Главная --> Публикации --> Инвестировать в рублевку стало небезопасно Отслеживается ход дел по каждому адресу, где строится жилье для пострадавших соинвесторов Пробки из центра москвы переместятся на окраины Обманутых покупателей квартир поделят на два класса Источник дохода? квартира в столице…

Главная поправка к закону: отмена солидарной ответственности застройщиков и банков перед дольщиками. Данную норму застройщики назвали основной причиной аномального роста цен на жилье, который происходил в последнее время. Дело в том что согласно ныне действующему закону ответственность перед дольщиками за недострой банки делили вместе с застройщиками. В результате банковские структуры неохотно давали кредиты строительным организациям, а ставки были сильно завышены. В новом законопроекте эта норма отменена.

Вчера в Госдуме был принят в первом чтении законопроект Об участии в долевом строительстве. Несмотря на неоднозначное отношение к новым поправкам злосчастного закона - как среди депутатов, так и среди бизнесменов строительного рынка, - споров вокруг документа не возникло. Абсолютное большинство (379 депутатов) высказалось за принятие законопроекта.

Нельзя сказать, что выпустить законопроект в люди - на обсуждение парламента - профильному комитету Госдумы по промышленности, строительству и наукоемким технологиям было легко. Его председатель Мартин Шаккум признается, что были большие сомнения в необходимости внесения поправок, так как они не гарантируют возврата денежных средств дольщикам. Также, по мнению депутата, в документе необходимо более четко прописать порядок госрегистрации договоров долевого строительства, а контроль за процедурой регистрации прав дольщиков на объект возложить на конкретный орган исполнительной власти, который до сих пор не определен.

Будут снижены и штрафы за невыполнение застройщиком своих обязательств: с 64 до 32% годовых. Та же мера коснулась и дольщиков, санкции для которых снижены с 32 до 16%. В отличие от действующего закона поправки дают застройщикам право разорвать договор с дольщиком в одностороннем порядке в случае, если последний не выполняет свои обязательства.

По мнению депутата Александра Хинштейна, для предупреждения злоупотреблений необходима разработка типового договора. По мнению депутата, необходимо также внести изменения в Налоговый кодекс: дело в том что сейчас вычеты из подоходного налога при покупке квартиры гражданин может получить только при вступлении в право собственности. К тому же сам порядок вычетов регулируется ведомственными документами Федеральной налоговой службы.

В связи с проблемой госрегистрации Шаккум отмечает и необходимость создания конечного перечня оснований для отказа. В настоящий момент госрегистрация договоров - одно из наиболее запутанных положений. Большинство дольщиков добивается права внесения их в реестр путем митингов и петиций.

Проект постановления Об утверждении Типовых правил работы объектов мелкорозничной сети на территории Нижегородской области правительство региона одобрило 7 марта. Правила определяют основные требования к помещению и оборудованию объектов мелкорозничной сети, к продаже товаров, к размещению павильонов, киосков и палаток, что в конечном итоге должно привести к переводу большего количества ларьков и киосков на первые этажи зданий. До 1 сентября 2006 г. органы местного самоуправления должны разработать план (концепцию) развития мелкорозничной сети с учетом перевода ее на первые этажи зданий. В правительстве считают, что данная мера позволит усилить санитарный контроль за продукцией, повысить качество услуг и простимулирует развитие мелкого предпринимательства. Как рассказали Ведомостям, механизм реализации этого плана пока прорабатывается. Но инициатива чиновников уже сказалась на рынке недвижимости.

Впрочем, сами застройщики не спешат праздновать победу. Более того, перед началом парламентских слушаний они активно лоббировали их перенос с тем, чтобы доработать законопроект. Я категорически против принятия поправок, так как они ничего не решают, - объяснил Газете в преддверии первого чтения позицию строительного лобби президент корпорации Mirax Group, вице-президент Ассоциации строителей России Сергей Полонский. - Ведь никто не мешает застройщикам - согласно новому закону - обнести участок забором, собрать денег, после чего скрыться. Бизнесмен предлагает внести поправку, согласно которой доля средств, вносимых застройщиком в проект, должна быть увеличена с 10 до 30%. Он не скрывает, что эта мера серьезно уменьшит количество компаний-застройщиков. На строительном рынке должны работать серьезные фирмы, - уверен он. - А если у бизнесмена не хватает средств, то пусть торгует пирожками. Правда, как это нововведение обезопасит дольщиков, Полонский не объяснил.
В Нижнем Новгороде резко подорожали первые этажи жилых зданий в течение марта до 30% за 1 кв. м. Рост цен спровоцировало заявление местных властей о переносе мелкорозничной торговли с улиц на первые этажи домов. Риэлторы говорят, что дальнейший рост цен на первые этажи будет зависеть от активности чиновников.

На спрос отреагировали и строители. В большинстве новостроек первые этажи уже продаются или сдаются в аренду под офисы или торговлю, говорит Соловьева. Директор по маркетингу строительной компании Жилстрой-НН Ольга Сажина говорит, что сейчас стоимость первых этажей в микрорайоне Молодежный составляет 20 000-21 000 руб. за 1 кв. м без отделки, в то время как квартиры с отделкой продаются по цене 19 500 руб. за 1 кв. м. Размещение коммерческой недвижимости на первых этажах очень удобно для застройщиков удается избежать проблем с продажами квартир на первых этажах, которые никогда не пользовались спросом. Кроме того, магазины, аптеки, парикмахерские на первых этажах очень удобны для жителей микрорайона, поскольку все самое необходимое находится в шаговой доступности, отмечает Сажина.

После заявления властей стали расти цены на первые этажи. По оценкам участников рынка, в самых привлекательных для торговли местах стоимость 1 кв. м увеличилась до 30%. Например, на проспекте Ленина цена 1 кв. м квартиры на первом этаже поднялась до $1300, хотя еще в 2005 г. не превышала $1000, сообщил руководитель отдела Недвижимость для бизнеса ГК Триумф Андрей Бубнов. В течение марта начал формироваться спрос на первые этажи в спальных районах, обычно перенасыщенных киосками и мини-маркетами, добавляет директор по продажам АН Адрес Елена Соловьева. По ее словам, в спальных районах в одном и том же доме цена на квартиры первых этажей выросла минимум на 20% по сравнению с квартирами на других этажах. Соловьева отмечает, что стоимость первоэтажек приближается к ценам на торговую недвижимость.

Сами потенциальные переселенцы пока настороженно относятся к инициативе властей. Управляющий Волго-Вятским филиалом Евросети Виталий Мигунов говорит, что перенос салонов Евросети из мини-маркетов на первые этажи приведет к ухудшению их месторасположения. Наши салоны традиционно располагаются на покупательских потоках, а жилые дома не всегда стоят в таких оживленных местах. Неудобно станет и для посетителей если сейчас можно сделать платеж, ожидая автобус на остановке, то потом придется специально идти в салон связи, говорит Мигунов. Сейчас средняя цена аренды 1 кв. м на первом этаже в среднем обходится в $35 в месяц.

Риэлторы прогнозируют, что цены на первые этажи в дальнейшем будут только расти, поскольку рынок еще не успел в полной мере отреагировать на последние действия властей. Менеджер по продажам Центра коммерческой недвижимости, пожелавший остаться неназванным, говорит, что дальнейшее повышение цен будет зависеть от активности властей.
Другие участники рынка отмечают, что росту цен на первые этажи поспособствовали и инвесторы. Увеличилось количество непрофильных инвесторов, которые скупают сразу несколько квартир на первых этажах, переводят их в нежилой фонд, ремонтируют и сдают в аренду или продают, говорит специалист отдела коммерческой недвижимости АН Шанс Илья Ионин. Например, квартиры на первом этаже на ул. Белинского продаются по цене $1600 за 1 кв. м, а уже переведенные в нежилой фонд не менее чем за $2000 за 1 кв. м, отмечает он. По его словам, особый интерес вызывают квартиры, которые находятся в процессе перевода в нежилой фонд. Процедура перевода жилья в нежилой фонд занимает от четырех месяцев до одного года и стоит $1000-1500.



По данным администрации Нижнего Новгорода, потребительский рынок города включает в себя 2295 предприятий мелкорозничной стационарной торговой сети. Среди них 890 киосков и 1405 торговых павильонов. В 2004 г. за счет перевода жилых помещений в нежилой фонд и использования производственных площадей было открыто 107 магазинов торговой площадью 16 400 кв. м, в 2005 г. 124 магазина общей площадью 8107 кв. м. Оборот розничной торговли в 2005 г. составил 96,7 млн руб.

Теперь затраты арендаторов на реставрацию фасадов будут приниматься в счет арендной платы, сообщил вчера на заседании правительства Петербурга председатель КУГИ Игорь Метельский. По его словам, раньше такая возможность была только у компаний, которые занимают здание целиком, а теперь предусматривается компенсация затрат в случаях, когда в здании несколько арендаторов. Правительство одобрило вчера соответствующие изменения в закон О методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда. Они вступят в силу после того, как их примут депутаты.
Аренда от КУГИ примерно на 10-20% ниже рыночных ставок, она обходится в среднем $200-300 за 1 кв. м в год, говорит руководитель отдела оценки консалтинга и аналитики группы компаний Бекар Игорь Лучков.

Компании, которые арендуют офисы или магазины у города, теперь будут охотнее наводить лоск на фасады занимаемых зданий. Вчера Смольный разрешил им всем засчитывать в аренду затраты на ремонт. Раньше такая возможность была лишь у тех, кто занимал все здание.

Новые предложения Смольного могут быть попыткой компенсировать повышение арендной платы на 75%, которое началось в этом году, полагает старший консультант департамента исследований и консалтинга Colliers International Николай Казанский. Платить придется в любом случае, но арендаторы теперь смогут несколько улучшить свои помещения, считает консультант.

Однако у коммерческих отношений с городом были и свои минусы. Один из участников рынка рассказал Ведомостям, что ремонт фасада мог быть обязательным условием подписания договора аренды, причем не всегда официальным. Арендаторы будут рады компенсировать свои затраты на ремонт, говорит он.

Новые правила пойдут на пользу магазинам и офисам, расположенным во встроенных помещениях, считает директор по брокериджу компании Бекар Всеволод Глазунов. В последние годы торговые компании неплохо заработали, теперь у них есть средства и желание бороться за клиента, в том числе и облагораживая внешний вид своих фасадов, говорит Глазунов. По его словам, до сих пор вкладываться в реставрацию арендованного имущества особо никто не спешил.
Нам было бы интересно финансово поучаствовать в реставрации фасадов зданий, в которых расположены наши магазины, говорит гендиректор петербургского представительства сети Sela Филипп Капчиц. Однако его смущает объем документации, который компании придется собирать для компенсации затраченных средств.

По оценке гендиректора компании РМС-оценка Петра Козина, реконструкция фасада стоит порядка $50 на 1 кв. м общей площади здания, один проект может обойтись в несколько десятков тысяч долларов.


Помню съезд РСПП. Капиталисты, как обычно, жаловались. Мол, на местах грабят. Заставляя покупать землю под предприятиями. Дороговизна жуткая. Пусть отдадут бесплатно. Или хотя бы по божеской цене. Президент послушал. И поддержал предпринимателей. Публично. Последовали громкие, продолжительные аплодисменты. Я хлопал вместе со всеми.

У КУГИ заключено 19 800 договоров аренды помещений нежилого фонда. По данным компании Бекар, встроенные помещения составляют около 38% от общего количества торговых площадей, которое оценивается примерно в 5 млн кв. м. Около 50% от общего объема таких помещений приходится на Центральный, Адмиралтейский, Василеостровский и Петроградский районы, где преобладает городская собственность.

Настроен на волну регионов. Дал им слишком много свободы. Где-то действуют осмотрительно. Стараясь не калечить бизнес. Где-то заламывают несусветные цены. Результат: уральская земля стала дороже бельгийской. Не говоря уже о чешской. Шестикратное превосходство. Анекдот? Нет. Трудовые будни колхоза Обираловский.

С тех пор прошло несколько лет. Реально ничего не изменилось. Обиды остались. Вместе с источником - Земельным кодексом.

Задержка непонятная. Вредная. Многие фабриканты остаются юридически безземельными. Всего лишь арендаторы. Пользователи. Что автоматически опускает ценность их активов. Портит отчетность. По крайней мере для иностранных инвесторов и банкиров. Косятся с подозрением. Боятся связываться. Слишком рискованно.

Что остается промышленникам? Договариваться с местными начальниками. Чтобы хоть немного скостили. А потом платить. Некоторые так и поступают. Лишь бы поскорее отмучиться. Другие все еще ждут. Реакции правительства на поручение президента... Ситуация привычная. Под названием неразбериха.

Идея в принципе разумная. Но едва ли пройдет. Не для того варили кашу, чтобы ее прохожий съел. К тому же чужой. Из частного сектора.

Пока чиновники медлят, депутаты спешат. На защиту бизнеса. Выкатили предложение. Смысл: деньги на выкуп вычитать из прибыли. Налог брать лишь с оставшейся части. Бюджет, возможно, потеряет. Зато заводчики найдут. Компенсацию за проделки земельных рэкетиров.

Ситуация странная. По сути. Представим завод. Неотделим от фундамента. Тот - от земли. Куплен во время приватизации. Или после. Целиком. Деньги уплачены. Обязательства выполнены. Претензий нет. Собственник окреп. Планирует бизнес. И тут ему говорят: ишь размечтался! Твое имущество только на поверхности. А то, что внизу, в глубине, мое. Могу продать. Если хорошо заплатишь. Будешь роптать - снесу. И возведу казино. Каток. Пункт приема стеклотары. Шутка.

Ведь земельные поборы появились не случайно. Мотивы просматриваются. Власти, видимо, собрались поддержать местные бюджеты. Похвально. Но как? Подъем налогов исключен. Нынче мода на снижение. Поделиться федеральными финансами? Еще чего... Перебьются. А вот предприятия - другое дело. Всегда под рукой. Пасутся поблизости. Можно состричь. И не шерсти клок с овцы паршивой. Животные породистые. Упитанные. Мясные. Есть чем поживиться.

Работают с огоньком. По-обираловски. Принцип тот же самый: если можно содрать, то надо это делать. Только в больничной истории ворота частные. А в земельной - государственные. Но тоже весьма доходные.

В Москве есть поликлиника. С большой территорией. Забором. Воротами. Их недавно приватизировали. Отдельно от медучреждения. Возник хозяин. Объявил: хочешь ехать - давай деньги. Иначе иди пешком. Бизнес процветает. В продаже годовые абонементы. Беременных пускают со скидкой. Госслужащих - бесплатно. Ведь бедняки. Что с них взять...

Хорошо бы убрать оттуда выкуп земли. Совсем. Увы, не получится. Поезд ушел. Вместе с деньгами. Тех, кто уже потратился. Не возвращать же. Но есть и тысячи остальных. Наплевать на них? Что ж... Не привыкать. Стерпят. Остается, правда, президент. С указанием: надо выбрать самый либеральный способ решения этого вопроса, пройти по минимальной ставке. Недавно добавил: Выкуп должен быть необременительным. Ну так выбирайте. Проходите. Решайте, наконец.

Промышленники разводят руками. Мол, ничего не поделаешь. Земельный кодекс. Согласен, документ серьезный. Но все же не похож на стихотворение Пушкина. Басню Крылова. И даже на песню, из которой слова не выкинешь. Текст незатейливый. Сами изготовили. Самим и поправлять.



Главная --> Публикации