Главная --> Публикации --> Ипотечные бумаги прошли второе чтение Еще 500 000 кв. м обещает построить питерский адамант до 2009 г. Первых этажей больше не будет Перепрофилирование земель станет бесплатным Почему нотариусы начнут отказываться от наследственных дел

Первые фонды недвижимости появились в России в 2003 году, после того как Федеральная комиссия по ценным бумагам (ФКЦБ) выпустила положение О составе структуры активов закрытых паевых инвестиционных фондов. Сейчас на рынке недвижимости России функционирует 67 ЗПИФН, еще не менее пяти находиться в стадии формирования.

За три года существования в России закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости (ЗПИФН) их капитализация достигла почти $1 млрд. Согласно прогнозам аналитиков, количество фондов и в дальнейшем будет также активно увеличиваться, однако при этом изменится схема их работы: все больше ПИФов будет действовать по западной модели, которая предполагает приобретение готовых объектов и дальнейшее управление недвижимостью вместо финансирования строительства, что было популярно в первые три года существования рынка.

Хотя прототипом закрытых фондов послужили так называемые Real Estate Investment Trusts (REITs), на практике российские фонды до сих пор продолжают работать по своим собственным законам. Например, в западных фондах не существует такого органа как общее собрание пайщиков, который влияет на решения управляющей компании по ряду важных вопросов, рассказывает исполнительный директор УК Blackwood фонды недвижимости Артем Цогоев. На западе инвестор отдает деньги в управление управляющей компании и не имеет возможности влиять на ее работу.

Real Estate Investment Trusts по-русски

Как формируется ПИФ

На практике игроки рынка недвижимости делят ЗПИФН на три группы: рентные, девелоперские и налогосберегающие. По мнению управляющего директора УК Конкордия - эссет менеджмент Андрея Прокофьева, львиная доля российских ЗПИФН в отличие от западных фондов представляют собой девелоперские фонды, ориентированные на строительство, а не на приобретение и дальнейшее управление уже функционирующими объектами. Американские же REITs в основном вкладывают свои средства в уже готовые объекты коммерческой недвижимости. По такой схеме функционируют так называемые рентные фонды, которые практически не распространены в России,- добавляет Дмитрий Луценко. Деятельность таких фондов направлена на получение доходов от объекта недвижимости- как правило, в виде арендных платежей- и на увеличение стоимости здания. На практике ЗПИФН денежного потока выглядит так: фонд приобретает заполненный арендаторами бизнес-центр, уже приносящий арендный доход,- говорит Артем Цогоев.- Этот доход распределяется между пайщиками, которым этот бизнесцентр принадлежит на правах общей долевой собственности. Налогосберегающие ЗПИФН создаются исключительно в целях оптимизации налогообложения: это, прежде всего, отсрочка платежей по налогу на прибыль. Такие фонды становятся все более популярными у крупных хозяйствующих субъектов, которые владеют недвижимостью, добавляет Цогоев.

По данным Андрея Прокофьева, в среднем по рынку вознаграждение УК фонда варьируется в пределах от 1% до 5% от среднегодовой стоимости чистых активов.

Создание закрытого фонда недвижимости обычно начинается с того, что управляющая компания готовит правила - базовый документ - который определяет жизнедеятельность фонда: его характеристики, срок действия. После эти правила регистрируются в ФСФР. Как правило, само формирование фонда занимает не более трех месяцев: оцениваются его активы и фонд начинает свою работу.

В основном по такой схеме идет финансирование жилой недвижимости. Без разрешения на строительство фонды не имеют право инвестировать в проекты, что, конечно, снижает риски,- отмечает Андрей Прокофьев. ЗПИФН может инвестировать строительство как одного объекта, так и нескольких.

Если рассматривать схему функционирования девелоперского фонда, как правило, ЗПИФН привлекаются к финансированию строительства не на раннем этапе, а только тогда, когда у девелопера уже есть исходно-разрешительная документация и долгосрочный договор аренды участка.

Согласно таблице, некоторые фонды за 2005 год показали очень высокий процент доходности, около 1900% годовых. К примеру, данные по доходности ЗПИФН Наш город, управляемому компанией Старый город, составляют 1917,34%. Однако этот рост не имеет отношения к реальным прибылям пайщиков - такой прирост стоимости пая имеет чисто бухгалтерские причины.

Основной доход ПИФов недвижимости обеспечивается за счет инвестиционного прироста, то есть роста стоимости объекта по мере его строительства: от стадии проектирования до этапа реализации, продажи объекта, рассказывает Дмитрий Луценко. По его словам, инвестиционный доход доминирует в общей структуре доходности и обеспечивает - при вхождении в проект на стадии котлована и адекватном проектном анализе- около 25% прироста.

В помощь застройщику

Раньше мы учитывали все имущество по балансовой стоимости, сейчас же учет идет по оценочной стоимости, и за счет этого у нашего фонда такие показатели,- рассказывает представитель Старого города.- Если вы посмотрите аналитику многих ЗПИФН, у них будет похожая картина.

Вопрос в том, когда на этот рынок придут длинные деньги,- уверен Андрей Прокофьев. К тому же, для того чтобы фонд стал собственником, например, коммерческой недвижимости, необходимо соблюдение ряда требований.

То, что российские фонды работают по несколько иной схеме, чем западные, обусловлено в первую очередь тем, что этот инструмент для рынка еще очень молод, полагают эксперты. Изменение тактики фондов будет во многом зависеть не только от развития самих строительных корпораций и от приведения в соответствие нормативной базы индустрии, но в том числе и от структурных реформ. В первую очередь это пенсионная реформа.

При этом сами застройщики признаются, что многие небольшие строительные компании испытывают финансовый голод, так как не могут привлекать инвестиции, кроме как от продажи квартир. Даже год спустя у ряда строительных компаний возникали трудности в связи с вступлением в силу ФЗ №214, добавляет Андрей Прокофьев. Среди девелоперских компаний ПИФы были созданы в основном крупными компаниями Mirax, ПИК, КВ-инжиниринг, Главмосстрой.

Чтобы построить объект, надо обеспечить нормальные источники финансирования.

Помимо схемы инвестирования, подобные фонды позволяют использовать различные варианты работы с объектами недвижимости. Управляющая компания может эксплуатировать здание, получая предсказуемый поток доходов.

Несмотря на все перечисленные проблемы, число фондов, ориентированных именно на владение и на получение дохода на рынке коммерческой недвижимости, постоянно увеличивается. По мнению Дмитрия Луценко, именно рентное направление паевого инвестирования получит активное развитие уже в ближайшее время.

Главные тенденции

Другой вариант,- за счет дополнительного выпуска паев привлекаются дополнительные средства, с целью реконструкции и модернизации этого здания,- рассказывает Луценко.- С одной стороны это повысит его классность и, соответственно, стоимость аренды, с другой возрастет и рыночная стоимость самого здания. В результате доход по паю увеличится, вырастет и рыночная цена пая. Также сейчас решен вопрос и с госрегистрацией прав собственности на недвижимость (ФЗ №196), что, по словам Дмитрия Луценко, уже в ближайшее время стимулирует появление фондов, ориентированных на непосредственное владение объектами коммерческой недвижимости и получение доходов за счет сдачи в аренду офисных помещений.

Это обусловлено тем, что возможности российского рынка российских голубых фишек, из которых сформированы портфели большинства портфельных инвесторов, очень ограниченны. Это становится особенно заметно на фоне колебаний последнего года. Изменения цен большинства выпусков акций, составляющих индекс ММВБ, имеют коэффициенты корреляции с изменением данного индекса в размере от 0,7 до 0,92, свидетельствуя о том, что изменения цен голубых фишек происходят в одинаковых направлениях и определяются в большей мере политико-экономической ситуацией в стране, чем показателями деятельности компаний-эмитентов,- говорит Дмитрий Луценко. По его словам, в данных условиях невозможно составление диверсифицированных портфелей ликвидных ценных бумаг, существенно снижающих риски инвесторов.

Одной из важнейших тенденций рынка ЗПИФН стал повышающийся интерес институциональных и профессиональных инвесторов к российским фондам, полагают эксперты.

Также фонды стали снижать входной порог для инвестора. Если, например, пай в Первом инвестиционном фонде недвижимости стоил 1 млн руб., а порог вхождения составлял 16 млн руб., то сегодня инвестор имеет возможность приобрести пай по цене 50-100 тыс. руб., отмечает Луценко.
Вчера вице-премьер правительства Дмитрий Медведев встретился с банкирами. Лейтмотивом совещания стало заявление вице-премьера о том, что банковское сообщество очень неравноценно представлено в реализации национальных приоритетных проектов. Речь в первую очередь была о нацпроекте Доступное жилье и неразвитости российской ипотеки. По словам Медведева, эту ситуацию необходимо менять. Естественно, не административным путем, а создавая сугубо рыночную мотивацию для участия банков в реализации данных проектов, - подчеркнул вице-премьер.

Инвесторам, не специализирующимся на рынке недвижимости, ЗПИФН позволяют разнообразить свой инвестиционный портфель и получать доходы на одном из самых выгодных и стабильных рынков - рынке недвижимости,- считает Дмитрий Луценко.

Вчера Дмитрий Медведев пригласил к себе на совещание представителей банков, формирующих сегодня российский рынок ипотеки.

Сумма ипотечных кредитов, выданных в России, составляет сейчас около 126 миллиардов рублей. Это мизерная цифра, которая отражает полную неразвитость кредитования покупки жилья в России. Одновременно этот показатель дает возможность любому политическому деятелю, решившему этот вопрос, стать национальным лидером. Именно так произошло в США, где послевоенные десятилетия стали эпохой процветания во многом благодаря активной экономической политике администрации Белого дома. В российском Белом доме тоже есть желающие войти в историю. Известно, что российский вице-премьер Дмитрий Медведев серьезно рассчитывает на поддержку финансового сообщества. Пока эти отношения складываются в теоретическом поле. Но уже начинают проявляться очертания будущих больших договоренностей.

Банки нужны Медведеву не только как владельцы денег. Таких денег у российского бюджета сейчас больше, чем у всех банков, вместе взятых. Ему нужна серьезная поддержка и, что самое главное, контроль за реализацией ипотечного проекта. Потому как доверять этот контроль чиновникам никакого смысла нет. Одни очевидные растраты.

Всего в ипотечном кредитовании работает около 350 кредитных учреждений. Но на встрече были представители лишь около десяти учреждений. В ипотеке - ряд крупных банков и лишь в продвинутых регионах - некоторые другие банки, - признает сам Медведев. С ними он и намерен менять ситуацию, причем не административным, а рыночным путем.

Разговор был конкретным, не пустым был разговор, - делится своими впечатлениями банкир, - пока рано о чем-то говорить и делать какие-то прогнозы, пришли лишь к общей формуле, и пока рано прогнозировать, насколько будет это интересно. Но это явно поможет расшить слабые места программы доступного жилья, которая принята давно, а работает плохо. По словам нашего собеседника, если все будет так, как сказал Медведев, имеет смысл инвестировать серьезные капиталы в госпрограмму, посвященную жилью.

Мы поговорили с одним из участников совещания. Представитель крупного банка очень не хотел, чтобы его называли.

Первая гарантия

Мы как банк отнеслись к этому с большим интересом, - заверяет нас будущий банкир-строитель.

Рассказывал об этом, правда, не сам Медведев, а начальник экспертного управления президента России Аркадий Дворкович. Он пообещал, что уже в этом году в законодательство будут внесены поправки, позволяющие упростить практику реализации ипотечных залогов.

Для развертывания серьезных ипотечных программ банкирам нужны гарантии. И первым гарантийным проектом обещает стать создание переселенческого фонда, о котором власти говорят последние несколько лет. Говорили о нем и вчера.

Микроскопическая инициатива

По словам зампредседателя комитета по кредитным организациям и финансовым рынкам Госдумы Анатолия Аксакова, речь идет о так называемом отселенческом фонде, куда должны отселяться граждане, не вернувшие ипотечный кредит. Это очень небольшой процент ипотечных заемщиков. И практика показывает, что реализация квартиры, оформленной в залог, позволяет не только погасить кредит, но и получить от этого выгоду, с учетом неуклонного дорожания недвижимости. Создание такого фонда не слишком серьезное начинание на ниве национального строительства.

Я что-то не слышал о судебной практике по этому поводу, - комментирует Газете замгендиректора ипотечного брокера Фосборн Хоум в России Сергей Малайчик. - Обычно все подобные разбирательства заканчиваются на досудебном этапе. Банки самостоятельно - как правило, полюбовно - договариваются с заемщиком. Даже если эти дела когда-нибудь и дойдут до суда и решение будет принято в пользу залогодержателя, то есть банка, реализация недвижимости - явно прибыльное дело.

По официальным данным, кредитные организации имеют меньше 1% невозврата по ипотеке. В ОАО Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Газете признались, что информация по статистике дефолтов ипотечных кредитов очень скудная. Скудность статистики выражается в смехотворном количестве ипотечных невозвратов, о котором известно АИЖК. В общей сложности известно о 300 реальных фактах ипотечных дефолтов. Что и говорить, серьезная база данных для принятия решения о создании фонда отселения.

Фонд на вырост

Как видим, те средства, которые АИЖК пока что удалось освоить, - это копейки. Понятно, что банки, решаясь дать ипотечный кредит, довольно тщательно отбирают себе партнеров. А во-вторых, те, кто берет кредит, тоже обычно ответственно относятся к его возврату, учитывая серьезность сумм и то, что в залоге обычно находится порой единственное жилье, которым семья располагает.

Как рассказал Анатолий Аксаков, объемы кредитования по рынку доступного жилья должны вырасти в 2006 году по сравнению с 2004 годом в 20 раз, в 2007-м - еще в 7 раз. Во всяком случае, на конец 2005 года объем выданных ипотечных кредитов равнялся сумме порядка 80 млрд. рублей, увеличившись в два раза по сравнению с концом 2004 года.

Тем не менее фонд социального жилья для ипотечных переселенцев будет реализован. В прошлом году темпы роста ипотечного рынка увеличились в 2,6 раза.

Сергей Борисов / президент общественной организации малого бизнеса ОПОРА России:

Развитие социальной ипотеки на деле будет означать радикальное увеличение доли ипотечных дефолтов, так как в кредитные отношения будут вовлечены небогатые граждане. Куда будут выселять недобросовестных ипотечных заемщиков - пока большой вопрос. Безусловно, учитывая их малочисленность (300 человек на многомиллионную Россию), даже в самом бедном регионе всегда можно найти для пары-тройки человек временную крышу над головой. Не больше. Для этого во многих передовых субъектах Федерации как раз и были приняты решения о некоем отселенческом фонде жилья. Но если рынок ипотечных кредитов действительно будет развиваться быстрыми темпами, этот второстепенный вопрос станет основным для российских клиентов.

Предприниматели не справляются с этим, потому что их дискриминируют чиновники, которые часто совершенно неожиданно для всех меняют все схемы работы. То, что происходит на строительном поле, - это просто безобразие! Ведь напрочь отсутствует ответственность чиновников, в том числе и за срыв ввода жилья в эксплуатацию. И еще один фактор - несуразность законодательства. Долевое строительство в этом смысле несбалансированно и несогласованно.

Я считаю, что, конечно, это один из факторов и люди многие даже не знают об ипотечном механизме. Ипотеку нужно обязательно активнее популяризировать. Но все сваливать на недоразвитость ипотеки просто глупо. На самом деле, здесь сказывается неразвитость рынка и монополизм в рыночной сфере.

Галина Хованская / депутат Госдумы:

Нам надо научиться развивать экономику, и ипотеку в частности, эволюционным путем, без ажиотажа и без кулуарности.

Виталий Ванцев / первый заместитель гендиректора ОАО Аэропорт Внуково:

Конечно, ипотека - это очень хороший инструмент, но он должен быть не единственным. Все-таки основное условие для доступности жилья заключено в том, чтобы предложение на рынке превышало спрос, а сегодня - по разным причинам и, в первую очередь, из-за введения 214-го закона - объемы строительства серьезно уменьшились.

Анна Осина / финансовый директор инвестиционной компании Бенефит инжиниринг:

Конечно, чем более развитая ипотека, тем более дешевое и доступное жилье. И это не только я так считаю, это мнение и всего нашего правительства. Так живет весь мир. Ничего лучше ипотеки в мире не придумано. Если не вспоминать наше советское прошлое, когда жилье вообще было бесплатным. Безусловно, если бы ипотека была развита, стоимость жилья снижалась бы. Но мы начали внедрять этот механизм, по большому счету, только в этом году. И находимся только в процессе разъяснения людям условий игры. Думаю, реально мы почувствуем влияние ипотеки на снижение стоимости жилья в радиусе 3-5 лет.

Обратившись за субсидиями, он получит не облегчение ситуации, а новые проблемы. Такова российская действительность. Сейчас предпочтительнее держаться подальше и от бюджетных денег, и от государственных или муниципальных подрядов, еще раз оговорюсь, если ваша компания не всероссийский гигант.

Дело не в ипотеке, а в государстве и его влиянии на рынок. Опыт показывает, что любая копейка из бюджета оборачивается колоссальными проблемами для ее получателя, если получатель - представитель среднего бизнеса. Каждый застройщик, получивший субсидию, вместе с ней в комплекте получит проверку ИФНС, МВД и ФСБ. Субсидии и государственные гарантии - это очень большие деньги, которые могут существенно поддержать строителей, но на практике государство не помогает, а противодействует строителям. Это выражается в налоговом терроре и произволе согласовательных и контролирующих органов. Кампания с распределением субсидий - это косметический ремонт фасада аварийного дома. Застройщик сейчас обложен со всех сторон и испытывает колоссальный прессинг.

Однако с начала нынешнего века загородный рынок ожил и предложение стало все лучше удовлетворять спрос. В результате выход на рынок интересного проекта практически парализует продажи в остальных коттеджных поселках. Это первый признак обострившейся конкуренции, - уверен директор департамента маркетинга корпорации ИНКОМ-Недвижимость Сергей Елисеев. Поэтому застройщики загорода вспомнили о том, что количество миллионеров в стране гораздо меньше, чем представителей среднего класса. А значит, для покупателей пора строить недорогое загородное жилье и работать на обороте.

Сегодня застройщики загородного жилья с тоской и ностальгией вспоминают постперестроечный период. Из-за отложенного на многие годы спроса все коттеджные поселки, выходившие на рынок, раскупались за считанные месяцы. При этом строились только наиболее выгодные, дорогие поселки.

Понимание новых реалий еще не превратилось в тенденцию. Сегодня в Подмосковье более 300 коттеджных поселков: ежегодно на рынок выводится еще порядка 5 Однако, по оценке специалистов компании Blackwood, количество проектов эконом-класса со стоимостью домовладений до 250-300 тысяч долларов не превышает 3 Замдиректора управления загородной недвижимости компании МИЭЛЬ-Недвижимость Владимир Яхонтов более категоричен. Предложений эконом-класса на рынке загородной недвижимости попросту нет, и в ближайшее время появление их не предвидится, - уверен он. - Дело в том, что существует лишь иллюзия покупки коттеджа эконом-класса: на самом деле клиент платит деньги за жилье меньшей степени готовности, требующее дополнительных вложений, или приобретает заведомо неликвидную недвижимость на непопулярном направлении, которая в дальнейшем будет только падать в цене.

Не эконом, а недострой

По мнению Елисеева, существует два пути увеличить интерес покупателей среднего класса к загородному жилью: стимулировать спрос при помощи кредитования и увеличить вывод на рынок загородных домов нижнего ценового сегмента. Однако в настоящее время ни один банк не даст ипотеку на дом с подрядом, так как нет самого объекта кредитования, - объясняет он.

Где выход

Большинство экспертов уверено, что среди среднего класса наибольшим спросом будут пользоваться дома для постоянного проживания. А значит, застройщику необходимо будет соблюсти баланс между транспортной доступностью и стоимостью. По мнению аналитиков компании ИНКОМ-Недвижимость, наиболее перспективными направлениями являются трасса Дон, Киевское и Алтуфьевское шоссе, а также Ярославское направление: в ближайшее время эта магистраль подлежит глобальной реконструкции.

Что касается второго пути, то сегодня строительство дешевых коттеджей попросту невыгодно для застройщиков. В нише эконом-класса лежат огромные деньги, но в настоящий момент внятной концепции выхода в этот сегмент нет ни у одного застройщика, - делится Елисеев. - Здесь необходим абсолютно иной подход, серьезно снижающий затраты на реализацию проекта.

Для эконом-класса необходимы обширные площади под застройку. Сегодня рынок коттеджных поселков Подмосковья развивается в сторону освоения больших территорий, - делится Владимир Яхонтов. - Намечается тенденция подорожания коммунальных услуг, соответственно, в поселке на 50 домов стоимость обслуживания будет расти гораздо более высокими темпами, нежели в поселке на 200 коттеджей. Кроме того, в большом поселке существует возможность комплексного решения вопроса социальной инфраструктуры. По мнению Елисеева, площадь застройки должна быть не меньше 100 га, оптимально - 200-250 га, так при больших объемах затраты девелопера серьезно снижаются.

При этом оптимальная удаленность от Москвы - 30-40 километров. Дело в том, что в ближайшем Подмосковье стоимость земель сельхозназначения составляет в среднем 3-3,5 тысячи долларов за сотку, а с переводом ее целевого назначения под индивидуальное жилищное строительство цена увеличивается в 1,5 раза. Однако при удаленности в 30-40 км от столицы цена на участки уменьшается в среднем в 2-2,5 раза.

Возможно, предполагает Яхонтов, проекты дешевых поселков будут реализованы при выходе на рынок новых крупномасштабных проектов. Сейчас многие владельцы крупных земельных участков, расположенных в 30-километровой зоне от МКАД, пытаются повысить стоимость своих активов и начать реализацию девелоперских проектов на этих территориях, - объясняет он. Так, в ближайшее время может начаться реализация проекта по застройке участка в 3 тысячи гектаров на Ярославском шоссе. На Новорижском направлении предполагается строительство коттеджного поселка площадью 500 гектаров на 30 тысяч домовладений.

С размахом - дешевле

Если эти планы будут реализованы, на рынок загородной недвижимости поступят многомиллиардные инвестиции, что предопределит тенденции развития и ценовую политику на рынке Подмосковья, - подытоживает эксперт.
Долгое время в России единственным материалом для престижного загородного дома считался кирпич. Новыми технологиями увлекались чаще сами строители, заинтересованные в ускорении и удешевлении проекта, а покупатели до сих пор относятся к инновациям с подозрением. Зато деревянные дома перестают рассматриваться как современный вариант избы и популярность их растет. Однако эксперты считают, что дерево не сможет вытеснить кирпич с места лидера: слишком уж капризен этот материал.

При таком размахе жилье может быть только массовым. А значит, не исключено, что эти поселки первыми станут позиционироваться в сегменте эконом-класса. Успех первых проектов может, наконец, переломить тенденцию и развернуть девелоперов в сторону покупателей из среднего класса.

Назад, к природе

Иногда претензии к новым материалам весьма специфичны. Например, популярная в Америке технология модульного строительства (сэндвич-панели) у нас так и не прижилась. Количество поселков в Подмосковье, сделанных из этого материала, составляет порядка 3-4% от общего числа. Причем, по словам представителей компаний, продвигающих эту технологию, очень часто потенциальные покупатели объясняли причину отказа тем, что стены подобного дома очень просто прострелить из автомата Калашникова.

В настоящее время на долю деревянного домостроения, по различным данным, приходится от 15 до 18% от общего количества коттеджных поселков. При этом спрос на деревянные коттеджи составляет порядка 35% от общего объема, - добавляет управляющий директор компании Blackwood Марина Маркарова.

Несмотря на то, что загородные дома у нас давно не рассматриваются как крепость, времена сэндвич-панелей так и не настали. Российский рынок загородного строительства достаточно консервативен, - говорит директор по маркетингу департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty Александр Рыков. - Самыми востребованными материалами для строительства на сегодняшний день остаются кирпич и дерево.

Большая часть поселков с деревянными домами расположена на Новорижском, Рублево-Успенском, Киевском и Дмитровском шоссе. По удаленности основная доля поселков с деревянными домами расположена в зоне среднего и дальнего Подмосковья, причем большая часть - это бизнес- и эконом-класс. Но есть уже и дорогие поселки с домами из дерева. Например, поселок Коттон Вэй на Рублево-Успенском шоссе или Деревня Озерна на Новорижском.

Тренд на увеличение доли деревянных домостроений достаточно устойчив, - считает гендиректор компании Farm House Тарас Нечипоренко. - Ведь еще 3-4 года тому назад было не больше трех поселков, состоящих только из деревянных построек, а сейчас их около пятидесяти.

Причем в случае зимнего выезда на уик-энд деревянный дом даже предпочтительнее. Чтобы хорошо протопить кирпичный дом, понадобится не один день. То есть, если хозяин приехал в него только на выходные, то хорошо прогреть его удастся лишь к отъезду. В кирпичном доме нужно или постоянно жить или поддерживать тепло в автоматическом режиме, - добавляет гендиректор ООО Загородный дом Андрей Марначев. А в деревянном доме тепло становится часа через два.

По мнению Александра Рыкова, наибольший интерес деревянное домостроение вызывает у обеспеченных людей, уже имеющих дом для постоянного проживания в ближнем Подмосковье. А деревянные коттеджи рассматриваются с точки зрения сезонного отдыха, - добавляет он.

Кирпич отступает, но не сдается

Еще одним преимуществом древесины является ее вес - 600-900 кг/куб. метр. Это позволяет устраивать более легкие, а как следствие, более дешевые фундаменты, - добавляет директор департамента развития бизнеса холдинга Rodex Group Валерий Мищенко. Кроме того, отдавая предпочтение дереву, покупатель получает возможность оставить внутреннюю поверхность стен дома без дополнительной отделки.

Впрочем, далеко не все эксперты согласны с этим мнением. Конечно, дерево создает определенную ауру, - говорит директор департамента маркетинга корпорации Инком-недвижимость Сергей Елисеев. - Однако после обработки антисептиками, оно проигрывает в экологичности многим материалам, например пенобетону.

Однако основная причина популярности деревянных домов - их экологичность. Наевшись каменными замками в стиле первых крестовых походов, домовладельцы стали все больше обращать внимание на экологию, - рассказывает Нечипоренко. - Ведь важна не только окружающая местность, но и экология домостроения, что подстегивает интерес к домам из профилированного клееного бруса, оцилиндрованного бревна.

Довольно спорна и дешевизна деревянных домов. Существует заблуждение, что деревянные дома стоят гораздо дешевле кирпичных, - отмечает замдиректора управления загородной недвижимости компании МИЭЛЬ-Недвижимость Владимир Яхонтов. - Однако реальная ситуация на рынке загородной недвижимости доказывает обратное: стоимость строительства бревенчатых домов сегодня сопоставима со стоимостью сооружения кирпичных коттеджей, которые всегда считались более дорогими, а деревянные дома фирмы Хонка оцениваются даже выше, чем строения из кирпича.

При этом, по данным аналитиков Penny Lane Realty, из общего объема деревянных построек около 50% составляют каркасно-щитовые дома, которые завоевали популярность, главным образом, благодаря своей относительной дешевизне, а также быстроте и простоте сборки. При возведении подобных строений железобетон и брус используются только в качестве опорных и несущих конструкций, что обуславливает их название каркасные, а стены заполняются утеплителями (минеральной ватой, опилками, шлаком, гравием) и закрываются отделочными материалами. В результате деревянными такие дома могут считаться с большой натяжкой.

Срок жизни деревянных построек тоже гораздо меньше. По оценке начальника отдела вторичных продаж загородной недвижимости Soho Realty Максима Сухарькова, средний срок жизни деревянного дома - 100-150 лет, кирпичного - не менее 20

Также Яхонтов обращает внимание на сложность технологии сборки деревянных домов и капризность материала. При возведении строений из дерева, все рабочие должны быть высокооплачиваемыми специалистами. В то же время, по мнению Сергея Елисеева, при строительстве домов из пенобетона или кирпича хватает лишь нескольких хороших специалистов на ключевых местах: прорабы, мастера, бригадиры. Эти материалы испортить тяжело, - добавляет он.



Главная --> Публикации