Главная --> Публикации --> Осторожно: квартира по объявлению Бизнес-парки наступают Втиснуться в рынок трудно Инвестировать в рублевку стало небезопасно Отслеживается ход дел по каждому адресу, где строится жилье для пострадавших соинвесторов

По словам аналитиков бюро недвижимости Агент 002, закон принимался как один из ключевых звеньев в так называемом жилищном пакете, призванном обеспечить нормативно-правовую базу программы Доступное жилье гражданам России. Он должен был урегулировать и направить в правовое русло отношения между гражданами-соинвесторами и застройщиками. Закон должен был защищать права граждан, устанавливая солидарную ответственность застройщиков и банков-кредиторов перед соинвесторами, а также запретить им рекламировать строящийся дом до получения полного пакета разрешительной документации на него.

1 апреля исполнился год со вступления в силу 214-ФЗ (Об участии в долевом строительстве). Рынок претерпел много изменений, но все-таки постепенно смирился с данной ситуацией. О том, как прошел этот год, и о рыночных прогнозах Собственнику рассказали специалисты ведущих компаний.

Существенно повлиял закон и на деятельность строительных компаний.

Но прошедший год показал, что закон вместо того, чтобы защитить не искушенных в юридических и экономических хитросплетениях граждан, толкнул их в сторону участия в еще более сомнительных схемах приобретения объектов незавершенного строительства.

Как отмечает вице-президент группы компаний Конти Вячеслав Тимербулатов, сегодня можно говорить о снижении на 15-20 % объема вновь разрабатываемых проектов, а так как строительный рынок инертен по своей природе, реальные объемы этого сокращения проявятся позднее. Перешедший в активную фазу отложенный спрос способствовал появлению дефицита объектов: резко увеличившаяся по сравнению с 2005 годом активность покупателей спровоцировала некий ажиотаж на рынке недвижимости, увеличивая и без того превышающий предложение спрос и дополнительно стимулируя рост цен.

Влияние закона

Последствия

В настоящее время в Москве резко сократилось количество площадей под застройку, в связи с этим застройщикам придется прибегнуть к разработке сложных комплексных проектов реконструкции больших территорий с обременениями, что требует серьезных инвестиций на начальном этапе, рассказывает Вячеслав Тимербулатов.

Доля жилья экономкласса составляет в настоящее время менее 50 % квартир, выставленных на продажу в домах-новостройках Москвы. Несмотря на то что итоги I квартала 2006 года еще не подведены, по отдельным объектам прирост цены квадратного метра доходит до 20 % и более. В целом по рынку по итогам 3 месяцев можно ожидать прироста цен до 15 %, добавляет Владислав Луцков, руководитель отдела анализа рынка новостроек аналитического центра компании МИЭЛЬ-Недвижимость.

Из базы предложений исчез определенный процент новостроек (по данным наших экспертов, предложение уменьшилось на 40%), добавляет Динара Лизунова, пресс-секретарь группы компаний МИАН. Кроме того, увеличился срок предпроектных мероприятий в среднем на 6 месяцев. Как результат удорожание строительства. В целом нужно сказать, что закон, несмотря на то что был направлен на борьбу с недобросовестными застройщиками, в большой степени повлиял на ту ситуацию с активным ростом стоимости квадратного метра, которую мы сегодня наблюдаем.

По словам экспертов бюро недвижимости Агент 002, 214-ФЗ стал одной из причин спада строительства по всей стране. Попав в новые юридические условия, строительные компании, особенно мелкие, столкнулись с дефицитом оборотных средств, не позволяющим продолжать строительные работы в прежнем объеме и уж тем более выходить на новые проекты.

Конкурентная борьба

Альтернативное видение

Это подтверждает и Сергей Канаев, генеральный директор компании ПИК-Регион: Мелкие застройщики по причине отказа в кредитовании их со стороны банков больше не имеют возможности работать на этом рынке. Нормально существовать в таких условиях могут только крупные застройщики, имеющие большой капитал.

Александр Скобкин, ведущий аналитик департамента маркетинга агентства недвижимости DOKI рассказывает, что те компании, чей бизнес связан со вторичным рынком жилья, проблемы 214-го закона практически не коснулись.

Очевидно, что есть и другое видение влияния на рынок этого закона. Так, вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев считает, что закон о долевом строительстве был необходим рынку. По его словам, кризисная ситуация на рынке начала складываться гораздо раньше и имела в своих истоках несколько факторов. Во-первых, снизилась ликвидность жилья на первичном и вторичном рынках с июля 2004 года, как следствие с рынка ушли спекулянты, игравшие на высоких прибылях, и для застройщиков ситуация ухудшилась. Вследствие этого усилилась пирамидальность рынка. Некоторые застройщики уже давно действовали по пирамидальному принципу управления проектами, другие же были вынуждены превратиться в них, чтобы остаться на плаву, рассказал Собственнику Константин Апрелев.

Как информируют источники, близкие к правительственным, основная дискуссия политиков идет по теме ликвидации региональных монополистов, тормозящих развитие жилищного строительства. Кто придет на смену этим монополистам можно только предугадывать. Одним из возможных будущих игроков специалисты называют компании Газпромбанк (ЗАО) и ОАО АКБ Еврофинанс Моснарбанк, которые заключили 27 марта 2006 года соглашение о стратегическом партнерстве и сотрудничестве. Как сообщает пресс-служба компании ОАО АКБ Еврофинанс Моснарбанк, основная цель соглашения финансирование совместных инвестиционных проектов и проектов клиентов обоих банков, в том числе инвестирование в недвижимость. В рамках данного соглашения стороны уже договорились о формировании стартового портфеля совместных инвестиционных проектов на рынке недвижимости в размере $ 1,5 млрд. и консолидации группой АБ Газпромбанк (ЗАО) миноритарных пакетов акций, принадлежавших ООО Группа Еврофинанс в ряде медийных компаний, входящих в холдинг Газпром-Медиа.
Ничто не цветет вечно, - гласит древняя мудрость. Однако к московскому рынку жилья она пока неприменима. Уже которую весну цены на столичные квартиры ежемесячно растут на 3-5 процентов. Нынешний март не стал исключением. За убогую однокомнатную квартиру на окраине Москвы продавцы просят не менее 90 тысяч долларов. Вторичный рынок продолжает разогреваться в условиях макроэкономической стабильности, дефицита жилья на первичном рынке и развития ипотечного кредитования, - разводят руками риэлторы.

По словам некоторых экспертов, закон № 214 был принят не случайно: в настоящее время рынок готовится принять некие структуры, которые займут лидерство.

В начале года некоторые московские чиновники утверждали, что в этом году рост цен на квартиры в Москве приостановится и едва превысит инфляцию. Однако уже сегодня можно с уверенностью заявить - таким оптимистичным прогнозам сбыться не суждено.

Спроса навалом

Участники рынка напрямую связывают дефицит предложения, образовавшийся на вторичном рынке, с непростой ситуацией, которая сложилась на рынке долевого строительства. Раньше, - поясняют они, - вторичка регулярно пополнялась перепродаваемыми квартирами в новостройках. Но в последнее время таких сделок стало на порядок меньше.

Причины безостановочного роста остаются прежними. Главная из них - существенное превышение спроса над предложением. С начала года объем выставленных на продажу квартир сокращался, снижалось количество сделок. В марте количество объявлений о продаже жилья несколько возросло, однако это никак не повлияло на рыночную конъюнктуру - ценой квадратного метра в 2,5 тысячи долларов сегодня никого уже скорее радует, чем удивляет. Более-менее стабильным остается рынок элитной недвижимости, однако и здесь найти подходящий вариант совсем не просто.

Кроме того, на вторичный рынок жилья ринулись ипотечные покупатели. Клиенты ипотечных банков вынуждены тщательно считать деньги, а потому спешат приобрести жилье, пока оно не подорожало еще сильнее. Впрочем, даже подстегнутый ипотекой спрос начинает отставать от цен на жилье. Специалисты утверждают, что количество заявок и одобренных банками кредитов растет, но выдаются займы все реже - предоставленных сумм попросту оказывается недостаточно на покупку подорожавших квартир, либо заемщики не могут отыскать на сужающемся рынке подходящий вариант.

Ипотека пришла

Тем временем ежемесячно на ипотечном рынке появляются новые программы с все более привлекательными условиями кредитования. Например, только в марте сразу несколько банков обновили свои ипотечные продукты. Например, КИТ Финанс приступил к предоставлению кредитов с плавающей процентной ставкой (10,08% годовых в рублях) на срок от одного года до 30 лет. Импэксбанк увеличил срок предоставления кредитов с 10 до 20 лет, ввел дифференцированные ставки в зависимости от срока кредитования, отменил ежемесячную комиссию за ведение ссудного счета, смягчил требования к заемщикам, а также сократил список документов, необходимых для рассмотрения заявки.

На рынке жилья сложная ситуация. Рост цен продолжается, квартиры в дефиците, прогнозы неутешительные. Клиенты, получившие одобрение кредита, не могут им воспользоваться, поскольку не могут найти квартиру. А если находят, продавцы устраивают аукцион и повышают цены даже после внесения аванса, - сетуют представители ипотечных банков. Неудивительно, что резко сократилось количество альтернативных сделок, которые в предыдущие годы преобладали на рынке. Во-первых, благодаря ипотеке возросло количество прямых покупок. Во-вторых, бурный рост цен затруднил плетение квартирных цепочек - на проведение таких сделок требуется несколько месяцев, однако за это время цены на жилье сильно возрастают, и из цепочки выпадают отдельные звенья.

Призрачный пузырь

Более того, московские и федеральные чиновники, словно соревнуясь друг с другом, выдвигают все новые ипотечные инициативы. Так например, председатель комитета по делам семьи и молодежи Москвы Олег Пильщиков на днях предложил ввести особые семейные кредиты для молодых семей, нуждающихся в получении жилья. Он убежден, что первоначальный взнос для молодых семей следует максимально сократить.

Важно увеличить объемы строительства доступного жилья, - заявил недавно глава федерального ипотечного агентства (АИЖК) Александр Семеняка. - Необходимо удовлетворить качественный спрос со стороны людей, нуждающихся в жилье, а не покупающих квартиры с целью дальнейшей перепродажи. Между тем во многих регионах мы наблюдаем возрастание спекулятивного спроса, который формирует пузырь на рынке. При таком сценарии у богатых людей жилья становится больше, а те, кто в нем нуждается, не могут получить доступ к недвижимости. И если пузырь будет надуваться и дальше, то он приведет к обвалу. Так однажды случилось в Японии, когда краха никто не ожидал.

Новый виток роста цен и разогрев рынка начинают беспокоить некоторых участников рынка и экспертов. Еще бы, ведь это явление не подкреплено адекватным увеличением предложения жилья - как на первичном, так и на вторичном рынках. Более того, с помощью ипотеки совершаются сделки преимущественно с самым дешевым жильем: именно в этом сегменте и зафиксирован наибольший рост цен. На рынке остается все меньше доступных по цене однокомнатных и двухкомнатных квартир в спальных районах.

Впрочем, пока никаких предпосылок к резкой смене установившегося тренда не прослеживается. Напротив, темпы роста жилищного строительства продолжают снижаться, а низкий уровень обеспеченности граждан жильем остается одной из наиболее острых социальных проблем. По данным опроса, проведенного в марте Фондом Общественное мнение, две трети его участников (65%) полагают, что там, где они живут, обеспеченность жильем плохая. Москвичи оценивают положение с жильем в своем городе несколько лучше, чем россияне в целом: 11% - хорошо, 29% - удовлетворительно. Но и в столице половина опрошенных не удовлетворено ситуацией, сложившейся в жилищном секторе. Только 10% россиян отмечают положительные сдвиги в этой области за последнее время, тогда как 28% респондентов придерживаются противоположной точки зрения и полагают, что положение дел только ухудшается.

Многие брокеры разделяют опасения руководителя АИЖК. Они говорят, что на московском рынке недвижимости уже заметны кризисные явления. Во всяком случае, такое мнение было высказано участниками конференции Рынок недвижимости: а пузырь все растет?, участие в которой приняли представители Российской гильдии риэлторов (РГР) и аналитики. Чем выше и необоснованнее рост цен сейчас, тем быстрее рынок может достичь предела роста цен, за которым - значительное сокращение объемов сделок и, как следствие, снижение цен, - заявил вице-президент РГР Константин Апрелев. По его мнению, кризисные явления могут усугубиться, если будет введен базирующийся на рыночной стоимости налог на недвижимость, а также реализованы обещания властей о существенном увеличении объемов нового строительства.

По итогам подобных встреч В.Путин, как правило, дает поручения правительству РФ. Например, в 2005 г одним из наиболее значимых стало поручение разработать законопроект о снижении срока давности по приватизационным сделкам с 10 до 3 лет, и этот закон был принят в начале июля 2005 г. Сегодняшняя встреча началась с того, что президент поддержал компромисс, достигнутый правительством РФ и бизнесом по ставке выкупа земли под приватизированными предприятиями. Он полностью согласился с тем, что данная процедура не должна быть обременительной для предпринимателей. Стоимость выкупа земли должна равняться 2,5 процента ее кадастровой стоимости, - заявил глава государства. - Поддерживаю такой подход и считаю, что такой порядок должен действовать во всех регионах. Президент подтвердил, что согласен также с исключениями, которые сделаны для Москвы и Санкт-Петербурга в этих городах предложено платить до 10 проц кадастровой стоимости. Напомним, изначально Минэкономразвития предлагало сделать ставки в 5 и 20 проц соответственно. Однако президент предостерег от использования хитроумных схем приобретения земли по низкой ставке, когда вывод предприятий за пределы мегаполисов по сути ведет к уничтожению производств и ликвидации рабочих мест. В свою очередь, президент РСПП Александр Шохин указал, что необходимо пересмотреть положение законопроекта, по которому собственники должны будут доплачивать 80 проц от кадастровой стоимости земельных участков под предприятиями в случае перепрофилирования деятельности. У нас возникают сомнения по этому вопросу, - отметил он. Кроме того, сообщил он, непонятны налоговые последствия выкупа. Для тех, кто дождется нового закона и выкупит землю за 2,5 проц от кадастровой стоимости, расходы будут минимальными. Для тех, кто уже это сделал, нужно разработать форму, чтобы соответствующие затраты зачитывались, как налоговые платежи, считает А.Шохин.

В.Путин сегодня впервые в этом году встретился в Кремле с российскими бизнесменами. Вообще такие мероприятия проводятся один-два раза в год. Президент либо принимает предпринимателей у себя, либо сам приезжает на съезды РСПП. Сегодня он встречался с 24 представителями отечественной бизнес-элиты. Это глава Транснефти Семен Вайншток, глава ТНК-BP Виктор Вексельберг, глава РУСАЛа Олег Дерипаска, глава АФК Система Владимир Евтушенков, глава Сбербанка России Андрей Казьмин и многие другие. Во встрече также приняли участие глава администрации президента РФ Сергей Собянин, его заместитель Владислав Сурков, первый вице-премьер РФ Дмитрий Медведев, помощник президента РФ Игорь Шувалов и министр образования и науки РФ Андрей Фурсенко.

Это касается еще одного национального проекта развития образовательной сферы. Эта тема изначально была заявлена в числе основных для обсуждения бизнесменами и главой государства, и В.Путин, разумеется, высказался на этот счет. Он заявил, что государство поддерживает идею выдачи образовательных кредитов, но пока такое кредитование будет проводиться лишь в нескольких вузах в качестве эксперимента. И бизнес может принять в нем непосредственное участие, кредиты будут выдаваться банками-агентами, список которых сформируется на конкурсной основе, - подчеркнул В.Путин. При этом государство и бизнес должны выработать критерии оценки качества учебных заведений и подготовки специалистов, обучающихся в них. Должна сформироваться сама номенклатура востребованных специальностей, - отметил он. Для того, чтобы вузы выпускали специалистов, в которых нуждаются фирмы, президент предложил бизнесменам самим контролировать учебный процесс преподавать предметы и лично принимать экзамены. Я много раз слышал, что, как и было раньше, приходят люди, особенно в высокотехнологичные сферы производства, и приходится все начинать сначала, а руководители заинтересованы, чтобы появлялись такие специалисты, которые без раскачки начнут работать и приносить результаты, - сказал он. Кроме того, известно, что некоторые российские предприниматели активно поддерживают создание в стране бизнес-школ. Как заявил глава компании Тройка Диалог Рубен Варданян, крупный бизнес готов инвестировать 100 млн долл в создание бизнес-школы в Москве. По его словам, это хороший стартовый капитал, позволяющий создать школу, которая сможет быть конкурентоспособной не только внутри страны, но и в мире. Государство в рамках нацпроекта также предусматривает создание учебных заведений подобного профиля. Президент пообещал государственную поддержку подобных начинаний, и рекомендовал обращаться с предложениями в администрацию главы государства и правительства.

Говоря о налоговом администрировании, он отметил, что поправки к закону согласуются уже второй год, но бизнес до сих пор не знает концепции закона. По мнению А.Шохина, необходимо закрепить принципы добросовестности налогоплательщика, ввести ответственность за конкретные правонарушения, четко регламентировать проверки, а также установить процедуру обжалования решений налогоплательщиками. Глава РСПП предложил, чтобы все штрафы взимались во внесудебном порядке, если этого не оспаривает налогоплательщик. В.Путин, согласившись с его доводами, выразил надежду, что закон будет принят в скором будущем. Продолжив тему недвижимости, он рассказал, что правительство готовит поправки к 214-му закону о долевом строительстве, запрещающему застройщикам привлекать средства инвесторов на стадии строительства. Мы сейчас работаем, чтобы внести поправки, в том числе отменить солидарную ответственность банков, которая является одной из точек, вызывающей проблемы, - сказал глава государства. По его словам, строительный комплекс один из важнейших на сегодняшний день для России, однако все сложности, присутствующие здесь, не под силу решить даже национальному проекту Жилье. Такие проекты не панацея для решения проблем экономики, а только сигнал, чтобы сделать страну более благополучной, а развитие бизнеса - более устойчивым, - заявил В.Путин.

По итогам встречи В.Путин пообещал включить все поднятые сегодня проблемы в ежегодное Послание Федеральному собранию. Президент сказал, что он готов рассмотреть предложения бизнеса для включения в свое ежегодное послание, - отметил председатель правления Внешторгбанка Андрей Костин. По мнению главы ВТБ, это позволит не только поставить вопросы, но и системно добиться их реализации. Традиционно Послание президента является программным документом, отражающим то, как глава государства видит состояние дел во всех областях российской жизни, и что он намерен делать для улучшения существующего положения. Многие его пункты так или иначе впоследствии находят законодательное воплощение. Поэтому важно, чтобы власть и бизнес поняли друг друга, и их шаги не противоречили бы взаимным интересам и интересам России.
Авторы Жилищного кодекса забыли упомянуть в нем жителей общежитий, проживших на своих койко-местах как минимум десяток лет. Тогда они сами решили заявить о себе. В течение 2005 года в Москве и регионах состоялось несколько акций протеста, на последнюю из которых, по данным Движения общежитий Москвы и области (ДОМ), только в столице собрались представители почти сотни общаг. Их требования - скорейшая передача ведомственных общежитий в муниципальную собственность, закрепление за жителями постоянной жилплощади и сохранение возможности ее дальнейшей приватизации. Столичные власти в целом поддерживают стремление митингующих стать полноправными москвичами, однако признают, что ликвидация всех общежитий подряд не входит в их ближайшие планы.

Не были обойдены вниманием и внешнеэкономические вопросы, в частности, вступление России в ВТО. В.Путин раскритиковал действия США, которые искусственно сдерживают этот процесс. От американских коллег мы получили список вопросов, требующих дополнительного согласования, который мы считали давно пройденным, нас искусственно возвращают назад в ходе переговорного процесса, - заявил сегодня глава государства на встрече с бизнесменами. Отвечая на высказывание главы Северсталь-групп Алексея Мордашова, который призвал, чтобы Россия скорее вступила в ВТО, президент отметил, что кроме отрасли, которую представляет предприниматель, есть и другие, о которых также нужно подумать. Он еще раз подчеркнул, что Россия хочет вступать в ВТО только на выгодных условиях. Мы подтверждаем свою заинтересованность, но заявляем, что будем делать этот шаг, только если он будет устраивать всех участников процесса, прежде всего Россию, ее экономику, чтобы был усредненный показатель, который приемлем для всех отраслей российской экономики, - сказал глава государства. Для нас не стоит вопрос - вступать или не вступать, мы свою позицию определили, для нас сегодня важнее - на каких условиях, - добавил он.

Войну общежитиям власти объявили в 1994 году, выпустив постановление О мерах, направленных на сокращение общежитий и переводе их в жилищный и гостиничный фонды города. Тогда чиновники ставили перед собой смелые задачи - общежития квартирного типа планировалось ликвидировать полностью, коридорного и гостиничного типа - частично сохранить (если в этом была нужда самого предприятия), частично преобразовать в гостиницы эконом-класса, ночлежки и маневренный фонд.

Мертвые души

Перед передачей администрация предприятия должна выполнить главное условие - предоставить каждой семье изолированное помещение (квартиру или комнату) в пределах общаги, расселив всех лишних жильцов. Те общежития, владельцы которых это сделать сумели, давно находятся в городской собственности. Перспективы остальных зависят от того, удастся ли предприятию самостоятельно или с помощью инвесторов решить поставленную городом задачу.

Согласно постановлению рассмотрение и решение вопросов изменения статуса общежитий, их перевода в категорию жилых домов осуществляются префектурами административных округов по согласию с департаментом жилищной политики и жилищного фонда (ДЖПиЖФ). С инициативой о передаче общаги городу могут выступить ее владельцы или сами обитатели общежития.

С перенаселением администрации предприятий могут справиться двумя способами: купить квартиры лишним жильцам у города или переселить людей в собственные общежития коридорного типа. Покупать жилье даже по льготным расценкам организации по понятным причинам не торопятся, поскольку заниматься улучшением жилищных условий обитателей общежитий они по закону не обязаны. Кстати, в последнее время квадратные метры под эти цели даже не выделяются: по крайней мере, отдельной программы по расселению общежитий у ДЖПиЖФ в настоящий момент нет.

Процедура передачи общежития с баланса на баланс начинается с составления списков его обитателей. И вот тут возникает дилемма: с одной стороны, общежитие оказывается сильно перенаселено, с другой стороны, часть граждан, официально зарегистрированных в нем, фактически отсутствует.

Одновременно администрации предприятия приходится решать вопрос мертвых душ, которые зарегистрированы на койко-местах, но не проживают в общежитиях.

Попытки переселить людей из здания квартирного типа в коридорную систему, как правило, заканчиваются коммунальными склоками и длительными судебными тяжбами между соседями. Добровольно на переезд в худшее по качеству жилье соглашаются единицы.

Случается, что переезду препятствуют сами жители. Дело в том, что площадь за ними закрепляется по факту проживания. Если семья из четырех человек занимает изолированную комнату в 9 метров, то ее же она получит при выдаче ордера.

Просто так выбросить их из списков нельзя. Приходится сначала подавать в розыск, потом добиваться отмены регистрации через суд.

Те организации, которые хотели и могли перевести общежития на баланс города, уже это сделали. Оставшиеся или не имеют такой возможности или не желают расставаться с недвижимостью, - считают в ДОМе.

Некоторые жильцы с подобным предложением не соглашаются, настаивая на расширении площади до социальной нормы. В таком случае город, как правило, отказывается принимать общежития в муниципальный фонд до устранения администрацией предприятия возникших проблем.

Почти 80% общежитий квартирного типа были ликвидированы в первые годы действия программы. Проживающие в них граждане смогли не только приватизировать полученное жилье, но и встать в очередь на улучшение жилищных условий. Остальные общаги сильно перенаселены и, как правило, находятся в удручающем состоянии.

Волновое переселение

Сейчас переводом ведомственных общежитий в жилой фонд города занимается ГУП Жилищник- Причем, по словам его директора Д.Зацепина, несмотря на то, что специальных программ по ликвидации общежитий коридорного и гостиничного типа не существует, ГУП работает со всеми типами общаг. По сути ГУП является посредником между предприятием и городом: принимая здания на свой баланс, он доводит качество жилья в них до стандартов, принятых в столице. Мы действуем по одному из трех вариантов: или проводим капитальный ремонт без отселения жителей, или реконструкцию с отселением, или, в случае если здание признано аварийным, осуществляется его снос и строится на этом месте новый жилой дом, - рассказывает Д.Зацепин.

По данным департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства (ЖКХиб), как минимум 600 зданий (с учетом общежитий коридорного и гостиничного типа - ИФ) являются аварийными и нуждаются в срочном ремонте.

Собеседник Интерфакса отметил, что свободных площадей катастрофически не хватает. Ежегодная программа ГУПа, финансируемая из бюджета, включает реконструкцию 3-4 общаг. В идеале, мы хотели бы расселять общежития наподобие пятиэтажек, - отметил Д.Зацепин.

В первом случае с жильцами заключаются договора социального найма на фактически занимаемую ими площадь. В двух других - им должны предоставить новое жилье по социальной норме. После реконструкции с отселением бывшее общежитие передается городу, который может или продать жилье по коммерческим расценкам, или использовать для своих социальных программ, - поясняет Д.Зацепин, отмечая, что переселение осуществляется Жилищником-1 волновым методом в уже отремонтированные ранее дома.

Расселять общежития путем заключения инвестконтракта на снос и последующее строительство может и само предприятие. В таком случае горадминистрация готова предоставить инвесторам различные льготы по обременениям и подключению к инженерным сетям. Однако массового распространения эта практика не получила опять-таки из-за перенаселенности общежитий.

Снос и последующее строительство на месте общежития нового жилого дома предполагается осуществлять на основании инвестконтракта, в котором Жилищник-1 выступает в качестве заказчика, а расселение жителей берет на себя инвестор. Обычно он покупает квартиры на рынке, - указывает Д.Зацепин. Дальнейшие отношения инвестора с городом строятся по классической схеме - разделение долей при строительстве нового объекта.

Подбор квартир и расселение растянутся как минимум на год, не говоря уже о том, что инвестору придется брать кредит на приобретение жилья. Даже в случае удачного расположения общежития и возможности построить на его месте крупный жилой комплекс, это слишком большой риск, - считает И.Шершнев.

В среднем в общежитии, по данным ГУП Жилищник-1, проживает 400 человек или около 120 семей. При переселении в обычный 16-этажный панельный дом они займут как минимум два подъезда. Экономически такие проекты нерентабельны, - говорит директор по развитию компании Swiss Realty Group Илья Шершнев.



Главная --> Публикации