Главная --> Публикации --> Бизнес-парки наступают Втиснуться в рынок трудно Инвестировать в рублевку стало небезопасно Отслеживается ход дел по каждому адресу, где строится жилье для пострадавших соинвесторов Пробки из центра москвы переместятся на окраины

Штучное жилье

Несколько лет назад на столичном рынке элитного жилья появился сегмент дизайнерских квартир, планировка и внутренняя обстановка которых больше нигде в мире не имеет аналогов. То есть, квартир уникальных, единичных, неповторимых.

Однако даже сегодня в условиях развивающегося рынка ответить на вопрос, что же все-таки такое дизайнерская квартира, - желание оформить жилье под себя или, наоборот, выделиться среди появляющихся тенденций элитного сектора, вряд ли возможно со стопроцентной точностью. Несмотря на то, что все специалисты отмечают в последнее время уверенный рост рынка элитной недвижимости, сегмент дизайнерских квартир остается самым немногочисленным. Причин этому несколько: и относительно недавнее возникновение, и кардинально изменившиеся в последние несколько лет критерии элитности, и долгие сроки отделки квартиры, и само нежелание владельцев редкого и необычного жилья афишировать его.

По данным компании Penny Lane Realty, рынок дизайнерских квартир начал формироваться в конце 90-х вместе с появлением достойных специалистов в данной сфере и, соответственно, спроса успешных и состоятельных клиентов, которых не устраивало типовое жилье. Как понятно из названия, дизайнерская квартира - жилье, в котором все продумано и выполнено вплоть до мелочей умелыми руками дизайнера согласно вкусам и предпочтениям владельца. Такое жилье уникально.

На кухне не экономят

По мнению управляющего директора консалтинговой компании Blackwood Марины Маркаровой, по мере роста рынка дизайнерских квартир с каждым годом становится больше, но если говорить об эксклюзивно выполненных квартирах, - то это, скорее, исключение, нежели правило. Ведь эксклюзивный дизайнерский ремонт - это штучная вещь, подчеркивает специалист, он не тиражируется, не делается быстро, и он обязательно именной. Однако, как замечают специалисты компании Penny Lane Realty, для российского рынка недвижимости квартиры авторства известных дизайнеров, скорее, экзотика, чем привычная практика. Да и само понятие известный дизайнер, по словам экспертов, сегодня еще, к сожалению, относительно, поскольку их известность ограничивается узким кругом людей.

Надо сказать, что основные средства заказчики тратят на кухню, которую как самое функциональное помещение часто совмещают с холлом, а также гостиную и прихожую. Объяснение этому простое - именно здесь бывают гости, и только по общественной зоне они измеряют статус владельца квартиры. Как правило, мебель (если она не коллекционная) дизайнеры прячут - всегда опрятнее смотрятся встроенные шкафы или вовсе отдельные помещения (такие, как бытовка в холле, постирочная со стиральной машиной, сушилка, гардеробная в спальне).

В оформлении десятка-полтора существующих сегодня в Москве дизайнерских квартир сложно выделить какие-то преобладающие тенденции или стили. Несмотря на то, что акцент делается на дизайн помещения, не нужно забывать, что владельцу там жить, поэтому почти любую эксклюзивную квартиру можно охарактеризовать как грамотное сочетание красивого, необычного дизайна и функциональности. Как правило, работа начинается с того, что дизайнер делает проекты перестройки, занимается возведением дополнительных стен и их отделкой, заказывает материалы и мебель.

На сегодняшний день основным барьером для развития сегмента дизайнерских квартир является непонимание того, что только профессиональный дизайнер может создать цельную концепцию интерьера. По мнению Максима Дмитриева, психолога Penny Lane Realty: Психология людей не всегда готова к тому, что необходимо пользоваться услугами дизайнеров. 60% покупателей элитной недвижимости привыкли полагаться на свой вкус и платить за это деньги (не всегда адекватные). Именно поэтому большая часть элитного жилья сегодня представляют собой пафосные квартиры, отделанные пусть дорого, из качественных материалов и по последнему слову инженерии, но эклектично, а нередко - и просто безвкусно.

Плюсы и минусы

По мнению М. Маркаровой, срок продажи квартир с авторским дизайном может колебаться от 1-2 месяцев до года, в зависимости от того, насколько концепция интерьеров близки к реалиям жизни, и в большинстве случаев такого рода апартаменты рассматриваются клиентами исключительно как возможная покупка для представительских целей. Эксперт добавляет, что недвижимость такого рода увеличивает количество запросов клиентов, но при этом никак не влияет на рейтинг риэлторской компании. Тонкость методики продаж таких квартир заключается в умении преподать дизайн-проект как огромный плюс, поскольку клиент зачастую рассматривает квартиру исключительно с практической точки зрения.

Другим серьезным препятствием является недостаточно развитый уровень профессионализма дизайнеров, в том смысле, что многие из них при реализации своих творческих идей не слышат покупателя и не могут найти компромисс между своими взглядами и точкой зрения клиента. Тем не менее, несомненные плюсы приобретения дизайнерских квартир, по словам специалистов Penny Lane Realty, заключаются в том, что покупатель приобретает высококлассный продукт, в котором продуманы до мелочей: фактура, концепция дизайна и все детали интерьера. К сожалению, здесь присутствуют некоторые минусы: уже реализованные творческие идеи дизайнера не всегда практичны в быту.

М. Маркарова отмечает, что раньше, в начале появления эксклюзивных квартир в России работали в основном зарубежные дизайнеры, сейчас же это направление получило развитие и у нас, появилось довольно много интересных дизайнерских бюро, которые качественно и со вкусом могут выполнить любой заказ. Но все же эксклюзивный уровень ремонта - это, скорее, прерогатива иностранных дизайнеров. На сегодняшний день российский покупатель отдает предпочтение квартирам со свободной планировкой, делает ремонт и оформление на свой вкус. Как правило, заказчик всегда фонтанирует идеями, но связать их в проект не может, а дизайнер уже интерпретирует все это в приложении к конкретному пространству.

Кто создает

В ближайшем будущем...

В Penny Lane Realty отмечают, что имя известного дизайнера повышает изначальную стоимость квартиры на 5-10%, но со временем цена опускается до реальной рыночной стоимости. Например, сейчас в предложении компании Penny Lane Realty есть квартира в Алых Парусах авторства Дмитрия Кулиша и Анны Карповой. Апартаменты площадью 347,7 кв.м, объемно-пространственное решение квартиры предполагает восприятие интерьера как единого пространства, перетекающего из одного в другое, с рядом изолированных помещений (дом, кинотеатр, спальня, детская). В отделке использованы только эксклюзивные материалы.

Беспокойство Медведева понятно: пока нацпроект ограничивается лишь развитием ипотеки, что только увеличивает спрос и, соответственно, цены на жилье. При этом застройщики жалуются на отсутствие площадок, а вокруг городов (в том числе и вокруг Москвы) пустует значительное количество земель бывших колхозов: вести на них сельское хозяйство невыгодно, а перевести земли в категорию поселенческих (на сельхозземле можно построить только дачу) очень сложно. По словам Медведева, до вступления в силу Земельного кодекса из оборота было выведено значительное количество земельных ресурсов.

По мнению Александра Зиминского, директора Департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty: Молодым дизайнерам можно посоветовать начинать свою творческую карьеру с апартаментов бизнес- и экономкласса, не забывая при этом, что идеальный вариант дизайна для рынка недвижимости - это органичный баланс эстетики и практичности. Эксперт добавляет, что рынок дизайнерских квартир - довольно перспективный сегмент, который будет постепенно развиваться, хоть и без особых всплесков активности.
Для реализации нацпроекта Доступное и комфортное жилье государство должно заинтересовать владельцев пустующих сегодня участков земли, предложил на совещании с руководителями ряда регионов первый вице-премьер Дмитрий Медведев. Площадки простаивают, потому что собственники ожидают роста цен на землю и строительные услуги, - уверен вице-премьер.

Если в верхах настроения изменились, а судя по реплике Медведева, это так, чиновники на местах могут перестать чинить препятствия переводу земель под жилищную застройку. При этом ближайшие к Москве земли смогут снизить давление спроса на столичную недвижимость. Сегодня достаточно много сельхозугодий расположено в непосредственной близости к Москве, и в этих местах многоквартирные дома будут гораздо более востребованы, чем коттеджные поселки, - объясняет Рыжков.

Замначальника управления загородной недвижимости компании МИЭЛЬ-Недвижимость Владимир Яхонтов уточняет, что только в зоне 30 км от Москвы больше половины сельхозземель - сотни тысяч гектаров - контролируется двумя десятками владельцев, которые рассматривают участки как долгосрочный, но низколиквидный актив. Дело в том что изменение целевого назначение земли, которое позволит осуществить на участке жилищное строительство, в Подмосковье стоит не меньше 200 долларов за сотку. По мнению эксперта, если выводить из сельхозоборота большие площади, то затраты сделают бизнес нерентабельным. Руководитель отдела загородной недвижимости компании Ваш финансовый попечитель (компания владеет около 40 тыс. га в Рузском районе) Роман Рыжков говорит, что основная проблема даже не в стоимости перевода, а в технических сложностях этого процесса: можно потратить несколько лет и получить отказ. При этом, по его мнению, местные власти не против изменения целевого назначения земель: Ведь ввод жилых объектов способствует развитию инфраструктуры района, а также увеличивает поступления в местный бюджет. Но они боятся прогневать вышестоящих чиновников, считает Рыжков: довольно долго бытовало мнение, что изымать землю у крестьян - грех.

Социальная ипотека самая молодая городская программа для столичных очередников. Кто может стать ее участником? Хватит ли квартир на всех желающих? О перспективах социальной ипотеки мы беседуем с заместителем руководителя Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы Валентиной Логуновой.

Впрочем, часть экспертов скептически относится к тому, что стимулировать землевладельцев будут именно упрощением процедуры перевода земель. Скорее всего, дело закончится увеличением налогов на сельхозугодья, - предполагает Владимир Яхонтов. В этом случае он не исключает массового возврата купленных земель государству. И вряд ли после этого они перестанут пустовать.

Эта программа интересна и для города, и для очередников. Начнем с того, чем социальная ипотека выгодна городскому бюджету. Не секрет, что рыночные цены на жилье растут. Влиять на них прямо городские власти не могут. Кредитовать застройщиков субсидиями на ранних стадиях строительства запрещает закон. Городским властям гораздо выгоднее строить дома за свои деньги и продавать квартиры очередникам на условиях ипотечного кредитования.
Продавая таким образом жилье, город окупает свои затраты на строительство. В 2005 году построены три ипотечных дома. Дом в Западном Дегунине уже принимает новоселов, строительство двух других в Перове и Лианозове практически завершено. В новом году намечено построить ипотечных домов примерно в пять раз больше, чем в минувшем.

Раскрутка полным ходом

Валентина Викторовна, чем, на ваш взгляд, интересна социальная ипотека?

Да, интерес к социальной ипотеке у людей большой, несмотря на то, что программе всего полгода от роду. Раскрутка социальной ипотеки идет гораздо быстрее, чем, например, программы субсидирования. Построены конкретные дома. Понятны цены. Есть ипотечное агентство, рассматривающее вопросы выдачи кредита.
Тонкие моменты

Наверное, многие очередники хотят участвовать в этой программе?

Во-первых, люди, желающие купить квартиру по этой программе, должны понимать, какую сумму придется заплатить сразу, какую выплачивать потом. Предварительно специалисты по социальной ипотеке в округах знакомят очередников с расчетами, но эти цифры усредненные. Нужны схемы, сразу помогающие человеку рассчитать, какие суммы ему придется платить.

И все-таки, с какими неясностями сталкиваются очередники? Какие моменты пока не отработаны?

Третий сложный момент выбор места. Многие очередники хотели бы участвовать в программе, но их не устраивают районы, в которых построены ипотечные дома. Ждут, что дома будут построены и в других местах.

Второй на сегодня сложный момент. Желающим принять участие в программе надо быстро собрать документы и заплатить первоначальный взнос, ведь ипотечные дома уже практически готовы встретить новоселов.

Какие квартиры в дефиците?

Четвертая проблема набор квартир в домах.

Существует ли максимальный размер покупаемой квартиры?

Трехкомнатные. Когда очередники получают жилье бесплатно, то в дефиците однушки и двушки. Покупая жилье по льготным ценам, человек хочет приобрести максимум квадратных метров.

Может ли оказаться так, что желающих купить квартиру с помощью социальной ипотеки окажется больше, чем строящихся квадратных метров?

Максимальный предел комната на человека. Минимальный социальная норма. В связи с этим иногда возникает конфликт интересов очередников и города. Некоторые люди хотят участвовать в социальной ипотеке, но не на тех условиях, которые мы можем им предложить. Проблему всегда пытаемся решить. Например, предлагаем квартиру, состоящую из меньшего числа комнат. Или продаем семье очередников желаемую квартиру, но свою нынешнюю жилплощадь они должны передать в собственность города. Стоимость этого жилья засчитывается, как часть оплаты. Получается, что за ипотечную квартиру такой семье платить придется меньше.

Как облегчить очередникам процесс сбора документов?

Пока что бояться этого рано. Сейчас только начинаем формировать банк желающих. Много организационных проблем. Например, дом построен, а заселиться в него могут лишь единицы. Для того чтобы купить квартиру по социальной ипотеке, надо оформить документы, в том числе, на получение кредита в банке. Кроме того, семьям с детьми, желающим участвовать в программе, приходится взаимодействовать с органами опеки. В некоторых районах органы опеки негативно относятся ко всякой ипотеке, даже социальной. Без разрешения органов опеки и попечительства банк не может оформить выдачу кредита.

Для социальной ипотеки 2006 год станет определяющим. В прошлом году программа проходила стадию эксперимента, в новом году стадия опытной эксплуатации.

Выход в том, чтобы документы на предоставление кредита собирались параллельно со строительством дома. Дом будет возводиться, но человек уже будет знать, какую конкретно квартиру он приобретет. Тогда после сдачи дома заехать в него очередники смогут быстро.

Кредит не смогут получить люди старше 60 лет. Будет отказано и очередникам без постоянного места работы. Как-то банк отказал очереднику, не имеющему высшего образования. Банкиры посчитали, что человеку без высшего образования труднее найти работу, обеспечившую возврат кредита.

Лучше быть молодым и образованным

Трудно ли в банке получить ипотечный кредит? Расскажите подробнее о требованиях к заемщику и об основных причинах отказа.

Может ли очередник, вставший на очередь буквально вчера, купить квартиру по социальной ипотеке?

Еще одно основное требование доходы заемщика должны быть подтверждены документально. Очередникам, которые не могут подтвердить свой доход, банк не предоставит существенный кредит. Этим людям мы рекомендуем воспользоваться другой программой города: покупкой квартиры с рассрочкой платежа.

Если же человек стал очередником до первого марта прошлого года, то он вправе участвовать в социальной ипотеке.

Очередник, вставший вчера, нет. Пока не принят закон, определяющий, кого из новых очередников следует признать малоимущими. В программе не могут участвовать очередники, вставшие на учет после первого марта 2005 года, то есть после вступления в силу нового Жилищного кодекса.

Нет, серые схемы банк не рассматривает. Но мы стремимся к тому, чтобы процентная ставка по социальным ипотечным кредитам была предельно низкой. На социальной ипотеке банк должен заработать ровно столько денег, сколько ему нужно для покрытия расходов. Это не та программа, которая должна приносить прибыль.

Многие банки, предлагая участие в ипотечных программах, готовы рассматривать серые схемы подтверждения дохода. Может ли человек, получающий зарплату в конверте, купить квартиру по программе социальной ипотеки?

Да, банк мягко подходит к досрочному погашению кредита. Большой плюс программы. Этот плюс компенсирует то, что при выдаче кредита не рассматриваются серые схемы получения дохода. Если семья в состоянии вернуть кредит не через двадцать лет, а через два три года, пусть возвращает без всяких штрафов.

Может ли очередник досрочно погасить кредит?

Вернемся к бытовым вопросам. В каком состоянии сдаются квартиры в ипотечных домах? Могут ли очередники заехать и жить там, или нужно будет вкладываться в дорогостоящие ремонты?

Заехал и живи

Очередники могут заезжать, и, проживая в квартире, заниматься каким-то мелким ремонтом. Это большое преимущество. Ведь если человек покупает жилье на рынке, то ему надо вложить средства в отделку квартиры.

Жилье сдается с отделкой. Во всех квартирах настелены полы, поклеены обои, установлена сантехника, плиты.

Строить нет, а приобретать планируется. Мэр поставил задачу: приобретать жилье для очередников в ближайшем Подмосковье. Но, конечно же, у московских компаний, заслуживших доверие. Например, у ДСК-1, СУ-155, членов Московского строительного союза.

Земля в столице дорогая. Планируется ли строить ипотечные дома для московских очередников в Подмосковье?

На ваш взгляд, поможет ли эта программа существенно сократить очередь?

Город плюс рынок

Кроме того, сейчас разрабатывается общефедеральная программа социальной ипотеки. Планируется, что банки будут выдавать кредиты, с помощью которых люди смогут купить квартиры не у города, а на рынке. Часть квартир для очередников инвесторы обязаны будут продавать по себестоимости. К жилью, которое город строит для очередников, добавятся квадратные метры, возводимые инвесторами. Тогда число людей, которые хотят и могут купить квартиру с помощью социальной ипотеки, возрастет.
Индустрия. Зарубежные гостиничные операторы предпочитают не вкладывать деньги в российский бизнес. Для них гораздо выгоднее управлять чужой собственностью и сдавать в аренду свой брэнд.

Все городские программы направлены на помощь очередникам в решении жилищных проблем. Чтобы в социальной ипотеке смогло принять участие максимальное число людей, существуют ограничения по площади, которую каждая семья может приобрести. Для уменьшения очереди важны разумные критерии верхнего предела.

При управлении риск оператора минимален, так как его деятельность не связана с инвестиционной активностью вообще или ее объем минимален. Все убытки от основной деятельности, так же как и расходы на строительство, несет владелец отеля. Как правило, подписывается договор не только на управление, но и на техническое сопровождение (соответствие марке оператора архитектурных форм здания, кадровой политики), пояснил генеральный директор Becar-Commercial Property Игорь Голицын. В среднем иностранная управляющая компания (УК) обходится владельцам в 4-8% от оборота плюс 8-12% с прибыли. Так, Rezidor SAS Hospitality управляет шестью отелями в России: по одному в Москве (Radisson SAS Славянская) и Петербурге (Radisson SAS Royal), три в Сочи и один в Екатеринбурге. Московским Swissotel Красные холмы управляет Swissotel, Hotels Resorts питерскими Асторией и Невским паласом соответственно Rocco-Forte Hotels и Corinthia Group. Пока интерес иностранных операторов фокусируется в сегменте класса люкс. Трехзвездочные гостиницы с западными УК в России пока можно пересчитать по пальцам. Так, в марте этого года Rezidor SAS Hospitality открыла в Екатеринбурге первый отель марки Park Inn, группа Accor планирует ввести в строй несколько гостиниц Ibis (первая заработает в этом году в Петербурге), обещает активизировать свою деятельность также Protea Hotels.

Деятельность иностранных компаний в России в сфере гостиничного бизнеса сводится к трем формам: управление, и что случается значительно реже франшиза, прямые инвестиции.

Оплата профессионального управления обходится владельцу гостиницы дешевле, чем приобретение услуг по договору франчайзинга. При франчайзинге одна сторона предоставляет право действовать от своего имени другой стороне на основе договора или соглашения о приобретении лицензии. Так, например, стандартный договор франшизы подписан у отеля Националь с оператором Le Meridien. Этот вид делового сотрудничества, по словам Александра Лесника, является одним из методов финансовой экспансии, позволяющим увеличить прибыль на инвестированный капитал. Сетевые операторы, выбравшие именно этот путь, могут рассчитывать на гарантированное поступление средств, хотя и меньший доход, чем в случае владения предприятием. Стоимость франчайзинга высчитывается по индивидуальным графикам и может составлять от 1,5 до 5% с оборота плюс $10-15 за каждое бронирование. В большей степени от присоединения к признанной международной марке выигрывают владельцы отелей. Они сразу получают определенное место на рынке и членство в гостиничной сети со всеми вытекающими преимуществами, включая различную помощь франчайзера, консультации при выборе места строительства и помощь финансовых экспертов. Это также и подключение к международным системам бронирования, доступ к службе международной гостиничной справки о клиентах других отелей этой же цепи, гарантированные стандарты качества обслуживания, возможность бесплатной телефонной связи с головным офисом.

Договоры на управление способствуют расширению гостиничных сетей без привлечения крупных инвестиционных вливаний, говорит генеральный директор Hotel Consulting and Development Group Александр Лесник. Однако УК не имеет решающего голоса в вопросах собственности отель может быть продан без участия или согласия оператора. Если владелец гостиницы не может обеспечить требуемых средств для реализации проекта, оператор должен поступиться своими интересами и способствовать обеспечению недостающих ресурсов за счет привлечения внешних займов или собственных средств. А при невыполнении владельцем гостиницы своих обязательств оператор может стать совладельцем.

Александр Лесник обращает внимание на сложность классификации, когда не всегда понятно, находится ли объект в управлении или на франшизе: Бывают смешанные случаи франшиза одна, управляющая компания другая. Так, например, гостиницы Мариотт-Роял-Аврора, Гранд-отель Мариотт и Тверская-Мариотт управляются компанией Interstate Hotels Resorts, а Mariott предоставляет только франшизу. В то время как Ренессанс-Мариотт в Москве и, очевидно, в Самаре управляется Mariott International и имеет соответствующую марку.

Однако, по словам Игоря Голицына, иностранные операторы не слишком охотно продают франшизу из-за больших опасений в том, что другие УК не смогут поддерживать марку, соблюдая должный контроль над качеством. За счет снижения стандартов обслуживания может пострадать репутация сети. Это не единственная сложность. Владельца отеля может устраивать уровень получаемого дохода, а материнскую компанию нет. Иногда наоборот: владелец может быть недоволен высокими комиссионными и необходимостью увеличивать из-за этого средние расценки, добавляет Александр Лесник. К минусам франчайзинговой системы специалисты Hotel Consulting and Development Group относят и высокие расходы на начальное развитие бизнеса, а также необходимость обеспечивать все франчайзинговые подразделения специалистами по финансовому контролю, маркетингу, исследованиям и развитию. Владельцев отелей могут отпугивать высокие начальные издержки на строительство или реконструкцию в соответствии со стандартами оператора, а также затраты на набор и обучение персонала. В случае прекращения договора возникают трудности, а следовательно, и расходы на переоснащение помещений в соответствии с требованиями нового партнера. Франшиза одно из направлений развития брэнда, но в России она работает плохо, считает PR-директор компании Русские отели Елена Гурьянова. Российские сотрудники в отличие от иностранцев смотрят на процесс работы с другой точки зрения. Например, меньшее значение придают именно соблюдению стандартов. Мы не продаем франшизу, поскольку считаем, что сохранить многолетние традиции управления отелями под маркой Ritz-Carlton можем только мы сами как управляющая компания, заявил Ф. главный управляющий московского отеля Ритц-Карлтон Боб Харазми.

Основными инвесторами в сфере гостиничного бизнеса выступают российские бизнесмены и предприниматели, иностранцы в основном предпочитают давать только свою торговую марку, получая при этом процент с оборота и не рискуя собственными средствами, рассказывает директор по стратегическому развитию гостиничного комплекса Шереметьево-2 Натела Климова. По ее оценкам, в среднем операторы получают от 11 до 22%, а условия договора предполагают минимум 10, а в некоторых случаях 18 лет управления отелем. Многие инвесторы применяют тактику слияния гостиничных объектов в одну сеть такая тенденция ведет к усилению разрыва между строительством объекта и его последующей эксплуатацией.

Новый путь. До недавнего времени инвестиций со стороны иностранных управляющих компаний в отечественный гостиничный бизнес было немного. Так, Rezidor SAS Hospitality вкладывала собственные средства в строительство отеля в Петербурге, продав в 2005 году свои 35% норвежской Wenaasgruppen AS. Строительство екатеринбургского Park Inn обошлось Rezidor в $20 млн. Однако подобные схемы инвестиций скорее исключение из правил компании. Так, еще в 1997 году компания продала все свои отели, оставшись в них только оператором, поскольку совмещать инвестиции и управление не считает эффективным. По этой схеме Rezidor SAS собирается развиваться на российском рынке и в дальнейшем. Большинство иностранцев предпочитают брать в управление готовый объект, получая дополнительную прибыль в ходе консультаций на предпроектной, проектной, строительной стадиях.

Столичный Департамент имущества владеет 69% акций Балчуга (совладелец сеть Kempinski Hotels), 50% Рэдиссон-Славянской (Москомимущество и Radisson Hotel Cooperation), 51% Олимпик-Пента Ренессанс (49% акций принадлежат Mariott International).

В большинстве московских пятизвездочных отелей контрольные пакеты акций принадлежат московскому правительству.

Иностранные операторы, как правило, не входят в бизнес, но обеспечивают грамотное управление гостиницей, что очень важно, особенно для эксклюзивных, дорогих отелей. Клиенты, готовые платить $500-800 за стандартный номер в сутки, очень чувствительны к качеству обслуживания, и гостиница, выставляющая такие цены, должна им соответствовать, объясняет ассоциативный директор консалтинговой компании Colliers Марина Смирнова причины популярности иностранцев в России. У них явные преимущества богатый опыт, высокие стандарты качества обслуживания, разветвленные системы продаж и бронирования, маркетинговые программы и коммуникации. История гостиничных сетей насчитывает около четырех десятилетий, но основные игроки вошли в этот бизнес значительно раньше, например Mariott открыл свой первый отель Аристократ в центре Далласа в 1940-х годах. Международные операторы имеют большой опыт работы в рыночных условиях, российские отстают от западных коллег на 30-40 лет. Эта дистанция, конечно, быстро сокращается, поскольку можно пользоваться чужим опытом, но все равно ее в один-два года не перепрыгнешь, считает Марина Смирнова. Конечно, на рынке представлены и успешные независимые от иностранных сетей проекты, например Будапешт или Савой. Но это скорее единичные примеры. Александр Лесник считает, что большинство иностранцев нацелены на снятие сливок: Возиться в среднем сегменте со стоимостью услуг до $100 в силу отсутствия на нашем рынке конкуренции как таковой позволяет иностранным операторам пока работать с более доходными проектами. Однако есть и сложности. Для нового брэнда выйти на уже заполненный рынок не так легко. Раскрутка занимает 12-18 месяцев от момента открытия и требует исключительно умелого управления и маркетинговой стратегии, рассказывает генеральный управляющий московского Swissotel Красные холмы Клаус Картманн. Зарубежные сети в этом отношении находятся в более выгодном положении, привлекая своих клиентов, уже знакомых с брэндом.

Городским властям также принадлежат 30% Будапешта (40% владеет Внешторгбанк), 30% Метрополя, гостиницы Ленинградская и Националь. Российская компания ИнтерРусь-М владеет отелем Арарат Парк Хайят, Открытым инвестициям принадлежит Novotel Moscow Centre, которым управляет группа Accor, а Swissotel Красные холмы принадлежит компании Москва Красные холмы, совладельцем которой являются московские власти, а также зарубежные и российские инвесторы.

Из российских компаний планы инвестирования в гостиницы поддерживают Русские отели, AMAKS Grand Hotels, AT Develompent. Компания Русские отели была создана в 2004 году для управления инвестиционными проектами на рынке коммерческой недвижимости и дальнейшие планы связывает с созданием крупнейшей российской сети четырехзвездных отелей бизнес-класса, а также инвестированием в строительство трех-, четырехзвездочных гостиниц. Два года назад Русские отели заявляли, что будут заниматься гостиницами международного класса с иностранными операторами.

Причина, по которой большинство сетей позиционируют себя только в роли операторов, связана с высокими рисками и длительными сроками окупаемости проектов. В гостиничной индустрии они составляют не менее 7-10 лет. Снизить риски и сроки до 4-7 лет, по словам Елены Гурьяновой, можно двумя способами исключительно умелым управлением или строительством гостинично-офисных комплексов. Одним из зарубежных операторов, решившихся рассмотреть возможность инвестирования, стал Accor крупнейшая европейская компания, управляющая сетями Sofitel, Ibis и Mercure (в общей сложности насчитывающей 4200 отелей по всему миру). До недавнего времени Accor позиционировал себя только как оператор, либо рассматривая готовые объекты, либо выступая в связке с инвестором. По словам регионального директора по развитию Russian Management Hotel Company Владимира Ильичева, сейчас Accor рассматривает возможность выступить в качестве инвестора, но только для брэнда Ibis трехзвездочных гостиниц со стоимостью номера не более $10 В качестве партнеров выступают российские компании, однако их имена, так же как и предполагаемые объемы инвестиций, пока не озвучиваются.

Ценовой фактор. Прогнозы специалистов о том, что с увеличением числа отелей цены в них будут снижаться, пока не оправдались. Минимальная цена номера в пятизвездочном отеле в Москве составляет $200, а максимальная может находиться в пределах $2-2,5 тыс. Вопрос повышенной стойкости волнует как профессионалов, так и простых туристов, в том числе зарубежных. Уже сейчас многие из них отказываются от посещения России, в качестве причин называя именно высокие цены в московских и питерских отелях. Туроператоры отмечают значительное сокращение потока туристов, в пределах 15-25% по сравнению с последними двумя годами. По оценкам специалистов, цены не снизятся и до тех пор, пока загрузка отелей будет оставаться в среднем на уровне 75% от общего количества мест.

Теперь уже ясно, что не всеми нашими объектами будут управлять международные компании. У нас своя карта мира, и к каждому объекту мы подбираем его оператора, поясняет Елена Гурьянова. В качестве примера можно привести и российскую сеть отелей Хелиопарк с собственной управляющей компанией Heliopark Hotel Management. Хелиопарк выступает одновременно в роли инвестора и оператора.



Главная --> Публикации