Главная --> Публикации --> Грандиозный проект: кузнецкий мост перенесут в царицыно Нехорошие квартиры Строительство инвестиций Перепланировка: можно все, что не запрещено Расстановка сил: с кем играем

Однако количественные оценки сокращения объемов предложения в новостройках звучали самые разные и, как правило, примерные, экспертные.

На рынке недвижимости самой злободневной темой прошедшего 2005 года стал, пожалуй, закон о долевом участии в строительстве (214-ФЗ). В течение почти всего года застройщики, риэлтеры, чиновники, журналисты и обозреватели непрестанно говорили о существенном сокращении объемов предложения в новостройках и даже о неминуемом дефиците жилья, который должен стать следствием введения нового закона.

Если оперировать критерием количества домов-новостроек, то оно сократилось за год на 29,6%. В конце 2004 года в указанном сегменте было представлено 368 объектов (с учетом корпусов), а в конце 2005 - только 259 объектов. Однако количество объектов не совсем показательно. Дело в том, что во второй половине 2004 года московский рынок недвижимости находился в состоянии стагнации, и в структуре предложения присутствовало немало готовых новостроек с небольшим остатком неликвидных квартир, так называемых хвостов. Понятно, что из-за этой причины общее количество объектов в 2004 году получилось несколько завышенным. Так в 2004 году готовых домов-новостроек с остатками квартир насчитывалось 112, а в 2005 году - только 65, то есть почти в два раза меньше.

Аналитический центр ирн.ru постарался дать объективную количественную оценку сокращения объемов предложения на рынке московских новостроек. В самом конце 2005 года было завершено масштабное исследование наиболее емкого и показательного среднего сегмента московских новостроек, расположенных между 3-м транспортным кольцом и МКАД. Примечательно, что точно такое же исследование проводилось этим же аналитическим центром год назад в конце 2004 года, что позволяет сравнить ситуацию на рынке новостроек до введения закона о долевом участии в строительстве и после его введения.

Данное исследование выявляет еще одну причину сокращения объемов предложения, не связанную с 214-ФЗ. В 2004 в исследуемом сегменте (между 3-им транспортным кольцом и МКАД) предлагалось к продаже 106 панельных домов, а в 2005 году только 4 Сокращение объемов предложения произошло в основном в сегменте панельного жилья, что связано, очевидно, с вытеснением панели в районы за МКАД и в Московскую область.

Примечательно, что сокращение объемов предложения квартир в новостройках, выраженное не в количестве домов, а количестве квадратных метров, оказывается несколько меньше. Согласно упомянутому исследованию рынка московских новостроек аналитического центра, общий объем выставленных на продажу площадей сократился только на 16,9%. Общий объем новостроек среднего сегмента, выставленных на продажу в 2004 году, составлял 5.725.000 кв.м., а в 2005 - 4.758.500 кв.м. Не следует путать эти цифры с объемами построенного (сданного) в эти годы жилья. Приведенные данные - суммарная площадь квартир в новостройках исследуемого сегмента, выставленных на продажу в 2004 и 2005 годах соответственно, причем часть предложения 2004 года перешла на 2005 года, в 2005 году предлагаются к продаже дома со сроком сдачи в 2006 и 2007 годах и т.д.

Следует отметить, что 2-3 года назад объемы строительства и предложения в Подмосковье были заметно меньше, что частично компенсирует сокращение объемов предложения в Москве.

Согласно исследованию новостроек московских районов за МКАД и городов ближнего Подмосковья (до 5 км от МКАД), в этом сегменте представлено сейчас более 200 объектов, в городах Подмосковья средней удаленности (от 5 до 20 км от МКАД) - еще 170 объектов.

Будут ли объемы предложения московского жилья сокращаться и дальше, покажет время.

Приведенные цифры показывают, что сокращение количества новостроек в Москве, разумеется, происходит, однако оно не столь катастрофично, как это могло показаться на основании эмоциональных заявлений. В зависимости от выбранного критерия оценки и рассматриваемого сегмента величина сокращения объемов предложения нового жилья после введения 214-ФЗ находится в пределах 15%-30%. Однако, это не сокращение в два или несколько раз.

Более того, согласно прозвучавшим в прессе заявлениям, столичный стройкомплекс не планирует сокращать объемы строительства в 2006 году, а значит, московские новостройки так или иначе будут приводиться в соответствие с новым законом.

С одной стороны, в какой-то степени справедливо утверждение о том, что пока еще в большей степени распродаются дома, строительство и продажа которых началась до вступления в силу 214-ФЗ, и надолго этого запаса не хватит. Но, с другой стороны, на рынке уже есть примеры продажи новостроек в согласии с 214-ФЗ, в течение 2005 года на рынок недвижимости московского региона пришли новые крупные игроки, такие как Базэл и Ренова, намеренные занять на нем свою нишу.

Строительство первого участка кольца решено разбить на два этапа. В первую очередь дорогу начнут строить на участке между шоссе Энтузиастов и Щелковским шоссе. На этом отрезке трасса пройдет по внешней стороне железной дороги между улицей Уткина, Окружным проездом и Измайловским лесопарком. Жилых домов вблизи от проектируемой трассы нет, в зону строительства попадают только несколько гаражных кооперативов и складских помещений. Склады власти решили перенести ближе к МКАД, а владельцам сносимых гаражей местные чиновники должны предоставить другие места для стоянки или же выделить денежную компенсацию

Поэтому сокращение объемов предложения в 2005 году, возникшее в связи с задержкой выхода на рынок ряда новых объектов, может, напротив, компенсироваться всплеском предложения в 2006-2007 годах, когда проблемы с документами у таких новостроек будут решены или же будут приняты некоторые поправки к 214-ФЗ.
Первый участок Четвертого транспортного кольца соединит Волгоградский проспект с Открытым шоссе, пройдя через несколько городских промзон практически параллельно Малому кольцу Московской железной дороги. По проекту жилые дома в зону строительства не попадают, поэтому сносить дорожникам придется только складские помещения.

- Отрезок от шоссе Энтузиастов до Щелковского шоссе в качестве пилотного выбран не случайно, объяснила Известиям главный инженер проектов НПО транспорта и дорог ГУП НИиПИ Генплана Татьяна Сигаева. По техническому исполнению этот участок самый простой: там практически готова инфраструктура, а расчистка земли не займет много времени.

В районе Измайловского парка строителям придется немного задержаться. Из-за близости к природоохранной зоне экологи потребовали обнести будущую дорогу шумозащитными экранами.

Решение дать начало Четвертому кольцу именно на юго-востоке Москвы было вызвано по большей части необходимостью строительства этой развязки, рассказала Татьяна Сигаева. Существующая развязка Волгоградского проспекта и Люблинской улицы уже давно не справляется с потоком машин. Новая развязка будет 4-уровневой. На первом, самом нижнем, уровне пройдет железная дорога, на втором останется сам Волгоградский проспект, на третьем пройдет Четвертое кольцо, а на самом верхнем, четвертом, уровне построят съезды и выезды с кольца. На перекрестке возле метро Текстильщики появится сразу несколько эстакад, по которым машины будут въезжать и съезжать с кольца, а под Волгоградским проспектом со стороны Люблинской улицы выроют автомобильный тоннель.

Второй этап сложнее. Строительство дороги начнется сразу с двух сторон. Одновременно рабочие будут вести дорогу от Щелковского шоссе в сторону Открытого шоссе и от шоссе Энтузиастов в сторону Волгоградского проспекта, на пересечении с которым появится новая четырехуровневая развязка.

- Возможно, мы решим продлить эстакаду Четвертого кольца дальше, но зависеть это будет от жителей близлежащих домов, объяснила Сигаева. В принципе под эстакадным пространством могут замечательно разместиться автомобильные стоянки. Если жители решат, что эстакада им не помешает, то всем им предложат оставлять свои машины на парковке под ней.

Сразу после развязки с Волгоградским проспектом Четвертое кольцо спустится на землю именно здесь новая магистраль наиболее близко подходит к жилым домам. В непосредственной близости от нее окажутся два жилых дома: № 7, корп.1 и № 9, корп.1 по Люблинской улице. Сносить их не планируется, так как по градостроительным нормам дорога вписывается в границы, предусмотренные для развития транспортной инфраструктуры. Но окна квартир, выходящих на кольцо, оборудуют стеклопакетами, а саму дорогу обнесут шумозащитными экранами.

Если все пойдет нормально, то первый этап строительства будет завершен уже в 2008 году, заявила Известиям Татьяна Сигаева. Полностью же первая часть кольцевой дороги должна быть готова не позже 2010 года.

Сразу после Люблинской улицы кольцо пойдет через Грайвороновскую промзону по внутренней стороне Курской железной дороги, пока не упрется в Третье транспортное кольцо. Там новая магистраль резко повернет направо и параллельно Малому кольцу Московской железной дороги по ее внутренней стороне направится в сторону шоссе Энтузиастов. На пересечении с Рязанским проспектом строители возведут новую развязку, а на стыке кольца с 5-й Кабельной улицей построят новую эстакаду. В этом месте кольцевая магистраль переберется через железнодорожные пути и дальше пойдет уже по внешней стороне железной дороги. Здесь на пути трассы опять попадется несколько складских комплексов и гаражных кооперативов, которые власти решили снести или перенести ближе к границам Москвы. Также для прокладки кольца рабочим придется разобрать часть железнодорожных путей в районе станции Андроновка. Одновременно с этим Четвертое кольцо будет строиться и на участке от Щелковского шоссе до Открытого шоссе.

В ноябре минувшего года Мосгордума уже проголосовала за продление сроков приватизации до 2010 года, основываясь при этом на прогнозе, что по итогам 2005 года число обращений в Федеральную регистрационную службу по Москве составит порядка 280 тысяч, а в следующем году этот показатель будет выше в 5-6 раз.


О продлении сроков бесплатной приватизации в понедельник заявил председатель Комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павел Крашенинников. Федеральная регистрационная служба оказалась не готова к приему такого большого количества документов граждан, подаваемых на приватизацию жилья.

Бесплатная приватизация жилья была введена в России в период перехода к рыночной экономике. Но переходный период завершается, и новая редакция Жилищного кодекса предусматривает прекращение практики бесплатной приватизации жилья.

В соответствии с действующим законодательством бесплатная приватизация жилых помещений прекращается с 1 января 2007 года. Однако, по словам Крашенинникова, в связи с тем, что граждане фактически не смогут реализовать свое право на бесплатную приватизацию жилья, срок приватизации, скорее всего, будет продлен до 1 марта 2010 года. Депутат отметил, что 20% жилья, которое подлежит приватизации, до сих пор не приватизировано.

Завершение практики бесплатной приватизации жилья необходимо, уверен юрист, так как при использовании этой процедуры собственниками жилья часто становятся граждане, которые не в состоянии нести расходы, связанные с содержанием собственности.

Это связано с тем, что в условиях рынка приобретение жилья в собственность по общему правилу, очевидно, должно носить возмездный характер, рассуждает директор юридического департамента Energy Consulting Сергей Алексеев.

Однако процесс бесплатной приватизации будет упразднен. Государство собирается восстановить свои права в жилищной сфере, констатирует независимый эксперт рынка недвижимости Андрей Бекетов. По новому Жилищному кодексу жилье может находиться в собственности, использоваться по найму или социальному найму, напомнил эксперт. Если приватизацию не прекратить, то найм фактически будет изжит, а это именно та форма отношений, за счет которой государство планирует восстановить права в жилищной сфере.

Но Юрий Кочетков из Правового центра жилья отмечает, что с точки зрения собственников было бы еще лучше, если бы приватизация была бесплатной все время.

В любом случае, считает Юрий Кочетков, все даты, называемые депутатами, нужны скорее для того, чтобы побудить граждан быстрее принимать решения. Подоплека этой истории в том, что государству гораздо удобнее работать с двумя типами домов приватизированными и неприватизированными, в связи с чем оно устанавливает сроки окончания приватизации, поторапливая граждан, поясняет специалист.
Прошедшая неделя была особенно урожайной для всякого рода совещаний, посвященных реализации национальных проектов. На исходе первый квартал 2006 года, практически готова вся нормативно-правовая база, пришло время переходить от бумаг к конкретным делам. О том, как продвигается национальный проект Доступное и комфортное жилье - гражданам России, с нашим обозревателем беседовал руководитель Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (Росстрой) Сергей Круглик.

Прекращение бесплатной приватизации необходимо властям в связи с тем, что такая практика размывает понятие социального жилья, которое в соответствии с нормами нового Жилищного кодекса должно бесплатно предоставляться малоимущим.
По мнению Андрея Бекетова, вопрос продления сроков приватизации не решает возникшей проблемы. Разумнее всего было бы говорить о бесплатной приватизации тех квартир, которые были получены до определенного срока. Например, до 1 января 2007 года. Таким образом, реализовать свое право на приватизацию могли бы те, кто не вписывается в установленные сроки.

- Есть положительная динамика. В 2005 году ввод жилья увеличился на 6 процентов и составил 43,6 миллиона квадратных метров. Но этого явно недостаточно. Мы закладываем в расчеты ежегодный рост на 9-12 процентов. Только так можно в 2010 году выйти на ввод 80 миллионов квадратных метров.

- Сергей Иванович, насколько ощутимо действие новых механизмов стимулирования спроса и предложения на рынке жилья, многие ли люди воспользовались дополнительными возможностями перейти из разряда очередников в потенциальных покупателей жилья?

Для справки: в очереди на улучшение жилищных условий стоит примерно 4,5 миллиона семей. Причем 1,2 миллиона семей имеют установленные законодательством права по обеспечению жильем. Также в рамках федеральной целевой программы Жилище определены нуждающимися 2200 государственных гражданских служащих центральных аппаратов федеральных органов власти, 20 тысяч их коллег в регионах, более 306 тысяч ветеранов, инвалидов и семей, имеющих детей-инвалидов. Среднее ожидание в такой очереди 15-20 лет и более.

Меры поддержки, направление действий субфедеральных и муниципальных властей выбраны правильно. Это не вызывает сомнений. И столь же очевидно, что главным сдерживающим фактором стал, скажем так, земельный вопрос. Остро не хватает территорий, подготовленных для массовой застройки.

- Об этом надо говорить в декабре. Ведь реальное финансирование начнется с апреля. Не прекращалось оно для военнослужащих. С начала года погашено их жилищных сертификатов на 1,8 миллиарда рублей.

- Сергей Иванович, давайте отрешимся от магии больших чисел. За миллионами, миллиардами условных единиц стоят конкретные человеческие судьбы. Можем мы сказать, сколько военнослужащих, чернобыльцев, ветеранов, молодых семей да просто граждан улучшили свою жизнь благодаря национальному проекту?

- Почему?

Но вы затронули очень больную тему. Мы хотим знать, сколько семей по тем или иным обстоятельствам покинули очередь, сколько объективно нуждается в социальной поддержке. По идее, такими данными должны были бы обладать регионы, муниципальные образования. Однако они, к сожалению, пока не владеют ситуацией.

Редкий, но показательный опыт, когда на местах не ждут ценных указаний. В Ростовской области числилось 98 тысяч очередников. После инвентаризации оказалось 46 тысяч.

- Денег-то до последнего времени не было. Теперь они появились. И проснулся интерес местных властей к жилищной проблеме. Мы поставили перед ними задачу в первом полугодии провести своего рода инвентаризацию жилищной проблемы.

- Определяющей роли это не играет - один-два процента...

- Существует версия, что часть вводимого жилья уходит не для улучшения жилищных условий, а для последующей перепродажи. Этакий спекулятивный прием вложения средств в недвижимость. Как, на ваш взгляд, такая практика сказывается на росте цен квадратных метров?

- Надо говорить о 43,6 миллиона квадратных метров ввода жилья.

- При росте в шесть процентов - немало.

- Ну и что? Перепродали квартиру - все равно кто-то улучшил свои условия. Сдали в найм - такая процедура предусмотрена Жилищным кодексом. Пусть хоть двадцать квартир покупают. Что поделаешь, если в стране не развит фондовый рынок и свободные средства нельзя вложить в акции.

- Тоже неслабо.

- Наверное, вы догадываетесь, что в большинстве своем жилье сдается в найм по-черному?

Иной вопрос к налогообложению. Если квартира приобретена не для проживания, то платить за ее содержание надо бы больше. Данная тема проходит не по нашему ведомству. Хотя замечу, что актуальна она для таких центров, как Москва, Санкт-Петербург, и еще нескольких городов.

- Всероссийский форум по строительству и ЖКХ, совещания в администрации президента и правительстве, встреча президента с Советом Федерации - все эти события прошедшей недели подчеркнули две болевые точки, препятствующие увеличению ввода жилья: отсутствие подготовленных земельных участков и состояние стройиндустрии и промстройматериалов. Излечим ли этот недуг?

- Попробуйте-ка прийти в налоговый орган и сообщить, что стали арендодателем. Да вас два-три дня заставят в очередях стоять, чтобы вы заплатили свои деньги. В современных условиях достаточно было бы одного телефонного звонка.

Буквально на днях мы обсуждали эту проблему у руководителя администрации президента Сергея Семеновича Собянина. На всю Россию только 15 городов имеют правила землепользования и застройки. А если таковых не имеется, то все процессы будут носить, мягко говоря, субъективный характер.

- Еще когда мы приступали к разработке пакета законопроектов по жилью, было ясно, что проблемными станут 2006 и 2007 годы. Я искренне рад, что рост ввода продолжается. На самом деле ожидался спад. Во-первых, из-за нехватки земельных участков, оборудованных инфраструктурой, во-вторых, из-за отсутствия порядка доступа к ним.

Где-то ее ведут параллельно с наращиванием объемов жилищного строительства, где-то изыскивают средства на ее проведение. Картина получается весьма пестрая.

Проблема усугубляется нехваткой квалифицированных кадров по данной теме в региональном и тем более муниципальном звене. Работа предстоит многоплановая и очень трудоемкая.

Иное дело, что в наследство от советских времен остались предприятия-гиганты, для которых региональный рынок европейской части страны мал. В то же время за Уралом не хватает производственных мощностей. Перевозка же материалов на расстояние свыше 150-200 километров делает их убыточными. Недавно я побывал в Иркутске. Мелкоштучные пено- и газобетонные блоки завозят туда из Красноярска аж за полторы тысячи километров. Такова действительность. Понятно, что регионы должны озаботиться развитием собственных производств оптимальной мощности, чтобы цена вводимого жилья была менее кусачей.

Что касается стройматериалов, то на днях у первого заместителя председателя правительства Дмитрия Анатольевича Медведева собирались их производители. Проанализировали ситуацию и пришли к выводу, что имеющихся мощностей достаточно для решения задач национального проекта. Сейчас они используются на 40-60 процентов. Экспорт-импорт составляют всего 4-6 процентов. В себестоимости одного квадратного метра материальные затраты занимают не более 43 процентов. Так что с количественной стороной вопроса все более или менее ясно.

- Не случайно на одном из последних совещаний полпреды президента предложили в каждом федеральном округе выделить регионы, где в законодательном порядке были бы закреплены меры по развитию местной промышленности стройматериалов с учетом имеющихся природных ресурсов. Такая балансировка просто необходима.

- В минрегионе чуть ли не каждую неделю рассматривают схемы развития субъектов Федерации. Наверное, там учтены задачи национального проекта?

- Контроль и надзор. Есть ли такой федеральный орган, чтобы следить за порядком на стройках?

В Сибири и на Дальнем Востоке пока не пережили такой строительный бум, как в европейской части страны. У нас есть субъекты Федерации, где под разными наименованиями на самом деле оперируют на строительном рынке одна-две компании. Для населения численностью два-три миллиона человек вводится несколько десятков домов в год. Возможности для развития стройиндустрии неисчерпаемы.

- Будут ли продлены сроки бесплатной приватизации жилья?

- Совсем недавно появился Росстройнадзор.

- Социальная ориентированность, Сергей Иванович, в первую очередь подразумевает соблюдение гражданских прав. А они-то нарушаются.

- Наверное, да. Хотя, на мой взгляд, это неправильно. В Армении, например, доприватизировались до того, что в социальном найме осталось 3 процента жилого фонда. А в Швеции - 40 процентов социального жилья. Надо исходить из того, что Россия - социально ориентированная страна, и оставить 20 процентов для социального оборота.



Главная --> Публикации