Главная --> Публикации --> Доля сетевой торговли в санкт-петербурге достигла 40% Дом щепкина спасали 20 лет Девелоперы не стремятся заниматься высотным домостроением Большие против маленьких Подвиг неизвестного застройщика

Как показывают расчеты, взятые за основу при разработке нового Генерального плана г. Москвы, к 2020 году парк частных автомобилей составит 2,4 млн единиц. Уровень автомобилизации, как ожидается, возрастет до 300-350 автомобилей на 1000 жителей, или в среднем один автомобиль на семью (раньше прогнозировалось 150-180 единиц). В соответствии с Генпланом к расчетному сроку общее суммарное количество машиномест для хранения и паркования легковых автомобилей в Москве должно составить 2500 тыс. единиц. Это диктует необходимость радикальных изменений в градостроительной политике развития и реконструкции города. Учитывая дороговизну столичной земли, а также ограниченные ее ресурсы, которые можно было бы использовать под строительство наземных гаражей и открытых парковок, на правительственном уровне было принято решение о проектировании жилых домов, возводимых по индивидуальным проектам, с учетом наличия в них подземных паркингов, как одного из самых эффективных на сегодняшний день путей решения проблемы.

Подземные паркинги в жилых домах появились сравнительно недавно, но и этого короткого срока стало достаточно для того, чтобы доказать их преимущества перед отдельно стоящими гаражами.

Строительство подземных паркингов в жилых домах решает сразу несколько проблем и на первый взгляд кажется удобным и для застройщиков и для будущих жильцов дома. Застройщики, получив участок земли, возводят и продают не только квартиры, но и машиноместа, что является дополнительной статьей дохода. Отсюда вопросы вызывает уже не наличие паркингов в доме, а их отсутствие. Причины бывают разные. К примеру, в соответствии с проектом и по причине конструктивных особенностей панельных домов строительство подземных гаражей в них не предусмотрено. В то же время разместить подземный паркинг в любом монолитно-кирпичном доме, возводимом по индивидуальному проекту, можно без проблем. Когда проект разрабатывается под заказ, застройщик всегда может высказать пожелание о наличии в доме паркинга. Однако простого пожелания недостаточно. По мнению Татьяны Пошморги, руководителя Центра маркетинга и продаж корпорации "Жилищная инициатива", в каждом отдельном случае приходится решать свой кроссворд. То есть исходить из тех параметров, которые способствуют строительству или, наоборот, делают возведение паркинга неэффективным в данных условиях. Одна из самых важных причин - это геологические особенности местности. На тех участках, где грунтовые воды располагаются близко к поверхности, глубокий котлован под домом противопоказан, а это автоматически ставит крест на гаражном строительстве. Могут быть и другие "сюрпризы" - плывуны, суффозия, оползни... Другое важное условие - это площадь участка под строительство дома. Сегодня львиная доля монолитно-кирпичного жилья возводится методом точечной застройки, а дополнительные земляные работы, которые являются неотъемлемой частью гаражного строительства, как правило, требуют возможности подъезда большегрузного автотранспорта на площадку, что далеко не всегда реально в стесненных городских условиях. Даже в том случае, когда первые названные условия соблюдены, прежде чем заказывать проект жилого дома с подземным паркингом, застройщиком проводятся серьезные маркетинговые исследования, результаты которых показывают обеспеченность микрорайона гаражами, а также неудовлетворенные потребности. "Сегодня строители и инвесторы рассматривают необходимость организации подземных гаражей прежде всего с позиции рентабельности, рассматривая, сколько машиномест будет востребовано в конкретном доме, - говорит Андрей Жинган, начальник PR-отдела МИАН. - В то же время само наличие подземного гаража является неким показателем престижности и статуса дома".

Позиция застройщиков

А зачем нам гараж?

Не всегда выгодно строить подземный паркинг в доме, рассчитанном на малое количество жильцов, особенно если строительство ведется в спальном районе. В отличие от центра, где практически нет свободных участков для организации гаражных кооперативов или установки "ракушек", в периферийных районах места предостаточно. Поэтому жильцы зачастую предпочитают потратить несколько тысяч рублей и получить место под временный гараж, чем тратить порядка $10 тыс. на приобретение машиноместа в подземной части своего дома. Практика показала, что риск возведения подземного паркинга в периферийных районах оправдан для девелопера лишь в том случае, когда речь идет о строительстве дома бизнес-класса, жильцы которого просто не будут зимой откапывать въезд в свою "ракушку".

Что касается технических средств обеспечения подземного паркинга в элитном доме, то здесь почти повсеместно применяются магнитные чип-карты доступа и дистанционные пульты управления шлагбаумом или автоматическими воротами. В некоторых домах, например в известном "Патриархе", застройщики внедрили элеваторную систему доставки машины в гараж, однако этот способ не совсем оправдывает себя - на практике это достаточно неудобно. "По сравнению с обычной парковкой паркинг в элитном доме имеет ряд особенностей, - говорит Игорь Денисов, ведущий специалист Департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty. - Например, высота потолков на стоянке должна быть не менее 290 см. Это связано прежде всего с тем, что многие жильцы предпочитают большие машины, которые не всегда могут протиснуться в низкие ворота, присущие паркингам в домах класса С, особенно если на верхнем багажнике закреплен какой-нибудь груз (например, серфинг) или установлены дополнительные фары. В элитных домах шаг между несущими колоннами увеличен, так как иногда не хватает места, чтобы быстро поставить машину на свое место, не опасаясь зацепить колонну или близстоящие автомобили.

Подземный паркинг, расположенный в жилом доме, принципиально отличается от индивидуального гаража прежде всего тем, что его пространство не поделено стенами на отдельные ячейки, а представляет собой единое пространство с разметкой, указывающей границы того метража, который приобрел его собственник. Поэтому в подземном паркинге автовладельцам уже не удастся устроить склад необходимых запчастей или оставить там канистры с запасенным впрок бензином. Во-первых, это запрещено условиями эксплуатации подземного пространства, а во-вторых, кто будет отвечать за сохранность вещей, оставленных, условно говоря, в чистом поле? Достоинством даже самого простого подземного паркинга, безусловно, является его техническое обустройство: наличие там современных средств пожаротушения, вентиляции, отопления. В отдельных гаражах, например в доме на Марксистской улице, 7, или на Мичуринском проспекте, 11, есть свои мойки.

Спрос и предложение

Спрос на машиноместа в подземных паркингах постоянно растет. Если раньше покупатели отдавали предпочтение индивидуальным гаражам в кооперативах автомобилистов, то сегодня они увидели явные преимущества, которые таит в себе гараж под домом. Опыт продаж компании ГУП "Мосреалстрой", занимающейся реализацией машиномест в подземных паркингах в домах, возводимых ДИПСом, показал, что если в прошлом году было реализовано в общей сложности 1075 машиномест, то в I квартале 2003 года - уже 434, т. е. больше трети объема прошлого года.

Помимо всего элитным гаражам, безусловно, присущи такие опции, как автоматизированный пункт охраны с круглосуточным дежурством, современные системы пожаротушения и вентиляции, а также видеонаблюдение. Обязательным условием является наличие лифта, ведущего прямо в подземный паркинг".

В настоящее время цена за парковочное место в элитных жилых домах колеблется в пределах $35-90 тыс. "Самые дорогие расположены в доме "Грубере", что на Новом Арбате, и доме, что находится по адресу: ул. Лесная, 6, - отмечает И. Денисов. - В самом лучшем доме по итогам 2002 года (Молочный пер., 3) место в паркинге обходится в $50 тыс.".
В элитном доме,
что в переулке Сивцев Вражек, вл. 14, машиноместа продаются по цене $30-35 тыс. В домах класса "люкс", возводимых ОАО "Квартал" на Ленинском проспекте, на начальных стадиях строительства машиноместо можно купить за $20-25 тыс., а когда дом сдан госкомиссии, цена поднимается до $30 тыс. Очень удобно, что в этих домах можно приобрести полтора и два машиноместа, тогда цена составляет $45 тыс. и 60 тыс. соответственно. В новом проекте "Квартала" - домах № 23-1 и 25-1 по улице Удальцова цена машиноместа рассчитывается исходя из стоимости квадратного метра, которая на сегодняшний момент составляет $1,1-1,2 тыс. Серьезные траты ожидают и жильцов домов эконом-класса.

Специалисты все же отмечают, что сложностей в реализации машиномест в подземных паркингах добавляет их высокая цена. И если покупатели элитного жилья согласны тратить десятки тысяч долларов для своего удобства и сохранности недешевой иномарки, то покупателям квартир в домах эконом-класса не всегда целесообразно тратить огромную сумму на приобретение теплого места для автомобиля стоимостью $3-5 тыс.

В то же время темпы продаж в другом доме, что находится на Кировоградской улице, 11, оказались ниже ожидаемых. Места в подземном паркинге продаются уже 2 года, хотя цена относительно невысокая - $11-12 тыс. Самые дешевые места в подземном паркинге имеются в жилом комплексе "Синяя птица-1", что в Северном Бутове. Цена - от $5 тыс. за единицу.

Перспектива


Цена за место в паркинге в обычных монолитно-кирпичных домах не намного ниже, чем в элитных. Так, в доме на улице Амундсена, вл. 19-21 (монолитно-кирпичный 25-этажный дом), в подземном паркинге предусмотрено 22 машиноместа. Стоимость квадратного метра жилья в этом доме - $1,45-1,5 тыс., при этом место под парковку обходится от $20 тыс. В МИАНе заверяют, что спрос на гаражи хороший. Дом еще не сдан госкомиссии, а непроданными остались всего 5 машиномест. В "Мосреалстрое" отмечают хорошие продажи в доме, построенном на площади Крестьянской заставы. За два месяца после открытия продаж процент реализации гаражей составил более 50%. И это несмотря на то, что цена одного машиноместа просто фантастическая (от 635 тыс. руб.) для ЮВАО, на территории которого построен жилой комплекс. В доме на Маркистской улице, 7, машиноместо стоит 583 тыс. руб., на Мичуринском проспекте, вл. 11, - 572 тыс. руб. В то же время специалисты "Мосреалстроя" не стали скрывать низкие темпы продаж в элитных домах на улице Краснопролетарской, 7, где машиноместо продается по цене от 500 тыс. руб. (за более чем двухлетний срок продаж свободными остаются около 15% мест), и в доме на улице Долгоруковской, 6, где спустя полтора года свободными остаются около 40% машиномест, реализуемых по цене 700 тыс. за единицу. Объяснение - высокая обеспеченность района гаражами и местами в открытых паркингах. Хорошо продаются парковочные места в домах, возводимых корпорацией "Жилищная инициатива", по адресу: Байкальская ул., вл. 3 В жилом комплексе, состоящем из двух корпусов, предусмотрен паркинг на 100 машиномест. Цена одного места - $13-15 тыс.

Этот формат участники рынка стали выделять совсем недавно. Потенциально у него высокая посещаемость, но, как выяснилось, не самая большая доходность и высокие ставки аренды. Так все-таки, чего же больше плюсов или минусов?

Специалисты склонны констатировать, что сегодня рынок подземных паркингов еще далек от насыщения. Спрос с каждым годом растет, что подстегивает застройщиков учитывать их строительство в своих новых проектах. Дополнительным стимулом для застройщиков является возможность продать машиноместо не только жильцам дома, но и любому другому заинтересованному автовладельцу. В настоящее время квартиру вместе с комфортным паркингом для автомобиля можно приобрести в доме бизнес-класса в Б. Демидовском пер., вл. 11/12, стр. 2, по цене от $20 тыс. за машиноместо. В жилом комплексе на улице Нежинской, вл. 8-12, машиноместо обойдется в $25 тыс., в строящемся трехсекционном монолитно-кирпичном доме на улице Никулинской, вл. 5, - в $15 тыс., а в жилом комплексе на улице Твардовского, вл. 14, к. 1, 3 - от $14 тыс. до 16 тыс. "В нашем сегменте рынка - жилья повышенной комфортности - подземные автостоянки сегодня востребованы: их преимущества перед наземными гаражами и тем более открытыми паркингами неоспоримы, - говорит Алексей Рекут, руководитель отдела маркетинга ОАО "Квартал". - О домах с подземными гаражами говорят как о новом качестве жизни. При покупке квартиры за $100-200 тыс. уже мало у кого возникают сомнения относительно обязательного и необходимого приобретения машиноместа в подземном паркинге. Действительно, состоятельный и требовательный к качеству жилья покупатель высококлассной недвижимости сегодня скорее предпочтет квартиру в доме с подземным гаражом, обеспечив тем самым себе дополнительные условия комфорта и безопасности".
Большинство жилых районов Москвы сегодня испытывает дефицит торговых площадей формата у дома. Эксперты утверждают, что этот сегмент рынка практически не освоен. Причем речь идет не только о магазинах, расположенных возле жилых зданий, но скорее о новой категории коммерческой недвижимости торговых центрах шаговой доступности.

Торговые центры шаговой доступности нередко называют центрами у дома Convenience center (от англ. удобный) или микрорайонными центрами. Эксперты выделяют несколько критериев, характерных для этой категории торговой недвижимости. В самом понятии заключен первый и самый главный критерий центр должен быть расположен в зоне шаговой доступности, что является максимально удобным для совершения ежедневных покупок. Доступность таких торговых центров определяется 5-10-минутами ходьбы (то есть радиус охвата до 1 км). Для сравнения: доступность районного центра 5-10 минут езды на машине. Заметим: ТЦ шаговой доступности может находиться как рядом с метро, так и в глубине микрорайона, и не важно в спальном районе или деловой части города. Главное, чтобы это был густонаселенный район.

Определимся с понятиями

В российской практике классических ТЦ шаговой доступности все-таки единицы. В большинстве таких центров сопутствующими арендаторами являются магазины одежды, обуви, аксессуаров, парфюмерии, спорттоваров и пр. Дмитрий Хечумов, глава отдела торговых помещений компании DTZ, относит такие центры к так называемому смешанному типу, так как, с одной стороны, они несут функцию ТЦ шаговой доступности, а с другой в них есть признаки районных центров. Арендная площадь ТЦ смешанного типа может варьироваться от 3 до 10 тыс. кв.м, а количество потенциальных посетителей от 3 до 5 тыс. человек. При этом доля операторов услуг составляет здесь 30 50%. А кроме того, в таких ТЦ практически полностью отсутствует развлекательная составляющая. Примерами ТЦ шаговой доступности смешанного типа (где присутствуют не только предприятия сферы услуг, но и магазины промтоваров) могут служить центр Магнит на ул. Удальцова и Галерея Аэропорт.

Второй критерий величина ТЦ. По западным стандартам, общая арендная площадь Convenience center может варьироваться от 1,5 до 3 тыс. кв.м, количество потенциальных посетителей в день до 1 тыс. человек. В таких центрах якорем в большинстве случаев является мини-маркет, который занимает до 1 тыс. кв.м. Остальная площадь распределяется между предприятиями сферы услуг (ремонт обуви, прачечная, аптечный пункт, видеопрокат, хозтовары, фотоуслуги).

Плюсы в одну корзину

Третий критерий характеристика арендаторов, которые сидят в ТЦ шаговой доступности. По мнению специалистов компании ВатКом, как правило, это малоизвестные и/или несетевые операторы. Что касается сетевых операторов, работающих в таких ТЦ, то по уровню цен они относятся к категории средний ниже среднего (Спортмастер, Твое, Ecco, Красный куб, Холдинг-центр, Патэрсон, Техносила, М.видео и др.).

Если у торгово-развлекательных центров психологию поведения посетителей можно охарактеризовать как отдыхая покупать или покупая отдыхать, то для посетителей ТЦ шаговой доступности свойственно иное: максимально полно ознакомиться с предложением, определиться с выбором и купить. Посещение здесь более целенаправленно, поэтому сокращено время пребывания в центре и, как следствие, увеличена проходимость, говорит Роман Скороходов, генеральный директор компании ВатКом.

Специалисты компании ВатКом, занимающейся мониторингом количества посетителей в торговых точках, проанализировали около 100 торговых центров разных категорий и пришли к выводу, что самые посещаемые ТЦ шаговой доступности. Показатель проходимости (посещаемость/кв.м) для данной группы составил от 1,3 до 2,34 количество человек за день на площадь торгового центра.

По словам Юлии Дальновой, директора отдела торговой недвижимости компании Knight Frank, ТЦ шаговой доступности один из самых востребованных рынком форматов ритейла. Преимуществом микрорайонного ТЦ является, в первую очередь, то, что самым важным параметром, влияющим на выбор того или иного места покупки ежедневных товаров, особенно продовольственных, является его географическое положение, говорит Марти Уилан, директор по развитию компании Астера. А широта ассортимента товаров и качество обслуживания покупателей играют в данном случае второстепенную роль. Поэтому такого рода торговые комплексы всегда обеспечены потоком покупателей.

Исследование также выявило, что посещаемость в выходные у всех ТЦ стабильно выше, а вот у центров шаговой доступности она одинаковая и в будни, и в выходные. А у некоторых объектов из этой категории (например, ТЦ Калужский) посещаемость в будни даже выше. Эксперты ВатКома объясняют это тем, что в выходные людям хочется не только закупить продукты, но и отдохнуть, развлечься, поэтому они выбирают торговые центры, расположенные подальше от дома, где выбор торговых галерей побогаче.

Кроме того, как показывает практика, именно в ТЦ шаговой доступности легче всего попасть арендаторам с нераскрученным брендом. В пауэр-центрах или в ТРЦ чаще всего сидят сетевые арендаторы, так сказать, маститые бренды, которые переходят из комплекса в комплекс, обращает внимание Елена Дерябина, начальник отдела развития компании Красный куб. В такие центры попасть очень тяжело, а если и попадаешь, то на места, которые не интересны. Поэтому для нас, например, наиболее привлекателен формат шаговой доступности.

По мнению Леонида Пирогова, пресс-секретаря компании Спортмастер, к преимуществам данного формата можно отнести и то, что среди их посетителей много случайных покупателей, которые могут бродить из одного магазина в другой и делать незапланированные покупки. Это плюс, потому что случайные покупатели потенциальные постоянные покупатели, делает вывод Леонид Пирогов.

Но, несмотря на все очевидные преимущества торговых центров шаговой доступности, у этого формата есть ряд весьма существенных недостатков. Если для арендодателя главный критерий успешности ТЦ посещаемость, то для арендатора доходность. Как выяснилось, высокая проходимость совершенно не гарантирует высокую (или даже более-менее приемлемую) доходность. Арендаторы объясняют это несколькими причинами.

Факторы неудач

Мы практически не присутствуем в таких центрах, потому что посещаемость магазинов одежды или обуви в них низкая, говорит Александр Смирнов, коммерческий директор магазина женской одежды Froggy. Люди не покупают одежду и обувь каждый день. Присутствие в таких центрах выгодно компаниям, предлагающим услуги повседневного спроса продукты, сотовые телефоны, фототовары. А за нашими товарами люди наверняка поедут в выходной в большой центр.

Во-первых, большая проходимость в ТЦ шаговой доступности касается только основного якорного арендатора супермаркета, который привлекает около 70-80% потенциальных покупателей всего торгового центра, считают специалисты компании Центрресурс-Сервис. Все остальные профили в таких ТЦ имеют для посетителей второстепенное значение и лишь дополняют общий спектр товаров и услуг.

Крупный по площади ТЦ вынуждает посетителя провести здесь массу времени, отсюда и вероятность того, что он потратит денег больше, рассуждает Филипп Бертере, заместитель главы отдела торговой недвижимости компании Jones Lang LaSalle. Средний чек торговых центров шаговой доступности значительно меньше.

Во-вторых, такие торговые центры, как правило, невелики, и они обычно не предоставляют всего спектра услуг. Поэтому не могут привлечь людей, живущих дальше чем в 10 15 минутах езды. И сам размер торгового центра, и меньшее количество павильонов уменьшают эффект синергии и магнетизм ТЦ шаговой доступности, констатирует Роман Скороходов. Поэтому хоть он и может находиться рядом с домом, но маленький выбор заставит посетителей ехать куда-нибудь в район МКАД.

Чем выше арендная ставка, тем больший поток нам нужен для того, чтобы сделать больший оборот, рассуждает Елена Дерябина. Но очень часто арендные ставки превышают возможности покупателей. Для нас нормальная ставка не больше $2 тыс. Иначе возможны потери.

Четвертый (возможно, самый главный) фактор, влияющий на доходность ТЦ, арендная ставка. По мнению арендаторов, присутствующих в торговых центрах шаговой доступности, ставки здесь завышены. Елена Дерябина приводит пример: стоимость аренды в ТЦ у метро Речной вокзал $2100/кв.м, а в ТЦ, расположенном в нескольких автобусных остановках от этого метро, $600/кв.м.

Концептуальный провал

Мы решаем вопрос стоимости аренды по-другому, говорит Леонид Пирогов. Дело в том, что Спортмастер магазин большого формата, который занимает 1,5 2 тыс. кв.м. И если их брать в аренду по стандартным ставкам, то эти метры будут просто золотыми. Поэтому мы приходим в торговый центр на этапе строительства, с последующими особыми условиями аренды.

Стефано Патрон, генеральный директор торговой марки Твое, отмечает, что очень важно, какие бренды представлены в торговом ряду. Чем больше брендов, тем лучше. Но в ТЦ шаговой доступности присутствует как раз очень много небрендовых арендаторов, что смазывает имидж брендовых галерей. Дмитрий Хечумов также обращает внимание на то, что редко где в ТЦ шаговой доступности сидят профессиональные операторы. Профессиональными операторами мы считаем такие бренды, как Аптека 36,6, Чудо Доктор, химчистка Лисичка, магазины Мистер Минутка, поясняет он. Они имеют опыт в открытии магазинов и доказали жизнеспособность своей концепции. К сожалению, профессиональных операторов пока не так много, как хотелось бы, и зачастую в центрах у дома открываются новички рынка или магазины без четкой концепции, не имеющие узнаваемого бренда.

Пожалуй, наиболее слабым местом центров шаговой доступности является их торговая концепция или, точнее сказать, отсутствие ее как таковой. Основной недостаток торговых центров шаговой доступности, на мой взгляд, не всегда правильный подбор арендаторов, уверена Елена Дерябина. Арендодатели уделяют мало внимания торговой концепции. Очень часто продукция нацелена на разный уровень покупателей. Вместе с тем, в ТЦ нередко можно увидеть повторяющиеся магазины с идентичным товаром, который не отличается даже по уровню цен. Возможно, арендодатели рассчитывают на то, что раз центр находится в таком проходном месте, то народ все равно туда пойдет. На мой взгляд, это неправильный подход. Рано или поздно это приведет к тому, что арендаторы будут съезжать и центры будут вынуждены перестраиваться внутри.

Кстати, именно из-за непродуманности концепции ТЦ Электронный рай (у метро Пражская) магазин Красный куб собирается оттуда съезжать. По словам Елены Дерябиной, концепция этого торгового центра уже не притягивает к себе прежнего потока посетителей. Если четыре года назад, когда центр только открылся, потоки здесь были большие, то сейчас, когда в этом же районе стали появляться другие торговые центры, посещаемость Электронного рая значительно снизилась.

Арендаторами таких ТЦ часто являются несетевые магазины, так называемые индивидуальные пред-приниматели, ориентированные на услуги первой необходимости (химчистка, прачечные, ремонт часов, одежды и обуви, изготовление ключей), развивает тему Евгения Гуслярова, пресс-секретарь компании Центрресурс-Сервис. Когда их много в торговом центре, это негативно сказывается на имидже проекта в целом.

По мнению Дмитрия Хечумова, формат ТЦ смешанного типа недолговечен. Рано или поздно в тех же районах откроются крупные центры, с более широким ассортиментом одежды, обуви и других товаров, и оттянут на себя покупателей. А в небольшие ТЦ шаговой доступности будут ходить лишь за товарами и услугами первой необходимости в химчистку, аптеку, ремонт одежды и пр. Центры, которые, по сути, являются районными, но исполняют функцию ТЦ шаговой доступности, будут постепенно либо сокращаться, либо перепрофилироваться, прогнозирует Хечумов. Я думаю, что три-четыре года еще есть на развитие. А потом будет уже более остро ощущаться конкуренция и начнется перераспределение.

Аналогичная ситуация и в ТЦ Магнит, где в свое время было достаточно большое количество магазинов одежды и других промтоваров. Изначально в этом районе просто не было других торговых центров, поэтому в Магните и присутствовали такие магазины, объясняет Дмитрий Хечумов. А сейчас вокруг появилось много специализированных центров. Вполне естественно, что люди предпочитают ехать за одеждой туда.

Макроэкономические показатели

В последнее время Украина привлекает внимание, прежде всего, благодаря бурным политическим событиям. Однако всякие выборы рано или поздно заканчиваются, а экономика понятие непреходящее. Можно по-разному относиться к киевским властям, но нельзя не признать: экономический потенциал Украины велик.

Инвестиционная привлекательность

За последние годы четко прослеживается тенденция роста розничной торговли на Украине. Основанием для этого служит подъем экономики, рост заработной платы и, как следствие, внутреннего потребления. К примеру, заработная плата в регионах выросла на 20 25%, розничный товарооборот на 25 30%. С другой стороны, наблюдается сокращение безработицы, активизация бизнеса. По прогнозам аналитиков, Украина сохранит 5 7%-ные темпы роста экономики в ближайшие годы. Это является основным стимулом для дальнейшего развития розничной торговли в стране. По уровню доходов Киев пока еще отстает от Москвы, но уже обогнал крупные российские региональные центры.

С каждым годом на Украине появляется все больше международных сетей, а те, кто еще не зашел, активно изучают розничный рынок. Уже давно работают на Украине Metro, Spar, Billa и др. Ведутся исследования украинского рынка розничными гигантами французскими Auchan и Carrefour, английской Tesco, немецкими Bauhaus, Hit, Praktiker, прибалтийской VP Market, американской Wal-Mart и др. Интересуются украинским рынком и российские сети, но их еще мало.

Инвестиционная привлекательность страны растет. Как следствие роста потребления, развиваются национальные сети. Их обороты еще не сопоставимы с оборотами российских сетей, но темпы роста довольно высокие. На Украине уже появились достаточно сильные местные игроки в разных категориях: продовольственные товары, бытовая техника, строительно-хозяйственные товары, кинотеатры, появляются первые отечественные магазины одежды. Местные розничные сети наращивают объемы. В 2006 2007 гг. свое присутствие в Киеве местные продовольственные сети увеличат примерно на 50%, сети, специализирующиеся на бытовой технике, примерно на 50%, строительно-хозяйственные супермаркеты (DIY) на 80%, кинотеатры на 100%.

Создается благоприятная почва для развития розничной торговли, которая идет по пути сокращения доли рынков, роста местных розничных сетей, появления иностранных. Увеличивается спрос на современные качественные торговые площади, и, как следствие, начался бум торговых центров, растет количество современных торговых площадей. ТЦ будут развиваться в направлении новых форматов, улучшения качества, укрупнения, увеличения доли развлекательного сектора. Эти процессы характерны для Украины в целом, но для Киева гораздо в большей степени

Изменения на Украине и перспективы розничной торговли не остались незамеченными и со стороны западных аналитиков. В рейтинге агентства A.T. Kearney в 2004 г. Украина поднялась с 20-го места (2003 г.) до 11-го и стала лидером в группе стран, к которым стоит присмотреться розничным сетям в плане развития бизнеса. В 2005 г. в этом рейтинге Украина заняла уже 3-е место после таких гигантов, как Россия и Индия, и стоит в тройке лидеров среди стран, в которые рекомендуется заходить немедленно.

Предложение качественных торговых площадей на Украине ограничено. Темпы роста торговых площадей в ТЦ отстают от темпов роста заработной платы и уровня потребления. Украинская Торговая Гильдия постоянно проводит исследования в разных регионах Украины, которые в целом подтверждают тенденцию увеличения диспропорции между спросом и предложением торговых площадей в ближайшие 2 года. Вместе с развитием национальных и уже работающих на Украине зарубежных сетевых розничных операторов ожидается и появление новых западных сетей, что будет составлять еще один источник спроса.

Возможности для арендаторов и инвесторов

В то же время стоимостные показатели остаются привлекательными для девелоперов. Стоимость строительства и земли остается сравнительно невысокой, а темпы роста арендных ставок и цен на недвижимость велики. В украинских регионах цена жилой недвижимости за последний год увеличилась на 50 70%.

Судя по количеству новых проектов, которые разрабатываются в этом году и начнут выходить на рынок в конце 2007 начале 2008, объемы качественных торговых площадей в ТЦ Украины могут увеличиться вдвое, а судя по всем известным проектам более чем втрое. Если на 2005 г. на региональные центры Украины приходится в среднем 50 кв.м торговых площадей в ТЦ на 1000 жителей, то в скором времени этот показатель будет доходить до 100 кв.м и больше. На фоне всей Украины по темпам роста выделяются Киев, Днепропетровск, Львов и Харьков. Здесь ожидается наибольший прирост площадей, а на 1000 жителей будет приходиться более 200 кв.м. Но и в этом случае украинские рекордсмены будут сильно отставать по обеспеченности торговыми центрами от других крупных городов стран Восточной Европы.

Таким образом, судя по известным проектам, общая площадь торговых центров Украины может увеличиться на 3,9 млн кв.м (более 125 новых проектов). Украинской Торговой Гильдией было разработано порядка 2 млн кв.м этих площадей. Мы имеем значительное предложение площадей для торговых операторов, а наш опыт работы на украинском рынке может помочь адаптироваться российским бизнесменам.

В Киеве эти показатели еще выше. Все это сказывается на привлекательных сроках окупаемости девелоперских проектов.

Для девелоперов оптимальным способом вхождения на украинский рынок является вхождение в проект вместе с украинскими инвесторами, которые уже прошли начальную стадию проекта и не имеют проблем с отводом земли. Проектов, которые нуждаются в подобном сотрудничестве, очень много.

Оптимальным вариантом для российских сетевых операторов является развитие в ТЦ. Этот сегмент активно развивается. Большинство российских операторов, которые уже работают на Украине, испытывают некоторые трудности. Это связано с переоценкой собственных сил, переоценкой своего бренда, сильными позициями национальных операторов. В то же время есть примеры и удачного освоения украинского розничного рынка российскими сетями.

Долгие годы желание россиян купить дом на Апеннинах практически не зависело от колебаний стоимости квадратного метра жилья: итальянские агенты с ходу предлагали им все самое лучшее, а стоимость недвижимости класса люкс часто не имеет ничего общего со средними ценами на рынке. И все же сегодня, когда на поприще приобретения курортной недвижимости выступил средний класс, а также растет число страждущих попробовать себя в роли инвестора, интересы наших сограждан стали заметно шире. И теперь уже существенная разница в ценах на недвижимость между югом и севером Италии, а также мониторинг темпов роста экономики в стране уже не кажутся россиянам лишней информацией. Они готовы учесть этот разброс цен. Именно поэтому обзор недвижимости по региональному принципу совсем не лишняя мера.

Таким образом, существуют все предпосылки для вхождения российских торговых операторов и девелоперов на украинский рынок: огромный потенциал рынка, отсутствие языкового барьера, родственный менталитет, одни схемы ведения бизнеса, огромное предложение проектов и эффективные партнеры, которые предоставят максимально широкий выбор торговых площадей и объектов финансирования.
Италия давно и надежно занимает одну из лидирующих позиций в списке стран, в которых нашим соотечественникам хотелось бы приобрести недвижимое имущество. Интерес россиян стабилен, а их пристрастия обозначены вполне четко: это дорогие и качественные апартаменты и виллы в лучших уголках Италии в регионах Лигурия, Тоскана, Ломбардия, Лацио. Но все течет, все меняется, и в последнее время география приобретений заметно расширилась

Юг Апеннинского полуострова поделен на пять регионов это Молизе, Кампанья, Базиликата, Апулья и Калабрия. Сюда же относятся два крупнейших острова страны Сицилия и более северная Сардиния. Россияне никогда не стремились жить на итальянском юге, невзирая на низкие цены на риэлторских рынках этих регионов (например, недвижимость Калабрии стоит менее 500 евро за кв.м даже в своем высшем сегменте). Чрезвычайно высокие по российским меркам летние температуры привели к тому, что даже жадные до впечатлений туристы приезжают сюда только в относительно прохладные сезоны года с октября по май. Социальная неустроенность итальянских южан по сравнению с респектабельностью обитателей северных провинций так же отпугивала покупателей из России. И даже романтический образ сицилийской мафии не способствовал приобретению жилья нашими соотечественниками в окрестностях Палермо или в Сиракузах.

Жаркий носок сапога

Широко известен факт противостояния между югом и севером Италии и то, что очень многие обитатели Сицилии, Калабрии, Апульи и Базиликаты эмигрировали в Эмилия-Романью, Ломбардию, Лигурию и другие более развитые районы страны. Между тем, согласно данным последнего исследования, проведенного социально-экономическим институтом Censis, наиболее перспективными в ближайшее время станут инвестиции отнюдь не в недвижимость севера и даже не в виллы Сардинии, а в строительство в регионе Кампанья. Эта область Италии вместе со своим крупнейшим городом Неаполем развивается довольно бурно, в последние пять лет опережая по темпам экономического роста северные регионы. Рост спроса на квадратные метры жилой площади происходит во многом благодаря демографической активности южан и огромному потоку переселенцев из Восточной Европы. И те, и другие не претендуют на элитное жилье, поэтому перспективным представляется строительство жилья экономкласса. Инвестиционной привлекательности проектов способствуют низкая себестоимость строительства и невысокие цены на землю в регионе.

Исключение в плане привлекательности представляет собой остров Сардиния. Этот роскошный курорт и особенно его северо-восточное побережье населяют самые видные люди Италии, включая премьер-министра Берлускони. Трудно поверить, что не так давно, в 1962 году, Сардиния была глухой провинцией без дорог, водопровода и электричества, населенной фермерами. Внимание на прибрежные территории, которые у скотоводов считались самой бросовой землей, в те времена обратил глава мусульман-исмаилитов Карим Ага-хан IV. Именно он выдвинул проект создания курорта мирового класса на многокилометровом северо-восточном побережье Сардинии и привлек к нему внимание инвесторов. Сегодня преобразившийся район Коста-Смеральда (название побережья) выглядит очень современно и является одним из лучших уголков Средиземноморья. Приобрести здесь виллу можно, располагая суммой от 1,5 до 2 млн евро. Доход от сдачи ее в аренду в сезон доставит порядка 50 тыс. евро за вычетом всех расходов на содержание имущества. Купить можно и более скромное жилье например, апартаменты с двумя-тремя спальнями и видом на море. Цена на них составит от 200 до 450 тыс. евро.

Центральные регионы страны Лацио, Тоскана, Марке, Умбрия и Абруццо всегда были значительно более привлекательны для иностранцев, желающих купить недвижимость, нежели юг. Социальный статус населения здесь существенно выше. Кроме того, в этих регионах есть условия для развития перспективного бизнеса. Привлекательным моментом считается также наличие крупных учебных заведений, туристическая значимость городов (например, Флоренции в регионе Тоскана или собственно Рима, расположенного на территории Лацио) и во многом определяемый этими двумя обстоятельствами спрос на аренду.

В самом сердце Италии

Центральная часть Италии область, где развито приобретение иностранцами так называемой летней недвижимости. Одно из самых престижных мест в этом отношении провинции Тоскана. Тоскана по признанию самих итальянцев самый красивый регион Италии. С давних пор она славится уникальным климатом; невероятной притягательностью обладают ее горные вершины и холмистые предгорья, кипарисовые и оливковые рощи, прекрасное морское побережье. Теплый и влажный ветер сирокко является основой мягкого местного климата. Самый продаваемый товар на риэлторском рынке Тосканы виллы. Их отличает особая элитарность, восхитительная романтическая атмосфера, вызванная их уединенностью и наличием в непосредственной близости уникальных исторических руин. Высокий уровень комфорта всегда был присущ жилью в этом регионе и потому большой разницы между современными строениями и теми, что уже имеют свою историю, нет. Цены колеблются от 2 тыс. евро за кв.м в нераскрученных городках региона до 12 тыс. евро за кв.м в самом престижном курорте Тосканы Forte dei Marmi. Обладателем жилья на острове Эльба можно стать, заплатив за единицу площади от 2,5 до 7 тыс., а приобрести уединенный комфортабельный дом среди зеленых холмов, подальше от шумного побережья можно за 500 тыс. 1 млн евро (2 4 тыс. евро за кв.м).

Римский рынок недвижимости особенно оживлен в области предложения и спроса на жилые помещения. Каждый год приносит риэлторам примерно на 10% больше сделок, чем предыдущий, а рост цен на квадратные метры составляет от 3 до 7% в год. Если вашей целью является приобретение недвижимости с целью дальнейшей сдачи ее в аренду, то специалисты советуют приобретать небольшие или средние по размерам апартаменты, спрос на которые значительно превышает предложение. Приобрести подобное жилье в центре Рима, в его исторической части, можно, располагая суммой от 250 тыс. евро, на окраине от 150, хотя все зависит от того, новый или старый дом и какова его добротность. В любом случае приобретенное недвижимое имущество в итальянской столице обладает завидной ликвидностью. То же самое можно сказать и обо всем регионе Лацио: развитию рынка недвижимости здесь способствуют высокий уровень доходов населения и значительная доля неудовлетворенного спроса на жилье.

Обаятельный итальянский север

Очень скромные апартаменты (спальня + кухня + терраса + ванная) где-нибудь в Сан-Винченцо обойдутся вам в сумму от 120 тыс. евро. Если и эта сумма представляется вам большой, обратите свой взор в сторону Умбрии. Не имеющий выхода к морю регион готов предоставить свои квадратные метры по цене от 700 евро. Примыкающие к адриатическому побережью регионы Абруццо и Марке в своих удаленных от моря городах также не поднимают планку выше этой цифры. Курортная недвижимость дороже, чем та, что расположена в глубинке, и вместе с тем примерно на 40% дешевле, чем аналогичное жилье в Тоскане. Весьма перспективным в плане инвестиций считается Абруццо, который вскорости, по прогнозам аналитиков, вполне сможет потягаться с раскрученным курортным местом Римини. В Абруццо есть все, что нужно для приятного во всех отношениях летнего времяпрепровождения. Этот регион с трех сторон окружен горами, а с четвертой омывается теплыми водами Адриатического моря. Такое географическое положение делает местный климат ровным и устойчивым. Ни затяжных дождей, ни шквальных ветров в Абруццо не бывает никогда. Другое важное преимущество Абруццо полное отсутствие промышленных предприятий. Инвестиции в строительство курортной недвижимости именно здесь признаны экспертами весьма доходным мероприятием.

Больше половины населения Ломбардии сосредоточено в главных городах: всемирном центре Милане, являющемся столицей региона, и в Брешии, которая путеводителем Le petit fute признана самым идеальным городом в мире для длительного проживания.

Север Италии это высокий уровень жизни, респектабельность и перспективность вложений в недвижимое имущество. При этом обитать вы будете в условиях очень мягкой зимы (как правило, средняя температура +8°С) и приятного, теплого и солнечного лета (+25° +28°). Среди всех 8 северных регионов наиболее перспективной по части успешности капиталовложений является Ломбардия. Это самый богатый и развитый регион Италии. Расположенный на самом севере страны и граничащий со Швейцарией, он является экономическим, финансовым, индустриальным и торговым центром Италии. Уровень жизни здесь не уступает Швейцарии и Японии, а экономика в некоторых своих отраслях значительно опережает развитие этих же отраслей в других странах мира. Перспективы развития бизнеса в Ломбардии самые радужные, что не могло не привлечь сюда наиболее предприимчивых русских эмигрантов.

Обилие озер в Ломбардии (Гарда, Комо, Лаго-Маджоре и Лаго д’Изео) в сочетании с Альпами на севере делает регион привлекательным для тех, кто хочет купить жилье курортного типа или построить небольшой отель для туристов. Однако в этом отношении Ломбардия может проиграть другим северным регионам, например, Венето со его знаменитой водоплавающей столицей. Сами итальянцы неохотно селятся в Венеции: жить в полузатопленном городе, каналы которого становятся год от года все грязнее, а дома все более ветхими не особенное удовольствие. А вот туристическая притягательность города бесспорна. И приобретя двухкомнатную квартиру в 60 кв.м за 330 тыс. евро в этой столице романтиков, можно, бесспорно, весьма выгодно сдавать ее непритязательным путешественникам.

Миланский рынок недвижимости непрерывно растет как по объемам сделок (постоянный рост примерно на 5% в год), так и по базовым ценам, ставя своеобразный итальянский рекорд примерно 10 12% в год. Для Европы это значительные цифры. Спрос на жилье заметно превышает предложение, что делает очень перспективными вложения в строительство жилых зданий именно здесь. Элитные кварталы Милана отличаются высокими ценами. Самые дорогие квартиры находятся в историческом центре города и поблизости от него. Найти скромную двухкомнатную квартиру в центре менее чем за 300 тыс. евро практически невозможно. В то же время, учитывая возрастающие требования к комфорту, дорогими делаются и новостройки, возведенные с учетом всех современных инноваций. Цена в 500 тыс. евро за квартиру в престижном районе на окраине Милана отнюдь не удивительная, тогда как ее приобретение на начальных стадиях строительства обойдется в два раза меньшую сумму, а сдача в аренду будет приносить не менее 600 евро ежемесячно чистыми.

Фриули-Венеция Джулия весьма активно развивающийся регион, не так давно открывший свое представительство в Москве. Россияне уже давно облюбовали адриатическое побережье этой области, где владение собственным жильем хорошо сочетается с занятием бизнесом. Отличный курортный район, инвестировать в недвижимость которого сегодня достаточно перспективно и пока еще не так дорого, как в Лигурии ближайшем к Французской Ривьере регионе Италии. Помимо красоты галечных и песчаных пляжей, именно близость к Франции часто становится движущей силой успешных продаж в этом регионе. И квартиры в средневековых районах городов Лигурии, и более современные дома, выстроенные часто в эклектичном стиле, довольно дороги. Цена квадратного метра варьируется в пределах от 2 до 11 тыс. евро. Недвижимость на побережье выгодно сдавать в аренду. Из-за близости Франции, где снять на лето хоть какую-нибудь площадь очень непросто, что к тому же обходится съемщику в кругленькую сумму (аренда даже небольшой двухкомнатной квартиры в Ницце в сезон не падает ниже 1,5 2 тыс. евро в месяц), огромное количество отдыхающих устремляется в приграничные итальянские города. Кроме выгодных цен на аренду (однокомнатная квартира от 500 евро, двухкомнатная от 650), здесь намного проще жить: цены значительно ниже французских, а население добродушно и приветливо.

Эмилия-Романья самый южный из всех северных регионов Италии, с чрезвычайно плодородными почвами, знаменитый своей кулинарией и вином. Это центр гастрономического туризма, популярность которого неизменно продолжает расти. От Лигурии, Тосканы и Марке Эмилию отделяет частокол Апеннин, на востоке регион омывается теплыми водами Адриатики. Цены на апартаменты здесь колеблются от 200 до 700 тыс. евро, о приобретении виллы можно мечтать, имея на руках сумму от 1 млн евро.

Тем не менее, отрицать привлекательность итальянской недвижимости для россиян было бы очевидной глупостью. Внимательно изучив рынок, здесь можно найти и жилье для безмятежного отдыха, и очень перспективные инвестиционные проекты. Стабильный рост цен на жилье и его ликвидность говорят сами за себя: вы никогда не сможете назвать потраченные на итальянскую недвижимость суммы деньгами, зарытыми в землю.

Тем, кто далек от суеты курортов, советуем направить свои стопы в глубь Северной Италии в регионы Трентино-Альто-Адидже или Пьемонт. Административным центром Пьемонта является Турин, совсем недавно принимавший у себя олимпийцев. Жизнь у подножия гор располагает к умиротворению. В многочисленных мелких городах региона гораздо меньше туристов и связанной с их присутствием суеты. Приобрести домик в горах можно за сумму от 150 тыс. евро, а поселиться в небольшой квартире в старом трехэтажном доме где-нибудь в окрестностях Алессандрии всего лишь за 40 тыс. евро (по сравнению с ценами на московском рынке это сущие копейки). Может быть, именно из-за подобной разницы в ценах в последние годы Италия стала одним из лидеров в области иммиграции. К огорчительным моментам относятся следующие: итальянцы неохотно выдают долгосрочные визы, и порой граждане других государств, владельцы недвижимости в этой стране, с трудом продираются к своему недвижимому имуществу через бюрократические заслоны даже при условии наличия своего бизнеса в Италии.



Главная --> Публикации