Главная --> Публикации --> Почему так долго: оформляются новостройки в собственность? Две беды – гаражи и дороги Мэрт оценило затраты на выкуп земли За две квартиры - тройной налог Бульвары на набережных

"Не могут жить на окраине, передвигаться на Fiat и носить галстуки ценовой категории до 100 долларов"
За последние шесть месяцев мир в целом стал дороже, заключают специалисты. По мнению Ивон Трейбер, главного исследователя MCHRC, «этому способствует меняющийся экономический климат на Земле»: «Падение курса доллара по отношению к евро, высокая инфляция и экономическая рецессия в разных странах – вот основные причины, повлиявшие на общее подорожание жизни на планете и перегруппировку городов в нашем традиционном обзоре».

Москва – самый дорогой город Европы и второй по уровню дороговизны город мира. Столицу России опередила только столица Японии. Санкт-Петербург занимает пятое место среди европейских городов. Таковы результаты очередных исследований, проведенных экспертами международной консалтинговой компании Mercer Human Resources Consulting (MCHRC).

"Разумеется, задаваемые параметры таковы, что выстраивается определенная шкала оценки, - рассказал в интервью ГАЗЕТЕ Сигурд Ларссон, эксперт MCHRC, работающий в Копенгагене. - Абсолютных цифр быть не может, поскольку и в Токио, и в Лос-Анджелесе, и в Касабланке можно тратить деньги по-разному. В Швейцарии, где уже 15 лет отмечается самый высокий мировой "индекс Биг-Мак", экономный человек может в оптовом магазине купить сотню замороженных гамбургеров, которые обойдутся втрое-вчетверо дешевле, чем в закусочной. Однако работники крупных корпораций, интересы которых мы обслуживаем, обязаны снимать квартиры, покупать автомобили, посещать рестораны и приобретать одежду в строгом соответствии со своим статусом. Менеджер среднего звена, представляющий в Москве датские королевские пивоваренные заводы Tuborg, не может жить на окраине, передвигаться на Fiat и носить галстуки ценовой категории до 100 долларов. Так что в итоге наша шкала - это показатель жизни середины и верхушки среднего класса".

Компания Mercer Human Resource Consulting располагает представительствами в 40 странах мира; всего в MCHRC работают 13 тысяч сотрудников. Фундаментальное исследование MCHRC, итоги которого публикуются ежегодно, предназначено для топ-менеджеров компаний, сотрудники которых работают в разных странах мира. Опираясь на абсолютно объективные данные MCHRC, советы директоров рассчитывают компенсационные суммы, то есть возвращают работникам своих зарубежных представительств те суммы, которые уходят на разнообразные покупки, расходные материалы, оплату транспорта, жилья, питания, одежды, а также на представительские расходы. Именно эти параметры и учитывают специалисты MCHRC при расчете индекса дороговизны. Соответственно, чем выше индекс, тем дороже город. Всего экспертами изучено 144 города на всех континентах.

Пятерка антиподов, то есть самых дешевых городов мира, выглядит так: Блантир (Малави), Буэнос-Айрес (Аргентина), Богота (Колумбия), Хараре (Зимбабве), Асунсьон (Парагвай). Борьба доллара и евро если и отразилась на уровне жизни городского населения Парагвая, то только в благоприятную сторону – быть асунсьонцем ровно в три с половиной раза дешевле, чем токийцем. А вот южноафриканский Йоханнесбург, занимавший последнее место в прошлом обзоре, подорожал и сейчас занимает 133-ю позицию.

Вторые в мире
«Чемпион» прошлого года Гонконг отдал пальму первенства Токио. А вот ситуация в Москве не изменилась – город прочно укрепился на второй позиции. Здесь по-прежнему очень высокие цены на недвижимость, сервис и развлечения. «Бронзовую медаль» завоевала Осака, а Гонконг опустился на четвертую позицию. Замыкает первую пятерку столица Китая Пекин.

Празднование 300-летия Петербурга обернулось существенным ростом цен в разных секторах потребительского рынка. Например, летом нынешнего года все отели Санкт-Петербурга подняли цены на свои услуги на 20--80%, превратившись в самые дорогие гостиницы континента. При этом пятизвездочные отели, где цена стандартного одноместного номера сейчас приблизилась к 500 долларам и выше, отвечают стандартам международной классификации, чего нельзя сказать уже ни о четырех-, ни о трехзвездочных гостиницах ("Пулковская", "Прибалтийская", "Санкт-Петербург", "Москва", "Ладога" и другие). Правда, население Северной Пальмиры должно утешаться тем, что жизнь в городе значительно подешевела – еще 6 месяцев назад Петербург занимал 8-е место в мире.

Лондон переплюнул Москву в ценах на алкоголь и сигареты
Москва по-прежнему, как и год тому назад, остается самым дорогим городом Европы. За златоглавой первопрестольной столицей следуют Женева (Швейцария), Лондон (Великобритания), Цюрих (Швейцария). Пятое место принадлежит Санкт-Петербургу, занимающему 12-ю позицию в мировом рейтинге (для сравнения: Нью-Йорк, самый дорогой город обеих Америк, стоит на 10-м месте).

Пакет законопроектов о жилищно-накопительных вкладах внесен на рассмотрение Госдумы. В проекте предлагается наделить банки, участвующие в системе страхования вкладов, правом на формирование жилищно-накопительных вкладов. По словам Анатолия Аксакова, все банки, допущенные к системе страхования вкладов, должны получить возможность участвовать в системе жилищных накоплений, при этом процедуру формирования жилищных вкладов могли бы осуществлять универсальные банки.

Лондон, самый дорогой город Европейского союза, испытывает те же проблемы, что и Москва: там невероятно высокие цены на недвижимость и развлечения, вот только алкоголь и сигареты в Лондоне по-прежнему стоят дороже, чем в Москве.
Госдума в ближайшее время рассмотрит пакет документов о жилищно-накопительных вкладах. По мнению зампредседателя Комитета Госдумы по кредитным организациям и финансовым рынкам Анатолия Аксакова, национальный проект по строительству жилья не реализуется не столько потому, что ставки по ипотеке слишком высоки, сколько потому, что у людей нет возможности внести первый начальный взнос на строительство жилья. По словам Аксакова, сейчас начальный взнос на строительство жилья должен быть около 1 миллиона рублей. Депутаты предлагают, чтобы человек мог эти деньги накопить в банке в течение определенного времени, например 3-5 лет.

Банк, поскольку он получает возможность в течение длительного времени пользоваться таким ресурсом, должен установить выгодный процент, должен предоставить ипотечный кредит до того, как человек накопит этот вклад, причем по заранее оговоренной ставке. Должны договориться заранее, например, 5 лет вкладчик копит деньги, через 5 лет получает не только первоначальный взнос, но и возможность получить кредит на завершение строительства жилья, - считает Аксаков. При этом должно соблюдаться условие безотзывности средств на вкладе.

Аксаков озвучил позицию депутатов по реформированию в области страхования вкладов, предложив повысить страхуемую сумму до 1 миллиона рублей. Сейчас гарантии по вкладам распространяются на 100 тысяч рублей. Поэтому вкладчикам, обладающим большими суммами, приходится дробить свои средства и раскладывать по разным банкам. Для накопительных вкладов это очень неудобно.

По сегодняшним меркам: 6-10 процентов годовых в рублях. Естественно, эта величина будет уменьшаться при снижении инфляции.

В общих чертах схема выглядит так: человек, который желает приобрести квартиру, может положить деньги, на пять лет по льготной процентной ставке, которая бы покрывала инфляцию, а через пять лет банк обязуется выдать ему кредит также по льготной ставке.

Авторы проекта полагают, что банки охотно будут заниматься жилищно-накопительными вкладами, так как такой тип депозитов обеспечивает одновременно привлечение долгосрочных ресурсов и клиентов для ипотечного кредитования. Вопрос в том, доверит ли население банкам свои средства на столь длительный срок. Но ведь люди хотят решить жилищную проблему сегодня: в России 61 процент семей нуждаются в улучшении жилищных условий, а с помощью ныне действующих инструментов это сделать весьма сложно. Жилищно-накопительные вклады - самый простой выход из этой ситуации. Шанс собрать на квартиру появится у каждого, невзирая на белизну доходов. Конечно, доверие придет не сразу, но если государство будет принимать участие в этом процессе, то доверия будет больше.

Аксаков надеется, что законопроект получит одобрение правительства, ведь именно с его подачи реанимирован законопроект О стройсберкассах. Но вариант с жилищно-накопительными вкладами лучше. Для стройсберкасс нужно создавать специальный регулирующий орган, а накопительные вклады вполне укладываются в рамки существующих структур.

По мнению экспертов, в мире сейчас существуют две наиболее оптимальные системы сбора средств для покупки жилья: американская двухуровневая ипотека и европейские стройсберкассы. Первая модель предполагает выпуск ипотечных ценных бумаг, надежно обеспеченных недвижимостью, вторая - накопление денег в специально созданных кредитных организациях. При двухуровневой ипотеке, помимо выдающего кредит банка, действуют еще и ипотечные агентства - специализированные организации, которым уступаются права требования по кредитам, объединенные в закладные пулы. Уже под залог этих пулов выпускаются ценные бумаги. Примерно так будет выглядеть и наша ипотечная система, которая сейчас формируется, постоянно наталкиваясь то на отсутствие нужных законодательных актов, то на организационные трудности.

Если идея авторов проекта реализуется, рынок жилищного кредитования может претерпеть значительные изменения. В первую очередь они коснутся деятельности так называемых жилищно-накопительных кооперативов, которые сейчас составляют реальную конкуренцию тяжело идущей в гору ипотеке.

При этой схеме заемщик берет в банке кредит под залог приобретаемой квартиры. Банк открывает счет для проведения расчетов с продавцом жилья и обеспечения гарантии этих расчетов. Покупатель через

Вторая модель ипотечного кредитования - одноуровневая, при которой банк, выдавший кредит, сам выпускает ценные бумаги облигационного типа, обеспеченные заложенной для получения кредита недвижимостью. Подобная схема наиболее популярна в Европе.

В 1993 году совместный проект немецких стройсберкасс и Сбербанка, предполагавший такую схему, был отвергнут на том основании, что стройсберкассы, дескать, не могут функционировать в условиях инфляции. В 2003 году вновь предложенный проект закона не прошел третье чтение в Государственной Думе. Основные возражения были связаны с необходимостью введения премии на стройсбережения. А принятый Закон О жилищных накопительных кооперативах, особенно учитывая многочисленные его недостатки, применить к стройсберкассам практически невозможно. Если закон о накопительных вкладах пройдет, то не нужны будут никакие стройсберкассы, их в схеме заменят банки.

банк расплачивается с продавцом за приобретенную квартиру и получает право собственности на нее, после чего в течение определенного срока погашает кредит и проценты по нему. Жилищно-накопительные вклады ближе к этой модели. Только здесь роль залога выполняет уже существующий вклад, он же является и первым взносом.

Банковский вклад более чем на три года хранения ставит перед вкладчиком вопрос о стоимости этого вклада в связи с изменениями роста инфляции. Для банка же становится сложно определить стоимость ресурсной базы. Так что реализация идеи требует значительных изменений в законодательстве страны.

Но у законопроекта есть и свои подводные камни, если банки станут предоставлять такую услугу, ее уже нельзя будет отнести к вкладам. Такой вид вложений, по мнению банкиров, можно считать совсем другим инструментом. Дело в том, что сегодня банки не принимают вклады на срок более двух лет. Это связано с особенностями развития экономики в стране: за размещение вложения банк начисляет проценты, а определить размер ставки на срок более двух лет крайне сложно.

В случае появления новой услуги - жилищного накопительного вклада с длительным сроком размещения - риски возрастают практически в геометрической прогрессии. Вкладчику необходимо будет учитывать инфляционные процессы и рост цен на недвижимость.

Есть и другая проблема. Согласно Гражданскому кодексу клиент может отозвать свой вклад в любой момент. Таким образом, любая негативная новость может вызвать панику среди вкладчиков, и тогда ни один банк не сможет расплатиться со всеми одновременно.

Что касается страхования накопительного взноса для ипотечного кредитования, то, по мнению экспертов, инициатива авторов проекта выглядит пока довольно неправдоподобной. Страховать такие вклады, конечно, можно, но вопрос в том, сколько это будет стоить банкам, ведь банки поддерживают систему страхования вкладов регулярными отчислениями.

У российских банкиров сегодня нет никаких гарантий того, что вклад не будет снят. А вот за рубежом эта практика присутствует уже давно. Там вкладчик в течение пяти лет копит средства на первоначальный взнос, а банк обеспечивает их сохранность.

Договоры подобного вида, в частности, получили закрепление в законодательстве Германии, Австрии, Франции, Испании, Польши, Венгрии, Чехии и во многих других стран. В законодательстве ряда стран предусмотрена также государственная поддержка вкладчиков по таким договорам, которая осуществляется путем перечисления целевых субсидий на банковские счета последних. Тем самым государство создает макроэкономические условия для стимулирования сбережений граждан, увеличения кредитного потенциала банковской системы, снижения инфляции, решения жилищной проблемы.

В ближайшее время Госдума рассмотрит законопроект о безотзывных вкладах, без которого ни о каком жилищном накопительстве не может быть и речи. Эксперты, однако, сомневаются, что такой закон будет принят - безотзывные-то безотзывные, а все-таки в экстренных случаях вкладчик должен иметь возможность их отозвать, например, если он заболел и ему срочно понадобились деньги на операцию. Все упирается в перечень подобных случаев.

Жилье становится сферой полноценных рыночных отношений, в кодексе оговорены права собственника, гарантии их защиты, взаимоотношения собственника и государства. К сожалению, додумано и учтено было не все, считает член Комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Галина Хованская. В процессе работы над законопроектом поступало немало серьезных замечаний. Но значительная часть не была даже рассмотрена. Прожитый год показал: игнорировали их напрасно, и если сейчас не внести в текст закона необходимые поправки, общественная реакция будет еще острее, чем на монетизацию социальных льгот. Да и рыночные завоевания в жилищном секторе, добавим мы, окажутся под вопросом.

Ровно год Россия прожила с новым Жилищным кодексом. Когда он готовился и принимался, специалисты отмечали, что документ этот заполнит огромную правовую нишу, которая существовала в жилищном законодательстве с советских времен.

Любая собственность - это еще и бремя. Пусть колеблющиеся подумают, справятся ли с ней к 2007 году, когда налог на жилье станет местным, когда многие льготы скорее всего будут отменены, по крайней мере в дотационных регионах, а сама сумма налогов неизбежно вырастет. В конце концов есть свои преимущества и в социальном найме жилья, хотя бы в форме освобождения от платы на капитальный ремонт.

Есть несколько основных причин, по которым наиболее резко может проявиться негативная реакция россиян. Установлено, например, что для всех без исключения граждан страны приватизация завершится 1 января 2007 года. Но в жизни трудно все запрограммировать. Возникает масса ситуаций, когда оговоренная дата как кость в горле. Скажем, старые родители и молодежь, проживающие вместе, по-разному смотрят на приватизацию жилья. Кто-то уехал на заработки или на лечение за рубеж и физически не может вернуться в Россию, чтобы изъявить свою волю. Не лучше ли оставить эти семьи в покое, не подпирать сроками, а дать им возможность не спеша определиться.

Надо четко соблюдать правило: если гражданин приватизировал квартиру в доме, требующем капитального ремонта, он, этот ремонт, должен быть проведен государством. Государство не вправе в одностороннем порядке отказываться от ранее взятых обязательств.

Вообще вопрос о капитальном ремонте жилищного фонда заслуживает отдельного разговора. Из-за того, что в положенное время дома не ремонтируются, в ветхий фонд ежегодно выпадает 5 миллионов квадратных метров. Задолженность бюджетов по капитальному ремонту достигает 3 триллионов рублей. Сейчас чиновники на местах говорят гражданам, что с введением в нынешнем году платы на капитальный ремонт жилья отпадает ответственность государства за обязательства, связанные с капремонтом. Но что получается? Плату-то ввели, но когда еще эти платежи будут достаточны для такого ремонта? Если начинать с нуля, понадобится не менее 20 лет. Между тем в законе о приватизации жилищного фонда есть замечательная, никем не отмененная 16-я статья, которая гласит, что при приватизации занимаемых гражданами помещений в домах, требующих капитального ремонта, за бывшим наймодателем, то есть государством, в лице его центральных или местных органов, сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома. Это действующая норма. При принятии поправок или даже изменения закона важно обязательно ее сохранить.

В старой программе Жилище существовала совершенно самостоятельная подпрограмма о переселении населения из ветхого аварийного жилья, сейчас она ликвидирована. Депутатов заверяли, что подпрограмма та будет выполняться частично. Но если учесть, что на эти цели выделяются мизерные суммы, то нетрудно понять, что действительно переселено будет совсем немного людей.

То же относительно компенсации за снос старых, отживших свое домов, ремонт которых просто нецелесообразен. Тут государство обязано компенсировать собственнику квартиры не только ее стоимость, но и стоимость непроведенного капитального ремонта. Раньше такая норма в столице была. Позднее она исчезла из городского закона. Не появилась эта норма и в федеральном законе. Объяснение всегда и всюду одно: у государства нет денег. Но и у населения, точнее - четырех пятых его, тоже нет денег на такие траты. Мы вынуждены нищему собственнику давать субсидии на коммунальные платежи. Где этот нищий возьмет деньги еще и на капитальный ремонт? Скоро эта проблема войдет в число самых острых.

Есть в Жилищном кодексе и еще один момент, требующий серьезного осмысления. Летом прошлого года, по предложению правительства, Госдума изменила срок исковой давности по сделкам. Речь идет о статье 181 части 1 Гражданского кодекса РФ. Раньше в течение 10 лет гражданин мог предъявить претензии, вызванные тем, что нарушено его право, связанное с заключением сделки. Сейчас этот срок сокращен до трех лет. Авторы поправки не подумали о сотнях тысяч граждан - собственниках квартир, входящих в товарищества собственников жилья (ТСЖ).

Особый вопрос, по мнению депутата, - судьба членов семьи собственников. Введены такие нормы, что юридический собственник может вышвырнуть на улицу не только бывших собственников квартиры, но и несовершеннолетних детей, если они живут в благополучной семье и не находятся под защитой опекунских органов. В Жилищном и Гражданском кодексах нормы изменились в корне. Если раньше за членами семьи сохранялось право пользования жильем, то сейчас 292-й статьей Гражданского кодекса это право ликвидировано. А это значит, что в категорию бомжей у нас пойдет народ сплошным потоком. Выдворенного на улицу родственника государство по закону должно поставить в очередь на жилье. Вот вам еще одна категория очередников без всяких надежд.

Более десяти лет продолжается приватизация государственных предприятий. Есть закон, который запрещает включать в число приватизируемых объектов жилищный фонд, заселенный людьми. Но по вине федеральных и местных чиновников идет массовое нарушение этого закона. Они произвольно включили общежития в число приватизируемых объектов. В результате общежития оказались собственностью тех, кто приватизировал предприятие. Есть примеры, когда частный собственник, завладевший таким жилым фондом, предлагает жильцам заключать договоры коммерческого найма на определенный срок. По истечении этого срока жильцов могут выставить на улицу. К тому же коммерческий наем жилья - это громадная плата. Живший многие годы в общежитии вынужден выплачивать большие деньги, он не имеет право это жилье приватизировать и живет в страхе оказаться на улице без предоставления какого бы то ни было жилья. Здесь не действуют защитные механизмы, которые существуют для государственного муниципального жилищного фонда. Известен только один случай, когда жильцы общежития пошли в суд общей юрисдикции и доказали, что общежитие приватизировано незаконно, что нарушены их права на приватизацию, на право снимать жилье по договору социального найма, и процесс выиграли. А истечет срок давности и обитатели общежитий окажутся заложниками собственников. Между тем зашли мы далеко. Есть пример, когда целый государственный жилой дом оказался проданным в частные руки. Сейчас ведется следствие. Вдумайтесь: дом, заселенный людьми по государственным ордерам, продан вместе с этими людьми. Этот случай не единственный.
Среди вопросов, которые руководители России и Китая обсудят на своем предстоящем саммите в Пекине, будет и крупнейший китайский инвестиционный проект в нашей стране. Он предусматривает строительство в Москве китайского делового центра - Парка Хуамин.

Дело в том, что в эти ТСЖ входят не только собственники квартир, но и собственники технических и подсобных помещений. Недавний арендатор подвала, где проходят коммуникации вашего дома, вдруг стал его собственником. Собственность вашего товарищества продали арендатору, превратив его в собственника. Без вашего участия и ведома. На двери подвала висит замок собственника и к коммуникациям теперь не подберешься, случись там пожар или потоп. Вы, один из собственников несчастного подвала, даже подать в суд на его хозяина не можете, если истекло три года после сделки о продаже цокольного помещения. Так же могут продать чердак дома, черный или парадный подъезд. В Госдуму поступает масса жалоб по этому поводу. Право на продажу подобных помещений появилось только в минувшем году, и в суды еще можно подавать жалобы по этому поводу, а через пять лет они уже откажутся рассматривать такие дела. Вот что стоит за сокращением срока давности.

Утверждать, будто пустырь возле Ботанического сада, частично застроенный складскими помещениями, отдали китайцам, так же абсурдно, как заявить, будто Краснопресненскую набережную отдали иностранцам лишь потому, что там расположен Центр международной торговли.

На улице Вильгельма Пика близ станции метро Ботанический сад появятся два высотных здания высотой в 50 и 35 этажей, окруженные колоритным парком с беседками и мостиками китайской национальной архитектуры. Первый небоскреб предназначен для офисных помещений высшей категории, второй - для пятизвездочной гостиницы.

Идею создать в Москве китайский деловой центр как штаб торгово-экономического сотрудничества еще в 2001 году поддержали президент Путин и тогдашний премьер госсовета КНР Чжу Жунцзи.

Парк Хуамин отнюдь не будет чайна-тауном как неким замкнутым этническим вкраплением. Арендовать там офис смогут не только китайские, но и российские фирмы, заинтересованные в близком контакте с предпринимателями из Поднебесной. Это также касается номеров в гостинице делового центра. Будет открыт для всех и стилизованный китайский парк, который несомненно станет любимым местом прогулок москвичей.

Общественный градостроительный совет при мэре Москвы одобрил проект Парка Хуамин. По мнению Юрия Лужкова, для этого выбрано удачное место. Кроме метро, рядом проходит кольцевая железная дорога, по которой скоро будет открыто пассажирское сообщение. Там, куда теперь с городских улиц свозят снег и сваливают мусор, появится живописный парк, примыкающий к Ботаническому саду.

Китайская сторона выразила готовность вложить в строительство из своего бюджета до ста миллионов долларов. В области недвижимости это будет крупнейший китайский объект за рубежом.



Главная --> Публикации