Главная --> Публикации --> Стоимость подключения к коммуникациям выросла на 30–40% Аренда элитной квартиры: ценовые критерии Цены на жилье в москве: прогнозы экспертов Наследование недвижимости: не превращайте свои права в лотерею В торговых центрах прибавят развлечений

Не успев порадоваться тому, что комитет Госдумы по кредитным организациям и финансовым рынкам рекомендовал депутатам одобрить в первом чтении поправки в закон №214 Об участии в долевом строительстве, застройщики получили новый удар. Как стало известно Бизнесу, Институт фондового рынка и управления по поручению ФСФР подготовил проект постановления правительства РФ О требованиях к минимальному значению собственных денежных средств застройщиков (копия документа имеется в распоряжении Бизнеса). Сейчас документ находится на обсуждении в правительстве. В случае его принятия каждому застройщику для реализации проекта придется доказать, что его собственные средства составляют не менее 10% от суммы, привлеченной по договорам участия в долевом строительстве.

На российском строительном рынке грядет революция. Как стало известно Бизнесу, Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР) направила в правительство проект документа, в соответствии с которым застройщик, затевая какой-то проект, обязан будет располагать собственными средствами в размере не менее 10% общей суммы инвестиций. А если у него таких денег не окажется, компания не сможет привлекать в проект деньги дольщиков. Представители небольших и средних строительных компаний утверждают, что если документ будет принят, на рынке останется лишь пять-десять крупнейших строительных корпораций.

С принятием 214-го закона строительный рынок сократился на 30% в Центральном округе, а, например, в Сибири - на все 50%,- напоминает президент Российской ассоциации строителей Николай Кошман.- Из общего объема ввода жилья долевое строительство составляет около 75% в целом по России. И вместо того чтобы отрегулировать 214-й закони сделать равные условия для дольщиков и девелоперов, некие инициативные группы решили еще больше усложнить работу строителям. По мнению Кошмана, с принятием нового постановления серьезно изменится структура отрасли. На рынке останутся лишь крупные компании, такие как Интеко, Mirax Group, Главмосстрой и им подобные. А множество маленьких, которые строят несколько домов в год, вынуждены будут уйти с рынка,- считает он.

Разработкой этого проекта занимается один из авторов 214-го закона Ольга Шишлянникова,- отмечает руководитель одной из строительных компаний, знакомый с ситуацией.- Она и ее единомышленники в основном работают с банковскими законами и хотят перенести наработанную теоретическую базу на застройщиков, что, мягко говоря, не совсем верно. Но пока как строители, так и сами чиновники считают документ сырым.

Крупнейшие строительные компании появление такого документа, напротив, приветствуют. Затраты на оформление земельного участка, предпроектные и проектные работы как раз и составляют никак не меньше 10% от общей стоимости объекта,- считает пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании Сити-XXI век Сергей Лядов.- И это решение позволит отсечь компании, которые без серьезных ресурсов и опыта работы пытаются на волне роста цен снять сливки с рынка недвижимости. Заместитель генерального директора МИАНагентство недвижимости Наталья Саакянц подтверждает, что крупные застройщики с длительной и позитивной кредитной и проектной историей'BB уже работают по такой схеме, когда начальные стадии реализации объекта ведутся без привлечения средств частных инвесторов. Кроме того, это определенный барьер для малоопытных застройщиков, имеющих искушение заработать быстрые деньги,- уверена она.

Большинство небольших и средних строительных компаний утверждает, что новый документ может буквально уничтожить их бизнес. Обычно небольшая строительная компания оперирует $30-40 млн в год. На эти деньги она строит около 30-40 тыс. кв. м, то есть три-пять домов. Если подвесить из этих денег 10%, на развитие новых проектов просто не будет средств,- рассуждает заместитель генерального директора компании Новая площадь Евгений Фетисов. В Москве и Подмосковье, обращает внимание Фетисов, вводится 10 млн кв. м жилья в год, что требует инвестиций в $10 млрд. Компаниям, которые работают на этом рынке, потребуется совокупный собственный капитал в размере $1 млрд, что нереально,- полагает он. Другие участники рынка уверены, что этот документ будет способствовать монополизации рынка. По мнению большинства, с вступлением постановления в силу в стране останется не больше десятка компаний, которые поделят страну на строительные площадки. Проблема с формированием рынка доступного жилья, как отметил Николай Кошман, таким образом вряд ли решится.

С 1 января 2005 года при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры или доли (долей) в них, в размере фактически произведенных расходов, а также в сумме, направленной на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций Российской Федерации и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры или доли (долей) в них.

Укрупнение - логичный шаг в развитии рынка. Он приведет к снижению рисков для покупателей квартир в новостройках,- резюмирует Лядов.
Приобретая жилье, в том числе и по ипотечным программам, заемщик должен знать, что законодательство предусматривает определенные имущественные налоговые вычеты. Так, в чем же эти льготы заключаются и как ими воспользоваться?

220-я статья налогового кодекса РФ говорит о том, что из суммы подвергаемой налогообложению, должны исключаться затраты налогоплательщика на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры или доли (долей) в них, в размере фактически произведенных расходов, а также в сумме, направленной на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры или доли (долей) в них.

Что не облагается налогом

-расходы на приобретение жилого дома;
-расходы, связанные с работами или услугами по отделке.


В фактические расходы на приобретение жилого дома или доли (долей) включается:

-расходы на приобретение квартиры или прав на квартиру в строящемся доме;
-расходы на приобретение отделочных материалов;
-расходы на работы, связанные с отделкой квартиры.


В фактические расходы на приобретение квартиры или доли (долей) в ней могут включаться:

Налоговые льготы понижают процентные ставки

Но, нужно иметь в виду, что не всегда можно получить налоговый вычет на ремонт квартиры. Данный вычет дается только при условии того, что в договоре купли-продажи (или приобретения прав) было указано, что квартира продавалась без отделки.

Как получить налоговую льготу

Следует особо отметить, что имущественный налоговый вычет не безмерный. От налогов освобождается не более 1 млн. рублей (34500 долл). А это составляет примерно половину стоимости однокомнатной квартиры в Москве. Правда, это ограничение не касается процентов, которые выплачиваются по кредиту. То есть, беря кредит 50000 долларов под 12% годовых, заемщик в первый год выплатит по кредиту 6000 долл. Но, если он воспользуется налоговой льготой, то эти 6000 будут вычтены из суммы, подвергаемой налогообложению. То есть заемщик заплатит налогов на 780 долларов меньше. А это равняется тому, что он взял бы кредит только под 10,5% годовых.

Таким образом, обязанности изучать подтверждающие документы Налоговый кодекс на работодателя не возлагает.

Согласно статье 220 НК РФ вычет может быть предоставлен налогоплательщику не только в налоговой инспекции по окончании налогового периода по месту жительства, но и непосредственно по месту работы. Но, при условии, что обратившись к работодателю, работник подтвердил право на получение вычета в налоговом органе.

-письменное заявление налогоплательщика;
-подтверждение права собственности на приобретенный (построенный) жилой дом или квартиру;
-платежные документы, подтверждающие факт уплаты денежных средств налогоплательщиком (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).
-и написать заявление.

Поэтому, до обращения в бухгалтерию, работник должен самостоятельно представить в налоговую инспекцию документы, такие как:

Данная налоговая льгота не распространяется на сделки по приобретению жилой недвижимости между взаимозависимыми лицами (родственниками, организацией и ее учредителем).

Это нужно помнить

Если налоговый вычет не получилось использовать в течение года, то его остаток переносится на следующий.

Если квартира или дом приобретены в общую долевую собственность, то данный вычет распределяется пропорционально долям.

В среду в Совете Федерации был представлен проект перехода от государственного регулирования в строительстве к саморегулированию. В июне этот законопроект планируется внести на рассмотрение в Госдуму. Хотя депутаты заранее положительно отзываются об этом проекте, строители скептично отнеслись к перспективе материально отвечать за свои просчеты и предупредили о возможном росте цен на жилье.

Имущественный налоговый вычет предоставляется человеку только один раз в жизни.

Материальная ответственность

Предполагается создание некоммерческой структуры саморегулируемой организации (СРО), специального института регулирования, который будет заниматься разработкой стандартов и выполнять функцию контроля и дисциплинарной ответственности. На сегодняшний день в России большинство функций, связанных с руководством строительной отрасли, осуществляется государством.

К настоящему времени Федеральный лицензионный центр при Госстрое РФ выдал более 200 тыс. лицензий на осуществление строительства. Вместе с тем практика показывает, что монопольное государственное регулирование и контроль строительной деятельности не в состоянии обеспечить ее эффективность.

Государство занимается лицензированием строительной, проектной и инженерной деятельности, сертификацией строительных материалов. В действующем законодательстве предусматривается отмена лицензирования строительной деятельности с 1 января 2007 года.

В результате мы имеем обрушения купола над бассейном в Трансвааль-парке, обрушение крыши на Басманном рынке и многие другие серьезные последствия, поясняет депутат. Фактически отсутствуют механизмы материальной ответственности проектировщиков и строительных компаний по завершении строительства.

Председатель Комитета Государственной думы по собственности Виктор Плескачевский отметил, что под именем крупной строительной компании работу выполняет генподрядчик с уставным капиталом в 10 тысяч рублей, при этом государство может и пытается контролировать строительную деятельность, но не несет никакой ответственности в случаях серьезных нарушений.

По замыслу все контрольные функции должны быть переданы СРО, где основным элементом контроля станет материальная ответственность за причиненный ущерб, а субъектами возможной ответственности станут и проектировщики-архитекторы, и производители строительных материалов, и генеральные подрядчики, и эксплуатирующие организации.

Кроме того, как сообщил газете ВЗГЛЯД первый вице-президент Международной ассоциации фонда жилищного строительства и ипотечного кредитования Валерий Казейкин, никто уже давно не занимается лицензированием, только когда речь идет о строительстве особо опасных объектов, например, строительстве газопровода.

Появление единой некоммерческой организации предполагает создание двухуровневой модели: Национальное объединение саморегулируемых организаций и региональные и специальные СРО. Членство в СРО предполагается добровольное, кроме вопросов, касающихся исполнительных работ по особо опасным, жилым объектам и объектам публичного назначения, для которых обязательно членство в соответствующих организациях.

Рост цен

Однако вице-президент Ассоциации строителей России Леонид Казинец не высказал особого энтузиазма по поводу нового законопроекта. Рыночный механизм в нашей стране работает пока слишком слабо, поэтому говорить о пользе нововведения не имеет смысла, - заявил Казинец.

Директор аналитического центра компании МИЭЛЬ-Недвижимость Геннадий Стерник уверен, что в случае принятия закона жесткой конкуренции за звание национального объединения быть не должно им станет Ассоциация строителей России.

Пока неясно, чей контроль более эффективен, однако очевидно, что государство с этим не справляется, - заявил защитник прав потребителей. Общий закон затрагивает интересы слишком многих институтов власти, в том числе и Центрального банка России, поэтому вряд ли будет принят раньше, чем закон о саморегулируемых организациях в строительной деятельности.

По мнению Валерия Казейкина, принятие такого закона вообще не имеет никакого смысла. Закон о создании саморегулируемых организаций пока висит в воздухе, и говорить о создании подобных структур в какой-то определенной сфере бессмысленно, уверен он. Необходим закон, единый для всех видов деятельности. В таком виде это обязательно приведет к росту цен на жилье, предупредил эксперт.
Председатель правления Международной конфедерации по защите прав потребителей Дмитрий Янин, напротив, уверен, что данный законопроект имеет больше шансов на успех, нежели единый закон о саморегулируемых организациях, предложенный ранее.

Жилищный кодекс предполагает, что российские граждане в итоге будут жить в одном из четырех видов жилья: в квартирах, находящихся в их частной собственности; в социальном жилье, которое предоставляется только малоимущим; в служебном жилье, которое также не приватизируется; в квартирах, сдаваемых в коммерческий наем государством или частными собственниками. Чтобы построить такую систему, авторы ЖК первым делом решили покончить с бесплатной приватизацией жилья. Поэтому в законе о вводе в действие ЖК установлено, что бесплатная приватизация жилья заканчивается 1 января 2007 года. Те, кто не приватизировал свои квартиры бесплатно, будут вынуждены либо выкупать их у государства, либо арендовать у государства по коммерческой цене. Квартира же малоимущего гражданина перейдет в категорию социального жилья (без платы за наем). Что касается проблемы очередников на жилье, то она уже решена с 1 марта 2005 года. Те, кто получал квартиры после этой даты, приватизировать их уже не могут.

Виктор Плескачевский также уверен в успехе прохождения нового законопроекта, так как, по его словам, подобные организации уже существуют в страховой деятельности, и мы видим успех. Однако сколько потребуется времени на создание такого рода структуры, пока неизвестно, - подчеркнул он.
Вмарте исполнился год новому Жилищному кодексу, который призван сделать большинство граждан настоящими собственниками жилья, а малоимущим гражданам дать минимальные гарантии наличия у них жилья. За этот год выявилось множество недостатков кодекса и сложностей с его исполнением, и это ставит построение рыночной жилищной системы в стране под угрозу. Депутаты Госдумы готовят поправки в Жилищный кодекс, которые отчасти должны решить проблемы документа, в первую очередь проблемы с созданием товариществ собственников жилья (ТСЖ) и с приватизацией жилья.
Болезни приватизации

Сейчас в стране приватизировано чуть более 60% квартир. Многие граждане, как обычно, откладывали прохождение утомительных бюрократических процедур на потом, многие боялись, что за приватизированные квартиры придется платить большие налоги. Однако налогов пока нет, а с точки зрения улучшения жилищных условий во многих случаях с учетом нового ЖК лучше иметь квартиру в собственности. Так что вскоре граждане ринулись оформлять в собственность свои квартиры, образуя громадные очереди. В связи с этим часть депутатов во главе с председателем комитета по гражданскому праву Павлом Крашенинниковым предлагает перенести срок окончания приватизации на 1 января 2010 года.

Но за год действия ЖК и закона о введении его в действие стало ясно, что все эти нормы весьма непросто реализовать. То есть построение жилищной системы, характерной для развитых стран, пока откладывается.

Болезни управления

Вторая проблема, которую также пока не смог решить ЖК и закон о введении его в действие, создание конкурентной системы предоставления коммунальных услуг. ЖК первоначально предписал жильцам всех многоквартирных домов на общих собраниях (либо организовавшись в ТСЖ) до 1 марта 2006 года выбрать новую управляющую компанию либо сохранить нынешнюю в лице ДЕЗа, РЭУ и т. д. В противном случае ее должен был определить муниципалитет, правда, на конкурсной основе. После выбора управляющей компании или сохранения прежней граждане должны заключить с ней договор, чтобы иметь возможность следить за своими затратами на коммунальные услуги и оспаривать необоснованные затраты. Это главная цель.

Другие же депутаты, например Галина Хованская, предлагают сохранить гражданам навеки возможность бесплатной приватизации своей квартиры. В том числе и полученной после 1 марта 2005 года очередниками, которые встали в очередь до этой даты. Закон о введении в действие ЖК сохранил для таких старых очередников, которые не будут признаны малоимущими, право находиться в очереди. Почему бы не сохранить для них право на бесплатную приватизацию полученных от государства квартир, спрашивают депутаты. Не исключено, что Дума примет соответствующие поправки в ЖК. Возможно, в ЖК будут установлены критерии определения малоимущих граждан сейчас по ЖК малоимущесть определяют регионы и муниципалитеты по единой методике, выпущенной Минрегионразвития, но критерии повсеместно критикуются.

Пассивность граждан в вопросе выбора управляющих компаний и создания ТСЖ объясняется как непривычкой бывшего советского человека к самоорганизации, так и рядом нерешенных проблем в Жилищном кодексе. В частности, по утверждению мэра Новосибирска Владимира Городецкого, граждане будут активнее организовываться в ТСЖ, если в ЖК (желательно до 1 января 2007 года) будет решен вопрос о финансировании с помощью федерального бюджета капитального ремонта домов, который был уже фактически оплачен гражданами (ведь в тарифах учитывалась амортизация жилья) начиная с советских времен, но не сделан.

Однако срок пока пришлось переносить на 1 января 2007 года, соответствующие поправки в ЖК были приняты в конце прошлого года. Большинство владельцев квартир по-прежнему живут без договоров, а рынок услуг существует лишь локально в новых районах, где все дома сразу оформляются как товарищества собственников жилья. Граждане также не очень активно организуются ТСЖ, впрочем, процент новосозданных ТСЖ высок там, где их создание навязывается властями, увидевшими здесь возможность направления в дома аффилированных управляющих компаний (см. интервью с Оксаной Дмитриевой).

Наконец, депутатам не нравится норма закона о введении ЖК в действие об обязательном преобразовании ЖСК в ТСЖ. Так, по мнению профессора кафедры гражданского права Российской правовой академии Министерства юстиции Марины Илюшиной, ЖСК вполне эффективно управляли домами, и непонятно, почему граждане теперь не могут выбрать для управления домом организационно-правовую форму некоммерческого объединения (ЖСК). Это право представлено законом о некоммерческих организациях.

По экспертным оценкам общее недофинансирование капремонта за последние 30 лет составляет от 500 млрд до 3 трлн руб. Создавая ТСЖ, которое берет на себя капремонт дома, граждане фактически принимают на себя прежние долги государства. Не исключено, что поправками в ЖК будет введена ответственность бюджетов всех уровней по обязательствам по капремонтам за прошлые годы. Кроме того, не исключено, что будет поднят вопрос об учете недофинансирования капремонта в цене квартиры при переселении граждан из ветхого жилья.

Неисполнению ЖК способствует и возможность произвольной трактовки некоторых его норм. По оценке Галины Хованской, в кодексе в избытке присутствуют взяткоемкие и потенциально коррупционные нормы. Например, при переселении из ветхого жилья решение вопроса о том, чем компенсировать гражданину утрату жилья новой квартирой или деньгами, полностью отдано на усмотрение чиновника. Орган местного самоуправления самостоятельно решает, выделять или не выделять деньги на капитальный ремонт дома. От воли чиновника зависит возможность вселения нового члена семьи в квартиру. Наконец, на местах наблюдаются и проблемы с формированием очередей на получение социального жилья. Таким образом, новый Жилищный кодекс пока является лишь первым, а никак не завершающим шагом к созданию цивилизованного рынка жилья.

Болезни неисполнения

В том, что ЖК за год не оправдал возложенные на него надежды, виноваты не только его недостатки, сколько проблемы с его исполнением. Собственно, это традиционная болезнь российского законодательного пространства с незапамятных времен: как известно, жесткость законов компенсируется необязательностью их исполнения. В случае с ЖК этот принцип работает в полной мере. С одной стороны, правительство запаздывает с принятием необходимых подзаконных актов к ЖК. По словам президента фонда Институт экономики города Надежды Косаревой, до сих пор правительство не выпустило правила предоставления коммунальных услуг без них невозможно заставить местные власти правильно определять себестоимость коммунальных услуг и размер платы за них, из-за чего, в свою очередь, невозможно правильно определить размер субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг малоимущим гражданам. С другой стороны, ЖК просто не выполняется на местах. По словам члена рабочей группы по мониторингу введения в действие ЖК Виктора Симонова, власти, например, не имеют права препятствовать созданию ТСЖ или заставлять их создавать. Тем не менее это происходит. ЖК также запрещает отчуждать общее домовое имущество, на практике такие отчуждения не редкость.



Главная --> Публикации