Главная --> Публикации --> Алтайский ритейлер опять собрался осваивать соседние регионы Торговые площади дорожают быстрее жилья и офисов Недвижимость на кипре: как сочетать приятное с выгодным Реальный гипермаркет Внимание! риски при покупке загородного дома

Камень преткновения

Проблему долгих сроков оформления прав собственности на квартиры в московских новостройках участники рынка единодушно признают всеобщей. Период от момента сдачи дома в эксплуатацию до получения соинвестором документов, удостоверяющих его права как владельца, по оценкам экспертов, может длиться от полугода до двух лет и больше, в случае, если застройщик не может урегулировать свои отношения с участниками инвестконтракта. На протяжении этого времени покупатели новостроек фактически не обладают никаким юридическим статусом, а следовательно, и правами, связанными с владением, распоряжением и использованием приобретенной недвижимости, но при этом обязаны нести все расходы по ее содержанию.

Пока дом строится, у покупателя, согласно заключенному договору, существуют права требования к застройщику передать ему готовую квартиру в собственность, - объясняет ведущий юрисконсульт инвестиционно-строительной компании М.О.Р.Е. - Плаза, - Но с того момента, как дом сдан в эксплуатацию, а квартира передана соинвестору по акту передачи, девелопер уже не несет перед своим клиентом никаких обязательств: все, что от него требовалось и зависело, выполнено.

Регистрация прав собственности давно служит камнем преткновения между строителями и чиновниками разных уровней власти. Застройщики обычно ссылаются на несовершенство и противоречивость юридической процедуры, прохождения которой требует от них законодательство. Они утверждают, что в Москве проще и быстрее оформить право собственности на жилье в проблемном доме по исполнительному листу суда, чем стать владельцем квартиры в сданном вовремя объекте.

По данным участников рынка стоимость этой услуги варьируется в пределах $1000-150 Дальнейшую процедуру, в которой соинвестор сам не участвует, закон О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним описывает одним предложением: Право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих его создание. Но на деле все оказывается гораздо сложнее.

Помощь в оформлении прав собственности на жилье является со стороны застройщика делом добровольным и следовательно небезвозмездным. Как правило, после госприемки дольщик заключает дополнительный договор с отделом по оформлению прав на недвижимое имущество, который есть у всех крупных строительных компаний.

Руководитель группы по оформлению прав на недвижимое имущество СУ-155 Наталья Земская говорит, что представителям компании приходится пройти семь кругов ада, прежде чем их клиенты смогут стать владельцами уже оплаченного и построенного жилья. По словам Н.Земской, самым сложным этапом является согласование акта о реализации инвестконтракта в городских структурах.

Круги ада

Наибольшие споры, по мнению коммерческого директора компании Авгур Эстейт Виктора Козлова вызывает согласование с уполномоченными структурами правительства Москвы размера так называемой доли города.

До начала строительства застройщику нужно собрать у чиновников разного ранга 248 подписей. После госприемки, чтобы закрыть инвестконтракт, нужно обойти те же самые организации и ответственные лица по новой. Их подписи подтверждают, что объект действительно существует. Только после этого можно начинать процедуру оформление прав собственности, - рассказывает она.

Глава юридической службы управления новостроек МИЭЛЬ-Недвижимость Николай Вопиловский видит причину задержек оформления прав собственности в том, что сам процесс регистрации обременен большим количеством участников. В нем прямо или косвенно принимают участие заказчик, инвестор, генподрядчик, физлица, органы государственной власти и местного самоуправления, эксплуатирующие организации, службы БТИ.

Зачастую в процессе строительства застройщики сталкиваются с дополнительными, не предусмотренными условиями конкурсной документации расходами (например, на них возлагают обязанность переложить часть инженерных сетей или разобраться с собственниками гаражей-ракушек), поэтому при закрытии инвестконтракта они стремятся компенсировать понесенные затраты за счет снижения итогового платежа в горбюджет. Как показывает практика, тяжбы с департаментом экономической политики и развития (ДЭПРом) могут длиться годами, а практически готовые к заселению дома пополняют списки недостроев.

На несовершентство системы Росрегистрации указывает и В.Козлов. Несмотря на то, что сроки согласования документов в Росрегистрации строго регламентированы, требования, предъявляемые к оформлению бумаг, часто меняются и это приводит к затягиванию процесса оформления, - говорит он.

Для регистрации требуется огромное количество документов в том числе те, которые непосредственно к собственности отношения не имеют. Например, уставы, протоколы собраний об избрании руководителей, копии доверенностей на подписание договоров и пр. от юридических лиц и копии паспортов, доверенности, согласие супругов и т.д. от физлиц, софинансировавших строительство, - поясняет он. Отсутствие, а также ненадлежащая форма представленных документов, типа истечение срока их действия или ошибки в тексте, приводят к затягиванию процесса, - сетует юрист.

Руководитель Росрегистрации по Москве Александр Буксман категорически не согласен с подобными упреками и объясняет процедурные проволочки юридической неподготовленностью самих застройщиков. Срок оформления права собственности на недвижимость при отсутствии претензий к поданным документам, составляет не более месяца, - утверждает он.

Без вины виноватые

По его мнению, основные задержки с оформлением документов происходят еще до подачи их в регистрирующие органы и связаны с неурегулированными отношениями застройщиков и соинвесторов (дольщиков): Договоры инвестирования и долевого участия часто вуалируются под серые вексельные схемы, и передача прав требования по построенным объектам занимает значительное время.

По словам А.Буксмана, если регистратора что-то не устраивает, он может приостановить процесс на месяц, чтобы заявитель имел возможность доработать документы. В случае если застройщик все же не успевает переделать поданный пакет, он может попросить еще три месяца отсрочки. Четыре месяца - это максимальный период, по окончании которого мы обязаны дать положительный либо отрицательный ответ, - говорит А.Буксман.

Только после этого можно приступать к формированию пакета документов для подачи в Росрегистрацию. В него входят: заявление о регистрации права собственности, оплаченная квитанция об оплате госпошлины, паспорт, ксерокопия паспорта, инвестиционный договор (любой другой имеющийся договор с застройщиком) в двух экземплярах; акт о результатах исполнения договора (обычно акт приема передачи квартиры - ИФ) подается так же в оригиналах в двух экземплярах, поэтажный план и экспликацию БТИ в одном экземпляре. При благополучном раскладе оформление права собственности займет один месяц и обойдется всего в 500 рублей госпошлины (не считая расходов на получение справки в БТИ).

Если покупателю жилья не хочется оплачивать дополнительные услуги застройщика по оформлению собственности на квартиру, он может сделать это сам, что, впрочем, никак не повлияет на длительность процесса. В любом случае соинвестору придется дожидаться пока компания урегулирует свои отношения с городом, закроет инвестконтракт, а также оформит на себя право собственности на любой первый объект в построенном доме - это может быть квартира или нежилое помещение.

Опрошенные Интерфаксом участники рынка согласны, что после госприемки у покупателя жилья есть альтернатива: законопослушно ждать регистрации своих прав или попытаться стать если не полноправным владельцем, то хотя бы пользователем принадлежащей ему де-факто недвижимости.

На птичьих правах

После сдачи объекта госкомиссии, префект издает распоряжение о его передаче на баланс эксплуатирующей организации, которая отныне несет ответственность за происходящее в доме, - объясняет В.Козлов. По его словам, покупатель может попытаться договориться с эксплуатирующей организацией, например, ДЕЗом, о проведении ремонта в квартире.

Эксперты утверждают, что, как правило, граждане выбирают второй вариант. Поскольку большинство покупателей квартир на первичном рынке являются альтернативщиками, то другой жилплощади, где можно было бы проживать в течение 1,5-2 лет у них нет.

В частности, помощь главного инженера может понадобиться, когда рабочим в процессе ремонта нужно отключить воду в подъезде или отопление в одном из стояков. Кроме того, о планируемых работах в квартире в некоторых случаях нужно уведомить компанию-застройщика.

Как правило, главный инженер идет навстречу гражданам и не чинит препятствий нанятым им рабочим, которые могут даже осуществить небольшую перепланировку, - говорит В.Козлов.

По сути никакого статуса у человека, живущего в сданном доме, но юридически не владеющего своей квартирой, нет, - говорит пресс-секретарь компании СХолдинг Оксана Басова. - Он не может ни зарегистрироваться по месту жительства, ни узаконить желаемую перепланировку, ни достроить обозначенные внутриквартирные перегородки, в случае если квартира куплена в свободной планировке.
Индекс стоимости жилья в марте 2006года: 1418$/кв. м. (+1,4% за месяц).
Индекс ценового ожидания: +1,5% в месяц (повысился на 1.15%).
За первый квартал индекс стоимости вырос на 2,4%.

Однако не все собеседники Интерфакса также оптимистично оценивают перспективы обустройства в новостройке с неоформленным правом собственности.

Графики изменения цен в отдельных сегментах вторичного рынка приведены ниже.

В марте стагнация цен на киевском рынке недвижимости сменилась медленным, но явным ростом. Признаки роста просматриваются в большинстве сегментов рынка.
Вместе с ценами вырос и платежеспособный спрос: количество просмотров увеличилось весьма существенно; увеличилось и количество сделок.





















Насколько устойчивой окажется наметившаяся тенденция посмотрим. Многое зависит от политической и экономической стабильности в стране, от формирования нового парламентского большинства и правительства.

Очень важным и показательным фактором является рост цен на наиболее дешевое и низкокачественное жилье. Уж если у продавцов старой панели появляется уверенность, что, не смотря на мощные PR-кампании и падение спроса, дешеветь их жилища не будут, то это говорит о многом.

Анализируя события, тенденции и итоги первого квартала, полагаем, что наибольшее влияние на рынок недвижимости оказали, во-первых, вскрытие аферы с Элитой-Центр, а, во-вторых, массовый и вполне осознанный отказ продавцов снижать цены в условиях резкого снижения спроса.

Судя по конференциям и публикациям, окончания политической нестабильности с нетерпением ждут иностранные банки, стремящиеся в Украину, и имеющие доступ к дешевым долгосрочным кредитным ресурсам. Ждут этого и инвесторы, озабоченные непростыми проблемами эффективного размещения средств. А также многие иностранные фирмы, готовые строить, строить и строить Дешевле, быстрее, качественнее И требующие всего ничего: установления четких правил игры (в том числе относительно выделения земли, проведения конкурсов компаний и проектов). А о заказах и деньгах девелоперов некоторые из них, похоже, и сами готовы позаботиться.

Многие из обманутых инвесторов, похоже, рано или поздно получат - таки квартиры. Остается лишь догадываться за счет кого? Похоже, что предвыборная кампания внесла свои коррективы в принятие решений по этим вопросам. Практически все политические силы использовали тему Элиты-Центр как инструмент зарабатывания голосов избирателей.

События, связанные с Элитой-Центр, высветили многие проблемы строительства в Киеве. Удар, нанесенный первичному рынку, был очень сильным. Но ведь рынок не посыпался! Большинство компаний, которые реально строили, продолжают строить. Инвесторы не бросились массово забирать деньги.

Самое важное в истории с Элитой-Центр - это то, что она обнажила копившиеся годами проблемы с выделением земельных участков и выдачей разрешений на строительство. И эти проблемы начали решаться. Положения о публичных конкурсах проектов и тендерах на застройку воплощаются в реальную жизнь, оформляются в виде решений органов власти и законопроектов. Дать задний ход в этих процессах уже вряд ли получится.

Выборы закончились. И мы имеем большую надежду, что новые городские власти смогут не только найти и наказать виновных, но и принять правильные взвешенные решения, в которых будут учтены интересы всех граждан страны.

Другое дело, что наши авгиевы конюшни настолько завалены, что полностью их за короткое время вряд ли удастся расчистить. Но была бы конкурентная среда и четкие правила игры, а там, глядишь, и завалы исчезнут. Поскольку жить и строить среди них киевлянам, мягко говоря, приелось.

Теперь, независимо от того, кто станет мэром Киева и какие партии победят на местных выборах, решение земельных вопросов, наверняка, станет более прозрачным. Это оздоровит атмосферу, уменьшит коррупцию. А это, в свою очередь, улучшит конкурентную среду, увеличит приток инвестиций, позволит зайти на наши рынки новым (в том числе, и иностранным) компаниям.

Подводя черту под темой, связанной с аферами, хочется предостеречь законодателей от чрезмерного регулирования и ужесточения правил игры на рынке строительства. Кардинально защитить инвесторов от рисков и превратностей рыночных отношений вряд ли удастся. А вот усугубить монополизм и поднять уровень цен - вполне!

Очень может быть, что история с Элитой-Центр окажется далеко не единственной. И тут кроется серьезная проблема, с которой столкнулись россияне. После вскрытия подобных афер, они приняли жесткие законы, которые существенно затруднили получение строителями денежных средств от инвесторов. В результате стремление защитить инвесторов спровоцировало сокращение строительства, и, как следствие этого, бешенный темп роста стоимости недвижимости в Москве, достигающий 2,5% в неделю! Правда, сказался и еще один фактор, существенно влияющий на сокращение объемов строительства, - недостаток площадок в городе.

Подобное развитие событий мы неоднократно прогнозировали в своих аналитических обзорах. Наши оппоненты нередко говорят о том, что рынок монополизирован, что на нем нет конкуренции. Возможно, эти замечания в определенной мере справедливы для первичного рынка. А вот применительно к вторичному рынку дело обстоит с точностью до наоборот.

Важным итогом первого квартала (вернее, всего периода стагнации цен) является отказ продавцов снижать цены в условиях резкого падения спроса. Продавцы, в своей массе, никуда не спешили. Отсутствие просмотров квартир в течение месяцев не подтолкнуло их к снижению цен в заявках. Многие просто временно уходили с рынка, но цены не снижали.

На классическом рынке действует закон купить подешевле продать подороже. При этом мониторятся разные рынки; капиталы перетекают туда, где лучше условия.
У нас это не так.

Наш вторичный рынок отличается от классического, во-первых, очень слабым влиянием крупных продавцов, а, во-вторых, сложностью размещения вырученных от продажи средств за пределами рынка недвижимости.

Отсутствие крупных продавцов на вторичном рынке приводит к явному его перекосу и уходу от классики. И дело даже не в том, что у подавляющего большинства потенциальных продавцов есть одна единственная квартира для продажи. Дело в том, что кроме этой квартиры у них, по большому счету, больше ничего и нет. Поэтому эту квартиру они рассматривают как шанс подняться в жизни, как возможность обеспечить себя в старости, как стратегический товар. А коль скоро это так, то вопросы получения сиюминутной выгоды для большинства продавцов отходят на второй план.

Подавляющему большинству продавцов очень сложно эффективно разместить на длительный срок вырученные деньги за пределами рынка недвижимости. Поэтому когда этот рынок заболевает, они сразу же перестают куда-либо спешить, занимают выжидательную позицию. Вот когда заработает фондовый рынок, когда народ в нем разберется, когда поверит, то тогда и рынок недвижимости приблизится к классическому.

Рассредоточение объектов недвижимости среди всего населения весьма сдерживает и рынок аренды. Киеву, на наш взгляд, очень не хватает так называемых доходных домов, специально предназначенных для сдачи квартир в аренду. Принадлежать доходные дома (отдельные парадные, отдельные этажи) могут не только акционерным обществам и предпринимателям, но и муниципалитетам. Важно лишь понять, что пока на рынке аренды жилья нет крупных игроков, все будет развиваться медленно и не совсем так, как в цивилизованных странах.

Другими словами, для классического рынка не хватает портфельных инвесторов, у которых квартир на продажу - несколько (хотя бы). Были бы подобные продавцы представлены сколь-нибудь массово, вели бы они себя по тем канонам, которые прописаны в учебниках. Остальные волей-неволей следовали бы их примеру.

Подавляющее же большинство обычных продавцов на подобный шаг решаются лишь в самых крайних случаях. И хотя понятие торга в период стагнации цен используют часто, тем не менее реальный торг редко превышает 5% (обычно находится на уровне 1-2%). Именно поэтому даже самое малогабаритное и некачественное жилье просело в цене не так уж сильно.

Из сказанного выше, вовсе не следует, что в Киеве совсем уж нет лиц, покупающих и продающих по несколько квартир с единственной целью зарабатывания денег. Вот они, действительно, представители классического рынка. Играют и на повышении, и на понижении цен. Надолго замораживать активы они, как правило, не могут. Поэтому в случаях, когда объект не продается более трех-четырех месяцев, сбрасывают 10-15% цены.

Учитывая, что в городские и районные органы власти приходят новые люди, полагаем, что именно сейчас подобный разговор (с оценками и выводами) вполне ко времени. Ведь готовность многое менять (которая ощущается весьма явно) должна сочетаться с анализом возможных сценариев и решений. А также с пониманием того, что до завершения этапа накопления первичного капитала и перехода от распределительной системы к рыночной еще далековато.

Все эти выводы констатация нашего видения фактов и факторов, без какой-либо оценочно-эмоциональной нагрузки. Анализ возможных плюсов и минусов предмет отдельного, очень непростого разговора.

Полагаем, что в апреле спрос на жилую недвижимость возрастет. Основные аргументы в пользу подобного сценария развития событий следующие.

В заключение прогнозы на апрель и ближайшие месяцы

Во-вторых, по итогам выборов будут определены фавориты и сформировано правительство, что позволит определить правила игры на срок, достаточный для стратегического планирования. В результате этого, крупные денежные потоки начнут оборачиваться активнее.

Во-первых, потраченные на выборы весьма значительные деньги не могут не давить на все потребительские рынки, в том числе и на рынок киевской недвижимости.

В-четвертых, рынок недвижимости уже вышел из состояния спячки и стагнации. Количество просмотров и сделок с каждой неделей растет. Естественно предположить, что эти тенденции будут иметь место и в ближайшем будущем.

В-третьих, весна традиционный период повышения деловой активности.

Полагаем, что устойчивый плавный рост цен будет продолжаться и в будущем. Однако более точные прогнозы можно будет сделать только после формирования парламентской коалиции и правительства.

Рост цен в апреле, по нашим оценкам, составит порядка 2%.

Сегодня этот объемный документ, затрагивающий интересы миллионов российских граждан, публикует Российская газета. Подробности того, кто и на каких условиях может рассчитывать на поддержку государства, РГ рассказал руководитель дирекции по реализации федеральных инвестиционных программ Росстроя Анатолий Мишанов.

Правительство утвердило порядок и правила, по которым в 2006-2010 годах получат государственную поддержку в приобретении жилья офицеры Вооруженных сил, увольняемые и уже уволенные в запас, ликвидаторы радиационных аварий, вынужденные переселенцы, северяне и жители комплекса Байконур.

Анатолий Мишанов: Если говорить о всех группах вместе - в жилье нуждаются более 700 тысяч семей, это более двух миллионов человек. Но надо сказать, что только по одной группе - по военнослужащим - у нас есть четкие списки с координатами практически каждой семьи. Создана единая, постоянно обновляемая база данных по всей стране. Количество тех, кто будет уволен из армии до 2010 года, - 327 423 семьи, уже уволились и нуждаются в улучшении условий 84 686 семей. Что касается других групп, сейчас Росстрой согласовывает списки по всем остальным категориям.

Российская газета: Обещание государства обеспечить все названные группы жильем объединено в отдельную подпрограмму федеральной программы Жилище и вошло в национальный проект по доступному жилью, то есть статус у этих обязательств - выше некуда. О скольких семьях идет речь?

РГ: Механизм обеспечения жильем остается прежним - жилищные сертификаты?

У нас есть общие данные (см. таблицу), но они не окончательные и будут уточняться.

Уточнили методику расчета стоимости квадратного метра. Стоимость сертификата перестала зависеть от срока службы. И примерно в 2002 году уже образовалась очередь из желающих сертификаты получить, как по линии минобороны, так и в регионах, где за жильем обращались уже уволенные в запас. Сейчас очередь двигается довольно равномерно: ежегодно реализуется по 20 тысяч сертификатов, и, по нашим данным, на 100 выданных сертификатов приходится 97-98 новоселий, то есть жилье находят и приобретают практически все. Механизм работает нормально, и его решено было распространить и на все остальные социальные группы, обеспечиваемые жильем за счет государства.

Мишанов: Напомню, программа обеспечения жильем военнослужащих через систему жилищных сертификатов стартовала в 1998 году, и понадобилось несколько лет, чтобы ее отладить.

Мишанов: Это связано с финансированием. За пять лет запланировано выделить на обеспечение жильем 133 миллиарда рублей. Сумма большая, но, к сожалению, недостаточная, чтобы осчастливить всех и сразу. Тем не менее ресурсное обеспечение программы таково, что если говорить о военных, то все те семьи, которые вообще не имеют никакого жилья, до 2010 года его получат. Для тех, кто стоит в очереди на улучшение жилищных условий, очередь двигается медленнее. Правда, например, для жителей Байконура параллельно существует еще один механизм - жилье в России приобретается за счет субвенций, выделяемых правительством РФ городскому бюджету. Причем переселенцам предлагаю переехать туда, где для них находится работа по специальности - в Новосибирск, в Московскую область и так далее. Хуже всего обстоит дело с северянами. Здесь явно надо искать и продумывать дополнительные меры.

РГ: Если внимательно посмотреть таблицу, станет ясно, что очередники разных групп оказываются в неравном положении. Из нынешних отставников до 2010 года жилье получат почти 40 процентов, из тех, кто будет увольняться по ходу дела, - только 23 процента. Чернобыльцам тоже обещано, что за пять лет квартирный вопрос решат 4 семьи из десяти. Хуже всего северянам - из 218 с лишним тысяч семей до 2010 года смогут уехать на материк лишь 8 тысяч семей, или всего 4 процента. А из Байконура и того меньше - всего 1 процент нуждающихся. Почему?

Мишанов: Постараюсь объяснить, почему было принято такое решение. Пока стоимость сертификата рассчитывалась исходя из того, в каком регионе военнослужащий собирался приобретать квартиру, примерно 70 процентов заявляли, что переезжают в Москву, Московскую область и в Санкт-Петербург. Закон О статусе военнослужащих позволяет это делать без всяких ограничений. Стоимость жилья в таких городах намного выше средней по стране, соответственно, и получаемый сертификат стоил дороже. Была прямая заинтересованность его обналичить (то есть с его помощью покупалась квартира и тут же продавалась за полную рыночную стоимость). А на вырученные деньги уже приобреталось жилье где-нибудь в Кирове или в Воронеже, еще и на обстановку, и на машину порой деньги оставались. Получалось, что средств, запланированных для приобретения жилья, допустим, для 30 тысяч семей, в реальности хватало только для 20 тысяч, потому что средняя стоимость сертификата была выше, чем предполагалось. То есть одни военнослужащие, можно сказать, приобретали жилье за счет других.

РГ: До 2004 года Росстрой рассчитывал стоимость квадратного метра для программы жилищных сертификатов по каждому региону в отдельности. Теперь принят новый порядок - при определении стоимости сертификата учитывается средняя рыночная стоимость жилья в целом по стране. Но это ведь средняя температура по больнице - ясно, что купить квартиру в большом городе при таких условиях уже будет невозможно. С чем это связано?

Кроме того, появилась возможность, введя повышающие коэффициенты, привлекать бывших военных - это ведь молодые еще, трудоспособные люди - в регионы, где не хватает рабочей силы. Например, для Дальнего Востока действует коэффициент 1,2, для Уральского экономического района - 1,1, Восточно-Сибирского района - 1,15.

Собственно, поэтому принцип расчета и поменялся: нынешней стоимости сертификата вполне достаточно, чтобы приобрести квартиру в районном и многих областных центрах. Если же хочешь в Москву или в Питер - доплачивай из своих средств.

Прогноз обеспечения жильем отдельных групп граждан

Должен сказать, что для двух групп - северян и ликвидаторов - порядок расчета стоимости сертификата пока остался прежним, то есть исходя из стоимости жилья в том или ином субъекте Федерации. Но, насколько я знаю, в планах минрегиона - уже в этом году внести нужные поправки в законодательство. Чтобы уже со следующего года порядок обеспечения жильем всех социальных групп стал унифицированным.

Основным препятствием для выхода банков на рынок ипотечного кредитования, особенно для мелких и средних банков в регионах, является дефицит оборотных средств. Доля долгосрочных депозитов в структуре банковских ресурсов не превышает 5%.


Активный рост рынка ипотеки сопровождается расширением количества игроков на рынке. За 2005 год количество кредитных организаций, выдающих ипотечные кредиты, выросло с 241 до 395, составив больше половины кредитных организаций, выдающих кредиты на покупку жилья.

Эффективным решением данной проблемы, применяемым во всем мире, служит рефинансирование выдаваемых банками кредитов специализированной организацией. Суть рефинансирования заключается в выкупе такой организацией у банков выданных ими ипотечных кредитов.

Подавляющее большинство кредитных организаций не могут привлекать долгосрочные ресурсы с фондового рынка по ставкам, позволяющим сегодня кредитовать ипотеку, сохраняя приемлемую маржу. Кроме того, выход на рынок с эмиссией долговых ценных бумаг предполагает существенные накладные расходы, высокую степень информационной открытости.

Важным условием рефинансирования является кредитование в соответствии с определенными правилами (стандартами), устанавливаемыми рефинансирующей организацией.

Банку возвращается полная сумма выданных заемщикам средств, и он может снова осуществлять кредитные операции. При этом комиссия за выдачу остается у банка. Очевидно, что чем выше оборачиваемость кредитных средств, тем большую рентабельность получает кредитор от выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов.

Доходы банка как первичного кредитора в системе АИЖК складываются из:

В настоящее время основным оператором, выкупающим ипотечные кредиты у банков, выступает Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Агентством сформирована унифицированная система рефинансирования ипотечных жилищных кредитов во всех субъектах Российской Федерации. В рамках этой системы банки (первичные кредиторы) выдают кредиты населению в соответствии со стандартами кредитования и сопровождения ипотечных кредитов и рефинансируют их через региональных операторов (специализированные компании, созданные с участием региональной или местной администрации, в рамках формирования инфраструктуры рынка ипотеки в регионах). Начиная с 2005 года АИЖК при желании банков заключает прямые договоры поставки закладных в агентство, что сокращает совокупные расходы системы и позволяет снизить конечную стоимость кредитных ресурсов.

-- дохода от удержания кредита на балансе. Пока банк не продал кредит агентству, он получает процентный доход от заемщика;

-- комиссии, уплачиваемой заемщиком. Причем поскольку банк получает комиссионное вознаграждение за выдачу кредита, которое, как правило, рассчитывается по отношению к сумме кредита, то доходы первичного кредитора растут пропорционально росту цен на недвижимость;

-- продажи других розничных услуг. Привлекая заемщика в ипотечное кредитование, банк укрепляет долгосрочные отношения с клиентом, который будет в дальнейшем пользоваться услугами данного банка.

-- разницы между ставкой кредитования и рыночной ставкой финансового инструмента. Премия (дисконт) зависит от скорости досрочного погашения и макроэкономической конъюнктуры;

Работа банков в системе АИЖК предоставляет им целый ряд рыночных преимуществ. Прежде всего это доступ к источнику финансирования. При заключении договора с агентством банк получает возможность пополнения оборотного капитала, расширения объемов активных операций, выхода на новый перспективный рынок.

Расходы банка как первичного кредитора в системе АИЖК состоят из маркетинговых затрат, прямых и косвенных производственных издержек (персонал, инфраструктура, аренда), оплаты услуг третьих лиц (экспертиза, скоринг, и т.д.).

Созданная агентством Единая информационная система (ЕИС) является уникальным информационным полем, объединяющим заемщиков, кредиторов, рефинансирующие организации и инвесторов в ценные бумаги. Подключение к ЕИС позволяет первичным кредиторам снизить временные и материальные затраты по запуску программы ипотечного кредитования.

Кроме того, банк попадает в стандартное поле агентства, что подразумевает единые правила (документы и процедуры) выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов. Стандартизация позволяет существенно снизить риски всех участников рынка, совокупные издержки первичного кредитора.

Наконец, проблема обучения. Агентство сформировало систему обучения и проводит регулярные обучающие семинары, позволяющие быстро приобрести начальные теоретические и практические знания по выдаче и облуживанию ипотечных кредитов.

Несомненно, у банка появляется преимущество в маркетинге. Ипотечный кредит -- сложный для продвижения продукт, требующий проведение информационной и рекламной кампании по внедрению продукта на рынок. Кроме того, Стандартный ипотечный кредит АИЖК является конкурентоспособным на рынке -- анализ рынка позволяет сделать вывод об увеличении доли стандартных кредитов АИЖК на рынке в 2005 году до 12,5% в общем объеме рынка и 35% в рублевом сегменте рынка.

Особенности денежно-кредитной и финансовой политики на современном этапе позволяют прогнозировать большую эффективность привлечения средств с финансового рынка по сравнению с фондированием ипотеки за счет депозитных ресурсов.

Таким образом, взаимодействие с АИЖК позволяет банкам развивать эту ветвь розничного бизнеса, завоевывая долю рынка и не имея при этом значимых объемов долгосрочных источников.

Параметры развития рынка ипотечного кредитования определены Концепцией развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов, одобренной правительством Российской Федерации. Кроме того, контрольные цифры роста объемов рынка зафиксированы в национальном проекте Доступное и комфортное жилье -- гражданам России. В соответствии с концепцией, в 2006 и 2007 годах в стране должно быть выдано 108 млрд руб. и 151 млрд руб. ипотечных кредитов соответственно. Из них агентство должно рефинансировать 21,6 и 22,7 млрд руб. закладных.

Внедрение единых стандартов кредитования, рефинансирования и обслуживания ипотечных кредитов способствует формированию положительного восприятия ипотеки как потенциальными заемщиками, так и профессиональными инвесторами.



Главная --> Публикации