Главная --> Публикации --> Удар по ракушкам Доля сетевой торговли в санкт-петербурге достигла 40% Дом щепкина спасали 20 лет Девелоперы не стремятся заниматься высотным домостроением Большие против маленьких

Искать! И как ни странно, но некусающиеся цены на землю и дома в Подмосковье еще найти вполне реально.

Сегодня много пишут и говорят о коттеджных поселках, цены на дома в которых начинаются, как правило, от 100 тысяч долларов, а сотка земли стоит от 2 тысяч у.е. А что делать тем, кто не располагает подобными суммами, но все же хочет иметь свою загородную отдушину? Или тем, кто мечтает о московской прописке (или хотя бы подмосковной) в своем собственном маленьком доме на границе, допустим, с Калужской областью, но все же со штампом МО?

Существует несколько вариантов поиска недорогих земельных участков с домами или без них.

Кто поможет?

Второй вариант - искать подходящие объявления о продаже участка или дома в газетах или Интернете. Сегодня их в достаточном количестве печатает и Из рук в руки, и Сделка, а поиск в Яндексе по запросу загородный участок выдаст не менее 20 страниц. Но дабы не нервировать себя заоблачными суммами с пятью нулями, рекомендую набрать участок Шатура. Именно Шатурский район сегодня один из самых дешевых по стоимости, но именно благодаря ссылкам по Шатуре можно очень быстро наткнуться на целые доски объявлений с недорогими предложениями в разных направлениях Подмосковья.

Первый - через агентство недвижимости. Но не крупное московское (и даже не московское вовсе), а местные. Проще говоря, если Вы планируете облюбовать восточное направление и купить дачку возле Сергиево-Посада или ближе к Шатуре, то необходимо обращаться к риэлторам, которые работают в этих районах. Комиссионные, как правило, у всех стандартные - 3-5% от стоимости сделки.

Самый большой выбор готовых домов на Казанском, Горьковском, Егорьевском и Ярославском направлениях, а самые низкие цены, по-прежнему, на юге, юго-востоке и востоке. Например, в 90 км от МКАД по Симферопольскому шоссе предлагается летний дом в садовом товариществе за 8000 долларов, а в 80 км от МКАД по Егорьевскому или Новорязанскому шоссе продается участок 15 соток под ПМЖ всего за 6 тысяч у.е. Участок 6 соток в Чеховском районе можно купить за 9 тысяч долларов, а в садовом товариществе Шатурского района при желании можно найти и за 2500! Дороже запад и север Подмосковья, но и предложения там более качественные. Например, в Можайском районе продается дом ПМЖ всего за 22 тысячи, а мне приглянулся участок в Клинском районе в деревне за 7 тысяч.

Где искать?

Если участок отнесен к садовым, то на нем можно выращивать овощи, сажать фруктовые сады, строить подсобные помещения и дом для сезонного проживания. Но в таком доме нельзя прописаться. А вот возвести загородную виллу, а в последствии прописаться в ней, можно лишь на тех землях, которые предназначены под индивидуальное жилое строительство. Но тогда это здание придется оформить как жилое помещение, предназначенное для постоянного проживания.

Выбирая участок под дачу или дом, необходимо учитывать целевое назначение земель, на котором он расположен.

Кстати, фундамента и парочки стен недостаточно для того, чтобы можно было претендовать на прописку в недострое. Сегодня, по закону, дом должен быть почти полностью достроен, как минимум должны быть уже оконные проемы, заделанные пленкой и естественно, крыша.

Среди недорогих предложений привлекательны недострои. Подобных предложений на рынке сейчас очень много. Десять последних лет строительство затевали многие, но не все его закончили. Если Вы не претендуете на индивидуальность и готовы закрыть глаза на незатейливую архитектуру, то вполне можно уложиться в 30 тысяч и приобрести уже почти готовое строение с вариациями по недоделкам. Единственный совет, наверно, здесь - это обратить внимание на фундамент и как можно больше информации получить по этому вопросу.

Вопросы приобретения

Также выгодно покупать дома в стародачном месте, требующие реконструкции. В этих местах уже сформирована инфраструктура, подведены все коммуникации.

У продавца обязательно должно быть свидетельство о государственной регистрации права. В документах должно быть указано, на каком основании хозяин земли владеет участком: по праву собственности, бессрочного пользования, аренды и т.п. В свидетельстве также указано назначение земли и разрешенный вид ее использования.

Для того, чтобы приобрести землю, она должна находиться в собственности владельца. Поэтому лучше выбирать те варианты, где документы уже все готовы. Это поможет сэкономить много времени и сил.

Заключая договор, во избежание недоразумений по поводу владения землей, на которой стоит дом, следует указать в документе, что он приобретается вместе со всем земельным участком или его частью. Если этого не сделать, то в собственности окажется лишь та часть участка, на которой находится сам дом и которая необходима для его эксплуатации. А остальную часть земли придется брать в аренду или покупать отдельно.

Кстати, если продавец состоит в браке, то потребуйте нотариально заверенное согласие его второй половины на сделку.

Необходимо также побеспокоится и о том: не проходят ли через участок подземные коммуникации (газопровод, телефонные линии и т.д.). Их наличие может привести к установке на вашей территории охранной зоны и, как следствие этого, - к потере части земельного участка.

Нелишне поговорить с соседями и узнать историю раздела участков - вдруг у них какие-то претензии к границе владений. Если земля находится на территории садового товарищества, желательно встретиться с председателем и уточнить, какие существуют платежи и нет ли по вашему будущему участку задолженностей.

Несколько лет назад в столичном регионе наблюдался острый дефицит складских помещений. Эта ситуация изменилась в 2004 году, когда в Московском регионе было заявлено сразу несколько крупных проектов. В эксплуатацию было введено около 230 тыс. кв. м качественных площадей, в результате чего общий объем складской недвижимости составил 1 млн. кв. м. На следующий год профессиональные девелоперы увеличили предложение еще на 300 тыс. кв. м. Кроме того, было заявлено о начале реализации сразу нескольких крупных проектов, общей площадью более 200 тыс. кв. м каждый (Пушкино, Ленинградский терминал, Крекшино).

И еще один тонкий юридический момент - правом приобретать землю на территории России, обладает только гражданин РФ.
Рынок складской недвижимости Подмосковья активно развивается. Сохраняется ли до сих пор дефицит складских помещений, Собственнику рассказали профессионалы рынка.

Директор департамента коммерческой недвижимости и инвестиций NAI Global Владимир Журавлев рассказывает: На 2006 год была заявлена реализация нескольких крупных складских проектов, таких как Томилино и другие. Однако ввод данных площадей не способен покрыть существующий дефицит предложения на рынке складской недвижимости. Нехватка земель для масштабной складской застройки и тенденция увеличения сроков реализации крупных проектов поддерживают неудовлетворенный спрос на высоком уровне.

Дефицит площадей

Рост цен

По словам руководителя отделения Академическое департамента коммерческой недвижимости корпорации ИНКОМ-Недвижимость Натальи Кузнецовой, рынок Подмосковья интенсивно развивается, но его объемы развития не сравнимы со столичными. В рамках торговых комплексов либо производственно-складских помещений строятся офисы иногда территории офисных и производственных помещений делятся 50Х5 В настоящее время производство выводится за территорию МКАД, и офисная недвижимость стремится за складской. В пределах 15 км от МКАД активность очень высокая (Одинцово, Балашиха, Бутово), далее активность понижается.

Как подчеркивает Руслан Суворов, руководитель отдела складской и производственной недвижимости Praedium, предложение на продажу очень ограниченно. Цены на склады класса A варьируются в пределах $ 1000 1200 за кв. м. Цены зависят от местоположения. Близость к МКАД и крупным магистралям увеличивает цену.

Как комментирует директор департамента коммерческой недвижимости корпорации БЕСТ-Недвижимость Е. В. Горбунова: Если говорить о классе А, надо отметить, что цены растут интенсивно, впрочем, как и на всю коммерческую недвижимость. На сегодняшний день реальная цена составляет от $ 170 до $ 200 за кв. м. Чем выше класс складов, тем выше цена. Дефицит в секторе складской недвижимости выше, чем в офисной и торговой. Выход офисов и торговых объектов коммерческой недвижимости в Москве на 2006 год в процентном отношении достаточно высок потребность закрывается, строительство же логистических комплексов притормаживается. Сегодня найти серьезные площади под склад сложно.

Аренда

Владимир Журавлев замечает: Предложение продажи складской недвижимости крайне ограниченно в связи с завышенными ценами на продажу складских площадей и ограниченным спросом на получение склада в собственность. На возрастание стоимости влияет местоположение, в первую очередь близость к МКАД и крупным магистралям. Купить нереконструированное складское помещение можно от $ 450 до $ 770 за кв. м, тогда как склад, подвергшийся реконструкции, стоит порядка $ 690 1110 за кв. м.

Сделки

На рынке преобладают сделки по аренде складских площадей, при этом растет процент сделок по предварительной аренде складов (за 3-6 месяцев до сдачи объекта в эксплуатацию). Стоимость аренды для складских помещений класса А составляет $ 170 250 за кв. м. Стоимость аренды для складских помещений класса В $ 110 160 за кв. м, аренда складских помещений класса С $ 60 100 за кв. м.

Компания Интерэлектрокомплект стала арендатором складского комплекса класса А в 15 км от МКАД по Варшавскому шоссе общей площадью 4250 кв. м и складского здания, расположенного на той же территории, класса В+ общей площадью 4050 кв. м. Сделка по аренде сроком на 3 года.

За последний месяц на рынке складской недвижимости Подмосковья были заключены следующие сделки:

Немецкая логистическая компания Rewico завершает переговоры об аренде терминала Новокосинский площадью около 20 тыс. кв. м.

FM Logistic продала складской комплекс в городе Химки Московской области компании AIG European Real Estate Fund. Площадь составляет 80 000 кв. м, сдаваемая площадь около 66 000 кв. м. После завершения сделки FM Logistic стала единственным арендатором всего комплекса. Сумма сделки оценивается в 60 млн. долларов.

Дело в том, что многие направления не задействованы: например, в районе Новой Риги крайне мало складских комплексов, Западное направление практически непроходимо по транспортной доступности. Соответственно, именно решение комплекса взаимосвязанных проблем будет выходом в данной ситуации, резюмирует Е. В. Горбунова.

По словам директора департамента коммерческой недвижимости корпорации БЕСТ-Недвижимость, объекты в основном уходят с молотка на стадии котлована: сейчас ситуация с подмосковными складами напоминает рынок новостроек 2-3 года назад объекты расхватывают, как горячие пирожки.

Безусловно, рынок разогрет спекулятивным курсом евро. В результате, как полагают аналитики "МИЭЛЬ-Недвижимости", публика переключилась с покупки квартир для себя на создание доходного фонда в виде вторых, третьих квартир. Однако, как и на первичном рынке жилой недвижимости, популярностью пользуются относительно новые, не старше 20 лет, дома. Они более ликвидны и сносу подвергнутся только в будущем столетии.

Начало года на вторичном рынке жилой недвижимости выдалось необычно бурным. Даже, можно сказать, жарким. Однокомнатные квартиры продавались и сейчас продаются просто молниеносно - в течение трех недель. Двухкомнатные - максимум за два месяца. Трех- и четырехкомнатные не задерживаются более чем на три месяца. Одна тысяча долларов за квадратный метр - нормальная цена, и с ней никто не спорит. Риэлторы радостно потирают руки: "То ли еще будет!"

По-прежнему самым элитным районом столицы остается жилой комплекс "Золотая миля", расположенный между Остоженкой и Пречистенской набережной. Здесь квартиры подорожали в среднем на 5-10%. Есть мнение, что цены на новостройки в этом районе скоро превысят психологический барьер 10 тыс. долл., а на вторичном рынке в ближайшее время дойдут до 12 тыс. долл. за кв. м. Также отмечается стабильный рост интереса покупателей к окрестностям Патриарших прудов. "Цены здесь растут уже на протяжении нескольких лет, и мы считаем, что район обладает огромным потенциалом и, возможно, в скором будущем обгонит Остоженку", - говорят realty salesmen. Покупатели не обходят вниманием и такие популярные места, как Арбат, Тверская, Замоскворечье.

Понятно, что квартиры не только покупают, но и продают. По оценке экспертов, объем предложения с начала года увеличился на 42%. Темпы роста цен на вторичном рынке в первом квартале составили 3% в долларах, или 2,2% в рублях. С начала года отмечается снижение спроса на кирпичные "цековские" и "совминовские" дома. Однако эта тенденция не является, по мнению риэлторов, поводом для значительного падения цен. Скорее всего, полагают они, до лета цены будут плавно расти на 3-5% в месяц, что очень выгодно продавцам.

Имеющийся баланс спроса и предложения создает базу для стабильности, отмечают специалисты МИАН, и поэтому при неизменной макроэкономической ситуации значительных колебаний в ближайшее время не ожидается. В целом в первом полугодии, как прогнозируется, цены на вторичном рынке будут расти несколько медленнее, чем в прошлом году. В компании "Миэль-Недвижимость" возможное изменение цен на вторичном рынке жилой недвижимости связывают с завершением войны в Ираке. В результате этого, как ожидают, положение американского доллара укрепится, а затем последует "откат потребительского спроса и снижение завышенных цен на недвижимость". Раньше сентября ждать подобных событий не стоит.
Покупка квартиры сложный и длительный процесс. А если приходится брать для этого кредит в банке, приобретение недвижимости еще более осложняется и удлиняется. На изучение такой важной темы стоит тратить свое драгоценное время, которое окупится. Таким образом можно облегчить себе работу, уменьшить вероятные материальные и моральные потери, избежав горьких разочарований и головной боли.

Также, отмечает директор Департамента маркетинга МИАН Татьяна Корсакова, "стабильно высоким спросом пользуются наиболее качественные квартиры в экологически чистых районах на западе и юго-западе столицы. В основном, это двух-трехкомнатные квартиры по цене 1200-1300 долларов за квадратный метр".

Затем, говорит Юлия Пузакова, нужно поинтересоваться, в какой валюте заемщику выдадут ипотечный кредит. Есть банки, которые могут предоставить кредит по выбору клиента как в рублях, так и в долларах США или евро. Другие ориентированы только на американскую валюту, на евро и доллары либо только на российские деньги. Самый популярный срок, на который предоставляются кредиты, 10-15 лет; а в принципе возможно его уменьшить до 1 года или увеличить до 30 лет.

Изначально необходимо узнать, будет ли банк предоставлять кредит на покупку данной недвижимости, советует начальник управления клиентского обслуживания ЗАО Ипотечная компания Мой Дом Юлия Пузакова. Разумеется, банков, предоставляющих ипотечный кредит, становится все больше, однако не все имеют программы, подходящие клиенту. Поэтому нужно сориентироваться в спектре предложений. Все больше банков предлагают кредиты на приобретение жилья как в новостройке, так и на вторичном рынке. Лишь отдельные финансовые учреждения игнорируют новостройки.

Уровень дохода наиболее важный пункт в анкете заемщика и зачастую непреодолимая преграда для большинства желающих взять кредит. Потенциальному заемщику бывает сложно доказать банку, какую сумму на самом деле он получает. Но многие банки к оценке доходов подходят очень лояльно.
В подавляющем большинстве случаев финансовые учреждения работают с клиентами, получающими зарплату в конвертах, но из-за высоких рисков банки тщательно проверяют платежеспособность заемщика.

Уровень дохода

Процентные ставки

Если у клиента доход по большей части серый, надо выяснить, каким способом можно его подтвердить. Доходы заемщиков с серой зарплатой рассматриваются индивидуально, но в любом случае постоянное трудоустройство и наличие справки НДФЛ-2 обязательно. Реальный доход банк проверяет, оценивая, во-первых, компанию, где работает потенциальный заемщик, и, во-вторых, на какой уровень зарплаты он может рассчитывать. И, в-третьих, в расчет принимается наличие машины, второй квартиры или другие признаки материального благополучия.

Лучше сразу поинтересоваться, какие единовременные выплаты клиент должен сделать и какие обязательные дополнительные сборы придется выплачивать в течение всего кредитного периода, заявляет Юлия Пузакова. Кроме того, процентная ставка, указанная банком-кредитором, не всегда начисляется на реальный остаток. Например, изменение кредитной задолженности может учитываться при начислении процентов по прошествии 2-3 месяцев после реального погашения основного долга, а это заметно повысит выплаты за пользование кредитом. Таким образом, реальная процентная ставка по кредиту может оказаться намного выше номинальной.

Юлия Пузакова советует оценить, каковы ставки банка за использование кредита не стоит выбирать банк-кредитор из-за низких декларируемых процентных ставок. Ипотечные кредиты выдаются под 11-14 % годовых в валюте и 15-17 % в рублях. Предлагаются даже 9-10 % годовых в валюте. Но не следует забывать о дополнительных расходах за предоставление и обслуживание кредита, которые могут заметно увеличить полную его стоимость.

Договор

Необходимо получить информацию об аккредитованных при банке оценочных и страховых компаниях и их тарифах, говорит Юлия Пузакова, а также о возможности досрочного погашения. Условия последнего варьируются: банки могут отказать в досрочном погашении ипотечного кредита, так как потеряют длинные деньги, поэтому выписывают заемщику штраф; другие кредитные учреждения могут вполне лояльно отнестись к этому после 1 месяца, 6 месяцев, 1 года. Либо мораторий (запрет) отсутствует.

Руководитель направления ипотечного кредитования ЗАО МИАН агентство недвижимости Сергей Махоткин заявляет, что ситуация на рынке ипотечного кредитования меняется каждый день, и подчас тот банк, который оптимален для данного заемщика, не будет таковым завтра: Некоторые брокеры способны сэкономить больше средств заемщика в перспективе за счет пониженных процентов по бизнес-договоренностям, которые не будут доступны клиенту с улицы.
Бывает ситуация, когда клиент покупает альтернативную квартиру, а в цепочке уже есть ипотека другого банка, и любой выбор клиента может оказаться неправильным.
К тому же не все риелторы будут готовы работать с тем банком, который кажется оптимальным для клиента на данный момент, и это лишит возможности приобрести квартиру в принципе, утверждает Сергей Махоткин.

В тексте кредитного договора обязательно посмотреть возможность повышения банком ставки за использование ипотечного кредита в одностороннем порядке, советует Юлия Пузакова. Однако банки предпочитают не иметь дело с заемщиками напрямую. Поэтому лучше обратиться к посредникам, которые профессионально разбираются в вопросе, к ипотечным брокерам.

Президент Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров Владимир Лопатин категоричен: Выбирать надо брокера, который поможет выбрать подходящий банк, а также возьмет на себя все хлопоты по согласованию кредита в этом банке и по прохождению подводных камней. Да, работа хорошего брокера стоит денег, согласен. Но есть очень хорошие брокеры, которые имеют в банках-партнерах высокую репутацию, а вслед за репутацией специальные условия кредитования для своих клиентов. И если учесть льготные условия, то суммарная экономия клиента-заемщика в разы превышает брокерское вознаграждение. Нужно искать таких брокеров, и все будет в порядке, заявляет Владимир Лопатин.

Директор управления ипотеки компании МИЭЛЬ-Недвижимость Юлия Вербицкая солидарна с ним: Для получения ипотечного кредита лучше всего обратиться к грамотному риелтору. Клиент в этом случае получает консультанта, который возьмет на себя все нюансы проведения ипотечной сделки.



Главная --> Публикации