Главная --> Публикации --> Права несовершеннолетних: опека и попустительство О времена, о цены! Стоимость подключения к коммуникациям выросла на 30–40% Аренда элитной квартиры: ценовые критерии Цены на жилье в москве: прогнозы экспертов

Ресину не понравилось, что план на 2007 год очень скромный по сравнению с реальными потребностями Москвы. Зато, возразил глава столичного департамента ЖКХ Артур Кескинов, план обеспечен деньгами. Но Ресин оказался принципиальным идеалистом и в ответ посоветовал ориентироваться на то, что нужно Москве, а уж потом заниматься поиском средств.

Вчера столичные чиновники обсуждали план капитального ремонта жилищного фонда столицы на 2007-2009 годы. Мэр Юрий Лужков ушел в отпуск, однако и без его едких замечаний авторам проекта досталось: и.о. градоначальника Владимир Ресин отправил документ на переработку.

По мнению Кескинова, проблема не только в деньгах, но и в подходе. Он предложил отказаться от нормативной системы планирования ремонта, когда дом или его коммуникации признавали аварийными после завершения срока эксплуатации. Теперь решение о ремонте будут принимать на основании данных о реальном состоянии здания. Чиновники одобрили это предложение: оно сэкономит бюджетные средства. Остается только надеяться, что Мосжилинспекция вовремя заметит аварийную ситуацию в старом доме.

Наука мечтать пока плохо дается московским чиновникам: как отметил сам и.о. мэра, все проекты по капитальному ремонту, принятые в Москве за последние пять лет, так и не были выполнены. В итоге нынешний план на три четверти повторяет список неремонтированных домов, утвержденный в 2003 году. И это при том, что денег выделяют все больше: в 2000 году - 4,9 млрд. рублей, а в 2005-м - уже 16,5 млрд. Однако вот незадача - как ни стараются чиновники, но каждый год в Москве прибавляется по 1 млн. кв. метров жилищного фонда, имеющего неудовлетворительное состояние.

Есть еще одно положение в Жилищном кодексе, которое снится чиновникам в страшных снах: собственники могут доверить уход за своим жильем не ДЕЗу, а коммерческой организации, которой и будут перечислять средства на ремонт. О том, как работать с коммерсантами, правительство все еще думает - поправки в положение о капитальном ремонте решено внести в середине лета этого года. Но уже сейчас чиновники боятся, что москвичи доверятся фирме вроде Рога и копыта. Не получилось бы, как с обманутыми дольщиками, - беспокоится зампредседателя комиссии Мосгордумы по городскому хозяйству и жилищной политике Валерий Скобинов. Он предлагает вести разъяснительную работу, чтобы ДЕЗ была фаворитом. Правительство не возражает.

В капитальный ремонт, согласно новому Жилищному кодексу, должны вкладываться и собственники квартир. Однако в ближайшие три года граждан, приватизировавших жилье, столичные власти трогать не собираются - до сих пор в Москве не разработали порядок передачи денег собственников ремонтным организациям.

Собственность области будет сдаваться в аренду пятью способами: открытыми торгами или аукционами, закрытыми торгами или аукционами, а в случае если торги признаны несостоявшимися - путем публичного предложения.

Сейчас, по данным, которые привел Владимир Ресин, в неудовлетворительном состоянии находятся около 2,5 тыс. домов, или 9 млн. кв. метров жилья. По отвергнутому вчера проекту программы в 2007 году был предусмотрен капремонт 310,8 тыс. квадратов. Ресин хочет в два раза больше. Однако даже если такой проект удастся осуществить, все отремонтировать не получится. А значит, жильцам придется платить.
Правительство Московской области разработало новый порядок сдачи в аренду областного имущества. Как следует из одобренного вчера постановления, договоры с арендаторами будут заключаться через аукционы, конкурсы либо публичное предложение. Цели у чиновников подмосковного правительства крайне амбициозные: они планируют пополнить бюджет, получив за аренду максимально возможную цену. Однако, отмечают эксперты, постановление оставляет массу лазеек для злоупотреблений при сдаче имущества в аренду, что может привести к отнюдь не рыночному распределению областной недвижимости.

Однако, по мнению экспертов, одобренное правительством постановление дает возможность выиграть торги на право аренды недвижимости отнюдь не рыночными способами. Так, имущество, торги по которому признаны несостоявшимися, передается в аренду путем публичного предложения, которое должно быть опубликовано в СМИ. Цена в этом случае может оставаться стартовой. Для того чтобы торги были признаны несостоявшимися, достаточно, чтобы победитель не подписал протокол о результатах торгов и договор аренды. В этом случае право на аренду после публичного предложения будет иметь тот, кто первым подал документы. Таким образом, теоретически некое заинтересованное лицо может победить в торгах и, отказавшись от своего права, затем первым подать заявку при публичном предложении и получить имущество в аренду по минимальной цене. Некоторые участники торгов заранее знают, какие цены указаны в конвертах, и могут назвать цену выше. Если это аукцион, то, действительно, можно назвать самую высокую цену и далее реализовать эту схему,- соглашается юрист компании Swiss Realty Group Дмитрий Раев. Еще один способ- сделать так, чтобы на предлагаемый в аренду объект не было других претендентов. Известны случаи, когда выкупается весь газетный тираж, где дано объявление,- продолжает Дмитрий Раев.

Как рассказал Бизнесу министр имущественных отношений Московской области Алексей Бодунков, за основу такой схемы сдачи имущества в аренду был взят опыт ряда регионов. Мы должны сделать так, чтобы об этом (конкурсах и аукционах.- Бизнес) знали все, это может обеспечить максимальную стоимость аренды,- говорит Алексей Бодунков. По его словам, сейчас подобные торги и аукционы в области не проводятся. Цена же аренды устанавливается путем выбора максимальной величины одной из двух оценок: профессионального оценщика и расчета, сделанного по определенной методике.

Малый бизнес узаконили

С мнением, что документ явно недоработан, соглашается и руководитель отделения коммерческой недвижимости корпорации Инком-недвижимость Юрий Усков. По логике, если победитель отказывается от аренды, он должен терять задаток, это 10-20% стоимости, а помещение при этом должно передаваться следующему за ним. Странно, если в документе это не предусмотрено. И какой тогда вообще смысл в торгах, если после признания их несостоявшимися помещение сразу идет на публичное размещение? - недоумевает он.

Начавшаяся в прошлом году реконструкция жилого фонда Левобережного района получила неожиданное развитие. Теперь в рамках программы планируется строительство четырех гостиничных комплексов общей площадью более 50 тыс. кв. м. Эксперты называют эти проекты привлекательными для инвестирования, однако отмечают, что уже через несколько лет в районе может возникнуть переизбыток предложения в гостиничном сегменте.

Правительство Московской области одобрило вчера закон о поддержке малого предпринимательства, согласно которому малый бизнес области получает право на финансовую, инфраструктурную и информационную поддержку правительства: кредиты за счет бюджета, снижение арендной платы, льготы по областным налогам, а также частичную или полную компенсацию затрат на подготовку и переподготовку кадров. Как сообщил председатель областного комитета по развитию предпринимательства Дмитрий Самойленко, необходимость разработки нового закона вызвана тем, что действующий в настоящее время закон от 1996 года значительно устарел. К субъектам малого бизнеса закон относит предпринимателей без образования юридического лица и коммерческие организации численностью до 100 человек (в зависимости от сферы деятельности). Кроме того, доля участия в таких организациях России, ее субъектов, общественных и прочих фондов, а также одного или нескольких юридических лиц, не являющихся малыми предприятиями, не должна превышать 25%.

Теперь программа получила неожиданное развитие. В рамках реконструкции района запланировано строительство четырех гостиничных комплексов на 1 тыс. мест с инфраструктурой, в том числе с подземными автостоянками на 550 машино-мест.

Комплексная реконструкция Левобережного района формально началась в 2001 году. Инвестором проекта выступил Департамент внебюджетной политики строительства города Москвы, соинвестором- ООО Проммедиа, а заказчиком строительства- ОАО Москапстрой. Московские чиновники называли и объемы планируемого строительства - около 850 тыс. кв. м жилья до конца 2010 года. Тем не менее работы по реконструкции 1-го и 2-го микрорайонов Левобережного района начались только в 2005 году. Сейчас программа предусматривает снос 253,5 тыс. кв. м жилых площадей и строительство 825 тыс. кв. м квартир в новых домах до 2009 года, а девелопером выступает Мосфундаментстрой-6 (МФС-6).

С ней спорит руководитель отдела исследований и аналитики компании Praedium Ольга Кисарина: Район очень интересен для развития именно гостиничного сегмента, так как находится рядом с аэропортом Шереметьево. Эксперты сходятся во мнении, что наиболее вероятно строительство отелей класса три звезды. Если это будет единый комплекс, его общая площадь составит более 50 тыс. кв. м: здесь обязательно надо будет расположить конференц-зал, магазины и другую сопутствующую инфраструктуру,- говорит Кисарина. По ее словам, столичные игроки подходят к финансированию больших гостиничных проектов с осторожностью. Таким образом, интерес инвесторов к небольшим объектам в Левобережном районе довольно предсказуем,- подчеркивает Кисарина.
Развитие ипотеки в России сдерживает множество факторов. Большинство из них известны как прописные истины - здесь и высокие ставки по кредитам, и рост цен на жилье, и больший размер первоначального взноса, и необходимость предоставлять поручителей или документальное подтверждение размера твоей зарплаты, что в России дело не такое уж простое.

Эксперты связывают интерес инвесторов к гостиничным объектам с их дефицитом на территории Москвы. На рынке еще сохраняется ажиотажный спрос на гостиницы. Тем не менее с изменением конъюнктуры рынка гостиницы, имеющие периферийное месторасположение и удаленные от транспортных узлов и основных магистралей, вряд ли сохранятся,- говорит замдиректора департамента оценки и консалтинга Colliers Марина Смирнова. По ее словам, для отдельного проекта показатель вместимости не является критичным (250 мест, примерно 150 номеров), но в совокупности (1000 мест, или 500-550 номеров) - слишком много для этого района, даже с учетом его реконструкции.

Простой пример из жизни, чтобы проиллюстрировать ситуацию. Моя подруга нашла устраивающий ее вариант по покупке квартиры. Бросилась за кредитом, потратила месяц на сбор документов, консультации с риэлтором, с юристом и выяснила, что за прошедшее время ситуация на рынке недвижимости изменилась, и искомая квартира, ради которой все затевалось, подорожала. Не радикально, но достаточно существенно, чтобы у человека опустились руки.

Но есть и еще одно обстоятельство: ипотечная сделка является результатом огромной подготовительной работы. А это, как говорил герой одной из поэм Некрасова, труд страшно громаден, не по плечу одному. И многие кредитные договора не заключаются как раз потому, что человек оказывается не в состоянии выполнить все необходимые действия и собрать все необходимые документы.

Было бы неверным сказать, что с такими проблемами сталкиваются только в России. В странах с развитой экономикой, где объемы ипотечных сделок в разы превосходят аналогичные показатели в России, такие трудности тоже возникают. Но здесь, в отличие от нашей страны, развит институт посредников - ипотечных брокеров, которые принимают на себя первый удар. Именно они выполняют в США и европейских странах функции консультанта, а также помощника в составлении документов, необходимых для получения ипотечного кредита, выполняют специализированные фирмы - ипотечные брокеры. В США их насчитывается не много, не мало 360 тысяч - для сравнения в России, как поясняет директор представительства IBC Group в России Наталья Новикова, эти цифра в 1000 раз ниже и составляет порядка 30 При этом, как отмечает г-жа Новикова, уровень доверия населения США к ипотечным брокерам достаточно высок. Более 50% опрошенных людей в Америке уверены, что именно такой специалист даст им объективный и независимый совет, и более половины кредитов под жилую недвижимость выдаются здесь с участием ипотечного брокера.

Банкиры подобными ситуациями тоже недовольны. По их словам, из 100 человек, позвонивших в банк, чтобы узнать об условиях кредитования, до отделения в конце концов добирается не больше одной десятой части, то есть менее 10 человек. Из этих 10 в лучшем случае один заключает сделку. Остальные отпадают потому, что не могут предоставить необходимые документы, реже - потому, что их принципиально не устраивают условия кредитования. Последние в банк просто не приезжают, охладевая сразу же после телефонного разговора.

Очевидно, что институт ипотечного брокериджа Россия заимствовала у стран с развитой экономикой, и заимствовала именно в тот момент, когда объемы данного кредитования начали очень медленно, но верно расти. Тем не менее, без национального ноу-хау не обошлось: в США и странах Европы ипотечные брокеры - преимущественно независимые фирмы, действительно не имеющие никакого отношения ни к банкам, ни к риэлторским компаниям.

Сразу оговоримся: ни кредитором, ни банкиром, ни риэлтором ипотечный брокер не является. Тем не менее, в окончательной сумме сделки он заинтересован кровно, поскольку в случае успешного заключения кредитного договора получается процент от нее. В его обязанности входит грамотно оценить кредитную историю человека и взвесить финансовые возможности клиента. Так же именно брокер должен выбрать среди множества ипотечных продуктов оптимальный для клиента. Наконец, на брокера возлагается обязанность сбора документов, правильного их оформления и устранения проблем, которые могут возникнуть - и в большинстве случаев возникают - в процессе заключения договора о предоставлении кредита. В результате клиент экономит время и деньги, банк избавляется от необходимости тратить время сотрудников на бесполезные, в большинстве случаев, телефонные консультации, а брокер Брокер, как указывалось выше, получает вознаграждение.

Впрочем, клиента в этой ситуации, конечно, интересует другое: то, что он может сэкономить время и спать спокойно, не боясь, что в последний момент сделку зарубят из-за неправильно оформленных документов или отсутствия необходимых данных о заемщике. Ипотечные брокеры клянутся, что такого быть не может, потому что не может быть никогда: они в заключенном с клиентом договоре дают 100-процентную гарантию того, что договор о предоставлении ипотечного займа будет заключен. Другой разговор, что предшествует заключению такого договора весьма жесткий отбор. Во всяком случае, сейчас, пока ипотечное кредитование еще не набрало полную силу.

У нас же первые организации такого рода возникли при крупных фирмах, осуществляющих торговлю недвижимостью, и только потом конкуренцию им стали составлять самостоятельные организации. Правда, самостоятельными их тоже можно назвать только с очень большой натяжкой: за спиной многих из них стоят бывшие банковские менеджеры. Как не порадеть родному человеку, вернее, банку, из которого вышел.



Главная --> Публикации