Главная --> Публикации --> Недвижимость на кипре - очередной бум! Заботы инвесторов готовы взять на себя чиновники Недвижимость пушкинского района: от жилой до офисной Строительный рынок зачистят от мелких застройщиков Обзор рынка коммерческой недвижимости. i квартал 2006

О том, что австрийский холдинг Meinl European Land приобрел недвижимость четырех торговых центров в Москве за более чем 400 млн евро, сообщается в материалах MEL. Управляющая отделом корпоративного финансирования Meinl Bank Анна Иванникова уточнила, что MEL выкупила торговые галереи общей площадью около 25 000 кв. м в торговых центрах Mолл Гэллари в Братеево и Отрадном у Московской девелоперской компании (МДК), подконтрольной Шалве Чигиринскому. Соглашение также включает покупку двух строящихся Чигиринским торгцентров общей площадью 80 000 кв. м в Митине и на проспекте Вернадского они станут собственностью MEL в 2007-2008 гг. Компания Реал Гипермаркет (100%-ная дочка Metro AG. Ведомости) остается собственником помещений своих гипермаркетов Real в Братееве и Отрадном (примерно по 8000-10 000 кв. м), а также будет арендовать часть помещений в строящихся торгцентрах. Чигиринский подтвердил продажу площадей MEL. О сделке осведомлена и представитель Metro AG в России Юлия Белова.

Австрийский холдинг Meinl European Land, до сих пор покупавший торговую недвижимость в российских регионах, прорвался в Москву. Вчера MEL объявил о приобретении четырех торговых центров в столице более чем за 400 млн евро. Как стало известно Ведомостям, австрийцы выкупили действующие и строящиеся помещения торговых центров Молл Гэллари, принадлежащих Московской девелоперской компании Шалвы Чигиринского.

Московская девелоперская компания Чигиринского и Реал Гипермаркет стали партнерами еще в 2004 г. компании объявили, что торговые центры Mолл Гэллари будут строиться на земельных участках, зарезервированных МДК, на средства Реала, а в готовых объектах структуры Чигиринского будут выкупать торговые галереи. Летом 2005 г. в Отрадном открылась первая Молл Гэллари.

По словам Иванниковой, действующие центры Mолл Гэллари в Братееве и Отрадном будут расширены за счет резерва земли там будут добавлены несколько построек, образующих ритейловый парк.

MEL всегда заявляла, что не ограничится региональными объектами. Представитель MEL в прошлом году рассказывал Ведомостям, что холдинг ведет переговоры с несколькими московскими сетями магазинов о покупке их недвижимости. Ведь согласно европейским традициям ритейлоры предпочитают не приобретать помещения в собственность, а брать их в долгосрочную аренду, чтобы не замораживать средства в недвижимости.

Работа австрийской MEL на российском рынке недвижимости началась в 2004 г. с покупки части площадей торгово-развлекательного центра Парк-Хаус в Волгограде у самарской группы компаний Время. Позже MEL выкупила ТРЦ Парк-Хаус в Екатеринбурге у той же ГК Время и в Казани у холдинга Марта. Гендиректор ГК Время Сергей Гаранин вчера сообщил, что Время станет совладельцем компании Молл менеджмент, которая будет управлять всеми объектами недвижимости MEL в России.

Холдинг Meinl European Land основан в 1997 г. Владеет более чем 100 объектами недвижимости в Чехии, около 50 в Венгрии, более 10 в Польше, а также несколькими в Словакии, Румынии и России. Акции MEL обращаются на Венской фондовой бирже, рыночная капитализация составляет около $2,23 млрд. Московская девелоперская компания создана в 2001 г. правительством Москвы и Шалвой Чигиринским на паритетных условиях для строительства гостиницы Москва, торговых центров Real и правительственных зданий в деловом центре Москва-Сити. Журнал Forbes в 2005 г. оценил личное состояние Чигиринского в $470 млн. Сеть Real, часть немецкой Metro Group, включает более 300 гипермаркетов, большая часть которых работает в Германии. В 2004 г. объем продаж сети составил около 8,2 млрд евро, а всей Metro Group 56,4 млрд евро (в 2005 г. 55,7 млрд евро).
Отсутствие свободных площадок под строительство в столицах вынуждает девелоперов искать их за городом. Как стало известно, холдинг Douglas Consulting и канадская компания Midland Group, созданная выходцами из России, собираются вложить $200 млн в строительство 80 торговых центров сети Strip Mall в Подмосковье и Ленинградской области.

Директор департамента торговой недвижимости Colliers International Максим Гасиев не считает сумму сделки в 400 млн евро завышенной с учетом планируемого расширения Молл Гэллари. Раньше девелоперы могли рассчитывать в основном на доходы от аренды, но теперь проекты могут изначально готовиться с расчетом на продажу, говорит Гасиев. В ближайшие полгода ожидается продажа еще нескольких крупных торговых центров иностранным игрокам. Наша компания ведет ряд подобных сделок. А директор департамента коммерческой недвижимости Penny Lane Realty Алексей Могила считает, что сделка MEL с МДК является предпосылкой для прихода сети Парк-Хаус, которая раньше работала только на региональных рынках, в Москву.

Участники рынка считают идею Douglas Consulting и Midland Group удачной. Подобных проектов, предполагающих единую крупную сеть торговых центров, пока еще не было. Близкими к нему можно назвать проекты нефтяных компаний, предусматривающие строительство придорожных мини-супермаркетов у своих АЗС, рассуждает директор по стратегическому развитию компании Paul's Yard Балла Фай. Большая часть запланированных торговых центров расположена в региональных городах, где данная ниша еще не заполнена. Проект будет востребован. Им могут заинтересоваться как местные операторы, так и московские сетевые ритейлоры, считает гендиректор Prime City Properties Сергей Колегов. С ними согласен и директор по развитию ITF Development Алексей Самсонов: Москва уже насыщена качественными торговыми центрами, а в области конкуренцию торгцентрам могут составить лишь продуктовые рынки.

О том, что Douglas Consulting и Midland Group собираются построить сеть из 80 торговых центров в Подмосковье и Ленинградской области, Ведомостям рассказал первый заместитель главы российского представительства DC Александр Шнайдер. Общая сумма инвестиций в проект составит около $200 млн. Это будут собственные средства, хотя не исключено участие крупных банков и фондов, уточнил он. Торговые центры под общим названием Strip Mall разместятся вдоль федеральных трасс в непосредственной близости от городов, для чего на вторичном рынке уже приобретено более 20 земельных участков. По словам Шнайдера, управлять сетью будет специально созданная для этого компания Strip Mall Invest. Генеральный директор Midland Development (входит в Midland Group) Валентин Виноградов участие собственной компании в этом проекте подтвердил. Компания Strip Mall Invest будет создана на паритетных началах, добавил он.
Площади моллов партнеры планируют сдавать в основном продуктовым и промтоварным торговым сетям. Шнайдер говорит, что до 2007 г. Strip Mall Invest построит четыре центра в Московской (Клин, Нарофоминск, Дмитров и Коломна) и один в Ленинградской (Гатчина) областях. Администрации этих городов факт переговоров с партнерами подтвердили. Первоначальный объем инвестиций составит $10-15 млн. Площадь объектов составит 2000-5000 кв. м. Виноградов не исключил, что в дальнейшем компании могут выйти и в другие регионы России.

Холдинг Douglas Consulting (DC), 100%-ная дочка Douglas Industries Consulting Establishment, зарегистрированная в Лихтенштейне, управляет 60 предприятиями. Из российских проектов DC в области недвижимости сеть придорожных гостиничных комплексов Douglas Hotel и несколько торгово-развлекательных центров в Коломне. Оборот компаний, находящихся под управлением DC, равен $2,5 млрд. Midland Group основана в 1993 г. выходцами из СССР Алексом Шнайдером и Эдуардом Шифриным. Компания зарегистрирована на острове Джерси. Основные активы Midland Group сосредоточены в металлургической отрасли, но компания инвестирует также в недвижимость, морские перевозки, электроэнергетику, агробизнес, производство автокомплектующих. Оборот группы в 2004 г., по собственным данным, составил $2 млрд.

В компании Blackwood отмечают, что при создании большого количества мелких центров у управляющей компании могут возникнуть сложности с их управлением, так как каждый торговый комплекс предполагает наличие большого числа арендаторов. А Самсонов говорит, что партнеры могут столкнуться с проблемой окупаемости и административными барьерами.

Нынешний прогноз Гусакова подтверждают и эксперты. Как сообщил НГ президент Международной ассоциации ипотеки и недвижимости Иван Грачев, на этот раз ФСФР скорее всего не ошибается и поправки в закон об ипотечных бумагах с вероятностью 90% будут приняты в весеннюю сессию.

Судя по всему, Госдума уже в весеннюю сессию примет поправки в Закон Об ипотечных ценных бумагах, а в августе сентябре на рынке появятся первые ипотечные облигации. Как сообщил в пятницу на конференции по ипотечному кредитованию заместитель главы ФСФР Владимир Гусаков, закон будет исправлен не позднее июня, так как с правительством и Центробанком вносимые изменения уже согласованы, а в Госдуме, по его словам, никаких задержек с их принятием не предвидится. Ранее, напомним, чиновники ФСФР ожидали принятия указанных поправок в январе этого года.

Большая гибкость Закона Об ипотечных ценных бумагах частично сможет компенсировать относительно невысокую доходность ипотечных облигаций. По прогнозам вице-президента Ассоциации региональных банков Александра Лопухина, она составит около 8 10% годовых.

До сих пор формирование рынка ипотечных облигаций тормозил ряд законодательных недоработок. Вносимые поправки призваны их устранить. По словам Гусакова, поправки, в частности, предусматривают возможность досрочного погашения ипотечных облигаций в случае досрочного погашения ипотечного кредита. Кроме того, обновленный закон позволит банкам более гибко обращаться с ипотечным покрытием: сейчас требования к ипотечному покрытию не позволяют банкам направлять средства, полученные от погашения клиентами кредитов и выплаты процентам по ним, на какие-либо другие цели, кроме выдачи новых ипотечных кредитов. В обновленной версии закон разрешит кредитным организациям более свободно распоряжаться этими деньгами. Поправки предусматривают также обязательное страхование ипотечного кредита.

Как отметил в беседе с НГ председатель комитета Ассоциации российских банков по ипотечному кредитованию Андрей Крысин, к 2008 году российские банки ежегодно смогут выпускать ипотечные бумаги на 60 млрд. руб., а к 2010 году более чем на 200 млрд. руб.

На конференции были также объявлены планы выпуска первых ипотечных ценных бумаг. В частности, гендиректор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка заявил, что агентство планирует в августе сентябре выпустить два транша ипотечных облигаций на общую сумму около 3,7 млрд. руб.

До недавнего времени Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) оставалось единственным российским институтом по рефинансированию выданных ипотечных кредитов. Заключались и между банками сделки по продаже портфелей таких кредитов, однако они носили скорее штучный, а не массовый характер.

По словам экспертов, по мере роста объема рынка ипотечных облигаций будет снижаться другая цифра процентная ставка по ипотечным кредитам, основное препятствие для роста рынка в целом. Условия по ипотеке будут улучшаться. Ставки по кредитам в течение года снизятся примерно на 2%, сказал НГ начальник управления кредитования физических лиц Банка жилищного финансирования Сергей Подгорнов.
Продать портфели выданных кредитов банкам становится все проще, ведь число последователей Агентства по ипотечному жилищному кредитованию увеличивается. Побороться с ним за клиентов уже решили государственные Внешторгбанк с Газпромбанком, а также казахский Банк Турам Алем и питерский КИТ-финанс.

В самом АИЖК появлению последователей не удивляются. Крупным банкам с избыточной ликвидностью надо куда-то вкладывать деньги, а ипотечные кредиты доходный актив, считает начальник управления агентства Денис Гришухин. Кроме того, это надежное вложение средств, добавляет он, ведь по ипотечным кредитам минимальный уровень невозвратов 0,1%.

Но еще в прошлом году Газпромбанк заявил, что на ипотеке, в том числе и рефинансировании банков, станет специализироваться другая банковская дочка Газпрома банк Совфинтрейд, который возглавил бывший заместитель гендиректора АИЖК Валерий Серегин. Другой заместитель гендиректора АИЖК Александр Черняк перешел на работу в БТА-Ипотека. Эта структура создана казахским Банк Турам Алем специально для работы на российском рынке. Первые сделки состоялись в ноябре прошлого года, а сейчас ипотечный портфель компании составляет 2,5 млрд руб., говорит Черняк.

Появление новых крупных операторов естественный процесс развития рынка. Одновременно происходит снижение ставки. Однако пока это не столько влияние конкуренции, сколько следствие притока денег на российский рынок в целом и влияние стандартов работы АИЖК, считает руководитель комитета по ипотеке Ассоциации российских банков, президент банка Евротраст Андрей Крысин.

Вот уже три месяца ведет выкуп закладных для последующей секьюритизации или вложений в ПИФы КИТ-финанс, говорит предправления банка Александр Винокуров. Не сидит сложа руки и Внешторгбанк. По словам вице-президента Внешторгбанка Розничные услуги Елены Тарасовой, у него в этом году портфель ипотечных кредитов вырастет втрое до $600 млн. В банке собираются выкупать кредиты как у кредитных организаций, так и у операторов Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, говорит Тарасова.

В АИЖК уверены, что не пострадают от этого. Сейчас объем ипотечных кредитов составляет 0,1% от ВВП, в то время как на Западе объемы ипотеки сопоставимы с ВВП, подчеркивает Гришухин. Более того, мы ориентируемся на разные регионы и социальные группы заемщиков. Например, по его словам, у ВТБ средний размер кредита составляет порядка $50 000, а у агентства 400 000-450 000 руб.

Сейчас АИЖК рефинансировало более 31 000 кредитов на 14,5 млрд руб., доля агентства на рынке ипотеки составляет около 20%, отмечает Гришухин. Разветвленную сеть партнеров агентства стремятся использовать и банки. У агентов АИЖК есть уже подготовленный персонал, отработана практика продажи закладных. Это поможет нам снизить издержки и увеличить продажи в регионах, рассчитывает Тарасова. АИЖК проводит политику по снижению комиссионных вознаграждений, поэтому его агенты с удовольствием будут работать и с другими организациями, убежден Черняк.

В БТА-Ипотеке намерены выпустить ипотечных ценных бумаг сразу на $100 млн. А ВТБ готовится объединять ипотечные портфели целого пула банков, которые и станут обеспечением по еврооблигациям. Однако выход на рынок новых участников и ужесточение конкуренции сулит и новые риски. Основной из них снижение качества портфелей. Поэтому все более актуальным становится вопрос их стандартизации и рейтингования, предупреждает Крысин.

Предложения оптовых покупателей будут интересны участникам рынка, полагает Крысин. Снижение ставок уменьшает привлекательность портфелей новых кредитов прежде всего для мелких и средних банков, ведь привлечение финансирования им обходится дороже. Поэтому активно будет развиваться вторичный рынок кредитов секьюритизация портфелей (которая оправданна при объеме от $50 млн), а также продажа их более крупным участникам рынка или специализированным операторам, отмечает он.



Главная --> Публикации