Главная --> Публикации --> Плюсы и минусы жизни в мансарде Из-за дефицита земли в столице “авгур-эстейт” построит жилье в краснодаре Новая схема движения в центре москвы? Когану интересна недвижимость Огласите весь список

Определяясь с выбором банка-кредитора, нужно постараться не передоверять выяснение условий кредитования родным или друзьям, ведь это похоже на игру в испорченный телефон, уверена директор по маркетингу банка DeltaCredit Ольга Базанова. Информация, доходящая до потенциального заемщика, в таком случае не будет отражать реальное положение вещей.

Для того чтобы получить кредит, необходимо знать несколько важных деталей. 10 ценных советов по получению кредита дали Собственнику сотрудники банков.

Индивидуальные нюансы

Практически все кредитные продукты имеют свои нюансы, говорит начальник Управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ Департамента ипотечного кредитования Внешторгбанка Розничные услуги Мария Серова, однако из очевидных факторов, способных повлиять на принятие заемщиком решения о выборе того или иного банка, важнейшими являются дополнительные тарифы банка, обычно не афишируемые в параметрах продукта.

Нужно попросить кредитного эксперта посчитать ежемесячный платеж, чтобы сравнить программы банка по нему, а не по процентной ставке: зачастую ставка обманчива, так как в кредите присутствуют дополнительные ежемесячные комиссии, советует заместитель директора департамента розничного бизнеса Росбанка Елена Шилина. Если клиент берет кредит с плавающей ставкой, нельзя забывать, что она может не только понижаться, но и повышаться.

По словам Ольги Базановой, не стоит выбирать ипотечный банк, ориентируясь только на то, что у него самые низкие декларируемые процентные ставки. В процессе выбора банка-кредитора процентные ставки играют важную роль, но не следует забывать, что существуют дополнительные сборы за предоставление и обслуживание кредита. В некоторых случаях они заметно увеличивают полную стоимость кредита. Лучше сразу поинтересоваться, какие единовременные выплаты клиенту необходимо будет сделать, какие дополнительные сборы придется выплачивать в течение всего кредитного периода.

При обсуждении условий самого кредита, утверждает Мария Серова, необходимо обращать внимание на возможность принятия банком в одностороннем порядке решения об изменении процентной ставки. По существу, это может означать, что банк в любой момент может повысить ее.

Условия кредитования

Необходимо узнать, какие доходы заемщик может включить при расчете суммы кредита, и как их надо подтверждать, говорит Елена Шилина. Если его доходов недостаточно, нужно уточнить, может ли он включить доходы членов семьи.

Процентная ставка, указанная банком-кредитором, не всегда начисляется на реальный остаток, сообщает Ольга Базанова. Например, изменение ссудной задолженности может учитываться при начислении процентов по прошествии трех месяцев после реального погашения основного долга, а это заметно повысит выплаты за пользование кредитом. Таким образом, реальная процентная ставка по кредиту может оказаться намного выше номинальной.

По всем программам ипотечного кредитования ВТБ 24 готов рассматривать совокупный доход супругов/созаемщиков. Более того, кредитный продукт, предназначенный для целей приобретения готового жилья, предполагает возможность помимо дохода супруга дополнительно учитывать доход двух других платежеспособных членов семьи.

Мария Серова информирует: Для получения ипотечного кредита во Внешторгбанке 24 клиент может предоставить в банк справку о доходах по форме 2-НДФЛ или справку в произвольной форме. Условия предоставления кредита зависят от особенностей выбранного заемщиком кредитного продукта, но одним из наиболее существенных требований банка остается требование о наличии у заемщика стабильной занятости и дохода, достаточного для обслуживания запрашиваемого кредита.

Нужно узнать, есть ли какие-то льготы для заемщика в связи с его местом работы, например, как для сотрудника компании, являющейся корпоративным клиентом банка. Можно предложить работодателю организовать подобную льготную программу ипотечного кредитования с одним из банков для всех сотрудников.

Перед сдачей документов необходимо уточнить четкий срок принятия решения по кредиту и понять критерии этого решения со стороны банка, говорит Елена Шилина. При покупке строящегося жилья нужно узнать, работает ли банк с ограниченным проверенным кругом застройщиков. Банк также может проверить застройщика, у которого заемщик собирается приобрести недвижимость.

Оформление покупки

Ольга Базанова также советует подумать, прежде чем использовать в качестве своего агента риелтора. Такого рода агент, чаще всего, не может представлять и защищать интересы обеих сторон сделки одновременно. Цель продавца подороже реализовать объект недвижимости, а задача покупателя приобрести подешевле. Если заемщик приобретает квартиру, лучше нанять своего агента (юриста), который будет представлять исключительно его интересы в сделке.

И напоследок Ольга Базанова советует не подписывать никаких документов в спешке, без предварительного ознакомления: Необходимо попросить у контрагента копии договоров, внимательно ознакомиться с ними, и если возникли вопросы, постараться решить их заблаговременно. Предпочтительно было бы еще раз внимательно прочитать все документы перед их подписанием, в момент заключения сделки.

Не следует оформлять покупку квартиры без профессиональной технической экспертизы и юридической проверки, сообщает Ольга Базанова. Любое утверждение продавца о техническом состоянии квартиры должно быть документально подтверждено. Для проверки технического состояния квартиры лучше нанять независимого технического эксперта, который по результатам осмотра составит письменное заключение, где укажет все достоинства и недостатки технического состояния квартиры на момент ее проверки.

Решение FFP об учреждении этого фонда было вызвано возрастающим спросом на качественные офисные помещения в центре Москвы, прогнозируемой высокой доходностью фонда, а также заметным улучшением инвестиционной среды в России в целом.


Компания Fleming Family Partners сформировала в России новый фонд недвижимости — первый профессиональный западный фонд, целью которого является приобретение офисных зданий класса А, преимущественно в центре Москвы.

Консультантами фонда являются представительство компании FFP в Москве и компания Colliers International — одна из ведущих международных консалтинговых компаний, предоставляющая полный спектр услуг в области коммерческой недвижимости.

Сейчас размер фонда составляет 60 млн. долларов. Всего же, с учетом заемных средств, планируется привлечь от 150 до 170 млн. долларов. Одним из крупнейших инвесторов фонда, созданного FFP, является компания GE Pension Trust (пенсионное подразделение General Electric). Деятельность фонда рассчитана на 5 лет и направлена как на получение высокого текущего дохода, так и на прирост капитала для его инвесторов.

Олег Мышкин, директор отдела офисной недвижимости и инвестиций Colliers International, компании-советника нового фонда по инвестициям в недвижимость, считает создание такого фонда огромным событием на рынке коммерческой недвижимости. «Создание фонда является важным событием для рынка коммерческой недвижимости в России и свидетельствует о доверии международных инвесторов к стабильности российской экономики. Деятельность фонда будет служить индикатором уровня доходности инвестиций международных инвесторов, основанным на реальных сделках», — комментирует он.

Члены совета директоров фонда имеют опыт работы как на рынках недвижимости, так и на вновь возникающих рынках. Председатель Совета директоров нового Фонда Раймонд Моулд (Raymond Mould) является также главой действующей на британском рынке коммерческой недвижимости компании Pillar Property, акции которой котируются на фондовой бирже.

Компания Colliers International является одной из ведущих компаний на рынке недвижимости и предлагает своим клиентам полный перечень услуг в области коммерческой недвижимости. 250 офисов Colliers International расположены в 50 странах мира, включая Россию (Москва, Санкт-Петербург), Украину (Киев), Казахстан (Алма-Аты) и Азербайджан (Баку), в компании работают свыше 7000 сотрудников.

***

В феврале группа компаний ПИК купила акции Стройинвестрегиона у его владельцев, сообщил Ведомостям гендиректор ПИК-региона Сергей Канаев. Предложение о сделке поступило от группы ПИК, рассказала бывший гендиректор Стройинвестрегиона Ирина Сергеева: Мы решили, что это будет правильнее для развития компании, так как укрупнение бизнеса ведет к его более динамичному развитию. Сумму сделки они не раскрывают. Мы даже не торговались, так как Стройинвестрегион был клиентом нашего банка и предоставлял отчетность. Мы четко представляли себе рыночную стоимость компании, ее и предложили, говорит Сергей Канаев. Опрошенные Ведомостями участники рынка считают, что бизнес Сергеевой мог стоить до $100 млн, однако источник, осведомленный о деталях сделки, называет сумму примерно в $40 млн.

Знакомая Людмилы Путиной помогла группе компаний ПИК стать непререкаемым лидером строительной отрасли. Это произошло после того, как группа приобрела самого крупного регионального строителя страны компанию Стройинвестрегион. Бывшим владельцам Стройинвестрегиона скучать не придется: одна из них, Ирина Сергеева, теперь будет помогать супруге российского президента с ее проектом строительства детских парков.

ПИК купил готовый бизнес с разветвленной региональной сетью, отмечает председатель совета директоров ИК Аврора капитал Дмитрий Чернявский. Мы одним махом увеличили программу строительства в регионах, соглашается Канаев. Сейчас Стройинвестрегион проектирует и строит более 2 млн кв. м жилья. Первый заместитель руководителя стройкомплекса Москвы Константин Королевский называет Стройинвестрегион лидером межрегиональной программы правительства Москвы. В преддверии IPO ПИК как раз формирует большой портфель стройплощадок, в этом плане Стройинвестрегион подходит идеально, рассуждает Шмелев из СТ Групп Регион.

Самая крупная региональная строительная компания была создана в 2002 г. Ириной Сергеевой, работавшей до этого в одном из управлений стройкомплекса Москвы, а еще раньше в структуре ДСК- Стройинвестрегион ориентировался на работу за пределами столицы, но в рамках региональных программ сотрудничества правительства Москвы. Партнером Сергеевой стал Александр Чигиринский, но уже в 2003 г. он продал свои 50% акций Сергеевой и организовал собственную компанию СТ Групп Регион. Развод бывшие партнеры объясняют недостаточной прибыльностью Стройинвестрегиона. Местные власти часто отдавали москвичам не самые привлекательные участки, говорит коммерческий директор СТ Групп Регион Дмитрий Шмелев. Сотрудничество с ПИК началось в 2003 г., когда Банк жилищного финансирования (дочка ПИК) стал кредитовать покупателей жилья Стройинвестрегиона. Тогда же две компании договорились не конкурировать на локальных рынках.

А Сергеева, продав бизнес, будет работать рука об руку с Людмилой Путиной: по желанию супруги президента она будет строить в России парки. По словам Сергеевой, первый проект строительство парка Юность в Калининграде, где Стройинвестрегион выступает заказчиком, реализуется по инициативе супруги президента, проведшей в городе свои детство и юность. В пресс-службе правительства Калининградской области подтвердили, что парк воссоздается по инициативе супруги президента. Работы в Калининграде планируется завершить в 2008 г., а следующий парк, по словам Сергеевой, появится в Омске.

Это уже вторая крупная покупка группы ПИК: в июне 2005 г. она приобрела ДСК-3 за $300 млн у Интеко. А теперь, объединившись с Стройинвестрегионом, ПИК становится крупнейшей строительной компанией в России, считают участники этого рынка. Помимо Москвы (около 2 млн кв. м), ПИК строит в Московской и Ростовской областях (более 6 млн кв. м). Мы намерены стать национальной компанией, заявляет Канаев. Рамки Москвы давно стали тесными, все процессы в России идут по аналогии с Москвой, только с небольшой задержкой. Ближайший конкурент ПИК, группа компаний СУ-155, тоже развивает бизнес в регионах.

Компания строит в шести регионах Ярославле, Калининграде, Новороссийске, Омске, Перми и Нижнем Новгороде, где есть собственные службы заказчика: Ярославская служба недвижимости, в Калининграде Балтийская финансово-строительная компания, в Новороссийске Строймонолит, в Омске Стройинвестомск и др. В 2002 2005 гг. Стройинвестрегион построил 381 600 кв. м жилья, на 2006 г. запланировано 318 000 кв. м. Оборот компании 3 млрд руб. в год.

Группа компаний ПИК основана в 1994 г. В ней свыше 20 организаций и около 15 000 сотрудников. Выручка в 2004 г., по собственным данным, превысила $500 млн. Сейчас ОАО Группа компаний ПИК увеличивает капитал до $1 млрд. В группу входят промышленно-строительные предприятия (ДСК-2, ДСК-3, ПИК-Девелопмент, МФС-ПИК, 100 КЖИ) и Банк жилищного финансирования. В 2005 г. ПИК профинансировала и построила 843 000 кв. м жилья. Группа принадлежит Кириллу Писареву и Юрию Жукову. Совладельцами Стройинвестрегиона считаются Ирина Сергеева и Афина Мустакиди.

Надо помочь гражданам легализовать в упрощенном порядке принадлежащие им фактически объекты жилой недвижимости, порядок регистрации должен быть максимально прост, заявил президент Владимир Путин в апреле 2005 г. Сегодня Госдума рассмотрит законопроект о легализации имущества в первом чтении.


Депутаты недовольны тем, как правительство справилось с подготовкой дачной амнистии упрощенным порядком регистрации прав на земельные участки и самовольные постройки. Но чиновники уверены, что еще большее упрощение привело бы к массовым спорам по поводу границ между участками.

Внесенный в Госдуму законопроект разрешает регистрировать дома без разрешения на строительство. Уменьшается количество шагов при оформлении прав собственности, рекламирует законопроект замминистра экономического развития Андрей Шаронов. А участки можно будет оформить в собственность по кадастровому плану, даже если их границы и размер отличаются от границ в документах, полученных при выдаче участка.

Многие владельцы земельных участков в кооперативах, садоводы и огородники годами не могут приватизировать земельные участки и постройки из-за количества справок, которые для этого нужно собрать. Наличие всех документов не спасает: если данные о границах участка в решении о его выделении и кадастровом плане расходятся, зарегистрирована собственность не будет. А тем, кто самовольно пристроил к дому веранду или кухню, для ее легализации нужно разрешение на строительство, которое чиновники выдают только до начала работ. Неприватизированные участки нельзя продавать и передавать по наследству.

Депутаты предлагают чиновникам сократить требования еще больше при регистрации участка ограничиться его планом (при отсутствии споров с соседями), а при регистрации дома информацией об объекте и заключением правления кооператива. Замруководителя департамента Минэкономразвития согласен, что процедуры техинвентаризации сложные и объемные, но надеется, что с 2007 г. обмерами будут заниматься частные компании, а БТИ только ставить объекты недвижимости на госучет. Но упрощать легализацию недвижимости уже сейчас чиновники не готовы. Кто тогда будет заниматься многочисленными скандалами о том, что кому принадлежит? недоумевает чиновник Роснедвижимости.

Но депутаты Госдумы недовольны. Четыре думских комитета и правовое управление написали в своих заключениях, что граждане не почувствуют упрощения. Для получения кадастрового плана землепользователю надо встретиться с частной землеустроительной организацией, районным отделом Роснедвижимости, районной кадастровой палатой, живописует тяготы огородников руководитель аграрного комитета Геннадий Кулик. А при оформлении прав на недвижимость надо будет подать заявку в органы БТИ, в назначенный день доставить их сотрудников к себе для обмеров, и только после этого получить техпаспорт, говорится в заключении аграриев. А для получения разрешения на ввод в эксплуатацию потребуется также получить согласие чиновника из градостроительного управления и архитектуры, провести радиологические замеры, получить акты о работе дымоходов, отопления и вентиляции, визы Госпожарнадзора и СЭС.



Главная --> Публикации