Главная --> Публикации --> Обзор рынка коммерческой недвижимости. i квартал 2006 Инвесторы не спешат вкладывать средства в российские курорты Ипотечные бумаги прошли второе чтение Еще 500 000 кв. м обещает построить питерский адамант до 2009 г. Первых этажей больше не будет

А между тем облик города, удобство жизни в нем и неповторимую ауру создают не сооружения сами по себе, а в первую очередь то, как и где они расположены и что их окружает. Это и называется городским ландшафтом - сочетанием природных участков с постройками. Вот уже несколько лет специалисты Института Генплана Москвы совместно со службами главного архитектора столицы исследуют состояние городских пейзажей и возможности их реабилитации. Пришли в выводу, что пациент скорее жив и может иметь весьма обнадеживающие перспективы... Все эти соображения нашли отражение в большом серьезном документе - проекте генеральной схемы благоустройства города, который в ближайшее время будет рассматривать Правительство Москвы.

В этом суть генеральной схемы благоустройства столицы.

Несколько дней назад в светлых (но душных) залах Московского Дома художника проходила любопытная акция под общим названием "Даешь Кузнецкий мост!" Поводом для насыщенной и разнообразной программы послужило сообщение, что городские власти собираются построить очередной торгово-зрелищный центр на участке, под которым находятся арки Кузнецкого моста. Многие москвичи помнят, как в середине 80-х, при замене коллектора, на перекрестье с Неглинной улицей открылись вдруг мощные своды этого белокаменного творения архитектора Ухтомского.

Даешь мост!

Вот тут общественность и решила добиваться всеми способами, чтобы проект переделали и включили в будущий комплекс замечательный подземный музей древнего Кузнецкого моста. Организатором акции выступила Высшая школа ландшафтной архитектуры и дизайна МАрхИ. Собрали уникальный материал об истории этого места, оформили зал. И решили: а не совместить ли одно полезное с другим - познакомить общественность с деятельностью ландшафтных архитекторов и в более широком плане? Так и сделали.

Ну и восторгов, и ахов было вокруг сего действительно чуда: немедля отрыть, открыть, музеефицировать, детям показывать, туристов восхищать, денежки за показ копить!.. Правда, кончилось все тем, что решили пока достопримечательность законсервировать песком - до светлой поры, когда появятся у города средства и возможности ввести этот раритет мирового уровня в число городских достопримечательностей. А тут вдруг... на незабитый пятачок в центре готовы явиться инвесторы. Вот только позабыли в очередной раз наши зодчие, становящиеся что-то уж слишком услужливыми с заказчиками, что проектируют-то они на земле воистину драгоценной. Про исторический клад под землей взяли и послушно умолчали...

Как известно, все влюбленные - поэты. Влюбленные в профессию - тоже. Любопытно, к примеру, было услышать напоминание о профессоре Вернадском, говорившем, что на теле планеты мы, люди, с нашей деятельностью среди природы - лишь тонкая пленочка живого, окутанного легким дыханием ноосферы, то есть сферы одухотворенной, мыслящей. А вывод из всей этой поэтики такой: только от нас зависит, сохраним ли мы эту самую пленочку-жизнь либо сами себя уморим-засушим.

Есть такая профессия

Вообще же профессия ландшафтного архитектора была включена в Государственный реестр РФ всего три года назад. Причем пока новенькие дипломы с такой записью получают только выпускники одноименного факультета Университета леса. В МАрхИ по этому поводу маленько обижаются и ждут положительного решения и на свой счет.

Так вот задача ландшафтной архитектуры как раз в том и заключается, чтобы благоустраивать все сущее... Специалисты до сих пор, кстати, не пришли к единому мнению, что это за наука такая: симбиоз нескольких наук или совершенно особое направление? За симбиоз говорит тот факт, что стать дипломированным специалистом-ландшафтником весьма непросто. Он должен владеть как минимум тремя специальностями: быть архитектором, конструктором и... ботаником. Пространственное понимание, гидродинамические знания, инженерия, почвоведение, колористика, экология, видеоэкология, дендрология и прочие "логии" - всему этому в архитектурном институте выпускников, пожелавших получить эту специальность, учат еще два года. Что касается аргументов в пользу того, что речь должна идти об отдельной науке, то тут поднимаются вопросы философские и тоже очень убедительные...

Ландшафтников у нас очень мало. В Америке, к примеру, их более 10 тысяч. А в Москве едва наберется несколько десятков. Но кто же тогда превращает в райские уголки сотни шикарных коттеджей и слепит очи читателей глянцевыми изображениями "висячих садов" и томно-задумчивых прудов в отдельно взятых усадьбах? В большинстве своем это делают ландшафтные дизайнеры. А они, к сожалению, специалисты более узкого профиля. Так что где гарантия, что через несколько лет сады не захиреют, а пруды не затянет ряской?

Наше - не значит ничье

Словом, все дело, как всегда, в хорошей голове да хороших руках, которые могут обеспечить и правильную подготовку почвы, и устройство полива, и подбор качественных саженцев. И тогда получим мы такой сквер, как, к примеру, на Театральной площади, где уже несколько лет цветут и плодоносят чудесные декоративные яблоньки, а недавно появилась еще одна аллея у Китайгородской стены. Реконструируются и старинные бульвары, идет обновление городских площадей.

Владельцев усадеб, конечно, жалко, но несоизмеримо дороже обходится дилетанство в масштабах города. Сколько раз наблюдали мы примеры "потемкинского" благоустройства. Вроде хотели районные власти или начальство в ДЭЗе как лучше: газоны по весне разбили, сотни деревьев с кустарниками повысаживали...Глядь, все посохло. Да, вздыхаем, уж эта экология... А с экологией, даже неважной, наука, оказывается, умеет находить общий язык. И деревья, и цветы, адаптированные к смогу, давным-давно существуют, и есть отличные газонные травы, способные противостоять собачьим выгулам. А уж про разные плющи, мхи мы, в сущности, еще и не слыхали...

А еще есть в ландшафтной философии и такой постулат: рядом с человеком (а где нас нет-то!) живая природа может существовать только в охраняемом пространстве. Здесь не имеются в виду обязательно трехметровые заборы! Просто достаточно помнить, что если газон обрамлен бордюрной плиткой, значит, там не место для посиделок. И в лесопарках следует гулять по мощеным тропинкам, а не топтать ландыши и "венерин башмачок". Нас много, а "башмачков" - все меньше.

Но не менее порадовала и такая цифра, приведенная главным художником Москвы Игорем ВОСКРЕСЕНСКИМ: ежегодно выполняется порядка пяти тысяч проектов благоустройства дворовых территорий. А это значит, что все больше дворов приводятся в порядок действительно по науке: с удобным зонированием, красивой и здоровой зеленью, прочным мощением дорожек и хорошим освещением. Ведь мы не такие богатые, чтобы обновлять наше хозяйство кое-как и на сезон-другой.

Благоустройство, благоукрашение включает в себя множество приемов. Москва первой в стране внедрила программу комплексного светового оформления города. Представить вечернюю столицу без эффектной подсветки Кремля, храмов, дворцов, высоток, мостов сегодня просто невозможно. Принят колористический паспорт города, разработана общегородская схема цветочного оформления, обзавелась Первопрестольная и собственной Гильдией ландшафтных архитекторов.

И нас научат

Именно там, кстати, будет профессионально рассказываться о генсхеме благоустройства. То есть о том, как можно и нужно улучшать качество жизни всех горожан. Согласитесь, первостепенная задача во все времена.
Федеральная целевая программа (ФЦП) Жилище, рассчитанная на 2002 2010 годы, является сегодня основным инструментом Правительства РФ в проведении жилищной политики в стране.

И наконец, вышел первый номер журнала с деловым названием "Ландшафтная архитектура. Дизайн". " У нас нет профессионального издания, способного вести диалог со специалистами, работающими в сфере ландшафтной архитектуры и дизайна городской среды. Нет журнала, воспитывающего заказчика,издаваемого не для коммерческих целей, а для развития отрасти и просвещения граждан... А мы хотим смело идти вперед, определив свой путь и осознав свою роль в мировом процессе формирования художественно-комплексной природной среды обитания", - говорится во вступительной статье нового издания. Не знаю, как с мировым процессом, но что касается насущных проблем и задач нашего столичного хозяйства, судя по первому номеру издания, специалисты города знают их отлично. В общем, своевременное издание, надо бы его в каждой управе иметь.



Предтеча ФЦП Жилище государственная целевая программа с тем же названием, которая была одобрена в 1993 году. Кроме нее существовали и другие проекты. В 2001 году всех их объединила ФЦП Жилище. Но она тоже претерпела изменения с учетом национального проекта Доступное и комфортное жилье гражданам России.
Разработчики новой редакции программы Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, Минрегион, МЭРТ и фонд Институт экономики города (который в свое время готовил пакет законов, направленных на формирование рынка доступного жилья в России, в том числе Жилищный и Градостроительный кодексы).
Предполагается, что большинство людей смогут сами заработать на жилье и приобрести его на рыночных условиях, используя ипотечные кредиты. Государство несет обязательства по удовлетворению жилищных потребностей лишь части граждан льготных категорий, как записано в Жилищном кодексе. Кроме того, программа дает шанс на частичное покрытие стоимости квартиры за счет бюджетных средств молодым семьям.
Данные социологических исследований показывают, что проблема, связанная с жильем, стоит перед 61 % российских семей, в той или иной степени не удовлетворенных жилищными условиями. При этом каждая четвертая семья имеет жилое помещение, находящееся в плохом или очень плохом состоянии. Общая потребность населения России в жилплощади составляет 1570 млн. кв. м, для ее удовлетворения необходимо увеличить жилищный фонд на 46 %.
Реализация ФЦП Жилище будет происходить по четырем основным направлениям:
1) развитие жилищного строительства;
2) совершенствование жилищно-коммунального комплекса;
3) совершенствование системы ипотечного жилищного кредитования населения и рынка жилья;
4) выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем граждан, которые относятся к категориям, установленным федеральным законодательством, и нормативное правовое обеспечение организации предоставления гражданам жилых помещений социального использования.

Для решения задач этого направления принята подпрограмма Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства. В ее рамках компании, которые будут заниматься подготовкой площадок под строительство жилья, получат поддержку в форме государственных гарантий РФ по заимствованиям, также им возместят часть затрат на уплату процентов по кредитам за счет бюджетных субсидий. Такую же помощь призваны оказывать субъекты РФ и муниципальные образования. Но общий объем государственных гарантий всех уровней не может быть более 80 % основной суммы долга по кредитам, выданным в 2006 году. В последующие годы поддержка сократится до 65 % в 2007 году и 50 % в 2008 2009 годах. Та же схема распространяется на возмещение затрат на уплату процентов по кредитам.
Реализация мер подпрограммы обеспечит дополнительный ввод жилья в 2006 2010 годах общей площадью 61,6 млн. кв. м.

Развитие жилищного строительства



Совершенствование ЖКХ

Финансирование мероприятий по направлению Совершенствование ЖКХ будет происходить в рамках подпрограммы Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры, на реализацию которой в 2006 2010 годах предусмотрено выделить из федерального бюджета 27,5 млрд. рублей.
Необходимым условием предоставления средств по этой подпрограмме является финансирование проектов модернизации объектов коммунальной инфраструктуры со стороны субъектов РФ, муниципальных образований и частных инвесторов.
В рамках подпрограммы будут также осуществлены мероприятия по переселению граждан из жилищного фонда, признанного непригодным для проживания, и из жилищного фонда с высоким (более 70 %) уровнем износа.
С целью обеспечения прозрачности процедур государственной финансовой поддержки решено осуществить постепенный отказ от выделения бюджетных средств на подготовку к работе в зимних условиях и переход к использованию для данных целей кредитных ресурсов.

Данное направление предполагают развивать за счет оказания государственной поддержки Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). В целом за 2006 2010 годы будут предоставлены государственные гарантии РФ по заимствованиям АИЖК в размере 138 млрд. рублей. Расходы федерального бюджета на увеличение уставного капитала агентства составят 22,2 млрд. рублей.

Развитие ипотечного жилищного кредитования населения и рынка жилья

Предусмотрена отдельная подпрограмма Обеспечение жильем молодых семей, в рамках которой такие семьи получат субсидии из бюджетов на приобретение жилья, в том числе на уплату первоначального взноса при получении ипотечного кредита или займа для приобретения жилья либо строительства индивидуального жилого дома. Размер субсидий зависит от того, есть в семье дети или нет. В последнем случае субсидия составит не менее 35 % от средней стоимости жилья (в том числе 10 % за счет средств федерального бюджета и не менее 25 % за счет средств бюджетов субъектов РФ и местных бюджетов). Молодые семьи, имеющие одного и более ребенка, смогут получить субсидию не менее 40 % от средней стоимости жилья (в том числе 10 % за счет средств федерального бюджета и не менее 30 % за счет средств бюджетов субъектов РФ и местных бюджетов).

Государственная поддержка АИЖК, по мнению разработчиков ФЦП Жилище, в 2006 2007 годах позволит расширить возможности рефинансирования ипотечных жилищных кредитов и снизить ставки по ним. В 2006 2007 годах для улучшения жилищных условий 446 тыс. семей смогут воспользоваться ипотечными кредитами, а в 2006 2010 годах их станет более 1,4 млн. В 2007 году объем выданных ипотечных жилищных кредитов и займов должен составить 151 млрд. рублей, что в 7,6 раза больше по сравнению с 2004 годом, а в 2010 году 415 млрд. рублей, то есть в 2,7 раза больше по сравнению с 2007 годом. При этом около 30 % кредитов будут рефинансированы в АИЖК.

Выполнение государственных обязательств в отношении некоторых категорий граждан

Обеспечение жильем граждан, которые относятся к определенным категориям, установленным федеральным законодательством, будут осуществлять посредством выпуска государственных жилищных сертификатов в рамках отдельной подпрограммы. Речь идет о военнослужащих, увольняемых (и уволенных) с военной службы, и приравненных к ним лицах, о выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей, о гражданах РФ, постоянно работающих на комплексе Байконур и подлежащих отселению, о тех, кто принимал участие в ликвидации последствий аварии на Чернобыльской АЭС, на производственном объединении Маяк, о пострадавших в результате этих аварий, а также о ветеранах подразделений особого риска и о вынужденных переселенцах.

Причем предполагают, что недостающие средства для приобретения жилья будут привлечены за счет ипотечных жилищных кредитов или займов, собственных средств получателей субсидий (молодых семей) и других источников.
Всего за 2006 2010 годы в рамках подпрограммы улучшат жилищные условия 181,7 тыс. молодых семей, в том числе в 2006 2007 годах 69,5 тыс.

В целом в 2006 2010 годах такие обязательства будут выполнены в отношении 132,3 тыс. семей, что составляет 18,6 % от общего числа нуждающихся в улучшении жилищных условий (относящихся к указанным категориям граждан).
Общий объем финансирования ФЦП Жилище в 2002 2010 годах 902,4 млрд. рублей. Он включает средства федерального бюджета (298,8 млрд. руб.) и бюджетов субъектов РФ, муниципальных образований, частных инвесторов и граждан.
Координацию процесса реализации ФЦП Жилище и входящих в ее состав подпрограмм осуществляет межведомственная рабочая группа по реализации приоритетного национального проекта Доступное и комфортное жилье гражданам России. Мониторинг реализации ФЦП Жилище решено проводить в субъектах РФ ежегодно с представлением информации о достигнутых результатах в Министерство регионального развития России.

На финансирование данной подпрограммы за счет средств федерального бюджета предусмотрены расходы в 2006 2010 годах в размере 133,1 млрд. рублей. Реализация подпрограммы позволит выполнить в 2006 2007 годах государственные обязательства по обеспечению жильем 46,1 тыс. семей из числа тех, кто имеет отношение к той или иной из перечисленных категорий граждан.

Большинство покупателей недвижимости доверяют оформление сделки риелторам: чтобы провести сделку самостоятельно, нужно собрать множество бумаг. Это займет уйму времени и сил. Поэтому сбором документации занимаются специалисты, которые на этом неплохо зарабатывают.

--------------------------------------------------------------------------------
По расчетам авторов ФЦП Жилище к 2010 году страна должна выйти на следующие показатели:
21,7 кв. м размер жилой площади на одного человека (в 2004 году 20 кв. м);
3года совокупный денежный доход семьи из трех человек за такой срок (в 2004 году за 3,9 года) будет равен средней стоимости стандартной квартиры общей площадью 54 кв. м;
30 % семей смогут приобретать жилье с помощью собственных и заемных средств (в 2004 году 9 % семей);
80 млн. кв. м годовой объем ввода жилья (в 2004 году 41,2 млн. кв. м);
415 млрд. рублей объем выдаваемых гражданам ипотечных жилищных кредитов и займов в год (в 2004 году 20 млрд. рублей);
5 7лет среднее время ожидания предоставления жилых помещений социального использования (в 2004 году 15 20 лет);
181,7 тыс. молодых семей будут обеспечены жильем за счет средств федерального бюджета в 2006 2010 годах;
132,3 тыс. семей граждан, относящихся к категориям, установленным федеральным законодательством, улучшат жилищные условия за счет средств федерального бюджета в 2006 2010 годах;
до 50 % будет снижен уровень износа основных фондов коммунального хозяйства (в 2004 году до 60 %).
--------------------------------------------------------------------------------

заявления сторон договора или уполномоченных ими лиц;

Согласно информации, полученной на сайте Главного управления Федеральной регистрационной службы по Москве, необходим следующий перечень документов, предоставляемых для регистрации вторичных сделок и (или) возникающих на их основании прав:

физические лица документы, удостоверяющие личность;

документ, подтверждающий оплату регистрации;

правоустанавливающий документ лица, отчуждающего жилое помещение;

подлинники договора;

выписка из домовой книги по адресу отчуждаемой жилой площади;

документ, подтверждающий передачу недвижимости;

согласие органов опеки и попечительства (при совершении сделки по распоряжению жилым помещением, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные граждане, а также если они являются собственниками отчуждаемой недвижимости);

экспликация и поэтажный план жилого помещения;

другие документы, подтверждающие основания для совершения сделки, предусмотренные действующим законодательством и необходимые для регистрации: нотариально удостоверенное согласие супруга на сделку; подтверждение соблюдения требования о преимущественном праве покупки доли в праве общей собственности сособственников; письменное согласие лица, в пользу которого установлено обременение (рентополучателя, залогодержателя); решение уполномоченного органа юридического лица о совершении крупной сделки или сделки, в которой имеется заинтересованность.

справка из налогового органа об уплате продавцом жилого помещения налога на наследство или дарение (в случае отчуждения жилого помещения, приобретенного продавцом в порядке наследования или дарения);

После того как документы будут собраны, считает директор департамента вторичной недвижимости компании МИЭЛЬ-Недвижимость Юрий Стретович, нужно обязательно их сверить на соответствие фамилий, адресов, дат, подписей и их расшифровок, размеров всех фигурирующих площадей. На сегодняшний день существует около 20-22 видов правоустанавливающих документов на квартиру, которые только могут быть.

Правоустанавливающие документы

Руководитель юридического департамента ЗАО МИАН агентство недвижимости Хая Плещицкая разъясняет: Договор купли-продажи недвижимости может заключать не только собственник этого имущества, но и третье лицо, действующее от имени владельца. Законом доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.
Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных ст. 185 Гражданского кодекса РФ.

Поэтому настоятельно рекомендуем на этом этапе получить юридическую консультацию. Покупателям квартиры чтобы понять, насколько эти документы соответствуют требованиям закона. Продавцу чтобы быть уверенным, что по ним возможно продать квартиру в указанные сроки. Часто складывается ситуация, когда продавец, считая, что имеет на руках достаточные для сделки документы, берет задаток под четко оговоренные сроки оформления, а выдержать их не может. Вдруг выясняется, что кто-то из собственников умер, а наследство не открывалось, потому что люди думали, что это не нужно. В результате продать такую квартиру нельзя до тех пор, пока не утрясешь все юридические формальности.

Юрий Стретович советует: Если документы на квартиру утеряны, то жилье можно продать по выписке из реестра, которую выдает Комитет по регистрации. Правда, в этом случае надо иметь в виду, что теоретически выписку можно брать хоть каждый день. То есть возможна ситуация, когда продавец, приняв у вас предоплату, завтра продаст свою квартиру другому покупателю. Поэтому в таком случае в качестве предоплаты лучше давать не больше $ 100-200, чтобы свести свои потери к минимуму.

Хая Плещицкая обращает внимание на то, что срок действия доверенности не может превышать трех лет. Если срок в доверенности не указан, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, не имеет юридической ценности (в соответствии со ст. 186 Гражданского кодекса РФ). Для совершения сделки купли-продажи недвижимости доверенность должна быть нотариально удостоверена. Проверить, наделен ли представитель собственника соответствующими полномочиями, можно, обратившись к нотариусу, удостоверившему доверенность.

Предположим, все документы на квартиру в порядке, и наступает время обсудить вопросы по взаиморасчетам: где и как их производить. Самый распространенный способ, говорит Юрий Стретович, расчет через банковскую ячейку под зарегистрированный на имя покупателя договор купли-продажи квартиры. Нужно очень внимательно подойти к выбору банка. Если покупатель предлагает конкретный банк, мотивируя тем, что там хранятся его деньги, а председатель правления его лучший друг, рекомендуем на этот вариант не соглашаться. Должна быть нейтральная территория, которая устроит обе стороны. Поэтому вопрос по взаиморасчетам нужно обязательно проговаривать заранее, еще в момент передачи или получения задатка.

Взаиморасчет

В случае же приобретения недвижимости с инвестиционными целями особого разрешения властей не требуется. Иногда это может относиться и к жилью: например, когда приобретаются жилые помещения, предназначенные для сдачи в аренду. Но чаще речь идет все-таки о коммерческих площадях офисных и складских помещениях, производственных зданиях, ресторанах, гостиницах и некоторых других категориях объектов.

После закладки денег предстоит нотариальное (по желанию) оформление договоров и сдача документов на государственную регистрацию. После получения зарегистрированных договоров купли-продажи квартиры со свидетельствами о государственной регистрации прав предстоит юридическое (снятие с регистрационного учета) и физическое (вывоз вещей) освобождение квартиры. И если нет договоренности о задержке денег до передачи квартиры по акту (составляется в простой письменной форме в момент передачи ключей от квартиры и книжек о коммунальных платежах), будет проблематично контролировать процесс.
Швейцария - Покупка недвижимости иностранным инвестором в Швейцарии, в соответствии с законом Lex Koller, должна сопровождаться получением специального разрешения властей. Однако на сегодняшний день в большинстве кантонов страны данное правило распространяется только на покупку жилой недвижимости для собственного использования (апартаментов для отдыха, шале, вилл и т.д.).

Офисные помещения

Иностранные инвесторы все чаще выбирают в качестве объектов своих инвестиций офисные помещения и гостиницы Швейцарии.

Уровень заполняемости в этом сегменте рынка в среднем по Швейцарии существенно превышает показатели крупнейших мегаполисов Европы. По статистике, здесь пустуют лишь 2 5% всего фонда, в то время как, например, для рынка Франк-фурта и Лондона нормой считаются 12 13%. Это говорит о позитивной тенденции и благоприятном прогнозе на ближайшие годы. Однако многое зависит от местоположения.

После значительного спада спроса среди арендаторов в 2001 2003 годах, с 2004 года потребность рынка в офисах стала вновь стабильно увеличиваться. Сейчас общая площадь офисных помещений составляет свыше 56 миллионов м Большая их часть сконцентрирована в городах Цюрих, Берн, Женева, Лозанна, а также на северо-востоке страны, в немецкой Швейцарии. Согласно исследованию Credit Suisse о рынке недвижимости за IV квартал 2005 года (Credit Suisse Real Estate Market Monitoring, 4.Quartal 2005), в 2006 году будет построено еще около 1 миллиона м2 офисных площадей.

В 2005 году наблюдалось также увеличение пустующих офисных и торговых помещений в городских зонах Базеля и Женевы. В кантоне Ват (регион Женевского озера) количество пустующих помещений, наоборот, сократилось.

Одним из наиболее перспективных с этой точки зрения считается город Фрибург (французская Швейцария). Данный регион привлекает такие всемирно известные компании как Cartier, Wella и Michelin, предоставляя предприятиям более выгодные условия налогообложения, чем в Цюрихе. Кантон Фрибург имеет один из самых высоких показателей заполняемости офисных помещений. В Цюрихе, наоборот, наблюдается самый высокий показатель пустующих офисных помещений. В 2005 году он достиг своего максимального с 1997 года уровня и составил 350 000 м (Credit Suisse Real Estate Market Monitoring, 4.Quartal 2005).

Управление недвижимостью можно поручить компании с опытом, таким образом сняв с себя все юридические, финансовые и административные заботы. В этом случае управляющая компания обязуется прилагать максимум усилий по обеспечению заполняемости всех офисных помещений объекта, а также при необходимости размещать рекламу для привлечения новых арендаторов и предоставлять владельцу информацию о потенциальных клиентах.

Объекты недвижимости с офисными помещениями предлагаются, как правило, функционирующие. Брутто-доходность по ним может составлять от 5,5% до 9%. Договора аренды в Швейцарии заключаются на 5 10 лет с возможностью продления.

Гостиничный бизнес составляет основу швейцарского туризма. Еще в 1912 году, до начала Первой мировой войны, в Швейцарии насчитывалось более 200 000 гостиничных номеров. На сегодняшний день этот фонд составляют около 6 000 отелей и 260 000 номеров. Ежегодно посетителями швейцарских гостиниц становятся 35 миллионов швейцарцев и более 28 миллионов гостей из других стран мира. Из них около 40% туристы из Германии, 8% из Нидерландов и Великобритании, 7% из США, Канады, Бразилии и азиатских стран. По статистике 80% всех клиентов швейцарских отелей это европейцы.

Отели

Структура доходов отелей категории 4* и 5* в среднем такова: 45% дохода приносит ресторанный бизнес, 50% собственно гостиничные услуги, 5% дополнительные виды сервиса. Доходность гостиниц категории 3* и 2* обеспечивается в основном за счет ресторанного бизнеса (до 70% дохода). Что касается расходов, то в Швейцарии довольно дорогая рабочая сила, поэтому на оплату услуг персонала приходится до 40% всех затрат. Поэтому многие гостиницы сокращают издержки, привлекая иностранный персонал.

В Швейцарии есть два высоких сезона зима и лето. В эти периоды гостиницы заполняются практически на все 100% не только благодаря иностранным туристам, но особенно швейцарским семьям, приезжающим на отдых с детьми. Самыми популярными регионами с точки зрения субъектов гостиничного бизнеса являются французская Швейцария, Берн, а также юго-восточный альпийский регион немецкой Швейцарии. Наиболее востребованы и хорошо заполняются гостиницы, расположенные в непосредственной близости от горнолыжного курорта или живописного озера.

4 неоспоримых преимущества

Чем привлекательна для инвесторов Швейцария? Целым комплексом политических, экономических и социальных факторов. Остановимся на самых главных из них.

Особого упоминания заслуживает тот факт, что при покупке гостиницы в Швейцарии иностранному покупателю и членам его семьи иногда предоставляется вид на жительство. Это ценно само по себе, поскольку обычно покупка недвижимости и получение вида на жительство в Швейцарии никак между собой не связаны.

В Швейцарии имущество инвестора остается абсолютно защищенным и неприкосновенным, вне зависимости от того, является ли этот инвестор иностранцем или гражданином страны. Здесь никогда не существовало законов вроде американского Enemy Act, согласно которому правительство США оставляет за собой право блокировать имущество иностранца в случае, если американское государство находится в состоянии конфликта с его страной. Напротив, даже во времена политических кризисов и мировых войн Швейцария сохраняла нейтралитет по отношению к зарубежным собственникам, и такая политика всегда поддерживалась государством. Как следствие, страна прочно закрепила за собой имидж надежного пристанища мирового капитала даже в условиях международных конфликтов.

1) Неприкосновенность капиталовложений.

Столетиями выстраивавшаяся система прямой демократии (согласно которой не государство, а население имеет последнее слово в принятии политических решений) служит дополнительной защитой для иностранных вкладчиков. Юридическая защищенность частной собственности является абсолютной.

2) Юридическая защищенность.

На протяжении более чем 500 лет Швейцария не участвовала в войнах. В отличие от других стран, она не несла финансовых потерь, связанных с участием в войне и с обесцениванием национальной валюты. Это способствовало становлению высокого уровня жизни. Швейцария является одной из самых богатых стран мира, а швейцарский франк одна из самых стабильных мировых валют. За последние 25 лет большинство европейских валют потеряли до 50% в цене по отношению к швейцарскому франку. Низкая инфляция (менее 1%) способствует тому, что швейцарский франк остается одной из самых стабильных валют и на сегодняшний день превышает в несколько раз свою номинальную стоимость в золотом эквиваленте. В мире это пока единственный случай.

3) Стабильность и высокий уровень жизни.

Сравнительный анализ налогообложения по основным кантонам Швейцарии и городам Европы, приведенный в цюрихской экономическо-финансовой газете NZZ в декабре 2005 г. (см. материал Как инвестировать в коммерческую недвижимость, №2 (12) за 2006 г.) показывает, что в Швейцарии уровень налогообложения организаций и физических лиц с доходом около 100 000 швейцарских франков (CHF) в год по сравнению с другими регионами Европы и США остается очень низким. Инвестиции в швейцарскую недвижимость, таким образом, могут характеризоваться как стабильное и долгосрочное капиталовложение.

4) Относительно низкий уровень налогообложения.



Главная --> Публикации