Главная --> Публикации --> Аренда элитной квартиры: ценовые критерии Цены на жилье в москве: прогнозы экспертов Наследование недвижимости: не превращайте свои права в лотерею В торговых центрах прибавят развлечений Эльдорадо построит склад

Почему же реализация национального проекта Доступное и комфортное жилье - гражданам России идет с очевидными трудностями? Ответить на этот вопрос мы попросили главу города Челябинска Михаила Юревича.

Челябинск - Ситуация, складывающаяся в последнее время на рынке строительства жилья, вызывает массу споров и противоречивых толкований. Согласно новому Градостроительному кодексу и ряду федеральных законов, основная нагрузка при решении задачи государственного масштаба - обеспечения жителей России доступным жильем ложится на органы местного самоуправления и, прежде всего, на муниципалитеты городов-миллионников.

Известно, что стоимость жилья в крупном городе определяется рядом рыночных факторов и, прежде всего, покупательским спросом. На себестоимость квадратного метра, конечно же, влияет инфляция, что сказывается на удорожании строительных материалов, конструкций и, собственно, монтажных работ. К одним из существенных факторов, влияющих на удорожание квадратного метра, я отношу и некоторые федеральные правовые акты, и, прежде всего, Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации.

Законная проблема

По сути дела этот закон провоцирует застройщика придумывать суррогатные схемы привлечения денег граждан и вместо декларируемой защиты прав потребителей поощряет мошеннические схемы. Этому также невольно способствует и статья 5 этого закона, которая при буквальном прочтении, с точки зрения налогового законодательства, обязывает облагать НДС средства, поступающие от дольщиков, что, разумеется, невыгодно для застройщика. Пункт 4 этой же статьи не дает права застройщику в одностороннем порядке расторгнуть договор даже в случае СУЩЕСТВЕННОГО нарушения дольщиком условий договора.

Что же произошло после принятия этого закона? Казалось бы, этот документ - благо для граждан, которые участвуют в долевом строительстве, их интересы защищены. А как быть строительным компаниям? Ведь именно с принятием этого закона строители фактически были лишены возможности привлекать дешевые деньги физических лиц - граждан. Убежден: именно это обстоятельство в немалой степени породило причины для увеличения стоимости жилья и затормозило рост темпов строительства. Объясню, почему. Застройщики теперь вынуждены прибегнуть к займам банков и использовать собственные оборотные средства.

Вот конкретный пример. Пункт 2 статьи 6 устанавливает разорительный для застройщика процент неустойки, не отвечающий принципу разумности и справедливости (сегодня это около 60 процентов годовых). Такой процент неустойки, а также предусмотренная возможность одностороннего расторжения договора дольщиком неминуемо приведут к злоупотреблению со стороны предприимчивых дольщиков.

Собственно говоря, в законе изначально заложена ответственность за неисполнение обязательств застройщика вдвое большая, чем ответственность дольщика.

Законом также не предусмотрена ответственность дольщика за несвоевременную приемку объекта (квартиры). Понятно, что это спровоцирует саму несвоевременную приемку, и как следствие - дополнительные затраты застройщика на содержание объекта недвижимости.

Слишком размытой я считаю и формулировку существенных недостатков (пункт 3 статьи 7), которая дает возможность дольщикам в одностороннем порядке отказываться от договора и получать обратно вложенные деньги и проценты, исходя из 30 процентов годовых на сегодняшний день. Это обязательно породит спекуляцию со стороны дольщиков. Пункт 5 той же статьи закона предусматривает гарантийный срок не менее 5 лет, а значит, ставит застройщика в заведомо кабальные условия, поскольку поставщики и подрядчики дают гарантию в соответствии с Гражданским кодексом не более 2 лет. Из чего следует, что последующие 3 года застройщик за свой счет будет устранять неполадки.

Что я предполагаю сделать для принципиального решения обозначенных проблем?

Хочу особо отметить установленные законом неравные отношения застройщика с дольщиком (статья 9), который может отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке по надуманным причинам, и при этом застройщику придется в судебном порядке доказывать, что дольщик не прав.

Второе. Альтернативным решением проблем, возникших с принятием этого закона, я считаю разработку простого и понятного механизма обязательного страхования застройщиками финансовой ответственности исполнения своих обязательств перед дольщиками.

Первое. Необходимы поправки в действующий закон, которые бы пересмотрели сам принцип ответственности сторон в долевом строительстве. Сейчас основная масса рисков возложена на застройщика. Необходим разумный баланс ответственности.

Незыблемое правило: от момента получения земельного участка и начала проектирования до выхода строителей на площадку проходит до полугода. Необходимо пройти множество согласований, с тем чтобы были соблюдены обязательные нормативы, а они предельно конкретны. При застройке микрорайона должно быть учтено все: соблюдены нормативные требования по размещению детских садов, школы (с определенным количеством мест для посещения), радиусу действия станции Скорой помощи, возведению поликлиники и так далее. Пакет такой градостроительной документации застройщик должен разработать, подготовить и утвердить и в конечном итоге получить соответствующее заключение Росэкспертизы.

Стройка - время. Согласований - тьма

Постановление правительства РФ от 27 декабря 2000 г. за N 1008 О порядке проведения государственной экспертизы и утверждения градостроительной, предпроектной и проектной документации гласит: Сводное заключение (единое, объединяющее все надзорные и контрольные федеральные службы) подготавливается с учетом (или с участием) органов специализированной экспертизы или территориальных органов... (пункт 20).

Земельный участок под застройку должен быть обеспечен инженерной инфраструктурой. Как правило, муниципалитеты сохранили за собой лишь системы водоснабжения и канализации, да и то далеко не везде. Остальная инфраструктура - в ведении естественных монополий: энергетиков, газовиков, связистов. Причем если муниципалитеты городов-миллионников имеют определенные обязательства и временные сроки по согласованию проектной документации, то различные ведомства, к примеру, Госпожнадзор, энергетики, такими обязательствами не обременены.

Что надо сделать? Считаю крайне важным и необходимым обеспечить подготовку сводного заключения в срок не более 3 месяцев с приведением в соответствие технических требований и единой государственной ценовой политики независимо от ведомственной принадлежности.

По моему твердому убеждению, это постановление не работает из-за ведомственной разобщенности, нестыковки требований и отсутствия государственного регулирования в технической политике и в ценообразовании при проведении экспертиз, никак не закрепленной ответственности.

Для меня очевидно, что во многих крупных городах России, таких, как Челябинск, Казань, Нижний Новгород и других, в массовом порядке не запущена процедура предоставления земельных участков на аукционах по вполне понятным и во многом объективным причинам. И дело тут не в желании или отсутствии такового у того или иного градоначальника. Истинная причина в другом.

Почему города не спешат с аукционами?

Принятые новые федеральные законы и поправки к ним не снизят стоимость жилья, так как предыдущие договоры застройщиков с монополистами заключались по серым схемам и на практике оказывались дешевле, чем договоры муниципалитетов с теми же фирмами-монополистами.

Практически во всех городах не проводится в массовом порядке процедура предоставления земельных участков на аукционах в связи с тем, что за последние годы был подготовлен задел по предоставлению земельных участков с предварительным выбором земельного участка (актами о выборе земельного участка) с последующим предоставлением в аренду. Строители уже имеют разработанные проекты на эти участки, и если акты выбора отменить, то в ближайший год наметится реальный спад в строительной отрасли. Согласно действующему законодательству срок действия таких актов - 3 года. В связи с тем, что новые требования по обязательности процедуры аукционов действуют чуть более года, ожидать в ближайшее время того же ежегодного объема строительства, оформленного по новой схеме, не следует.

При предоставлении земли под строительство жилья на аукционной основе с предварительным обеспечением этих обязательных социальных требований цена жилья не снизится, так как денег на это взять также негде.

При старой системе застройщиками осуществлялись отчисления муниципалитетам от 10 до 20 процентов стоимости строящихся объектов (в зависимости от зонирования территории населенного пункта). На эти средства строились инженерные сети и сооружения, детские сады, школы, пожарные части и подстанции Скорой помощи, без которых строительство и дальнейшая эксплуатация жилья невозможны.

Мне представляется необходимым не резкий переход на аукционную систему, а поэтапный, при котором деньги, получаемые муниципальным бюджетом за продажу на аукционах земельных участков, будут направляться на инженерную подготовку новых земельных участков. В настоящее время финансовые средства в бюджетах почти всех городов на инженерную подготовку участков не предусмотрены.

В связи с этим крупные города РФ в ближайшие полгода не смогут обеспечить стопроцентное оформление земельных участков через аукционы, при этом запланированное поэтапное увеличение объемов строительства не вызывает сомнений.

Земельный кодекс определяет: Сформированные земельные участки для комплексного жилищного строительства включают в себя земельные участки инженерной и транспортной инфраструктуры, школьных и дошкольных учреждений, строительство и эксплуатация которых являются обязанностью муниципалитета (статья 30.2).

Теперь обратимся к новой редакции Земельного кодекса РФ. Статья 48 устанавливает обязанность муниципалитетов в двухнедельный срок обеспечить предоставление технических условий и размера платы за подключение. Но ведь для любого специалиста очевидно - эта обязанность никак не подкреплена ответственностью компаний, эксплуатирующих сети, за несоблюдение установленного двухнедельного срока. Убежден, эту проблему можно и нужно решить с помощью механизма государственного регулирования деятельности компаний различных форм собственности по предоставлению технических условий и размера платы за подключение.

Дело в том, что в крупных городах и прежде всего с населением в 1 миллион человек и более, которые интенсивно застраивались последние годы, резервных мощностей практически не осталось. Вывод очевиден: затраты на создание новых объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры будут отражаться на стоимости квадратного метра жилья. Также очевидно, на мой взгляд, и возможное решение этой проблемы - необходимо дополнительное финансирование из средств федерального, регионального бюджетов и иных источников для создания НОВЫХ объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры.

Давайте будем реалистами. В Челябинске за последнее десятилетие не было построено ни одной новой энергоподстанции. После избрания главой города в 2005 году мною совместно с руководством местной сетевой компании было принято принципиальное решение о строительстве четырех новых подстанций (строительство первой - Каширинской - уже начинается).

Мне представляется крайне важным рассмотрение и внесение поправок к закону, которые предусматривали бы особые условия представления участков органам местного самоуправления для строительства доступного жилья бюджетникам и льготным категориям граждан, с задействованием процедур тендеров, муниципального заказа.

Не имею права оставить без рассмотрения чрезвычайно важную проблему: льготные категории граждан, которые имеют право получить как жилье, так и земельные участки (для индивидуального жилищного строительства в собственность бесплатно). Нужно честно признаться: новая редакция Градостроительного кодекса фактически ликвидирует эти льготы введением процедуры аукциона.

Хочу отметить, что в Челябинске уже началась работа в этом направлении. По моей инициативе разработан пакет документов, согласно которым город приступает в ближайшем будущем к строительству муниципального жилья, выступает заказчиком этого строительства. В ближайший год мы планируем построить от 50 до 70 тысяч квадратных метров такого жилья. Челябинская городская Дума уже сейчас работает над проектами местных законодательных актов, в соответствии с которыми будет производиться распределение жилья среди жителей города. Считаю такой механизм справедливым.

Сегодня единственная возможность обеспечения доступным жильем этих категорий граждан и - что также чрезвычайно важно! - расселения жителей из ветхоаварийного жилья, погорельцев - самим муниципалитетам браться за строительство муниципального жилья с последующей реализацией его ПО СЕБЕСТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА через механизм ипотечного кредитования по методике (принципиально важное условие!), разработанной местным органом представительной власти.

Зададимся простым вопросом: какая конечная, итоговая цель национальных проектов, которые инициировал президент России? Почему сегодня некоторые считают их едва ли не панацеей, а другие, и это уже очевидно, стараются попросту заболтать эти здравые и абсолютно актуальные инициативы.

Строить, чтобы жить!

Владимир Путин спросил Медведева: как в конечном счете выполнение программы национальных проектов отразится на демографической ситуации в стране? И отразится ли в лучшую сторону?

А ведь ответ на эти вопросы очевиден и уже сам президент фактически озвучил его на одной из встреч с куратором национальных проектов, первым заместителем председателя правительства РФ Дмитрием Медведевым.

Мы должны отдавать себе отчет в том, что ипотека - это не панацея. Семья, имеющая одного ребенка и решившая улучшить жилищные условия через ипотечный кредит, взятый в банке, вряд ли в ближайшие несколько лет захочет родить еще хотя бы одного ребенка. Все мысли и силы будут направлены только на одно - погашение кредита.

Вот истинная причина и действительно государственная цель и задача одновременно! Вот ради чего, собственно, и должны быть сконцентрированы усилия властей всех уровней.

Следовательно, для решения этой бесспорно главной государственной задачи - выхода из глубочайшего демографического кризиса - нужна система настоящих государственных гарантий. Существующие законы эту проблему не только не решают, но и не - не побоюсь утверждать - усугубляют ее.

Если для всех нас очевидна самая тревожная на сегодняшний день проблема - вымирание государства, то также понятна и одна из главных причин, из-за которой сегодня большинство семей обзаводится одним, а в лучшем случае (!) - двумя детьми. Семьи, и прежде всего молодые семьи, просто не в состоянии обеспечить себя и своих детей достойными условиями проживания.

Молодые специалисты нередко обеспечивались жильем в течение 1-2 лет. Семья, имевшая двух разнополых детей, имела гарантированное право на улучшение жилищных условий. Согласен, что зачастую эти нормы носили декларативный характер. Но ведь они были и работали! Это была государственная политика.

В советское время существовали, пусть не без изъянов, но понятные всем демографические правила - стимуляторы.

Вот тогда, после принципиального решения этих фундаментальных проблем, можно было бы вспомнить о еще одном правиле советского времени - налоге на бездетность. В Советском Союзе за счет средств, получаемых от этого налога, оказывалась финансовая помощь многодетным семьям.

Считаю, что целесообразным было бы принятие пакета федеральных законов, которые, к примеру, устанавливали бы предельно конкретные нормы. Например, начиная с третьего ребенка, предоставлять семье жилье в социальный найм из расчета по 15-18 квадратных метров на каждого ребенка, но не менее 70 квадратных метров (семья с тремя детьми) и при рождении каждого следующего ребенка также улучшать жилищные условия из расчета 15-18 квадратных метров. Начиная с рождения третьего ребенка семья должна быть обеспечена субсидией на оплату коммунальных услуг, а также государственным пособием из расчета 1,5 - 3 тысячи рублей на каждого ребенка в семье, начиная с рождения третьего ребенка.

Реализация таких мер на государственном уровне - это и есть главная конечная цель уже наметившихся позитивных изменений после того, как президент России В.В. Путин определил приоритетные направления государственной политики.

Государству давно пора заявить о фундаментальном принципе: Два ребенка - для семьи, третий и последующие - для страны. Это будет означать, что государство реально станет участвовать в воспитании и обеспечении развития будущего страны.

Михаил Валериевич Юревич родился 13 февраля 1969 г. в городе Челябинске. Окончил Челябинский государственный технический университет по специальности инженер-строитель.
В 90-е годы создал ассоциацию предприятий Агропромышленное объединение Макфа.
Избирался депутатом Государственной Думы третьего и четвертого созывов. В Думе третьего созыва занимал пост заместителя председателя Комитета по энергетике, транспорту и связи. В Думе четвертого созыва входил во фракцию Единая Россия, работал в составе комитета по законодательству.
В марте 2005 года избран на должность главы города Челябинска. Член Регионального политсовета партии Единая Россия.
Жилищный кодекс (ЖК) действует уже год. В прошлом году после принятия ЖК в своем интервью Ъ вы говорили о заложенных в нем возможностях для злоупотреблений. Сбылись ли ваши прогнозы? Какие проблемы в реализации ЖК выявились за это время?

Об авторе:

За год практики применения ЖК выяснилось, что он не препятствует властям форсировать создание товариществ собственников жилья (ТСЖ) с тем, чтобы они впоследствии заключали договоры с аффилированными с администрациями управляющими компаниями. Ведь тарифы растут с большой скоростью, плюс они завышены, если говорить о качестве услуг, которые реально предоставляются гражданам. Есть бизнесмены, которые это очень хорошо поняли и хотят как можно быстрее сесть на эти деньги. А администрации заинтересованы в передаче домов своим управляющим компаниям через карманные ТСЖ с тем, чтобы снять с себя проблемы по обслуживанию жилья. Если управляющая компания будет выбрана по конкурсу, то головной боли у администраций будет больше.

Выявились не просто проблемы, а даже опасности для граждан, которые никто не видел при принятии кодекса. Примерно об этих опасностях я тогда и предупреждала. Как известно, ЖК предоставляет гражданам возможность выбрать управляющую компанию (предельный срок принятия решений перенесен с 1 марта 2006 года до 1 января 2007 года). Если решение не принято, то оно принимается органом местного самоуправления. Он выбирает компанию по конкурсу, но, скорее всего, в этом случае в качестве управляющей компании останется тот же жэк, преобразованный в жилкомсервис.

Общее собрание бывает очень сложно собрать. Для принятия решений нужно большинство голосов. А для создания ТСЖ нужно даже не 50% голосов жильцов, а 50% их голосов по размеру их площади. Конечно, ЖК ничего не говорит об обязательном создании ТСЖ в многоквартирных домах. Но ТСЖ выгодно для управляющей компании: ведь это юридическое лицо, аккумулирующее средства жильцов, в том числе и на капремонт. И эти средства оно может передоверить управляющей компании. Поэтому и идет форсированное создание ТСЖ с целью заключения договоров с аффилированными управляющими компаниями.

Но ведь по Жилищному кодексу нет норм об обязательном создании ТСЖ в многоквартирных домах. А управляющую компанию можно выбрать и простым собранием жильцов. Так что как можно заставить граждан принудительно создать ТСЖ, а затем навязать им управляющую компанию?

В итоге реальные собственники жилья остаются ни при чем и обманутыми на стадии формирования ТСЖ и на стадии выбора управляющей компании. И пишут письма в прокуратуру, депутатам...

Вот как все это происходит. Речь идет в основном о старом жилом фонде, где высокая доля неприватизированных квартир и живут граждане разных социальных групп, то есть их доходы сильно дифференцированы. В таких домах доля неприватизированных квартир в среднем составляет 30-50%. В ТСЖ их представляет государство как собственник этих квартир. При этом оно имеет право дать доверенность какой-то компании на участие в собрании собственников жилья и даже на организацию собраний. Это ключевой момент: достаточно дать доверенность структуре, аффилированной с будущей управляющей компанией, и эта компания будет выбрана. Все, что еще надо, это договориться еще с 5-10% жильцов, которые готовы стать председателями и т. д.

В Санкт-Петербурге, например, уже очень много. В одном из районов моего округа 2 тыс. домов. Сформировано уже 150 ТСЖ. Это самая высокая цифра по городу 15%. В остальных районах, где администрации здравы, 2-3%, не больше. Из этих 150 только 3 ТСЖ сформированы реально гражданами, и сами граждане решили потом обеспечить управление домом не через управляющую компанию.

И много таких случаев создания ТСЖ властями под свои управляющие компании?

Карманное правление ТСЖ, поставленное самой УК, заключит с управляющей компанией любой договор. В него могут быть включены любые дополнительные услуги по любой цене, на что жильцы в другом случае не согласились бы. Такое карманное ТСЖ может принять дом на обслуживание в любом состоянии (при создании ТСЖ подписывается акт о передаче дома от государства к ТСЖ). В этом как раз и есть основной интерес местной администрации. Ведь реальное созданное жильцами ТСЖ будет бороться с властями за то, чтобы в акте передачи был объективно оценен износ, все недостатки, требующие при передаче проведения какого-то ремонта. А карманное ТСЖ может принять дом в плохом состоянии, например, с учетом сомнительных обещаний администрации выделить деньги на капремонт. Далее. Карманное ТСЖ может принять решение по использованию подсобных помещений в доме не в пользу жильцов, а в пользу управляющей компании. Например, передать УК право сдавать эти помещения в аренду и право на доход от этой аренды.

Какие опасности для собственников жилья несут сформированные фактически без их участия ТСЖ и выбранные таким образом аффилированные с властями управляющие компании?

В отношении формирования ТСЖ должен быть контроль, причем не столько законодательный, сколько по факту. Там, где местные власти превращают формирование ТСЖ в кампанейщину, явно допускаются нарушения законодательства. И гражданам должны быть разъяснены их права при формировании ТСЖ. И прокуратура и суды должны принимать все заявления от граждан. А администрации должны помогать тем, кто реально создает ТСЖ. Иначе начнется массовый силовой захват жилых домов недобросовестными управляющими компаниями. И в этом случае рейдерство, силовой захват коммерческих компаний, который власти считают серьезной проблемой, покажется просто детскими играми.

Ведь в договоре между ТСЖ и управляющей компанией может быть записано все что угодно. Это все никаким образом не отрегулировано в ЖК. Наконец, есть еще и опасность недобросовестного выполнения обязанностей. Карманное ТСЖ может заключить договор с недобросовестной управляющей компанией, которая соберет деньги с жильцов, а потом не заключит договор с подрядными организациями. Такие случаи уже есть, граждане оказываются без коммунальных услуг. Карманное, созданное обманным путем ТСЖ может растранжирить средства жильцов на капремонт, резервы.

Например, можно запретить государству давать каким-либо фирмам доверенность на организацию собраний по созданию ТСЖ (уже даже есть расценки на подобные услуги: нанять фирму для организации собрания стоит 70 тыс. руб.). А доверенность на участие в собрании разрешить выдавать, только если в доме 30 или 40% собственников (по размеру площади) выступили за создание ТСЖ (если их 50%, то государство уже не участвует в создании ТСЖ). Должен работать прокурорский надзор и контроль за тем, чтобы на всех собраниях было реально 50% голосов. Необходимы тщательные разбирательства по всем случаям обращения граждан по этим вопросам к власти. В ЖК должны быть четко отрегулированы вопросы, как передается и как подписывается акт передачи жилого фонда. Должен быть установлен четкий механизм перечисления средств на капремонт от администраций не по адресной программе капитальных вложений местной администрации, а по определенному алгоритму, учитывающему износ жилого фонда. Иначе мы никогда не снимем заинтересованность отдельных лиц в создании карманных ТСЖ в сговоре с местными администрациями.

Как можно эти проблемы урегулировать в ЖК?

Приобретая участок без подряда в поселке, где разрешается строить все, что только душе угодно, покупатель заранее готов проявить фантазию. Фантазии потребуется вдвое больше, если возникнет желание заказать быстровозводимый сборный дом.



Дерево самый экологичный материал, рассказывает генеральный директор девелоперской компании FARM HOUSE Тарас Нечипоренко. Даже Минздрав, подсчитывая коэффициент экологичности какого-либо строительного материала, берет за точку отсчета дерево. С завода-изготовителя такой дом поступает в виде готовых к использованию, подогнанных друг под друга брусьев. Высокая технологичность этого конструктора обуславливает малые затраты времени на сборку дома: на готовом фундаменте она занимает считаные дни и ведется согласно документации. На подготовительные же работы, к которым относится в том числе и изготовление фундамента, уходит около недели (в зависимости от типа фундамента и заглубления). Таким образом, при разумной скорости работы строителей дом из клееного бруса может быть полностью собран за месяц.

Древо желания

Получить на абсолютно пустом пока участке загородный дом к открытию дачного или хотя бы купального сезона по силам каждому. Различные технологии быстрого возведения домов (от трех дней до двух месяцев) осуществить это вполне позволяют. Нынешней зимой земля в Подмосковье промерзла не сильно (видимо, благодаря большому количеству снега), поэтому фундаментные работы можно начинать уже сейчас. Но сначала нужно выбрать строительную технологию. Самый популярный тип домов быстрого приготовления из профилированного клееного бруса.

Значительная часть комплектов для подобных домов в Москву пока поступает из-за рубежа. Например, здание из финской клееной сосны (выращенной, срубленной и обработанной в Финляндии) стоит $800-1300 за 1 кв. м., а полный цикл строительства под ключ (вплоть до сантехники) занимает два-четыре месяца.

Не считая дизайна, различаться такие дома могут толщиной бруса (обычно от 82 до 220 мм) и типом древесины.
Для дома, подходящего для круглогодичного проживания, имеет смысл рассматривать брус толщиной от 150 мм, продолжает господин Нечипоренко. Начиная с этого размера он проходит по отечественным СНИПам, соответствуя совокупному уровню теплозащиты. Стоимость коробки дома (без сборки) при толщине бруса 160 мм у разных производителей будет варьироваться в пределах $280-350 за 1 кв. м. Если к этому добавить квалифицированную сборку, возведение кровли, межкомнатных и межэтажных перекрытий, монтаж окон, стоимость квадратного метра вырастет до $500-60 Повлияет на цену и древесина (типовой материал профилированного бруса сосна и ель), и ее происхождение. Наиболее ценной в России считается древесина из Архангельский области.

В такую сэндвич-панель входит сухой сосновый брус, пропитанный антисептиком, рассказывает сотрудник производственной компании 'Русфин' Игорь Дмитриев. А похожее на соты внутреннее пространство заполняется теплоэффективным утеплителем и влагоизолятором. Комплекты быстровозводимых 'канадцев' делают, например, на заводе в Московской области. Монтаж домов из сэндвич-панелей (включая подходящий для этого типа домов облегченный фундамент и наружную отделку) занимает полтора-два месяца, а полная стоимость со всеми работами $400-600 за 1 кв. м.

Дом-бутерброд

Более дешевы быстровозводимые загородные дома из сэндвич-панелей. Поскольку технология эта пришла из Канады, то и дома называют канадскими. В состав сэндвич-панели могут входить самые разные компоненты. Например, в компании Тримо-ВСК панели склеивают из двух слоев оцинкованного и окрашенного стального или алюминиевого листа и слоя минераловатного утеплителя. Встречаются сэндвич-панели, обшитые жестью и заполненные пенополистиролом. Впрочем, спрос на конструкции на металлической основе падает, им на смену приходят панели с деревянным каркасом.

Свидание вслепую

Технология технологией, но перед покупкой хочется взглянуть на аналогичный готовый дом. И вот тут заказчика может поджидать сюрприз. Ему покажут фотографии, чертежи, планы и проекты. Продемонстрируют стену в разрезе, сертификаты на стройматериалы и технологию. Все что угодно но не сам дом. В лучшем случае пошлют куда подальше, например, в дальнее Подмосковье (правда, как сообщили в компании Дома из Швеции, экскурсию устроят только в том случае, если клиент гарантирует последующее приобретение дома). Или под Санкт-Петербург, где проще всего найти быстровозводимые дома всех типов. Здесь они пользуются повышенной популярностью, есть целые коттеджные поселки из таких строений.

Очень близки к ним и панельно-каркасные дома и по ценам (около $600 за 1 кв. м.), и по технологии.
Конструктивно такие дома состоят из многослойных панелей на основе деревянного рамного каркаса из клееного бруса, обшитого с наружной и внутренней стороны плитами, говорит начальник инвестиционного отдела компании Haus-Konzept Содружество Ирина Смирнова. Внутреннее пространство панели заполняет базальтовый утеплитель, который обеспечивает необходимую теплозащиту, а гидропароизоляционная мембрана, пропускающая влагу в одну сторону и задерживающая ее в обратном направлении, защищает конструкцию дома и утеплитель от влаги и позволяет дому дышать. На заводе в Колпине быстровозводимые дома коттеджного типа производятся на оборудовании Weinmann, причем заводской производственный цикл включает даже установку окон. Таким образом, с завода транспортируется к месту строительства уже на 90% готовый дом. На его производство уходит примерно неделя, а на монтаж считаные дни.

Но даже на отдаленных площадках показать готовые варианты дома смогут не все продавцы. Русфин, например, только начал фундаментные работы по первым заказанным домам. Haus-Konzept Содружество решает вопрос о выделении в Дмитровском районе Московской области участка под строительство коттеджного поселка из своих домов, где потом их можно будет показывать новым покупателям. По такому же пути собралась пойти компания Новое качество, торгующая финскими домами. Очень немногие компании тратят средства на строительство в Москве выставочной площадки с эталонными вариантами. Одна из них Зодчий, чьи дома можно осмотреть на трех выставочных площадках, расположенных в пределах Москвы. Зодчий предлагает и еще одну технологию быстрого строительства каркасно-щитовые дома. Средний срок их монтажа два-восемь дней, цена $100-200 за 1 кв. м. Но для круглогодичного проживания такие дома не подходят.

Неудивительно, что большинство московских фирм, готовых предложить такие дома, являются филиалами петербургских компаний.

Подмосковье всегда тяготело к более основательным конструкциям, отмечает господин Яхонтов. Не зря самым популярным материалом для загородного строительства до сих пор остается кирпич. Только 15% покупателей загородной недвижимости отдают предпочтение деревянным домам, при этом большая часть из них в процессе покупки готова передумать и выбрать все-таки кирпичный дом. Еще одна причина сложность технологии сборки деревянного дома, капризность материала. И, наконец, мизерные сроки строительства быстровозводимых домов тоже скорее отпугивают москвичей, чем привлекают. По правилам хорошего тона качественный, прочный, долговечный загородный дом не может строиться быстрее чем за год. А при серьезных ценах на земельные участки в Подмосковье приносить в жертву качество конструкции просто смешно.

Заместитель директора управления загородной недвижимости компании МИЭЛЬ-Недвижимость Владимир Яхонтов считает, что в отсутствии образцово-показательных быстровозводимых домов нет ничего удивительного они не попадают в категорию высокого спроса.

Таймшер по-русски

Собственные номера в гостиницах распространенное явление в курортных странах. К примеру, выкупив в собственность за $200 тыс. номер в небоскребе Rose Tower в Абу-Даби, владелец проживает в нем бесплатно, оплачивая только гостиничный сервис. А в то время, когда номер хозяином не используется, управляющая компания сдает его постояльцам. Прибыль делится между гостиницей и инвестором. Получается своего рода таймшер.

Хотя, возможно, в этом мнении есть доля лукавства. Ведь щитовые дачи стоят по всей стране уже десятилетия, а, как уверяют производители, средний срок эксплуатации нынешних быстровозводимых домов при условии грамотной сборки составит не меньше 40 лет.
На рынке подмосковной недвижимости появился принципиально новый продукт апартаменты на территории рекреационных зон. Их продавцы говорят, что такое предложение сможет конкурировать как с коттеджными поселками, так и с арендой номеров в подмосковных домах отдыха.

Мы рассчитывали окупаемость исходя из заполняемости уже работающей на территории парка 'Яхрома' гостиницы, рассказывает менеджер по продажам Александр Силецкий. В среднем гостиница постоянно заполнена на 67%. Двухместный номер в работающей у нас гостинице стоит $180 в сутки, в выходные и праздники $25 По таким же ценам мы будем предлагать номера в комплексе 'Бумеранг'. В среднем в месяц у собственника должно выходить до $3500 прибыли. Если эти расчеты верны, а владелец номера будет исправно платить налог на доход, его вложения в Бумеранг окупятся примерно через четыре года. Получается выгоднее, чем покупка квартиры в городе с последующей сдачей ее в аренду.

Аналогичный подход у компании Конкор, которая продает номера гостиничного комплекса Бумеранг в лыжном парке Яхрома. Гостиничный комплекс начнет работу в октябре этого года. С этого времени собственники номеров начнут получать прибыль управляющая компания обязуется сдавать номера постояльцам и обслуживать комплекс. Управленцы получат 20% прибыли, а владелец номера 80%. Все 42 номера гостиницы Бумеранг были выкуплены еще в сентябре 2005 года. Сейчас четыре номера перепродаются их владельцами, апартаменты площадью 25 кв. м стоят $155 тыс.

Сейчас на территории парка Яхрома аналогичные коттеджи сдаются за 10 тыс. руб. на сутки в будни и за 20 тыс. руб. в выходные и праздничные дни. По таким же ценам управляющая компания будет сдавать в аренду коттеджи собственников. Прибыль между хозяевами и администрацией будет делиться в том же соотношении, что и гостиничные номера.

Яхрому можно считать лидером русского таймшера: на территории парка расположен поселок Петровские дали, коттеджи в котором тоже можно выкупить, а затем сдавать в аренду через администрацию гостиничного комплекса. Стоимость готового к проживанию одноэтажного дома площадью 127-140 кв. м и земельных участков от 10 до 13 соток $400 тыс. В цену входят все городские коммуникации, кухня, сауна, камин, готовые ванные комнаты.

Девелоперы жилого комплекса Сосны на Николиной Горе, расположенного на территории пансионата Сосны, тоже готовы сдавать апартаменты своих жильцов в аренду. Но только в долгосрочную. Если у собственников будет такое желание, мы за соответствующие комиссионные готовы подыскать им жильцов на летний период, говорит Андрей Патрушев, PR-директор Knight Frank.

Добавим, что собственники гостиничных номеров и коттеджей могут жить в них бесплатно в эти дни им придется считать лишь упущенную прибыль.

Похожий проект есть и по другую сторону Москвы на 38-м километре Калужского шоссе: компания Парк Групп продает апартаменты в застраиваемом ей курортном парке Витро Вилладж Курорт. Проектом предусмотрено строительство таунхаусов и домов на несколько квартир. Площадь квартир от 55 до 200 кв. м, апартаментов в таунхаусах от 70 до 200 кв. м. Средняя стоимость квадратного метра от $170

Сосны на Николиной Горе большой семиэтажный дом. В нем 112 квартир. Сейчас там продаются апартаменты площадью от 90 до 192 кв. м. Минимальная цена за метр в настоящее время $300

Мы можем сдавать выкупленные в собственность апартаменты во временную аренду краткосрочную или долгосрочную, если собственники окажутся к этому готовы другими словами, если хотя бы часть покупателей будет относиться к своему жилью как к собственному номеру в гостинице, а не как к загородной квартире, рассказывает руководитель отдела по работе с клиентами Витро Вилладж Курорта Сергей Фоменков.

Помимо Витро Вилладж Курорта компания планирует построить еще два подобных объекта Витро Вилладж Кантри под Звенигородом и Витро Вилладж Клаб рядом с поселком Немчиновка.

Отметим, что привлечение граждан в качестве частных инвесторов для строительства гостиниц действующими нормами не регламентируется. Закон 'О долевом участии в строительстве' неприменим к объектам культурно-развлекательного назначения, говорит Александр Винокуров, директор департамента жилой недвижимости Русской инвестиционной группы.

Курортная территория

Появлению поселений нового типа благоприятствует то, что подмосковные курорты, как правило, располагаются на больших территориях. Места там вполне хватает и для размещения жилых комплексов для постоянного проживания.

Можно предположить, что в недалеком будущем многие коттеджные поселки больше чем на 50 домов будут позиционироваться именно как курорты или спортивно-оздоровительные комплексы.

И все же большинство участников рынка пока сдержанны в оценке перспектив этого бизнеса.
Апартаменты в зонах коттеджных поселков это зарождающийся бизнес на Черноморских курортах. Не надо забывать, что рекреационные комплексы Подмосковья рассчитаны в основном на зимний отдых, обеспечивающий рентабельность в соответствующий сезон. Летом же они в основном простаивают, напоминает генеральный директор инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group Евгений Родионов.

Учитывая высокую заполняемость подмосковных гостиниц, домов отдыха и пансионатов, участники рынка прогнозируют появление на их территории новых жилых комплексов с возможностью сдачи апартаментов собственников в краткосрочную или длительную аренду управляющими компаниями.

Поэтому при всем интересе к таким предложениям сложно просчитать, во сколько обойдется содержание подобных апартаментов. Трудно рассчитать и прибыль.

На российском рынке подобная услуга сдача в аренду собственных апартаментов на территории курорта является новинкой. Тем более что управление сдачей в аренду берет на себя компания собственник комплекса. Поэтому соинвесторы подобных проектов должны быть готовы к дополнительным расходам, отмечает Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости ЗАО 'МИАН-Агентство недвижимости'. Следует разобраться, кто будет оплачивать текущий ремонт помещения, замену мебели, а также налоги собственник или управляющая компания.



Главная --> Публикации