Главная --> Публикации --> В торговых центрах прибавят развлечений Эльдорадо построит склад Почем нынче земля на рублевке? Алтайский ритейлер опять собрался осваивать соседние регионы Торговые площади дорожают быстрее жилья и офисов

Классическое понятие

Как рассказывает Иван Лясников, пиар-директор компании Vesko Realty, родина пентхаусов США. Первые пентхаусы были построены там в 20-30-е гг. ХХ века. На крыше 40-50-этажных небоскребов размещались особняки с парком, общей площадью 40Х40 кв. м. Иметь подобную отдельную квартиру на верхнем этаже с изысканным интерьером означало принадлежать к высшему обществу знаменитых политиков, звезд шоу-бизнеса и бизнесменов.

Отличия пентхауса от обычной квартиры весьма значительны: это и большая (около 500 кв. м.) площадь, панорамный вид на все четыре стороны света, что подчеркивается застекленными стенами, более высокие потолки, наличие одной или нескольких террас, камина, но главное обособленность. Хозяин живет в огромном здании, и в то же время отдельно от остальных жильцов, пользуясь собственным входом и специальным лифтом. Такие пентхаусы нельзя классифицировать, каждый из них единственный в своем роде, но все, безусловно, отвечают требованиям эксклюзивности, неповторимости.

Дословный перевод слова пентхаус дом на полях шляпы. В классическом понимании это двух- или трехуровневый особняк, построенный на крыше высотного дома класса люкс, говорит Кайдо Каарма, директор отделения Парк Тауэрс Управления новостроек компании МИЭЛЬ-Недвижимость.

В России первые пентхаусы создавались в начале 90-х годов, когда дизайнеры и архитекторы начали первые вольные эксперименты по увеличению площадей и соединению двух квартир в одну. Многие мастерские художников и чердаки стали первыми пентхаусами. Иван Лясников упоминает забавный случай, когда в 1994 году на ВДНХ, на улице Павла Корчагина, д. 13, некая компания заключила договор с жителями дома на строительство двухэтажного пентхауса на крыше здания. Строительство началось, на кровле здания были установлены железные сваи высотой в два этажа, но на этом все остановилось: обеспокоенные жители устроили забастовку. Странная железная конструкция простояла на крыше здания до 2002 года и потом была снесена.

и российская реальность

Пентхаус по-русски

В отношении российских проектов специалисты приходят к единому мнению: исторически Москва не позволяет создание классического пентхауса высота застройки не может превышать высоту архитектурных зданий, и дом на крыше установить невозможно.

При этом у жителей пентхауса не должно быть никаких соседей. Таких проектов в столице мало, поэтому пентхаусами риелторы называют все квартиры, которые находятся на верхних этажах. С этим мнением согласен и Олег Кузнецов, менеджер-консультант отдела элитной недвижимости Avenue realty. По его словам, строить настоящий пентхаус в классическом смысле просто не имеет смысла проект по установлению одного дома на крыше другого является дорогостоящим и не оправдает таких затрат.

В настоящее время правильных пентхаусов в Москве немного, считает генеральный директор компании Гамелан Шамиль Гайниев. Настоящим пентхаусом можно назвать отдельный дом на верхнем этаже с выходом на террасу с панорамным остеклением.

По словам Кайдо Каармы, в последнее время в строительстве элитного жилья наблюдается тенденция улучшения качества пентхаусов. Застройщики стараются, чтобы основные условия, присущие таким апартаментам, были соблюдены. Жилье подобного рода очень удачно с точки зрения зонирования площади, поскольку есть возможность четко разграничить, к примеру, гостевую (1 уровень) и личную (2 уровень) зону. Высота потолков напрямую зависит от проекта: в пентхаусах обязательно присутствуют высокие потолки, в жилье бизнес-класса не всегда. Минимальная площадь двухуровневой квартиры составляет около 180 кв. м.

Требования к качеству

Как отмечают специалисты аналитического отдела компании Гамелан, в столице на данный момент существует несколько предложений на рынке пентхаусов. Это пентхаус в Алых парусах, который находится на 40-м этаже (за последние полгода эта квартира была показана клиентам всего 1 раз), пентхаус на Ленинском, 76 Соколиное гнездо, пентхаус в Ксенинском переулке на Парке Культуры по цене $ 8,5 млн. и 8 квартир на верхних этажах на улице Демьяна Бедного (так называемый неправильный пентхаус из-за присутствия соседей).

Яркие проекты

Кайдо Каарма приводит удачный пример пентхауса: это двухуровневая квартира площадью 495 кв. м, расположенная по адресу: Б. Никитская, 4 Кроме этого Карма отмечает двухуровневые пентхаусы площадью около 300 кв. м в строящемся объекте по адресу: Новый Арбат, вл. 27-29, а также трехуровневые пентхаусы площадью 500 кв. м, представленные в проекте Золотые Ключи-

Ярким проектом Олег Кузнецов называет Палашевский, 1 Этот дом расположен на Патриарших прудах, площадью 300 кв. м., по цене 20 тыс. за кв. м. Отдельного лифта пентхаус не имеет.

Иван Лясников отмечает пентхаус на Остоженке за $ 8 млн. площадью 300 кв. м, к которому прилагаются два машино-места, и пентхаус в многоуровневом доме за $ 9,5 млн. площадью 500 кв. м в Пожарском переулке. Как резюмируют специалисты Vesko realty, Остоженка идеальное место для квартиры на верхнем этаже: этот район славится прекрасными панорамными видами.

Алена Якубенко рассказывает о пентхаусе в Молочном переулке, 1, окна которого выходят на 4 стороны света, общая площадь составляет 435 кв. м, площадь террасы 215 кв. м, и о квартире в 1-м Обыденском пер., 5, класса люкс (А+) общей площадью 318 кв. м и площадью террасы 105 кв. м.

Плата за высоту

Алена Якубенко, специалист отдела городской недвижимости Renaissance Realty, добавляет: Вид из таких квартир открывается на исторический центр Москвы, но не на четыре стороны света, как это принято в классическом варианте, а на три или даже на две, но при этом наиболее состоятельные граждане готовы переплачивать за вид на Кремль и Храм Христа Спасителя.

Плата за красоту и уединение измеряется не только страхом, но и высокой ценой покупки:
как информирует Кайдо Каарма, пентхаусы дорогое жилье по сравнению со стоимостью обычной квартиры.

Как рассказывают специалисты, роскошь жизни в пентхаусе доступна не каждому: по словам Шамиля Гайниева, существуют медицинские противопоказания для некоторых жителей пентхаусов, которым присуща боязнь высоты. Как рассказывает Шамиль Гайниев, один солидный клиент после строительства пентхауса просто не смог жить в квартире на последнем этаже из-за страха.

По словам Алены Якубенко, стоимость пентхауса может варьироваться от $ 7000 до $ 25 000 за кв. м все зависит от месторасположения и класса самого дома, в котором он находится. Так, например, средняя стоимость пентхауса в Золотой миле составляет $ 20 000 за кв. м, а в ЗАО или ЮЗАО $ 4000 800

Цена обычной квартиры с несколькими уровнями зависит не от наличия уровней, а от площади, а пентхаус, продающийся на вторичном рынке недвижимости, за счет ремонта и отделки стоит дороже, чем новый проект. Рост цен на рынке недвижимости отразился и на пентхаусах: если в 2004 году начале 2005 года ежемесячное повышение цен в этом сегменте не превышало 2 %, то в настоящее время стоимость увеличивается на 4-6 % в месяц.

Как резюмируют специалисты Renaissance Realty, застройщикам выгодно возводить пентхаусы: во-первых, на такие объекты, как на товар редкий и эксклюзивный, всегда будет стабильный спрос, и продавать их можно по более высоким ценам, чем обычные квартиры, а во-вторых, наличие пентхауса подчеркивает статус дома, его элитарность, что дает основание застройщику выставлять остальные квартиры по достаточно высоким ценам.
Национальный проект Доступное и комфортное жилье гражданам России является, пожалуй, самым сложным из реализуемых национальных проектов. Предметом управления в этом случае выступает не бюджетная сфера, как, например, в образовании и здравоохранении, а рыночная отрасль. Отрасль специфичная, отрасль монополизированная, отрасль коррупционная.

В элитном жилом комплексе Покровский берег стоимость квадратного метра в пентхаусе составляет порядка 5-7 тыс. у. е., рассказывает вице-президент группы компаний Конти Вячеслав Тимербулатов.

Спекуляции и инвестиции

В этом рыночном секторе экономики государство планирует воздействовать и на спрос, и на предложение. Какова будет при этом реакция рынка на воздействие государства? Какие сигналы получат его участники?

На стимулирование строительства жилья и инфраструктуры из федерального бюджета будет выделено в ближайшие пять лет 48 млрд руб. При этом объем инвестиций в строительство за тот же период должен увеличиться на 380 млрд руб.

Начнем с анализа соотношения мер государственного воздействия на спрос и на предложение. На стимулирование спроса в 2006-2010 гг. федеральный бюджет планирует израсходовать 168 млрд руб. С учетом программ регионов и муниципалитетов меры по разогреву спроса составят почти 500 млрд руб.

Получается, что государство должно стимулировать спрос и создавать условия для того, чтобы избыточные сегодня на финансовом рынке деньги вкладывались в предложение, т. е. в саму строительную отрасль.

Очевидно, что сегодня существует значительный избыток несвязанных денежных средств в экономике. Одновременно наблюдается и острый дефицит инвестиционных проектов. Куда пойдут эти деньги? В инвестиции в строительную отрасль, т. е. на стимулирование предложения, либо в скупку готового жилья с целью спекулятивной игры на росте цен? Именно от этого зависит, в какой ценовой точке пересекутся кривые спроса и предложения, каков будет уровень цен на жилье.

Не случайно инвестиции в жилую недвижимость являются сегодня одним из самым популярных видов вложений. Все это делает рынок жилья изначально горячим. Поэтому дополнительные вложения государства способны перегреть этот рынок.
И все же главное для отрасли это спрос: если есть спрос, то появится и адекватное предложение. Появится, если нет помех. Появится, но, возможно, с некоторым запозданием по отношению к спросу.

Похоже, что на данный период времени ситуация несколько иная. Замкнутый круг. Рост цен на жилье подталкивает инвесторов вкладывать деньги в готовое жилье, играть на повышении его стоимости и не отдавать его на рынок. Эта операция является порой более доходной, чем строительство, а значит, в строительную отрасль деньги идут с меньшей охотой. Себестоимость строительства жилья в Перми порядка 18 000 руб. за 1 кв. м. Реализация на этапе строительства 24 000 руб., а готовое жилье стоит уже порядка 30 000 руб. за 1 кв. м.

В результате проведенных в городе Перми в этом году аукционов на право аренды земельных участков сложилась средняя цена от $30 до $100 за 1 кв. м. Для упрощения примем, что на 1 м земли будет построен 1 м жилья, что является близким к реальности. В течение года будет реализовано более 500 000 кв. м земельных площадок при плановом ежегодном вводе жилья около 400 000 кв. м. Казалось бы, вопрос с земельными участками не является ограничителем, но скорее это не так. Ввиду того, что число участков, которые муниципалитет может выставить на продажу, объективно ограничено, не ясно, будет ли такое же предложение земли по точечной застройке сохранено в ближайшие годы или строителям надо набирать площадки впрок, а это уже влечет превышение спроса над предложением.

Точечные проблемы

В большинстве крупных городов строительство жилья осуществляется методом точечной застройки. То есть в существующих микрорайонах на существующую инфраструктуру садятся новые объекты. При таком методе застройки каждый вновь построенный объект сокращает невозобновляемый рынок земельных участков. Пригодных для строительства жилья площадок становится все меньше и меньше. Так как объемы предложения земельных участков в среднесрочной перспективе неизвестны, цена на них растет. В связи с наличием дефицита начинается спекуляция землей, различного рода злоупотребления. Это также является фактором роста цен и не увеличивает предложение жилья на рынке.

Муниципалитеты либо частные компании-операторы на рынке электроэнергии, тепла, воды, не имея возможности включить в тарифы для населения инвестиционную составляющую, отыгрываются на новом строительстве по полной программе. Неудивительно, что за счет одного строящегося дома перекладываются сети для целых микрорайонов. В результате эта составляющая доходит до 20-30% стоимости жилья, и собственник новой квартиры платит в ее стоимости часть того, что не уплатили жители всего микрорайона в тарифах за воду, тепло, электричество. Нерыночные, непрозрачные условия. Итак, точечная застройка не решит проблемы. Аукционы обеспечат прозрачность и поступление дополнительных средств в бюджет. Цена земли на аукционах будет чуть ниже рыночной за счет упразднения посредников. Но она будет значительно выше той цены, по которой эти земельные участки доставались строителям за счет использования ими связей и иных коррупционных схем. В виде взяток строители платили все же меньше, чем сейчас будут платить в бюджет по итогам прозрачных конкурсов. Стоимость земельных участков не снизится, а следовательно, за счет этого фактора не сократится и себестоимость жилья.

Вторая проблема роста стоимости жилья при точечной застройке заключается в стоимости условий, при которых жилье будет подключено к сетям. Вот здесь инвестор полностью не защищен, и отношения здесь еще менее прозрачны, чем в сфере выделения земельных участков.

А здесь две проблемы время и деньги. На подготовку таких площадок требуются годы. Минимум год на градостроительную документацию и инфраструктурные проекты, год на строительство инфраструктуры, год на проектирование и разрешительную документацию по самим объектам жилья. Учитывая, что ряд городов-миллионников окружены федеральными землями (военными, сельхозназначения и проч.), неопределенный срок и серьезный объем темных финансовых ресурсов следует закладывать в решение этого вопроса.

Более того, точечная застройка не решит проблемы дефицита земельных участков в крупных городах. Это можно решить только путем подготовки крупных земельных участков для строительства микрорайонов.

Что не вызывает сомнения, так это необходимость и целесообразность участия государства в удешевлении ресурса, направляемого на создание инфраструктуры для подготовки крупных земельных площадок, путем частичной компенсации ставки кредитования. Желательно только, чтобы механизм этой компенсации был прозрачным, а проекты эффективными в рыночных условиях.

Второй вопрос комплексной застройки вопрос финансовых ресурсов. Для строительства новой инфраструктуры необходимы значительные и длинные финансовые вложения. Определенный механизм решения этой задачи предложен программой Жилище. Однако до сих пор не установлены правила предоставления государственных гарантий. По общему правилу государство должно предъявлять более жесткие требования при расходовании средств, чем коммерческий сектор. Это значит, что либо в результате жестких залоговых механизмов государственные гарантии станут более дорогими, чем банковские, либо государственный ресурс будет разворован по непрозрачным схемам. Государство по определению не приспособлено работать в качестве эффективного участника рынка, в том числе и в качестве гаранта.

Итак, проект Доступное и комфортное жилье гражданам России является сложным, а механизмы влияния государства неоднозначными. Но это скорее свидетельствует о том, что это действительно национальный проект. Важный для населения и нелегкий для государства.

Действительно национальный

Название национального проекта свидетельствует о том, что целью является не только строительство нового жилья, а его доступность и комфортность для населения. То, что мы построим новое жилье, это существенный плюс, но что будет происходить со старым, ветшающим, нерациональным с точки зрения затрат на тепло и другие коммунальные услуги?
Национальный проект не дает ответа на этот вопрос. Та же ситуация и с коммунальной инфраструктурой. Здесь, правда, существует подпрограмма модернизации коммунальной инфраструктуры, однако порядок участия в ней субъектов Федерации явно непрозрачен. Предложена формула, весовые коэффициенты в которой будут определены уже после подачи субъектами своих заявок. Странный и непрозрачный подход.

Первый вице-премьер Дмитрий Медведев провел с руководителями регионов совещание по реализации нацпроекта Доступное и комфортное жилье. На встрече господин Медведев призвал оживить деятельность домостроительных комбинатов (ДСК) и заявил, что введение в строй 50 млн кв. м жилья в 2006 году рассматривается как реальный ориентир.
Как и на недавней встрече с топ-менеджерами крупных российских банков, Дмитрий Медведев вчера начал с темы ипотечных кредитов. Однако в своих предположениях о совокупном объеме ипотеки вице-премьер был осторожнее. Если банкирам 29 марта господин Медведев предсказывал, что к концу 2006 года общий объем ипотечных кредитов составит 108-110 млрд руб., то руководители регионов услышали более обтекаемый прогноз о возможном превышении суммы в 100 млрд руб. По словам Дмитрия Медведева, в 2006 году планируется ввести в строй более 50 млн кв. м жилья. Добиться этой цифры реально, главное, заранее не паниковать, заверил вице-премьер.

В результате реализации этого проекта необходимо обеспечить опережающий рост предложения на рынке жилья, расширить национальный проект в направлении доведения существующего жилья до уровня, обеспечивающего его комфортность и экономичность, откорректировать тарифную политику в направлении стимулирования ресурсосбережения, сделать прозрачными правила участия в подпрограммах национального проекта.

Конкретных путей стимуляции вице-премьер не указал возможно, потому что на них второй год указывает п. 15 ст. 396 Налогового кодекса, принуждающий собственников быстрее строить недвижимость на своих участках. Согласно принятому в ноябре 2004 года пакету законов по формированию рынка доступного жилья, в ситуации если собственник не укладывается с проектированием и строительством на приобретенном с целью жилищного строительства участке в трехлетний срок, налог застройщику придется платить в четырехкратном размере.

Соображения вице-премьера по реализации жилищного нацпроекта на этот раз касались собственников земли. Их господин Медведев уличил в стремлении извлечь прибыль из постоянного удорожания участков. Площадки простаивают, потому что собственники ожидают роста цен на землю и строительные услуги, сказал Дмитрий Медведев, предложив простимулировать владельцев земельных ресурсов.

Строительство или реанимация ЖБК не слишком дорогое мероприятие (объем вложений от $10 млн на объект), но во многих случаях экономически невыгодное: комбинат имеет смысл создавать только в случае, если его можно обеспечить полной (или почти полной) загрузкой. Для строительства одного-двух и даже десятка домов логичнее использовать монолитную технологию, хотя панельное производство значительно дешевле. Продукция ЖБК транспортабельна в пределах 100-150 км, при большем расстоянии транспортные расходы съедают разницу с монолитным домостроением.

Стимулировать первый вице-премьер намерен не только неторопливых застройщиков, но и домостроительные комбинаты: Нам вместе нужно подумать, каким образом оживить деятельность ДСК. В России складывается парадоксальная ситуация: если в городах-миллионниках панельное домостроение занимает значительную долю рынка (в Москве более 40%), то в городах с населением 400-500 тыс. строится практически исключительно монолит. Более половины российских ДСК и крупных железобетонных комбинатов (ЖБК) за последние 15-20 лет или остановились, или перепрофилировались на выпуск продукции для загородных домов.

Среди других тем, над которыми Дмитрий Медведев предложил задуматься губернаторам, было выделение участков по итогам аукционов. По мнению вице-премьера, процедура должна быть пересмотрена из-за ее затянутости и коррумпированности вовлеченных в процесс чиновников. Они делают так, что победители аукционов снова и снова ходят по инстанциям, пояснил господин Медведев. Цель коллег главный чиновник страны, отвечающий за нацпроекты, обрисовал вполне конкретно: Здесь все ясно, чиновники просто тянут деньги.

Реанимировать ЖБК возможно только при условии обеспечения их значительными объемами от 100 тыс. кв. м ежегодно. Создание на их базе ДСК предполагает такой же (или больший) объем, привязанный к одной-двум сериям жилых домов. То есть позволить себе такую роскошь, как ДСК, может город с устойчивым платежеспособным спросом на 1,5-2 тыс. новых квартир ежегодно. Не исключено, что стимулирование ДСК будет производиться путем предоставления им льгот.

Сопредседателями нового межведомственного коллегиального органа при правительстве стали главный архитектор Москвы Александр Кузьмин и президент Союза московских архитекторов Виктор Логвинов. В него вошли и другие известные в архитектурном мире люди. В их числе президент Союза архитекторов России Юрий Гнедовский, президент Российской академии архитектуры и строительных наук Александр Кудрявцев. Объектом конкурса, как ясно из постановления, может стать не только нечто глобальное - вроде проекта планировки и застройки территории административного округа или района, но даже отдельный жилой дом, если он имеет важное градостроительное значение.

На критику вице-премьера, заявившего, что на таком рынке жилье не будет доступно никогда, сразу же отреагировала Валентина Матвиенко. После совещания губернатор Санкт-Петербурга сообщила, что итоги проверок прокуратурой законности предоставления земельных участков под жилищное строительство на основе аукционов будут вывешены на официальном сайте нацпроектов rost.ru. Губернатор прокомментировала и одну из причин, тормозящую реализацию нацпроекта, дисбаланс спроса и предложения на рынке жилья. Чтобы построить жилой дом, необходимо два года потратить на согласования, сообщила госпожа Матвиенко. О том, что большую часть согласований в Санкт-Петербурге необходимо вести среди подчиненных госпожи Матвиенко, она не уточняла.
Осенью Известия опубликовали беседу с архитекторами, озабоченными тем, что строится сегодня на Тверской улице (Тверская - вне конкурса - Известия от 09.08.05). Главный вывод того разговора: заказы на главных улицах Москвы должны распределяться не инвесторами с тугими кошельками, а профессионалами. А получать их должны лучшие из лучших, победители архитектурных конкурсов. Иначе город не обретет современного архитектурного лица и приезжим на просьбы показать что-нибудь новое так и будут демонстрировать Мельникова с Голышевым. Вчера в рассылку мэрии поступило постановление правительства № 1106 О создании градостроительной конкурсной комиссии города Москвы.

- Это очень важная для города и интересная в архитектурном плане магистраль, - заявил он Известиям. - Новые вторжения на этой территории должны быть хорошо обдуманы, обоснованы, связаны с уже существующим ансамблем. Город вообще должен развиваться не штучно и хищнически, по принципу раз я купил землю - что хочу, то и ворочу, а так, чтобы профессионалы имели возможность оценить все градостроительные предложения и выбрать самые целесообразные. Нельзя сказать, что конкурсов сегодня нет, они проводятся. Но нужно сделать эту работу более целенаправленной.

Некоторые из членов комиссии пока не в курсе своего нового членства. Так, Юрий Платонов, президент московского отделения Международной академии архитектуры, узнал об этом от корреспондента Известий. Однако мгновенно сформулировал, чем ему предстоит заняться, и даже готов предложить тему для конкурса, который, по его выражению, уже созревает, - на размещение зданий повышенной этажности на Кутузовском проспекте и Дорогомиловской улице.

- Творческие соревнования профессионалов - это своего рода страховка от непредсказуемых случайностей, способных испортить облик города в самых важных, ключевых местах, - говорит он. - В Москве строятся тысячи объектов, но градообразующих, исключительно важных, судьбу которых может решить только конкурс, возможно, наберется всего 3-4 в год. Их и предстоит определять нашей комиссии. Москва заслуживает того, чтобы в ней осуществлялись проекты наивысшего архитектурного качества. А выбор лучшего из лучших, как показывает мировой опыт, могут обеспечить только конкурсы.

Другой участник конкурсной комиссии - Леонид Соколов, председатель комиссии Союза архитекторов России по реконструкции исторической среды и член ЭКОСа (а также один из участников уже упомянутой дискуссии в Известиях), надеется, что отныне столице удастся осуществить градостроительный контроль над своей территорией.



Главная --> Публикации