Главная --> Публикации --> Эльдорадо построит склад Почем нынче земля на рублевке? Алтайский ритейлер опять собрался осваивать соседние регионы Торговые площади дорожают быстрее жилья и офисов Недвижимость на кипре: как сочетать приятное с выгодным

Росавиация совместно с Росимуществом проводит полную инвентаризацию федерального имущества гражданских аэропортов. Об этом говорится в письме Федерального агентства воздушного транспорта руководителям территориальных управлений (копия документа есть в распоряжении Бизнеса). ФГУП Администрация гражданских аэропортов (аэродромов) (АГА) должно подготовить сводный перечень пообъектного состава имущества аэродромов с указанием правового статуса и предоставить его в Росавиацию до 1 июня 2006 года.

Как стало известно Бизнесу, Федеральное агентство воздушного транспорта (Росавиация) до 1 июня проведет инвентаризацию федерального имущества всех российских аэропортов. По мнению транспортников, в результате ревизии будет определена единая схема взимания платы с аэропортов за пользование федеральным имуществом.

Источник в Росимуществе сообщил Бизнесу, что инвентаризация - плановое мероприятие, предусмотренное разработанной Минтрансом концепцией управления федеральным имуществом гражданских аэропортов, находящейся на рассмотрении правительства.

В Росавиации факт проведения инвентаризации Бизнесу подтвердили. По словам главы Росавиации Александра Юрчика, по поручению агентства АГА проводит инвентаризацию, кадастрирование и регистрацию имущества аэродромов. Юрчик объясняет необходимость этой работы тем, что надо навести порядок в управлении этим имуществом.

По мнению директора консалтинговой компании Infomost Бориса Рыбака, по итогам инвентаризации может быть принят документ, регулирующий вопросы взимания платы с аэропортов. Этот вопрос назрел давно,- говорит Рыбак.- Проведя инвентаризацию, Росимущество сможет установитьединые правила игры для всех.

По словам собеседника, правила взимания платы за пользование федеральным имуществом определены постановлением правительства №685, в соответствии с которым арендная плата за использование федерального имущества взимается с предприятия на основании отчета независимого оценщика. После проведения инвентаризации Росимущество сможет проанализировать, соответствует ли эта плата реальному положению дел.

Росимущество пытается выйти на единый формат. В дальнейшем эта информация будет использована при заключении договоров аренды или концессии,- считает гендиректор аэропорта Кольцово Михаил Максимов.

Проблема в том, что федеральное имущество в разных аэропортах по-разному оформлено.

По мнению руководителя аналитического отдела Авиапорта Олега Пантелеева, чтобы избежать подобных споров в будущем, необходимо выработать единый механизм, который был бы актуален для всех аэропортов. Если это будут арендные платежи, то нужна четкая понятная формула, по которой они будут начисляться,- говорит аналитик.

До сих пор вопросы взаимоотношения между Росимуществом и аэропортами, эксплуатирующими федеральную собственность, урегулированы не были. Широкую известность получил конфликт агентства с группой Ист Лайн. В начале этого года Росимущество добилось расторжения договора аренды аэродрома Домодедово с Ист Лайн, заключенного в 1998 году. В соответствии с ним, Ист Лайн арендовал аэродром у ФГУП Администрация аэропорта Домодедово сроком на 75 лет за $107 тыс. в год.

Аналитики отмечают, что сейчас многие российские аэропорты вообще не осуществляют каких-либо значимых выплат за пользование федеральным имуществом, не подлежащим приватизации. К нему относятся аэродромная инфраструктура, включающая взлетно-посадочные полосы и рулежные дорожки. Поэтому в ряде случаев сумма, которую аэропорты должны будут изъять из оборота, увеличится. Однако, учитывая, что аэропорты, по сути, являются монополистами, она не станет обременительной,- считает Олег Пантелеев. По его словам, владельцы аэропортов перенесут выросшие издержки на ставки аэропортовых сборов с авиакомпаний.

По данным Пантелеева, Внуково перечисляет арендные платежи ФГУП АГА. По одному из проектов роль этого предприятия будет в дальнейшем заметно увеличена, и оно будет консолидировать средства, получаемые от аэропортов.

Украинцы готовы приветствовать любых, в том числе и российских инвесторов. Норма прибыли на рынке сейчас весьма высока, а украинским застройщикам и строительным компаниям зачастую не хватает средств для финансирования многочисленных проектов, иностранные инвестиции, в том числе и российские, нам необходимы,- говорит директор крупного киевского агентства недвижимости C.I.T. Эдуард Бразас.- При таких высоких показателях рынка поделиться прибылью с иностранцами вполне разумно.

В чем-то аэропорты даже выиграют. По словам Олега Пантелеева, если взлетно-посадочная полоса является федеральным имуществом и аэропорт платит деньги за аренду этого имущества, то всю ответственность за состояние ВПП и расходы по ее реконструкции должно будет принять на себя государство.
Рынок коммерческой недвижимости в городах-миллионниках на Украине переживает настоящий бум, однако его все еще сдерживает отсутствие зарубежных инвестиций. По мнению большинства аналитиков, для инвесторов сейчас сложилась крайне благоприятная ситуация для вхождения на этот рынок. Наиболее интересен с точки зрения доходности Киев, где доходность вложений в коммерческую недвижимость составляет до 18% годовых.

По данным инвестиционной группы Атон, доходность объектов недвижимости класса А в столице Украины находится на уровне 12-18%, что в дватри раза выше, чем в среднем по Европе, и выше, чем в Москве, где максимальное значение этого показателя, по данным ИГ, составляет 12%. При этом средняя норма прибыли проектов застройки превышает 30%, что также весьма привлекательно для инвесторов.

Киев в цифрах

По мнению Эдуарда Бразаса, такие сроки окупаемости должны заинтересовать российских инвесторов: Наши девелоперы не располагают длинными деньгами, поэтому оптимальный срок окупаемости для них около двух лет. Для российских же компаний может быть и больше.

Специалист по маркетингу и PR киевской компании Кэпитал Риал Истейт Дина Смирнова приводит аналогичные цифры: Срок окупаемости проектов торговой недвижимости на Украине - три-пять лет (в Европе - 10-15 лет), офисной - пять-восемь лет (в Европе - 12-15 лет). Сейчас доходность рынка недвижимости на Украине достигает 60%, в зависимости от качества проекта и сегмента недвижимости, с учетом затрат на вход и выход из бизнеса.

Главное, чтобы инвесторы и продавцы достигли взаимопонимания,- подытоживает заместитель директора московского офиса Jones Lang LaSalle Джеймс Корриган.

Ставки арендной платы и цены продажи в Киеве сильно различаются и зависят от многих факторов, таких как местонахождение объекта, коммерческиехарактеристики, инфраструктура и т. д. В этом есть определенная сложность для иностранных инвесторов, поскольку игроки рынка, обладающие знаниями внутренней конъюнктуры, оказываются в более выигрышном положении.

Несмотря на очень высокий уровень рентабельности и стремительные темпы роста, рынок недвижимости в Киеве испытывает острую нехватку помещений. Дефицит на рынке коммерческой недвижимости имеет четкий количественный индикатор. Это показатель наполняемости торговых и офисных площадей. Уровень незанятости таких помещений в среднем в Киеве составляет сейчас около 2,6%, что свидетельствует о наличии острого дефицита,- говорит Дина Смирнова. По ее словам, заполняемость торговых площадей на Украине находится на столь же высоком уровне 95-100%, при том что нормальным в Европе считается показатель около 90%.

Возможности и реальность

Политические риски

Наличие столь явного дефицита плюс высокая прибыльность, казалось бы, должны порождать просто лавину новых проектов, как это происходит в Москве. Тем не менее в 2006 году в Киеве запланировано ввести в эксплуатацию до 100 тыс. кв. м офисных площадей класса А и В. Более того, объекты офисной недвижимости, запланированные к сдаче еще в 2005 году, до сих пор не готовы к эксплуатации - у местных застройщиков не хватает денег.

После прошедших в марте выборов власть сменилась практически во всех регионах страны.

При всей привлекательности вложений в украинскую недвижимость свою ложку дегтя добавляет нестабильность политической ситуации в стране.

Дина Смирнова также сетует на ситуацию в стране: Проблемы дефицита коммерческих площадей можно было бы решить за счет привлечения инвестиций, однако инвестор, особенно крупный, не хочет приходитьна Украину из-за нестабильности правовой и политической ситуации. По мнению Джеймса Корригана, определенные трудности могут возникнуть с получением разрешения на приобретение земельных участков.

Поэтому в ближайшие полгода выйти на рынок инвестору будет крайне сложно из-за неразберихи в местных администрациях. Кроме того, на Украине пока отсутствует реестр прав на недвижимость, без которого невозможна нормальная работа,- говорит Эдуард Бразас.

ФАС заинтересовалась ценовой политикой Евроцемент груп в мае прошлого года, а уже в октябре компания получила предписание снизить до 1 ноября 2005 г. отпускную цену на цемент до уровня справедливой (1361 руб. за 1 т), а до 1 февраля 2006 г. перечислить в федеральный бюджет доход, полученный в результате нарушения антимонопольного законодательства (почти 2 млрд руб.). Также ФАС предписала в течение пяти лет не увеличивать цены на цемент, не обосновав это изменение.

Федеральная антимонопольная служба проиграла в 9-м арбитражном апелляционном суде свое самое громкое дело: ее решение о нарушении Евроцемент груп антимонопольного законодательства признано необоснованным. Однако в ФАС считают, что история с Евроцемент груп еще не завершена, а строители ожидают очередного повышения цен на цемент.

Решение суда станет хорошей основой для конструктивного диалога с ФАС, говорит представитель Евроцемент груп Сергей Мещеряков. Однако Игорь Артемьев заявил Ведомостям, что считает ведение переговоров с Евроцемент груп нецелесообразным. Если ФАС зафиксировала нарушения, то она должна это доказать, объясняет директор юридической фирмы Corpus Juris Денис Балакин.

Дело в отношении Евроцемент груп должно было стать для ФАС показательным: чиновникам нужен аргумент для внесения изменений в КоАП, устанавливающих штрафы для нарушителей антимонопольного законодательства исходя из оборотов компании (сейчас максимальный штраф около $17 000). Руководитель антимонопольной службы Игорь Артемьев считает, что нужно наказывать компании на миллионы долларов. До сих пор максимальный штраф был выписан дочке ЮКОСа торговый дом ЮКОС-М за завышение цен на бензин в Красноярском крае заплатил 78 млн руб.
10 января 2006 г. московский арбитражный суд признал решение и предписание ФАС по делу Евроцемент груп обоснованными. Решение 9-го апелляционного суда, вынесенное 31 марта, оказалось для чиновников неожиданным. В ФАС уже заявили о намерении подать кассационную жалобу. Как рассказал сотрудник Евроцемент груп, ФАС не сумела доказать в суде доминирующего положения компании на рынке: неверно определила географические границы рынка и не учла влияние на цены посредников. Теперь в компании Гальчева надеются решить спорную ситуацию полюбовно.

Представители цементной отрасли решению апелляционного суда радуются. Это означает, что сегодняшние цены на цемент справедливы и позволят рынку развиваться, комментирует гендиректор компании Альфа-цемент Михаил Богуш. А руководитель ГУП Мосстройресурс Иван Борисов называет его сигналом к тому, что в цементную промышленность можно инвестировать.

На основании подобного решения суда можно сделать вывод, что добропорядочные компании оказываются совершенно беззащитными перед монополистом, негодует Артемьев. Он уверен, что история с Евроцементом не завершена: есть еще кассация и президиум Верховного суда. Этот эпизод может помочь нам ускорить принятие закона О защите конкуренции (сейчас находится на рассмотрении в Главном правовом управлении президента РФ), говорит Игорь Артемьев.

Евроцемент груп объединяет 15 цементных заводов мощностью 33 млн т в год, в 2005 г. компания планирует произвести около 20 млн т цемента. Группу контролируют Филарет Гальчев и партнеры. По данным СПАРК-Интерфакс, выручка от продажи Евроцемент груп в 2004 г. составила 7,8 млрд руб. (около $275 млн).

Строители такого оптимизма не разделяют. Уже с завтрашнего дня можно ожидать, что Евроцемент увеличит отпускные цены, опасается замгендиректора ДСК-1 Евгений Гончаров. Итог дела Евроцемента говорит о том, что власти нет дела до того, что рынок монополизирован, начиная от производства цемента и заканчивая работой застройщиков, считает председатель комиссии по девелопменту и строительству ОПОРы России Алексей Кожевников.

В пятницу предcедатель правления Газпрома Алексей Миллер заявил, что совет директоров Сибнефти решил с 13 мая перерегистрировать компанию в Петербурге одновременно с ее переименованием в Газпромнефть. Головной офис компании будет находиться в особняке Тенишевой на Английской набережной, 6.


Сибнефть переводит головной офис в Петербург. Городскому бюджету компания принесет несколько миллиардов рублей налогов, а городскому бизнесу беспокойство. Сильнее всего приход нефтяной компании может повлиять на рынок офисной недвижимости и топливную розницу.

Масштабный проект встревожил девелоперов. В Петербурге всего около 850 000 кв. м офисной недвижимости класса А, В и С. Миллион квадратных метров офисов, выведенных на рынок в течение 10 лет, произведет небольшую революцию, что может отразиться на заполняемости и ставках аренды, считает руководитель группы оценки недвижимости Института проблем предпринимательства Алексей Шаскольский. Он предполагает, что средняя заполняемость по городу снизится с 98% до 85%.

Смольный давно готовился к переезду нефтяной компании. На прошлой неделе депутаты приняли закон о строительстве на Охте делового центра стоимостью $2 млрд. Деньги на него предоставит городской бюджет, а принадлежать здание общей площадью около 1 млн кв. м будет Сибнефти. Строительство займет 10 лет и будет, по словам вице-губернатора Михаила Осеевского, финансироваться за счет налогов, которые заплатит городу Сибнефть. В этом году город рассчитывает получить от Газпромнефти 8-10 млрд руб. налогов, говорит Осеевский. В пятницу Валентина Матвиенко подтвердила намерение города построить небоскреб для крупных компаний. В новых офисах разместятся структуры Газпрома, подтвердил Миллер.

А управляющий компании Теорема Игорь Водопьянов уверен, что небоскреб на Охте будет недозагружен, стольких арендаторов в Петербурге нет и не будет даже вместе со всеми перерегистрировавшимися компаниями. Скорее всего, громкое заявление будет каким-то образом скорректировано, считает Водопьянов.

Строительство офиса для дочек Газпрома может вызвать у остальных инвесторов снижение интереса к этому сегменту рынка в долгосрочной перспективе, полагает президент группы компаний Бекар Александр Шарапов.

Приход Сибнефти в Петербург затронет и топливную розницу. Пока успехи Сибнефти на этом рынке были скромными. С 2003 г. ей удалось довести свою сеть в Петербурге до девяти АЗС. Однако в середине февраля в интервью Ведомостям президент Сибнефти Александр Рязанов заявил, что компания хотела бы построить в Петербурге 30-50 заправок. Теперь у нее, вероятно, не будет с этим проблем. Участники розничного топливного рынка полагают, что переезд Сибнефти ускорит развитие ее сети АЗС. Самое меньшее, что теперь город сможет сделать для Сибнефти, это подстроить условия конкурсов под компанию, говорит топ-менеджер одного из местных топливных операторов. Президент Нефтяного клуба Санкт-Петербурга Олег Ашихмин полагает, что город пойдет на преференции Сибнефти на аукционах по продаже участков под заправки. Скорее всего участки в лотах будут подбираться специально под нужды Сибнефти и информацию о торгах компания станет получать первой, говорит Ашихмин. В октябре прошлого года вице-губернатор Александр Вахмистров заявил, что город готов предложить около 100 участков под АЗС, причем продаваться они будут только крупными лотами по 5-25 участков.

Впрочем, инвесторам, которые уже строят бизнес-центры, можно не волноваться. Шарапов считает, что им не стоит менять свои планы. Если уже есть проектная документация, то скорее всего объект будет введен намного раньше офисов Газпрома и Сибнефти, говорит девелопер. По его словам, в городе наблюдается очень острый дефицит качественных офисов, поэтому проекты, которые реализованы, в ближайшее время будут востребованы.

Появление Сибнефти не скажется на смежных рынках, считает управляющий партнер петербургского филиала компании DLA Piper Rudnick Gray Cary Ольга Литвинова. Однако это важный для городской экономики шаг, если рассматривать его в контексте прихода в Петербург других крупных компаний, например ВТБ и Совкомфлота. Данный процесс, по словам Литвиновой, будет способствовать увеличению рынка коммерческой и жилой элитной недвижимости, повысит спрос на руководящие кадры, выиграют от этого и агентства, работающие на прием деловых туристов, и гостиницы, в которых те будут останавливаться.

Другие рынки переезд крупной госкомпании затронет незначительно. Топ-менеджерам компании могут понадобиться квартиры высокого класса стоимостью порядка $ 4500 за 1 кв. м, полагает руководитель отдела аналитики и оценки петербургского отделения агентства Миэль-недвижимость Евгений Безлюдный. Он считает, что потребности менеджмента может удовлетворить один дом на 20-30 квартир. .



Главная --> Публикации