Главная --> Публикации --> Начало борьбы с квартирными спекулянтами Почему так долго: оформляются новостройки в собственность? Две беды – гаражи и дороги Мэрт оценило затраты на выкуп земли За две квартиры - тройной налог

В прошлых НОМЕРАХ газеты мы начали большой разговор о том, как не оказаться жертвой недобросовестных застройщиков, что мы должны знать, чтобы въехать в новую квартиру без длительных судебных разбирательств и пикетирования администраций разного уровня власти. Директор юридической фирмы Право Г.В. Башаева подробно рассказала о действиях, которые должен предпринять будущий пайщик, а также о том, какие документы истребовать от застройщика, чтобы максимально себя обезопасить от неприятных сюрпризов в виде нарушения сроков сдачи дома, существенных строительных недоделок, требований застройщика доплатить и т.д.

Часть 2

- Обычно договор составляется застройщиком и уже в практически готовом виде демонстрируется потенциальному инвестору. Инвестор его читает и...

В этой статье мы перейдем к вопросу о том, на что необходимо обратить внимание при заключении договора о долевом участии в строительстве. И снова слово Е.В. Башаевой.

Таким образом, к обязанностям застройщика (и они должны быть отражены в договоре) относятся следующие: построить многоквартирный жилой дом; построить данный объект недвижимости в срок, определенный договором; получить разрешение на ввод s эксплуатацию построенного объекта; передать объект долевого строительства (квартиру) участнику долевого строительства в предусмотренный договором срок.

Давайте сначала определимся, что такое с точки зрения закона договор о долевом участии в строительстве. По этому договору одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить многоквартирный дом или иной объект недвижимости, а после получения разрешения на ввод этих объектов в эксплуатацию передать их участнику долевого строительства. Другая сторона (участник долевого строительства)обязуется уплатить обусловленную договором сумму и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод его в эксплуатацию.

Договор участия в долевом строительстве заключается в простой письменной форме и подлежит государственной регистрации. Хочу обратить особое внимание всех читателей1, договор считается заключенным с момента государственной регистрации. Поэтому, если ваш застройщик по каким-то причинам уклоняется от государственной регистрации договора, а вы идете у него на поводу, вы должны знать, что вашего договора просто не существует, равно как и не существует прав и обязанностей по нему.

К обязанностям участника долевого строительства в свою очередь относится: уплатить обусловленную договором сумму денежными средствами; принять объект долевого строительства (жилое помещение), но только после получения разрешения на эксплуатацию.

Что же обязательно должно быть в договоре? Определенные, так называемые существенные условия, при отсутствии которых такой договор просто считается незаключенным. К ним закон относит: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства; срок передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства.

Всем известно, что очень часто люди покупают квартиры по так называемому договору об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве. Смысл его сводится к тому, что это уже вторичный договор; по нему передаются права первоначального инвестора инвестору новому. Теперь в соответствии с нормами закона договор об уступке прав требований по договору о долевом участии в строительстве также подлежит государственной регистрации.

К таким положениям - можно отнести: строительный адрес объекта, данные о квартире или ином помещении. При этом может указываться номер квартиры либо иные ориентиры, позволяющие точно определить местонахождение объекта.

Теперь поговорим более предметно об этих условиях. Итак, объект строительства. Под ним понимается жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Иными словами, в договор должны быть включены положения, позволяющие идентифицировать объект недвижимости, который будет передан после окончания строительства.

Считается, что наиболее правильным вариантом определения объекта по договору является схематическое обозначение его на плане, который прилагается к договору. Рекомендуется использовать максимально подробный план: указывать расположение дома относительно улиц, место квартиры на этаже и план комнат.

Договор должен содержать описание квартиры, желательно описание в строительных осях. Такая информация может быть включена непосредственно в текст договора или оформлена отдельным приложением к договору (с приложением печати застройщика и подписи лица, уполномоченного подписать договор).

Если объект должен быть сдан с элементами отделки, то в сам договор или в его приложение следует включить положения с перечислением всех видов работ, обязательства по которым берет на себя застройщик. Рекомендуется в данный пункт включить и характеристики материалов, с применением которых должны быть осуществлены отделочные работы...

Если речь идет о квартире, то в договор надо включить следующие данные об объекте: предварительный номер, расположение объекта, этаж, общая и жилая площадь, количество комнат, площадь кухни, наличие лоджий и балконов и др.

Иное дело - ипотека, когда становишься хозяином готового жилья. Правда, за это придется возвращать кредит с процентами, на годы становясь должником.

Продолжение темы в следующем номере газеты. Мы детально поговорим о сроках строительства, о санкциях к застройщику, допустившему срыв графика, а также о механизме возврата денег в случае нарушения застройщиком своих обязательств.
Скандалы последнего времени, связанные с долевым строительством, усиливают внимание к ипотечному жилищному кредитованию. Вкладывая свои средства, зачастую последние, в несуществующую недвижимость, дольщики не покупают заветные квадратные метры, не становятся собственниками, а выступают в роли соинвесторов, разделяя риск с застройщиками.

Вероятность остаться без работы и средств к существованию все еще велика. Многие не знают, что будет через месяц, и загадывать на 15-20 лет вперед не решаются.

Каждый волен выбирать схему улучшения жилищных условий. Ипотека, которую поощряет государство и делает на нее ставку в реализации национального проекта Доступное и комфортное жилье - гражданам России, вроде бы надежнее и привлекательнее. Если находятся средства на участие в долевом строительстве, значит, они найдутся и для первого взноса по ипотеке. Но ажиотажного спроса на кредиты не наблюдается.

Вопросов больше, чем ответов. Примечательный факт: важнейший касающийся практически всех и каждого национальный проект комментируется главным образом в специализированных либо деловых изданиях. Но специалистов-строителей, тем более экономически подкованных людей, агитировать не надо. Ипотека призвана привлечь широкие массы со средним по российским меркам достатком. Характерно, что министр регионального развития Владимир Яковлев однажды в разговоре высказал озабоченность недостаточной популяризацией жилищных реформ, национального проекта. И средства у минрегиона для этого есть. Однако внятная разъяснительная работа, как принято говорить, среди населения не проводится.

Другая деталь - из области психоэкономики. Поставлены своего рода реперы снижения ставок по ипотечным кредитам. Сейчас, скажем, 14 процентов, а через три-четыре года меньше десяти. Так не лучше ли подождать, чтобы в дальнейшем не выплачивать больше, чем другие?

Доступность ипотечного кредита для конкретного домохозяйства определяется в первую очередь его доходами, процентными ставками и сроком кредита. Процентные ставки по кредитам прежде всего зависят от уровня инфляции. Эти основные факторы - доходы населения и уровень инфляции - являются внешними по отношению к собственно системе ипотечного жилищного кредитования. Другими характеристиками ипотечного кредита, определяющими его доступность, являются величина первоначального взноса и структура платежей.

По данным агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), учрежденного государством, среднестатистическая российская семья имеет определенный объем сбережений в виде денежных средств или жилья, полученного в результате приватизации, других активов, а также ежемесячный доход, который она получает и предполагает получать в течение длительного времени. Причем провозглашаемая стабильность экономического развития страны, политика государства, направленная на увеличение валового национального продукта и рост реальных доходов населения, создает благоприятные макроэкономические условия для формирования долгосрочной стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в России.

- реализовать ряд мер, направленных на удлинение возможных сроков ипотечного кредитования, что позволит снизить размер подлежащих выплате по кредиту периодических платежей;

В концепции развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов в России указывается на необходимость ...в целях повышения доступности ипотечных кредитов для населения страны:

- развивать механизмы, позволяющие населению осуществлять накопление первоначальных взносов, необходимых для получения ипотечных кредитов;

- создать условия для снижения процентных ставок в системе ипотечного кредитования за счет управления рисками и снижения транзакционных издержек в рамках общей тенденции снижения уровня инфляции;

Как отмечается в концепции, в настоящее время у большинства российских банков отсутствуют долгосрочные ресурсы, которые могли бы быть направлены на цели ипотечного жилищного кредитования. Капитализация банковской системы мала, а сроки привлечения рыночных заимствований корпоративными заемщиками коротки для ипотечного кредитования.

- развивать новые ипотечные продукты, в том числе предполагающие различные графики погашения основного долга и процентов (например, инструменты с растущими платежами), для охвата в качестве потенциальных заемщиков по ипотечным кредитам отдельных категорий граждан, статус которых обуславливает прогноз стабильного роста их доходов в будущем (молодые семьи, военнослужащие и т.д.).

Таким образом, с одной стороны, доступным для широких слоев населения ипотечный кредит могут сделать долгосрочные ресурсы, с другой стороны, срок, на который российский фондовый рынок может предложить денежные ресурсы, пока не превышает трех-пяти лет. Рынок долгосрочных (5-10 лет) финансовых ресурсов в России в настоящее время представлен только государственными или гарантированными государством ценными бумагами, а также ценными бумагами субъектов Российской Федерации.

Отношение капитализации банковской системы России к объему рынка жилья составляет менее 0,1 процента, в то время как данный показатель, характеризующий возможности банковской системы кредитовать за счет собственных средств, в развитых странах составляет: 5,2 процента в Германии, 4,9 - в Дании, 1,2 - в Великобритании.

Стратегическое предназначение АИЖК в развитии ипотеки в стране при опоре на поддержку государства должно состоять прежде всего в осуществлении рефинансирования ипотечных жилищных кредитов, а также в разработке и внедрении основных стандартов на различных уровнях и в различных сегментах ипотечного рынка, создании его инфраструктуры и стимулировании его роста. В дальнейшем, в ходе развития и совершенствования ипотечного рынка в стране, апробированные практическим опытом работы функции АИЖК по рефинансированию будут осуществляться и другими участниками ипотечного рынка (банками, региональными ипотечными агентствами, другими операторами вторичного рынка).

АИЖК предусмотрена дифференцированная по регионам максимальная сумма кредита. Такую сумму на приобретение в среднем 52 квадратных метров жилья могут взять семьи со средним доходом на семью 13 тысяч рублей в месяц, получившие в результате массовой приватизации бесплатное жилье.

Накопленный объем непогашенной задолженности по всем ранее выданным в России ипотечным жилищным кредитам на конец 2004 года оценивается почти в 30 миллиардов рублей. Доля такой задолженности к ВВП равна 0,2 процента. Для стран Восточной Европы этот показатель, характеризующий степень развитости ипотечного рынка в целом и развития рынка долгосрочного капитала в частности, уже сегодня составляет от 6 до 12 процентов, а для развитых стран - от 50 до 200 процентов.

По расчетам АИЖК выполнение поставленной Правительством Российской Федерации задачи по достижению к 2010 году объема кредитования в размере 344 миллиардов рублей в год (в ценах 2003 г.) общий объем выданных кредитов накопленным итогом будет составлять около 1,2 триллиона рублей (более 5 процентов ВВП). Это означает, что к указанному сроку более 3 миллионов российских семей улучшат свои жилищные условия за счет ипотечных кредитов, а объем ежегодно выдаваемых ипотечных кредитов превысит миллион.

Ведь реальный подъем жилищного строительства выгоден именно государству. Новые подрядные и производственные мощности, развитие не только индустрии стройматериалов, но и смежных отраслей. Дополнительные рабочие места и, как следствие, рост налогооблагаемой базы. Расширение круга владельцев увеличившейся недвижимости - опять-таки прибавка в казну. А инфляция - отдыхает.

Как видим, население других стран активнее участвует в ипотеке, чем россияне. И секрет прост. Нигде и никогда процентная ставка на благую цель не исчислялась двузначным числом. По экспертным оценкам, для нашей страны также реальны 3-5 процентов годовых. Конечно же, это не банки должны работать в убыток. Государство могло бы компенсировать разницу, не боясь разориться.

Если же говорить о том, что в результате реализации национального проекта Доступное и комфортное жилье - гражданам России не на словах, а реально появится средний класс - не прослойкой, основой общества, то не грех и по сусекам поскрести...

Деньги-то связаны ипотекой на многие годы вперед. Для этого достаточно не пожадничать.

С начала весны компании, управляющие ипотечными фондами и ПИФами недвижимости, получили право самостоятельно пересматривать состав и структуру своих паевых инвестфондов. С марта этого года вступили в силу новые правила Федеральной службы по финансовым рынкам (ФСФР) и главное из них касается продления срока работы с инвестконтрактами еще на один год (то есть до мая 2007 года). Основным аргументом введения новых правил явилось то, что 214-й закон, регулирующий долевое строительство, так и не заработал в полную силу. В результате, по мнению участников рынка, в Москве заключен лишь один контракт на долевое строительство, в Подмосковье - два контракта. Между тем инвестконтракты занимают существенную долю инвестиций в недвижимость.



Главное изменение старых правил заключается в том, что теперь управляющие компании смогут финансировать новое строительство или реконструкцию уже имеющегося объекта недвижимости за счет имущества фонда. На самом деле для такого строительства земля или объект недвижимости должны входить в состав имущества фонда. Раньше в явном виде не была прописана возможность строительства на земле, принадлежащей фонду. Теперь она существует. Впрочем, этот участок, на котором ведется строительство, должен быть выделен в установленном порядке. Кроме того, появилась возможность работать на земле, переданной в бессрочное пользование, или с земельными участками с другими особенностями. Управляющие компании по-прежнему не смогут заниматься самостоятельно строительством на той земле, которая принадлежит их ПИФам, но смогут выступать заказчиками на строительство или перестройку объектов недвижимости.

Теперь в соответствии с новыми правилами УК смогут работать не только с застройщиками, но и с инвесторами. К тому же расширятся и возможности по работе с земельными участками, что весьма актуально, поскольку, несмотря на общий рост рынка, в конце прошлого года ряд компаний принял решение досрочно прекратить деятельность фондов.

Судя по всему, претерпит изменение и порядок расчета стоимости чистых активов инвестфондов, а также и стоимости их паев. Дело в том, что при строительстве стоимость технической документации достигает 10 процентов от всего проекта. При завершении строительства стоимость этой документации как бы исчезает, что ведет к снижению стоимости чистого пая. Теперь же по новым правилам расходы на техническую документацию в расчет приниматься не будут.

Судя по новым правилам, расширяется и перечень активов ипотечных фондов. В частности, появилась возможность не только приобретать кредитные договоры банков, но и договоры займа, которые все чаще заключают компании со своими сотрудниками. Кроме того, теперь разрешено в имущество ипотечных фондов включать закладные ценные бумаги. Кстати, сами управляющие считают, что все это позволит ипотечным ПИФам участвовать в процессе рефинансирования ипотечных кредитов и займов.

Соответствующий приказ ФСФР Об утверждении методических указаний по заполнению форм ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности долевого строительства был зарегистрирован в конце прошлой недели Министерством юстиции России. Этот документ был разработан по поручению правительства России, чтобы регулировать поток привлечения денежных средств участниками долевого строительства. Ежеквартальный отчет будет составляться на основании индивидуальных данных каждого застройщика, информации об объектах строительства, а также данных бухучета и других отчетных бумаг девелопера.

Более четкие правила, считают специалисты, смогут помочь коллективному инвестированию в недвижимость. Нынешние изменения могут вызвать рост числа самих фондов. Правда, рост рынка паевых фондов недвижимости за прошлый год и так впечатляет. На начало 2006 года сформировали активы 67 фондов, что вдвое превысило число фондов на начало 2005 года. При этом стоимость чистых активов (СЧА) действующих фондов выросла в 3,5 раза. Только в четвертом квартале СЧА выросла в 1,6 раза. В настоящее время она составляет 24,8 миллиарда рублей. Уже по итогам первого квартала можно ожидать, что активы фондов недвижимости превысят 1 миллиард долларов. При этом по фондам, раскрывшим информацию о структуре активов, суммарные вложения в недвижимость оказались уже на уровне 11,1 миллиарда рублей. С учетом пока не открывших данных - не менее 13 миллиардов рублей. То есть доля недвижимости в фондах уверенно растет и в настоящее время превышает 50 процентов.
Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР) подготовила очередной сюрприз для девелоперов. Теперь согласно новому приказу ведомства каждый застройщик, если у него имеется хотя бы один действующий договор долевого участия, будет обязан подавать ежеквартальную отчетность о своей деятельности. Эксперты рынка недвижимости уверены, что новые правила - своего рода попытка ввести идентификационный паспорт девелопера, через который власти смогут в будущем контролировать деятельность строительных компаний.

Некоторые участники рынка не исключают вероятности, что новая ежеквартальная отчетность - в некотором роде попытка ввести своеобразный индивидуальный идентификационный паспорт девелопера.

Сами игроки рынка отмечают, что новая ежеквартальная отчетность - всего лишь еще одна форма отчетности из сотен существующих, которая вряд ли даст существенные гарантии дольщикам. Для застройщика- это лишний бюрократический препон и затраты при реализации проекта. Для дольщика - гипотетическая возможность, что будут своевременно выявлены нарушения в ходе реализации проекта, но при этом отчетность не подразумевает механизма защиты дольщиков от нарушений и злоупотреблений со стороны застройщика,- рассуждает начальник аналитического отдела компании Новая площадь Дмитрий Попов. С ним соглашается и представитель ГК Конти: Не думаю, что от введения новых видов отчетности выиграет конечный потребитель, так как для их подготовки застройщик вынужден нанимать дополнительный персонал, а это, безусловно, отразится на себестоимости квадратного метра жилья.



Главная --> Публикации