поселков, претендующих на это, не так-то много. Эксперты выделяют Резиденции Бенилюкс, Агаларов village и Барвиху-Хиллз. Зачастую застройщики используют традиционные архитектурные стили - классику, неоклассику - так они уменьшают риски и сроки экспозиции объектов.

Мнение профи - опрос

Зная правило торговли: каждый товар найдет своего покупателя, за застройщиков можно не волноваться, главное, чтоб мы - покупатели - были довольны результатом. А сегодня есть из чего выбрать

К базовым элементам инфраструктуры поселка, которые необходимы в любом случае, все эксперты без исключения отнесли только здание администрации, включающее службы эксплуатации, охраны и уборки территории. Фактически эти службы - основа организованного коттеджного поселка, которая объединяет отдельные дома в единый социум. Наличие остальных элементов инфрастуктуры считают необходимыми не все эксперты, а только их часть, следовательно, целесообразность наличия этих объектов зависит от конкретного поселка, его местоположения, класса и локальных особенностей.

Аналитический центр ирн.ru совместно с участниками проекта Эколэнд провел опрос экспертов загородного рынка, целью которого стало выявление оптимального набора инфраструктуры для поселков эконом-класса и бизнес-класса. Всего в опросе приняло участие 32 эксперта из 28 компаний, как строительных, так и риэлтерских, которые строят или продают достаточно большие поселки с инфраструктурой (не менее 50 домов).

При переходе от поселка эконом-класса к поселку бизнес-класса, по мнению экспертов, должны появляться следующие улучшения инфраструктуры. Во-первых, в поселках бизнес-класса требуется более развитая спортивная инфраструктура - это спортивный зал/тренажеры (86,2% респондентов), фитнес-центр/ФОК (72,4% респондентов). Во-вторых, более развитая детская и медицинская инфрастуктура - детская комната/служба няни (72,4% респондентов), врач/медпункт (65,5% респондентов). Также в бизнес-классе более актуальны объекты питания - кофе/бар (93,1% респондентов), ресторан (65,5% респондентов). Впрочем, в поселках бизнес-класса в зависимости от обстоятельств могут оказаться целесообразными и многие другие элементы инфраструктуры.

Тем не менее, по мнению большей части экспертов, даже в поселках эконом-класса должен присутствовать небольшой магазинчик или мини-маркет (88,9% респондентов), а также желательна аптека или аптечный киоск (74,1%). Помимо этого, в любом поселке желательная детская площадка (92,6% респондентов) и спортивная площадка, возможно, теннисные корты (85,2%). Конечно же, в поселках эконом-класса могут быть актуальны и другие объекты инфраструктуры, но это уже зависит от обстоятельств.

В конце прошлого года столичные чиновники определи новых инвесторов на объекты скандально известной компании ООО Мастерок. Ими согласно постановлению правительство Москвы от 28 декабря 2005 года стали компании ЗАО М.О.Р.Е.- Плаза, ЗАО Гаранткапитал, ЗАО Веста-II и ЗАО Трест № 2 Старые инвестконтракты между городом и Мастерком должны быть расторгнуты до 4 января, а до 11 января 2006 года администрация должна представить проекты договоров с новыми инвесторами. Однако до сих пор эти пункты не выполнены.

В заключение этой темы следует также упомянуть те элементы инфраструктуры, которые, как правило, оказываются нецелесообразными для коттеджных поселков, если только речь не идет об эксклюзивных элитных проектах, или очень масштабной застройке. Это, в первую очередь, школа и детский сад - подобные объекты наиболее проблематичны с точки зрения профессионального управления, а также заполняемости.
Механизм передачи объектов оскандалившегося застройщика новым компаниям не определен.

С юридическими проблемами столкнулись и в районных администрациях. Как объяснил глава префектуры Восточного округа Москвы Николай Евтихиев, встал вопрос, что делать с деньгами, уплаченными ранее Мастерком в виде сборов.

Дело осложнилось тем, что похожих прецедентов в городе никогда не было, и как юридически правильно оформлять новые договоры, никто не знает. При этом, как объяснили новые застройщики на встрече с первым заместителем руководителя департамента градостроительства Александром Косованом, прошедшей 13 января, гендиректор Мастерка Александр Зайчук игнорировал все договоренности и не отвечал на телефонные звонки. В связи с этим было невозможно ни подписать договор, ни получить от старого застройщика строительную документацию.

Также дольщикам Мастерка непонятно, как оформлять отношения с новыми застройщиками. Заместитель гендиректора М.О.Р.Е. - Плаза Михаил Михайлов предлагает сделать трехсторонний договор, включив их компанию в старое соглашение: В этом случае соглашение Мастерка и с городом, и с физическими лицами останется в силе. Правда, этот вариант находится пока лишь в стадии разработки.

Кроме того, пофамильный список частных инвесторов нигде не указан, - добавляет член инициативной группы обманутых пайщиков Мастерка Анастасия Антонычева. - И в результате квартиры могут достаться не всем. По словам гендиректора риелторской компании Инквартстрой Игоря Григоряна, получение квартир дольщиками может быть гарантировано, только если будет проведена учетная регистрация строящегося жилья в департаменте муниципального жилья. К тому же данная мера исключит ситуацию с двойными продажами, - добавил он.

Нашлась замена Социальной инициативе

Впрочем, на днях ситуация вроде бы сдвинулась с мертвой точки. Представителям новых компаний-застройщиков удалось выйти на контакт с руководством Мастерка, нашелся и пропавший Зайчук. Как рассказал гендиректор Треста № 26 Михаил Ситников, в ближайшее время их компания должна получить необходимую документацию от старого застройщика. Однако рассчитывать на скорое решение вопроса не стоит. Нужно разобраться, проработать юридические стороны, - добавил он.



Главная --> Публикации