Главная --> Публикации --> Тверскую облагородят за счет предпринимателей Арендаторы привередничают Жилье на побережье приглядывают себе состоятельные россияне От сумы и тюрьмы к офисам Почему дорожают метры

Правда, этот процесс пока в большей степени выражен в сфере продовольственной торговли. Можно с уверенностью сказать, что в случае появления в Москве крупных западных сетей уровня Wal-Mart или магазинов более высокого уровня, вещевым рынкам будет нанесен смертельный удар. Например, едва ли практичные москвичи станут покупать по $ 40-60 линяющие турецкие подделки под американские джинсы, если они выяснят, что оригинал (пусть сшитый в Китае) стоит $ 10-15.

Независимо от позиции местных властей рынки эволюционным путем начинают уходить в прошлое. Вытеснению рынков способствует появление дешевых гипермаркетов и мелкооптовых операторов, таких как MЕТРО, АШАН и пр. Многие традиционные посетители рынков переориентируются на такие магазины, даже несмотря на более долгие поездки от дома.

Для Wal-Mart оптимальным способом выхода на российский рынок могла бы стать покупка одной или нескольких местных сетей, - добавляет Сергей Колегов, генеральный директор компании Prime city properties, - однако ритейлеру все равно пришлось бы конкурировать, скорее, с другими операторами, чем с рынками, поскольку в формате ТЦ сложно добиться того же уровня цен, что и на рынках.

Михаил Гец, руководитель Департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood, считает, что приход в Россию таких мировых сетей рынки не уничтожит: В Москву уже давно пришли Ашан, Маркткауф, Метро, но рынки все равно существуют. Возможно, это связано с расположением большей части этих магазинов за МКАД, а, возможно, с особенностями менталитета.

Что касается так называемой блошиной торговли, то, несмотря на развитие рынка торговой недвижимости, она, по мнению экспертов 4Rent Estate, все еще как класс не уничтожена: определенная категория покупателей до сих пор делает разовые или небольшие покупки в уличных киосках или крытых торговых павильонах. Другой вопрос, что со временем, уступая площади современным торговым центрам, она принимает все менее масштабные формы.

Сеть Wal-Mart все еще не пришла в Россию, несмотря на объявление имеющихся у ее руководства намерений об этом еще в 2004 году, - говорит Сергей Храмов, директор по развитию компании 4Rent estate. - В целом интерес крупных международных сетей остается сдержанно-выжидательным. Лидеры мировой розничной торговли не торопятся выйти на наш рынок, несмотря на позитивные прогнозы развития, которые делают российские и зарубежные консалтинговые компании. Причина кроется в расчете западными сетями российских рисков - логистических трудностей, недостаточно благоприятного режима экспорта-импорта и ряда других факторов.

И все же, когда недалеко от рынка открывается крупный магазин схожего профиля с конкурентными ценами, это снижает привлекательность рынка в глазах потребителя. Безусловно, OBI, открывшийся в декабре на Варшавском шосее, потеснит Каширский двор и Каширский двор-2, - приводит пример С. Храмов. - Прежде всего, за счет демократичной ценовой политики и более высокого уровня сервиса. Обороты строительных рынков из-за конкуренции с находящимся поблизости OBI могут сократиться наполовину.

Перетягивание спроса

И все-таки они вертятся

Что касается магазинов типа МЕТРО, АШАН, РЕАЛ, то здесь ситуация схожая: крупные сети продолжают вытеснять продовольственные рынки как открытые, так и крытые, - считает С. Храмов. Причины все те же: доступные цены при лучшем сервисе. М. Гец замечает, что в вопросе конкуренции разных форм торговли важен не только профиль, но и более тонкая специализация. Тот же Каширский двор не вступает в прямую конкуренцию с OBI: его площадь гораздо больше и ориентирован он на строительство, а не на концепцию сделай сам.

И конечно - добавляет С. Храмов, нужно помнить о том, что около 60% жителей столицы не имеют собственного автомобиля, и им трудно с многочисленными покупками добираться домой на общественном транспорте.

С. Храмов считает, что остается определенный процент жителей, которые все равно будут делать покупки на рынках: Во-первых, потому, что зачастую качество предлагаемых на продовольственных рынках фруктов и овощей значительно лучше по сравнению с тем, что предлагают сетевики, во-вторых, потому, что на некоторые категории товаров (при одинаковом качестве) цены на рынке все же ниже. В-третьих, субботне-воскресные очереди, характерные для больших сетевых магазинов, отталкивают определенную часть покупателей, привыкших делать покупки спокойно: с чувством, с толком, с расстановкой.

По словам С.Колегова, рынок является конкурентом для ТЦ лишь частично, поскольку существует обширная группа покупателей, которая ориентирована на рыночный тип торговли и уровень цен. Однако часть посетителей неизбежно сделает выбор в пользу ТЦ, поэтому появление современных форматов рядом с рынками уменьшит их посещаемость.
В советскую эпоху колхозные рынки были единственной уступкой капитализму, на которую вынуждены были пойти власти. В начале 90-х возник столь острый дефицит торговых площадей для реализации турецких и китайских товаров, хлынувших в клетчатых сумках на спинах челноков. Тогда же стали появляться и продовольственные рынки, кокетливо именовавшие себя оптовыми. Чаще всего под них отводились пустующие площади организаций и предприятий, стадионы и земля, по какой-то причине не занятая гаражами.

При этом мнение, что столичный потребитель уже перерос рынки, является явным лукавством. К тому же здесь можно душевно и запросто пообщаться с продавцами и другими покупателями, поторговаться, а обилие точек с однотипными товарами создает иллюзию конкурентных цен. Это подтверждают и ведущие эксперты рынка коммерческой недвижимости.

Рынки являются главным плацдармом для сбыта некондиционных и контрафактных товаров, они резко ухудшают криминальную обстановку в прилегающих районах. И наконец, контейнерно-палаточная торговля не соответствует имиджу столицы как европейского города, к которому стремятся московские власти. Вполне естественно, что возникла идея постепенно избавить Москву от очагов стихийной торговли.

Налоги от потребительского рынка дают 21% доходной части городского бюджета. Но могли бы давать гораздо больше, если бы значительная часть оборота малого бизнеса не оставалась в тени. По мнению городских властей, основной ущерб бюджету наносят именно вещевые и продовольственные рынки. Действительно, предприниматели не часто балуют покупателей кассовыми чеками, в лучшем случае выписывая товарный чек, который практически никогда не проводится через бухгалтерию.

Если в 2005 году по решению столичных властей были закрыты 22 рынка, то в 2006 году предполагается закрыть не менее 7 В 2002 году, по оценке компании Магазин магазинов, в Москве работало 240 рынков, сейчас их примерно 12 Значительную долю закрываемых рынков предполагается превратить в торговые центры. Среди священных коров стихийной торговли, которых решено пощадить, в компании Astera назвали Рижский, Лефортовский, Измайловский и Москворецкий рынки. А цель поставлена революционная: оставить не более 23 рынков. Это более чем десятикратное сокращение по сравнению с 2002 годом. И эта перспектива уже не за горами, что заставляет участников рынка торговой недвижимости внимательно изучать инвестиционные возможности высвобождающихся площадок.

Рынков станет меньше в 10 раз

В частности, в 2005 году было открыто более 400 так называемых магазинов шаговой доступности - еще одна программа, которую продвигают городские власти.

Несмотря на всю масштабность программы реконструкции рынков, этот процесс пока не очень сильно влияет на расстановку сил в столичном ритэйле - рынки по-прежнему на коне. Москва занимает лидирующие позиции в стране по объемам торгового оборота (26%). Правда, ее доля медленно снижается за счет развития торговой и инвестиционной активности в регионах.

Такой же рынок, только под крышей

Косвенным отражением борьбы за сердце низкобюджетного покупателя, который лишается привычных рынков, стала основная конкурентная стратегия сетевых операторов: стремление заявить о самых низких ценах. Это проявилось не только в характере рекламных кампаний и беспрерывных распродажах, но и в открытии многочисленных дискаунтеров (сейчас их действует в городе около 300).

Такая позиция часто неоправдана, поскольку компетенция в вопросах организации рынка с трудом переносится на современный торговый центр - это совершенно разные модели бизнеса. Вопросы, которые при этом обычно остаются за кадром, - максимально эффективное расположение крупных арендаторов и грамотная организация клиентского трафика. В результате, по мнению нескольких участников рынка, пожелавших сохранить инкогнито, уже построенные на месте закрытых рынков ТЦ являются на сегодня не самыми качественными предложениями для арендаторов. Зачастую новые центры остаются где-то между двумя несовместимыми формами торговли - на полпути к успеху.

Марти Уилан, директор по развитию компании Astera group, считает, что будущее за концептуальными торговыми центрами, спрос на которые постоянно растет, даже несмотря на появление на рынке больших объемов новых торговых площадей. В настоящее время 98-100% площадей, предлагаемых в таких центрах к аренде. Между тем до концепции в большинстве ТЦ, возникающих на месте рынков, дело не доходит, либо это концепция самодеятельная. Причина, по мнению Марти Уилана, в том, что инвесторы (это могут быть как собственники закрываемого рынка, так и другие компании) очень редко обращаются к профессиональным консультантам, полагаясь на собственный опыт.

Своевременно и в полном объеме вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги обязаны как юридические, так и физические лица. Плательщиками могут быть:

Как правило, торговые центры на месте закрытых рынков становятся успешными благодаря хорошему местоположению, интенсивным людским потокам и уже сформировавшейся покупательской привычке (ТЦ Черемушки, ТЦ Миллион мелочей и др.), - говорит Сергей Колегов, генеральный директор компании Prime city properties. - Однако в случае, когда проект реализуется непрофессионально, без необходимого опыта в этой сфере, ТЦ становится неконурентоспособным.

Структура платы за жилье

Из чего состоит плата за жилье? Это зависит от того, кем является субъект жилищных правоотношений. Так, наниматель оплачивает:
пользование жилым помещением;
содержание и ремонт помещения (но капитальный ремонт общего имущества проводят за счет собственника жилищного фонда);
коммунальные услуги.

наниматели по договору социального найма;
арендаторы жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (с момента заключения договора аренды);
члены жилищного кооператива (с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом);
собственники жилого помещения (с момента возникновения права собственности на жилое помещение).

Что касается собственника жилья, он обязан платить:

Плату за пользование помещением (за наем), а также за содержание и ремонт жилья для нанимателей определяют исходя из занимаемой общей площади помещения (в отдельных комнатах в общежитии исходя из размера комнат). Кроме того, размер платы за наем государственного или муниципального жилищного фонда устанавливают в зависимости от качества и благоустройства помещения, месторасположения дома (ст. 156 п. 4 ЖК РФ). Жилищным кодексом также предусмотрено, что установление размера платы за наем жилого помещения не должно приводить к возникновению у нанимателя права на субсидию, то есть сумма расходов на оплату жилья не должна превышать определенной доли совокупного дохода семьи (федеральный стандарт 22 %, для Москвы 10 %). Если наниматель признан в установленном законом порядке малоимущим, его освобождают от внесения платы за пользование помещением.
Размер платы за пользование жильем, его содержание и ремонт устанавливают для нанимателей органы местного самоуправления, в Москве и Санкт-Петербурге органы государственной власти соответствующего субъекта.

Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление. Размер платы за коммунальные услуги определяют органы местного самоуправления в порядке, установленном Правительством РФ.

за содержание и ремонт помещения, в том числе за капитальный ремонт общего имущества;
за коммунальные услуги.

Граждане также обязаны платить за жилье, в котором никто не зарегистрирован. Плату при этом начисляют на собственника помещения.

Собственник или наниматель обязан оплачивать жилье и в том случае, если не пользуется помещением и коммунальными услугами. Плата производится в соответствии с показаниями приборов учета и не зависит от факта проживания. Исключение составляют некоторые виды коммунальных услуг, которые гражданин не использовал из‑за временного отсутствия. В таком случае производят перерасчет на период отсутствия (естественно, оно должно быть подтверждено документально). При этом коммунальные услуги, предоставление которых не прерывается в связи с отсутствием жильцов (например, отопление в многоквартирном доме) все равно придется оплачивать.

Субсидию предоставляют, если расходы на оплату жилья и коммунальных услуг превышают величину, соответствующую максимально допустимой доле расходов граждан на оплату жилья и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи.
Доход семьи определяют за последние шесть месяцев, предшествующих подаче заявления о предоставлении субсидии. При этом к членам семьи относятся проживающие совместно супруги, их дети (в том числе усыновленные) и родители (в том числе усыновители). Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и иные лица могут быть признаны членами семьи заявителя, если они проживают совместно с заявителем и ведут с ним общее хозяйство.

Субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг

пользователи жилых помещений государственного или муниципального жилищных фондов;
наниматели по договорам социального найма;
члены жилищных кооперативов;
собственники жилых помещений.

Право на субсидию имеют:

Уполномоченный орган должен в течение десяти дней принять решение о предоставлении субсидии или об отказе в ней. Если принято положительное решение, размер субсидии рассчитывают и доводят до сведения заинтересованных лиц. Если у гражданина, получившего субсидию, изменился состав семьи, место жительства или доходы членов семьи (перемена этих обстоятельств влечет за собой изменение условий предоставления субсидии и ее размера), он обязан сообщить об этом в уполномоченный орган в течение 15 дней после наступления данных событий. В противном случае неосновательно перечисленные в качестве субсидии средства засчитывают в счет будущих субсидий. А при отсутствии права на получение льготы в последующие месяцы получатель добровольно возвращает деньги в местный бюджет. При отказе от добровольного возврата средства придется вернуть в судебном порядке по иску уполномоченного органа.

Граждане, проживающие на основании договора найма, заключенного с собственниками помещений (физическими и юридическими лицами) частного жилищного фонда, или договора поднайма, заключенного с нанимателями помещений в жилищном фонде независимо от формы собственности, не имеют права на получение субсидий.
Для оформления субсидии необходимо представить:
заявление;
справку о составе семьи;
документы, подтверждающие основания владения и пользования жилым помещением;
документы, подтверждающие доходы заявителя и всех членов его семьи;
документы, содержащие сведения о суммах платежей за жилье и коммунальные услуги, начисленные за последний перед подачей заявления месяц, и о наличии (отсутствии) просроченной задолженности по оплате жилья и коммунальных услуг;
документы, подтверждающие право на льготы или на компенсации по оплате жилья и коммунальных услуг заявителя и членов семьи, зарегистрированных совместно с ним по месту постоянного проживания.

получатель не оплачивал жилищно-коммунальные услуги в течение трех месяцев подряд;
получатель не сообщил о наступлении событий, влекущих за собой изменение условий предоставления субсидии и ее размера.

Перечисление субсидии может быть приостановлено, если:

изменения получателем и членами его семьи места жительства;
изменения состава и дохода семьи, влекущих утрату права на льготу;
предоставления недостоверной информации, имеющей существенное значение для выделения субсидии или определения ее размера;
истечения срока погашения задолженности при отсутствии уважительной причины задержки оплаты жилья и
коммунальных услуг.

Перечисление субсидии прекращается в случае:

Ответственность за неуплату

Жилищный кодекс РФ установил ответственность за невыполнение обязанности по оплате жилья и коммунальных услуг. Причем к нанимателю применяют более строгие санкции. Наймодатель вправе требовать в судебном порядке выселения нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи в случае невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев. При этом договор социального найма на данное жилое помещение подлежит расторжению. Нанимателям предоставляют другое жилье, размер которого соответствует размеру помещений, предоставляемых в общежитиях, то есть из расчета не менее 6 кв. м жилой площади на одного человека (ст. 90 ЖК РФ).

Решение о приостановлении или прекращении субсидии доводят до сведения получателя в течение трех рабочих дней со дня принятия решения (с указанием причин).

Тарифы на тепловую энергию, услуги водоснабжения, водоотведения и горячего водоснабжения для расчетов с населением при наличии приборов учета воды и тепловой энергии (с 1 марта 2006 г.)
Водоснабжение 7,85 руб./куб. м
Водоотведение 6,53 руб./куб. м
Тепловая энергия 525,00 руб./Гкал
Горячее водоснабжение 40,38 руб./куб. м
Холодная вода для нужд горячего водоснабжения 7,85 руб./куб. м
Подогрев воды для нужд горячего водоснабжения 32,53 руб./куб. м
Тарифы на тепловую энергию, услуги водоснабжения, водоотведения и горячего водоснабжения при наличии приборов учета воды и тепловой энергии (для перерасчетов платежей населения за январь-февраль 2006 г.)
Водоснабжение 7,85 руб./куб. м
Водоотведение 6,53 руб./куб. м
Тепловая энергия 485,00 руб./Гкал
Горячее водоснабжение 37,90 руб./куб. м
Холодная вода для нужд горячего водоснабжения 7,85 руб./куб. м
Подогрев воды для нужд горячего водоснабжения 30,05 руб./куб. м

Таким образом, новая квартира может оказаться значительно меньше занимаемой ранее.
Что касается собственника, то выселить его на этом основании нельзя, однако ответственности он не избежит. Если собственник несвоевременно или не полностью платит по счетам, он обязан будет уплатить пени. Их размер зависит от ставки рефинансирования Центрального банка, действующей на момент оплаты, и составляет одну трехсотую этой ставки. Пени начисляют за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты и заканчивая днем фактической выплаты включительно. Увеличение размера пеней не допускается. Кстати, такой же размер пеней установлен и для других лиц, которые своевременно и полностью не оплачивают счета (например, для нанимателей).

Постановление правительства Москвы от 21 февраля 2006 г. № 110-ПП О тарифах на услуги водоснабжения, водоотведения, горячего водоснабжения и отопления для населения
Вопросы безопасности и надежности расчетов являются одними из важнейших при проведении сделок с недвижимостью. Существуют различные их схемы, причем, рекламируя каждую из них и рассказывая о ее преимуществах, как правило, умалчивают о недостатках. В этом вопросе трудно разобраться не только клиентам, но и подчас опытным агентам. В представленной статье рассмотрены особенности, плюсы и минусы существующих расчетных систем.

Справка: 1 куб. м = 1000 л

Начнем с самых небезопасных схем, отбросив, разумеется, такие дикие способы, как расчет в парадной и нотариате из рук в руки.

Прежде всего следует отметить, что абсолютно надежной системы расчетов нет и, видимо, в принципе быть не может, как нельзя считать стопроцентными по степени надежности любые, даже правительственные, гарантии. Поэтому имеет смысл говорить лишь о наивысшей степени надежности не более того.

Плюс здесь, собственно говоря, один: представители обеих сторон сами кладут деньги в сейф и, как им кажется, не нуждаются в агентствах и агентах, к тому же искренне верят, что их деньги никуда не денутся.
Минус это возможность шантажа и мошенничества.

Расчет через банковскую ячейку без участия представителей агентств недвижимости (сейфинг)

Самой распространенной и ненадежной формой расчетов являются действия продавца и покупателя через арендованную ими совместно банковскую ячейку сейфинг. Наиболее часто криминальные истории происходят именно при такой системе осуществления денежной операции.

Первый тип соглашения абсолютно неприемлем, так как позволяет любой из сторон обманывать и шантажировать вторую. Например, продавец после закладки денег и подписания договоров с банком исчезает и продает квартиру еще кому‑то, а затем требует несколько тысяч долларов за то, чтобы в его присутствии покупатель смог вернуть из сейфа свои деньги. И наоборот: приобретатель после регистрации отказывается идти в банк и вымогает деньги за то, чтобы продавец открыл сейф и взял теперь уже его деньги.

Сейф арендуют по договору, в который включено дополнительное условие открытия ячейки обязательное присутствие представителей обеих сторон соглашения (обычно свидетелем здесь выступает сотрудник банка). Часто при аренде ячейки съемщикам выдают одинаковые ключи. Основным условием другого типа договора является наличие у клиентов разных ключей и права каждого из них в отсутствии компаньона двумя ключами открыть сейф.

Тип договора с двумя разными ключами еще более опасен, поскольку к описанным вариантам жульничества добавляются дополнительные возможности для мошенничества такие, как кража и подмена ключей. Кроме того, банк выдает дубликаты ключей по заявлению об их утере тому, кто значится по договору арендатором сейфа. Помимо подмены ключей для второй стороны на внешне совершенно неотличимый комплект от соседнего сейфа, снятого заранее и, естественно, пустого, бывают куклы, фальшивые купюры и т. д.

Ситуация совершенно тупиковая, особенно если учесть, что многие банки имеют в договоре пункт, согласно которому через год после прекращения оплаты сейфа его содержимое переходит в собственность банка. Иначе говоря, либо плати, сколько просят, либо потеряешь все.

Банковский аккредитив

Достаточно надежной системой расчетов является, как ни странно, банковский аккредитив. В настоящее время данную схему почти не применяют из‑за общего недоверия к банкам, тем не менее раньше она была распространена, и не исключено, что возродится в недалеком будущем.

К минусам также можно отнести тот факт, что банк не несет ответственности за содержимое сейфа и правильность положенных в него сумм, считая это личным делом клиента. Последним не выписывают никаких документов с указанием сумм, отправленных в сейф, и, как говорилось выше, нельзя доказать, что именно и в каком количестве клиенты прятали в сейф и вынимали оттуда. Поэтому судов по недоплаченным суммам не бывает. Есть и другие недостатки у рассмотренной схемы. Так, крайне затруднено обслуживание цепочек обменов, существуют проблемы с предоставлением услуг по проверке купюр на подлинность. И, что тоже следует отметить, администрация банка далека от проблем продавца и покупателя.

Плюсом такой схемы является ее гибкость она позволяет достаточно легко обслуживать различные варианты цепочек обмена.

Суть схемы заключается в следующем. Покупатель открывает на себя счет в рублях или валюте. Средства блокируют до момента получения оговоренных документов, например свидетельства о регистрации, справки и перепрописке и т. п. Но тут не обойтись без эскрослужбы агентства, так как банк не обязан контролировать подлинность предоставленных документов. Когда бумаги предъявлены, средства перечисляют на заранее открытый счет продавца, причем банки обычно сами решают проблемы конвертации, если она необходима, и выдачи наличных.

Существенным недостатком банковского аккредитива при расчетах в сделках с недвижимостью считается то, что в случае какого‑либо срыва сделки и возникновения конфликтной ситуации с продавцом (деньги уже внесены, а продавец не соглашается подписывать договор отчуждения и ничего не разрешает банку) деньги покупателя зависают, и получить их с блокированного по условию аккредитива счета он сможет только через суд.

Выдачу банковских документов, легкую доказуемость проведения расчетов, невозможность мошенничества с фальшивыми деньгами, куклами и тому подобным также следует отнести к преимуществам разобранной схемы.

Деньги хранятся у нотариуса

Система расчетов, которую по надежности, к сожалению, можно отнести к уровню ниже среднего, рекламировавшиеся недавно финансовые операции через нотариат, когда деньги хранятся у нотариуса.

Попытка вставить в договор пункт о том, что если в течение определенного срока условие не выполнено, то аккредитив разблокируют и покупатель получит право забрать деньги, приводит к возможности обмана продавца. Например, квартира продана и отправлена на срочную регистрацию в последний день, а приобретатель с утра пораньше забирает деньги. Следует отметить, что при использовании описанной схемы необходимо указывать в нотариальном договоре только полную стоимость сделки. А банк, соответственно, обязан уведомить налоговую инспекцию обо всех открытых счетах.

Недостатков у данной схемы много.

Положительным здесь является то, что согласно закону частный нотариус отвечает всем личным имуществом за свою деятельность. К тому же безопасность повышается тем, что процесс внесения денег максимально приближен к моменту подписания нотариального договора. При таком ведении дела, казалось бы, также можно сэкономить и обойтись без услуг агентства.

Во‑вторых, хранение денег у нотариуса по степени безопасности не идет ни в какое сравнение с содержанием их в сейфах банков: охранников с автоматами тут нет.

Во‑первых, нотариус не в состоянии лично контролировать выполнение условий и подлинность представленных документов (например, о регистрации и выписке): в отличие от агента он в паспортный стол не пойдет.

В‑четвертых, в случае спора либо конфликта между клиентами нотариус оказывается в затруднительном положении, к тому же он в отличие от крупного агентства или банка уязвим при использовании клиентами неформальных способов разрешения конфликтов.

В‑третьих, нотариус не кассир банка с проверкой подлинности купюр и защитой от действий мошенников дело здесь обстоит хуже. Помещения нотариусов оборудованы далеко не так, как того требует Центробанк в отношении расчетных центров.

Бессрочные векселя банка

Недостаточно надежной формой расчетов являются те, которые происходят через бессрочные векселя банка, проводимые с участием эскрослужбы агентства.

В‑пятых, налоговая полиция имеет право изъять сейф нотариуса (в отличие от сейфа банка), и у клиентов сразу появится сильная головная боль (в лучшем случае весьма длительное по времени разбирательство).
В‑шестых, трудно найти нотариуса, соглашающегося на данную форму расчета.
Берегитесь ложных нотариусов либо лиц с поддельными или украденными печатями!

Самое значительное преимущество состоит в том, что при ее использовании можно покупать квартиры по безналичному расчету юридическим лицам у физического лица, получающего свои деньги за квартиру наличными, как и при обычной сделке. Плюсом (по сравнению со схемой аккредитивов) считается также то, что сделку полностью контролирует эскрослужба агентства, поэтому она в состоянии помочь в разрешении конфликтов.

Такая система довольно гибкая, она позволяет проводить цепочки с доплатами, разбивать сумму на любое количество векселей, получать вексель по любым условиям.

Сейфинг с участием эскрослужбы агентства

Такова одна из наиболее безопасных схем расчета, при которой основное правило составление договора именно с банком при участии в качестве третьей стороны эскрослужбы агентства. По условиям подобного соглашения изъять содержимое сейфа имеют право либо продавец с уполномоченным представителем эскрослужбы, либо покупатель с таким же уполномоченным, либо все трое вместе, но ни в коем случае не один из них, причем право решать, кого пригласить, решает эскрослужба.

Недостаток такой схемы расчетов заключается в ее зависимости от финансового положения банка (оставление в банковских документах следов прохождения полной суммы за квартиру и получения данной суммы продавцом), поэтому специалисты рекомендуют указывать в нотариальном договоре полную стоимость квартиры.

Следует отметить и такой немаловажный фактор, как независимость от финансового положения и банка, и агентства, поскольку средства, положенные клиентами в сейфовое хранилище, не подлежат арестам. В случае участия эскрослужбы возможны осуществление тщательного анализа подлинности денег и подсчет сумм.

Главное преимущество здесь в исключении возможности для кого бы то ни было крутить деньгами либо вкладывать их в сомнительные проекты. Участие эскрослужбы агентства позволяет внести ясность в дело контроля выполнения условий выдачи, возврата денег либо организации расчетов при проведении цепочек сделок и создать заслон на пути шантажистов как с одной, так и с другой стороны. При этом удается обеспечить полную конфиденциальность расчетов.

Отдавая деньги поверенному, клиент вручает их даже не фирме, а частному лицу, которое вправе тогда делать с ними все, что угодно. При невозврате денег, даже если суд обяжет это совершить, поверенный (обычно безработный, не имеющий никакого имущества) все равно так не поступит, потому что долговой тюрьмы в России нет, к сожалению, с 1917 года.

Недостаток у разобранной схемы один: никто не дает клиентам письменных гарантий сохранности средств с указанием суммы, то есть агентство не отвечает за банк, а банк за содержимое депозитария, так что, если банковское хранилище ограбят, деньги вернуть не удастся. Также здесь следует опасаться участия поверенных и заключения договора с банком только двумя сторонами, например продавцом и агентством. В данном случае возможен сговор, и опять‑таки никто не станет защищать интересы покупателя.

К плюсам данной расчетной системы относят полную конфиденциальность сделки, подтверждение финансовых обязательств документами с подписями и печатями, а также невозможность крутить этими деньгами.

Ценные пакеты, хранящиеся в депозитарии банка

Это тоже относительно надежный способ ведения расчетов, который основан на принятых законах и на описанных в Гражданском кодексе договорах хранения и уступки права требования. В таком случае на хранение принимают не какую‑либо сумму денег, а ценный пакет по специальному договору хранения. А сумма может быть указана только косвенно в пункте о финансовых обязательствах агентства (в указании на необходимость возместить ее в случае утери пакета). По окончании сделки выдают пакет, вскрываемый при клиенте, а не пачки денежных знаков.

Единственный минус данной системы состоит в том, что клиенты должны иметь определенную степень доверия к агентству, поскольку они не видят, как пакеты закладывают в депозитарий банка.

Ценный пакет, хранящийся в депозитарии банка, нельзя подвергнуть аресту или принудительному изъятию. Такая система расчетов не зависит от финансового положения банка и агентства, здесь нет места никаким задержкам по выдачам пакетов при выполнении условий договоров, даже при аресте счетов агентства или банка. Отсутствие подобных проволочек в практике работы агентства является подтверждением правильности хранения пакетов в данной организации. Еще одна положительная черта схемы, о которой идет речь, максимальная гибкость, удобство обеспечения расчетов при самых сложных цепочках с различными доплатами и получателями пакетов.

Единственный минус данной схемы то, что она самая дорогая (это естественно для самой надежной системы) и требует заполнения большого количества бумаг.

Ценные пакеты, хранящиеся в подразделении Центрального банка РФ Российском объединении инкассации (Росинкас)
Наиболее надежной системой ведения денежных расчетов в сделках с недвижимостью является вариант с ценными пакетами, когда они хранятся не в депозитарии банка, а в инкассаторских сумках, находящихся в Росинкасе. В этом случае появляются дополнительные гарантии такие, как возможность клиентов опломбировать инкассаторскую сумку своим пломбиром, легкость отслеживания места хранения и пути движения сумок в ситуации, когда возникают любые судебные разбирательства (инкассаторы тщательно заполняют все документы при перевозке оцененных пакетов), гарантия сохранности средств (ограбление, пожар и т. п.). Росинкас обязательно страхует и перестраховывает все ценности.



Главная --> Публикации