Главная --> Публикации --> Коттеджный поселок вместо нефтетерминала Финансовый паспорт застройщика Осторожно: квартира по объявлению Бизнес-парки наступают Втиснуться в рынок трудно

Жилье этой категории неизменно пользуется спросом. Например, дом по улице Профсоюзная, вл. 104-10 Здание с монолитным железобетонным каркасом и наружными ограждающими стенами из кирпича строится радом со станцией метро “Беляево”. Удобная транспортная связь с центром города, наличие неподалеку рекреационной зоны Битцевского лесопарка делают его расположение привлекательным во всех отношениях.

Бизнес-класс

В доме предусмотрена трехуровневая стоянка для машин (надземная и подземная). Автомобили попадут в гараж объездного пути, минуя два контрольно-пропускных пункта, что повысит безопасность проживания. Между стоянкой и жилыми помещениями находится технический этаж. Проблема шума решается следующим образом: шахты лифтов, мусоропровод и другие технические помещения полностью изолированы от жилья. В первых этажах размещаются офисы с отдельными входами: ведите свой бизнес не покидая здания. Комплекс дополнен развитой социальной инфраструктурой: магазины, кафе и другие объекты общественного назначения расположены в первых этажах и частично в подземном пространстве.

Состоит он из нескольких секций высотой от 11 до 23 этажей, каждая из которых возведена по отдельному проекту. Планировка квартир необыкновенно разнообразна — 80 вариантов. В зависимости от состава семьи, возможностей и потребностей заказчика ему предлагается жилплощадь от однокомнатной до четырехкомнатной. Примечательно, что жилье с одинаковым количеством комнат разнообразно по метражу, например, среди двухкомнатных есть и 70-, и 85-метровые апартаменты, среди трехкомнатных – 100- и 115-метровые. В трех- и четырехкомнатных квартирах предусмотрены гостевые санузлы, практически везде есть лоджии. Высота потолков составляет 3 м, что позволяет выполнить вертикальное зонирование интерьера. Тройное остекление окон качественными деревянными рамами, возможность подключения телефона, кабельного телевидения и выделенные линии Интернета повышают комфортность жилища.

Элита

Двор, отгороженный от окружающей застройки, расположен на три метра выше уровня земли, на крыше надземной части гаража. Там же будут находиться детские площадки. Такое планировочное решение позволяет полностью обезопасить детей от проезжающего транспорта. Ландшафтное благоустройство двора будет выполнено с учетом современных требований с тротуарными дорожками и площадками, зонами отдыха и озеленения. Оригинальная пластика фасада здания, стильное колористическое решение дополняют привлекательный образ жилого комплекса.

И все же принадлежность строения к классу элитных определяет не столько местонахождение, сколько особый стиль жизни. Здесь ограниченное количество квартир (обычно не более 60-70). Это уже не многоквартирный муравейник, а некий закрытый клуб для избранных. Обслуживающий персонал знает всех жильцов в лицо, среди соседей нет случайных людей. Строение имеет огороженную территорию, на которую не проникнут посторонние, многоступенчатую охрану (общий вход в комплекс, отдельно в подъездах), автономную котельную, избавляющую жильцов от прелестей планового отключения горячей воды в летний сезон, современные инженерные системы, приточную вентиляцию, волоконную оптику.

За элитное жилье порой выдают здания бизнес-класса. Действительно, провести четкую границу иногда бывает сложно. Стоимость элитных квадратных метров как минимум в два раза выше, чем в доме бизнес-класса. На стадии строительства она составляет $2000 и выше, что зависит прежде всего от расположения объекта. К примеру, в двух зданиях с одинаковыми потребительскими характеристиками (конструкция, материал стен, планировка, инфраструктура), но размещенных одно в центре, а другое не просто в центральном районе, а еще и в месте суперпристижной застройки, стоимость квадратного метра может быть равна $3000 и $5000 соответственно.

Квартиры в среднем имеют площадь от 100 кв. м в двухкомнатных до 300 и более в двухуровневых пентхаусах. Однокомнатные апартаменты (площадью не меньше 75 кв. м) — редкое исключение, всего несколько на весь дом. Каждая квартира включает зимний сад и остекленную лоджию с теплым полом, предусмотрено подключение жилища к системе управления жизнеобеспечением “умный дом” (вентиляция, отопление, охранная сигнализация, освещение и др.). Свободная планировка позволяет создать квартиру по собственному вкусу, тем более, что, приобретая недвижимость, можно одновременно заказать и ее дизайн-проект “под ключ”.

Именно таков дом по адресу: Октябрьский переулок, вл. Кирпичное здание с отделанными керамогранитом цокольным и первым этажами расположено в самом центре Москвы недалеко от станции метро “Новослободская”. Огороженная благоустроенная дворовая территория будет охраняться с помощью системы видеонаблюдения. Предусмотрена двухуровневая отапливаемая подземно-надземная автостоянка на 80 машино-мест.

За 10 лет существования отечественного рынка недвижимости покупательские предпочтения изменились. Требования к качеству жилья неизменно растут. Но даже самый взыскательный покупатель сегодня может найти то, что ему нужно.
За первый квартал 2006 года рост стоимости жилья на рынке столицы показал небывалые темпы. По оценкам экспертов, с начала года - относительно декабря 2005 года - цены в целом по Москве выросли на 21,3%. Одним из лидеров ценового прироста стал Северо-Западный административный округ (СЗАО), где стоимость в отдельных районах, например в Строгине, возросла на 31%.

В отличие от жилья более низких потребительских характеристик в доме в Октябрьском переулке по высшему классу спроектированы и квартиры, и общественные пространства-холлы, вестибюли, лестничные клетки. Отделка керамогранитом и декоративными штукатурками, входные металлические двери “Мультилок”, комфортабельные и стильные лифты OTIS, отопление с терморегуляцией, ниши для сплит-систем кондиционеров делают уровень дома действительно элитным.

По итогам первого квартала 2006 года игроки рынка выделяют несколько районов Москвы, лидирующих по росту цен на жилье классов бизнес и эконом: Гольяново (ВАО), Черемушки (ЮЗАО) и Строгино (СЗАО). По данным аналитического консалтингового центра компании Миэль-недвижимость, уже в феврале 2006 года наибольший ценовой прирост был зафиксирован именно в СЗАО (+7,7%) и ЮЗАО (+7,9%). В среднем с начала года цены в Москве выросли на 21,3%, при этом прирост стоимости квадратного метра по отдельным муниципальным районам составил от 12-14% до 32%.

С начала года рынок жилой недвижимости продолжает бить рекорды. Предсказанные аналитиками в конце 2005 года показатели увеличения цены на 1-2% в месяц с начала 2006 года полностью не оправдались. В феврале и марте в некоторых районах был зафиксирован рост в 12-18%.

Повышают привлекательность жилых районов, расположенных на северо-западе города, и многочисленные проекты столичных застройщиков: к примеру, застройка Тушинского аэродрома. По нашим оценкам, формирование комплексного района, который включит в себя жилую застройку Строгина, Митина, Мякининской поймы, а также части поселков по Новой Риге и ближайших кварталов Красногорска, завершится к 2010-2012 годам,- полагает Сергей Леонтьев. По его словам, роль респектабельного малоэтажного пригорода сыграютэлитные поселки Новорижского шоссе.

Одной из причин столь динамичного роста стоимости жилья в СЗАО - за первый квартал прирост цен составил 31% - отчасти стали планы московского правительства по запуску в 2007 году ветки метро со станциями в Строгине, Мякининской пойме и Митине,- рассказывает генеральный директор компании Vesco Realty Сергей Леонтьев. К тому же, по его словам, в 2008 году завершается строительство автомагистрали, которая соединит Новорижское шоссе с Третьим транспортным кольцом и позволит значительно разгрузить Волоколамское шоссе.

То, что максимальный рост цен наблюдается в районах, удаленных от центра, объясняется не только районными факторами, но и общей тенденцией рынка увеличения спроса на недорогое типовое жилье, которое и располагается на окраинах города, поясняет руководитель отдела анализа рынка новостроек аналитического центра компании Миэль-недвижимость Владислав Луцков. По его мнению, подобный тренд - следствие отставания покупателей от рынка. Несоответствие стоимости жилья и платежеспособности покупателей вынуждает людей смещаться из центрального района в менее дорогие,- рассуждает Луцков. Усугубляет ситуацию общая стагнация рынка жилья. По Москве объем предложения новостроек сократился вдвое, поэтому и цены резко пошли вверх, уверяет начальник аналитического отдела компании Новая площадь Дмитрий Попов. Кроме того, доступных квартир в центре уже просто не осталось: жилых проектов в пределах кольца реализуется все меньше, и это, как правило, точечное строительство, добавляет аналитик департамента маркетинга агентства недвижимости DOKI Александр Скобкин. К тому же основную часть Центрального округа занимают офисные комплексы.

Только за январь-февраль 2006 года, по данным Vesco Realty, объем заявок, ориентированных на покупку квартир в этих районах, вырос на 16% по сравнению с четвертым кварталом 2005 года.

Вложив в российские склады около $130 млн, британская инвестиционная компания Raven Russia останавливаться не собирается. За счет дополнительного размещения своих акций на Лондонской фондовой бирже она планирует привлечь более $500 млн, которые также будут потрачены на скупку логистических и индустриальных комплексов по всей России.

При таких неестественных темпах роста неизбежна стагнация, предупреждает Луцков. Это выразится в снижении активности покупателей, что в итоге приведет к остановке роста цен и некоторому снижению стоимости жилья эконом-класса,- прогнозирует эксперт. При условии сохранения таких темпов роста, по мнению Владислава Луцкова, описываемая им ситуация наступит в срок от трех месяцев до полугода.

Из публичных западных компаний на российском рынке недвижимости присутствует швейцарская Eastern Property Holdings, которая приобрела офисный центр Берлинский дом на Петровке и блокирующие пакеты акций компаний Мосмарт и Гиперцентр- Еще одна компания, немецкая Jelmoli Holding AG, за $73,5 млн купила 49% акций специально созданной для развития сети Мосмарт компании Hypercentre Investment.

В середине 2005 г. Raven Russia в результате IPO на Лондонской фондовой бирже (LSE) привлекла более $266 млн, которые планировалось потратить на российскую недвижимость. За прошедшее время компания купила складские терминалы Кулон-Балтия и Кулон общей площадью 41 000 кв. м ($18,6 млн) и складской комплекс Крекшино площадью 115 000 кв. м ($110 млн). Инвестиции оказались успешными, поэтому компания решила доразместить акции. Как говорится в официальном раскрытии информации Raven Russia, в конце апреля на LSE она планирует продать допэмиссию из 269 млн обыкновенных акций по 1,15 фунта за штуку на 310 млн фунтов стерлингов (примерно $538 млн). Глава представительства Raven Russia в России Игорь Богородов уточнил, что приоритетными для компании остаются логистические и индустриальные комплексы. Причем мы не ограничиваемся московским и питерским рынком и будем рассматривать предложения по всей России, говорит он. Назвать конкретные регионы и проекты менеджер отказался.
Заместитель директора инвестиционного департамента Colliers International Азамат Кумыков предположил, что осваивать российские регионы Raven Russia помогут старые проверенные партнеры. Например, компания Росевродевелопмент, развивающая логистические проекты в Омске, Самаре, Красноярске, Ростове-на-Дону, Новосибирске, Тольятти и Екатеринбурге. Скорее всего Росевродевелопмент будет строить, а Raven Russia покупать, считает представитель Colliers. В Росевродевелопменте отказались комментировать это предположение, уточнив лишь, что ведут переговоры с несколькими российскими и иностранными инвесторами, которые могут участвовать в их проектах. На сегодняшний день это скорее всего самая крупная сумма инвестиций в российскую недвижимость, привлеченная за счет размещения акций на бирже, утверждает Кумыков. С учетом кредитов Raven Russia может привлечь около 1,3 млрд фунтов ($2,2 млрд), говорит он.

Британская инвестиционная компания Raven Russia Limited создана в июле 2005 г. по инициативе британского девелопера Raven Mount для инвестиций в недвижимость в России. Основными акционерами компании являются хедж-фонды Amvescap Plc (28,69), Jupiter Asset Management (10,5%), Schroders Investment Management (9,8%), Moore Europe Capital Management (6,5%), BlueCrest Capital (6,3%), банк HBOS Plc (8%), девелопер Raven Mount (6,5%) и управляющие компании Morley Fund Management (4,6%) и Invesco (19,9%).

За те деньги, что планирует привлечь Raven Russia, можно построить около 1,3 млн кв. м складских помещений в Московском регионе. Если поделить эти объемы между Москвой и Питером, получится, что компания готова занять до 10% складского рынка, посчитал Илья Шкабара, заместитель генерального директора компании КВ Инжиниринг. На Западе скопились излишки средств, которые инвестировать некуда. Raven Russia же предлагает своим акционерам доходность вложений в 12% в России и 9% в Великобритании. Это хорошие условия, считает Азамат Кумыков.
Это событие означает возросший кредит доверия к российскому рынку недвижимости со стороны иностранных инвесторов, полагает директор отдела рынков капитала России и СНГ компании Knight Frank Хайко Давидс. А исполнительный директор Blackwood Фонды недвижимости Артем Цогоев вспоминает, что Raven Russia создавалась как слепой фонд, акционерами которого первоначально были в основном хедж-фонды. Сейчас же возможен интерес профильных инвесторов, из которых в числе акционеров был только Morley Fund Management, говорит он.

Общая площадь шестиэтажного гостинично-делового комплекса составит 47 000 кв. м, большая часть будет отдана под гостиницу уровня четыре звезды (250-300 номеров). На остальной площади расположатся офисы класса А. Управлять гостиницей и офисным центром DVK Group планирует самостоятельно. Спортивно-развлекательный комплекс площадью 36 000 кв. м будет состоять из аквапарка и крытой горнолыжной трассы. В городе до сих пор нет ни одного развлекательного центра, а хороших гостиниц и офисных центров крайне мало, объясняет Койдан причины появления нижегородского проекта.


Нижний-Новгород Московская DVK Group вложит $120 млн в строительство гостинично-делового и развлекательного комплексов в Нижнем Новгороде. Участники рынка говорят, что компанию подстерегают возможные трудности ниша офисных центров класса А остается свободной, так как нижегородский бизнес пока не готов заселяться в такие помещения.О планах DVK Group вложить $120 млн собственных и заемных средств в строительство гостинично-делового и спортивно-развлекательного комплексов в Нижнем Новгороде Ведомостям рассказала финансовый директор компании Олеся Койдан. По ее словам, сейчас в правительстве Нижегородской области ведется согласование необходимых документов и решается вопрос выделения участков и их оформление в аренду. Заместитель нижегородского губернатора по инвестиционной политике Владимир Иванов подтвердил, что оба проекта DVK Group уже получили одобрение инвестиционного совета при губернаторе. Через 90 дней после одобрения проектов инвестор получит разрешительные документы на оба участка, и с ним будут заключены договора аренды земли, добавил другой чиновник областного правительства. Приступить к строительству компания намерена в начале 2007 г., а завершить в 2008 г. Проект обоих комплексов разрабатывает компания А.С.И.А. Проект.

Председатель совета директоров ГК Триумф Борис Горелик пока не готов заселяться в офисный центр класса А. В крупном центре легко затеряться, объясняет он. С ним солидарен управляющий Волго-Вятским филиалом Евросети Виталий Мигунов. Наш офис не представительский, а рабочий. Своих партнеров мы можем встречать и в нынешних условиях, полагает Мигунов.

Руководитель нижегородского представительства консалтинговой SMT Developments Павел Керпелев говорит, что это уже не первый проект развлекательного комплекса с аквапарком. К Гребному каналу присматривались и екатеринбургский Лидер, и Фонд содействия развитию регионов. Поддержка областных властей позволит DVK Group избежать трудностей с надзорными ведомствами, экологами и общественными организациями, полагает он. Единственная проблема, с которой столкнется инвестор, это плохая инженерная инфраструктура, добавляет гендиректор группы компаний Столица Нижний Олег Сорокин.



DVK Group специализируется на инвестициях в коммерческую, жилую недвижимость и телекоммуникации в Москве и странах СНГ. В состав DVK Group входят компании ДВК недвижимость, ДВК связь, Лэндлорд Клаб, ЧОП Гарант, Сити Хаус кафе, А.С.И.А. Проект. DVK Group управляет бизнес-центром Сити-Хаус в Москве, гостиницей в Юрмале и торгово-офисным центром в Минске. Владельцы и финансовые показатели не разглашаются.



Главная --> Публикации