Главная --> Публикации --> Землю - заводам Дума обезопасит приграничные земли от бизнеса Дарить или не дарить? Интеллект в квадрате, умных домов становится больше Федеральные торговые сети расширили свое присутствие в ростове

Акционеры ПН приняли решение о выпуске пятилетнего облигационного займа на 1 млрд руб., сообщается в распространенном вчера пресс-релизе компании. Его планируется разместить до конца 2006 г. на ММВБ.

Санкт-Петербург - Один из крупнейших игроков рынка жилья компания Петербургская недвижимость собирается занять на фондовом рынке 1 млрд руб. Часть этих средств она направит на строительство офисно-торгового центра. Эксперты говорят, что таким образом компания решила снизить зависимость от колебаний на рынке жилищного строительства.

Компания идет в сферу коммерческой недвижимости, чтобы диверсифицировать свой бизнес и повысить его привлекательность в глазах потенциальных инвесторов, говорит Изак.

По словам вице-президента по финансам Яна Изака, полученные в ходе размещения средства компания планирует потратить на развитие проектов в Петербурге и Ленинградской области, в частности на строительство офисно-торгового комплекса класса А в Петроградском районе площадью 27 000 кв. м. Стоимость проекта в компании не называют, а директор РМС-оценки Петр Козин оценивает его примерно в $30 млн.

О диверсификации бизнеса лидеры рынка жилья заговорили около года назад. Тогда президент холдинга ЛенспецСМУ Вячеслав Заренков в интервью Ведомостям говорил, что к 2006 г. компания планировала делать 30-40% оборота за счет внешних заказов на строительство коммерческих и промышленных объектов. А гендиректор холдинга RBI Эдуард Тиктинский рассчитывает, что в 2006 г. в обороте холдинга доля подразделения коммерческой недвижимости составит 10%.
Сейчас на первичном рынке жилья ситуация вполне благоприятна, однако, достигнув определенных успехов, многие крупные компании на рынке недвижимости начинают подумывать о расширении в регионы или в другие сегменты, поясняет руководитель отдела оценки, консалтинга и аналитики группы компаний Бекар Игорь Лучков. По его словам, выход на рынок коммерческой недвижимости позволит в долгосрочной перспективе существенно повысить финансовую устойчивость компании.

Управляющий компанией Теорема Игорь Водопьянов отмечает, что ранее Петербургская недвижимость не была замечена в качестве активного игрока в сегменте коммерческой недвижимости.
ПН пока реализовала только один такой проект, реконструировав бывшую гостиницу Дружба в Андерсен отель класса четыре звезды на 140 номеров.

Это малоосвоенный, но перспективный метод получить новые участки под застройку, считают эксперты. В соответствии с петербургским законодательством участки, предназначенные для жилого строительства, должны выставляться на торги, в то время как земля под коммерческую недвижимость может предоставляться целевым назначением.

Совсем отказываться от профильного направления ПН не собирается. По словам Изака, не менее 40% средств займа компания планирует направить на освоение новых территорий. Менеджер полагает, что это позволит уйти от уплотнительной застройки и создавать целые кварталы комфортабельного жилья с развитой инфраструктурой и социально однородной средой. Сейчас компания на правах агентства по развитию территорий занимается разработкой градостроительной документации по участкам в Приморском, Невском и Петродворцовом районах общей площадью более 1000 га, говорит Изак.

Он объясняет это слишком низкой премией, которую компании, собирающие пакет необходимой документации, получают по итогам торгов. Однако компания, которая разрабатывает концепцию застройки территории, лучше других чувствует проект и является наиболее вероятным победителем на этих торгах, считает Барков.

Бизнес по подготовке документов, необходимых для проведения торгов, не получил пока широкого распространения, говорит генеральный управляющий компании Knight Frank Санкт-Петербург Олег Барков.

Компания Росевродевелопмент готова принять участие в строительстве логистического терминала на территории нижегородского аэропорта, вложив в проектирование и начальную стадию строительства $10 млн. Об этом со ссылкой на вице-губернатора Нижегородской области Виктора Клочая Ведомостям сообщил его пресс-секретарь Николай Макарсков. О планах построить терминал губернатор Валерий Шанцев заявил в конце 2005 г. По его словам, терминал должен стать частью программы развития нижегородского аэропорта и прилегающих к нему территорий. Тогда губернатор говорил, что под грузовой терминал предполагается выделить участок в 200 га земли, прилегающей к аэродрому.

Группа компаний Петербургская недвижимость (ПН) основана в 1994 г. В ее состав входят компании, специализирующиеся на жилом и коммерческом строительстве, риэлторских услугах. По предварительным итогам 2005 г., оборот группы составил 2,8 млрд руб. (около $100 млн). Общая площадь проектов компании, находящихся в различных стадиях подготовки и реализации, около 400 000 кв. м. Учредителем Петербургской недвижимости является компания Сетл групп, которая, в свою очередь, учреждена менеджментом ПН.
Нижний-Новгород - Одна из крупнейших в России девелоперских компаний Росевродевелопмент может стать первым инвестором в амбициозном проекте губернатора Валерия Шанцева по строительству крупного логистического центра стоимостью $100 млн. Компания уже ведет переговоры с властями о своем участии в тендере по выбору застройщика с правом управления будущим терминалом.

Директор по складской недвижимости Росевродевелопмента Андрей Подгорный подтвердил, что компания ведет переговоры с правительством Нижегородской области о строительстве терминала, но от дальнейших комментариев до завершения переговоров воздержался.

По словам Макарскова, сейчас власти ведут работу по переводу этого участка земли в областную собственность, так как земля частично принадлежит городу, области и федеральному центру. На месте будущего терминала находятся дачные участки, часть земель пустует, часть принадлежит различным предприятиям, часть занята лесной зоной. Закончить переоформление земли в областную собственность власти планируют в первом полугодии 2006 г., после чего объявят конкурс проектов для потенциальных инвесторов в строительство терминала, рассказал Макарсков.

Стоимость и мощность будущего терминала пока не определены, но в правительстве области общую стоимость проекта оценивают более чем в $100 млн и предполагают, что инвесторов может быть несколько.

Однако Росевродевелопмент не единственный претендент на этот проект. Ранее Шанцев заявлял в интервью Ведомостям, что предложения по строительству терминала поступали от англичан, немцев и от ряда московских компаний. В частности, как стало известно Ведомостям, правительство Нижегородской области предложило поучаствовать в строительстве Российско-Азиатской инвестиционной компании (РАИнКо), дружественной Базэлу Олега Дерипаски. В PR-департаменте РАИнКо эту информацию подтвердили и отметили, что руководство компании изучает предложение нижегородских властей. Недавно РАИнКо объявила о начале строительства нового аэропорта в Геленджике.
По словам Макарскова, планируется, что построенным терминалом будет управлять компания победитель конкурса.

Логистический центр не единственный проект, интересующий Росверодевелопмент в Нижнем. Местные власти сейчас разрабатывают идею строительства технопарка в Нижнем Новгороде, и Росевродевелопмент также заявил о своей готовности участвовать в этом проекте. Подгорный подтвердил ведение с правительством области переговоров о строительстве технопарка, но сообщить подробности отказался.

PR-директор консалтинговой компании Knight Frank Андрей Патрушев отмечает, что сейчас потребность в складских комплексах в регионе большая. А активное развитие ритейла требует именно высококлассных терминалов. Сейчас в портфеле Росевродевелопмента более 2 млн кв. м недвижимости, в том числе торговые центры в Красноярске (140 000 кв. м), Новосибирске, Омске, Самаре (по 100 000 кв. м каждый), технопарк в Новосибирске стоимостью $500 млн. В прошлом году фонд Raven Russia купил у Росевродевелопмента логистический комплекс Крекшино (площадь 115 000 кв. м, сумма сделки $110 млн). Это была форвардная продажа продавец обязуется достроить и сдать в аренду заявленные площади, после чего фонд станет полноценным владельцем Крекшино.

Сейчас аэропорт обслуживает рейсы авиакомпаний Сибирь, Utair, Волга-Днепр, Lufthansa, Татарстан, Армавиа. По данным правительства области, выручка аэропорта за девять месяцев 2005 г. составила 63,2 млн руб., в том числе 48,5 млн руб. от авиационной деятельности, 14,7 млн руб. от непрофильной деятельности. ООО Росевродевелопмент создано в середине 2004 г., входит в консорциум Росеврогрупп, владельцами которого являются три партнера Илья Бродский, Сергей Гришин, Андрей Суздальцев. Росевродевелопмент специализируется на строительстве торгово-развлекательных центров, офисов, логопарков и жилых комплексов. Построил три склада в Подмосковье, офис в Москве. Оборот компании не раскрывается.

ОАО Международный аэропорт Нижний Новгород (МАНН) создано в 2002 г. на базе активов обанкротившегося ФГУП МАНН. 94,5% акций компании находятся в собственности правительства Нижегородской области, 5,5% ФГУП МАНН.

В 2007 году столичные власти полностью возьмут на себя затраты на строительство многоуровневых паркингов. Новая версия городской программы Народный гараж позволит большему количеству москвичей приобретать машино-место, стоимость которого не будет превышать 150 тыс. рублей в наземном паркинге и 600 тыс. рублей в подземном гараже.



Ниже рыночной

Правда, по оценке аналитиков, несмотря на все усилия властей, принципиально изменить ситуацию на московском рынке паркингов не удастся. Минимальная себестоимость одного машино-места сейчас составляет порядка 4 тыс. долларов, пояснил сертифицированный Российской гильдией риелторов аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов. Таким образом, запланированных 600 млн. рублей хватит как раз именно на 5,5 тыс. машиномест. Для миллиона нуждающихся в паркинге это капля в море.

Напомним, что согласно старой схеме жители столицы должны были сами инвестировать средства в строительство многоуровневых паркингов, по окончании которого каждый участник программы получал в собственность оборудованное машино-место.

Программа частного инвестирования в строительство многоуровневых гаражей оказалась несостоятельной, заявляли год назад в московском Управлении гаражного строительства, представляя новый правительственный проект Народный гараж. Спустя год ситуация повторилась, однако на сей раз несостоятельным признан механизм финансирования строительства народных гаражей.

Строительство муниципальных гаражей социальная программа. Поэтому в ближайшее время город выделит ГУП Управление гаражного строительства бюджетный кредит размером в 600 млн. рублей, который будет направлен на создание системы многоуровневых гаражей-стоянок по всей Москве, сообщил Королевский.

Однако такой вариант проекта развития не получил, и теперь правительство Москвы приняло решение покрыть затраты на адаптацию земельных участков и строительство многоэтажных гаражей из бюджетных средств. Об этой инициативе журналистам рассказал заместитель руководителя Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции города правительства Москвы Константин Королевский.

Районные стоянки

По его мнению, цели проекта в наименьшей мере учитывают коммерческую составляющую, преследуя в первую очередь решение транспортных проблем столицы. Таким образом, появится возможность реализовывать созданные боксы по практически прямой себестоимости их строительства; при этом площадь, отведенная под одну машину, будет составлять не менее 40 кв.м. Стоимость подобного машино-места окажется ниже рыночной на 30-40% и не будет превышать 150 тыс. рублей в наземном паркинге и 600 тыс. рублей в подземном гараже.

Сейчас в работе находится порядка 100 земельных участков, по 33 объектам проведены конкурсы и определены подрядные организации. В четвертом квартале мы выйдем на стройплощадки. Из 33 объектов 20 планируем ввести в будущем году. Это порядка 5 тыс. машино-мест, но это только первый шаг, отметил Королевский.

Новая версия городской программы Народный гараж должна, по мнению столичных экспертов, значительно ускорить процесс замещения инвестиционных гаражей, строящихся на деньги частных инвесторов, более интересными, с точки зрения рядового автовладельца, муниципальными гаражами. Пока же, по словам Константина Королевского, доля московских частных гаражей составляет около 90% от общего количества.

Касаясь вопроса о преимуществах наземных многоуровневых гаражей, первые из которых будут построены уже к 2007 году, чиновник рассказал о намерении правительства Москвы в будущем превратить подобные постройки в некий центр инфраструктуры отдельного района.

По его словам, в настоящее время разработана исходная разрешительная документация по 42 адресам, где разместят народные гаражи. В августе 2006 года начнется строительство первых подобных паркингов, два из которых примут клиентов уже в начале 2007 года, отметил чиновник.

Константин Королевский добавил, что для покупки государственного машино-места в кредит в некоторых российских банках уже открыта специальная ипотечная программа, приоритет в которой, впрочем, отдан покупателям пакета квартира плюс гараж.

Некоторые помещения гаража можно отвести под магазины или кафе, а на его крыше разместить спортивный центр, сказал он. Кроме того, некоторые из гаражей, ночью выполняющие роль районных стоянок, днем будут использоваться в качестве перехватывающих парковок, призванных разгрузить центр столицы и уменьшить транспортные потоки из области.

Константин Королевский сообщил, что недавно в столице были ужесточены нормы гаражного строительства. Так, если раньше на одну тысячу жителей полагалось 210 машино-мест, то сегодня эта цифра составляет 33 Всего в рамках городской целевой программы на 2005 2007 годы в столице планируется ввести 330 тыс. машино-мест в гаражах. Это 6,7 млн. кв. м площадей, отметил Королевский.

Капля в море

При таком раскладе этих машино-мест хватит только для удовлетворения потребностей инвалидов и малоимущих москвичей, подчеркнул Бекетов. Чтобы решить проблему, такого количества априори недостаточно, это капля в море.

Несмотря на эти усилия властей, по оценке аналитиков, принципиально изменить ситуацию на московском рынке паркингов не удастся. Минимальная себестоимость одного машино-места сейчас составляет порядка 4 тыс. долларов, пояснил сертифицированный Российской гильдией риелторов аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов. Таким образом, запланированных 600 млн. рублей хватит как раз именно на 5,5 тыс. машино-мест. Если же исходить из расценок, указанных Королевским, выйдет и того меньше. А, по некоторым данным, в паркинге нуждаются порядка миллиона москвичей.

По его данным, распределение этих дотационных гаражей будет происходить между жителями неприватизированных квартир. При этом среди проживающих по найму есть весьма значимая категория людей, которые не приватизировали жилье в расчете на расселение, так как при нем жителям неприватизированных квартир предоставляют более выгодные условия, нежели собственникам жилья.

Однако, по мнению начальника отдела маркетинга компании Правовой центр жилья Юрия Кочеткова, даже эта капля в море будет преимущественно распределена по плану Народный гараж, а не роздана бесплатно малоимущим. Сейчас в России действует политика по активизации граждан, пояснил Кочетков. Именно поэтому их провоцируют на те или иные кредиты.

Кочетков считает, что для людей, вовсе не имеющих гаража, дотационный гараж тоже подарок, так как из запруженных дворов зачастую трудно выехать, кроме того, там очень высок уровень криминогенности. Ведь зачастую кражи происходят даже из ракушек.

Недавно мы проводили исследование, которое показало, что люди готовы платить за машино-место в Москве уже не 2-3 тыс. долларов, а 20-25 тыс. долларов, то есть гораздо больше стоимости самой машины, которая будет стоять в гараже, рассказал Кочетков. И это не только представители хорошо обеспеченных слоев населения. Просто люди задумываются о будущем и стараются сберечь свое имущество, в том числе и машину, и не хранить ее на неблагоустроенных парковках.

Наконец, переезду на новые места противятся зачастую и сами владельцы ракушек, они обращаются в суды, блокируют строительство и вообще активно противодействуют процессу строительства этих паркингов, сказал аналитик. По преимуществу на нейтрализацию такого рода действий и будет направлена новая программа московских властей.

При этом все ракушки уже посчитаны и есть план их постепенного сноса, добавляет Бекетов. Но основная проблема возведения на месте ракушек многоуровневых паркингов несогласованность владения землей, продолжает Кочетков. Множество ракушек расположено либо под ЛЭП, либо над разными трубо- и кабелепроводами, которые необходимо переносить, а это требует большого количества согласований.

Компания, желающая арендовать или купить торговые площади в столице, может найти себе пристанище в торговом, развлекательном или офисном центре, на первых или цокольных этажах и в подвалах жилых домов и административных зданий. Если получится, можно подыскать себе симпатичное ОСЗ (отдельно стоящее здание) или совсем уж сложный, но возможный вариант самим себе построить здание, как это практикуется, например, сетью продуктовых магазинов экономкласса Пятерочка.

Однако если заявленные чиновниками Москвы темпы по возведению дотационных гаражей в год порядка 5 тыс. машино-мест останутся без изменений, им вряд ли за 2006 2007 годы удастся выстроить заявленные по плану 330 тыс. машино-мест.
Риэлторы, расписывая потенциальным покупателям прелести той или иной квартиры, непременно сделают акцент на развитой инфраструктуре. Наличие вокруг и в самом доме фитнес-клубов, салонов красоты, кафе, ресторанов, магазинов в разы повышает привлекательность объекта. Это удобно жильцам, а значит выгодно и интересно для девелопера. Спрос есть, предложений тоже хоть отбавляй предприятия торговли и сферы услуг, особенно сетевые, постоянно заняты поиском места под солнцем.

За прошлый год объем предложения торговых площадей в Москве увеличился почти вдвое. Здесь необходимо сразу пояснить, что дальше речь пойдет лишь о качественных торговых площадях, которые можно оценивать. Подвальчики жилых домов в спальных районах, занимаемые мастерскими по ремонту обуви и парикмахерскими, как и офисы класса С, существуют далеко не всегда легально и учету поддаются с трудом.

Почем квадратный метр для арендатора

Арендные ставки в ТЦ во всех районах Москвы, за исключением ЦАО, пошли на убыль и составляют в среднем $790 за кв.м в год против $820 в прошлом году. Центр города, где земля золотая, дорожает на 20 25% ежегодно. Там торговые центры откроют свои двери арендаторам (при наличии свободных площадей, разумеется) в среднем за $2554 за кв.м в год. Средний уровень вакантных площадей в ЦАО 1 1,3%, а за его пределами 3 5%.

По подсчетам ИС ScanRealty, объем торговых площадей, расположенных в столичных торговых центрах (их сейчас функционирует в Москве 143), составляет 2,9 млн кв.м, а общий объем приближается к 7 млн кв.м, и эти показатели постоянно растут. Российские и западные инвесторы облюбовали этот сегмент рынка коммерческой недвижимости недаром высокая доходность, короткие (всего 3 5 лет) сроки окупаемости. До насыщения рынка дело пока не дошло, но момент этот не за горами.

Стоимость аренды торговых площадей в жилых и административных зданиях также зависит от множества факторов. На размер ставки влияет и то, насколько место проходное в противном случае арендная ставка будет ниже на 20 30%. А вот наличие качественного ремонта, как ни странно, особой роли не играет. Из 50 опрошенных нами операторов лишь четверо назвали этот критерий решающим.

Величина арендной ставки для различных помещений может отличаться в несколько раз. Она зависит от профиля арендатора, размера арендуемой площади и этажа, близости помещения к основным якорям и, соответственно, покупательским потокам, которые они обеспечивают. Якорный арендатор будет платить не более $110 250 за кв.м в год, а самому мелкому арендатору придется выложить больше $3,5 тыс. Ювелирному магазину или салону связи придется раскошелиться на $5 6 тыс. за кв.м в год, а предприятию сферы услуг или кинотеатру аренда обойдется в десятки раз меньше. Расчет стоимости квадратного метра упирается в эффективность этого метра и уровень дохода, который он может принести.

Главная головная боль уличных арендаторов нехватка маленьких площадей (40 50 кв.м). С кем иметь дело, с городом или частниками, по свидетельству компаний, не принципиально: общение с правительством Москвы финансовых выгод не обещает. Правда, Департамент потребительского рынка предлагает программу развития магазинов шаговой доступности, предоставляя льготы по аренде помещений в 608 проблемных зонах спальных районов города. Взамен магазин должен вести определенную ценовую политику и обслуживать льготные категории населения, что не всех устраивает. Сетевым же операторам и площади до 150 кв.м, и сама программа не особенно интересны.

В престижных районах ЦАО (за исключением наиболее дорогих торговых коридоров), САО, СВАО, ЗАО и ЮЗАО за квадратный метр просят, в среднем, $1800 2000, иногда $2500 в год, на юге, юго-востоке и юге столицы $500 70 За пределами ТТК ставки ниже, но и здесь снять пристойное помещение меньше чем за $350 за кв.м не удастся. В отличие от торговых комплексов, где ценовая политика владельца более-менее стабильна, арендные ставки на улице подвержены более резким колебаниям, да и разброс цен здесь гораздо больше. Тем не менее, опрошенные операторы единодушно заявили, что все это на стоимости продукции никак не сказывается.

Вместе, как известно, веселее. Согласно последним исследованиям, более половины столичных покупателей предпочитают отовариваться именно в торговых центрах, причем это касается всех видов товаров и услуг. А возможность перекусить в течение дня, занятого хозяйственными хлопотами, и завершить его семейным походом в кино только усиливает привлекательность многофункциональных торговых комплексов. Место в популярном у населения ТЦ, на первый взгляд, кажется решением многих проблем, ведь грамотно подобранный пул арендаторов общими силами обеспечивает друг другу внимание покупательской аудитории. Однако вопрос о том, где предпочесть аренду помещения, магазинами и предприятиями сферы услуг не всегда решается в пользу торгового центра.

Вместе весело шагать

Тем не менее, обычный выбор спортклубов, фитнес-центров и SPA-салонов нижние этажи дорогих жилых и офисных комплексов или ОСЗ в спальных районах. Последние, правда, в большом дефиците. По словам Элины Заниной, заместителя директора Управления коммерческой недвижимости компании МИЭЛЬ-Недвижимость, девелоперы жилых комплексов наличие такого арендатора, как фитнес-центр, приветствуют, ведь это конкурентное преимущество для здания. Площади под такие объекты, безусловно, должны закладываться еще на этапе проекта, поскольку предъявляется очень много технических требований, касающихся вентиляции, энергоснабжения и т.п. В свою очередь, арендаторы предпочитают районы плотной жилой застройки и престижные районы тихого центра. Транспортная доступность и большая отдельная парковка, как говорится, обязательны.

Размещать в ТЦ сетевые фитнес-клубы тенденция для Москвы новая. Из более чем 300 столичных спортивных заведений в ТЦ функционирует около 15, но только за последний год эта цифра увеличилась вдвое. Для комплекса среднего ценового уровня они могут стать неплохим якорным арендатором. За исключением World Class, давно сидящего в Смоленском пассаже, все фитнес-клубы расположены на окраинах столицы, в спальных районах. Сама сеть World Class другие варианты не рассматривает не подходят по уровню. А вот операторам попроще торговые центры интересны из-за расположения и арендной платы. За счет того, что они, как правило, занимают верхние этажи комплекса, куда, например, продавцам одежды идти невыгодно, фитнес-клубы платят, в среднем, $200 за кв.м в год. Эксперты в большинстве своем оценивают затею с размещением спортивного заведения в торговом центре скептически: статистические данные говорят о том, что лишь малая толика покупателей согласна совмещать спорт и шопинг. Однако и сами клубы, и их соседи-ритейлеры довольны. Фитнес-центр сети CityFitness, расположенный в ТК Лейпциг, существует там с ноября прошлого года. По словам Натальи Созаевой, руководителя отдела продаж Страта Партнерс, управляющей компании сети, при принятии решения о размещении объектов в торговых комплексах они во многом руководствовались опытом США и Европы, где такая практика является весьма распространенной. В спальных районах Москвы местный торговый центр самое посещаемое место, отмечает Наталья Созаева. Поэтому в клиентах недостатка нет. К слову, еще один клуб сети размещен в торговом центре СпортХит.

Есть категория магазинов, для которых, в силу их специфики, торговый комплекс это просто неинтересный вариант. Улицу, скорее всего, выберет бутик или магазин, ориентированный на очень массового потребителя (например, сеть Панинтер). Магазинам, торгующим товаром, который редко становится объектом импульсивной покупки (например, постельное белье), место в ТЦ особой выгоды тоже не сулит.

Сетевые магазины одежды, обуви, товаров для дома стараются размещаться и в ТЦ, и на улицах. С одной стороны, отдельный магазин часто требует дополнительных финансовых вложений (ремонт, оборудование витрин), с другой большой поток пешеходов обеспечивает покупателей и в будние дни, тогда как в торговых центрах основные покупки совершаются на выходных. Что касается арендных ставок, то здесь все зависит от размера магазина. Если он занимает небольшую площадь, то расходы сопоставимы с арендой магазина в торговом центре, если же квадратных метров нужно много, то дешевле будет сесть в ТЦ. В то же время, по мнению большинства операторов, главное чтобы расходы на аренду не превышали определенный процент от прибыли. Значит, если магазин на улице приносит больший доход, чем в ТЦ, компании готовы больше платить за помещение.

Небольшие заведения имеет смысл размещать на первых этажах жилых зданий, расположенных на первой линии домов. Хотя, по словам Артема Вольных, директора отдела недвижимости сети кофеен Кофе-хаус, размещение в жилом доме предприятия общественного питания требует большого количества согласований, да и требования весьма жесткие. К тому же новые дома редко строятся в проходных местах, а со старыми зданиями свои трудности.

По свидетельству операторов, столичные рестораны и кафе испытывают сложности с подбором торговых площадей. Формат фуд-корта в торговых комплексах подходит далеко не всем, поэтому приходится искать отдельное помещение, которое должно быть не только удачно расположено, но и соответствовать множеству санитарных и иных норм. Чем дальше от центра, тем подходящих объектов меньше. Для небольших предприятий (кафе, бары) сам район, как правило, не важен, главное, чтобы место было проходное. Средний чек на окраинах почти такой же, как в точках, расположенных в центре, а ставки ниже, да и проблем с администрацией меньше. К тому же в центре острее дефицит маленьких торговых площадей. А вот ресторанам в спальных районах не всегда нравится. С одной стороны, в них больше всего человек на посадочное место, но рядом нет офисов, а значит, днем ресторан будет простаивать.

Удачно подобранное помещение это ценность. Иногда для расширения бизнеса имеет смысл выкупить уже существующие точки мелкой сети такую политику проводит, например, сеть кофеен Шоколадница. Первоначальные затраты больше, зато сразу видно, удачно расположена точка или не очень, да и покупатель уже привык приходить именно сюда. Всегда удобнее приобретать готовое предприятие, если оно подходит по формату, соглашается Артем Вольных. Так вложения быстрее окупятся. Но что касается клиентуры, то покупатель скорее идет на бренд, чем на привычное место.

Перепрофилировать старое здание, если только оно не было в советские времена предприятием общественного питания, сложно и дорого. Придется как минимум менять вентиляцию и обеспечивать дополнительное количество киловатт. Как рассказала менеджер по коммерческой недвижимости одного из сетевых ресторанов, трудности возникают еще и в связи с тем, что помещения часто предлагают в подвалах или в цоколе, а это категорически неприемлемо. Если поварам и официантам приходится часами работать в помещении без окон, это психологически очень тяжело и в итоге сказывается на качестве обслуживания. По ее словам, труднее найти как раз не маленькое, а наоборот, большое помещение, соответствующее всем требованиям, однако трудности эти не столь велики, чтобы нельзя было выбирать.

Что касается девелоперов, то им выгодно, чтобы инфраструктура вокруг здания была максимально развитой, ведь это привлекает покупателей жилья. В спальных районах наличие в доме небольшого кафе, салона красоты, магазина, аптеки или отделения банка высоко ценится его обитателями, рассказала Элина Занина. Отношение жильцов к такому соседству во многом зависит от того, как это соседство организовано. Грамотный девелопер никогда не разместит на первых этажах здания то, что будет доставлять серьезные проблемы жильцам, скажем, рыбный ресторан либо шумное заведение с яркой ночной рекламой. Однако определенные неудобства у них, разумеется, возникнут например, если на первых этажах есть подъезды с козырьками, то окна второго этажа придется оборудовать решетками. Естественно, квартиры на втором этаже будут немного дешевле. Гузелия Айнетдинова, специалист по связям с общественностью компании-застройщика Балтийский монолит, придерживается несколько иного мнения. По ее словам, наличие внутренней инфраструктуры в комплексе воспринимается покупателями как дополнительный плюс это удобно и экономит время. Главное, чтобы наличие подобных объектов сферы услуг не нарушало приватность жильцов и не вызывало сложностей, например, с парковкой во дворе, не приводило к повышенному уровню шума под окнами квартир. Если же подобных проблем нет, то снизить стоимость квартир это не может.

Куда податься единоличнику

Если владелец здания хочет видеть у себя арендаторов, предъявляющих повышенные требования к техническим характеристикам помещений, то место для них должно быть определено еще на стадии проекта. Если же собственник обратился к брокеру уже на завершающем этапе строительства, то арендаторов приходится подбирать исходя из того, какого рода помещения есть в здании. При этом, по словам Элины Заниной, операторы чаще настроены приобрести коммерческие помещения в современных жилых комплексах в собственность.

Многие застройщики обещают жильцам, обеспокоенным наличием коммерческих площадей на первых этажах здания, что будут проводить своего рода фейс-контроль арендаторов и покупателей. При этом, как рассказывают некоторые участники рынка, владельцы домов часто не дают агентству четких указаний, просто просят сдать-продать. К тому же последующую перепродажу и субаренду площадей владелец контролировать уже не сможет. Лучший фейс-контроль это цена покупки или арендная ставка, утверждает Элина Занина. Компании, которые могут оплачивать площади в дорогом жилом комплексе, вряд ли доставят жильцам неудобства. Мы стараемся не заключать договоров с клиентами, которые некорректно ведут себя на переговорах, необоснованно требуют для себя особенных условий при покупке или не соблюдают договоренностей, достигнутых на предварительных переговорах, добавляет Гузелия Айнетдинова. Для того чтобы была возможность выбора среди будущих арендаторов, мы также составляем некий лист ожидания с краткой информацией о компаниях, желающих арендовать площади (название организации, сфера деятельности, проекты), чтобы понимать, как в дальнейшем их деятельность будет влиять на атмосферу в целом данного дома.



Главная --> Публикации