Главная --> Публикации --> За две квартиры - тройной налог Бульвары на набережных Самая популярная сделка этого года - покупка жилья под залог имеющейся недвижимости Metro появится в печатниках Средняя стоимость жилья в москве превысила 3 тысячи долларов за квадратный метр



Доля свободных площадей В первом полугодии 2003 г. на рынке офисов, на первый взгляд, сложилась парадоксальная ситуация. В то время как арендные ставки плавно, но верно "ползут" вверх, вводятся в строй новые здания, офисов по-прежнему катастрофически не хватает. На самом деле, эта тенденция говорит о значительном превышении спроса над предложением. Да, ежегодно рынок офисов получает до 500 тыс. кв.м офисных пространств, но сегодня он готов "переварить" гораздо большие объемы. Скажем, по Юго-Западу на сегодняшний день существует не более 2-3 достойных внимания предложений, аналогичная ситуация на Западе, в Восточных частях города положение не лучше, за исключением Бауманского района. В центре города предлагаются лишь помещения самого высокого стандарта. А арендовать функциональное офисное помещение, соответствующее международному стандарту по среднерыночной цене ($400-500 кв.м/год) большая проблема. Особенность сегодняшнего дня - практически полное отсутствие предложений в функционирующих офисных центрах. А если там и происходит освобождение офисов, они сразу же уходят под расширение "своих" арендаторов, и крайне редко собственникам приходится выставлять эти офисы на рынок. Поэтому те компании, которым необходимо решить вопрос переезда "сейчас", а не через полгода, после подписания договора аренды сталкиваются с определенными трудностями.



В первом полугодии 2003 г. готовые к въезду офисы сдавались в аренду лишь в нескольких бизнес центрах города. А в основной массе на рынке присутствуют лишь предложения по строящимся зданиям класса "А", реже класса "В" различной ценовой категории. В первом полугодии шел их активный процесс сдачи в аренду.



Повышенный спрос на не дорогие качественные офисы частично удовлетворяется за счет реконструкции зданий бывших НИИ и вывода промзон за черту города. С каждым годом процесс "преобразований" набирает все большие и большие оборотов. На сегодняшний день на рынке есть порядка 15 предложений по объектам класса "В", находящихся в стадии реконструкции (строительства). При этом большинство собственников понимают - для того, чтобы проект стал успешным необходимо выдержать серьезную конкуренцию со стороны аналогичных предложений на рынке. Профессиональный маркетинг объекта, а также правильно выбранная ценовая политика уже на начальном этапе работ позволяет заполнить офисный центр в кратчайшие сроки. Павелецкая - наиболее перспективный район из всех городских районов, занятых под производственно-складские нужды (расстояние до Кремля 1 км). Активно реконструируется, преображаясь изо дня в день. Район облюбовали ряд крупных российских сырьевых структур, иностранные представительства, ориентируемые на международный аэропорт "Домодедово". Павелецкая промзона - это уже сейчас офисные комплексы на Дубининской, 51-53; Летниковской, 10; Кожевническом пр-де, 4; Павловской, 7.



Шаболовская-Тульская. Достаточно известный и пользующий спросом у арендаторов район. Такие офисные центры, как: 4-й Рощинский пр-д, 19; 2-й Верхний Михайловский пр-д, 9, Мытная, 21 имеют отличную репутацию. Здесь преобладают офисные здания класса "В", однако на данный момент все они практически сданы в аренду. Новые проекты, появляющиеся на рынке реализуются в кратчайшие сроки (офисно-складской комплекс общей площадью 8000 кв.м, расположенный по адресу: 4-й Рощинский пр-д, 20 находился на рынке не более трех месяцев, после чего был успешно сдан в аренду):



Бауманская. В районе нет известных офисных зданий. С момента возникновения рынка недвижимости считался малопривлекательным местом для пребывания крупных компаний, однако за последнее время и здесь прослеживается тенденция по приведению в порядок административных зданий. "Первыми ласточками" в середине 90-х годов стали офисные центры на Спартаковской площади и в Денисовском переулке. Сейчас это - офисный комплекс на улице Ибрагимова, а чуть ближе к центру расположены объекты на Бакунинской, Новорязанской, Электрозаводской улицах:



Во втором полугодии планируется завершение строительства ряда крупных бизнес центров, которые будут соответствовать самым современным требованиям в области архитектуры, инженерии, планировочных решений.



Тенденции, прогнозы По прогнозам отдела маркетинга и исследований компании ABN Realty до конца 2003 года на рынке офисов будет продолжен плавный рост цен. Как уже отмечалось выше, из-за нехватки в городе офисов международного стандарта и постоянного расширения штата компаний-арендаторов у рынка нет другой альтернативы поведения. В среднем, к концу IV квартала, арендные ставки должны подрасти на 5-8% по сравнению с началом года. Так же продолжится "переезд" арендаторов из старых, не соответствующих требованиям сегодняшнего дня, зданий в реконструированные офисные комплексы. Собственники функционирующих центров, при перезаключении договор аренды с существующими арендаторами, будут стремиться максимально поднять арендную ставку. В последнее время прослеживается тенденция к разделению рынка офисов на две составляющие: предложения для арендаторов "с улицы" (здесь возможны некоторые подвижки по цене, так как владелец стремится свести к минимуму упущенную выгоду, связанную с простоем помещения) и предложения для арендаторов, выразивших желание продлить договор аренды (здесь арендодатель прекрасно осведомлен, о том как сложно компании подобрать новый офис, как сложно сохранить всех своих клиентов. Уровень арендных ставок



Необходимо иметь в виду, что данный график - лишь некий ориентир в определении стоимости аренды. Цена аренды в каждом конкретном здании будет зависеть от многих факторов и обстоятельств, предшествующих выходу проекта на рынок недвижимости. Например, известно, что выгоднее сдать дешевле, но большее по площади помещение (этаж целиком) скажем на этапе отделочных работ, чем сдавать отдельными блоками уже готовые к въезду помещения по более высокой цене. В этом случае собственник не будет думать об упущенной выгоде в результате простоя помещений, и что также не маловажно выполнит все оставшиеся работы, по сути, не на свои средства, а на средства арендатора. Краткие данные по офисному рынку недвижимости

Любой объект недвижимости и, в частности, бизнес-центр представляет собой товар. Поэтому факторами, определяющими потенциальную успешность данного товара, прежде всего является выведение его на рынок в правильное время в правильном месте для правильно оцененной целевой аудитории. Верная оценка потенциальной емкости рынка и структуры спроса и последующее создание товара в соответствии с нужными параметрами это основные критерии, определяющие успешность любого товара, говорит руководитель группы аналитики рынка офисной недвижимости Colliers International Регина Лочмеле.

Новости - Недвижимость завода ЗиЛ переходит в распоряжение Центра инвестпроектов и программ предпринимателя Гарри Лучанского, который собирается построить в районе Нагатинской поймы комплекс офисных зданий площадью 1 млн. кв.м. Одним из инвесторов проекта может стать турецкая девелоперская компания ММ Group, которая построила в Турции аналогичный комплекс. - 15 сентября 2003 года должен начаться снос гостиницы Москва, построенной в 1935 году. Инвестором проекта выступит американская компания Decorum Corp. Уже к 2006 году компания Decorum Corp. планирует завершить строительство нового здания гостиницы, израсходовав на это 300-400 млн. долларов. - Департамент Инвестиционных программ строительства (ДИПС) Москвы намерен приступить к реализации различных проектов реконструкции коммерческой недвижимости. До сих пор ДИПС занимался лишь строительством и реконструкцией в основном жилого фонда. - Губернатор Чукотки - Роман Абрамович намеревается сделать крупные инвестиции в московскую недвижимость. Компания CMI Development в ближайшее время примет участие в строительстве бизнес центра Балчуг Плаза (31000 кв.м) и офисного комплекса Крылатские Холмы (55000 кв.м). Общая стоимость проектов составляет порядка 300 млн. долларов. Для реализации одного из этих проектов компании CMI Development пришлось войти в альянс с компаний ST Group, принадлежащей Шалве Чигиринскому. - Во II квартале полностью сдан в аренду крупнейший офисный комплекс класса "В" - Юнион Центр I, расположенный на Юго-Востоке города (Рязанский пр-т, 24-1). Офисные помещения в комплексе арендовали три крупные российские и иностранные компании: Сименс, Разгуляй-УКРОСС и Шатура. Эксклюзивным агентом комплекса по маркетингу объекта и сдаче в аренду площадей выступала компания ABN Realty. Значимые сделки · Компания BBDO - 900 кв.м - БЦ Галс Тауэр
· Компания Accenture - 900 кв.м - Павелецкая площадь, 1-3
· Dandy Distributions - 1496 кв.м - Ленинградский пр-т, 37
· Компания Вымпелком - 3107 кв.м - Большая Новодмитровская, 14
· Группа Разгуляй-УКРОСС - 2488,4 кв.м - Рязанский пр-т, 22 (сделка ABN Realty)
· АКБ Авангард - 1195 кв.м - Садовническая наб, 9 (сделка ABN Realty)
· Компания Колумбус Ай Ти Партнер - 1007,1 кв.м - Кожевнический пр-д, 4 (сделка ABN Realty)
· Компания Equant - 2011 кв.м - Андропова пр-т, 36
· AUDI - 2044 кв.м - Трубная, 12
· Компания SOLVAY PHARMA - 1600 кв.м - Вавилова, 24
· Сименс - 1228,5 кв.м - Рязанский пр-т, 22 (сделка ABN Realty)
· Шатура - 1244,2 кв.м - Рязанский пр-т, 22 (сделка ABN Realty)
Дефицит офисных площадей в Москве настолько велик, что вводимые в эксплуатацию бизнес-центры расходятся по арендаторам еще до завершения строительства. Однако, как уверяют эксперты, такая ситуация не продлится слишком долго и в ближайшем будущем девелоперам придется задуматься о том, как сделать свой товар ликвидным.

По оценкам компании Praedium, на рынке московской недвижимости не хватает примерно 700 000 кв. м офисных площадей. Если учесть, что в 2005 г., по мнению большинства специалистов, объем рынка качественной офисной недвижимости в столице достиг 1 млн кв. м, еще несколько лет девелоперы бизнес-центров вроде бы могут не беспокоиться, что их работа останется невостребованной. Дефицит офисных площадей в Москве сохранится еще 4-5 лет. Потом придем к мировым нормам, говорит заместитель генерального директора КВ Инжиниринг Илья Шкабара. Этот переход, в свою очередь, означает уменьшение активности арендаторов и повышение требований к выставленным на рынок офисным центрам. В такой ситуации девелоперы будут вынуждены более детально продумывать концепцию проекта и создавать максимально конкурентоспособные объекты. Основным критерием успешности концепции является конкурентоспособность проекта, а следовательно, низкий уровень вакантных помещений и высокие арендные ставки, утверждает генеральный директор Vesco Realty Сергей Леонтьев.

Комплексный подход

Как утверждают в управляющих компаниях, разумное сочетание этих факторов приводит к самому главному результату повышению доходности здания и ускорению сроков окупаемости проекта. Наиболее универсальным критерием успешности той или иной концепции офисного центра, как, впрочем, и всех объектов коммерческой недвижимости, является доходность проекта, которая, в свою очередь, складывается из таких составляющих, как уровень арендных платежей, доля вакантных площадей, величина соотношения арендопригодной и общей площади, себестоимость объекта, рассказывает Евгений Якубовский, генеральный директор УК Новая площадь property management. Как, в свою очередь, отмечает Айдар Галеев, критерий определения успешности объекта коммерческой недвижимости стандартен достижение цели инвестора, как правило, вкладывая средства в этот сегмент рынка, бизнесмены рассчитывают на высокую стоимость объекта в долгосрочной перспективе.

Хотя специалисты только ожидают острой конкурентной борьбы, уже сегодня можно разделить реализованные проекты на рынке офисной недвижимости на успешные и неуспешные. Успешность того или иного объекта определяется рядом факторов, набор которых для большинства экспертов является универсальным. Существует несколько факторов успешности коммерческой недвижимости: основную роль играют подходящее месторасположение, устойчивая концепция проекта и профессиональное управление объектом. Для современного клиента важно первоклассное качество строительства, использование современных материалов и оборудования. Кроме того, залогом успеха становятся подбор кредитоспособных арендаторов и заключение долгосрочных договоров аренды. Набор [этих] факторов не зависит от вида объекта, рассказывает руководитель отдела аналитики и информационного обеспечения управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании Миэль-Недвижимость Айдар Галеев.

департамента коммерческой недвижимости Penny Lane Realty Ян Аль-Нури, проект может претендовать на звание успешного, если его доходность составляет около 18-20% годовых.

Необходимую доходность успешного офисного центра эксперты оценивают примерно одинаково. В целом, как говорит специалист

Как и любой другой сегмент столичного рынка недвижимости, офисный рынок тесно связан с распределением по московским районам и округам, а специфика сектора предопределяет строительство бизнес-центров на территории концентрированной деловой активности. В связи с этим выделяется несколько направлений, которые можно охарактеризовать как оптимальные для строительства офисных центров.

Где построить?

Офисные помещения в центре обычно привлекательны статусностью и близостью к помещениям деловых партнеров, однако есть и минус: по большей части они характеризуются низкой транспортной доступностью (за исключением Садового кольца). Децентрализация же офисного рынка приводит к тому, что критерий доступности становится одним из главнейших при разработке успешного проекта. Девелопер должен учитывать транспортную застройку. Смотреть схемы запланированных транспортных развязок, которые могут кардинально менять перспективы места. Например, реконструкция Ленинградского проспекта и Тверской улицы должна произойти до 2008 г., что сильно повлияет на перспективность этих магистралей и, соответственно, на отношение к ним арендаторов, отмечает Илья Шкабара. За пределами центра, по мнению руководителя направления коммерческой недвижимости МИАН Агентство недвижимости Сергея Лобкарева, особое внимание уделяется западу и юго-западу Москвы, а затем северо-западу.

Всегда будут пользоваться спросом офисы класса А в деловой центральной части Москвы. Исторически сложившимися районами, где располагаются офисы в Москве, являются юго-запад, запад, северо-запад. Этот стереотип будет сохраняться долго. Очевидно, что на востоке, юго-востоке столицы нет резона строить дорогие офисы. Точно так же нерационально на западе строить офисы класса С, рассуждает Илья Шкабара. Наиболее привлекательным по-прежнему остается центр города. Но свободных участков там практически не осталось. Перспективным является район Замоскворечья. Хотя в последнее время отмечается тенденция децентрализации офисного строительства, соглашается Евгений Якубовский.

Выбор того или иного коридора тесно связан с бизнесом потенциальных арендаторов. В итоге складываются зоны по интересам: например, расположение головных офисов монополий Газпром и РАО ЕЭС определяет концентрацию нефтегазовых компаний на юго-западе столицы. Аналогичная ситуация складывается и на западе Москвы. Продажи элитных товаров концентрируются на западном направлении, в частности на Кутузовском проспекте. Поэтому офис Harley Davidson расположен именно там, чтобы быть максимально приближенным к потребителю, рассказывает Илья Шкабара.

Если выделять конкретные магистрали, то большинство экспертов называют примерно одни и те же популярные коридоры. Как говорит директор агентского отдела Noble Gibbons в ассоциации с CB Richard Ellis Ирина Кузличенкова, основными перспективными магистралями по-прежнему остаются Ленинский, Кутузовский, Ленинградский проспекты, ул. Профсоюзная и пр-т Вернадского. Кроме того, по ее словам, важна близость к Садовому и Третьему транспортному кольцу. Рейтинг перспективности офисных коридоров возглавляют Садовое кольцо, Ленинградский, Ленинский и Кутузовский проспекты, а также ТТК, в свою очередь утверждает Сергей Леонтьев.

Спорная МКАД

Однако стоит отметить, что далеко не всегда местоположение офисного центра является основным критерием успешности проекта. Успех проекта не всегда зависит от местоположения, при грамотной маркетинговой стратегии и правильном выборе целевой группы [потенциальных арендаторов] можно успешно реализовать проекты с разным местоположением, объясняет Ирина Кузличенкова. В качестве одного из примеров успешной реализации центра, расположенного не в самом лучшем месте, эксперты традиционно приводят Cherry Tower по адресу: ул. Профсоюзная, 5 Хотя офисное здание не является новым проектом, а было создано на базе переделанного долгостроя Дома книги, заполняемость комплекса составляет 100%, а среди его арендаторов компании Уралсиб и Panasonic Russia. Таким образом, на первый план выходит не географическая принадлежность, а продуманная концепция офисного центра.

На сегодняшний день здесь много незанятых площадей, в то же время наблюдается высокая концентрация магазинов и центров досуга. В целом инфраструктура этого места готова к тому, чтобы здесь могли жить и работать люди. Сначала сюда пришла жилая недвижимость, например был построен район Куркино, теперь вслед за ней приходит коммерческая недвижимость, рассказывает Никита Емец. По его словам, проекты на МКАД не могут пожаловаться на недостаток внимания со стороны арендаторов. Среди наших арендаторов Volvo, BMW, Porche, Johnson Johnson, TCL, рассказывает Никита Емец.

Большинство экспертов рынка среди перспективных магистралей не называют одну из самых главных московских трасс МКАД, однако, по мнению директора по маркетингу Race-Communications Никиты Емца, это не совсем справедливо. На этой магистрали распложены несколько крупных бизнес-парков. В частности, на внешней стороне МКАД, между Ленинградским шоссе и ул. Свободы, в марте 2004 г. Race-Communications ввела в эксплуатацию Кантри Парк общей площадью 19 531 кв. м. Поблизости от него Coalco вместе с Московским консультационным центром возводит бизнес-парк класса А Гринвуд.

Хотя Кантри Парк был введен в эксплуатацию менее двух лет назад, заполняемость его арендаторами составляет, по словам Никиты Емца, почти 100%. Сейчас у нас есть свободных только 200 кв. м, таким образом, незаполненность центра намного ниже среднерыночной, по которой нормой считается 10% вакантных площадей, говорит он. По его мнению,

В целом, по мнению экспертов, арендаторами офисных центров на МКАД могут стать прежде всего те компании, клиентопоток которых не направлен через главный офис: это автомобильные дилеры, фармацевтические концерны и производители бытовой техники.

Запланированная удача

в последнее время МКАД перестала быть дорогой, отделяющей Москву от всей страны, и постепенно становится просто магистралью внутри Москвы, превращаясь в обычную городскую трассу. Этот фактор способствует строительству новых офисных центров, что приведет к тому, что МКАД будет застроена так же, как и Ленинградское шоссе в городской черте, заключает эксперт.

По мнению экспертов, общую концепцию и площадь офисного центра зачастую определяет район города, в котором этот центр расположен. К примеру, в ЦАО наиболее актуально строительство малоэтажных офисных центров, рассчитанных на 2-3 арендаторов, по 1000-1500 кв. м. В районах между Садовым кольцом и ТТК востребованы высотные деловые комплексы площадью 30 000-40 000 кв. м с развитой инфраструктурой, рассчитанные на 20-30 арендаторов. Тогда как на ТТК наиболее перспективной концепцией считается формат бизнес-парка, ориентированного на размещение бэк-офисов крупных корпораций, говорит Сергей Леонтьев.

Как рассказывает Ирина Кузличенкова, критериями при определении успешности концепции являются несколько факторов. Во-первых, в ее разработке на каждом этапе проекта должны участвовать профессионалы. Во-вторых, концепция должна быть продумана в соответствии с требованиями рынка: учитывая местоположение конкретного проекта, здание должно быть правильно позиционировано и определена целевая группа клиентов. В-третьих, маркетинговая кампания должна быть разработана и воплощена на высоком профессиональном уровне.

Помимо общей площади здания необходимо определить оптимальную площадь каждого этажа, чтобы на нем удобно разместилось нужное число арендаторов. Оптимальнее всего, утверждают специалисты, разместить на каждом этаже по арендатору, в крайнем случае по два. Самым большим спросом пользуются офисы площадью от 200 до 500 кв. м это самый ненасыщенный сегмент. Здесь спрос значительно превышает предложение. Сегодня норма составляет около 7 м офисной площади в среднем на человека. Несколько лет назад строили офисы по 1000 кв. м на этаже, рассчитанные на более крупных арендаторов. Таких арендаторов становится все меньше, они становятся все более привередливыми, а зачастую и сами имеют возможность построить себе офис. Поэтому приходится этажи резать, рассказывает Илья Шкабара. Примерно те же самые цифры приводит и Айдар Галеев. Самая востребованная площадь этажа 700-800 кв. м, она удобно делится среди арендаторов, а наиболее эффективным для управления считается наличие 3-4 крупных арендаторов и 8-10 средних, говорит эксперт.

Средняя площадь бизнес-центра в Москве на сегодняшний день составляет 6000-8000 кв. м, рассказывает Айдар Галеев. По его словам, объект коммерческой недвижимости площадью 5000-6000 кв. м может хорошо разместиться в переулках исторического центра города, а объект в 30 000-50 000 кв. м уже должен иметь большую парковку и удобные подъезды с основных магистралей.

Подбор арендаторов

В компании Nobble Gibbons приводят более масштабную по площади тенденцию. Что касается объема площадей на этаже, говорит Ирина Кузличенкова, в последнее время растет спрос на здания с большой эффективной площадью этажа от 2000 кв. м, а минимальная площадь в таких проектах составляет 1000 кв. м.

Успешный офисный центр отличается от неуспешного не только качественным подбором арендаторов, но и скоростью их набора. По словам Ильи Шкабары, в течение двух лет офис должен быть заполнен на 80-90%, а если заполняемость к этому сроку составит менее 70%, проект считается неуспешным по московским стандартам, хотя по мировым меркам это нормальная практика.

Арендаторов нужно подбирать заранее, утверждают эксперты, исходя из расположения и концепции офисного центра. Офисный центр должен соответствовать тому формату арендаторов, на которых он рассчитан. Есть дорогие арендаторы, есть дешевые. Есть ориентированные только на центр, для которых главное соображение престижность места. Есть ориентированные на транспортную доступность, например турагентства и офисы прямых продаж. Кроме того, есть компании, не завязанные на потребителях, которые предпочитают занимать большие площади в периферийных недорогих офисных центрах, чтобы нести меньше расходов, говорит Илья Шкабара. В качестве примера идеального сочетания арендаторов друг с другом и с концепцией центра эксперт приводит Башню-2000 на наб. Тараса Шевченко. По его словам, это был один из первых офисных комплексов, где разместился хороший представительский состав арендаторов. Такое же мнение об этом комплексе высказывает и Ирина Кузличенкова.

В результате, по мнению специалистов, существенным показателем становится не величина арендных ставок, а динамика их изменения. Колебания арендной ставки являются прямым индикатором конкурентоспособности делового центра, а значит, и успешности концепции. Ставки аренды успешного проекта индексируются с учетом тенденций рынка, тогда как стагнация или снижение стоимости аренды чаще всего бывают последствиями просчетов на стадии разработки концепции офисного комплекса, объясняет Сергей Леонтьев.

Уровень ставок, хотя и первым бросается в глаза, не всегда может оказаться важнейшим показателем успешности офисного центра. Арендная плата, безусловно, является показателем успешности проекта. Чем выше стоимость объекта, тем больше доход, который он генерирует, считает Айдар Галеев. Большинство экспертов с разной степенью категоричности не согласны с этим утверждением. Не всегда арендная плата является показателем успешности. На успешных проектах в своем сегменте возможно достижение максимальных арендных ставок, однако величина определяется ситуацией на рынке на конкретный момент времени и зависит от многих параметров: класса здания, уровня арендаторов и условий договоров аренды, полагает Ирина Кузличенкова. Арендная плата не является показателем успешности проекта. В бизнесе главное прибыльность. А хороший проект может быть прибыльным при любой ставке аренды. Прибыльность не зависит напрямую от величины арендных ставок, говорит Илья Шкабара. Арендная плата ни в коей мере не является показателем успешности проекта. Показателем успешности проекта является уровень заполняемости здания и получение собственником стабильного дохода, еще более категоричен Сергей Лобкарев.

Сочетание трех факторов местоположения, концепции и наличия надежных арендаторов по мнению экспертов, определяет прибыльность и успешность проекта. Очень важен такой показатель, как быстрая окупаемость проекта. По словам специалистов, этот срок на московском офисном рынке составляет от пяти до семи лет. Если девелопер не вышел за эти рамки, можно говорить об успешности проекта в целом, говорит Галеев. Помимо возвращения инвестиций и получения прибыли для инвестора такого удачного проекта возникают новые перспективы. В частности, он может взять кредит в ипотечном банке под залог функционирующего офисного здания с несколькими якорными арендаторами. На сегодняшний день такая схема является наиболее распространенной для привлечения средств на новое строительство.

Лига успешных

Когда-то считалось, что энергетических ресурсов Москвы хватит с избытком как на строительство новых объектов, так и на обеспечение уже существующих. Однако последний год показал, что многие системы изношены, а авария на одной электроподстанции может остановить работу нескольких районов. В такой ситуации девелоперы офисных центров и их арендаторы стремятся минимизировать свои риски и защитить себя от возможного блэкаута.

По мнению экспертов, московский рынок офисной недвижимости уже позволяет привести примеры как наиболее удачных проектов, так и не самых перспективных офисных центров. Из опрошенных игроков рынка большинство в числе успешных проектов прежде всего назвали все объекты компании Enka комплекс офисных зданий на Павелецкой площади, в частности Павелецкая Тауэр. Кроме того, в список попал Аврора Бизнес-парк, об успешности которого в числе прочих факторов говорит привлечение крупного кредита Raiffeisenbank под залог первой очереди строительства. Несколько особняком в числе успешных проектов стоит офисный центр Миллениум. Отличие этого центра заключается в том, что в нем возможно арендовать офис площадью от 50 кв. м (обычно минимальные площади больше), хоть и заплатив за него на $100 выше, чем в любом другом офисе в округе.

По мнению большинства экспертов рынка недвижимости, столичные службы уже не справляются с текущим энергопотоком, и это заставляет всерьез поволноваться игроков офисного рынка. Из-за аварии на подстанции Чагино в мае 2005 г. одна треть столицы, в том числе несколько деловых районов, осталась без электричества. А вскоре после заявления главы РАО ЕЭС о том, что в случае сильных холодов часть московских нежилых зданий, прежде всего офисов и промышленных объектов, будут отключены от энергоснабжения, столбик термометра опустился почти до -40 градусов, и часть зданий действительно отключили. Хоть это отключение и не коснулось большинства крупных бизнес-парков и офисных центров, угроза тотальной заморозки подогрела опасения.

Поводы для волнения

Внезапного блэкаута прежде всего опасаются компании, работающие в режиме реального времени. Это особенно критичный показатель для банковского бизнеса, компаний, работающих в режиме on-line 24 часа в сутки, таких как DHL и FedEx, компаний, работающих в поле информации, телерадиокомпаний (Reuters, Bloomberg) и IT-компаний (Nortel, Cisco Systems, Sun Microsystems), утверждает управляющий партнер Colliers International Константин Баранов. По его мнению, для таких компаний потеря энергоснабжения не только грозит огромными убытками на локальном рынке, но и зачастую может привести к необратимым сбоям в масштабах всей корпорации.

Отключение электричества в мае 2005 г. стало моментом истины для многих владельцев офисных зданий. В компаниях-арендаторах быстро распространилась информация о том, что, например, в офисном комплексе на Космодамианской набережной арендаторы в тот день остались без электричества и Интернета, а в бизнес-центре Александр Хаус могли продолжать работу в обычном режиме, рассказывает старший аналитик компании Prime City Properties Антонина Лаирова.

Наличие собственных инженерных систем является принципиальным требованием при выборе помещения IT-компаниями, оборудованные подобным образом офисные центры оказываются предпочтительными и для западных компаний, говорит замдиректора управления коммерческой недвижимости и девелопмента Миэль-Недвижимости Элина Занина.

Всего одной аварии в мае 2005 г. вполне хватило для того, чтобы заставить девелоперов офисных зданий искать дополнительные способы минимизации рисков. Хотя это действительно форс-мажорное обстоятельство для девелопера, тем не менее арендатор будет теперь выбирать здание, защищенное от подобных отключений. Поэтому девелоперы вынуждены подстраиваться под изменяющиеся потребности рынка и оснащать свои объекты автономными системами энергопитания, объясняет Антонина Лаирова.

Основными элементами инженерной инфраструктуры являются системы бесперебойного электроснабжения и автономные котельные, утверждает Элина Занина. В Москве уже существует несколько офисных центров и бизнес-парков, девелоперы которых предусмотрительно решили защитить своих клиентов от перепадов электричества.

Примеры есть

В качестве примера можно привести несколько комплексов, в каждом из которых используется свой способ защиты от возможных перепадов напряжения. Так, Капитал Плаза питается от муниципальных сетей, однако имеет собственную трансформаторную подстанцию, а также рабочий и резервный ввод в здание, рассказывает Кисарина. В свою очередь, электроснабжение комплекса Кантри Парк обеспечивается уже двумя распределительно-трансформаторными подстанциями, каждая из которых имеет две линии электроснабжения для раздельного компьютерного и силового питания. Собственная трансформаторная станция мощностью 1350 кВт установлена в Capital Tower. Одним из самых энергообеспеченных проектов эксперты признают деловой центр Бородино на ул. Русаковской. Источником электроснабжения в этом бизнес-парке является газопоршневая станция.

Большинство офисных комплексов, обладающих собственными инженерными сетями, обзавелись ими только потому, что городские мощности с новой нагрузкой не справлялись и девелоперы вынуждены были сами о себе позаботиться, чтобы обеспечить комплекс энергетическими ресурсами, или это было дополнительным обременением со стороны городских властей, объясняет руководитель отдела исследований и аналитики Praedium Ольга Кисарина.

По данным компании Blackwood, все офисные центры с автономными инженерными системами можно разделить на две категории. Система первой категории в случае сбоя в подаче электроэнергии автоматически включается для поддержания жизнедеятельности здания, как, например, в бизнес-центре Легион на Ордынке. При установке системы второй категории надежности резервное электроснабжение включается принудительно ответственным за это лицом, как, например, в бизнес-центре Северное сияние на ул. Правды.

К этому списку, по мнению Константина Баранова, стоит отнести еще несколько крупных офисных центров: Аврора Бизнес-парк, Торгово-деловой центр Новинский пассаж, бизнес-центр Берлинский дом, Дом на набережной в Сити, несколько других. Во всех этих центрах установлены дизель-генераторы.

Наиболее перспективными автономными источниками питания, по мнению специалистов, являются дизель-генераторы и газовые котельные. Сейчас наиболее распространенным видом собственных источников электроснабжения являются дизель-генераторы в офисных зданиях классов А и B, отмечает Константин Баранов. Как правило, дизельные генераторы электрического тока представляют собой резервные источники питания, обеспечивающие работу основных систем в здании, при выходе из строя или полном отключении основных источников питания.

Газ и дизель

В отличие от дизель-генераторов газовые котельные являются альтернативными независимыми источниками теплоснабжения объекта. Однако такие системы, по данным экспертов, пока в России не распространены. Москва стремительно перестает быть регионом с избыточными энергетическим мощностями, и с учетом тенденции перевода деловой активности за пределы Садового кольца возрастет потребность в энергонезависимых источниках. Возможным вариантом решения проблемы будет строительство газовых электростанций. Экономическая целесообразность подобного сооружения будет иметь место при объеме площадей от нескольких сотен тысяч квадратных метров, объясняет Константин Баранов.

Готовый к пуску дизель-генератор мощностью 15-20% от общего потребления комплекса способен обеспечить функционирование системы управления, связи, безопасности, контроля доступа, вентиляции комплекса в аварийном режиме, рассказывает директор по маркетингу делового центра Кантри Парк Никита Емец. По словам экспертов, примерно 30 секунд проходит с того момента, как пропадет напряжение, до того, как появится новое гарантийное снабжение. Все это время здание работает за счет источников бесперебойного питания. Если в здании не установлен дизельный генератор, а автономное энергоснабжение обеспечивают только источники бесперебойного питания, системы смогут работать не более получаса. Этого времени хватит на то, чтобы завершить работу компьютеров и проверить, чтобы никто не застрял в лифте.

В принципе, офисы класса А должны обладать как минимум двумя независимыми источниками электроснабжения. Однако на практике в связи с возрастающими расходами на установку, оборудование и проведение подобных систем этой характеристикой могут похвастаться немногие, уточняет Ольга Кисарина.

Наиболее успешными проектами на рынке офисной недвижимости специалисты называют центры, в которых сочетается несколько независимых источников питания. По словам Константина Баранова, любая компания, планирующая для своего бизнеса размещение в тех или иных офисных помещениях, как один из приоритетных факторов для принятия решения оценивает энергобезопасность здания в целом. Преимущество за объектами, подключенными к нескольким независимым источникам энергоснабжения.

Область применения независимых инженерных систем не ограничивается только электроснабжением, в нее входят любые системы жизнеобеспечения, работающие на собственных ресурсах владельца здания. Одной из самых популярных после электроснабжения является система резервного тепла. В частности, такая система установлена в Кантри Парке.

Не в дружбу, а в службу

По его мнению, когда девелопер не может внести инвестиции в магистральные сети в инвестконтракт, ему необходимо просчитать экономическую целесообразность строительства автономных или альтернативных систем. Такие системы не должны обеспечивать отопление здания целиком и полностью, однако вполне способны покрыть 25-30% необходимого потребления. В экстремальных условиях они могут помочь сохранить функционирование комплекса при авариях на магистральных сетях или добавить в систему недостающее тепло в период аномальных морозов, говорит Никита Емец.

Как говорит Никита Емец, зачастую создание такой системы является вынужденной мерой: При проектировании систем теплоснабжения многое зависит от того, какие технические условия на подключение к централизованным ресурсам удается получить застройщику. Известно, что подключение к таким ресурсам сплошь и рядом оборачивается для застройщика вложениями в развитие магистральных сетей снабжающей организации. Иногда эти вложения удается зачесть в исполнение инвестконтрактов, иногда нет.

Владелец, арендатор

Подчас создание собственных инженерных систем является скорее обременением, чем способом повысить конкурентоспособность здания. В качестве примера можно привести очистные сооружения, которые также относят к инженерным системам. Девелоперы и собственники зданий, по словам Никиты Емца, часто считают их установку обязательным обременением. Но при обдуманном подходе к проекту в целом здесь можно не только тратить, но и сберегать. В Кантри Парк техническая вода накопителей очистных сооружений используется для полива парковой зоны, мытья тротуаров и дорог, а также служит резервом для нужд пожаротушения и пополнения прудов. Это позволяет существенно сократить расходы на водопотребление.

Поскольку независимая система энергоснабжения обеспечивает только резервное питание, некоторые собственники и девелоперы могут ограничиться исключительно ресурсами Мосэнерго и источниками бесперебойного питания. По мнению специалиста департамента коммерческой недвижимости Penny Lane Realty Яна Аль-Нури, при возведении инженерных сетей руководствуются прежде всего экономической целесообразностью, поэтому в большинстве случаев используются городские сети. Поэтому большинство девелоперов предпочитают не инвестировать средства в автономные инженерные системы, если это не требуется инвестиционным контрактом.

По данным Никиты Емца, на московском офисном рынке существует отлаженная практика работы арендаторов с независимыми источниками питания. В офисных зданиях и комплексах собственник, как правило, заключает единый договор с энергоснабжающей организацией и предоставляет арендаторам право подключаться к распределенной электросети в этажных шкафах. На него ложится сбор оплаты и расчеты с арендаторами, объясняет эксперт. Однако арендатор всегда может установить дополнительные источники питания за свой счет.

Как рассказал главный инженер управляющей компании Бекар Станислав Кристофович, региональные власти зачастую могут чинить препятствия установке автономных инженерных систем. Монополисты не хотят видеть конкурентов, потому что такая установка может работать на целый район, снабжая и соседние бизнес-центры, и жилые кварталы. Чтобы установить такой источник питания, надо получить кучу согласований, считает эксперт.

Каждая дополнительная единица оборудования увеличивает сроки окупаемости и стоимость обслуживания здания, поясняют риэлторы. Во-первых, это связано со стоимостью установки таких систем самый простой дизельный генератор стоит от $100 00 А во-вторых, его установку не так просто согласовать с местными властями могут возникнуть проблемы с экологией.

Планы на будущее

Однако, если владелец здания решил все-таки установить такую систему, это неизбежно приведет к удорожанию стоимости 1 кв. м. Собственные инженерные системы незначительно влияют на арендные ставки офисных помещений, цена в этом случае увеличивается на 4-5%, утверждает Элина Занина. Напротив, по данным Blackwood, установка собственных инженерных сетей значительно увеличит эксплуатационные расходы так, в бизнес-центре Легион они доходят до $100 с 1 кв. м.

По мнению Антонины Лаировой, со временем некоторые автономные инженерные системы станут одним из обязательных критериев при определении, к какому классу относится тот или иной объект офисной недвижимости. Прежде всего это касается автономных систем энергоснабжения. С ростом Москвы, развитием строительства и появлением новых зданий потребность бизнес-центров в автономном электропитании будет только возрастать. Мы прогнозируем, что в течение 3-5 лет эта опция станет обязательной для класса А и верхнего сегмента класса В, утверждает она.

Как признают все эксперты, на сегодняшний день на московском рынке офисной недвижимости установка собственных инженерных сетей является скорее исключением, чем правилом. Установка собственных инженерных сетей актуальна и целесообразна в случае комплексной реконструкции больших территорий, полагает директор по связям с общественностью Knight Frank Андрей Патрушев. Поэтому, как правило, все объекты, которые строятся в настоящее время, присоединяются к общим сетям. В банках свои генераторы, чтобы электронные замки не размагнитились, но в данном случае они используются для небольших помещений, а не для здания целиком, говорит Патрушев.

Как, в свою очередь, отмечает Ольга Кисарина, девелоперы и владельцы офисных центров скорее всего к этому совету прислушаются. По ее словам, в связи с увеличением качественного предложения, повышением требовательности арендаторов, децентрализацией офисного рынка и появлением большого количества крупных проектов можно прогнозировать более внимательный подход со стороны девелоперов к подобным системам.
Рост рынков недвижимости в ряде стран приводит к увеличению затрат на оборудование дома или квартиры. Массовое потребление растет, а это в конечном итоге укрепляет рынок ритейла. Открывается все больше торговых точек самых разных форматов, банки выделяют все больше кредитных линий на нужды потребителей, а крупнейшие ритейлоры вынашивают планы захвата перспективных рынков.

Главное не перебарщивать, пытаясь полностью отказаться от общегородских мощностей и перевести офисный центр на автономный режим питания, считает Никита Емец. Полная автономия в вопросах инженерных сетей бизнес-центров невозможна и неоправданна экономически. Однако при проектировании современных бизнес-центров девелоперам следует избирать технологии, снижающие риски собственников от аварий магистральных сетей и техногенных катастроф, поясняет эксперт. Наиболее перспективным, по его мнению, является использование элементов систем энергосбережения и эффективной системы их контроля и управления. Указанный подход во времена нынешнего строительного бума еще, возможно, не сложился как тенденция, но игнорировать его не стоит, делится опытом Никита Емец.

Чтобы преуспеть, торговым операторам нужны мощные брэнды, привлекательные предложения для потребителей, новейшие разработки систем работы с клиентами, гибкие и эффективные сети сбыта, которые позволили бы им воспользоваться преимуществами эры глобализации. И, конечно, необходима сбалансированная система управления рисками, чтобы манящие возможности не превращались в обременительные кандалы. К таким выводам пришли аналитики консалтинговой компании Deloitte в своем ежегодном исследовании Глобальные возможности ритейла (Global Powers of Retailing).

Дорога к успеху

Среди стран с переходной экономикой и одновременной любовью к шопингу можно выделить Китай, Индию и Россию. Во всех этих странах наблюдается здоровый рост потребительского спроса. Континентальная Европа, экономика которой находится в состоянии стагнации и к тому же страдает от безработицы, представляет собой исключение из почти поголовного потребительского ажиотажа.

Итак, в каких странах отмечается самый заметный рост розничных продаж? Прежде всего в США. Ненасытные американские потребители продолжают покупать, подпитывая тем самым экономику других стран. Например, Японии.

Растущая конкуренция и глобализация заставляют ритейлоров снижать цены на продукцию. Это автоматически ведет к росту покупательной способности населения. Продолжающаяся экспансия ведущих мировых операторов заставляет остальных поставщиков консолидироваться и рационализировать свои брэнды, с тем чтобы работать более эффективно. Это еще больше раззадоривает покупателей. Круг замыкается.

В целом продажи и доходы у ведущих 250 ритейлоров возросли по сравнению с предыдущим годом. Суммарные продажи в 2004 налоговом году (с 1 июля 2004 г. по 30 июня 2005 г.) составили $2,84 трлн, или почти треть из $9 трлн мирового объема рынка ритейла. Это на 8,9% больше, чем продажи лидеров ритейла в предыдущем налоговом году. Для 170 самых прибыльных компаний в секторе ритейла чистый доход составил в среднем 3,6% от объема продаж, увеличившись по сравнению с предыдущим налоговым годом на 0,3%. В список попали компании, розничные продажи которых составили минимум $2,3 млрд., что на $0,1 млрд больше, чем в предыдущем году. Список 250 лидеров розничных продаж вот уже который год возглавляет американская компания Wal-Mart, на долю которой приходится 10% суммарного объема продаж 250 ведущих ритейлоров. Компания ежегодно продает товары на сумму $285 млрд, что более чем втрое больше, чем французская сеть Carrefour. Крупнейшие ритейлоры продолжают наращивать долю рынка правда, чуть менее интенсивно, нежели в предыдущие годы. Десятка лидеров осуществляет суммарные продажи на $817 млрд, что составляет 28,8% от совокупного объема продаж 250 лидирующих в секторе ритейла компаний.

Анализ специалистами компании Deloitte поведения самых динамичных ритейлоров в 1994-2004 гг. позволяет сделать вывод о том, что высокие темпы роста вовсе не гарантируют того, что компания стала или в ближайшем будущем станет глобальным игроком на рынке ритейла. Почти две трети из 50 самых быстроразвивающихся компаний работает лишь в 1-2 странах. Чем меньше у компании обороты, тем легче демонстрировать высокие темпы роста. Значительное число самых быстрорастущих компаний едва входит в список 250 лучших торговых операторов. Общая черта самых динамичных торговых операторов состоит в том, что они, как правило, фокусируются на одном формате специализированные магазины (например, аптеки, магазины сантехники), супермаркеты и т. д.

Поспешишь людей насмешишь

Смена фамилии

Вместе с тем доходность у самых динамичных компаний была в среднем втрое выше, чем у всех прочих (23,8% годовых против 8,3% годовых). А 10 самых быстроразвивающихся торговых операторов продемонстрировали рекордную доходность 41% годовых, в то время как доходность 10 крупнейших ритейлоров составила в среднем 8,3% годовых.

Весной 2005 г. о слиянии объявили два крупных торговых оператора Sears и Kmart. Так что в следующем году они будут выступать уже единым брэндом американской компанией Sears Holdings Corp.

Как и в других секторах недвижимости, значительное улучшение позиций предприятий ритейла происходит в результате сделок слияния-поглощения. Например, английский оператор супермаркетов Wm. Morrison увеличил торговые обороты в два с лишним раза после слияния с компанией Safeway PLC.

Английский рынок ритейла также претерпевает не лучшие времена. За последние несколько месяцев 2005 г. потребительский спрос в Великобритании упал. Конфедерация британской промышленности (Confederation of British Industry, CBI) констатировала самый значительный спад розничных продаж в стране начиная с 1984 г. Члены Британского торгового консорциума (British Retail Consortium's, BRC) считают, что виновник спада подпитываемый банковскими кредитами потребительский бум, который не может продолжаться вечно. Замедление экономического роста и сопутствующее ему замораживание заработной платы ведут к тому, что ритейлоры, стремясь во что бы то ни стало сохранить уровень потребления, идут на значительное снижение цен. Однако население тоже ждет больших доходов и больших скидок! В результате некоторые ритейлоры, в том числе и крупные, уходят с рынка или сокращают число торговых точек. Например, лондонский универмаг House of Fraser объявил о закрытии магазинов в центральной части Лондона отделений Dickins и Jones на Риджент-стрит и магазина Barker в районе Кенсингтона. Если учесть, что отделения на Риджент-стрит работали с 1835 г., то данное событие представляется как нельзя более значимым. Исполнительный директор House of Fraser Джон Коулман отметил, что компания продолжает ревизию своих торговых площадей и, как ни прискорбно, вынуждена закрывать те из них, которые не вписываются в среднесрочную стратегию развития.

Впрочем, не все ритейлоры могут похвастаться ростом объемов продаж. Датская сеть Ahold, широко представленная не только в Скандинавии, но и в Центральной и Восточной Европе (ЦВЕ), продолжает продавать свои магазины во всех странах.

Оживить некоторые вялые рынки, в том числе и японский, пробует лидер ритейла американский концерн Wal-Mart. Ему удалось войти на этот рынок еще в 2002 г. через покупку 6% акций японской торговой сети Seiyu Ltd. Несмотря на фактические убытки, Wal-Mart намерена и дальше инвестировать в развитие ритейла в Японии. Французскому ритейлору Carrefour это так и не удалось, Япония осталась для него далекой и несбыточной мечтой.

В аналогичной ситуации оказался и другой британский ритейлор мебельная сеть MFI. Существенное снижение продаж в конце прошлого года указывает на необходимость закрытия 20 с лишним салонов сети и переориентации в более низкую ценовую категорию еще 70.

Американские компании, работающие прежде всего на внутренний рынок, как и в предыдущие годы, занимают первые места в списке 250 ведущих ритейлоров. 90 американских компаний составляют 36% этого перечня, на их долю приходится 44,3% всех продаж в секторе. Однако, по мнению специалистов компании Deloitte, вес американских торговых операторов на мировом рынке медленно, но неуклонно падает. Второй в мире по величине торговый рынок Япония родина 40 ритейлоров из 25 Правда, многие из них сравнительно малы и стоят в конце списка, а некоторые даже не выходят за пределы страны.

Демарш по-американски

Продовольствие во главе угла

Много крупнейших ритейлоров приходится на Европу: 24 оператора родом из Великобритании, 18 из Германии, 12 из Франции. Важно, что доля продаж французских и немецких операторов превосходит долю компаний этих стран. Вялые продажи на внутренних рынках и жесткая конкуренция заставляют европейских торговых операторов искать возможности для роста за пределами страны. Этому способствует ослабление влияния американцев.

Больше половины из первых 250 торговых операторов имеют свою специализацию. Например, наблюдается расцвет ритейлоров, специализирующиеся на торговле товарами для дома. Это объясняется бурным развитием рынков жилья, а также все возрастающими потребностями представителей среднего класса в бытовой технике, мебели, текстиле для дома и проч. Наблюдается рост и многопрофильных торговых компаний, многие из них сделали ставку на торговлю через Интернет. Впрочем, говорить об успешности этого вида деятельности можно лишь в том случае, если на электронную коммерцию приходится не менее 20% оборота компании.

На рынке ритейла доминируют форматы, связанные с торговлей продовольственными товарами. Девять из торговых операторов в составе первой десятки ориентированы на продажу продуктов. Форматы продовольственных магазинов самые разные: супермаркеты, гипермаркеты-мегацентры, магазины-дискаунтеры, магазины-склады типа cash carry. Наибольший потенциал развития в странах с переходной экономикой имеют магазины типа гипермаркет-мегацентр. Пользуются популярностью и магазины-дискаунтеры, именно они нередко способствуют снижению цен в гипермаркетах. Быстрыми темпами растет число магазинов шаговой доступности. Супермаркеты, занимающие промежуточную нишу, ощущают давление как со стороны мелкоформатных, так и со стороны крупноформатных магазинов.

Ведущие 250 ритейлоров представлены в 118 странах. В среднем на каждого из торговых операторов приходится по 5,5 страны. Хотя доля международных продаж на рынке ритейла неуклонно возрастает, она все еще остается крайне малой в общей массе. А многие ведущие ритейлоры так и остались патриотами своей страны. Так, свыше половины американских торговых компаний оперируют только на рынке США, а 60% японских торговых компаний только на рынке Японии. Еще 39 компаний оперируют только в двух странах. Только 44 компании из 250 представлены в 10 и более странах. Самой интернациональной можно считать испанскую компанию Inditex, магазины которой представлены в 56 странах. Далее следует французская компания Carrefour (Перекресток), торгующая в 35 странах, и шведская IKEA, работающая в 33 странах. Наиболее ярко выраженная тяга к глобализации отмечается у немецких и французских компаний.

Усиление глобализации

Китай, население которого составляет 1,3 млрд человек, интересует практически всех торговых операторов. Высокие темпы роста экономики Китая, его вступление в ВТО и открытие рынков дают ритейлорам значительные возможности для роста. Из 250 крупнейших в 2004 г. китайские просторы активно осваивали 29.

Инвестиции растущим

В регионе ЦВЕ наибольший интерес для ритейлоров представляет Россия. Между тем, по мнению специалистов компании Deloitte, потоки инвестиций сдерживают страновые риски слаборазвитая инфраструктура, коррупция и законодательные барьеры. Между тем 12 крупнейших международных операторов включают Россию в планы по расширению бизнеса.

Другой перспективный рынок представляет собой Индия. Развитие ритейла сдерживают ограничения на права собственности иностранцев в секторе торговой недвижимости. До сих пор иностранные торговые операторы ограничены в праве франшиз и оптовой торговли в этой стране. Пока в стране представлено только пять ведущих международных торговых операторов. Впрочем, ситуация может измениться к лучшему правительство страны выступило в поддержку прямых иностранных инвестиций в развитие торговли продовольственным товарами.

Специалисты Deloitte предвещают в 2006 г. падение доллара. Чем больше он будет падать, тем больше будут расти цены на импорт. В результате американские потребители переключатся с импортной продукции на отечественную. Для всего остального мира падение доллара означает ограничение спроса на экспорт и переориентацию экономик на внутренние резервы или на неамериканскую продукцию.

Ритейл-2006

Китай играет одну из ведущих ролей в мировой экономике. Валютный курс Китая, его денежно-кредитная политика оказывают влияние и на другие страны. А рост импорта в Китае укрепляет экономики соседних стран, например Японии. Аналитики Deloitte считают, что укрепление китайского юаня позволит жителям страны сделать ставку на рост внутреннего рынка, а не уповать на экспорт. Рост внутреннего спроса будет способствовать стабильному, долгосрочному росту китайского рынка. Для работающих в Китае компаний укрепление валюты будет означать снижение цен на импортную продукцию, а значит, рост покупательной способности китайских потребителей и компаний.

Несмотря на это, экономика США демонстрирует более высокие темпы роста, нежели экономики других промышленно развитых стран. Это объясняется не только стабильным притоком рабочей силы, но и быстрым ростом производительности труда. Последний фактор позволяет сохранять высокие зарплаты и избежать инфляции.

Многих интересует, станет ли Индия китайским феноменом. Индия может похвастаться высокоразвитыми IT-технологиями и дипломированными высококвалифицированными специалистами в этой области. Доход страны в сфере IT-технологий возрос с $8,2 млрд в 1999 г. до $28,2 млрд в 2004 г. Вместе с тем в самое ближайшее время Индия не догонит Китай. Ее успех в значительной мере зависит от того, сколько средств Индия готова инвестировать в реформу инфраструктуры и рынка труда. Между тем только открытие новых предприятий и дальнейшее расширение производства позволят вовлечь массы безработных в производственный процесс.

Китай инвестирует значительные средства в развитие системы образования. Рост количества выпускников университетов наряду с ростом размера инвестиций и их эффективности будут способствовать увеличению производительности труда и приведет в конечном итоге к значительному увеличению покупательной способности среднего китайца.

После 15-летней стагнации Япония наконец-то находится на пороге экономического обновления. Рост зарплат и сокращение безработицы приводят к неуклонному повышению покупательной способности японцев. Вместе с тем объемы внутренних продаж растут быстрее, чем ВВП, поэтому уже в этом году в стране может возобновиться инфляция.

Промышленно развитые государства Европы страдают от высокой безработицы и низкого прироста населения. Больше всех это отражается на лидерах европейской экономики Германии и Франции. А вот небольшие государства, позволяющие себе значительные дотации в социальный сектор, вполне процветают. Так, скандинавские страны славятся хорошей социальной защитой и развитым предпринимательством. Общими для стран Старой Европы проблемами являются неблагоприятная демографическая ситуация, избыточная социальная опека и излишняя формализованность. Европейцы дольше живут, раньше уходят на пенсию и имеют меньше детей, чем прежде. Как следствие, происходит сокращение трудоспособного населения при одновременном росте числа пенсионеров. Кроме того, Европа страдает от чрезмерной социальной опеки (на социальные нужды идет значительная доля бюджетов). Высокая безработица при постоянно растущей производительности труда лишь усугубляет ситуацию. А особая социальная модель, при которой безработные получают достаточно субсидий, чтобы даже не стремиться устроиться на работу, давно стала притчей во языцех.

Еще более сложная ситуация сложилась в Венесуэле. Экономическому росту способствовало повышение цен на нефть. Но инфляция здесь остается одной из самых высоких в мире. Правительство все больше занимается социальной политикой, повышая расходы на социальные нужды. Но самой привлекательной страной в этом регионе остается Чили. Здесь наблюдается быстрый экономический рост, опирающийся на увеличение доли среднего класса. К сожалению, Чили не настолько большая страна, чтобы принять все иностранные инвестиции в ритейл.

Латинская Америка представляет собой причудливую смесь разных страновых экономик. Аргентина и Венесуэла демонстрируют высокие темпы экономического роста при наличии серьезных страновых рисков. Немного медленнее растут экономики крупнейших в регионе стран Бразилии и Мексики. Особый случай Аргентина, где на протяжении нескольких лет темпы роста выражались двузначными цифрами. Между тем страна имеет большой внешний долг. Хотя объемы потребительских затрат восстановились, доходы остаются низкими, на гране уровня бедности.



Главная --> Публикации