Главная --> Публикации --> Перепланировка: можно все, что не запрещено Расстановка сил: с кем играем Психологический рубеж в $3000 за квадратный метр жилья в москве не за горами По данным чиновников, 7% москвичей хотят жить в небоскребах Форма для монолита

И это, заметим, при том, что получить землю, несмотря на все федеральные законы, в Москве можно лишь в аренду. Городские власти упорно отказываются как продавать, так и передавать землю кому бы то ни было в собственность. Но и москвичи настроены не менее решительно. Одни из них рвутся иметь не просто квартиру, но и владеть землей под многоквартирным домом, другие хотели бы построить коттедж где-нибудь неподалеку от Кремля, третьи - оформить в собственность хотя бы гараж, чтобы не бояться каждый день, что придет бульдозер и сковырнет его. Реальны ли эти мечты? Если да, то когда сбудутся? С другой стороны, под силу ли окажется горожанам земельный налог? Об этом - беседа корреспондента РГ с руководителем департамента земельных ресурсов города Москвы Виктором Дамурчиевым.

Давно прошли времена, когда Москва строилась районами и микрорайонами. Застройка приобрела точечный характер. Найти свободную территорию день ото дня все сложнее. Каждая сотка уходит на аукционах за миллионы долларов, но желающих заполучить свой кусочек земли меньше не становится.

Виктор Дамурчиев Я бы сказал иначе: их пока в столице единицы.

Российская газета Виктор Назарович! С начала этого года все, кто имел в пользовании землю, должны были перезаключить договоры аренды или выкупить ее в собственность. Как известно, законом, принятым до новогодних каникул Госдумой в третьем чтении, срок самоопределения отодвинут еще на два года. Это значит, землевладельцев в Москве нет и пока не предвидится?

Дамурчиев Правительство Москвы не считает аренду суррогатом. Ведь аренда позволяет контролировать использование земли и сохранять в столице рабочие места, что архиважно при нынешних попытках недружественного поглощения предприятий. Благодаря аренде городской бюджет имеет возобновляемый источник доходов. Лишь за прошлый год она дала свыше 10,5 миллиарда рублей. От операций же с землей в целом город уверенно получает более 0,5 миллиарда долларов. Могу назвать десятки стран мира со сложившейся экономикой и развитым институтом частной собственности на землю, которые так и не отказались от арендных отношений и ни при каких обстоятельствах не передают государственную землю в частные руки. Взять, к примеру, тот же Лондон.

РГ То есть столица по-прежнему предпочитает собственности ее суррогат - аренду?

Дамурчиев В самое ближайшее время точно на таких же основаниях беглый олигарх сможет купить дом и в Москве. При условии, что прокуратура ничего не будет иметь против его возвращения.

РГ А как же тогда Борис Березовский обзавелся там усадьбой?

Когда процесс завершится, каждый из них в любой момент сможет продать свою землю кому угодно.

Как раз сейчас наш департамент активно работает над оформлением земли в собственность частным домовладельцам.

Дамурчиев Более 6,5 тысячи. Около тысячи из них уже обратились в префектуры округов с заявлениями о передаче занимаемой земли. 3 их них уже удовлетворены, скоро будут рассмотрены еще 17 заявлений.

РГ Сколько же таких счастливчиков в Москве?

Дамурчиев Теперь в таком сложном пути нет необходимости. На примере работы с первыми заявлениями мы пытаемся максимально упростить процедуру оформления земли.

РГ Этим людям нужно готовиться к марафону, какой в борьбе за землю проделала в свое время 87-летняя Тамара Близинская? Она вынуждена была дойти до Конституционного суда.

Дамурчиев Человек обращается с заявлением в наш департамент или префектуру. Прилагает план БТИ и документы, которые подтверждают, что он является домовладельцем. Дальше департамент делает кадастровый план участка и готовит распорядительный документ правительства Москвы. Когда он будет подписан, останется зарегистрировать землю.

РГ И какой она будет?

Дамурчиев Сначала не меньше трех месяцев. Потом, когда процедуру отработаем, срок сократится вдвое. Основные сложности подстерегают при прохождении архитектурной и градостроительной части. Дело в том, что существует генеральный план развития Москвы до 2020 года и по нему вполне может оказаться, что через какое-то конкретное домовладение запланировано проложить, к примеру, дорогу.

РГ Сколько на это потребуется времени?

Дамурчиев Начнутся переговоры с владельцем - о возможности выкупа земельного участка, размерах компенсации.

РГ И что тогда?

Дамурчиев Жителям Сокола просто повезло, раз им предлагают такие деньги за выкуп. Они автоматически перешли в разряд людей независимых и предельно состоятельных.

РГ По 100 тысяч долларов за сотку, как уже не раз предлагали жителям поселка художников в районе метро Сокол?

Дамурчиев Надеюсь, до конца текущего года.

РГ И все-таки когда наступит ясность с землей для всех 6,5 тысячи частных домовладельцев Москвы?

РГ Виктор Назарович, в соответствии с Жилищным кодексом РФ теперь жители любого многоквартирного дома получили право стать полноправными землевладельцами. Но в Москве этот путь еще более тернист. Почему?

Пограничный конфликт

РГ А читатели РГ утверждают, что московские чиновники требуют сумасшедшие деньги за определение границ земельного участка.

Дамурчиев Да нет с этим сложностей! Существует закон, и столица его выполняет. Товарищества собственников жилья, которые хотели получить землю, получили ее. Вот статистика: с начала прошлого года с такими просьбами обратились 26 ТСЖ и кондоминиумов, 24 из них земельные участки переданы. Остальные - в работе.

РГ Элитный дом или не элитный... Кто же и по каким признакам определит? Скажите лучше прямо, кто из москвичей и сколько должен платить за размежевание? И не забудьте при этом про специально заложенные на эти цели в городском бюджете 2005-го года 200 миллионов рублей. Они-то куда ушли?

Дамурчиев Если метр жилья в элитном многоквартирном доме стоит сотни тысяч рублей, неужели сумму в 12-16 тысяч рублей - такова цена межевания, в процессе которого и определяются границы участка дома - и в самом деле нужно считать сумасшедшими деньгами? Это ведь максимум по 2 сотни рублей с квартиры.

РГ И долго очереди ждать?

Дамурчиев Во-первых, не 200, а 160 миллионов. Они были предусмотрены вообще на все землеустроительные работы в городе. На вопрос, кому платить, кому не платить, отвечу дипломатично: если жильцы дома согласятся сами оплатить разграничение участка, то департамент земельных ресурсов не откажется. Если кто-то не захочет - выполним работы бесплатно.

Между Красной площадью и Тверской

Дамурчиев Если не будет споров на меже, то примерно в течение месяца. Но скажу сразу: чуть не в каждом втором случае конфликт из-за определения границ участка возникает и довольно часто приводит в суд. Москва ведь довольно долго строилась в условиях, когда никто не предполагал, что когда-нибудь на ее территории может возникнуть частная собственность на землю. Нам же все время говорят: ну что вы медлите, посмотрите на Западную Европу! Европа столетиями живет совершенно по иным меркам.

Дамурчиев Не сомневаюсь в этом. Ведь правительство Москвы и Министерство экономического развития и торговли пришли, наконец, к взаимопониманию по вопросу, служившему главным камнем преткновения. Как известно, категоричнее всего столица возражала против распродажи земли с молотка за бесценок, к которой ее подталкивала установленная федеральным центром цена - не более 30-кратной ставки земельного налога за гектар. При реальной-то рыночной стоимости в сотни раз дороже! Теперь московские власти предложили иную формулу. Предприятия, которые намерены сохранить свой профиль и рабочие места, могут выкупить занимаемую территорию за 20 процентов ее кадастровой стоимости. Те же, кто хочет закрыть производство и построить на его месте офис, торговый центр или коммерческий дом, должны приобретать землю по 100-процентной кадастровой стоимости, максимально приближенной к рыночной.

РГ Можно ли надеяться на то, что двухлетней отсрочки, данной Госдумой , хватит для того, чтобы разобраться с землей?

Дамурчиев Дело же не в нашей упертости. Не хочу обижать авторов закона о разграничении собственности на муниципальную и федеральную земли. Но ведь предлагался чисто формальный признак. Федеральное предприятие, значит, и земля федеральная, городское - стоит на городской земле. Теперь возьмем любую московскую улицу и взглянем на вывески домов: примерно в каждом шестом расположено федеральное предприятие. Это же все должно учитываться. Значит, надо сначала установить четкие границы каждого земельного участка, учитывая все факторы. В процессе переговоров мы добились того, что документы из правительства РФ и Росимущества на разграничение теперь приходят более подготовленными. И процесс, что называется, пошел. Первые 126 участков земли, владеть которыми в Москве будет федеральное правительство, согласованы.

РГ А как насчет того, чтобы поделиться землей с федеральным центром? Созрели?

Дамурчиев Порядка 2600 участков. Это составляет 23-27 процентов территории Москвы. Механизм передачи сейчас отработан, поэтому я думаю, что года за полтора с разграничением управимся.

РГ А на сколько претендует центр?

РГ Виктор Назарович, москвичи все время слышат жалобы на дефицит земли, а власти тем временем все наращивают темпы строительства. Жилья, торговых центров, офисов и т. д. Когда прозвучит: все, стоп, городу развиваться дальше некуда?

В поисках резервов

РГ И где эти свободные земли?

Дамурчиев В ближайшие 10 лет Москве это не грозит. Генпланом развития столицы зарезервированы территории, необходимые для обеспечения нормальной жизнедеятельности города. Например, 1,5 тысячи гектаров лишь под увеличение дорожной сети.

РГ У вас есть точный перечень предприятий, которые будут выведены?

Дамурчиев Чистой территории, свободной от застройки, нет. А вот из 27 тысяч гектаров, занимаемых промышленностью, как показала проведенная инвентаризация, процентов 40 территории можно безболезненно освободить. Собственно, ради этого и идет сейчас работа над проектом Пром-Сити.

РГ Ну хорошо, тогда назовите тех, кого ни при каких обстоятельствах не тронут.

Дамурчиев Есть. Скажу сразу: никого насильно заставлять переезжать на неподготовленную территорию не будем.

РГ Какие еще у столица резервы?

Дамурчиев Например, АЗЛК. Город наметил четкую программу его реанимации и превращения в современное предприятие автомобилестроения. Останутся на своих местах предприятия стройиндустрии, социального назначения, большая часть оборонного комплекса. И вообще все, кто заключил с городом договор на долгосрочную аренду на 49 лет, могут быть спокойны.

РГ Ну вот, опять о бедных владельцах ракушек вспомнили!

Дамурчиев Участки, занятые разными складами, автостоянками и гаражами... Это еще 1,8-2 тысячи гектаров территории.

Хочу коттедж в центре Москвы

Дамурчиев Строительство на их месте многоэтажных паркингов высвободит примерно 30-50 процентов площади. Москвичи уже не воспринимают покушение на ракушку так трагично, как это было несколько лет назад. Дело в том, что все, у кого металлические тенты и гаражи установлены на законных основаниях, как правило, не остаются в накладе. Получают взамен либо место в новом паркинге, либо денежную компенсацию. Как показала инвентаризация, проведенная нашими специалистами на территории нескольких управ, в 30 процентах этих железяк какой только хлам не хранится. Машин же там никогда и не было. Поэтому хозяева с удовольствием пользуются возможностью получить от них хоть какую-то выгоду.

Дамурчиев Дело в том, что в 90-93 годы, когда городское законодательство не было сформировано, некоторые предприимчивые организации сумели получить землю за смешную цену. Вот они-то и пытаются при случае торгануть землей с выгодой для себя. Что же касается участков, находящихся в собственности у города, с тех пор, как два года назад был создан тендерный комитет, все они без исключения идут под застройку через аукционы.

РГ Виктор Назарович, говорят, что законно получить землю в Москве вообще невозможно.

Дамурчиев Предсказать это никогда невозможно. Вот, например, на ближайший аукцион выставлен участок площадью 0,8 гектара на улице Сухаревской, с начальной ценой 6 миллионов 200 тысяч долларов. Шаг аукциона - 100 тысяч долларов. Цена может удвоиться, утроиться... Это зависит от многого: от того, кто именно принимает участие в аукционе, настроения участников, ситуации в стране. Бесспорно одно: от желающих заполучить ее на любых условиях нет отбоя.

РГ И по какой цене?

Дамурчиев Пока, как я уже говорил, купить можно лишь право аренды - на 49 лет. И построить на нем многоквартирный дом. Хотя в таких районах, как Куркино, Жулебино, Южное Бутово генпланом предусмотрена и малоэтажная застройка. Так что коттеджи в черте столицы тоже скоро начнут строиться - как только Москомархитектура предложит специально отведенные места. Согласитесь, мало радости, если из окна квартиры на восемнадцатом этаже полетят бутылки в головы обитателей коттеджа, расположенного у подножия небоскреба. Но если на облюбованном вами под частный дом участке генпланом предусмотрена высотка - ничего не выйдет. Придется искать другую землю.

РГ Можно ли на этом аукционе купить участок земли и построить на нем коттедж для отдельно взятой семьи?

В соответствии с 31-й главой Земельного кодекса РФ налог на землю под жильем и в случае, когда имеется прилегающая территория в виде двора, составляет 0,1 процента кадастровой стоимости земли, для дачников - 0,3 процента.

Кто и сколько в Москве теперь будет платить за землю?

Жители многоквартирного дома, оформившие в собственность земельный участок, скажем, размером с футбольное поле, т.е. примерно 3200 квадратных метров (расчет в каждом конкретном случае ведется, исходя из реальной площади), будут платить порядка 350-400 рублей в год на семью.

Что это означает для москвичей в 2006 году?

Плата за землю для владельцев капитальных гаражей и ракушек одинакова:

Владельцы частных усадеб, имеющие участки до 6 соток, - 6 - 6, 5 тысячи рублей в год.

- 100-120 рублей за кв. метр - за пределами Третьего транспортного кольца;

- до 500 рублей в год за кв. метр в пределах Бульварного кольца;

Несмотря на то что в Екатеринбурге работают крупнейшие в стране сырьевые корпорации, здесь нет полноценного делового района, отмечает архитектор Михаил Мандрыгин, консультировавший УГМК. Компания Искандера Махмудова взялась это исправить и создала управление недвижимостью и инвестициями для реализации проекта Екатеринбург-Сити. Его руководитель Аурика Городницкая сообщила Ведомостям, что на участке в 8 га в центре Екатеринбурга (пересечение улиц 9 января и Челюскинцев) будет построено более 400 000 кв. м коммерческой недвижимости.
Первый этап проекта строительство пятизвездочного отеля Hyatt на 300 номеров (32 000 кв. м) уже началось и обойдется в $107 млн, сообщили в компании. В конце 2008 г. Hyatt примет первых посетителей, обещает Городницкая.
На втором этапе в Екатеринбург-Сити будут построены несколько башен с офисами, самая высокая 60-этажная (всего около 300 000 кв. м). Кроме них будут построены торговый и развлекательный центры, а также трехзвездочный отель. Алексей Черноскутов, главный архитектор Верх-Исетского района Екатеринбурга, где планируется построить комплекс, уточнил, что будет возведено три или четыре небоскреба с магазинами и парковками в цокольных этажах. Сейчас застройщик расселяет жильцов домов, которые расположены на участке. Но земля площадью 78 000 кв. м еще не передана в аренду компании, добавил чиновник.

- до 50 рублей за кв. метр - в границах МКАД.
Екатеринбург - Уральская горно-металлургическая компания начала амбициозный девелоперский проект. В центре Екатеринбурга на деньги УГМК будет построен деловой центр стоимостью около $1 млрд.

Возможно, в одной из башен Екатеринбург-Сити разместится часть подразделений УГМК, говорит Городницкая. В компании подтвердили, что ее руководители обсуждают этот вариант. В высотках расположатся штаб-квартиры ведущих уральских компаний, надеются в УГМК. Еще на стадии проектирования к офисам проявляли интерес крупные арендаторы, говорит Мандрыгин. Президент екатеринбургской группы компаний Технология ресурсов Михаил Бабин заявил, что мог бы рассмотреть предложение по аренде, но многое будет зависеть от цены. В екатеринбургском представительстве AIG Life перенос своего офиса в Екатеринбург-Сити считают нецелесообразным, так как сейчас он располагается в здании, в котором можно разместить большую вывеску, что нереально в гигантском бизнес-центре. Но скоро мы планируем открыть два новых офиса, и один из них может появиться и в здании, которое строит УГМК, уточнил представитель AIG Life.
В крупных городах, как Екатеринбург, Новосибирск, давно существует спрос на такие деловые центры, однако он пока не удовлетворен. Если УГМК выдержит заявленные параметры, проект безусловно станет успешным, говорит главный исполнительный директор Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko Сергей Рябокобылко. Начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков относит к классу А офисы в Центре международной торговли Екатеринбург (3000 кв. м), к классу В примерно 90 000 кв. м.

Все инвестиции в деловой центр в УГМК оценивают примерно в $1 млрд. Это будут собственные средства, мы не исключаем вхождения в проект соинвесторов, сообщила Городницкая. В том числе для этого компания на прошлой неделе представила Екатеринбург-Сити на международной выставке недвижимости MIPIM во Франции. Компании из этой страны играют заметную роль в проекте: генподрядчиком выступает Bouygues, архитектором Valode and Pistre. А схема финансирования проекта предполагает, что на 30% это будут собственные средства УГМК, а на оставшиеся 70% будет организован синдицированный кредит международных банков под страховку Экспортно-импортного агентства Франции (COFACE). Агентство пока не получало заявки по данному проекту, говорит представитель по связям с общественностью Патрис Гудуф. Завершить Екатеринбург-Сити в управлении недвижимостью и инвестициями УГМК надеются в 2012 г.

Это не первый проект УГМК в сфере строительства: она также проектирует в Екатеринбурге две высотки Стражи Урала общей площадью около 140 000 кв. м. В одной расположатся апартаменты, в другой офисы, конференц-залы и развлекательная часть.

Константин Романов, директор отдела консалтинга Knigt Frank, подчеркивает сходство проекта по масштабу и концепции с Москва-Сити. Однако Мандрыгин отмечает слабые стороны Екатеринбург-Сити. Начинать застройку лучше с более мелких объектов, чтобы по ходу можно было вносить коррективы в основную часть, говорит он. Управляющий партнер БК-Недвижимость Павел Кузнецов предостерегает, что платежеспособного спроса на такое количество офисов может не быть, даже если потребность в офисных помещениях такого класса за время строительства удвоится. Или весь город переедет работать в одно место, иронизирует Кузнецов.

На складском рынке России настало время крупных девелоперских компаний и логистов, способных создавать собственные сети терминалов. Такие планы строят организации, которые на сегодняшний день стали крупнейшими на рынке. На создание логистических сетей холдинги готовы выделить в общей сложности $1 млрд. Они спешат освоить региональный рынок, который пока еще остается неразвитым.



С одной стороны, в дистрибуторских центрах по всей России действительно назрела необходимость. С другой стороны, сейчас пришло самое время для девелоперов и инвесторов, специализирующихся на складских проектах, поделить региональный рынок и занять на нем лучшие участки. В первых рядах на это поле выходят действительно крупные игроки. Как оказалось, их немного, и именно им принадлежат наиболее масштабные проекты. Таковы тенденции, наметившиеся в последние месяцы.

Поданным аналитики, а также благодаря обнародованию некоторых проектов, можно сделать вывод, что из Москвы отправятся на завоевание новых земель несколько девелоперских компаний и многопрофильных холдингов. Освоившись на столичном рынке, они намерены создавать свои цепочки в других экономически развитых областях РФ и СНГ. Таким образом, от Москвы в разных направлениях разойдутся так называемые логистические оси: девелоперы и логисты будут строить в крупных и успешных российских городах большие дистрибуторские центры, которые бы обслуживали территорию каждого отдельно взятого региона и хранили бы на своих складах привезенные издалека товары. Так что многочисленная продукция, которая поступает в страну из Европы и азиатских государств, сможет скоро поставляться напрямую в российские провинции, минуя столицу. По словам директора отдела складской и индустриальной недвижимости компании Knight Frank Алексея Новикова, до сих пор часто бывало, что товары, например, с Востока в Ростов-на-Дону везлись через Москву. Хотя это и кажется абсурдным, но это реальность.

Речь идет о современных, качественных складских комплексах А- и В-класса. Нельзя сказать, что в региональных городах до сих пор не было проектов высокого уровня, но тем не менее их строительство носило стихийный, эпизодический характер, соглашается Алексей Новиков. Теперь же понадобились система и стратегический подход. В Европе в каждом крупном городе есть свой дистрибуторский центр. В России же таковым пока можно назвать только Москву.

Из узких рамок

Столичный рынок остается высокодоходным, и все возможности для роста не исчерпаны на нем до конца, комментирует Елена Цатурова, старший менеджер компании Ernst Young. Сейчас большинство торговых компаний фокусируют свою стратегию роста именно на региональных рынках, емкость которых, всех вместе взятых, значительно превышает объемы Московского региона. В целом ситуация на рынках РФ может напоминать Москву 2-3-летней давности.

Рынок девелопмента складских помещений, логистических услуг и сектор торговых операторов тесно связаны между собой. В последние годы в стране наблюдается настоящий подъем ритейла, торговые компании развиваются быстрыми темпами. Не стоит забывать, что Россия ориентирована на импорт. Не просто так здесь появляется огромное количество международных брэндов и в секторе товаров легкой промышленности, и в пищевой, и в мебельной, и во многих других областях. Среди иностранных гипермаркетов и компаний, открывших в России свои магазины, самые известные IKEA, Рамстор, Auсhan, Real, Metro, OBI. Марки одежды, обуви, пищевых продуктов тоже пользуются большой популярностью у российского потребителя.

За иностранными торговыми операторами подтягиваются иностранные логистические компании. Или же логисты, которые стремятся соответствовать европейскому уровню. Где логисты, там инвесторы и девелоперы складских терминалов. Как показывают многочисленные примеры из практики, есть разные схемы работы. Компания Auchan, например, предпочитает сотрудничать с одними и теми же логистами-партнерами многие годы. Сеть Эльдорадо создала собственное логистическое подразделение. Что касается самих складов, крупные проекты в наши дни по большей части строятся девелоперами на заказ для тех или иных логистических компаний, с которыми они заранее заключают договоренность (пример подмосковный терминал почти на 200 000 кв. м Пушкино, где арендаторы DHL, Relogix). Известна в том числе такая схема работы, когда логистическая компания и девелопер входят в состав одного холдинга (РосЕвроГрупп). Нередко компании, основным профилем деятельности которых является логистика, выступают в роли девелоперов и соинвесторов терминалов. Они строят их для себя (FM-Logistic, Tablogix). Судя по всему, многие из этих схем будут работать в разных городах РФ в ближайшем будущем.

Пропорционально рынку ритейла развивается сектор логистических услуг. Зарубежные компании, привыкшие работать в комфортных условиях, на складах высокого качества, как, например, Nestle, не согласятся хранить продукцию в старых помещениях советского образца.

Судя по проектам, о которых стало известно либо от самих девелоперов, либо от консультантов, крупные терминалы будут создаваться прежде всего в городах-миллионниках, или так называемых регионообразующих городах. В Санкт-Петербурге, Новосибирске, Самаре, Нижнем Новгороде, Екатеринбурге, а также в СНГ например, в Киеве. В эти местные центры сейчас активно идут развивать свои сети торговые операторы, и, соответственно, здесь есть спрос на логистику. Как известно, компания Пятерочка взялась инвестировать около $200 млн в течение 10 лет, чтобы построить склады для хранения своих товаров во всех регионах, где у нее есть торговые точки.

Региональный пирог

Иная миссия у Киева. Развивающаяся столица Украины, наоборот, представляет интерес для московских производителей, которые хотят поставлять туда свою продукцию. В этом случае движение происходит наоборот из столицы РФ в Киев. Еще один торговый путь в Россию ведет из Азии. Оттуда товары поставляются по железнодорожным путям, например через Транссибирскую магистраль.

Идея такова, что каждый крупный региональный центр должен распространять привезенные из-за рубежа и российских городов товары по территории своего региона, объясняет Новиков. Есть города, являющиеся стратегическими пунктами для создания в них крупных складских терминалов и дистрибуторских центров. Например, Санкт-Петербург, откуда в Москву и по всей России движутся товаропотоки из Европы. Этот город стоит почти на границе с Европой, в нем есть морской порт, а перевозки морем обходятся дешевле по сравнению, например, с авиаперевозками. Так что Санкт-Петербург это северные ворота России. В Москву из Северной Пальмиры фуры с товарами въезжают по Ленинградскому шоссе. Следовательно, не просто так вдоль шоссе развернулось сейчас активное строительство объектов коммерческой недвижимости.

Столица сибирского региона Новосибирск это центр пересечения товарных потоков, соединяющий Европу и Азию. Он находится, можно сказать, на перекрестке основных железнодорожных путей, по которым осуществляются российские грузоперевозки. Преимуществами здесь также являются развитый речной порт и международный аэропорт. Численность населения Новосибирска более 1,4 млн человек. Общая площадь построенных качественных складских помещений около 50 000 кв. м. А суммарный спрос на складские помещения класса А около 250 000 кв. м.

По данным Knight Frank, в Киеве численность населения более 2,5 млн человек. Объем грузоперевозок всеми видами транспорта составил в 2005 г. 827 млн т, из них железнодорожным транспортом перевезено 460 млн т грузов, водным транспортом 20,6 млн т, по автомагистралям 124,4 млн т. Общая площадь существующих современных складских помещений в Киеве составляет только 100 000 кв. м (это примерно половина общей площади одного крупного терминала в Подмосковье, такого, к примеру, как проект Международного логистического партнерства на Ленинградском шоссе). Суммарный спрос на склады классов А и В составляет в Киеве более 500 000 кв. м.

Из опрошенных девелоперов, активно работающих на московском рынке, такие компании, как Capital Partners, Coalco, AIG Lincoln, РИГрупп, сказали, что не имеют каких-либо четких планов выхода в регионы РФ в ближайшие год-два. Зато в консорциуме РосЕвроГрупп, в МЛП (Международное логистическое партнерство) и в компании логистическом провайдере Tablogix сообщили, что у них назревают масштабные проекты в российских городах и областях.

Ростов-на-Дону порт пяти морей, крупный промышленный, логистический, научный и культурный центр юга страны. Численность населения здесь более 1 млн человек. Общая площадь качественных складских помещений приближается к 80 000 кв. м . Спрос на складские помещения класса А составляет около 150 000 кв. м.

Multinational Logistics Partnership, оно же Международное логистическое партнерство (MLP), в 2006 г. начинает экспансию в Россию. В первую очередь это будут Санкт-Петербург и Киев, сообщил Мишель Паскалис, партнер и руководитель МЛП. В Москве у этой структуры уже есть два застраиваемых участка на Ленинградском шоссе и в подмосковном Подольске, каждый рассчитан примерно на 200 000 кв. м общей площади. Как сказал Паскалис, создание сети складских комплексов международного класса, объединенных под одним брэндом, поможет удовлетворить существующие у крупных международных и российских компаний потребности в высококачественных складских площадях. В регионах каждый проект получит, как обычно, название с приставкой MLP MLP-Питер, MLP-Киев, каждый такой терминал будет тоже около 200 000 кв. м на участках по 40 га. Киев руководители компании считают очень перспективной развивающейся столицей. В других городах, таких как Екатеринбург, например, будет построено по 100 000 кв. м на площадках в 20 га. Более подробно складские магнаты свои планы не объясняют, но заявили, что в весь сетевой проект в регионах будет инвестировано не меньше $800 млн.

Вектор MLP

В этом году немецкий банк Hypo Real Estate International выдал компании кредит под строительство коммерческой недвижимости в России в $150 млн. На эти средства строится склад в Подольске. Примерно по 30% акций МЛП владеют фонд Ренова-Капитал, украинская группа Приват, а также структуры, близкие к Александру Мамуту.

Как уже писали Ведомости, акционерами МЛП являются структуры, близкие к предпринимателям Александру Мамуту и Виктору Вексельбергу, а также владелец украинской группы Приват Игорь Коломойский. Международное логистическое партнерство создано около двух лет назад для развития девелоперских проектов складской недвижимости. Нынешний руководитель и партнер МЛП Мишель Паскалис начинал работать на московском рынке коммерческой недвижимости в начале 1990-х гг., управлял отделением компании Jones Lang LaSalle в Центральной и Восточной Европе.

Другой крупный игрок рынка РосЕвроДевелопмент, входящий в консорциум РосЕвроГрупп, также собирается строить сеть складских терминалов в РФ, подтвердили в пресс-службе группы. Один из таких проектов национальный логистический парк в г. Обь Новосибирской области, в который уже вложено более 1 млрд руб. В реализации этого проекта также участвует Национальная логистическая компания (НЛК), входящая в структуру РосЕвроГрупп. В конце прошлого года НЛК купила зарубежная Citigroup.

В Сибирь и на юг

Еще один проект консорциума находится в Ростовской области, в г. Батайске. Склад расположится в 10 км от Ростова-на-Дону. РосЕвроГрупп уже начала строительство терминала класса А общей площадью 50 000 кв. м, инвестиции в строительство оцениваются в 1 млрд руб.

Склад в городе Обь будет возведен рядом с международным аэропортом Толмачево. Этот проект разработан на основе оптимального соотношения издержек в системе хранение транспортировка, объяснили в пресс-службе компании. Как сказал губернатор Новосибирской области Виктор Толоконский на официальной церемонии открытия, это первый подобный проект, реализованный в Сибирском федеральном округе. И, возможно, он поможет региону стать крупнейшим транспортно-логистическим центром.

Пресс-секретарь НЛК Полина Винокурова сообщила, что с 2006 г. компания собирается активно заняться своей новой региональной программой по созданию логистической инфраструктуры в России.
Слово концессия Россия успела подзабыть. Классическое определение концессии передача имущества, находящегося в публичной собственности, частному инвестору либо оператору. Выгода обеих сторон очевидна: в течение срока концессионного соглашения собственник получает за свое имущество, которое зачастую не может содержать, определенную плату (или ренту), концессионер доходы от его эксплуатации.

Консорциум РосЕвроГрупп включает шесть организаций. Среди них РосЕвроБанк и РосЕвроДевелопмент компания, которая специализируется на строительстве офисных и жилых зданий в Москве и регионах. Национальная логистическая компания предоставляет логистические услуги на российском рынке. В составе консорциума есть также фирма 7 цветов, которая занимается оптовой торговлей цветами. Компания РосЕвроКонсалт оказывает консалтинговые и юридические услуги.

Кто старое помянет

Одна из сфер применения подобной формы взаимодействия государства и частного бизнеса жилищно-коммунальное хозяйство. Государство добывает деньги на его поддержание в более-менее неаварийном состоянии (не говоря уже о модернизации), постоянно повышая тарифы. А население справедливо ропщет, абсолютно обоснованно утверждая, что и существующие расценки необоснованно завышены.

Снова о концессиях в России вспомнили более 10 лет назад. В Государственную думу был внесен соответствующий законопроект. Как вспоминает Сергей Яшечкин, председатель правления Европейского водного партнерства, своим появлением он был обязан насущной необходимости решать вопросы развития инфраструктуры транспортной, коммунальной. Однако каждая отрасль стала писать закон под себя, говорит Яшечкин, и отраслевое законотворчество привело к тому, что общего понимания, какой должна быть концессия, не сложилось. Закон был отложен в долгий ящик.

В 1922-1927 гг., когда Россия проводила новую экономическую политику (НЭП), в страну поступило более 2000 концессионных предложений, из них было реализовано почти 10%. В рамках концессий в европейской части России заработало несколько тысяч предприятий как в тяжелой промышленности, так и в области энергоснабжения. Концессионеры, в частности, помогли реализовать знаменитый план ГОЭЛРО (электрификацию всей страны).

В 2005 г. на свет снова появился закон о концессиях. Правда, говорит Дмитрий Хомченко, руководитель проекта Городское хозяйство фонда Институт экономики города, он довольно сильно отличался от первоначального варианта 10-летней давности и все области также не охватывал. В нем были четко определены всего лишь 14 объектов инфраструктуры, к которым допускался частный капитал. В их числе разнообразные дороги, метрополитен, морские и речные порты, аэродромы, гидротехнические сооружения, системы коммунальной инфраструктуры и т. д. Тем не менее закон О концессионных соглашениях был оперативно принят Госдумой в июле 2005 г., как раз перед летними депутатскими каникулами.

В 2004 г. в составе пакета по формированию рынка доступного жилья на суд депутатов был вынесен законопроект Об инвестиционных соглашениях в сфере деятельности по оказанию коммунальных услуг. Законодательная власть даже успела принять его в первом чтении. Основной идеей законопроекта было привлечение частных инвесторов-операторов в сферу управления и развития объектов коммунальной инфраструктуры муниципальных образований, в том числе с целью подготовки и оснащения земельных участков, предназначенных для жилищного строительства, необходимым инженерным обеспечением. Но дальше первого чтения законопроект не пошел. Он был снят с обсуждения по предложению Георгия Бооса по причине необходимости разработки и принятия большого рамочного законопроекта о концессиях в разных, а не одной областях экономики.

А государству срочно надо решать проблему с приведением в порядок жилищно-коммунального хозяйства, для чего, по приблизительным подсчетам Владимира Германенко, заместителя председателя комитета по бюджету Совета Федерации, сейчас необходимо как минимум 3 трлн руб. На ЖКХ у нас выдан мандат местному самоуправлению, в итоге последние 15 лет мы практически ничего не вкладывали в эту отрасль, говорит сенатор. По мнению Юрия Тыртышова, заместителя руководителя Федерального агентства по строительству и коммунальному хозяйству (Росстрой), федеральные деньги должны, в принципе, постепенно уйти из ЖКХ, а отрасль будет поддерживаться силами частных инвесторов.

Не все идеи, которые закладывались в закон о концессиях в 1995-1996 гг. (Верховный совет РСФСР принял аналогичный закон еще в 1993 г., но на него было наложено вето президентом РФ), вошли в его окончательный текст, рассказывает Хомченко. В целом, наверное, это и к лучшему, хотя об отдельных деталях можно поспорить. В принципе, решение одобрить закон можно назвать актом политической воли дискуссии по каждой спорной позиции можно было продолжать еще не один десяток лет.

Намерение государства привлечь в сферу ЖКХ частных инвесторов остается скорее лозунгом, нежели законодательно подкрепленным предложением, говорит Яшечкин, частным компаниям этот закон не поможет. Поэтому, если государство собирается выделить нам в помощь на развитие ЖКХ какие-то средства, скажем спасибо. Нет будем работать самостоятельно, как и раньше.

Однако инвесторы сразу заговорили о том, что принятие закона о концессиях решало скорее политические, нежели экономические задачи.

До сих пор правительством РФ не утверждены типовые соглашения, по которым должны работать концессионеры. То есть если даже теоретически найдется желающий заключить договор о концессии, то практически он не сможет этого сделать просто никто еще не знает, как правильно составить такой контракт. Однако это не самая большая беда. Это технологическая проблема, она решаема, говорит Хомченко, хотя процедура ведомственных согласований достаточно длительная. Важно не допустить перегибов и найти баланс между двумя позициями частных инвесторов и государства.

Иногда законы задают слишком высокую планку для их исполнителей, считает Константин Апрелев, член рабочей группы по реализации общенационального проекта Доступное и комфортное жилье гражданам России. Не все муниципальные образования, к примеру, готовы выполнять так, как это нужно, закон О концессиях. Более того, не каждому муниципалитету это интересно. Как мотивировать чиновников это сложный вопрос, соответственно, тормозится создание инструментов для реализации закона.

Главный недостаток закона, считает Яшечкин, в том, что он определил предметом концессии недвижимое имущество, а не вид деятельности. В области ЖКХ важно создавать концессии не на отдельные объекты, а на всю инфраструктуру. К примеру, в области водоснабжения главное не эксплуатировать единичную насосную станцию, а развивать всю технологическую систему.

Инвесторы и юристы, в свою очередь, сомневаются, что одним типовым соглашением для всех отраслей можно закрыть все возникающие у концессионера вопросы. Типовой договор это какой-то механический подход, убежден Яшечкин. Нельзя в разных отраслях штамповать одно и то же. Как можно сравнивать концессии в области транспорта и водоснабжения? За рубежом концессионное соглашение предмет специального договора между сторонами.

Закон О концессионных соглашениях является законом прямого действия он подробно расписывает в том числе процедуру конкурсного отбора концессионеров. На взгляд потенциальных инвесторов, ее критерии необходимо пересмотреть. Как отметили специалисты фонда Институт экономики города, немногие страны столь детально, как Россия, регулируют процесс выбора концессионера, включая порядок подачи документов, этапы конкурсного отбора, их предельные сроки и т. д. Инвесторов отпугивает тот колоссальный объем информации, который надо представить на конкурс, говорит Мария Минскова, юрист компании Gide Loyrette Nouel. Они не боятся раскрыть свои карты, просто стоимость необходимой для конкурса документации может составить до 30% от стоимости проекта. А никакой гарантии, что они выиграют конкурс, у них нет.

Владилен Прокофьев, руководитель сектора Развитие конкурентных отношений фонда Институт экономики города, называет основной задачей закона создание стимулов для местных властей модернизировать коммунальную и прочую инфраструктуру, принуждая чиновников вовлекать в процесс частных инвесторов. Яшечкин заявляет, что в законе нет механизма обеспечения обязательств государства перед концессионерами. В законе прописано, что объект, построенный концессионером, сразу становится собственностью муниципалитета, рассуждает Яшечкин. Получается, государство стимулирует чиновников найти повод и разорвать концессионный договор, получив новое качественное сооружение. Что остается инвестору? Слушать от муниципальных властей, что они про него помнят, что расплатятся, как только у них появятся деньги, и банкротиться.

Интерес инвесторов к концессиям есть, утверждает Ольга Ревзина, юрист компании Gide Loyrette Nouel. Есть и компании, которые хотят работать по концессионной схеме. Но не в рамках данного закона. По мнению юриста, закон был принят отнюдь не в интересах частных инвесторов государство никак не гарантирует защиту их финансовых вложений. Концессионер не может получить в лице муниципалитета долгосрочного соинвестора (бюджеты в стране утверждаются ежегодно, а концессионный договор заключается обычно лет на 20) или же заложить сам объект концессии это запрещено, перечисляет другие отрицательные для инвесторов статьи закона Ревзина.

Мы приветствуем прозрачность конкурсной процедуры, говорит Яшечкин. Но в критерии конкурсного отбора почему-то забыли включить требования к квалификации потенциального концессионера. Поэтому какая-нибудь никому не известная компания Ветерок с капиталом в несколько десятков тысяч рублей может предложить собственнику, т. е. муниципалитету, лучшие условия и обойти крупную корпорацию с миллионными оборотами и солидным опытом работы в данной сфере. И никто не поинтересуется, способен ли новоявленный концессионер выполнить взятые на себя обязательства.

Эксперты едины во мнении, что правильные концессии привлекательны для бизнеса. Работать по договору концессии выгоднее, чем, к примеру, по договору аренды, говорит Прокофьев. Во-первых, концессионер не платит арендную плату за эксплуатацию объекта, во-вторых, он имеет право начислить амортизацию на это имущество, а не брать, к примеру, деньги на развитие бизнеса из прибыли. Наконец, здесь действуют разные системы налогообложения. Однако пока что юридические проблемы мешают инвесторам переквалифицироваться в концессионеров.

К тому же с 1 января 2006 г. вступил в силу 210-ФЗ о тарифном регулировании, по которому органы муниципального управления получили возможность самостоятельно устанавливать тарифы на инвестиционные проекты предприятий города. Законом установлены и ограничения тарифов, правда, в отдельных случаях их предельные величины могут повышаться и ежегодно пересматриваются заново. Прокофьев считает, что закон о тарифном регулировании практически закрыл для концессионеров такие отрасли ЖКХ, как водоснабжение и водоотведение.

Мартин Шаккум, председатель комитета Госдумы по промышленности, строительству и наукоемким технологиям, заявил на одном из публичных заседаний: Хорошо, что крупные компании находят способы обходить наши законы. Депутат имел в виду пресловутый 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве, но, в принципе, эта фраза иллюстрирует общепринятую практику в любых областях экономики.

Обходные пути

Систему связанных договоров, в основе которых лежит договор аренды сетей водоснабжения на 49 лет, использует и компания Новогор-Прикамье, работающая с водоканалом Перми. По словам Михаила Никольского, генерального директора Новогор-Прикамья, с точки зрения ведения бизнеса договор концессии гораздо удобнее для работы оператора ЖКХ, но работать по существующему закону невозможно. Основная сложность заключается в том, что закон не всеобъемлющ, а ориентирован на узкий сегмент концессий, в частности строительство платных автомобильных дорог. А, к примеру, ремонт сетей водоснабжения не подходит под описанные в законе определения модернизации или реконструкции. Поэтому для нашей работы он непригоден.

Сейчас вместо концессий заинтересованные компании работают по договорам аренды, привязывая их к дополнительным контрактам с местными администрациями. Как выразился Сергей Яшечкин, продвинутые частные операторы в рамках существующего правового поля и Гражданского кодекса выстраивают систему взаимоотношений, которая позволяет заниматься тем же самым [т. е. концессиями]. Само Евразийское водное партнерство заключило соглашение о стратегическом сотрудничестве с администрацией Омска, договор об аренде местного водоканала и инвестиционный договор. Результатом частно-государственного партнерства стало улучшение финансового положения омского водоканала. К примеру, инвестор взял на себя погашение долгов МУП Водоканал г. Омска, по словам Яшечкина, к концу 2005 г. удалось погасить практически всю кредиторскую задолженность предприятия и привести его к нулевому балансу. Кроме того, на средства Евразийского водного партнерства были приобретены и установлены новые агрегаты в цехе очистки стоков, система автоматического контроля и учета электроэнергии, новое оборудование в абонентской службе ОмскВодоканала. В целом в развитие системы водоснабжения и водоотведения Омска в 2005 г. было направлено около 400 млн руб. По статистике прошлых лет, эта сумма не превышала 200 млн руб.

Однако он сам признает, что такая схема не идеальна: К сожалению, подобная система плохо понятна нашим партнерам и инвесторам, среди которых есть такие крупные организации, как Европейский банк реконструкции и развития. У финансистов есть термин bankable, который означает пригодность предприятия для финансирования, его соответствие целому ряду требований. Так вот система связанных договоров, описывающая бизнес операторов ЖКХ, снижает их bankability, т. е. пригодность в глазах иностранных партнеров.

Никольский утверждает, что кроме договора аренды компания заключила ряд договоров, воспроизводящих реальный механизм концессии. Одним из важнейших документов является инвестиционное соглашение (с администрациями Перми и области), в рамках которого прописана программа комплексного развития коммунальной инфраструктуры города в соответствии с ней компания осуществляет свою деятельность, рассказывает Михаил Никольский.



Главная --> Публикации