Главная --> Публикации --> Инвесторы не спешат вкладывать средства в российские курорты Ипотечные бумаги прошли второе чтение Еще 500 000 кв. м обещает построить питерский адамант до 2009 г. Первых этажей больше не будет Перепрофилирование земель станет бесплатным

Жилье в Москве дорожает в среднем на 5-7% ежемесячно. Порой, найдя нужный вариант недвижимости и уже получив задаток, продавцы повышают стоимость сделки, мотивируя это реальным ростом цен на недвижимость. Успеть за ростом цен и накопить необходимую сумму практически невозможно. Поэтому ипотека для многих становится не только подстраховкой в случае нехватки средств для покупки квартиры, но чуть ли не единственной возможностью купить квартиру. Тем более что ипотечные программы становятся все более привлекательными, считает зампредправления Абсолют банка Олег Дмитриенко.

За последние три месяца рост цен на московском рынке недвижимости, по разным оценкам, составил чуть более 20%, а ставки по вкладам не превышают 13%. При такой ситуации накопить средства на покупку квартиры в Москве и даже Московской области крайне тяжело. В результате чуть ли не единственным способом приобрести недвижимость остается ипотека. При этом нужно осознавать, что если ваш доход меньше $1 тыс. на семью, вы не получите кредита даже на трехкомнатную квартиру в Зарайске. А ведь чтобы купить ее, потребуется еще около $5 тыс. на первоначальный взнос.

Среди новинок можно отметить кредит с плавающей рублевой ставкой. Его предложил банк Дельтакредит, привязав ставку к индексу MosPrime. В конце февраля этого года банк зафиксировал рекордно низкую рублевую ставку по этому продукту 10,5% годовых. По валютным программам ипотечные ставки некоторых банков уже начали приближаться к 9% годовых. Сроки кредитования увеличились в среднем до 20-30 лет. Более того, если раньше средний размер необходимых накоплений для получения кредита составлял 30% от стоимости покупаемой квартиры, то теперь эта цифра составляет в среднем 15%.

В пользу ипотеки кроме дорожания недвижимости свидетельствует и тот факт, что сами кредиты стали доступнее. В минувшем году на рынке ипотеки отмечалось массовое снижение ипотечных ставок, причем как рублевых, так и валютных, в среднем на 2%. Кроме того, снижался размер первоначального взноса и увеличивались сроки кредитования.

Для подстраховки нужно пытаться запросить максимальный размер кредита в банке, декларировав минимальный размер первого взноса. Даже если у вас есть не 10% от стоимости квартиры, а все 30%, не спешите говорить об этом банку. Попробуйте получить 90% от изначальной стоимости квартиры, внеся 10%. Остальные ваши средства понадобятся, чтобы оплатить продавцу ту разницу в цене квартиры, которая возникнет за одну-три недели, в течение которых будет проходить сделка в банке. Ведь квартира стоимостью $180 тыс. за три недели дорожает до $190 тыс. А продавец, несмотря на текущую продажу с ипотечным кредитом $180 тыс., обычно хочет получить ту сумму, которую квартира стоит сейчас, а не три недели назад.

Теоретически, присмотрев квартиру стоимостью $180 тыс. (это двухкомнатная квартира в районе метро Динамо), можно взять кредит уже не только на 70% от ее стоимости, а на все 90%, внося, таким образом, всего 10% от ее стоимости. Однако фактически средств все-таки должно быть именно 30% от стоимости выбранной квартиры. Дело даже не в самой ипотечной программе, а в растущем рынке недвижимости.

Конечно, покупка квартиры на Динамо не всем по карману. Если средств не хватает даже на 10% от первого взноса по этой квартире, можно приобрести недвижимость в Московской области. Например, найти двухкомнатную квартиру в городе Зарайске стоимостью $35 тыс. В этом случае первый взнос по кредиту сроком на 15 лет составит $5 тыс. Ежемесячный платеж будет составлять около $30 А доход семьи при таком кредите должен быть не менее $1 тыс.

Поэтому при такой покупке идеальный сценарий внести $18 тыс. первого взноса, $10-15 тыс. оплата продавцу в конверте, так как он обычно поднимает цену в процессе продажи за счет роста цен на недвижимость. Услуги риэлтера обойдутся в $3-5 тыс., комплексная страховка, банковская ячейка, комиссия за организацию кредита, открытие и ведение ссудного счета еще около $4-5 тыс. Итого получается, что при покупке квартиры за $180 тыс. с первым взносом всего 10% фактически может потребоваться иметь на руках не $18 тыс., а все $45-55 тыс., то есть 25-30%. Однако банков, которые реально выдают 90% стоимости квартиры, немного (см. таблицу). При этом опять же нужно учитывать, что даже если стоимость квартиры не растет, кроме 10% первого взноса на квартиру стоимостью $180 тыс. ($18 тыс.) придется потратить еще около $15 тыс. на дополнительные расходы.

Получить кредит в одном из выбранных банков это как получить работу или поступить в университет: никто не запрещает подать документы в несколько организаций одновременно. Тем более что заявка на получение кредита во многих банках бесплатная (см. таблицу). Таким образом, можно собрать минимальный пакет документов и заполнить заявку сразу в нескольких банках. Через несколько дней (от пяти до десяти) менеджеры банков дадут знать, готов ли банк предоставить кредит и на какую сумму можно рассчитывать. Просто собственных средств для получения кредита недостаточно. Чтобы банк выдал кредит на недостающую сумму, нужно доказать ему, что вы способны ежемесячно погашать этот кредит. Поэтому банк требует документы, подтверждающие какой-либо доход заемщика, уточняет начальник управления разработки кредитных продуктов Внешторгбанка розничные услуги Мария Серова.

Если у вас есть существенные накопления, то ориентироваться нужно на процентную ставку. То есть при покупке все той же двухкомнатной квартиры площадью 60 кв. м в районе метро Динамо за $180 тыс. было бы идеально иметь накопленных $70 тыс. то есть $54 тыс. (30% от стоимости квартиры) плюс на допзатраты и комиссии $16 тыс. Остальную сумму (70% от стоимости квартиры, то есть $126 тыс.) при ежемесячных доходах не менее $3,5 тыс. выдаст любой банк.

Многие банки предлагают потенциальным заемщикам оценить свои возможности с помощью так называемого ипотечного калькулятора, размещенного на сайте. Клиент должен указать ряд параметров: стоимость будущей квартиры, размер ежемесячного дохода, состав семьи и другие. На основании этого калькулятор выдает возможный размер кредита, сумму ежемесячных платежей и степень вероятности получения кредита именно в этом банке. Следует помнить, что такой расчет приблизителен. При реальном обращении в банк будут учтены и многие другие условия, а также появятся новые статьи расходов, которые существенно повлияют на итоговую стоимость ипотечного кредита.

Обычно банки позволяют тратить на погашение кредита от 30 до 50% ежемесячного дохода. Поэтому, зарабатывая, скажем, $600 в месяц и даже располагая средствами на первый взнос в 30% для покупки квартиры стоимостью $180 тыс., получить в банке ипотечный кредит на ее приобретение в размере $126 тыс. нереально. Банк может предложить другую сумму такой заемщик может рассчитывать на кредит на сумму порядка $25 тыс. Это связано с тем, что ежемесячный платеж по кредиту не должен превышать 40% от ежемесячных доходов клиента. И это естественно ему нужно на что-то жить, содержать семью. Но при этом важно помнить, что ряд банков, и наш в том числе, учитывает совокупные доходы созаемщиков, а в нашем банке учитывают даже совместный доход семей, живущих в гражданском браке. В этом случае, даже если оба заемщика получают по $600, сумма кредита может вырасти вдвое, рассказывает Олег Дмитриенко.

Что касается подтверждения доходов, то заявления банков о возможности получения кредита без справок о доходах миф. Первое: безработным кредиты не выдают. Это означает, что нужно подтвердить факт наличия постоянной работы. Второе: многообещающее заявление о ненужности справок на самом деле означает, что банк терпимо относится к небольшим официальным доходам, если желающий получить кредит имеет достаточные для этого серые заработки и может подтвердить это справкой в свободной форме или по форме банка. И это не просто документ, написанный от руки. Справка с указанием суммы доходов, получаемых в конверте, должна быть заверена главным бухгалтером и генеральным директором компании, выплачивающей эти деньги. Также приветствуется наличие в собственности любой недвижимости или ее части, автомобиля, ценных бумаг. Подтверждающие это документы также нужно представить в банк. При этом официальную справку 2-НДФЛ из бухгалтерии с расчетом полученной зарплаты и уплаченных налогов за последние шесть месяцев нужно будет представить в любом случае.

Для того чтобы предстать перед кредитным комитетом банка, который будет решать, выдать ли вам запрашиваемую сумму, нужно собрать минимальный пакет документов. В каждом банке свой перечень документов, однако без копии паспорта, водительского удостоверения, свидетельства о заключении (расторжении) брака не обойтись нигде.

В Европе или США ипотечные заемщики меняют банки, если разница в ставках составит хотя бы полпроцента. В России за последние пять лет ставки на кредит в валюте упали на 5%. Если в конце 1990-х годов ипотечный кредит под 18% в валюте был нормой, то сегодня средняя ставка составляет 11%. В этом случае некоторые банки предлагают перекредитование.

Нелишне помнить, что если вы получили кредит и купили квартиру, то это означает, что ипотечные программы банков перестали вас интересовать. Ведь ставки по ипотечным кредитам в России меняются очень динамично, а поскольку кредиты выдаются на 15-20 лет, за это время ваш кредит из очень выгодного может превратиться в сверхдорогой.

Однако чтобы кредит перепродать, нужно сначала освободиться от долга заложить квартиру. Но она уже обременена по договору с первым банком. Если в собственности есть еще какая-то недвижимость, то можно заложить банку ее и полученные средства направить на досрочное погашение кредита. После этого, освободив квартиру от залога, можно обратиться в банк на ее кредитование под более низкую ставку. Если с запасной недвижимостью туго, банк может пойти навстречу, получив в залог машину, дорогие ювелирные изделия и т. д. Также можно взять несколько нецелевых кредитов в разных банках и погасить задолженность перед первым банком. А потом отправляться за деньгами во второй.

Это замена старого кредита новым под более низкую процентную ставку. На практике банки рефинансированием или перекредитованием называют даже изменение условий по действующему кредиту. Иногда потребителям не приходится беспокоиться об изменении договора. Например, АИЖК в 2003 году переводило всех заемщиков, ранее кредитованных под 18% годовых в рублях, на новую программу под 15%. Но обычно заниматься продажей своего кредита нужно самостоятельно. Для начала стоит попробовать снизить ставку у собственного банка. Если же он не идет вам навстречу, то можно попробовать обратиться в Райффайзенбанк или Внешторгбанк Розничные услуги они недавно первыми заявили о введении такого продукта в свою потребительскую линейку.


29 мая состоялась пресс-конференция председателя Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу Николая Кошмана по теме «Госстрой РФ: ноябрь 2002 года – май 2003 года. Итоги и перспективы».

Однако любые нецелевые кредиты гораздо дороже ипотечных. Кроме того, обслуживание таких кредитов за счет комиссий может привести к расходам, равным нескольким процентам суммы долга. Таким образом, издержки могут превзойти выгоду, к тому же траты возникают сразу, а экономия от перекредитования растягивается надолго. К стандартному пакету документов на получение ипотечного кредита необходимо добавить оригиналы уже имеющихся кредитного договора и договора залога, а также справку из банка о состоянии и размере кредитной задолженности.

ПО СЛОВАМ Николая Кошмана, реформа ЖКХ является «большой головной болью», и на решение данной проблемы брошены основные силы его ведомства. По преобразованию жилищно-коммунального хозяйства сформирована объединенная рабочая группа из представителей обеих палат Федерального собрания РФ и Госстроя России.

Председатель Госстроя сообщил, что основное внимание в указанный период Госстрой России уделял: реформе правоотношений в сфере ЖКХ, модернизации объектов инженерной инфраструктуры, формированию системы социальной защиты населения, подготовке кадров, строительной политике, внедрению ипотеки и другим вопросам. Причем из вышеперечисленных программ приоритетными являются две – подготовка к зиме, напрямую связанная с реформированием ЖКХ, и ипотека.

Вместе с тем, было сообщено, что кредиторская задолженность предприятий ЖКХ перед РАО «ЕЭС России» составляет около 60 млрд. рублей, перед Газпромом — около 30 млрд. рублей, перед МПС — около 10 млрд. рублей, дебиторская задолженность составляет около 170 млрд. рублей. «Ежегодно мы недополучаем около 100 млрд.: около 40 млрд. из-за недоплаты за льготников, около 30 млрд. — от бюджетных организаций и около 30 млрд. — из-за разницы в тарифной политике... Если бы мы получили сегодня хотя бы 70 млрд., сняли бы многие проблемы», — сказал председатель Госстроя.

Также он отметил, что положительно относится к созданию компании ОАО «Российские коммунальные системы» (РКС), которая будет специализироваться на предоставлении услуг в сфере ЖКХ. «Любые средства, которые приходят в ЖКХ, — это хорошо, если они будут работать на улучшение условий для граждан», — сказал Н.Кошман.

В этом году Госстроем была проведена экспертиза технического состояния объектов ЖКХ по всем регионам России. По результатам проверки в Правительство РФ направлены предложения по увеличению объемов финансирования работ по модернизации до 10 млрд. рублей ежегодно. «Оборудование старело, а серьезных мер со стороны региональных властей не принималось. Отношение руководителей к этой проблеме можно прокомментировать как непонимание, а иногда как преступление…», — отметил Н.Кошман.

На реализацию Федерального закона «О внесении изменений в Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» было выделено 13,8 млрд. рублей для возмещения расходов, связанных с предоставлением льгот по оплате жилья и коммунальных услуг. А для предоставления населению субсидий бюджетом предусмотрено выделение дотаций в размере 5 млрд. рублей.

Также председатель Госстроя сообщил, что его ведомством большое внимание уделяется тарифной политике: «Для поднятия тарифов ума много не надо… Мы намерены вести жесткую политику по верхнему пределу оплаты жилищно-коммунальных услуг».

С реформой ЖКХ тесно связана проблема переселения граждан из ветхого и аварийного фонда. Для ее решения утверждены 64 региональные программы и выделено 1334 млрд. рублей, которые уже распределены между субъектами РФ.

Особое внимание на пресс-конференции было уделено страхованию индивидуального жилья. Глава Госстроя считает, что оно должно быть обязательным. «Когда вводится новое жилье, не должен подписываться акт государственной комиссии, пока это жилье не будет застраховано», — сказал Н.Кошман.

Продолжается работа и по реализации концепции развития ипотечного жилищного кредитования в соответствии с постановлениями Правительства РФ. В ближайшее время будут собраны ведущие проектные институты для разработки новой программы. Кроме того, по словам Н.Кошмана, осенью текущего года будет проведен семинар «Технологии жилищного финансирования и ипотечного жилищного кредитования», который пройдет под патронажем Госстроя РФ и Министерства жилищного строительства и городского развития США.

«Сейчас возникает очень много вопросов к качеству и безопасности новых высотных домов, в прежние времена это стоило некоторым строителям должностей», — отметил глава Госстроя, — «ужесточение требований приводит в чувство те строительные организации, которые «разболтались».

Кроме того, Государственный комитет РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу намерен ужесточить требования по лицензированию и сертификации строительной деятельности и усилить надзорные меры по обеспечению безопасности.

Как выяснили Известия, под Манежной площадью фундаменты конструкции заложены на глубину восьми уровней, но были построены всего три этажа. Возможности для углубления есть.

2006-й войдет в столичную историю как год начала массового строительства подземелий. Москва уходит вглубь на площади Белорусского вокзала, где вовсю идут работы. На подходе - Пушкинская, Лубянская и Театральная площади. Новый громкий проект - подземный торговый центр на участке от Манежной площади до Камергерского переулка. Подробности этого замысла власти пока держат в секрете. Но, скорее всего, новое торговое подземелье станет продолжением торгового комплекса Охотный Ряд.

Площадь Тверская Застава (у Белорусского вокзала)

Известия решили выяснить, где город прежде всего намеревается спуститься под землю, каковы масштабы самых громких из заявленных проектов, каких затрат они потребуют и как скоро воплотятся.

ЗАТРАТЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ: В перестройку площади и обустройство подземного торжища инвестор - компания Стройинком-К - собирается вложить $200 млн. В качестве обременения фирма должна построить второй тоннель под путепроводом. Проект постепенно набирает обороты: на исходе 2005 года покинул свой пьедестал у Белорусского вокзала демонтированный памятник Максиму Горькому, под землей уже работают строители. Подземный торговый центр обещают открыть чуть ли не в будущем году.

МАСШТАБЫ: Речь о реконструкции всей площади, хотя ее внешний вид будет сохранен, сквер и памятник Максиму Горькому останутся на прежнем месте. В итоге город получит многоуровневую транспортную развязку, а инвестор - торговый центр и парковку. Из-за проходящей внизу ветки метро в торговом комплексе - с супермаркетом, мультиплексом, торговой галереей, ресторанами, сервисными службами и огромной парковкой на 1378 машино-мест - будет не более четырех уровней. Займет он в общей сложности 112 тыс. кв.м и станет самым крупным подземным комплексом в Москве.

МАСШТАБЫ: Планируется четырехуровневое подземелье общей площадью 96 500 кв.м. Торговый центр площадью 36 000 кв.м займет два верхних яруса, парковка площадью 34 000 кв.м на 900-1000 мест - нижний, четвертый. Остальное пространство предназначено под подземные переходы и два тоннеля под Тверской длиной 300 м, которые свяжут Страстной бульвар с Тверским. Они будут начинаться около здания Московских новостей и выйдут на поверхность по обе стороны Тверского бульвара, за счет чего прогнозируется улучшение транспортной ситуации в районе.

Пушкинская площадь

Тверская улица

ЗАТРАТЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ: Общая стоимость проекта $ 156 млн. Ориентировочная стоимость тоннелей, строительство которых вменяется как обременение инвестору - ОАО Торгово-досуговый центр Тверской (совместное предприятие правительства Москвы и турецкого холдинга MNG Group ) - $9-10 млн. Кроме того, инвестор обязуется восстановить всю инженерию метрополитена, коллекторы, телефонные и газовые сети - коммуникации здесь стоят с 19311937 годов. Только на это потребуется $45 млн. В начале года твердо было обещано, что Пушкинская площадь в нынешнем виде доживает последние месяцы. В сентябре начнется подготовка грандиозной стройплощадки по обустройству подземелья под пушкой - от фасада кинотеатра Пушкинский до Сытинского переулка.

ЗАТРАТЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ: Держатся в секрете. Хотя, по сведениям Известий, инвестор на проект уже нашелся.

МАСШТАБЫ: Участок от Манежной площади до Камергерского переулка имеет все шансы первым завести себе подземного дублера. Его планируется превратить в новое торговое подземелье (решать с помощью подземного строительства транспортные проблемы на этой самой дорогой по стоимости аренды столичной улице не предполагается). В перспективе дублер появится у всей Тверской. И тогда подземная Манежная соединится с подземным Белорусским вокзалом.

МАСШТАБЫ: Площадь новой гостиницы на месте Москвы вырастет больше чем на 100 тыс. кв.м главным образом за счет подземных этажей, на которых разместится в том числе и подземный паркинг. Подземелье нового суперэлитного отеля с одной стороны станет двухэтажным, с другой - четырехэтажным. Большой театр после реконструкции тоже обзаведется солидной подземной частью. Под Театральной площадью уже запроектирован многоэтажный паркинг.

4- Территория под гостиницей Москва, Большим театром и Театральной площадью

Лубянская площадь

ЗАТРАТЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ: Пока не афишируются.

ЗАТРАТЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ: По оценкам экспертов, затраты составят $40-50 млн. Проект уже представлен ряду крупных инвестиционных компаний, от которых теперь и зависит судьба Лубянки.

МАСШТАБЫ: Пространство под площадью, на которой когда-то обитал железный Феликс, должно превратиться в подземелье, по площади сравнимое с манежным: 40 тыс. кв.м, два нижних этажа отданы под парковки, верхний - под торговый комплекс с выходом в универмаг Детский мир. 12-метровая глубина и прочие параметры сооружения уже согласованы с ФСБ.

МАСШТАБЫ: Новый Арбат должен стать полностью пешеходной зоной протяженностью в 1100 м и шириной в 50 м, практически равной Тверскому бульвару. Все движение переместится под землю, где появится подземная дорога с двухэтажными паркингами. Предполагается, что транспорт будет двигаться по трем тоннелям. Основной транзитный тоннель, который начнется у Арбатской площади и выйдет на поверхность у Калининского моста у здания мэрии, в продольном направлении предполагается разделить на три зоны: две зоны по три полосы движения в каждую сторону предназначены для транзитного автотранспорта, третья - двухполосный резервный тоннель, расположенный в центре, - для спецтранспорта. Таким образом, вместо нынешних 8 полос будет 1

Улица Новый Арбат

Площадь Европы (у Киевского вокзала)

ЗАТРАТЫ и ПЕРСПЕКТИВЫ: Городские власти ищут инвестора (если будут деньги, подземную дорогу обещают построить за два года). Однако сколько потребуется денег, не уточняют. Впрочем, нужна еще дорога-дублер, по которой президент мог бы добираться с Рублевки в Кремль. Могут возникнуть сложности и из-за проходящих под трассой линий правительственной связи и секретного метро- Кроме того, под Новым Арбатом уже существует подземный город в три этажа с административными и складскими помещениями, хозяева которых - находящиеся над ними заведения.

ЗАТРАТЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ: Пока не афишируются.

МАСШТАБЫ: В планы владельцев ООО Бисквит, купивших гостиницу Украина, входит строительство на месте рынка напротив Киевского вокзала торгово-развлекательного комплекса Европейский с подземным паркингом, который сможет конкурировать с Манежным по обилию магазинов, ресторанов, кафе. Только торговые площади займут 180 тыс. кв.м - это втрое больше ГУМа.

О перспективах и опасностях массированного подземного строительства архитектор Борис Улькин, 20 лет назад предложивший устроить первое московское подземелье под Манежной площадью, размышляет в интервью с обозревателем Известий Натальей Давыдовой.

Архитектор Борис Улькин: Залезть под землю в центре Москвы - все равно что тронуть пирамиду Хеопса

известия: Не зная всех деталей того первого для Москвы серьезного ухода под землю, я никогда не сомневалась в том, что это была идея городских властей. Оказывается, ее предложили вы. Почему же надо было устраивать преисподнюю прямо под стенами Кремля?

В первоначальном подземном Манеже предполагалось 240 тыс. кв. метров, а не 63 тыс., как сейчас

известия: На котором ваш же проект и победил?

Борис Улькин: В этом месте, если помните, размещался отстойник для больших туристских автобусов. А еще стоял камень с надписью, что здесь будет установлен памятник советской власти. Из отвращения ко всему этому 20 лет назад, в 1986 году, я и разработал свой проект, не имея ни изысканий, ни одобрения властей. А потом через Александра Музыкантского (член первого столичного правительства, сформированного Юрием Лужковым. - Известия), с которым был знаком, показал его городскому руководству. Но когда идею поддержали и обнародовали, решено было устроить международный конкурс на проект подземного центра на Манежной.

Но английская фирма Бовис, выполнившая маркетинговую оценку проекта, заявила о его неокупаемости и предложила укоротить комплекс до трех уровней. В перекройке своего проекта я участвовать не стал, и в итоге от него мало что осталось.

Улькин: Да, причем я нашел инвестора - канадский банк, владельцами которого были эмигранты с русско-украинскими корнями. Они собирались вложить в строительство 1 млрд 200 млн канадских долларов. В первоначальном подземном Манеже предполагалось 240 тыс. кв. метров, а не 63 тыс., как сейчас. Это было восьмиярусное ступенчатое сооружение глубиной почти 40 метров, его нижние этажи занимали автостоянки, треть - торговля, а на остальных размещались культурные центры, рестораны и кафе, подземный исторический город с археологическим музеем, детский театр, благотворительная столовая. И сама площадь тоже выглядела иначе: никаких торчащих куполов, кровля комплекса не выходила за уровень земли и должна была стать пешеходной зоной. Кстати, мы собирались сделать ее из особо прочного оптического стекла, уже заказанного на заводе в Гусь-Хрустальном. Оно пропускало бы свет на всю глубину сооружения, а ночью, за счет искусственного освещения подземных метров подсвечивалась бы площадь.

известия: Ну и как вы после всей этой катавасии относитесь к новым попыткам подземного строительства? К примеру, к планам проложить подземную Тверскую, чтобы разместить на ней торговлю?

Я предлагал построить подземный дублер Тверской с продолжением под Красной площадью и выходом в Замоскворечье

известия: У нас есть специалисты, способные это сделать?

Улькин: А я и сам предлагал завести подземный дублер главной московской улицы. Это была часть проекта подземного центра на Манежной. Причем я предлагал продолжить Тверскую улицу транспортным тоннелем под Красной площадью, а на поверхность выпустить в Замоскворечье. Эту часть проекта моментально отсекли люди в погонах, но я до сих пор считаю, что она необходима. Хотя моя подземная Тверская была не торговой, а автомобильной. В Москве прежде всего транспорт нужно убрать поглубже. Правда, залезать под землю в центре Москвы - дело сложное. Это все равно что тронуть пирамиду Хеопса. Нужно учитывать одновременно несколько сотен факторов.

К тому же мы вообще плохо знаем, что там, внизу. Есть, конечно, Геотрест, у него - архив. Но первой же сваей, вбитой под Манежем, мы проткнули коллектор, идущий от Центрального телеграфа. Никто из работников Геотреста о его существовании не подозревал. Помнила о том, каким образом в этом месте проходят подземные коммуникации, только одна 90-летняя женщина, Мария Степановна, бывшая сотрудница.

Улькин: Боюсь, что нет. В итоге не учитываются вроде бы незначительные вещи, которые потом перерастают в огромные проблемы. К примеру, тот же центр на Манежной должен был брать чистый воздух из системы метрополитена и туда же сбрасывать грязный, уже и договоренность такая была. Но потом все переиграли, и сейчас наверху стоят уродливые вентиляционные шахты, а на нижнем третьем ярусе, насколько я знаю, люди задыхаются. Или, например, чтобы стена комплекса не превратилась в плотину и не нарушила привычный ход подземных вод, я предлагал пустить их прямо через сооружение по надгаражным перекрытиям, которые предполагалось изготовить из гидротехнического бетона. К тому же вода между подземными этажами не дала бы сооружению сгореть. Но в итоге конструкции заложили на глубину восьми уровней, а сквозной дренаж делать не стали, потому что решено было строить всего три этажа. Мало того что закопали конструкции и вместе с ними кучу денег, так теперь без дренажа еще и получили плотину, из-за которой уровень подземных вод на стороне, выходящей к университету, повысился, а на стороне кремлевских сооружений понизился, и ничего хорошего это не сулит.

известия: Говорят, на стройке отеля на месте снесенного Интуриста воспользовались старым геологическим паспортом, из-за этого пришлось на ходу переделывать проект, использовать такие дорогостоящие технологии, как заморозка почв, а в результате все это вылилось в такую копеечку, что мало никому не показалось?

Нижние этажи столицы нужно проектировать как город со своими коммуникациями

известия: Так, может, нам вообще рано строить внизу? Тем более что у нас и наверху здания разваливаются над головами у людей, а причин и виновников найти невозможно.

Улькин: Охотно в это верю. Проблема еще и в том, что многое нужно уметь предугадывать. Например, как именно будущее сооружение может разрушиться. Вы не замечали, что ограда Шуховской телебашни на Шаболовке с предупреждением Осторожно, не ходить стоит всего в двух метрах от основания? Это 75-метровое сооружение, как бы башня ни упала, уложится, как змея, в этом небольшом огороженном пространстве. Потому что это гениальная конструкция. Если человек этого не умеет, залезать под землю ему противопоказано.

известия: Вас не пугает, что неподалеку от Торгового комплекса на Манежной, после сооружения которого и так уже изменился режим грунтовых вод, скоро появится еще несколько больших ям - под новым отелем на месте Москвы, под Большим театром, под Театральной площадью?

Улькин: Но другого пути у нас нет. Город задыхается. Придется учиться у остального мира. Например, в Дубае, где сегодня возникают объекты экстракласса, разрабатываются новые технологии, используются мощные компьютерные центры. А у нас ничего подобного нет. Даже наши расчетные программы - все зарубежные. В Монте-Карло и в Японии появились очень интересные подземные и даже подводные объекты. И нам тоже придется их строить. Но не так, как это делается сегодня. У нас они выхватываются теми, кто успел. Соревнуются не проекты, а деньги. Причем инвесторы не готовы воспринимать неординарные идеи. Нет сегодня Морозовых и Третьяковых, способных поддержать новое и чувствующих это новое. Как правило, подземные проекты делают посредственные архитекторы и посредственные инженеры. К тому же инженеры делают одно, а архитекторы, не понимающие, что такое конструкции, - другое. Но хороших инженеров у нас хотя бы можно найти, тут я спокоен: сделают все что угодно.

Озвучил изменившиеся планы московских властей главный архитектор города Александр Кузьмин. Мы планируем развивать здесь не только деловую функцию, но и делать большие объемы жилой застройки, заявил чиновник. В связи с этим изменяется инфраструктурная концепция района строительство жилья в Большом Сити потребует создания линий пассажирского транспорта.

Улькин: Напомню, что протяженность подземного сооружения на Манежной - 440 метров. К счастью, перечисленные стройки - не таких масштабов. Но беда в том, что все эти проекты делают разные фирмы и организации, и я не уверен, что они во всем увязаны друг с другом. Да и вообще застраивать подземное пространство отдельными кусками нельзя, это нерационально и бессмысленно. Необходимо разрабатывать проекты строительства цельного поземного города. Нижние этажи столицы должны проектироваться как город со своими коммуникациями. Любой нынешний спуск вниз обязан предусматривать улучшение транспортной ситуации наверху. Иначе он сослужит городу дурную службу. К сожалению, пока никто об этом серьезно не говорит. Всем известно, что если поставить шарик на выпуклую поверхность, то он в этом состоянии неустойчивого равновесия простоит лишь миг, а потом скатится. А если положить его в круглую чашку, он покатится и остановится в положении устойчивого равновесия. К сожалению, в своих подземных проектах мы сегодня занимаемся мигом, а не вечностью. И можем за это поплатиться.
Район Москва-Сити будет застроен не только офисными объектами, но и жилыми домами. Жилой фонд займет половину делового центра. Главная проблема проекта транспортная инфраструктура. Для разгрузки основных магистралей будет построена дорога дублер Кутузовского проспекта. Основным инвестором Сити может стать Нафта-Москва.

Территория от Москвы-реки до Звенигородского и Хорошевского шоссе будет застроена домами, этажность которых будет постепенно повышаться от реки. Высота домов у Москвы реки не будет превышать десяти этажей, отметил главный архитектор.

Из 21 млн. кв. метров площадей делового центра 17 млн. метров будут наземными, включая 8 млн. кв. метров жилых домов, 5 млн. кв. метров административных и общественных зданий, 1 млн. кв. метров инженерных сооружений.

В рамках проекта по развитию транспортной инфраструктуры вдоль или над железнодорожной веткой до Краснопресненской набережной планируется построить дублер Кутузовского проспекта. Кроме того, появятся три новых моста, которые дадут возможность выезжать со стороны Филевского парка. Также в районе предполагается организовать перехватывающие парковки.

Для обеспечения Москва-Сити энергомощностями власти обещают построить три новых теплоэлектростанции мощностью в 1,5 тысячи мегаватт. По мнению мэра Москвы Юрия Лужкова, кроме этого, надо расширять и сетевые подстанции, поскольку строительство трех ТЭЦ не решит проблему энергообеспечения и жизнедеятельности всех строящихся объектов на территории Москва-Сити.

В 2006-2008 годах на строительство транспортных развязок в районе планируется потратить 3,5-4 млрд. рублей. По словам мэра Москвы Юрия Лужков, городских денег будет недостаточно. Для строительства транспортных развязок необходимо привлекать инвестиции, уверен градоначальник. Общий объем инвестиций в строительство комплекса Москва-Сити составляет 12 млрд. долларов.

Проектирование магистралей, призванных разгрузить автомобильное движение в районе Московского международного делового центра, начнется уже в этом году. Александр Кузьмин раньше подчеркивал, что проектирование и строительство транспортных развязок Москва-Сити необходимо вести опережающими темпами, чтобы не отстать от темпов строительства основных корпусов делового центра.



Главная --> Публикации