Главная --> Публикации --> Средняя стоимость жилья в москве превысила 3 тысячи долларов за квадратный метр Формируется закрытый пиф “гостиничная недвижимость” Что нам стоит дом построить Поправки к закону о долевом строительстве приняты в первом чтении Глава росстроя: главное - сделать так, чтобы бизнес пришел и начал строить

По данным Аналитического центра ирн.ru, в настоящее время на рынке представлено 66 новостроек в центре Москвы, что заметно меньше, чем в предыдущие годы, когда можно было выбирать из более чем сотни предложений. Средняя цена за квадратный метр в новостройке внутри Третьего транспортного кольца составила, по оценкам ирн.ru, $7257, что в три раза выше стоимости квадратного метра в новостройках за его пределами. При средней площади 154 кв. м квартира в центре обойдется покупателю более чем в $1 млн.

Средняя стоимость квартиры в новостройках в центре Москвы перешагнула порог в $1 млн, что сопоставимо с ценой на жилье соответствующего класса в европейских столицах. Такие оценки опубликовал Аналитический центр ирн.ru. Эксперты рынка прогнозируют дальнейший рост цен на квартиры в центре Москвы.

На фоне общего роста цен на столичную недвижимость подорожание квартир в таких объектах, по мнению ирн.ru, несколько отстает от рынка.

Для расчетов брались средние величины по рынку: в новостройках ЦАО есть предложения как по небольшим студиям около 30 кв. м, так и по элитным пентхаусам более 500 кв.м. Тем не менее психологический барьер в $1 млн за квартиру преодолен, и эта цена соответствует действительности для большинства предложений в новостройках центра Москвы. Управляющий директор компании Blackwood Марина Макарова дает еще более высокую оценку стоимости жилья в центре: по ее словам, квадратный метр здесь стоит в среднем $950

Заместитель генерального директора Kalinka Realty Алексей Сидоров не соглашается с этим: По нашим оценкам, рост стоимости в процентном отношении на новостройки внутри ТТК и вне его сопоставим. Управляющий директор Blackwood Марина Макарова оценивает рост стоимости квадратного метра за 2005 год в объектах элитной недвижимости (а именно на этот класс жилья приходится большинство предложений в ЦАО) в 20-22%. В 2006 году, по ее прогнозам, он может составить35%.

Это объясняется тем, что цена на подобные квартиры и так очень высока, и поднять ее еще выше за короткий период времени проблематично, чего не скажешь о дешевых квартирах, где возможен рост и до 100% за относительно небольшой период времени,- говорит руководитель Аналитического центра ирн.ru Олег Репченко.

Сейчас есть достаточно много богатых людей, как жителей Москвы, так и не москвичей, для которых покупка квартиры в центре столицы - это элемент статуса, в обозримом будущем высокий спрос на такие объекты будет сохраняться. Заместитель генерального директора Kalinka Realty Алексей Сидоров видит корень проблемы в ином: Рост цен вызван принятием 214 закона о долевом участии. После его принятия на рынке не начиналось строительство новых объектов. Естественно, такая ситуация провоцирует дефицит предложения, который мы оцениваем в 30-50%. По оценкам Kalinka Realty, в свете закона о долевом участии ситуация будет только усугубляться. Марина Макарова из Blackwood к этим факторам добавляет и еще одно обстоятельство: Кроме всего прочего, большое влияние на цены имеет валютный курс, поскольку он закладывается в смету в начале строительства.

Все опрошенные Бизнесом эксперты сошлись во мнении, что темпы роста цен на такие квартиры будут расти. Цены будут надуваться и дальше. Сроки экспозиции таких квартир гораздо больше, поэтому продавец по определению может позволить себе ждать. Даже в периоды стагнации, когда цена на жилье снижалась, квадратный метр в ЦАО продолжал дорожать,- говорит руководитель ирн.ru Олег Репченко. По его мнению, главным фактором роста цен является дефицит площадей под застройку, что при сохраняющемся спросе на квартиры в центре способствует росту стоимости жилья.

Тем не менее, спокойствие это чисто внешнее, потому что именно в 2006 году должно быть совершено несколько мощных рывков в самых разных направлениях. Например, в области развития рынка ипотечного кредитования.

Можно вспомнить и о ценах на стройматериалы. Например, Евроцемент, контролирующий около 85% местного цементного рынка, продолжает сохранять высокую цену на свою продукцию, несмотря на предупреждения и штрафы ФАС. К тому же, по ее словам, с рынка ушли многие мелкие строительные компании, что привело к снижению конкуренции в этом сегменте. Рынок быстро реагирует на рост спроса, а это в совокупности со снижением количества качественного предложения приводит к постоянному росту цен.
2006 год внешне выглядит тихим и легко предсказуемым: обвала цен на нефть никто не прогнозирует, глобального потепления или похолодания - тоже. Фондовый рынок, который сделал по итогам прошлого года 80% вверх, наверное, будет вести себя спокойнее, и подрастет максимум на 20-30%. Темпы экономического роста, по сравнению с европейскими странами, останутся высокими, как, впрочем, и инфляция, которая вряд ли упадет ниже 8-10%.

Конечно, за прошедшие с тех пор 9 месяцев ситуация на рынке ипотечного кредитования изменилась, и лучшее доказательство тому - та активность, с которой банки стали рекламировать свои ипотечные продукты, и с которой они принялись разрабатывать свои линейки с учетом материального положения заемщика и социальных особенностей различных групп населения.

В государственной программе по созданию в России рынка доступного жилья черным по белым написано, что к 2007 году каждый россиянин, желающий улучшить свои жилищные условия, сможет купить квартиру в кредит. Пока же на такой подвиг способны не более 10% граждан страны. По результатам опроса, проведенного социологической компанией РОМИР-Мониторинг в марте прошлого года, число потенциальных заемщиков составляло порядка 8%, в то время как число респондентов, не готовых прибегнуть к услугам ипотечных банков или ипотечных агентов, превышало 90%.

Несмотря на это, по данным той же АРБ, объем банковских ипотечных кредитов лишь незначительно превышает 1 млрд. долларов, а доля ипотечных кредитов в общем количестве ссуд, выданных физлицам, составляет порядка 6%. При том, что платежеспособный спрос на жилье достигает 150 млрд. долларов, это - капля в море или, в лучшем случае, лишь первый шаг в начале большого пути. Проблема в том, что времени для раскачки остается все меньше.

На сегодняшний день, по данным Ассоциации российских банков (АРБ), программы ипотечного кредитования есть у 140 банков, причем на 5 крупнейших банков приходится 70% всех ипотечных кредитов. Понятно, что в числе большой пятерки знакомые все лица - Сбербанк, Внешторгбанк и т.д. Однако и банки помельче уделяют рынку ипотечного кредитования все больше внимания.

Интереса ради, автор статьи провел собственное маленькое расследование на тему почему люди не хотят брать ипотечный кредит. Выяснилось, что доминирующую роль все-таки играет страх - можно потерять работу и остаться и без квартиры, и без средств к существованию. В доброту банка, который в этом случае предложит льготные условия погашения кредита, мои собеседники не верили, а от ссылок на западный опыт корпоративного поведения финансовых структур в этом случае, просто отмахивались: у нас свои порядки.

Если брать за основу цель, сформулированную в госпрограмме по обеспечению россиян доступным жильем, то коренной перелом в сознании людей должен наступить как раз в 2006 году. Иначе каждый желающий россиянин не сможет к 2007 году купить квартиру в кредит. Просто потому, что этот кредит, по различным причинам не возьмет. И правительственная задача-максимум в таком случае останется красивой фразой. Что само по себе не трагично - не в первый раз, в конце концов - но в преддверии грядущих парламентских и президентских выборов не есть хорошо.

Вторая причина - величина первоначального взноса. Уж сколько раз твердили миру, что 30% от общей суммы сделки по покупке квартиры много, но никто на законодательном уровне снижать этот показатель не стал, хотя такие предложения были. Слишком сильным оказалось сопротивление банкиров: по их словам, ипотека в России, где до 40% зарплат выводится в темную, и так дело рискованное. К тому же, снижение величины первоначального взноса автоматически означает увеличение суммы основного кредита. А на это банки идти не хотят, потому что кредиты эти, по определению, являются длинными, деньги изымаются из оборота всерьез и надолго.

При этом отдадим должное телевидению, радио и СМИ: наши соотечественники стали куда более продвинутыми, и теперь на вопрос, почему вы не хотите взять ипотечный кредит, часто отвечают - потому, что не хотим переплачивать за него. Во всяком случае, столько, сколько приходится переплачивать при нынешних ставках по кредиту.

Между тем, уже несколько банков заявило, что они готовы выпускать облигации с ипотечным покрытием. Доходность по ним, как считает эксперты, может оказаться сравнимой с доходностью облигаций крупнейших российских компаний-эмитентов. То есть, с учетом ожидаемой годовой инфляции, она будет колебаться в диапазоне от 8% до 10% годовых. Однако эти бумаги, по оценкам специалистов, будут более надежными и менее рискованными, потому что качество ипотечного покрытия будет отслеживать не только сам банк-эмитент, но и спецдепозитарий. То есть, использоваться в качестве обеспечения будут далеко не все выданные финансовой структурой кредиты, но только лучшие из лучших.

Тут само собой напрашивается сравнение - а как же на Западе, где сумма первоначального взноса не превышает 10% от общей суммы сделки? А там есть возможность рефинансировать выданные кредиты, занять на рынках капитала длинные деньги под сравнительно небольшие проценты (особенно если речь идет о крупных банках с рейтингами на уровне А). В России же участники рынка ипотечного кредитования как манны небесной ждут появления ипотечных ценных бумаг (ИБЦ), которые вот-вот должны появиться, но никак не появляются. Федеральная служба по финансовым рынкам утверждают, что дебютные их выпуски могут быть размещены на биржах уже в феврале, однако наверняка это можно будет сказать только когда Госдума утвердит предложенные ФСФР изменения к закону об ипотечных ценных бумагах. А утверждение это пока не состоялось.

Характерным примером типичного подмосковного дачного комплекса начала XX столетия, имеющим значительную архитектурную и мемориальную ценность, является Дача Тамбурера (Раменский район, пос. Удельная, Южный проспект, 11-15). На месте соснового леса в 1908 году московским мещанином Людвигом Тамбурером были выстроены несколько деревянных дач различной архитектуры (неоклассицизм, модерн) и хозяйственных построек; устроены огороды, цветники и парк. В 1910 40-е годы дачи Тамбурера весьма полюбились творческой интеллигенции: их снимали или в них гостили актеры (Н. А. Обухова, О. Л. Книппер-Чехова, В. И. Качалов), композитор Р. М. Глиер, художник А. С. Голубкина, писатели (М. И. Цветаева, А. Н. Толстой, Б. А. Пильняк).

Семейные выезды аристократов на прогулку и проведение week-end в загородном доме всегда были знаком хорошего тона и в царской России, и за рубежом. Сезоны во все времена диктовали свои правила: арендовать коттедж на лето являлось важной задачей для всех обеспеченных городских жителей.

Предложения на рынке аренды

В настоящее время дачи и загородные коттеджи не лишены своей популярности: многие арендаторы предугадывают весеннее повышение цен и стараются как можно раньше снять дачу на лето.Как рассказывает Мария Жукова, заместитель директора Управления аренды компании МИЭЛЬ-Недвижимость, интерес к отдельным поселкам так высок, что приходится записываться в очередь за несколько месяцев вперед, обычно в феврале, чтобы успеть арендовать летний коттедж. С этим мнением не согласен Сергей Смирнов, главный консультант компании DOKI: по его словам, никаких очередей не существует агентства, которые ведут постоянных клиентов, уже позаботились о рассылке данных по аренде в январе, а новые клиенты не страдают от недостатка предложений.

Самые низкие цены на аренду домов приходятся на Новорязанское, Симферопольское, Каширское, Варшавское, Щелковское, Горьковское, Носовихинское направления. Сергей Смирнов, правда, придерживается иного мнения в отношении Рублевки: по его словам, солидные клиенты сознательно не идут в поисках по этому направлению из-за пробок. Только те, кто желает приблизиться к образу жизни людей, живущих на Рублевке, хотят снимать там дачи, поясняет Сергей Смирнов.

Наиболее популярными и дорогими направлениями являются Рублево-Успенское, Новорижское, Сколковское, Ильинское, Минское (Можайское), Киевское, Калужское, Боровское, говорит Мария Жукова. В средней ценовой категории можно отметить Волоколамское, Пятницкое, Дмитровское, Куркинское, Осташковское, Ленинградское, Ярославское, Алтуфьевское направления.

Со статистикой ИНКОМа согласна начальник отдела по работе с недвижимостью компании Терра-недвижимость Наталья Петшик: по оценкам специалистов компании, Рублевка является самым популярным направлением.
За ней идут Новая Рига, Минское, Можайское и Калужское шоссе. Самые дорогие коттеджи в аренду сдаются в районе Жуковки и Горок-2: цена здесь может доходить до $ 100 тыс. в месяц. Как рассказывает Наталья Петшик, недавно специалистами компании был зарегистрирован рекорд цены аренды сдавался дом в охраняемом поселке в Жуковке стоимостью $ 100 тыс. в месяц, на 40 сотках леса, площадью 1000 кв. м, с эксклюзивной отделкой и меблировкой.

Специалисты компании ИНКОМ обладают другой информацией: по их словам, Рублевка все-таки остается лидером спроса за $ 3 тыс. в этом направлении можно снять небольшой дом. Верхней границы арендной ставки в месяц не существует. В среднем за $ 6-10 тыс. в месяц на Рублевке арендатор получит все необходимое для комфортного проживания. А в Барвихе, Жуковке, Раздорах стоимость арендной платы доходит до $ 60 тыс. в месяц. Дом от 800 кв. м на 60-80 сотках лесного участка, в доме бассейн, сауна, большие спальни со своими санузлами, с надлежащим уровнем безопасности, рассказывает начальник отдела аренды загородной недвижимости отделения Сретенское корпорации ИНКОМ-Недвижимость Ольга Баштанова.

Направление Цена, $
Север 5353
Северо-Восток 2839
Восток 2553
Юго-Восток 3417
Юг 3589
Юго-Запад 5551
Запад 7176
Северо-Запад 4783

По словам экспертов компании МИЭЛЬ-Недвижимость, стоимость аренды загородного жилья различается в зависимости от направления. Средняя стоимость найма коттеджей в феврале-марте 2006 года составляет ($/мес.):

На Пятницком шоссе можно арендовать дом в Istra Holiday за $ 15 тыс. Меньшим спросом пользуются следующие направления: Горьковское, Рязанское, Ленинградское, Каширское, Волоколамское. Там цены колеблются от $ 1 до 5 тыс. в месяц. Эти трассы бывают труднопроходимыми из-за пробок. Однако и по этим направлениям есть интересные места, говорит Ольга Баштанова. Волоколамское шоссе Опалиха, Нахабино, Снегири, с развитой инфраструктурой, оздоровительный комплекс Le Meredien Moscow Country Club все эти места являются востребованными для арендаторов коттеджей. Нельзя не отметить стародачные места на Ленинградском шоссе Фирсановку, Алабушево, Новоподрезково. Неплохой инфраструктурой обладает спорткомплекс Родина, конноспортивный клуб, яхт-клуб Маяк, горнолыжный спуск, цены на аренду колеблются от $ 1 до 5 тыс..

Ольга Баштанова поясняет: Порядок цены на загородную недвижимость зависит не только от направления: играет роль местоположение, отдаленность от МКАД, близость водоема, наличие развитой инфраструктуры, площадь дома и наличие в нем удобств, размеры участка. Востребованы, например, водохранилища, где находятся яхт-клубы, пляжи, станции проката мотодельтапланов, конноспортивные комплексы. Популярными являются спортивно-горнолыжный парк Волен, горнолыжный курорт Сорочаны. Цены по этим направлениям колеблются от $ 2 до 10 тыс., VIP-коттеджи до $ 18 тыс. По Калужскому шоссе цены колеблются от $ 3 до 15 тыс. это Ватутинки, Фоминское, Вороново, Десна. Близость инфраструктуры, бассейн, теннисный корт, рыбалка, лодочная станция, прогулочная зона 130 га.

По Ярославскому шоссе пользуются популярностью поселки Челюскинский, Тарасовка, Клязьма, Мамонтовка, Зеленоградский, Абрамцево. Инфраструктура оздоровительный комплекс, мини-гольф-клуб, пейнтбол-клуб, лечебно-оздоровительный центр, цены от $ 2 до 5 тыс.

Как отмечают специалисты корпорации ИНКОМ-Недвижимость, востребованным также является Егорьевское шоссе, знаменитое стародачными местами Голицино, Быково, Ильинский, Кратово, цены в этом направлении колеблются от $ 2 до 8 тыс.

Как рассказывает Наталья Петшик, последние веяния подмосковной моды таковы: активно осваиваются территории за бетонным кольцом (30 км от МКАД) на этом расстоянии в основном возводятся поселки экономкласса (диапазон цен на дом от $ 300 до 500 тыс.).

Новые тенденции на рынке аренды

По словам специалистов, арендовать дом можно с помощью риелтора, агентства или воспользоваться Интернетом на сайтах и электронных базах коттеджей всегда существует поиск по желаемым направлениям.

Наблюдается тенденция укрупнения поселков (от 200 домовладений). Это связано с желанием создать однородный социум. Специалисты компании Терра-недвижимость отмечают в настоящий момент повышение активности девелоперов, которые проявляют интерес к большим земельным участкам (от 3 до 40 га) без подряда на строительство новых поселков.

Несомненное преимущество Новой Риги благоприятная экология, не уступающая Рублевскому направлению, считает пиар-директор компании Renaissance Realty Наталия Курашова. Практически отсутствуют вредные производства, летом можно отдыхать на воде: здесь расположена река Истра, а также одно из крупнейших озер Подмосковья Тростенское. Кроме того, Новорижское шоссе привлекает покупателей более низкими, по сравнению с Рублевкой, ценами. Большим плюсом является скоростное шоссе, где полностью отсутствуют светофоры и посты ГАИ.

Многие арендаторы приобретают коттедж на лето по причине ожидания постройки собственного дома: как отмечает Сергей Смирнов, в поселке Никольская Слобода жители специально арендовали коттедж, чтобы наблюдать за ходом строительства новых домов. Кроме тех, кто только готовится к покупке, существуют также арендаторы так называемого среднего класса топ-менеджеры, которые пока не готовы купить дом, но могут позволить себе его арендовать на лето. И безусловно, самыми многочисленными клиентами являются классические дачники, которые снимают на два-три месяца деревянные домики с садом. Для них летняя аренда загородного коттеджа не является данью моде это способ отдыха от быстрого ритма городской жизни.
Одним из прямых конкурентов Рублево-Успенского шоссе является Новорижское. Знаменитое Истринское водохранилище, Тростенское озеро, чистая экология основные критерии популярности этого подмосковного направления.

Шестиполосная трасса Новорижского шоссе отвечает всем требованиям современных автобанов, говорит руководитель направления загородной недвижимости ЗАО МИАН-агентство недвижимости Светлана Кондачкова. В настоящее время под Серебряным Бором идет строительство тоннеля, благодаря которому шоссе соединится с Краснопресненским проспектом, и жители поселков смогут быстро добираться до Третьего транспортного кольца.

Инфраструктура

Коттеджные поселки

По сторонам от Новорижского шоссе до сих пор есть свободные земли. Специалисты рынка недвижимости оценивают потенциал этого направления в тысячи гектаров, поэтому размеры предлагаемых на продажу участков могут достигать нескольких гектаров. Бурная застройка ведется здесь только в последние годы. По мнению Наталии Курашовой, отсутствие старых застроек является большим плюсом: нет яркого контраста высокого и низкого уровней жизни, что, несомненно, способствует формированию позитивного имиджа Новорижского направления.

Стоимость зависит от степени готовности поселка. От начала строительства поселка до сдачи государственной комиссии (как правило, этот период длится около трех лет) цена может вырасти на 100 % и даже больше.

Руководитель департамента инвестиционных проектов агентства недвижимости Домострой Герман Барыш замечает, что Новорижское шоссе лидирует по количеству строящихся коттеджных поселков. В настоящее время это самое застраиваемое направление. И цены на землю в этом направлении являются одними из самых высоких в среднем $ 20-40 тыс. за сотку.

Светлана Кондачкова в числе интересных проектов Новорижского шоссе отмечает элитные поселки Павлово и Резиденции Бенилюкс: Лидером продаж стал загородный комплекс Резиденции Бенилюкс (17 км от МКАД), общая площадь которого более 150 га. Вся территория разделена на зоны, которые оформлены в разных архитектурных стилях, но при этом общая застройка поселка осуществляется в рамках единого концептуального плана.

По оценкам Наталии Курашовой, на Новой Риге максимальная цена за сотку в зоне до 30 км от МКАД не превышает $ 35 тыс., тогда как на Рублевском направлении цены на земельные участки могут достигать и $ 100 тыс. Что касается домов, расположенных в районе Новорижского шоссе, то цены на них начинаются от $ 500 тыс.

В первом и пока единственном в России мегапоселке класса люкс Княжье озеро (24 км от МКАД, Истринский район) цена дома составляет от $ 500 тыс. до $ 790 тыс., площадь участков от 15 соток.

Поселок Павлово, говорит Наталия Курашова, располагается в экологически чистом месте, в окружении живописного смешанного леса. Удобное транспортное сообщение (всего 15 минут от МКАД) делает этот поселок особенно привлекательным как для постоянного проживания, так и для круглогодичного отдыха. Стоимость домов площадью от 400 до 600 кв. м варьируется от $ 1,1 млн. до $ 2 млн..

Светлана Кондачкова отмечает среди проектов бизнес-класса такие, как Никольская Слобода и Усадьба Вильяминова.

Самый заметный проект среди бизнес-класса поселок Величъ (38 км от МКАД), который изначально позиционировался как первый экогородок. Половина территории поселка отведена под инфраструктуру и общественные зоны. Приобрести дома площадью от 300 до 500 кв. м можно от $ 280 тыс. до $ 850 тыс.

Компания Нафта-Москва, владеющая около 430 га земли в пойме Москвы-реки (район деревень Архангельское, Гольево и Захарково), собирается построить первый в России частный город. В районе Новорижского шоссе недалеко от МКАД будет возведено 2,7 млн. кв. м жилья и полный комплекс инфраструктуры с бизнес-центрами, магазинами, образовательными и развлекательными учреждениями.

Активный ход строительства

Учитывая высокую стоимость земли в Подмосковье, специалисты прогнозируют увеличение плотности застройки в строящихся поселках, рост объема предложения таун-хаусов и малоэтажного жилья, а также активизацию строительства на расстоянии более 30 км от МКАД.

Начать стройку планируется через год. В центральной части города будут возведены малоэтажные жилые кварталы, а в прибрежной и лесной зонах виллы и коттеджи. Стоимость проекта оценивается в $ 3 млрд.



Главная --> Публикации