Главная --> Публикации --> Как не потерять купленную квартиру Публикуем новые правила пользования жилыми помещениями Борис вайнзихер: мы извлекли уроки из аварии Вдоль по пятницкой

Далеко не всякий коттедж или загородный дом в России превращается в недвижимость. В силу налоговых особенностей многие владельцы стремятся оттянуть дату их государственной регистрации, и объекты эти, будучи уже обжитыми, продолжают числиться недостроем. Поэтому страховщики стараются очень аккуратно оперировать термином недвижимое имущество, предпочитая более расплывчатые понятия: имущество граждан, постройки, сооружения.

Страховщики не спешат выпускать на рынок специализированные продукты для индивидуального строительства. Говорят, спрос ограничен. Сегодня мелкая частная стройка страхуется по тем же правилам, что и возведение небоскребов.

Специальных коробочных продуктов по страхованию строящихся коттеджей нет, так как строительство это почти всегда очень индивидуальный процесс, требующий частного, а не общего подхода. Это делает невозможным формирование полноценных, не нуждающихся в корректировках коробок», отмечает исполняющий обязанности начальника управления страхования промышленных и технических рисков компании Капиталъ Страхование Денис Марков. Кроме того, строительно-монтажные риски (СМР) интересуют страховщика лишь в том случае, если он может получить о них полное представление, а это требует изучения технической документации, сметы, графика работ. При этом заказчик и строительная фирма свои отношения должны регулировать договором подряда, где, кстати, и прописывается условие о страховании СМР.

Колоссальный объем реальной недвижимости не зарегистрирован. Причем речь идет не только о формально недостроенных коттеджах, но и о многочисленных домиках в садовых товариществах. Целые категории строений формально не имеют статуса недвижимого имущества, отмечает заместитель гендиректора Московской страховой компании Александр Федонкин. Впрочем, все это не мешает организовать для движимо-недвижимой собственности россиян адекватную страховую защиту, в том числе посредством массовых коробочных продуктов. По словам Александра Федонкина, при помощи них застраховать можно и строящиеся коттеджи, правда с соблюдением определенных условий: в частности, на момент заключения договора должна быть сооружена крыша, защищены оконные проемы, выполнены некоторые другие требования. Однако в этом случае недострой получает защиту как обычное недвижимое имущество, но не как строительный объект.

Но кроме этого риска существует масса других: от стандартных огневых до специфических, таких как, например, просчеты в проектировании. Российские операторы постепенно перенимают практику западных стран, где принято страховать с ответственностью за все риски, то есть в правилах страхования и в договоре перечисляются исключения из покрытия, во всех остальных ситуациях компания принимает на себя обязательства возместить убыток. Как полагает директор центра страхования ответственности и технических рисков компании Русский мир Татьяна Елистратова, в случае с индивидуальным строительством технологические риски, свойственные крупным объектам, невелики, более актуальны риски, связанные с инфраструктурной составляющей, в частности с подводом коммуникаций. В свою очередь Александр Федонкин отмечает, что сегодня в отношении частных объектов действуют те же правила страхования, что и для всех прочих строительных проектов. Однако, по его мнению, для возведения коттеджа совершенно не обязательно приобретать полис, включающий полный пакет рисков. В то же время от некоторых дополнительных опций лучше не отказываться. Например, от страхования ответственности перед третьими лицами. Случаи, когда снующие по загородным участкам грузовики рушат чужие заборы или даже калечат дома, происходят сплошь и рядом.

Здесь возникает нюанс юридического свойства. Гражданский кодекс возлагает риск случайной гибели или повреждения объекта на подрядчика. Заказчик принимает данный риск лишь в том случае, если авария на стройке стала следствием дефектов в предоставленных им материалах и оборудовании или же его ошибочных указаний. Иными словами, страхователем, как правило, выступает подрядчик, он же становится и выгодоприобретателем. Проблема заключается в том, что далеко не каждому подрядчику страховые компании готовы продавать полисы. Более всего операторов рынка смущают фирмы, использующие дешевую, низкоквалифицированную рабочую силу. Во всяком случае защиту от риска ошибок при проведении строительных работ подобным организациям обрести проблематично.

Поскольку в этом случае полномочия страховщика по управлению рисками заметно расширяются. Мы получаем право беспрепятственно посещать стройку, знакомиться с проектно-сметной и разрешительной документацией, поясняет Татьяна Елистратова. По ее словам, выезды на объекты происходят регулярно с периодичностью до одного раза в месяц. Собственные специалисты компании или приглашенные эксперты на месте знакомятся с журналом и графиком работ, что при наступлении страхового случая помогает установить точный размер ущерба. Заодно они сверяют список субподрядчиков, стараясь исключить появление на объекте неквалифицированных рабочих.

Желание строительных фирм сэкономить, ограничившись страхованием собственной ответственности, понять можно, но далеко не всегда страховщики идут им навстречу. Мы стараемся страховать ответственность только вместе с СМР.

При том что отечественный рынок страхования СМР в последние годы заметно прибавил, его операторы пока не успели сформировать предложение для индивидуальных застройщиков. Вероятно, потому, что их потенциальные контрагенты не могут сформулировать свой запрос. Но все же главная проблема в другом полноценному страхованию частных строек мешает та хаотичность, которая отличает большинство из них.
В ближайшие несколько лет с рынка могут исчезнуть застройщики, которые строят меньше трех домов в год. Вчера премьер-министр Михаил Фрадков подписал постановление о требованиях к размеру собственных денежных средств застройщика. Теперь каждому девелоперу для реализации проекта придется доказать, что его собственные средства составляют не менее 7% от суммы, привлеченной по договорам участия в долевом строительстве. Как утверждают эксперты, такая мера приведет к укрупнению строительного бизнеса.

Страхование индивидуального строительства явление пока довольно редкое, поэтому процесс ценообразования в этом сегменте рынка протекает весьма динамично. Диапазон тарифных ставок широк. Для хорошо знакомых подрядчиков, возводящих целые коттеджные поселки, страховщик может установить обычные для СМР тарифы на уровне от 0,2% от страховой суммы. В иных случаях они могут достигать 1% и более, рассказывает Александр Федонкин. Расчет премии здесь принципиально не отличается от иных видов страхования, отмечает в свою очередь Денис Марков. Цена полиса зависит от степени сложности объекта, его предполагаемой стоимости, размера франшизы, этапа, на котором заключается договор. По словам Дениса Маркова, начатое строительство застраховать довольно сложно: Не каждый страховщик возьмется за это, поскольку появляется повод для сомнений: раз возникла необходимость страховать объект не до начала, а во время работ, значит, вероятность наступления страхового случая велика. Впрочем, по словам Татьяны Елистратовой, принять подобные риски можно, но лишь при условии, что до заключения договора об обстоятельствах, способных привести к страховому случаю, никому не было известно.

Участники рынка считают, что с принятием этих мер усложнится жизнь для небольших застройщиков, при этом крупные девелоперские структуры этого не заметят. Норматив не менее 7% собственных средств намного мягче, чем требуют отечественные банки при предоставлении кредитов (они требуют 20- 30%). Большинство застройщиков, работающих на рынке, смогут соблюсти норматив, хотя именно в Москве и Петербурге введение этих норм может вывести из бизнеса мелких застройщиков. Многие из них привносили в проект проектную документацию и участок земли, начинали продавать квартиры на этапе котлована и за счет привлеченных средств финансировали строительство,- говорит заместитель генерального директора компании КВ инжиниринг Илья Шкабара. По его словам, для строительства среднего жилого дома площадью 10 тыс. кв. м (при средней московской себестоимости около $1000 за кв. м) застройщикунужно будет вложить не менее $700 тыс., что для небольших застройщиков достаточно много. Средним и крупным компаниям придется увеличивать уставный капитал, провести размещение акций на открытом рынке либо среди акционеров,-отмечает Шкабара.

Как и предполагал Бизнес (№56(261) от 31 марта), правительство РФ решило ввести в строительную отрасль ряд существенных ограничений, которые могут способствовать сокращению числа застройщиков на рынке. Вчера правительство утвердило положение о требованиях к размеру собственных денежных средств застройщика, порядке расчета размера этих средств, а также нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика. Соответствующее постановление подписал премьер-министр Михаил Фрадков, сообщив, что минимальный размер собственных денежных средств застройщика должен составлять 7% от привлеченных на основании договоров участия в долевом строительстве. Новое постановление вступает в силу с 1 января 2007 года.

Регулировать и контролировать строительную отрасль следует не путем установки лимита собственных денежных средств застройщика и не попыткой ограничить компании в привлечении денежных средств. Нам надо стимулировать отрасль путем предоставления государственных гарантий, банковского кредитования,- считает эксперт.

В целом эксперты соглашаются, что вводимое положение призвано увеличить прозрачность рынка и уменьшить число обманутых покупателей. С другой стороны, оно, несомненно, является одним из инструментов контроля застройщиков и переводит их наподведомственное положение. Главные проблемы отрасли вовсе не в том, что мало контроля за деятельностью застройщиков. Более продуктивно было бы, например, бороться с инфляцией средствами монетарной, социальной и промышленной политики государства,- рассуждает генеральный директор ЗАО МИАН Сергей Озеров. С ним согласен заместитель генерального директора компании Новая площадь Евгений Фетисов.

О планах застройки автокомбината №12 и прилегающей к нему территории Бизнесу рассказал финансовый директор компании КВ-инжиниринг Александр Калиниченко. По его словам, КВ-инжиниринг вошел в проект в конце 2005-го- начале 2006 года, однако партнеров компании по его реализации Калиниченко называть не стал. Впрочем, по словам источника, знакомого с планами компании, поиски партнера продолжаются до сих пор. "КВ-инжиниринг планирует найти соинвестора на 80% проекта, а 20% оставить себе,- отметил собеседник Бизнеса.

Известный столичный девелопер КВ-инжиниринг планирует превратить территорию автокомбината №12 на юго-западе Москвы в новый офисно-жилой комплекс. Как стало известно Бизнесу, компания начала разрабатывать этот проект в конце прошлого года. Эксперты рынка, близкие к проекту, расходятся в оценке масштабов строительства. По их оценкам, объемы планируемых площадей могут варьироваться от 120 тыс. до 250 тыс. кв. м.

По его словам, для разработки маркетинговой стратегии были привлечены сразу три компании: Paul's Yard, Миэль-недвижимость и Новое качество.

Уже известно, что концепция будет предусматривать жилье и офисные площади. Сейчас идет процесс согласования всех деталей проекта. Более того, еще не получено градостроительное обоснование застройки,- отметил Калиниченко.

Автокомбинат №12 располагается в промышленной зоне №35Воронцово на юго-западе Москвы (ЮЗАО). Эксперты расходятся в оценке масштабов строительства на этой территории. В рамках проекта можно построить около 120 тыс. кв. м жилья. В случае если застройка будет смешанной, 40 тыс. кв. м от этого объема составят офисные площади,- говорит заместитель директора управления новостроек компании Миэльнедвижимость Оксана Каарма, отмечая, что проект стартует еще не скоро. С ней соглашается и источник в одной из крупных консалтинговых компаний, по словам которого строительство начнется не раньше второго квартала 2008 года. По его мнению, инвестиции в проект могут составить около $400 млн. На территории бывшего автокомбината можно построить около 180 тыс. кв. м жилья класса Business и Business+ и 70 тыс. кв.

Пока консультант не выбран,- добавил он.

По его словам, по уровню престижности район идет сразу после центральных районов столицы - о его инвестиционной привлекательности свидетельствует высокий спрос на аренду и покупку недвижимости.

м офисных площадей класса А,- рассказал источник. В этом районе жилье верхнего сегмента бизнес-класса и офисы класса A действительно будут очень востребованы,- рассуждает генеральный директор Paul's Yard Павел Здрадовский.

Впрочем, по словам управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева, независимо от объема площадей рынок поглотит объекты полностью. Вопрос в конечной цене продукта.

Проект, безусловно, очень интересный, и мы будем активно участвовать в нем в качестве консультантов,- подчеркнул Здрадовский.

Цепная реакция

Учитывая расположение проекта в промзоне, для получения высокой прибыли необходимо значительное инвестирование в развитие территории и инфраструктуры,- отметил Ковалев.
Закон Об участии в долевом строительстве, вступивший в силу весной 2005 г., заставил покупателей новостроек пересмотреть свое отношение к покупкам на этапе котлована. Участники рынка заговорили о кризисе доверия к застройщикам, и проблемы первичного рынка жилья неизбежно докатились до вторичного. Конец ушедшего года запомнился данному сегменту резким ростом цен и рекордно низким количеством предложений. Аналитики принялись объяснять ажиотаж как экономическими предпосылками, так и психологическими факторами.

С начала года цены на недвижимость росли не более чем на 1,5-2% в месяц, но уже в начале осени темпы их роста стали увеличиваться в отдельных сегментах до 3-4%, подтверждают аналитики компании Конкордия Эссет Менеджмент. Итоговый рост предложения 1 кв. м типового жилья в Москве за декабрь составил 5,7%, резюмирует Бекетов.

В 2005 г. тесная взаимосвязь двух рынков недвижимости первичного и вторичного четко проявилась в динамике цен на столичное жилье. В течение всего 2005 г. не переставая муссировались темы негативного влияния на рынок новостроек закона о долевом участии в строительстве, который обязательно приведет к дефициту нового жилья, неизбежному подорожанию квартир за счет монополизации цементного рынка и роста стоимости бензина, а также обманутых соинвесторов, отмечает Олег Репченко, руководитель ирн.ru. Во всей истории московского рынка не удается вспомнить период, когда велась бы столь активная и массированная игра на повышение со стороны всех участников рынка и риэлторов, и застройщиков, и чиновников, и журналистов. Когда стало ясно, что обещанных объемов нового жилья на рынке не появится, цены подняли все, кому не лень, отмечает Бекетов. Конечно, столичный стройкомплекс заявил, что в 2005 г. был превышен запланированный годовой объем ввода в 4,5 млн кв. м, но на практике нарушается помесячная и поквартальная равномерность ввода чиновники сами признают, что 2-3-месячная задержка со сдачей дома госкомиссии дело обычное. Участники рынка добавляют, что площади квартир в современных новостройках, более половины которых составляют монолитно-кирпичные дома, увеличиваются по сравнению с типовыми панельными квартирами старых серий, поэтому на фоне постоянных объемов ввода квадратных метров количество новых квартир уменьшается.

Масла в огонь подлила история с обманутыми дольщиками, которые доверили свои деньги таким компаниям, как Социальная инициатива, Мастерок и др., добавляет Бекетов. Снижение числа реально вводимых новостроек заставило часть потенциальных покупателей перейти с рынка нового жилья на вторичный рынок. В результате цены поднялись еще примерно на 10%, и мы получили итоговый рост цен за год на 33%.

Константин Апрелев, президент АН Сава, отмечает, что ситуация, сложившаяся с середины 2004 г. на первичном рынке жилья, привела к тому, что к середине 2005 г. множество строительных компаний стали неплатежеспособными в первую очередь потому, что уменьшились объемы привлечения денежных средств граждан. В начале 2005 г. на рынке недвижимости цены росли медленнее, чем раньше, говорит эксперт. С большинства объектов ушли не только спекулятивные инвесторы, но и обычные покупатели. Последние с появлением 214- ФЗ Об участии в долевом строительстве вдруг увидели риски вложений в котлован. И примерно половина из них с первичного рынка ушла на вторичный. Элитный рынок в 2005 г. остро ощутил нехватку объемов и новых проектов. На вторичку выходили не готовые квартиры, а продавались права требования по инвестиционным договорам, заявляет Надежда Кот, управляющий директор Kirsanova Realty. Первичный рынок, не предлагая покупателям готового продукта, оказал вторичному большую любезность, давая возможность продаваться дороже, полагают специалисты элитной недвижимости Интермарк.

Изменения в покупательских рядах

Но вторичный рынок, говорит Апрелев, пополнили не только покупатели с первичного, но и те, кто раньше предпочитал арендовать квартиры. Законы о развитии ипотеки, принятые в конце 2004 г. в составе пакета о формировании рынка доступного жилья, снизили риски кредиторов и повлияли на их решение сделать условия кредитования более гибкими, а значит, увеличили платежеспособный спрос это одна из причин, говорит эксперт, почему часть арендаторов превратилась в квартировладельцев. Вторая причина, гораздо более важная, отмечает Михаил Гороховский, вице-президент корпорации Бест-Недвижимость, это то, что цена аренды в 2005 г. постоянно росла. Надо полагать, что вскоре она сравняется с размером ежемесячных платежей по ипотеке, прогнозирует риэлтор.

К концу 2005 г., отмечает ирн.ru, значение индекса стоимости вторичного жилья приблизилось к отметке в $2300 за 1 кв. м, а уровень завышенных цен предложения достиг планки в $2500 за 1 кв. м. Такой уровень цен представляется малодоступным даже для московского среднего класса, говорит Репченко. На рынке элитного жилья в 2005 г. были взяты новые ценовые рубежи, отмечает Александр Шаталов, партнер Интермарка. Сделки по цене, превышающей $15 000 за 1 кв. м, перестали быть единичными.

По приблизительным подсчетам Апрелева, в 2005 г. ряды традиционных покупателей вторички пополнились примерно на 5-10%. В целом по этим двум сегментам прошлогодний расклад выглядел таким образом: 20-25% покупателей предпочли приобрести жилье на первичном рынке, 75-80% отдали свои деньги за квартиры на вторичке, резюмирует эксперт.

Эксперты говорят, что в 2005 г. на рост вторичного рынка недвижимости повлиял еще и отложенный спрос. В 2004 г. после банковского кризиса покупатели ожидали падения цен на жилье, но стоимость квартир не только не уменьшилась, а, напротив, продолжила свой рост, отмечают аналитики компании Миэль-Недвижимость. В этих обстоятельствах те, кто летом 2004 г. отложил покупку жилья, в 2005 г. приобрели квартиру. И напрямую повлияли на увеличение общего спроса на рынке.

По данным аналитического центра ирн.ru, всего за 2005 г. жилье подорожало в среднем на 24%, рост цен на разные типы квартир составил от 15% до 30%, прирост цен в разных районах колебался от 12% до 32%. С верхней ценовой планкой ирн.ru согласны и другие опрошенные эксперты, однако цифры в 12 15% кажутся им несколько заниженными. По подсчетам независимого аналитика рынка недвижимости Андрея Бекетова, минимальный рост цен на вторичное жилье составил 24%. В то же время, по его оценке, объем вторичных предложений, неуклонно падавший в течение всего 2005 г., сократился к концу года по сравнению с аналогичным периодом 2004 г. почти вдвое и составил 56%.

Сложившись вместе, все вышеперечисленные факторы подогрели спрос на вторичном рынке. Первые признаки потребительского ажиотажа, по выражению Репченко, были замечены экспертами в июле 2005 г. Так как он не был подкреплен реальным предложением, то привел к ускорению роста цен. Сергей Елисеев, директор по маркетингу и рекламе корпорации Инком-Недвижимость, говорит, что в марте 2005 г. на рынке числилось примерно 37 000-40 000 квартир, к ноябрю их объем уменьшился почти вдвое и составил 24 000-25 00 Осенний прирост предложения начался позже, чем обычно, на две недели, отмечает Елисеев. И темпы его были гораздо медленнее. Все предложение, которое было на рынке, начало динамично скупаться, говорит Апрелев. Соответственно, росли цены, а круг платежеспособных покупателей сужался. Поэтому объем сделок к концу года резко упал. В декабре 2005 г., говорится в аналитическом отчете Миэль, зафиксирован наименьший объем предложения за год: по сравнению с ноябрем 2005 г. число предложений снизилось на 23,6%, объем предложения в денежном выражении сократился на 20,2%.



Главная --> Публикации