Главная --> Публикации --> Цены на жилье в москве: прогнозы экспертов Коттеджный поселок вместо нефтетерминала Финансовый паспорт застройщика Осторожно: квартира по объявлению Бизнес-парки наступают

Как обследовать придомовую территорию, какие документы на нее спрашивать у продавца и т. д., мы подробно рассказали в выпуске 14 марта. Сегодня займемся проверкой дома.

Продолжаем разбираться, как оформить непростую сделку - куплю-продажу земельного участка с капитальной постройкой.

По опыту риэлторов и других специалистов, помогающих оформлять самострой, сейчас на практике на узаконивание может уйти от 3 до 6 месяцев и от $800 до $4000 (с учетом стоимости соответствующих проектных и прочих работ, справок, а также вознаграждений чиновникам).

ЧТО ПОЧЕМ

Одна из основных задач - убедиться, что продавец не подсовывает вам самострой. Иначе потом с его узакониванием хлопот не оберетесь. А то и вовсе можете потерять незаконно возведенный дом и прочие постройки (баню, гараж и т. п.).

Смотрим документы

разрешение на строительство дома,
постановление о вводе дома в эксплуатацию,
техпаспорт БТИ,
поэтажный план БТИ,
домовая книга,
справка БТИ о принадлежности дома,
свидетельство о государственной регистрации права собственности на дом или иной правоподтверждающий документ (подробно см. о таких же документах на земельный участок в Вашем доме за 14 марта),
справка об оценочной стоимости БТИ.

Легальность коттеджа и права продавца на свободное распоряжение им подтверждает следующий набор документов, которые вам должны предъявить при подготовке сделки:

В советские годы дома строились без буржуазных излишеств, и впоследствии многие хозяева переделали их: добавили веранды, балконы, бани, а то и целые этажи.

На бумаге - одно, во дворе - другое

Всплыть это может, например, при визите работников коммунальных служб, которых вы пригласите для ремонта, установки стиральной машины или газовой плиты.

При этом далеко не все удосужились получить соответствующие разрешения и зарегистрировать изменения в БТИ. Поэтому может оказаться, что продавец предъявит вам устаревшие документы, в том числе акт о вводе в эксплуатацию совсем иной постройки, чем дворец, возведенный на участке. В таком случае переделанный дом может быть признан самовольной постройкой.

! Так что внимательно сверяйте описание дома в документах с его реальным состоянием!

Как узаконить самовольную постройку

Тогда вам придется узаконивать фантазии прежнего собственника, платить штраф, проходить согласования в инстанциях...

По закону

В принципе закон позволяет легализовать самовольную постройку. Так что некоторые продавцы предлагают покупателям: мы оформим сделку с землей, на которой якобы ничего нет, а потом вы сами узаконите дом. За это при продаже предоставляется скидка. Что ждет покупателя?

Если суд придет к выводу, что ваше строение не нарушает прав и законных интересов других граждан, не угрожает их жизни и здоровью, то выносится решение о признании права собственности на постройку. С этим решением можно отправляться в Федеральную регистрационную службу (ФРС), чтобы окончательно оформить свое право собственности на дом - получить свидетельство о государственной регистрации этого права.

Строго по закону (ст. 220 Гражданского кодекса РФ) самовольная постройка легализуется через суд. Для этого надо собрать массу документов, подтверждающих, что ваше строение соответствует строительным, противопожарным, санитарным и прочим нормам. В суд придется предъявить положительные заключения органов архитектуры и градостроительства, противопожарной службы, Роспотребнадзора и др. инстанций. Кроме того, потребуются документы, подтверждающие ваши права на земельный участок под домом, и техпаспорт постройки.

Конечно, походы по судам - не самое приятное занятие. К тому же затянуться все это может надолго. Поэтому на практике самострой зачастую узаконивается в административном порядке, без обращения в суд. Во многих регионах местные власти установили специальные правила такой упрощенной легализации самовольных построек.

На практике

Кроме того, надо будет оплатить штраф за самострой. На сегодня он не бог весть какой - от 3 до 5 МРОТ, т. е. от 300 до 500 руб.

В Москве, например, действуют соответствующие постановления городского правительства (аналогичные акты существуют и в Подмосковье). Согласно им, для узаконивания самостроя нужно обращаться в окружную комиссию административного округа по рассмотрению фактов самовольного строительства. Потребуется предъявить заключения специалистов Москомархитектуры, Роспотребнадзора, противопожарной службы, органов природопользования и охраны окружающей среды, специалистов надзорных и инженерных служб города и ряд других документов. То есть в любом случае придется посетить немало инстанций и получить в них подтверждения, что ваша постройка вписывается в строительные, санитарные, природоохранные и прочие нормативы.

Р.S. В минувшую пятницу Госдума приняла в первом чтении законопроект о дачной амнистии. В нем, в частности, официально узаконивается практика легализации самостроя без обращения в суд. Подробно об этих и других новшествах мы расскажем, когда законопроект будет принят во втором чтении - к тому времени он значительно изменится за счет поправок.

В итоге, если постройка не представляет опасности и не причиняет вреда окружающим, будет принято решение о сохранении самовольной постройки. Вы получите разрешение на строительство и акт о вводе объекта в эксплуатацию. С этими документами можно отправляться в ФРС и оформлять свое право собственности на постройку.

Борьба со спекулянтами

В марте глава Росстроя Сергей Круглик заявил журналистам: В течение одного-полутора месяцев мы проанализируем рынок с точки зрения спекулятивного спроса, то есть когда квартиры приобретаются не для проживания, а для вложения средств. Вслед за ним генеральный директор АИЖК Александр Семеняка подверг критике частных инвесторов, вкладывающих средства в квартиры: На вторичном рынке жилья не хватает, также люди не могут получить доступ к строящемуся жилью. Чтобы изменить эту ситуацию, чиновники планируют использовать меры налогового регулирования.


Росстрой и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) разрабатывают комплекс мер, направленных против спекуляции жильем, то есть против частных инвесторов, вкладывающих деньги в квартиры с целью их последующей перепродажи. Чиновники намерены изменить налоговую политику, что в итоге может коснуться всех граждан, продающих квартиры.

Напомним, что весной прошлого года, после принятия Думой так называемого жилищного пакета (Ъ-Дом писал о нем 16 февраля 2005 года), порядок взимания налогов со сделок по продаже недвижимости изменился: сократился срок владения недвижимостью, после которого налоговые последствия не наступают. Если раньше продавец квартиры (дома), которая находилась в его собственности не менее пяти лет, не платил налог с полученной суммы, то теперь срок составляет три года. Если же проданная квартира была во владении менее трех лет, то полученная сумма, за вычетом 1 млн руб., облагается 13-процентным подоходным налогом.

Мы считаем целесообразным отсечь от рынка спекулятивный спрос, разъяснил 'Ъ-Дому' начальник федеральных программ АИЖК Денис Гришухин. Такой опыт есть в других странах, в том числе в США. Там при перепродаже квартиры возникают высокие налоги на полученный доход, которые делают инвестирование в жилье невыгодным. Этот опыт можно применить и у нас. В нашей стране сегодня действуют налоговые последствия при перепродаже, но они настолько ничтожны, что люди продолжают заниматься спекуляцией.

Никто из участников рынка не спорит с тем, что сейчас значительная доля квартир покупается не для для проживания, а для перепродажи. Определять долю спекулятивного спроса агентство и Росстрой предлагают несколькими способами посмотреть данные ЕГРП по владельцам квартир или воспользоваться экспертными оценками строителей и риэлтеров. Скажем, по оценкам Дмитрия Кузнецова, первого заместителя генерального директора компании МИАН, для последующей перепродажи сейчас приобретается до 30% квартир.

Схема нового налогообложения при перепродаже недвижимости еще недоработана, однако уже сейчас можно сказать, что предположительно будет предложен некий нисходящий режим налогообложения, рассказывает Денис Гришухин. Скажем, если квартира продается через год после покупки, налог может быть установлен в размере 50% от ее продажной стоимости. Если через два 40%, через три 30% и так далее. Только после пяти-шести лет владения квартирой налог на ее продажу может составить 13%. При этом планируется убрать миллионный вычет, чтобы продавец платил налог исходя из полной стоимости продаваемой квартиры.

Участники рынка утверждают, что воплощение в жизнь инициативы чиновников только подтолкнет рост цен на квартиры.
Так, управляющий директор компании МИЭЛЬ-Недвижимость Руслан Сейт-Люманов говорит, что большое количество людей меняет жилье раз в два-три года. Если через год-два после покупки все желающие продать свои квартиры не смогут это сделать, объем предложения серьезно сократится и, как следствие, стоимость недвижимости возрастет, ведь на плечи покупателей ляжет еще и компенсация налогов продавца.

Впрочем, практического смысла в выявлении всех спекулянтов нет. Как пояснил Денис Гришухин, новая налоговая схема будет распространяться на всех граждан, перепродающих недвижимость.

Пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании Сити-XXI век Сергей Лядов замечает, что если государство таким образом решило бороться с инвестиционными покупками на рынке недвижимости, то оно выбрало неверный путь административные барьеры лишь ухудшают положение, способствуя еще большей спекуляции. Надо лечить не последствия болезни, а ее причины. Увеличение ставки налога приведет к появлению обходных схем продажи жилья, к созданию теневого рынка.

С ним согласен директор по маркетингу и продажам компании Квартал Сергей Лушкин: Предполагаемый порядок налогообложения затронет не только приобретающих недвижимость с целью дальнейшей перепродажи, но и рядовых граждан, рассматривающих будущую квартиру как место проживания. Жизненная ситуация может сложиться таким образом, что человек вынужден будет продать недавно купленную недвижимость, не планируя при этом заработать на сделке.

На наш взгляд, менять надо иначе. Миллионный вычет ломает структуру рынка, поскольку большое количество сделок на данный момент оформляется по цене ниже рыночной, говорит первый вице-президент корпорации 'БЕСТ-Недвижимость' Михаил Гороховский. Из-за этого ипотечные заемщики становятся нежелательны на рынке. Мы считаем, что необходимо вводить плавную шкалу, при которой налогооблагаемой базой должна стать разница между ценой покупки и ценой продажи квартиры. Эту разницу мы бы обкладывали 18-процентным налогом и устанавливали бы 15-летний срок минимального нахождения квартиры в собственности. В этом случае человек имел бы уменьшение налогообложения каждый год на одну пятнадцатую, а налогом облагалась бы капитализация имущества. Такая система сдерживала бы спекулянтов и защищала людей, желающих приобрести недвижимость, в том числе с использованием ипотечных схем.

Реакцию риэлтеров и застройщиков понять легко. Частные инвесторы разогревают рынок, на котором они работают, позволяя месяц за месяцем объявлять о плановом повышении цен и не опасаясь остаться без клиентуры. Тем не менее многие участники рынка, даже критикуя инициативу Росстроя, признают, что уменьшение числа спекулянтов замедлит рост цен на недвижимость хотя бы в краткосрочной перспективе.

На первый взгляд с помощью домашнего компьютера можно автоматизировать и сделать более технологичным любой процесс. Взять хотя бы домашнюю бухгалтерию. На компьютере планировать затраты удобнее, чем на бумаге. С планированием ремонта квартиры или строительства дома ситуация обратная: компьютеризировать этот процесс под силу профессионалам или очень настойчивым пользователям, готовым во что бы то ни стало рассчитать свою кухню на компьютере. В этом убедился компьютерный обозреватель Ъ-Дома ДМИТРИЙ ЗАХАРОВ.

А для того чтобы бороться со схемами, позволяющими уходить от уплаты налогов, например указанием в договоре купли-продажи заниженной цены, риэлтеры предлагают ввести для местных властей право преимущественной покупки. В этом случае, если цена договора вызывает сомнение регистрирующих органов, по решению суда может быть заключен договор новации: покупателю будут возвращены деньги, а объект недвижимости поступит в распоряжение муниципалитета с обязательной его продажей на открытом аукционе. Такая практика действует в Белоруссии и является действенным способом борьбы с уклонением от уплаты налогов.

Дизайнерские изыски

Недорогие программы, впрочем, тоже не гарантия легкой жизни начинающего дизайнера. Даже упрощенные версии профессиональных программ, такие как ArCon Ремонт ($10), ArCon Home 2 ($5), или самостоятельные продукты Broderbund 3DHome Architect Design Suite Deluxe 6 ($95) и Kitchen Draw ($2,7 за час работы программы) потребуют нескольких дней изучения. Кстати, подавляющее большинство зарубежных программ по официальным каналам в Россию не поставляются. Легально приобрести их можно только на сайтах производителей, а нелегально в любом киоске с пиратскими дисками. Рекламируя диски, пираты обычно пишут, что все программы русифицированы. Это не так. Почти все популярные зарубежные программы для дизайна дома и интерьеров не поддерживают русский язык и зачастую вообще далеки от российских реалий. Так, например, минимальный размер кухни, которую способен создать и рассчитать 3DHome Architect Design Suite Deluxe 6 2,7x2,1 м. Во многих московских хрущевках типичный размер кухни 2x2 м.

Архитектурные препятствия

Хороших архитекторов сравнительно мало. Еще меньше хороших архитекторов, которые используют профессиональное программное обеспечение, поэтому компьютерные инструменты для архитекторов очень дороги. Самая известная из компьютерных программ для архитектурного планирования ArchiCAD от венгерской компании Graphisoft стоит $2 тыс.
Близкая по функциям программа ArCon от российского производителя Еврософт тоже доступна не всем в зависимости от набора инструментов она обойдется потребителю в $1,1-1,4 тыс. А вот специализированный софт для проектирования домов из профильного бруса и оцилиндрованных бревен К3-Коттедж в полной версии будет стоить на уровне зарубежных аналогов до $3,8 тыс. Дороговизна этих программ обусловлена тем, что с их помощью можно не только создать визуальную модель дома или квартиры, но и выпустить полноценную проектную документацию, соответствующую всем строительным нормам. Узкоспециализированным характером программ продиктован и их интерфейс в сотнях настроек и инструментов легко потеряться даже специалисту, а потому стоит обратить внимание на более простой класс программ, который позволяет воспроизвести приблизительный вид дома.


Из всех доступных на рынке программ наиболее простой в освоении оказалась американская 3DHome Architect Design Suite Deluxe Даже начинающий пользователь за 10-15 часов работы сможет приноровиться к инструментам программы, а за пару дней и нарисовать собственную кухню или гостиную. На подготовку проекта загородного дома может уйти неделя. Интерфейс программы очень прост, почти каждый элемент дизайна и строительства сопровождается картинкой, поэтому незнание английского языка не сильно мешает работе с программой.

Простота по-американски

Ремонт по-русски

Программы для дизайна интерьера ArCon Home и планирования ремонта и проектирования квартир и зданий ArCon Ремонт привлекательны не только ценой, но также функционалом и возможностями расширения. Так, для ArCon Ремонт существует огромный набор трехмерных моделей мебели и объектов интерьера, за счет которых компьютерный проект будет максимально похож на то, что получится в реальности. Диски с моделями, которые производит новосибирская студия Компас, стоят 130 руб. В ArCon Ремонт можно спроектировать почти все: от ванной до многоэтажного здания. Программа позволяет виртуально прогуляться по своему будущему дому, причем сделать это можно днем или ночью: в 3D-модели будет учтен характер освещения и даже точное положение солнца или луны в зависимости от широты и долготы, на которой расположено здание. Список инструментов включает редактор материалов и моделирование ландшафта.

Главное удобство программы наличие так называемых мастеров поддержки (wizards). C помощью мастеров программа решает главную проблему новичка в дизайне с чего начать и проводит первоначальный опрос пользователя, в результате которого перед глазами появляется не абстрактный чертеж, а готовая 3D-модель. Например, на первом шаге при разработке кухни необходимо выбрать ее форму L-образную, U-образную, на втором расстановку ключевых элементов кухонного быта: мойки, холодильника, плиты и шкафов, на третьем приблизительную цветовую гамму для мебели. После этого с помощью курсора достаточно указать размер кухни, настроить виртуальную камеру, с точки зрения которой вы будете смотреть на свой проект, и нажать кнопку 3D. Так, всего за несколько минут на экране появится болванка, из которой потом долгими часами будет вырезаться полноценный макет. К сожалению, в этой версии программы всего два мастера кухонный и домовой, поэтому разработать проект гостиной будет куда сложнее проектирование придется начинать с нуля.

На кухне у программиста

Правда, доступные цены не спасают ArCon Home и ArCon Ремонт от тяжелого профессионального наследия: интерфейс программ и их подход к созданию проектов куда ближе архитектору, чем рядовому потребителю. Поэтому получить удовольствие от виртуальной прогулки рядом с домом при полной луне можно только после длительной работы с программой. Чтобы свободно владеть ее простейшими функциями, потребуется потратить неделю кропотливого труда.


Скаждым годом все больше и больше москвичей посещает мысль о миграции за пределы Московской кольцевой автодороги. Строительство загородных домов, дач и коттеджей перестало быть прерогативой истеблишмента. Освоение области активно ведет миддл-класс.


Специализированная программа для планирования кухни KitchenDraw пример экономического подхода к архитектурному проектированию. Первое, что приходится сообщить программе, это название компании, выполняющей проект, а также валюту, в которой будет рассчитываться смета. Судя по всему, программа адресована компаниям, которые специализируются на строительстве кухонь. Впрочем, возможности KitchenDraw может использовать и рядовой пользователь. Единственный для него недостаток стоимость использования программы, которая составляет $2,7 в час.
Очень удобно, что на начальном этапе программа с помощью мастера придирчиво выясняет цветовую гамму всех элементов кухонной мебели вплоть до цвета ручек и плинтусов. До создания модели можно ввести размеры кухни, а также указать, какая поверхность будет использоваться для пола и потолка. Экспериментируя с программой, можно выяснить, например, что на пол кухни площадью 2,1x2,1 м лучше всего покупать плитку 15 x15 см или 30x30 см тогда ее не придется обрезать. Единственное, что оставляет нарекания, это интерфейс. Русский перевод только запутывает, поэтому для работы его предпочтительнее не использовать. К тому же после создания макета незнакомый с логикой программистов пользователь будет битый час искать, как бы ему сделать в своей новенькой виртуальной кухне хотя бы дверь с окном.

Анализ рынка банковских услуг в области кредитования загородного строительства показал, что несколько десятков российских банков, занимающих верхние строки в ежегодном банковском рейтинге, в той или иной форме на сегодняшний день готовы оказать помощь желающим обзавестись жильем в непосредственной близости к подмосковной природе и отдаленности от центра загазованного мегаполиса.

Однако даже представителю этой довольно успешной прослойки населения довольно трудно самостоятельно отстроить на загородном участке земли пригодный для проживания дом. В этом ему на помощь активно приходят российские банки. С каждым годом перечень услуг физическим лицам в строке Кредитование расширяется, увеличиваются суммы кредитов и сроки их погашения.

Одним из наиболее распространенных способов стать владельцем собственного жилья является ипотечное кредитование. Сегодня перечень объектов, на которые физическое лицо может получить ипотечный кредит в сумме, не превышающей 70 % от стоимости приобретаемой в собственность недвижимости, дополнился загородными домами.

Ипотечное кредитование

Так, например, Внешторгбанк 24 сумму возможного кредита определяет, исходя только из дохода лица, берущего кредит. Доходы законных супруга или супруги данным банком не суммируются. Максимум, какую пользу может оказать вторая половина семьи с уровнем дохода выше среднего выступить поручителем. Коих, кстати, банк требует разное количество в зависимости от суммы кредита. Если кредит превышает 10 тысяч долларов, поручителей может понадобиться более трех человек.

В целом условия получения ипотечного кредита стандартны: выбираете объект недвижимости, вносите 30% от стоимости и 70% оставшихся средств берете взаймы у банка на срок от 1,5 до 30 лет под определенный процент. Процентную ставку и способ погашения (аннуитетными или равными долями) каждый банк определяет индивидуально. Общее практически для всех банков, выдающих кредиты на недвижимость, условие: сумма ежемесячной выплаты не должна превышать от 30 % до 50 % ежемесячного дохода. Дальше начинаются нюансы.

А Газпром-банк, выдавая кредит на приобретение недвижимости, заменяет поручителей залогом. В роли последнего может выступать сам объект недвижимости (автоматически отпадает кредит на постройку оного), ценные бумаги или автомобиль. Важно, чтобы стоимость залоговых объектов и сумма кредиты были равны.

Системы кредитов

На рассвете ипотечного кредитования, когда банки выдавали ипотечные кредиты на покупку жилья от конкретного застройщика, по проторенному пути пошел Собинбанк. Создав альянс с Истра Кантри Клаб, банкиры открыли валютную программу, по которой желающий обзавестись домом именно в этом коттеджном поселке может на срок до 10 лет получить кредит на сумму до 100 % от цены продажи дома. Подкупает отсутствие характерного для ипотеки первого 30-процентного взноса. Но при этом отпугивает процентная ставка: на этапе строительства 16 % годовых в валюте, по его окончании 14 %. Минимальная сумма кредита не определена. Получить его может каждый, кому уже исполнилось 18, но еще нет 60 лет, и чей доход позволит выплатить кредит аннуитетными (уменьшающимися) платежами за 10 лет.

Французский игрок на российском рынке банк Сосьете Женераль Восток на строительство недвижимости денег не дает. Но дает их на приобретение той же недвижимости на вторичном рынке от 25 тысяч долларов до неограниченной суммы. Не загоняют клиента в жестко лимитированные рамки кредита и большинство других банков: все зависит лишь от вышеперечисленных условий позволит ли уровень вашего дохода построить шикарный особняк на Ново-Рижском или Рублево-Успенском шоссе, или же придется ограничить себя приобретением одноэтажного домика на окраине поселка на Рязанском направлении.

Ограничения по возрасту, как и пакет документов, который требуется предоставить на рассмотрение кредитной комиссии, практически одинаковы во всех банках. Но если Собинбанк готов довольствоваться копиями, то, например, Внешторгбанк и BSGV требуют оригиналы всех документов от паспорта до водительских прав, свидетельство о браке/разводе/брачный контракт (при его наличии), вашу кредитную историю и выписки из банков по личным счетам.

Ограничения

В среднем при стоимости загородного дома под отделку от 100 000 до 500 000 долларов, для покупки или строительства коттеджа средней руки требуется получать в месяц на руки от 3500 (и тогда BSGV вполне осчастливит вас кредитом на сумму 103 596 долларов) до 5500 долларов США. В последнем случае, Внешторгбанк 24 рассмотрит вашу заявку на предоставление кредита до 261 300 долларов США под 12 % годовых.

То же самое с вашим уровнем дохода. Ряд банков удовлетворится справками о том, что заемщик на самом деле получает больше, чем отражено в его налоговой декларации и справке 2НДФЛ. Однако большинство банков, в частности банки с участием иностранного капитала или с государственными долями, устроит только четко прописанный в официальном документе белый доход.



Главная --> Публикации