Главная --> Публикации --> Москва. недвижимость. итоги марта 2006 года Грандиозный проект: кузнецкий мост перенесут в царицыно Нехорошие квартиры Строительство инвестиций Перепланировка: можно все, что не запрещено

Впрочем, агитировать московских водителей за меры, которые способствовали бы ликвидации перманентных пробок, было необязательно. Все уже давно знают: дорожное движение столицы настолько несовершенно, что даже авария в метро может стать причиной многочасовых пробок. Доказательством тому служит недавнее происшествие на Замоскворецкой линии московской подземки. Власти Москвы тоже не первый год размышляют о том, какие именно меры, наряду со строительством любимых Юрием Лужковым транспортных колец, позволят центральным улицам вздохнуть свободнее. В качестве более чем возможных схем рассматривались варианты введения платы за проезд по центру города или предоставления поочередного права на въезд внутрь Садового автомобилям с «четными» и «нечетными» регистрационными знаками. В поддержку этих предложений чиновники даже запаслись ссылками на мировой опыт. И последние высказывания г-на Лужкова свидетельствовали о том, что он склоняется к «платному» варианту.

Московский градоначальник, не распрощавшийся еще окончательно с идеей повернуть вспять сибирские реки, решил пока начать с малого -- поворота столичных улиц. Уже с июля нынешнего года по некоторым улицам, расположенным в пределах Садового кольца, можно будет двигаться только в одну сторону. А через несколько лет движение по улицам в центре города -- кроме разве что крупнейших магистралей -- будет исключительно односторонним. Именно так в мэрии Москвы намереваются решить проблему пробок, сообщил вчера начальник управления транспорта и связи столицы Александр Беляев. По его словам, введение одностороннего движения внутри Садового кольца позволит «повысить пропускную способность улиц и улучшить дорожно-транспортную ситуацию в центре города». При этом г-н Беляев постарался успокоить столичных автолюбителей обещанием не форсировать поворот улиц, дабы не вызывать ненужный ажиотаж.

Как поведал вчера Александр Беляев, переход к одностороннему движению в центре города будет поэтапным и завершится не раньше чем через два года. Первыми станут односторонними улицы в северной части Центрального округа: от Тверской до Покровки. Также в первоочередном порядке будут реконструированы Кремлевская и Москворецкая набережные. По словам г-на Беляева, на этих участках также необходимо организовать движение в одном направлении. Для этого над Москвой-рекой построят специальный пандус. В рамках первого этапа реорганизации движения также будет открыт правый поворот с Садового кольца на набережную Яузы и создан сквозной проезд от Бульварного кольца до Павелецкого вокзала через Новокузнецкую улицу, ширины которой хватает исключительно на трамвайные пути и узенькие тротуары. Потом на одностороннее движение начнут переводить юг, восток и запад ЦАО столицы.

Однако так разочаровывать четырехколесный электорат в преддверии очередных выборов градоначальник, похоже, не решился. А проблема, усугубившаяся в последний год настоящим «демографическим взрывом» в автомобильной среде, требовала принятия немедленных мер. Поэтому из всех вариантов был выбран наименее болезненный и затратный способ разгрузить столичные магистрали.

Вопрос о том, удастся ли столичным властям с помощью одностороннего движения справиться с пробками, пока остается открытым. В том числе, похоже, и для самих чиновников правительства Москвы. Во всяком случае, об этом свидетельствует тот факт, что наряду с реорганизацией движения в центре управление транспорта до конца года обещает установить на всех московских автострадах системы оповещения водителей о заторах. В ближайшее время над оживленными магистралями города поднимутся дирижабли, которые будут осуществлять видеонаблюдение за дорожной ситуацией. Информация о пробках и возможных путях объезда будет передаваться на специальные информационные табло, установленные вдоль улиц.
Решение проблемы реальной доступности жилья для большинства нуждающихся невозможно без принятия ряда новых законов и доработки уже существующих. Речь идет и о придании массовости (насколько это возможно) ипотеке, и о других способах повышения доступности жилья, например с помощью так называемых стройсберкасс. Все это обсуждалось ведущими экспертами на вчерашней конференции Все грани ипотеки.

А вот с реализацией другой транспортной идеи Юрия Лужкова -- поворотом в одну сторону Садового кольца -- придется подождать. Как заверил вчера Александр Беляев, закрутить Садовое в одну сторону в ближайшие пять--семь лет будет невозможно. Хотя, как пояснил г-н Беляев, рано или поздно сделать это придется, поскольку «мэра мы все равно переизберем». Единственные изменения, которые постигнут Садовое в скором времени, -- ликвидация всех наземных переходов. По словам начальника управления транспорта, это хотя бы позволит сделать движение по кольцу непрерывным и обеспечит максимальный комфорт пешеходам.

Результат же один: подавляющее большинство населения не может и думать об ипотеке. В то время как, по экспертной оценке, для более чем половины нуждающихся в улучшении жилья вполне реально накопить деньги на первый взнос в специальных банках - стройсберкассах. В ближайшее время будет окончательно доработан законопроект об этой накопительной системе, которая весьма распространена в Европе. Участие в такой системе станет альтернативной возможностью приобретения жилья для тех, кому ипотека пока недоступна. Прообраз накопительно-ипотечной системы финансирования строительства жилья уже разработан в Минобороны (военнослужащий таким образом накапливает средства для целевого жилищного займа).

Реальность такова, что сегодня рост цен на жилье значительно обгоняет рост доходов населения. Почему цены растут - в ответах на этот вопрос мнения расходятся. Одни эксперты считают, что во всем виновато отставание предложения от спроса, что рост цен связан с коррупцией при распределении земельных участков под строительство и с трудностями в получении долгосрочных кредитов на оборудование этих участков коммуникациями (энергосетями и др.). Другие все объясняют тем, что цены толкает вверх бурное развитие ипотеки. Третьи говорят, что ипотека тут ни при чем, а всему виной неразвитость рынка жилья, которая и позволяет манипулировать рынком. Речь, в частности, идет о том, что квартиры скупаются для перепродажи и для сдачи внаем наиболее состоятельными группами, что немедленно отражается на общих ценах. Ипотека же придумана, как известно, для среднего класса, который, как известно, у нас еще не вырос.

Один из крупнейших объектов Управления делами президента может быть продан.

Еще одна проблема - плачевное состояние уже существующего жилищного фонда, на покупку жилья в котором сегодня направляется большинство государственных жилищных сертификатов (а не на ипотеку). Недоступность для большинства ипотечного кредита не исключает того, что нам придется в ближайшее время ремонтировать дома, - считает депутат Госдумы Галина Хованская. Действительно, судя по состоянию жилфонда, они либо уже требуют, либо совсем скоро потребуют капитального ремонта. На сегодня две трети жилья находятся в плохом состоянии, 10% - в очень плохом, а свыше 3% - в аварийном (это дома, жители которых нуждаются в немедленном расселении). По новому Жилищному кодексу собственники жилья должны сами отчислять деньги на капремонт, однако на то, чтобы накопить нужную сумму, им потребуется не один десяток лет. А дома рушатся уже сейчас. При этом государство, которое долгие годы являлось единоличным собственником большинства жилья, закон не освобождал от обязательств по его капремонту. Чиновники же все чаще кивают на собственников: это, мол, теперь их обязанность. В этой ситуации необходимо принятие закона об ипотечном кредите на ремонт квартир и домов, считает Галина Хованская. Его могли бы получать жильцы или представитель жильцов от товарищества собственников жилья (ТСЖ). Но для этого ТСЖ должно иметь возможность оформить на себя общее имущество, включая землю под домом, что сегодня практически невозможно.

История с Золотым кольцом началась в далеком 1994 году, когда реконструкцией отеля решил заняться тогдашний управделами президента Павел Бородин. Правительство России разрешило Управлению делами президента привлечь на реконструкцию кредит в размере $60 млн сроком на 10 лет и под 8% годовых. Финансировала проект фирма Мабетэкс, которая в качестве залога получала право на эксплуатацию части гостиницы.

Москве в скором времени может состояться продажа одного из крупных федеральных объектов гостиницы Золотое кольцо. Судьбу отеля в ближайшие дни должны определить Министерство финансов, РФФИ и Управление делами президента, которое и лоббирует сделку. Это событие станет заключительным аккордом в длинной и запутанной истории инвестиционного проекта, участниками которого были Павел Бородин и компания Мабетэкс.

Так или иначе, но контракт был заключен, гостиницу реконструировали, и в феврале 1998 года повысивший свою классность отель был принят в эксплуатацию. А долги остались. Причем со временем они только увеличивались, достигнув к 2000 году $81,4 млн, из которых $24 млн приходилось на проценты. Вряд ли надо объяснять, что в это время, то есть в 1998 1999 годах, Золотое кольцо не могло работать столь эффективно, чтобы еще и обслуживать долги. Между тем по прошествии времени фирма Мабетэкс вплотную приступила к взыскиванию долгов.

Насколько эта сумма соответствовала реальной стоимости проекта, сказать сложно. Можно напомнить, что середина 1990-х годов была временем проектов, сметы которых измерялись сотнями миллионов долларов, а официальная себестоимость строительства одного квадратного метра панельного жилья превышала $100 По сегодняшним меркам, когда стоимость Золотого кольца как объекта недвижимости оценивается примерно в $40 млн, долги, который Павел Бородин повесил на Управление делами президента, могут показаться неоправданно высокими.

Управление делами президента, не располагая подобной суммой, попыталось перекредитоваться у российских банков, но и Сбербанк, и Альфа-банк, и Внешторгбанк потребовали государственных гарантий. Попытка перевесить обязательство на федеральный бюджет тоже окончилась неудачей: Министерство финансов категорически отказалось принять долг в качестве кредиторской задолженности Управления делами президента.

Надо заметить, что позиция Мабетэкс была вполне логичной и даже компромиссной. В качестве одного из вариантов было предложено создать новую компанию, эксплуатирующую отель, в которую Мабетэкс вошла бы с 50% акций. Другой вариант, на который в результате переговоров с Управлением делами президента согласилась фирма Мабетэкс, дисконтирование долга в два раза, до $40 млн. Но если платить вдвое меньше, то надо делать это сразу. Необходимо вернуть если уж не весь оставшийся после списания долг, то хотя бы большую его часть: порядка $25 млн $30 млн.

Управление делами оказалось в довольно сложной ситуации, поскольку такими деньгами, как уже было сказано, оно не располагает. Как таковое, разумеется, поскольку все крупные проекты вроде строительства президентского клуба близ пересечения Рублевского и Подушкинского шоссе (там расположен Барвихинский санаторий, бывший замок Майендорф) реализуются как инвестиционные, в рамках которых финансирование строительства проводится формально сторонними фирмами.

Пока управление искало варианты выхода из положения, ситуация оставалась неизменной. Впрочем, меняться ей особо было некуда. Прибыль гостиницы составляет прядка $3,5 млн в год, а этих денег явно недостаточно даже для обслуживания долга, не говоря уж о выплатах по телу кредита. Наконец в минувшем году терпение фирмы Мабетэкс лопнуло, и она обратилась с иском в Московский арбитражный суд, который постановил взыскать с Управления делами президента $9,3 млн (сумма, требующаяся для текущего обслуживания кредита), после чего по решению суда было возбуждено исполнительное производство.

В итоге заместитель главы правительства Алексей Кудрин распорядился подготовить варианты урегулирования долгов Управления делами президента, подразумевающие в том числе приватизацию гостиницы. Сегодняшнее законодательство предусматривает различные способы решения ситуации. Самое простое преобразование унитарного предприятия в акционерное общество. Другой вариант продажа государственного имущественного комплекса на аукционе.

Однако в данном случае налицо юридически признанный факт задолженности именно Управления делами президента, который грозит управлению ни больше ни меньше как арестом всех его счетов. Поэтому глава управления Вадим Кожин обратился за помощью к правительству РФ с просьбой выделить $30 млн: чтобы разобраться с долгами или акционировать гостиницу, а также найти инвестора, который бы расчет с Мабетэкс взял на себя.

Золотое кольцо

Приватизация позволит управлению начать поиски инвестора. Однако трудно сказать, увенчаются ли эти поиски успехом, поскольку потенциальный инвестор будет владеть всего 50% акций отеля и к тому же еще и выплатит долги Управления делами президента, а цена вопроса как минимум $25 млн $30 млн.

Золотое кольцо входит в систему Президент-отелей, что дает ему преимущества в привлечении постояльцев и в проведении мероприятий с участием российских государственных организаций.

Золотое кольцо отель категории четыре звезды. Расположен на Смоленской площади. В отеле 247 номеров, в том числе стандартный люкс ($190 в сутки), 102 номера де люкс ($200 в сутки), несколько дорогих номеров ($600 $1200). Кроме того, в отеле имеется несколько конференц-залов и ресторанов.

- Именно на то, чтобы проблему соинвесторов не было (или их было значительно меньше), и направлен Федеральный закон Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

По данным независимых источников, стоимость отеля составляет порядка $40 млн. В настоящее время собственником Золотого кольца является правительство Российской Федерации.
Множество сделок купли-продажи жилья заключается на стадии строительства. Спрос на незаконченные объекты объясняется возможностью оплаты в рассрочку, сравнительно низкой ценой на жилье, перспективой приобретения квартиры в новостройке с индивидуальной планировкой, да и многими иными обстоятельствами.

Но в связи с этим возникает и большое количество проблем самого разного свойства. Сроки сдачи домов нарушаются, квартиры передаются с существенными недостатками, застройщик требует доплатить значительную денежную сумму. А потом вдруг оказывается, что ваша квартира продана дважды... Мы попросили директора юридической фирмы Право Е.В. Башаеву рассказать, что должен знать человек, желающий приобрести квартиру в еще не построенном доме, чтобы не оказаться в роли обманутого пайщика.

Следует сказать к сожалению именно потому, что закон направлен на защиту интересов, прежде всего, инвесторов - граждан, решивших свои деньги вложить в строительство жилых домов.

Хочу сразу отметить, что действие этого закона распространяется на отношения, связанные привлечением денежных средств на строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, разрешения, на возведение которых получены после 1 апреля 2005 года. Поэтому те, кто заключил договора о долевом участии в строительстве ранее, под действие данного закона, к сожалению, не подпадают.

Как это ни парадоксально звучит, заключение договора - это не самое начало процесса. Его подписанию должны предшествовать сбор и получение необходимой информации. Речь идет об информации о проекте и о застройщике - том юридическом лице или индивидуальном предпринимателе, который осуществляет (или будет осуществлять) строительство жилого дома.

Итак, человек готов заключить договор долевого строительства. На что ему следует обратить внимание?

Потенциальному инвестору следует ознакомиться также с информацией о застройщике. Новый закон обязал застройщиков предоставлять информацию любым заинтересованным лицам. Вам должны быть предоставлены данные о государственной регистрации, об учредителях, о проектах строительства объектов, в которых принимал участие застройщик за последние три года, о лицензиях, номерах и сроках их действия, о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, кредиторской задолженности.

Закон ввел новое понятие - проектная декларация. Это основной документ по строящемуся объекту, который включает в себя информацию о застройщике и о проекте строительства. Проектная декларация должна быть опубликована в средствах массовой информации и (или) в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, в том числе в сети Интернет. Причем дата опубликования декларации тесно связана с возникновением права застройщика заключить первый договор участия в долевом строительстве: он может привлекать денежные средства только по истечении 14 дней с момента обнародования проектной декларации.

Потенциальному инвестору стоит обязательно ознакомиться с разрешением на строительство данного объекта недвижимости. Этот документ подтверждает правомочность застройщика осуществлять строительство объекта недвижимости. И гарантирует, собственно говоря, то, что данный дом будет построен в данном месте.

Любой человек вправе потребовать, а застройщик обязан предоставить и иные документы, например: годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности или аудиторское заключение об этой деятельности за последний год.

Итак, настоятельно рекомендую запомнить, что в соответствии с нормами закона заключению договора долевого строительства должны предшествовать три обязательных действия застройщика. Во-первых, он должен получить разрешение на строительство. Во-вторых, опубликовать проектную декларацию. В-третьих, зарегистрировать право собственности или право аренды на земельный участок, предназначенный к застройке. И только после того как потенциальный инвестор ознакомится с этой информацией и решит, что именно с этим застройщиком ему следует сотрудничать и именно в этом доме он хочет получить свою квартиру, ему можно переходить к стадии составления и подписания договора о долевом участии в строительстве.

Кроме того, очень важно узнать о правах застройщика на земельный участок, о границах и площади земельного участка, предусмотренных проектной документацией. Застройщик может быть собственником земельного участка: в этом случае у него должно быть свидетельство о праве собственности, выданное органами регистрационной службы. Или он может быть арендатором земельного участка: в этом случае у него должен быть договор аренды, заключенный с собственником. Договор аренды земельного участка на срок более года (а строительство, как правило, предполагает долгий период времени) в любом случае должен пройти государственную регистрацию.



Главная --> Публикации