Главная --> Публикации --> Торговые площади дорожают быстрее жилья и офисов Недвижимость на кипре: как сочетать приятное с выгодным Реальный гипермаркет Внимание! риски при покупке загородного дома Строить или покупать: проблема выбора

Заместитель гендиректора "Интерроса" Сергей Алексашенко рассказал "Ведомостям", что недавно его компания зарегистрировала 100% -ную "дочку" ОАО "Открытые инвестиции". Это фонд, который займется вложениями в недвижимость. Стартовый взнос "Интерроса" в "Открытые инвестиции" составил $70 млн, из которых $24 млн приходятся на денежные средства, а остальное - на офисный центр и гостиницу "Новотель" на Новослободской улице. "Теперь мы ведем переговоры с инвесторами - как с российскими, так и с иностранными, чтобы привлечь их в этот фонд, - говорит Алексашенко. - Наша цель - собрать $150 - 200 млн. С таким объемом капитала мы можем стать крупнейшим фондом, работающим на этом рынке в Москве". Первый проект фонда - офисно-торговый центр в 56 000 кв. м на Шереметьевской улице, рядом с театром "Сатирикон". Инвестиционное соглашение об участии в проекте "Интеррос" уже подписал с владельцем участка, "Фондом Райкина". Стоимость проекта - $40 млн, срок реализации - 2,5 года.

Крупнейшие финансово-промышленные группы активизировались на рынке недвижимости. Практически одновременно о намерении создать инвестиционный фонд или компанию для вложений в этот сектор "Ведомостям" сообщили "Интеррос", АФК "Система" и "Металлоинвест".

В желании расширить операции с недвижимостью "Интеррос" не одинок. Как рассказал "Ведомостям" руководитель службы маркетинга "Системы-Галс" Андрей Закревский, его компания также планирует в нынешнем или 2004 г. создать инвестиционный паевой фонд для работы с недвижимостью примерно с теми же параметрами, о которых заявляет "Интеррос". Сейчас годовой оборот "Системы-Галс" - $200 млн (среди ключевых проектов - реконструкция гостиницы "Пекин" и строительство 500 000 кв. м жилья в Кунцеве) , и перед компанией стоит цель через 2 года довести его до $500 млн. Для этого, по словам Закревского, "Системе", как и "Интерросу", придется задуматься о привлечении сторонних инвестиций. Преимущество фонда в том, что он позволяет привлечь средства средних и малых инвесторов. "У кого-то есть $1 млн. Для самостоятельных действий на рынке недвижимости эта цифра ничтожная, а если объединить десяток таких инвесторов, можно уже что-то построить", - говорит Закревский.

Интерес "Интерроса" к рынку недвижимости Алексашенко объясняет так: перед компанией встал вопрос - либо продавать свои объекты в недвижимости, либо превращать их в самостоятельный бизнес. "Исходя из того, что у нас есть сильная группа менеджеров, с опытом реализации таких проектов, принято решение создать фонд", - пояснил он. В инвестиционном меморандуме компании зафиксировано, что через 4 - 5 лет инвесторы должны будут определить дальнейшую судьбу фонда: либо закрыть его через 7 - 8 лет после основания, продав активы, либо разместить акции на фондовом рынке.

Замдиректора Jones Lang LaSalle Рубен Алчуджян считает, что рынок недвижимости привлекает ФПГ высокой динамикой развития. Сейчас, по данным маркетологов Департамента инвестиционных программ строительства правительства Москвы (ДИПС) , доходность проектов в жилищном строительстве - не менее 20% (некоторые приносят также до 100% ). Вложения в бизнес- и торговые центры для последующей сдачи в аренду приносят обычно 15 - 25% годовых. "Сектор остается на подъеме, и такая тенденция скорее всего сохранится в ближайшие два года", - считает Алчуджян.

Наконец, о создании в структуре компании риэлторского агентства "Доминвест" и департамента девелопмента вчера объявила пресс-служба холдинга "Металлоинвест". Новый департамент возьмет на себя строительные проекты холдинга - реконструкцию гостиниц "Минск" и "Центральная" и застройку территории завода "РТИ-Каучук" в Хамовниках. Эти проекты пресс-служба "Металлоинвеста" оценивает в $300 млн.

Московские власти неоднократно заявляли о намерении отдать первые этажи в жилых зданиях предпринимателям, обслуживающим нужды жильцов. И вот с 1 июля вступают в силу Дополнения к городским строительным нормам, согласно которым при проектировании, строительстве и реконструкции жилых домов помещения первых этажей предназначаются для размещения нежилых объектов: магазинов, различных предприятий бытового и социального обслуживания, офисов и гаражей "закрытого типа".

Но эксперт отмечает, что объявленные компаниями инвестиции не так уж велики. В "Интерросе", например, говорят о первоначальных вложениях в $70 млн, а это стоимость офисного здания класса А площадью 40 000 - 50 000 кв. м. Поэтому на расстановку сил на рынке недвижимости крупные холдинги не повлияют. "Пока в Россию не придут иностранные инвесторы с суммами, отличающимися на порядок, никакой революции не произойдет", - заключает Алчуджян.
Квартир на первых этажах в московских новостройках больше не будет. Через неделю вступит в силу документ, запрещающий размещать там жилые помещения. Первые этажи будут предназначаться лишь для объектов социально-бытового назначения. Эксперты полагают, что это может увеличить объем "коммерческих" площадей в жилых районах на треть, однако на ценах это не скажется.

Куприянов говорит, что на рынке "обвала не произойдет, так как дефицит в помещениях такого типа очень велик". Паньковский считает, что в результате дефицит нежилых помещений в столице снизится, однако этого можно ожидать лишь через 1,5 - 2 года. "То, что будет построено в 2003 г. , проектировалось два года назад", - объяснил Паньковский.

Аналитики затрудняются оценить объем нежилых помещений, которые могут быть построены на первых этажах, но уверены, что в любом случает он будет недостаточным, чтобы обвалить рынок. Согласно данным пресс-службы стройкомплекса, во втором полугодии 2003 г. планируется возвести 2,2 - 2,3 млн кв. м жилья. По словам замначальника отдела перспективных проектов Департамента инвестиционных программ строительства (ДИПС) Андрея Куприянова, в последние годы квартиры на первых этажах в коммерческих домах не проектируются, и дополнительно на рынок могут поступить лишь нежилые помещения в строящихся муниципальных домах - треть от объема строительства. Речь может идти о 70 000 - 100 000 кв. м нежилых помещений. Но замгендиректора ДСК-1 Андрей Паньковский уверен, что эта цифра больше. По его данным, в некоторых коммерческих домах первые этажи все же проектировались жилыми.

Директор "Магазина готового бизнеса" Владимир Самсонов говорит, что первые этажи интересны в первую очередь предприятиям малого бизнеса. Однако далеко не все из них могут получить право "вселиться" в жилой дом: слишком много ограничений по режиму и профилю работы. Например, в жилом доме нельзя открыть химчистку или круглосуточный магазин.

Крупные торговые компании не проявляют большого интереса к первым этажам новостроек. Марианна Журавлева, директор по вводу новых объектов "Седьмого континента", говорит, что ее компания пока не планирует приобретать первые этажи в новостройках. Причина, по ее словам, в том, что такие площади предлагаются к продаже по цене, равной стоимости квадратного метра жилой площади. "Если, например, в Филях квартиры продаются по $1100 за 1 кв. м, то и первый этаж нам предлагают покупать примерно за ту же цену, что для нас неприемлемо, так как требуются еще инвестиции в отделку и оборудование". Журавлева отмечает, что первые этажи в старых домах обходятся "Седьмому" как минимум в два раза дешевле. "Поэтому нам выгоднее покупать площади в старой застройке до тех пор, пока они есть", - говорит она. А топ-менеджер банка "Гарант-Инвест", структуры которого выиграли тендер на создание сети "магазинов у дома" в Южном округе Москвы, говорит, что они вообще не планируют использовать первые этажи. Проще и дешевле построить с нуля на отдельном участке помещение, подходящее под продмаг.

Первый вице-премьер сразу же показал, что хорошо знаком с реальной ситуацией, в регионах земля есть, однако оборот земли остается до сих пор закрытым и не является рыночным. Значительная часть земельных участков выделялась вне конкурсных процедур, что формально до вступления в силу Земельного кодекса в октябре 2005 года даже не являлось нарушением законодательства.

Жилье никогда не станет доступным, пока не будет свободной земли под застройку. Первый вице-премьер Дмитрий Медведев позвал губернаторов на совещание, чтобы сообщить им новость - только 8% земельных участков распределяется муниципалитетами на открытых конкурсах, о судьбе остальных 92% Москве ничего не известно. Фактами нарушения законодательства уже занимаются Антимонопольная служба и Генпрокуратура.

Медведев предложил пересмотреть процедуру оформления участков, выделяемых по итогам аукционов. Недопустимо, когда победителей заставляют проходить по новой круг согласований и бюрократических процедур. Чиновники продолжают тянуть деньги, довершил нерадостную картину первый вице-премьер, а земля ими воспринимается как некий личный надел, разновидность ренты.

Медведев довершил картину: Мы имеем дело с изъятием из оборота большого земельного ресурса. Неудивительно, что площадки в регионах простаивают, пока их собственники ожидают роста цен на землю и на строительные услуги. Но еще хуже, что сложившаяся ситуация, в которой есть и вина губернаторов, является основой для инфляции и возникновения финансовых пирамид .

Участники российского рынка недвижимости, похоже, задались целью соответствовать лозунгу Ни дня без рекорда! Цены на жилье сейчас растут так быстро, что аналитики уже лишились возможности говорить на свою любимую тему о психологических рубежах, которые покупатели преодолеть не могут, и теоретически вычисленных точках, пройдя которые рынок непременно должен начать падение.

Реализовать проект Доступное жилье без участия регионов правительство не может. При этом единственный способ повлиять на губернаторов распределять деньги, предусмотренные нацпроектом, только в регионы, которые готовы их эффективно использовать. Медведев пообещал следовать этому правилу и указал еще одного виновника затягивания работы: Министерство регионального развития опаздывает с подготовкой необходимых документов. Первый вице-премьер посоветовал его руководителю Владимиру Яковлеву понимать свою ответственность. Тот в ответ завершил свой затянувшийся доклад длинным перечнем документов, которые ведомство уже подготовило и согласовало или дописывает и досогласовывает, и заверил, что воспринимает критику абсолютно нормально.
Рынок ипотечного кредитования в России и так далеко не совершенен. Однако его дальнейшее развитие может оказаться под угрозой благодаря национальному проекту Доступное жилье.

Останавливаться, судя по всему, цены не собираются, несмотря на то, что свой экономически обоснованный рост (примерно 1520% в год) они обогнали уже несколько месяцев назад. Сколько продлится ажиотаж и чем он может завершиться, сейчас не берется сказать даже самый смелый аналитик. В российских регионах ситуация несколько проще, но только если исходить из абсолютных цифр в Питере, например, а также в нескольких других крупных городах максимальная стоимость 1 кв. м не превышает $7 тыс. Но темпы роста цен в провинции уже очень похожи на московские. А Подмосковье в этом плане и вовсе постоянно стремится обогнать столицу.

Хуже (или лучше как посмотреть) всего дела, естественно, обстоят в Москве. Здесь за последние две недели цены легко преодолели два пресловутых психологических рубежа в $2600 и $2700 за 1 кв. м в среднем. По данным аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости (ирн.ru), за март стоимость квартир в столице выросла на 7% это абсолютный рекорд за последние восемь лет. Ситуация уже такова, что, даже располагая суммой в $1 млн., покупатель, по словам Олега Репченко, руководителя ирн.ru, не может рассчитывать приобрести элитное жилье в центре Москвы ему остается присматриваться лишь к домам бизнес-класса.

Купить квартиру на собственные свободные средства, не прибегая к ипотеке, ссудно-строительным кассам, субсидиям и прочим схемам, может не больше 5% населения страны. Из оставшихся 95% граждан небольшая часть получит жилье от государства бесплатно, кому-то повезет с работодателем, готовым субсидировать покупку квартиры, а кто-то решится связаться с жилищно-строительными кооперативами. Но для большинства россиян самым логичным способом приобрести недвижимость в ближайшие годы останется ипотека.

Единственный выход

Россияне, решившиеся взять кредит, скажем, летом прошлого года, уже выиграли: ипотечная ставка в среднем составляла 10,511,5% годовых в валюте, а стоимость приобретенной квартиры к настоящему моменту увеличилась уже на 2030% в зависимости от класса жилья. Продажа недвижимости после расчетов с банком позволяет с лихвой окупить затраты на обслуживание кредита. Сейчас покупателю выгодно использовать ипотеку даже для покупки инвестиционной квартиры, говорит Репченко.

Рынок ипотечного кредитования в России сейчас достиг объема почти в $3 млрд. Это не слишком много с использованием кредита, даже по самым оптимистическим подсчетам, заключается не больше 710% от общего количества сделок с недвижимостью. Однако спрос на услугу растет быстро за прошлый год рынок ипотеки вырос вдвое. Причин зарождающегося бума несколько. Во-первых, за последний год банки значительно облегчили россиянам дорогу к ипотечным займам, сделав требования, предъявляемые к заемщикам, более либеральными. Во-вторых, в условиях супербыстрого роста цен на недвижимость ипотека становится все более выгодной для покупателей.

Ближе к клиенту

Аналитики советуют людям, которым для покупки жилья не хватает относительно небольшой суммы (в пределах $50 тыс.), не копить деньги в чулке, а брать кредиты. Правда, непосредственно сейчас торопиться с такими операциями не стоит: цены на недвижимость могут подняться даже за период, пока клиент ждет одобрения от банка, так что рассчитать необходимую сумму кредита довольно сложно. Но такая ситуация вряд ли продлится дольше нескольких месяцев.

Но самое главное изменились ставки по ссудам. Правда, пока не очень существенно всего на один-два процентных пункта. Сегодня средняя стоимость кредитов составляет 10,511,5% годовых в валюте и 1415% в рублях. Во Внешторгбанк 24, дочке одного из крупнейших ипотечных кредиторов Внешторгбанка, можно оформить ипотеку и под 9,8% годовых в валюте, банк КИТ Финанс на покупку готового или строящегося жилья на срок от 5 до 10 лет при первоначальном взносе в 30% может выдать кредит по ставке 9,75% годовых в валюте. В Национальной ипотечной компании обещают ссуду под 9% годовых в валюте. Размер авансового платежа в этом случае составит 15% от стоимости квартиры. Правда, требования этих структур к гражданам, претендующим на такие дешевые кредиты, настолько завышены, что в итоге получить их могут только немногие избранные. Однако рекламный ход приносит отдачу граждане обращают внимание на низкие ставки.

В последнее время банки стали гораздо лояльнее к заемщикам. Многие организации отменили обязательное условие предоставления справки, официально подтверждающей доход (форма 2-НДФЛ). Теперь достаточно документа в свободной форме, подтверждающего реальные заработки. Снизился с 2030% до 1520% размер первоначального взноса, требуемого с заемщика, одновременно увеличился на 510 лет срок кредитования теперь залезть в долг банку можно и на 30 лет. Расширяется и список организаций, работающих с ипотекой, сейчас ею активно занимаются 350 банков. Некоторые банки стали отказываться от ранее взимаемых дополнительных поборов, таких как комиссия за рассмотрение заявки на кредит или обслуживание займа.

Правда, не стоит забывать о том, что помимо оплаты долга и процентов заемщику предстоят еще и другие траты. К ним можно отнести дополнительные комиссии, платежи и штрафы, а также стоимость страховки. Для большей суммы кредита потребуется и больший размер доходов, причем, как правило, официально подтвержденных банки стремятся максимально оградить себя от риска невозвратов. Если говорить о сумме в $100 тыс. по кредиту, то ежемесячный доход заемщика должен составлять порядка $2 тыс. в месяц, отмечает председатель совета директоров Русского ипотечного банка Алексей Гурьянов.

Реформатором в этом году выступило Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которое ввело дифференцированную ставку в зависимости от суммы первоначального взноса и сроков кредитования, то есть от оценки кредитного риска. Теперь вместо одного продукта предусмотрено шесть различных программ. Ставки по кредитам на срок от 1 до 15 лет теперь составят 1214% годовых в рублях в зависимости от суммы первоначального взноса, а по займам от 15 до 30 лет 1316%. К новшествам можно также отнести инициативу банка DeltaCredit, который ввел плавающую рублевую ставку, привязанную к банковскому индикатору MosPrime. Этот продукт превзошел все ожидания: ставка, на момент своего появления составлявшая 11,2% годовых в рублях, в феврале была зафиксирована на уровне 10,5%. Пока это самые дешевые кредиты на рынке.

Кредиторам не хватает денег

Кроме того, все более или менее привлекательные банковские программы пока ориентированы в основном на вторичный рынок жилья. С новостройками дело обстоит сложнее в общем объеме нашего ипотечного рынка доля кредитования первичного жилья составляет менее 30%. По словам Сергея Гордейко, руководителя ипотечной программы РосЕвроБанка, в последнее время вторичка стала пользоваться еще большим спросом на ипотечном рынке, поскольку количество предложений новостроек оказалось ограниченным. Сокращение предложения на рынке недвижимости привело к тому, что темпы роста ипотечных портфелей банков несколько снизились, добавляет Гурьянов.

Приблизительный образ заемщика сегодня таков: молодой человек 2628 лет со стажем работы около 8 лет. Как правило, многие из них живут в гражданском браке, имеют временную регистрацию в Москве. Белая зарплата составляет $1 тыс., есть и небольшая сумма накопленных денег, которую заемщик может внести в качестве первоначального взноса.

Несмотря на рост объема заявок от потенциальных заемщиков и числа их одобрений, суммы, на которые банки готовы расщедриться, настолько малы, что приобрести на них жилье можно только за пределами МКАД. Причем далеко за ее пределами. В итоге кредиты так и остаются невостребованными. Слишком уж велика разница между суммой, на которую рассчитывает заемщик, и размером кредита, который готов дать банк.

Банки не дают больших кредитов не столько из недоверия к заемщику, сколько из-за того, что им самим не хватает денег на предоставление ссуд всем желающим. Держать большой объем длинных кредитов на своем балансе финансовые структуры не могут, а система рефинансирования ипотечных ценных бумаг, частично хеджирующая риски и дающая банкам возможность оборачивать средства, в России только начинает действовать.

С такими данными получить большой кредит очень сложно. Банк готов выдать подобному заемщику $3040 тыс. Так, в Бинбанке молодой человек получит 10-летний кредит в размере $29,04 тыс. по ставке 11% годовых в валюте, на 15 лет $33,3 тыс. под 12%. В Русском ипотечном банке смогут выдать чуть больше $39 тыс. на 15 лет по ставке 11% годовых в валюте. При этом заемщик заплатит единовременную комиссию за получение кредита 1% от его размера, то есть $390, комиссию за выдачу наличных 0,5% от суммы кредита, то есть $19 В РосЕвроБанке клиенту выдадут $42 тыс. на 15 лет по ставке 11% годовых. Но однокомнатная квартира в Москве стоит уже не менее $90 тыс., так что без солидных собственных накоплений потенциальному покупателю никак не обойтись.

Участники ипотечного рынка уверены, что либерализация отношений с клиентами процесс вполне естественный. Мы сознательно начинали с высоких ставок и очень жестких требований таким образом можно было оградить себя от рисков и выбрать наиболее платежеспособный и надежный слой населения. Но теперь сливки, можно сказать, сняты. Большинство топ-менеджеров с высокой белой зарплатой, прекрасным образованием и перспективами роста либо уже взяли ипотечный кредит, либо вообще в нем не нуждаются. Однако отказываться от предоставления ипотечных кредитов мы не собираемся, а расширить круг клиентов можно только за счет чуть менее перспективных заемщиков. Для этого необходимо снижать ставки и во всем остальном тоже идти навстречу клиенту. Да, риски при этом повышаются, но без этого просто не обойтись, объясняет руководитель одного из ипотечных банков.

Нереализованный потенциал

Однако сейчас уверенно говорить о том, что рынок коммерческих ипотечных кредитов будет развиваться именно по такой схеме, уже довольно сложно. Дело тут, как ни странно, в национальном проекте Доступное жилье, цель которого как раз обеспечить квартирами и домами как можно больше граждан России, в том числе и при помощи использования ипотечных схем.

Еще год назад можно было смело предполагать, что условия для заемщиков будут улучшаться и дальше. Через год-два минимальные ставки могли бы таким же естественным путем опуститься до уровня 78% годовых в валюте. Теоретические расчеты показывают, что именно при такой стоимости заимствования кредиты стали бы доступны большей части тех людей, которых у нас принято называть средним классом, то есть не слишком богатым, но достаточно надежным заемщикам.

У этого проекта две основные задачи к 2010 году вдвое увеличить объемы жилищного строительства по стране (с нынешних 4041 млн. кв. м в год до 80 млн.) и довести количество выдаваемых ипотечных кредитов до таких объемов, чтобы воспользоваться ими могли 30% населения, а не 10%, как сейчас. Однако реализация этих задач теми методами, на которые рассчитывает государство, может привести к прямо противоположному результату.

Хотели как лучше

Государство явно прислушалось к голосу самих строителей, постоянно твердящих о том, что им необходимы налоговые и прочие льготы для нормального развития отрасли. Между тем прибыль крупных застройщиков сейчас достигает 300%, а за проекты с рентабельностью менее 100% они берутся более чем неохотно. При столь внушительных показателях они могли бы самостоятельно профинансировать хотя бы частичную модернизацию и расширение производственных мощностей, тем более что благодаря национальному проекту на повышение платежеспособного спроса вполне можно рассчитывать. Однако этим сейчас практически никто не занимается. А между тем желанные, но недостижимые сейчас объемы 80 млн. кв. м в год в конце 80-х годов для отрасли считались вполне нормальными.

Каким образом увеличивать объемы строительства, власти, похоже, пока толком не знают пока лишь розданы задания подготовить программы развития строительства и отрасли строительных материалов. Документы будут готовы не раньше мая, но уже сейчас удивляет несовпадение сроков. Например, производители цемента должны последовательно наращивать объемы вплоть до 2010 года, а жилищное строительство должно увеличиться на треть уже к 2007 году.

Цифры, из которых исходят авторы национального проекта, и здесь вызывают удивление. Например, нынешняя средняя ставка по ипотечному кредиту обозначена на уровне 1417%, а средняя рыночная цена на 2006 год по субсидиям для молодых семей составляет лишь 14 тыс. рублей за 1 кв. м. Впрочем, дело даже не в точности расчетов. На реализацию проекта Доступное жилье в течение пяти лет предполагается направить 980 млрд. рублей. Из них 30 млрд. рублей в следующем году должны пойти на финансирование ипотечного кредитования. Эти деньги можно считать выброшенными на ветер средняя ставка по кредитам к 2010 году снизилась бы до 8% и без участия государства.

С помощью ипотеки власти тоже перемудрили. В принципе, единственное, что от них требовалось в этой области, сформировать приемлемую нормативную базу для выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг и, возможно, частично выкупать эти деривативы. Эта работа как раз ведется, но государство собирается пойти еще дальше, решив субсидировать ипотечные кредиты. Проект предусматривает несколько вариантов субсидий. Например, молодым семьям будут оплачивать 40% стоимости жилья, приобретаемого на собственные средства или в кредит, то есть это фактически оплата государством первоначального взноса. Другим вариантом является снижение коммерческой кредитной ставки до 8% в 2010 году опять же за счет субсидий.



Главная --> Публикации