Главная --> Публикации --> Форма для монолита Тверскую облагородят за счет предпринимателей Арендаторы привередничают Жилье на побережье приглядывают себе состоятельные россияне От сумы и тюрьмы к офисам

До сих пор приватизированные федерацией предприятия не платили за аренду: земля находилась у них в "постоянном бессрочном пользовании". Но закон о введении в действие Земельного кодекса обязал их переоформить право пользования на аренду или приобрести участки в собственность до 1 января 2004 г. По действующим правилам цена земли определяется умножением ставки земельного налога на устанавливаемый субъектом Федерации коэффициент - от 3 до 3 Сам же земельный налог рассчитывается на основе средних ставок, установленных в 1991 г. законом РСФСР "О плате за землю", и различается в зависимости от размера города и его статуса особыми коэффициентами (от 0,5 до 4,5). Далее средние ставки дифференцируются местными властями "по местоположению и зонам различной градостроительной ценности". Существует примерно 80-кратный разброс ставок между регионами, а внутри каждого есть различия от 4 до 75 раз.

Минимущество прислушалось к московскому мэру Юрию Лужкову, который давно призывает правительство не продавать бизнесменам по дешевке землю, на которой расположены их предприятия. Ведомство Фарита Газизуллина решило торговать землей по рыночной цене, которую определят независимые оценщики. Предприниматели сомневаются в их независимости и считают, что о рыночной цене не может идти речи - ведь у участка под предприятием нет рынка покупателей и продавцов.

Вчера первый замминистра госимущества Дмитрий Аратский заявил, что его ведомство подготовило долгожданные поправки в закон "О введении в действие Земельного кодекса". По его словам, действующая методика определения выкупной цены земли настолько ущербна, что "делает фактически невозможной приватизацию земли". Поэтому "нужно, чтобы цену земли определяли независимые оценщики", а на основе этой оценки чиновники будут устанавливать либо арендную плату, либо цену продажи.

Несмотря на то что до конца года предприятия обязаны выкупить землю, на которой они стоят, московский мэр отказывается продавать бизнесменам землю. Он считает, что 30 ставок налога - слишком низкая плата за московскую землю. Мэр предложил правительству изменить закон "О введении в действие Земельного кодекса", обязав предприятия выкупать землю по рыночным ценам. А две недели назад заместитель Лужкова Олег Толкачев заявил, что московское правительство уже нашло поддержку в Минимуществе.

"Инициатива Минимущества принципиальна только для крупных городов, особенно для Москвы и Санкт-Петербурга, - говорит партнер компании Corpus Juris Алексей Новоселов. - В этих городах рыночная цена земли во много раз превышает 30-кратную ставку земельного налога. Для бизнеса это очень неблагоприятное изменение - сейчас правила определения цены прозрачны, а если будут приняты эти поправки, цену будут определять уполномоченные чиновниками близкие им оценщики".

Предприниматели новациями Минимущества возмущены. "В ходе приватизации бизнесмены покупали единые имущественно-земельные комплексы, поэтому земля под предприятием не имеет самостоятельной рыночной стоимости", - убежден руководитель управления ОАО "Объединенные машиностроительные заводы" Андрей Лазаревский. С ним согласен партнер компании "Налоговая помощь" Сергей Шаповалов: "У участка под зданием или предприятием нет рынка покупателей и продавцов. Здесь речь может идти только об административном ценообразовании, а не о рыночном". Лазаревский считает, что, даже если чиновники будут брать за основу мнение независимых оценщиков, они должны уменьшать полученную ими цифру на стоимость обременений, вычитая из цены участка затраты на снос здания и экологическую очистку. "Эта величина заведомо будет отрицательной, потому что стоимость земли под строением всегда входит в стоимость объекта недвижимости", - предлагает Лазаревский. Замминистра госимущества Сергей Моложавый сказал "Ведомостям", что ничего подобного чиновники делать не планируют: "Цена, определенная оценщиками, корректироваться не будет", - заявил чиновник.

По словам Аратского, Минимущество сейчас согласовывает свой законопроект с другими ведомствами и на днях внесет его в правительство. В Минэкономразвития поправок пока не видели и обсуждать новации отказываются.

Гендиректор ОМЗ Каха Бендукидзе убежден, что сегодняшняя цена и так выше рыночной. По его подсчетам, выкуп всех земельных участков под заводами обойдется его компании в $180 млн, что всего на $20 млн меньше капитализации компании и почти вдвое больше прошлогодней прибыли ОМЗ. Представитель "Русала" затруднился предсказать, окажется ли рыночная цена земли под предприятиями его компании, определенная оценщиками, выше или ниже выкупной цены земли, рассчитанной по действующим правилам. Моложавый из Минимущества исключает возможность недобросовестной оценки. А по словам его коллеги Аратского, "лицо, выкупающее землю, должно быть наделено правом судебного обжалования и судебной оценки реальной стоимости земли".

Коэффициент местоположения, устанавливаемый муниципальными властями, учитывает такие параметры, как близость к административным центрам поселений, ландшафтную привлекательность территории, ее историческую ценность и т. п.

МЕТАЛЛУРГИ ЗАПАСАЮТСЯ ЗЕМЛЕЙ: "Евразхолдинг " выкупил 1150 га под Нижнетагильским меткомбинатом за 228 млн руб. (198 261 руб. за 1 га) осенью 2002 г. В конце ноября 2002 г. приватизировал землю под своим заводом в Липецке Новолипецкий металлургический комбинат: 2755 га обошлись ему в 1,254 млрд руб. (455 172 руб. за 1 га). А принадлежащий "Русалу" Ачинский глиноземный комбинат приобрел 140 га в Красноярском крае за 36 млн руб. (257 143 руб. за 1 га).
Арендная плата за земельные участки, находящиеся в пределах одной оценочной зоны в Московской области, будет уравнена, в то время как сейчас размер местного коэффициента, регулирующего ставку аренды, может отличаться в несколько раз. Вчера депутаты мособлдумы приняли поправки к закону о регулировании земельных отношений, корректирующие формулу расчета арендной платы: для участков со сходными характеристиками коэффициент не будет отличаться более чем на 20%.

Бывает, например, что два магазина расположены рядом или через дорогу, одному ставят коэффициент 3, а другому - 10,- утверждает председатель комитета по вопросам землепользования, природных ресурсов и экологии мособлдумы Василий Дупак.

Муниципальные власти вправе устанавливать значение этого коэффициента от 1 до 1 Как утверждают в мособлдуме, на практике это приводит к злоупотреблениям со стороны муниципалитетов, так как арендная плата за схожие участки может отличаться в несколько раз.

В то же время, убежден директор ЗАО Совхоз имени Ленина Павел Грудинин, эта поправка не решит более глобальной проблемы, возникшей в результате кадастровой оценки земель. Сейчас по этой кадастровой стоимости расположенные рядом участки могут разниться в десятки раз, и никто не может объяснить почему,- возмущается он. К тому же, отмечает Грудинин, муниципалитетам виднее, какие кому устанавливать коэффициенты. У них тоже есть определенная логика, они понимают, что для одного вида бизнеса коэффициент может быть больше, чем для другого,- рассуждает он.

Поправка областных законодателей предполагает, что при расчете арендной платы для участков, расположенных по кадастровой оценке в пределах одной оценочной зоны, коэффициент местоположения не может отличаться более чем в 1,2 раза, что позволит выравнять стоимость аренды за землю для предпринимателей.

Обычно решение вопроса о передаче денег за квартиру зависит от договоренности между покупателем и продавцом недвижимости. Существует три варианта расчета:

Те, кто заключают сделки на рынке недвижимости, часто задаются вопросом: как организовать передачу денег? Подогретое голливудскими фильмами воображение рисует чемоданы, которые вам отдают где-то в машине или в подворотне и тут же за углом отнимают. Не исключено, что когда-то купля-продажа недвижимости происходила именно так. Сейчас есть масса цивилизованных способов организовать передачу денег.

Деньги помещаются в ячейку депозитария банка, ключи от которой передаются продавцу после получения покупателем свидетельства о переходе права собственности.

Покупатель передает деньги за квартиру до подачи документов в Регпалату. Тогда же между участниками сделки подписывается договор купли-продажи и акт приема-передачи жилья.
Договор купли-продажи подписывается в Регпалате после подачи документов на регистрацию, а деньги передаются на нейтральной территории (например, в агентстве недвижимости). После передачи денег подписывается акт приема-передачи. Это документ, составленный в трех экземплярах (один передадут в Регпалату, два других экземпляра останутся у продавца и покупателя недвижимости).

При выборе варианта расчета наличными деньгами лучше соблюсти некоторые меры предосторожности. Необходимо найти безопасное для вас место передачи денег, например, агентство недвижимости, которое помогало вам вести сделку.

За наличный расчет

Лучше всего передавать деньги при свидетелях. И получить от продавца недвижимости расписку о том, что он принял у вас деньги за квартиру. В расписке следует указать Ф. И. О. покупателя и продавца, их паспортные данные, прописку и полную сумму переданных денег в рублях. Кстати, фамилии свидетелей также можно указать в расписке, хотя это не обязательно.

Как правило, клиентам не отказывают в такой просьбе. Позаботьтесь о том, чтобы подлинность денег при желании можно было проверить.

По мнению юриста Инны Шлыковой, самый удобный способ это передача денег через банковскую ячейку. В банке вы можете выбрать 3 основных процедуры безопасных расчетов: ответственное сейфовое хранение, индивидуальное сейфовое хранение и аренда зала для расчетов.

Деньги в банке, нервы в порядке

Помощь банка стоит крайне немного от 12 рублей в день, и эта цифра индексируется в зависимости от содержания ячейки, но при этом вы будете гарантированно защищены от возможных неприятностей. Во-первых, банк проверит подлинность денег, а во-вторых, позаботится об их сохранности.

По моему мнению, банковский сейф это универсальное средство хранения ценностей. Клиент нашего банка имеет возможность арендовать сейф на срок от одного дня, выбрать необходимый размер сейфа, а также использовать сейф при сделках с недвижимостью. Наряду с этим, при заключении сделки с недвижимостью наши клиенты могут воспользоваться услугой пересчета и проверки подлинности валюты, говорит Оксана Притыко, руководитель пресс-службы РосЕвроБанка.

Правильно оформить договор с банком и дополнительное соглашение к нему вам может помочь опытный риелтор. О чем идет речь? Важно знать, что для допуска к сейфу третьих лиц клиент должен оформить с банком дополнительное соглашение, предусматривающее аренду сейфа на двух и более нанимателей. В дополнительном соглашении стороны четко оговаривают условия, при которых возможен доступ к сейфу одного нанимателя без одновременного присутствия другого или других. Соблюдение этих условий строго отслеживается банком, что полностью исключает риск мошенничества и несанкционированного доступа к сейфу третьих лиц. В договоре можно также предусмотреть, что доступ к ячейке осуществляется только при одновременном присутствии двух лиц либо при предъявлении определенных документов одним из них.
Цены на московские квартиры стремительно растут. Жилье в центре города уже не купить дешевле 1 миллиона долларов
Средний уровень стоимости московского жилья поднялся за последнюю неделю на 2% и превысил 2700 долларов за квадратный метр. Рост цен коснулся и элитных домов новая квартира в центре Москвы теперь обойдется покупателям в 1 млн. долларов и больше. Эксперты объясняют подорожание отсутствием адекватного предложения на фоне непрекращающегося роста спроса.

Как правило, деньги завозятся в банк до регистрации договора (за один день, например), они проверяются, и, когда покупатель вступает в свои права собственности, продавец получает в банке деньги, подписывая акт приемки-передачи квартиры. Деньги закладываются в банковскую ячейку до подписания договора купли-продажи, оговариваются условия о том, какие документы должен предоставить продавец, чтобы забрать эту сумму. Обычно это зарегистрированный договор купли-продажи и копия нового Свидетельства о собственности на имя покупателя, рассказывает Инна Шлыкова. В том случае, если сделка регистрацию не проходит по каким-то причинам, деньги забирает покупатель.

Главная причина резкого подорожания снижение объемов предложения на столичном рынке недвижимости. При высоком спросе растут цены на все категории жилья. Текущие объемы предложения на вторичном рынке жилья как минимум на 35% уступают объемам предложения аналогичного периода прошлого года. На начало 2006 года сокращение количества новостроек достигло 29,6% по сравнению с началом 2005 года.

В среднем по прогнозам отраслевого Аналитического агентства ирн.RU, столичные квартиры подорожают по итогам марта не менее чем на 7%. И цены на жилье выйдут на новый максимум. К концу февраля темпы роста цен на квартиры в Москве достигли 1,5% 2% в неделю, а стоимость некоторых квартир выросла за месяц почти на 10%. Среднее значение городского индекса стоимости жилья превысило аналогичный январский показатель на 5%.

Количество новостроек к центре Москвы (в пределах 3-го транспортного кольца) существенно сократилось: на текущий момент в этом сегменте предлагается к продаже 66 новых домов, в то время как в прежние годы в этом сегменте было представлено более сотни новых объектов.

В последнее время рост цен отмечается и в секторе элитного жилья. По данным Аналитического центра ирн.RU цены за квадратный метр, например, в районе Остоженки или в Золотой миле выше, чем на Манхэттене, одном из самых фешенебельных районов Нью-Йорка. Остоженка по-прежнему лидирует в ценовой категории среди элитных районов Москвы.

Объем рынка элитных новостроек и новых домов бизнес-класса, расположенных в пределах 3-го транспортного кольца, составляет около 10% от полного объема коммерческой застройки в Москве. Предложение в 66 новостройках центральной части города составляет 540 000 кв. м. На каждый дом в среднем приходится 53 квартиры. Средняя стоимость квадратного метра в новостройках центральной части Москвы составляет 7257 долларов.

Главная причина сокращения количества новостроек в центре Москвы очевидна: центр города застроен почти полностью, и число площадок под новое строительство неуклонно сокращается. Дальнейшее увеличение количества площадок может произойти лишь в случае реконструкции центральных районов города.

После оплаты квартиры в центре Москвы покупателю следует готовиться к сопутствующим расходам за пользование инфраструктурой района. По данным ирн.RU, средняя стоимость машиноместа в новостройках элитного сегмента составляет почти 66 000 долларов, а в отдельных домах превышает 100 000 долларов. Средняя стоимость последующей эксплуатации квартиры равна 2,2 долларов за квадратный метр в месяц, следовательно, для среднестатистической квартиры площадью 154 кв. м. выходит около 340 долларов в месяц. В некоторых новостройках стоимость эксплуатации выше средней, и для квартир большой площади она может доходить до 1000 долларов в месяц.

Это в три раза выше уровня цен в новостройках среднего ценового сегмента (новостройки между ТТК и МКАД 2454 долларов за квадратный метр), а также среднего уровня цен на вторичном рынке жилья 2437 долларов за квадратный метр. Если учесть, что средняя площадь квартиры в новостройке в пределах 3-го транспортного кольца составляет 154 квадратных метра, то получается, что стоимость квартиры в новых домах центральной части Москвы уже превысила 1 миллион долларов. Пентхаус можно приобрести за 3-5 миллионов долларов.



Главная --> Публикации