Главная --> Публикации --> Строительный рынок зачистят от мелких застройщиков Обзор рынка коммерческой недвижимости. i квартал 2006 Инвесторы не спешат вкладывать средства в российские курорты Ипотечные бумаги прошли второе чтение Еще 500 000 кв. м обещает построить питерский адамант до 2009 г.

Конкурс на право застройки участка площадью около 2 га на набережной реки Мойки, 96, по соседству с Юсуповским дворцом, был объявлен Федеральным агентством по управлению федеральным имуществом (ФАУФИ) в начале марта. Его итоги были подведены на прошлой неделе. Победителем объявлена компания Глинки 2, говорится в официальном сообщении ФАУФИ. Компанию Глинки 2 Ruric учредила специально для реализации этого проекта, сообщил Ведомостям советник Ruric Леонид Полонский.

Санкт - Петербург - Шведская компания Ruric получила участок под застройку на набережной Мойки. Он расположен неподалеку от острова Новая Голландия, конкурс на реконструкцию которого не принес шведам удачи. Теперь они построят многофункциональный комплекс стоимостью около $250 млн на территории Военно-транспортного университета. Эксперты считают этот район очень перспективным.

Это условие оказалось решающим. По словам Полонского, его компания предложила военным дополнительно 4500 кв. м жилья. Строительство площадей для перевода университета, по его словам, обойдется компании в $40-50 млн. На освободившейся территории Глинки 2 планирует построить многофункциональный комплекс площадью 80 000 кв. м, который будет включать жилые, офисные и торговые помещения, а также концертный зал и аквапарк, уточняет Полонский. По его словам, Ruric намерена вложить в проект около $250 млн собственных и кредитных средств.

Вторым участником конкурса было ООО Хенри Чичестер. С его представителями в пятницу связаться не удалось.
Сейчас на Мойке, 96, расположены корпуса Военно-транспортного университета железнодорожных войск (ВТУ ЖДВ) площадью около 45 000 кв. м. Военные готовы освободить недвижимость в престижном месте. Но для этого победитель конкурса должен построить им казарму, учебный корпус и несколько жилых домов общей площадью не меньше 37 000 кв. м в Петродворце, где расположен военный городок ВТУ ЖДВ.

Ruric уже приглядывалась к этому району. В начале этого года она через свою дочернюю компанию ЭнЭйчАй Групп участвовала в конкурсе на право реконструкции архитектурного комплекса Новая Голландия, который расположен неподалеку. ЭнЭйчАй Групп планировала вложить $483 млн в проект голландского архитектора Эрика ван Эгераата.

Строительство на Мойке начнется не раньше следующего года, после переезда университета, и продлится до 2011 г., говорит Полонский. В июне этого года компания намерена провести тендер на архитектурное решение.

Вокруг Мойки складывается фешенебельный квартал, констатирует директор по развитию группы компаний Бекар Игорь Горский. По его словам, соседство с комплексом Новая Голландия и Мариинским театром не может не быть привлекательным.

Однако в конкурсе победила подконтрольная Шалве Чигиринскому компания СТ Новая Голландия, предложившая проект за $320 млн.

Юшенков считает заявленную сумму инвестиций завышенной. Компания планирует вложить около $3000 на 1 кв. м, однако строительство не стоит больше $2000 за 1 кв. м, уверен он.

Директор петербургского офиса Colliers International Борис Юшенков называет имущественный комплекс ВТУ ЖДВ мечтой девелопера, так как в центре города практически не осталось мест под столь масштабную реконструкцию. Правда, в ближайшие годы район останется депрессивным, предупреждает он. Впрочем, к моменту завершения строительства ситуация вполне может измениться благодаря строительству второй сцены Мариинского театра и реконструкции Новой Голландии, добавляет эксперт.

ИК Ruric основана в 2004 г. несколькими шведскими компаниями для выхода на российский рынок недвижимости. Ее акционерный капитал около $35 млн, еще примерно $70 млн компания привлекла, разместив в апреле 2005 г. облигации на стокгольмской бирже Nordic Growth Market. Рассматривается также привлечение финансирования через IPO и кредитование под залог недвижимости. Компания реализует в Петербурге шесть инвестиционных проектов, среди которых реконструкция под бизнес-центры зданий на Невском проспекте, 11, на набережной Фонтанки, 13, на улице Достоевского, 19/21, и др. Объем вложений компании в эти проекты составляет около $92 млн.

А директор компании РМС-оценка Петр Козин допускает, что стоимость строительства может дойти до $2500 за 1 кв. м.
Это не то место, где нужно экономить, согласен Горский. По его словам, главное в этом проекте избежать дублирующих функций с Новой Голландией. Оба комплекса должны дополнять друг друга, а не конкурировать, полагает Горский.

Спрос на ипотечные кредиты, предоставляемые на этапе строительства дома, очень высок. Несмотря на то что, как напоминает директор ипотечного департамента инвестиционного банка КИТ Финанс Михаил Лазаренко, основной особенностью займа под залог строящейся недвижимости является более высокая ставка за пользование кредитом на этапе строительства, количество желающих приобрести квартиру в новостройке по такой схеме из года в год только увеличивается. Так, компания Главмосстрой, сотрудничающая с Федеральным агентством по ипотечному жилищному кредитованию РФ (АИЖК), проанализировав по итогам прошлого года предоставленные займы, пришла к выводу, что самой востребованной оказалась ипотечная программа на приобретение жилья в новостройке.


В общем объеме рынка ипотечного кредитования в России, который в пошлом году вырос вдвое и достиг почти $3 млрд., доля кредитования приобретения жилья на первичном рынке составила менее 30%. Несмотря на большой интерес к этому сегменту рынка недвижимости, банки относятся к нему крайне осторожно, по-прежнему считая его самым рискованным и непредсказуемым.

Впрочем, такая статистика пока скорее исключение, чем правило. Говорить о массовом выходе ипотечного кредитования на первичный рынок еще рано. С точки же зрения банков главный фактор, тормозящий развитие ипотечного кредитования новостроек, - несовершенство законодательной базы.

Как говорят в инвестиционно-строительной компании Сити-XXI век, в некоторых строящихся объектах доля покупателей, которые приобрели квартиру с использованием ипотеки, достигает 20% и более, если банк совместно с застройщиком разработал удобные для заемщиков кредитные продукты.

А если речь заходит о солидарной ответственности, желание банков ограничить количество новостроек, на которые выдается ипотечный кредит, выглядит весьма здравым. Для реализации этого желания каждый из 400 банков, который в том или ином виде сейчас развивает ипотечное кредитование, пошел по своему пути. Наименее рискованный для банка путь - предоставлять кредиты на те новостройки, в возведении которых по договоренности с застройщиком банк принимает самое активное финансовое участие.

- К сожалению, закон Об участии в долевом строительстве, призванный сделать указанный рынок более доступным, на практике лишь существенно ограничил возможности как банков, так и застройщиков в части кредитования приобретения недвижимости на этапе строительства, - сетует начальник управления розничных продуктов и услуг Международного московского банка Алексей Аксенов. - Указанный закон существенно увеличил перечень требований, предъявляемых к застройщикам, а также предусмотрел солидарную ответственность банков перед своими заемщиками по обязательствам застройщика. Данные изменения поставили застройщиков перед необходимостью разрабатывать иные схемы реализации квартир или прав на квартиры, не предоставляющие банкам той защиты, которую подразумевает ипотечное кредитование.

Второй путь предполагает несколько более широкий охват новостроек. Его суть разъясняет заместитель директора департамента розничного бизнеса Росбанка Елена Шилина. В области кредитования строящегося жилья мы работаем только с аккредитованными застройщиками - то есть партнерами, чья репутация и финансовое состояние проверено банком, - говорит она. Такой подход привел к формированию белого списка застройщиков, на объекты которых ипотечные кредиты готовы выдавать практически все банки, а некоторые - и на льготных условиях. В него попали, например, СУ-155, ПИК, МГСН-Новостройки, ОРС-Групп, КомСтрин и некоторые другие строительные компании. Впрочем, некоторые банки готовы предоставить шанс заемщикам, которых заинтересовали квартиры в объектах строительных компаний, пока не оказавшихся в числе аккредитованных.

- Это должны быть строительные компании, с которыми банк сотрудничает и реализует совместные проекты, - говорит начальник управления кредитования физических лиц департамента розничного бизнеса Трансредитанка Григорий Иващенко. Очевидно, что список объектов, подлежащих ипотечному кредитованию, в этом случае будет крайне ограничен.

В перспективе к такой схеме сотрудничества с клиентами перейдут все банки. Когда закон Об участии в долевом строительстве начнет реально действовать, банки смогут принимать в качестве обеспечения зарегистрированные государственными органами договоры между застройщиком и клиентом, - говорит директор департамента розничного кредитования Промсвязьбанка Галина Побединская. - Наличие у заемщика такого заверенного государством обеспечения упростит и стандартизирует процедуру оформления кредитов на жилье в строящихся домах.

- За время работы с первичкой мы создали собственную технологию анализа рисков, которая позволяет значительно их снизить, - поясняет заместитель председателя правления Абсолют-банка Олег Дмитриенко. - Эта методика у нас хорошо отработана - как экспертиза стройки, так и экспертиза документации, благодаря чему мы можем быть уверены не только в нашем клиенте, но и в компании-застройщике. Кроме того, при кредитовании на первичном рынке мы учитываем деловую репутацию застройщика. В случае если клиент принимает решение работать с нашей компанией-партнером, он получает скидку - минус один процент от ипотечной ставки. За последний год круг наших партнеров удвоился, и мы продолжаем увеличивать базу сотрудничающих с нами компаний. Но мы не ограничиваем клиента перечнем наших партнеров, наши заемщики могут сами выбирать себе застройщика, главное, чтобы застройщик мог подтвердить свою добросовестность.

- Если планы правительства о повышении объемов ипотеки при нынешнем уровне предложения обретут реальные очертания, то сбыться могут самые худшие прогнозы, - рассуждает генеральный директор инвестиционно-строительной компании Сити-XXI век Эльвира Еремина. - Происходит то, чего многие опасались. Стимулирование спроса без увеличения предложения вызывает бурный рост цен, свидетелями которого мы являемся. Дать людям денег на недвижимость из нефтяных доходов можно сколько угодно много, тем более что цены на нефть позволяют это сделать. Но увеличить предложение жилья адекватными темпами будет крайне сложно.

Хотя тенденция к увеличению линейки банковских ипотечных продуктов, предусматривающих кредитование на стадии строительства, вполне осязаема, высоких темпов роста объемов ипотечного кредитования на первичном рынке недвижимости ждать пока не приходится не только из-за огрех в законодательстве.

- Безусловно, существует список строящихся объектов, возможность выдачи ипотечных кредитов по которым компания согласовывает с банками, если пакет документов на этот объект отвечает требованиям банка, - поясняет директор Центра ипотечных программ компании МИЭЛЬ-Недвижимость Елена Панова. - В нашей компании как у соинвестора в 2005 году такими объектами были Гранд-Паркъ, строительство в Павшинской пойме, проекты, расположенные по улицам Дыбенко, 3-й Песчаной, Окской - Волжский бульвар, Большой Академической. Сейчас объектов, реализуемых с помощью ипотечного кредитования, становится все меньше, поскольку квартиры быстро продаются, а новые предложения практически не поступают на рынок.

Вполне логично, что в таких условиях застройщики заняли выжидательную позицию и активно продвигать ипотечное кредитование новостроек не торопятся.

Год назад, 1 апреля 2005 г., вступил в силу закон о долевом строительстве, призванный защитить покупателей квартир в новостройках. Он запретил застройщикам заключать договоры долевого строительства и брать у граждан деньги до получения всех разрешительных документов на строительство и заставил компании регистрировать договоры с дольщиками в региональных регистрационных службах, чтобы исключить риск двойных продаж. Этот же закон ввел солидарную ответственность банков и строителей за невыполнение последними своих обязательств перед инвесторами и большие штрафы за опоздание с передачей объекта дольщику. Вскоре активизировались обманутые вкладчики и правоохранительные органы: только в Москве за 2005 г. возбуждено 36 уголовных дел по фактам мошенничества и присвоения строителями денег инвесторов, суды признали нарушенными права более 750 человек по 199 объектам.

Строители победили. На следующей неделе Дума рассмотрит поправки в закон о долевом строительстве, о которых застройщики мечтали целый год. Поправки должны положить конец стагнации предложения на рынке жилья.

Спустя год они близки к реваншу. На прошлой неделе группа депутатов во главе с председателем банковского комитета Думы Владиславом Резником внесла проект поправок в закон, а в минувший четверг комитет Резника их одобрил. Первое чтение назначено на 5 апреля. Основная цель поправок выравнять баланс интересов застройщика и участника долевого строительства, говорится в пояснительной записке. Поправки отменяют солидарную ответственность банков и строителей. Если застройщик не выполняет свои обязательства, то отвечать будет только он, и банки станут охотнее выдавать им кредиты, считает Гордеев, участвовавший в разработке поправок. Снижается размер санкций за невыполнение условий договора: вместо 60% годовых от суммы неустойки строитель заплатит дольщику около 15%, а если дольщик физическое лицо, то 30%. Штраф для дольщика, задерживающего взносы за квартиру, тоже снижается с 30% до 15%. Поправки дают застройщикам право в одностороннем порядке разрывать договор, если дольщик не выполняет свои обязательства. Наконец, застройщики смогут привлекать деньги инвесторов выпуском специальных строительных облигаций, гарантированных будущими квартирами. Резник надеется, что Дума примет поправки во всех трех чтениях в апреле, они должны вступить в силу с даты публикации.

Первое время строители, выступавшие против прошлогоднего закона, фактически его бойкотировали. Закон должен был уравнять права обеих сторон договора, а получилось, что застройщик всегда виноват, а дольщик прав, возмущается гендиректор С-Холдинга Алексей Шепель. С апреля по сентябрь 2005 г. не было заключено ни одного договора о долевом строительстве. В результате за последние 12 месяцев предложение квартир в московских новостройках сократилось примерно наполовину и настолько же выросли цены, отмечает руководитель аналитического центра ирн.ru Олег Репченко. Постепенно строители все-таки стали заключать с инвесторами договоры в соответствии с новым законом. По данным Дмитрия Гордеева из Института экономики города, заключено более 8000 договоров. Но это лишь 10% строящихся квартир, отмечает Репченко. При этом борьбы за восстановление справедливости строители не оставляли.

А строители счастливы. Это на 90% поправки, которые мы писали, говорит президент Mirax Group Сергей Полонский. Внесенные в Госдуму поправки обеспечивают ключевые изменения, необходимый минимум, который позволит эффективно работать, соглашается вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев. Банки смогут увеличить кредитование под строительные проекты, уверена представитель Банка жилищного финансирования Марина Довгая. Постепенно предложение на рынке жилья вырастет, особенно в регионах, считает Шепель. Строительство активизируется, но когда будет покрыт созданный законом дефицит непонятно, добавляет Апрелев. По оценке Полонского, это произойдет не раньше чем через год. А Репченко добавляет, что главное препятствие для быстрого роста предложения это наличие полного пакета документов о застройке как условие начала строительства.

Прошлогодний закон отрицательно сказался на рыночной ситуации, объясняет необходимость поправок один из их авторов, член банковского комитета Валерий Зубов. Но они принимаются с нелегким сердцем, признает Резник, недовольный снижением защищенности граждан. Поправки принимаются по инициативе администрации президента, где верят, что они решат проблемы с замедлением темпов строительства. Сам Резник в этом не уверен.

Переговоры между Сбербанком и НБКИ велись долго и трудно. В июне прошлого года, когда вступил в силу Закон О кредитных историях, глава Сбербанка Андрей Казьмин разочаровал рынок, заявив о решении банка не вступать ни в одно из существующих кредитных бюро, а создать свое собственное. Это позволило бы крупнейшему банку страны не делиться кредитными историями с мечтающими получить доступ к его базе конкурентами. Слова не разошлись с делами, и Сбербанк вскоре учредил собственное бюро кредитных историй Инфокредит.


После долгих уговоров Сбербанк согласился предоставлять Национальному бюро кредитных историй (НБКИ) информацию о кредитных историях своих заемщиков-физлиц. Вчера состоялось подписание договора о сотрудничестве между Сбербанком и НБКИ в области обмена информацией по кредитным рискам. Теперь за умеренную плату другие банки смогут получить доступ к крупнейшей базе данных по кредитам физлиц. Пока, правда, Сбербанк будет информировать НБКИ только о кредитных историях плохих заемщиков, допустивших невозврат выданных им займов, но впоследствии предполагается расширить объем предоставляемой информации также хорошими кредитными историями, а также распространить договор на информацию о юридических лицах.

Правда, как пояснил Андрей Казьмин, в нем не предусмотрен объем кредитных историй, который Сбербанк должен предоставить НБКИ. Сбербанк это будет делать, как выразился Казьмин, по факту. С нашей стороны, заключение этого договора жест доброй воли, и мы надеемся, что это пойдет на пользу рынку, подчеркнул банкир. Информация будет предоставляться на коммерческой основе, правда, его финансовые условия стороны рассказать журналистам отказались. Это соглашение носит обоюдовыгодный характер, лишь отметил директор НБКИ Александр Викулин.

Обеспокоенные доминирующим положением Сбербанка на рынке кредитования граждан другие банки и власти предприняли ряд шагов, чтобы принудить Сбербанк все-таки поделиться с конкурентами накопленной базой кредитных историй. В частности, в Госдуме циркулировали различные варианты поправок в Закон О кредитных историях, призванные разрушить монополию Сбербанка, а параллельно НБКИ вело с ним на этот счет переговоры. Судя по всему, усилия не пропали даром, результатом чего и стало подписанное вчера соглашение.

В то же время такой союз несомненно выгоден не только другим банкам, но и НБКИ, которое за каждый кредитный отчет, предоставленный банку, взимает определенную плату. Тарифы на цены за кредитные соглашения зависят от объема информации о заемщиках, которую банки предоставляют НБКИ. Чем больше ее объем, тем ниже цена, пояснил НГ Александр Викулин. По разным данным, расценки на кредитные отчеты в кредитных бюро колеблются от 0,4 2 долл. до 6 24 долл. Больше всего приходится платить тем банкам, которые отказываются предоставлять информацию о своих клиентах. Нетрудно посчитать, сколько в среднем может получить НБКИ за свои услуги, если только в течение 2006 года бюро планирует создать базу из 10 млн. кредитных историй компаний и потребителей, и это без учета доли Сбербанка.

Эксперты полагают, что рано или поздно Сбербанку все равно пришлось бы открыться НБКИ. В банковском секторе сейчас активно проходит процесс консолидации, поэтому создание единой базы кредитных историй крайне необходимо. И Сбербанк это прекрасно понимает. Кроме того, контрольный пакет Сбербанка принадлежит государству, и его решение в какой-то мере можно назвать политическим, сказал НГ эксперт ИК Проспект Игорь Лавущенко. По словам банковского аналитика из Тройки Диалог Сергея Донского, подписание соглашения с НБКИ несет для Сбербанка скорее негативные последствия. Информация, которую предоставит Сбербанк о кредитных историях своих клиентов, бесценна для других кредитных организаций. Однако базы данных других банков для Сбербанка не представляют такого большого интереса, отмечает аналитик.

НБКИ создано в марте 2005 года. Его учредителями стали банк АК Барс, Альфа-банк, Внешторгбанк, Газпромбанк, Дельтабанк, банк Зенит, Импэксбанк, Первый чешско-российский банк, банк Петрокоммерц, Росбанк, Сити-банк, Юниаструм-банк, Ассоциация российских банков, НП Национальное бюро кредитной информации, американская компания Trans Union и итальянская CRIF. На сегодня в НБКИ предоставляют информацию 405 банков.

Бюро кредитных историй в России

К настоящему времени в стране создано около 50 бюро кредитных историй. Лидерами рынка считаются: Национальное бюро кредитных историй, созданное под эгидой Ассоциации российских банков, Экспириан Интерфакс, БКИ Инфокредит, созданное Сбербанком России, Кредитное бюро Русский Стандарт и Global Payments Credit Services, учрежденное Хоум Кредит энд Финанс Банк.



Главная --> Публикации
Бесплатная и платная юридическая консультация по жилищным вопросам в Москве.