Главная --> Публикации --> Из-за дефицита земли в столице “авгур-эстейт” построит жилье в краснодаре Новая схема движения в центре москвы? Когану интересна недвижимость Огласите весь список Минимущество готово продавать землю в рассрочку

Комитет по кредитным организациям и финансовым рынкам Госдумы порекомендовал рассмотреть в первом чтении изменения в закон об участии в долевом строительстве, а также в закон о госрегистрации прав на недвижимое имущество.

Госдума предлагает исключить из закона о долевом строительстве положение о субсидиарной ответственности застройщика и банка перед клиентами. Поправки облегчают работу строительным компаниям и банкам, но покупатель недвижимости останется незащищенным, признаются участники рынка.

Но испытать на себе действие закона удалось немногим. Избегая неудобных для себя условий, застройщики сосредоточились на площадках, введенных в эксплуатацию до того, как начал действовать закон, в связи с чем количество застраиваемых объектов резко сократилось. Число площадок уменьшилось на 30%, а новых почти не появилось, говорит Михайлов. Чтобы начать строительство, необходимо собрать внушительный пакет документов, кроме того, появились сложности с привлечением финансирования, поясняет бизнесмен.

Действующий вариант закона Об участии в долевом строительстве был подписан президентом в конце 2004 года, а с 1 апреля 2005 он вступил в силу. По мнению первого заместителя генерального директора компании-застройщика М.О.Р.Е Плаза Михаила Михайлова, закон предполагал очень жесткие условия взаимодействия застройщика и дольщика. Более того, существовала прямая возможность подвергнуться шантажу со стороны клиента, утверждает предприниматель.

Чтобы компенсировать риски, кредитным организациям пришлось бы увеличивать ставки по займам, выдвигать повышенные требования к проекту строительства и к самому застройщику, говорит Михаил Михайлов.

Трудности с поиском средств были вызваны тем, что закон предусматривает одинаковую ответственность перед дольщиком для застройщика и для банка, который кредитует строительство, а это значительно повышает риски банка.

Основной критике со стороны депутатов из Комитета по кредитным организациям и финансовым рынкам была подвергнута та часть закона, которой предусматривается субсидиарная ответственность застройщика и банка перед участниками долевого строительства в случае, если банк выдает кредит под залог земельного участка и строящегося объекта недвижимости.

По данным эксперта рынка недвижимости Андрея Бекетова, за 2005 год было сдано в эксплуатацию 4,5 млн. кв. м столько, сколько планировалось на этот период. Сокращение рыночных объемов, предложения на свободном рынке, было вызвано тем, что застройщикам стало удобнее работать по социальным заказам, спорит эксперт с представителем компании М.О.Р.Е Плаза. Например, 1,9 млн. кв. м планируют выкупить столичные власти под различные социальные программы, поясняет Бекетов. Похожие планы есть и у Министерства обороны.

Наряду с этим законопроект расширяет перечень случаев, когда допускается привлечение средств граждан для строительства жилья, помимо договора участия в долевом строительстве денежные средства могут привлекаться путем выпуска специальных облигаций, а также жилищно-строительными и жилищно-накопительными кооперативами в соответствии с законодательством.

Поправки рекомендуют исключить данные нормы из закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов при одновременном сохранении равных прав банков кредиторов и участников долевого строительства по удовлетворению своих требований за счет обращения взыскания на предмет залога.

Поправки определяют действия застройщика, если дольщик отказывается от принятия объекта строительства. В этом случае застройщик возвращает участнику долевого строительства средства, уплаченные по договору.
Даже с учетом предложенных изменений банкиры не считают этот закон действенным. Он все равно нуждается в серьезной доработке, говорит заместитель председателя правления Абсолют Банка Олег Дмитриенко. Если убрать статью о солидарной ответственности банков, закон станет еще более неэффективным. Конечно, отмена этого пункта значительно облегчит жизнь банкам, но при этом покупатель недвижимости останется незащищенным.

Кроме того, предусматривается возможность расторжения договора с застройщиком в одностороннем порядке, если дольщик нарушил свои обязательства по уплате цены договора. Также определены случаи расторжения договора участником долевого строительства не только в одностороннем порядке, но и по решению суда.

- Он был образован в 1996 году, в горячую пору подготовки к празднованию 850-летия Москвы. Тогда мы назывались Управление внебюджетного планирования развития города. Перед нами была поставлена цель за счет средств, полученных от реализации построенного нами жилья, продвигать строительство муниципального жилья. То есть мы инвестируем строительство домов, реализуем их на коммерческих условиях, а полученные средства аккумулируем в городском бюджете, откуда они затем распределяются на реализацию жилищных социальных программ. Для этого был создан и передан нам в управление Внебюджетный жилищно-инвестиционный фонд. В настоящее время он остается в нашем управлении, только весной этого года был переименован в Целевой бюджетный инвестиционный фонд. Сделано это потому, что было много разночтений по поводу "внебюджетности", говорили, что деньги забираем себе, и берем их из фонда на свои проекты, и еще бог весть что! Могу в очередной раз заверить москвичей, что деньги все передаются городу. Все платежи поступают на счет казначейства. Обратите внимание, из названия выпало слово "жилищный", потому что весной этого года получили возможность реализовывать на рынке и сдавать в аренду нежилые помещения, культурно-бытовые, спортивные и торговые комплексы.

По мнению Андрея Бекетова, закон может, и не защищает участника долевого строительства, но строго регламентирует права и возможности участников соглашения, кроме того, предусматривает материальную ответственность каждой стороны за несоблюдение оговоренных условий.
- Леонид Наумович, Департамент инвестиционных программ строительства (ДИПС) Москвы, который вы возглавляете, можно сказать, совсем молодой - не так давно отметил пятилетие. Молодой, но сумел достигнуть в своей созидательной деятельности отрадных результатов. Как удается, несмотря на различные трудности, добиваться положительных итогов работы?

Теперь об итогах работы. В правительстве Москвы мы каждый год отчитываемся за всю деятельность. В целом отмечались позитивы Департамент сумел в короткий срок ликвидировать кредиторскую задолженность перед строителями за 1996 год, в 1997 году обеспечил москвичей жильем общей площадью 460 тысяч квадратных метров, начал строительство домов для коммерческой продажи, а также провел ряд научно-исследовательских и опытно-конструкторских работ, чтобы инициировать реконструкцию стройиндустрии города. В итоге ДИПС сумел стать лидером рынка недвижимости столицы.



В канун пятилетия мы подсчитали, что за время своего существования построили свыше пяти с половиной миллионов квадратных метров жилья, из них почти треть бесплатно передана москвичам по различным социальным программам. Общий объем привлеченных средств - около трех миллиардов долларов. Прибыль города от нашей деятельности составила почти миллиард долларов!



- Однако по-прежнему актуален вопрос: откуда вы берете средства?



- Мы инвестируем проекты за счет банковских кредитов и привлечения средств населения. Покупатель квартиры на ранних этапах строительства как бы инвестирует его, и потом он совершает выгодную для него сделку, поскольку цены на начальной стадии строительства существенно ниже.



Сегодня основной формой обеспечения банковского кредита выступает залог возводимого жилья, а кредитный рейтинг департамента настолько высок, что позволил ему ужесточить критерии отбора кредитных организаций. Привлечение банковских кредитов носит целевой характер, то есть средства направляются на финансирование конкретного, согласованного с банком объекта.



Существенным подспорьем в объемах реализации жилья стали усилия наших законодателей по внедрению механизмов ипотечного кредитования, позволяющих приобрести квартиру в собственность, оплачивая ее стоимость в рассрочку.





На наш взгляд, рынок недвижимости любой цивилизованной страны должен оперировать таким механизмом, как ипотека. Ведь тогда можно будет реально решить жилищную проблему в столице и сказать, что наш рынок стал цивилизованным.



Собственно, некоторые элементы ипотеки уже используются и у нас, в департаменте, и у многих риэлтеров. Однако, мы неоднократно говорили о том, что в глобальном смысле ипотека только тогда станет реальным инструментом рынка недвижимости, если будет рассчитана на десятки лет и кредиты будут выдаваться под 3-5 процентов.



- Расскажите, пожалуйста, подробнее о ваших планах, конкретных проектах и, если можно, поясните сразу, как они связаны с различными жилищными, социальными программами, программами по благоустройству города.



Для нас важнейшим направлением остается строительство жилых домов. В 2003 год; департамент ставит перед собой задачу по вводу 620,7 тысячи квадратных метров. Хотелось бы сказать о строительстве в Куркине. Этот первый экспериментальный район малоэтажной застройки, рассчитанный на сорок тысяч семей (около миллиона тысяч квадратных метров), планируется полностью застроить индивидуальными домами и коттеджами.



Данному проекту правительство Москвы уделяет пристальное внимание. Именно здесь оно ведется с сохранением природного ландшафта и заботой об экологии. Возведение таунхаусов и коттеджей с применением новейших строительных технологий и высококачественных материалов призвано воплотить в жизнь новый стандарт проживания.



Строительство в Куркине идет по принципиально новой схеме на базе детального маркетингового исследования, на основе точных расчетов по темпам застройки, срокам ввода в эксплуатацию и окупаемости проекта в целом.



Из перспективных проектов хотелось бы отметить следующие. Одним из самых интересных и красивых объектов департамента станет жилой комплекс на берегу Москвы-реки, недалеко от Серебряного бора, расположенный в Карамышевском проезде. Его строительство уже началось. Сейчас идут работы нулевого цикла. Комплекс будет возводиться в непосредственной близости от строящейся ветки метро. Общая площадь объекта составляет 66 тысяч квадратных метров, из них площадь квартир - 36 тысяч квадратных метров. Инфраструктура комплекса предусматривает строительство детского сада, супермаркета, кафе и ресторана. Строительство комплекса намечено завершить в III-IV кварталах 2004 года.



В эти же сроки завершится строительство недавно начатого жилого комплекса на проспекте Вернадского общей площадью квартир около 27 тысяч квадратных метров Комплекс, который будет построен возле Удальцовских прудов, состоит из 2 жилых башен - 30- и 17-этажных. На его территории, кроме жилья, будут размещены крупные торговый и спортивный комплексы.



Департамент начинает строительство еще одного крупного жилого комплекса на Мичуринском проспекте, в районе "старой" Олимпийской деревни. Это спортивно-ориентированный многофункциональный комплекс с необходимой инфраструктурой, состоящий из 4 высотных зданий Его общая площадь составляет 120 тысяч квадратных метров.



Начинается комплексная реконструкция 5-этажного жилого фонда в 55-56-м кварталах Филевского парка. Первая очередь - 2 новых жилых дома муниципальный - для переселения жителей реконструируемых пятиэтажек-и коммерческий будут сданы в 2003 году. Полностью застройку планируется завершить к 2006 году. Общий объем строительства составит 130 тысяч квадратных метров. Все дома, включая дома под переселение, будут монолитно-кирпичными. Жители района останутся проживать на его территории.



В этом году началась реконструкция 18-19-го кварталов Коптева. В декабре этого года будут сданы 3 муниципальных дома общей жилой площадью 14,9 тысячи квадратных метров, предназначенные под переселение. Все жители микрорайона, чьи дома в ходе строительства под лежат сносу, получат жилье в его пределах. Реконструкция квартала должна завершиться к 2005 году Общая площадь построенного жилья составит около 100 тысяч квадратных метров.



Сейчас завершается проработка проекта застройки 1-го и 2-го кварталов района "Левобережный" Это один из самых значительных объектов ДИПС. Застройка района предусматривает реконструкцию пятиэтажек в течение 6-7 лет, в результате которой в Москве появится около 800 тысяч квадратных метров жилья. Первый дом, предназначенный для "волнового" переселения жителей, будет сдан в наступившем году. Работа осложнена тем, что в районе практически нет свободных площадок, это существенно сдерживает темпы строительства. Как и в других случаях, после реконструкции жители получат новые квартиры в своем же районе.



Два комплекса департамент планирует построить совместно с ОАО "Газпром". Общая площадь первого - на Профсоюзной улице, 44-46, - составляет 76 тысяч квадратных метров, общая площадь второго - на пересечении Херсонской улицы и улицы Наметкина - 140 тысяч квадратных метров.



При строительстве второго комплекса планируется перевод гаражей в многоярусные паркинги. В проекте предусмотрено также строительство торгового центра и спортивных сооружений.



Прорабатывается проект аналогичной застройки района Молжаниновский, расположенного прямо за Куркино. В первом квартале 2003 года будут представлены концепция застройки и бизнес-план, которые предусматривают строительство 600 тысяч квадратных метров общей площади. В настоящее время идет согласование постановления правительства Москвы.



Застройка 5-го и 6-го кварталов Мичуринского проспекта - один из наиболее крупномасштабных проектов ДИПС и производится совместно с несколькими организациями, выступающими соинвесторами "Главмосстрой", "Моспромстрой", "Моспромстройматериалы" и ГУП "Управление экспериментальной застройки". На них возложена задача самостоятельного вывода собственных промышленных предприятий, в том числе завода железобетонных изделий. После вывода производств и ликвидации санитарных зон на территории 5-го и 6-го кварталов начнется строительство, общий объем которого составит 480 тысяч квадратных метров. Сейчас разрабатывается проект застройки. Начало работ намечено на конец 2003 года.



Особое внимание нам придется уделять центру города Распоряжением мэра Москвы, которое было подписано 6 сентября 2002 года, на департамент были возложены функции генерального инвестора по выполнению работ по реконструкции центра путем ликвидации аварийного жилого фонда.



Два года назад постановлением правительства Москвы от 10.10 2000 г на реконструкцию Департаменту инвестиционных программ строительства правительства Москвы было передано 28 адресов в центре столицы Департамент и до этого вел точечные работы по строительству и восстановлению объектов в центре города, но это постановление поставило перед ДИПС задачу по комплексной реконструкции в рамках программы по ликвидации ветхого аварийного жилья в Центральном административном округе.



Всего в этом году в ЦАО департамент инвестирует строительство около 120 тысяч квадратных метров, из которых около 50 тысяч квадратных метров пойдет под расселение жителей ветхих и аварийных домов центра.



22 октября 2002 года было подписано постановление правительства Москвы о передаче департаменту на реконструкцию еще 34 объектов, ввод которых намечен на 2004-2005 годы.



Департамент расценивает свою деятельность в центре как самый ответственный участок. Нельзя забывать, что центр города - это уже исторически сложившийся инфраструктурный комплекс. Транспорт, коммуникации, геология, здания, представляющие историческую ценность, ветхое жилье - все это и создает тот клубок проблем, которым характеризуется работа в ЦАО. Громадные сложности возникайте инженерией и коммуникациями, износ которых в центре очень велик. Любые работы строительного характера создают дополнительную нагрузку на транспортные магистрали.

Все это приводит к тому, что в некоторых случаях необходимо разуплотнять застройку То есть сносить здания, а территорию просто благоустраивать, тратя на это средства, полученные на других объектах.

Здесь очень велика плотность застройки. Ограниченность территории непозволяет использовать крупногабаритную технику или разворачивать строительную площадку в полном объеме. Дополнительная сложность может возникнуть при строительстве на геологически сложных участках, которых в центре немало.

К концу 2003 года ожидается передача под реконструкцию силами департамента 853 площадок в Центральном административном округе столицы, документация на которые уже частично заказана. Эта работа ведется совместно с префектурой Центрального округа под личным контролем префекта Геннадия Дегтева.



- Огромная программа строительства, реконструкции жилья впечатляет. Но теперь на вас возложены и другие функции.



- Мы давно понимали, что необходимо задействовать не только сегмент продажи жилья, но и его аренды. Это очень перспективная ниша оказалась совсем не занята городскими структурами, а значит, город лишен серьезного источника дохода! Поэтому важным событием в работе департамента стало пояроищанне в столице системы доходных домов - спустя возвращается старая форма аренды квартир. Еще в 2001 году мы построили первый в современной России доходный дом в Большом Николоворобьинском переулке. Если эксперимент окажется удачным, ДИПС готов взяться за строительство очередных трех доходных домов, рассчитанных уже на самые разные категории населения.



С этого года приступаем к возведению в столице нежилых помещений офисов, гостиниц, торгово-развлекательных центров, что позволит создать новую долговременную доходную базу для города. Причем опять таки с правом сдачи в аренду. На очереди строительство первой трехзвездочной гостиницы на Большой Полянке.



В последние годы департамент довольно продуктивно сотрудничает с коллегами из стран СНГ - Белоруссии, Молдовы. Особенно тесно - с украинскими строителями. Прежде всего - на базе обмена опытом. Два года назад в Москву приезжали представители стройиндустрии Украины, а в прошлом году в Киев поехали москвичи. Надеюсь, что это станет доброй традицией и прочной основой для сотрудничества.





В заключение новогоднего выступления хотелось бы пожелать всем нашим партнерам, всем созидателям успешной деятельности и благополучия.

Как сообщили Ведомостям в Министерстве имущественных отношений Нижегородской области, распоряжение правительства о передаче особняка на Верхневолжской набережной комитетом культуры управлению делами губернатора было подписано в конце прошлого года, а сама процедура передачи объекта завершится в конце января начале февраля. По словам пресс-секретаря губернатора Евгения Муравьева, идея создать в городе резиденцию для официальных приемов принадлежит губернатору Валерию Шанцеву. В Нижегородской области нет здания с красивыми и просторными залами, где можно принимать иностранные делегации и статусных гостей, поэтому Шанцев в первые же дни своего приезда в Нижний высказал идею создания резиденции дома приемов, где будут проводиться официальные мероприятия, говорит Муравьев. Пока прием официальных лиц происходит в кабинете губернатора, добавляет Муравьев. Источник в правительстве говорит, что здание будет реконструировано и отремонтировано за счет средств областного бюджета. Однако ни сроки, ни объем инвестиций уточнить не смог.

Губернатор Валерий Шанцев всерьез взялся за имидж местной власти. Правительство области поддержало его идею создать в городе резиденцию для официальных приемов, которая разместится в доме купчихи Каменской. Особняк дореволюционной постройки, который оценивается экспертами в сумму $900 000, будет передан областным комитетом культуры в ведение управления делами губернатора.

В правительстве области говорят, что здание будущей губернаторской резиденции будет реконструировано за счет областного бюджета. По словам Муравьева, подрядчик для проведения ремонта здания будет выбран по конкурсу. Но ни сроки проведения конкурса, ни объем выделенных на реконструкцию средств он не называет. Гендиректор строительной компании Квартстрой-НН Сергей Пэрн оценивает затраты на ремонт по московским стандартам такого здания в размере от $300 за 1 кв. м. Как сообщили в пресс-службе управления Росохранкультуры по ПФО, частичные реставрационные работы в этом особняке проводились летом прошлого года строительно-промышленным предприятием (СПП) Реставратор и нижегородской компанией СМУ-7 По словам руководителя СПП Реставратор Сергея Павлова, его компания провела ремонт цокольного этажа сменила пол, убрала перегородки, сделала гидроизоляцию и пропитку против грибка. Эту работу он оценил в 1,5 млн руб. По мнению другого представителя СПП, полная реставрация здания может составить не менее 50 млн руб. А по словам директора нижегородского Центра научной экспертизы Татьяны Романчевой, стоимость реставрационных работ этого здания может составить от $200 за 1 кв. м. Рыночную стоимость здания она оценивает в $1000 за 1 кв. м. По мнению Романчевой, Верхневолжская набережная удачное место для размещения резиденции: близко от кремля, красивый вид на Волгу, плюс это прогулочная зона.

Предшественник Шанцева Геннадий Ходырев планировал разместить в этом здании тогдашнее Министерство культуры Нижегородской области (ныне комитет культуры). Отдел строительства этого министерства успел переехать в особняк из Нижегородского кремля еще при Ходыреве. Теперь, по словам заместителя руководителя комитета культуры Вячеслава Туркина, отдел строительства до конца января переедет на свое прежнее место в кремль. Депутат Госдумы, экс-вице-губернатор Нижегородской области Юрий Сентюрин считает, что создание резиденции губернатора поднимет престиж и авторитет региона, и отмечает, что бывший губернатор Ходырев тоже задумывался о создании дома официальных приемов. Сам Ходырев добавляет, что на всех официальных приемах приходилось толкаться локтями, так как подобные мероприятия проводили в столовых администрации губернатора, заксобрания или же на Нижегородской ярмарке. Мы хотели построить дом приемов в центре Нижнего Новгорода на ул. Пожарского, но средства нужны были на другие первоочередные мероприятия: выплату зарплат, детских пособий, отмечает Ходырев.


Со вступлением в силу части второй Налогового кодекса РФ продавцам и покупателям недвижимости представилась прекрасная возможность вернуть немалую часть доходов. Термин "имущественный налоговый вычет" слышал практически каждый. Однако суть термина и по сей день загадка для некоторых налогоплательщиков.

В Нижегородской области около 3500 объектов культурного наследия, в том числе зданий и сооружений около 150 В историческом центре Нижнего Новгорода более 500 объектов культурного наследия, всего в Нижнем Новгороде их около 70 Особняк купчихи Каменской, построенный в 1913 г. ее мужем купцом Михаилом Каменским, расположен по адресу: Верхневолжская набережная, 11, и, по данным облправительства, является объектом культурного наследия. Его общая площадь 900 кв. м.

Имущественный налоговый вычет - это, по существу, возвращенный налог на доходы. Налоговым кодексом установлено, что при покупке или продаже недвижимости вы можете возвратить налог, либо уменьшить налогооблагаемую базу, т.е. ту сумму, на которую вам начисляют налог.

Что такое имущественный налоговый вычет?

Кто может воспользоваться имущественным налоговым вычетом?

В 2002 году нас, наконец-то, избавили от изнурительной обязанности подавать декларацию о доходах. Это потому, что ставка подоходного налога стала единой - 13 процентов. Однако вы должны подать декларацию, если вы продали недвижимое или иное имущество либо купили (построили) жилой дом или квартиру.

Продавцу:

Налоговый вычет предоставляется и продавцу недвижимого или иного имущества и покупателю жилого дома или квартиры.

- на сумму, не превышающую 1 миллион рублей от продажной стоимости недвижимости при ее нахождении в собственности менее 5 лет;

- на всю продажную стоимость недвижимости, если она находилась в собственности не менее 5 лет;

Покупателю:

- на сумму, не превышающую 125000 рублей от продажной стоимости иного имущества, если оно находилось в собственности менее трех лет. С сумм превышения данных ограничений вы заплатите подоходный налог.

- на новое строительство;

- на суммы, фактически израсходованные:

- на погашение ипотечных кредитов, взятых для тех же целей, но не свыше 600 тыс. рублей (без учета средств, направленных на погашение процентов по ипотечным кредитам). Этот налоговый вычет можно использовать всего один раз, как и в случае с правом приватизации. Если в налоговом периоде (календарный год) налоговый вычет не был использован полностью, к примеру, если ваш годовой доход значительно меньше суммы в 600000 рублей, вам вернут 13% налога с фактически получаемой вами суммы дохода за год, а остаток вычета переносится на последующие налоговые периоды до полного его использования.

- на приобретение жилья;

Подоходный налог не возвращается или имущественный налоговый вычет не предоставляется в случае, если Вы:

В каких случаях имущественный налоговый вычет не предоставляется?

- расходуете на строительство или приобретение жилого дома или квартиры средства работодателей или иных лиц;

- индивидуальный предприниматель и продаете имущество в связи с осуществлением предпринимательской деятельности;

- приобретаете жилой дом или квартиру у взаимозависимого лица.

- оформили купленный жилой дом или квартиру на ребенка;

Имущественные налоговые вычеты предоставляются на основании письменного заявления налогоплательщика при подаче декларации и документов, подтверждающих право собственности на приобретенное (построенное) жилье, а также платежных документов, подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком.

Что нужно сделать для получения имущественного налогового вычета?



Главная --> Публикации