Главная --> Публикации --> А.лившиц: уральская земля стала дороже бельгийской Москва. недвижимость. итоги марта 2006 года Грандиозный проект: кузнецкий мост перенесут в царицыно Нехорошие квартиры Строительство инвестиций

Чем больше рушится крыш и горит зданий, тем актуальнее звучит вопрос: а был ли объект застрахован? А если и был, то действительно ли, как модно говорить, за все заплатит страховщик? Ответ в первом случае, понятное дело, бывает разным, а во втором - неоднозначным. Например, ни здание, ни имущество Басманного рынка не имело страховой защиты, и номинальному владельцу - правительству Москвы предстоит лишь подсчитывать собственные убытки. А вот владельцы здания издательства Пресса, где размещалась Комсомольская правда, соответствующий полис имеют, однако получение страхового возмещения пока под вопросом. У собственников Трансвааль-парка шансы на это также сомнительны, поскольку причины катастрофы могут оказаться нестраховым случаем. Но это еще не повод говорить о том, что страховка не нужна. Однако вопрос - а надо ли? - все еще остается основным.

Падающие крыши и полыхающие здания добавляют страховщикам новых клиентов. И все же на вопрос - надо ли страховаться? - большинство россиян еще себе не ответило.

За прошлый год Федеральная служба страхового надзора итоги еще не подвела, но данные за 2004 год впечатляют. Имущественный сектор лидировал среди добровольных видов страхования, на его долю пришлось 40 процентов всех собранных компаниями премий (взносов). По сравнению с предыдущим годом рост составил около 25 процентов. Страховщикам проще иметь дело с корпоративными клиентами, когда объекты страхуются на сотни миллионов и миллиарды рублей, в крупнейших компаниях общая сумма по всем клиентам-юрлицам выражается даже в триллионах. К тому же крупные предприятия страхуют риски комплексно: сооружения и оборудование от огня, грузы от порчи и разграбления, транспорт, разумеется, по автокаско, защищаются еще и от сопутствующих и различных специальных рисков. Потому примерно две трети собранных взносов пришлось на предприятия.

Все, что движется и не движется...

Однако нужно посмотреть правде в глаза: оптимистичные цифры отражают не только всплеск клиентской активности. Дело в том, что страхование имущества, как ранее и страхование жизни, все еще позволяет использовать серые схемы и таким образом снижать налоговую базу. Потому и появляются полисы страхования бассейна от затопления и сооружений от падения метеорита. Красноречивое подтверждение этой версии - объемы выплат. По законам рынка считается нормальным, когда на них приходится примерно 60 процентов от собранных взносов. Между тем, как стало известно Итогам из весьма осведомленного источника, в прошлом году страховые компании по имуществу выплатили всего лишь 13 процентов, в 2004 году она равнялась 13,06, а в 2003-м - 14,08 процента.

Крупные предприятия вообще более культурны по части финансовой политики, но крупняк почти весь разобран, и клиентский потенциал страховщики ищут среди малых и средних предприятий. Тут по части культуры ведения бизнеса амбиции гораздо ниже, но небольшие фирмы и средние предприятия жизнь тоже заставляет страховаться - для развития необходимы заемные средства, а банки, как известно, принимают в обеспечение только застрахованные залоги. Масштабных исследований по приросту такой клиентуры не проводилось, но, как считает заместитель генерального директора компании Ренессанс Страхование Наталья Карпова, он составляет процентов десять - пятнадцать.

По духу и букве

Розница для страховщиков - дело, конечно, гораздо более хлопотное, но перспективное из-за колоссального потенциала, и физики уже теснят юрлиц. Если взять все виды добровольного страхования (кроме жизни), то выяснится, что доля корпоративного имущественного страхования сокращается. По данным аналитиков одного из лидеров рынка - компании Ингосстрах, в 2003 году на этот сегмент приходилось 54 процента, в 2004-м - 50 процентов, в 2005-м - 46 процентов. Это происходит не потому, что падает интерес клиентов. Среди причин, в частности, конкуренция, которая заставляет снижать страховые тарифы, а также опережающие темпы роста в секторе частников. Локомотивом стал сектор страхования автомобилей, но и бурное строительство жилья сделало свое дело. В советские времена было принято страховать сельские и дачные строения, о страховке квартир мало кто задумывался. Эта традиция по большому счету сохранилась и сейчас. Тем более что до владельцев дач и домов в деревне у агентов есть возможность достучаться, в отличие от городских квартир, куда незнакомого на порог не пустят. Но все-таки тенденция стала меняться: о защите новых квартир и особняков заботится гораздо больше собственников, и они заключают договоры на значительно большие суммы. Как говорит заместитель генерального директора страховой компании Ресо-Гарантия Игорь Иванов, если раньше владельцы дорогих коттеджей и разговаривать не хотели со страховыми агентами, чувствуя себя в безопасности на охраняемой территории, то теперь они сами проявляют инициативу. А в Ингосстрахе провели собственный мониторинг рынка, и, по словам эксперта компании Андрея Бондаренко, темп сбора премии по страхованию имущества физических лиц составляет 20 процентов в год.

Перспективы этой финансовой услуги зависят от настроений среднего класса и толщины этой прослойки. Богатые предприятия могут сформировать и собственные резервы, как и наиболее обеспеченные физлица, у малообеспеченных денег нет ни на то, ни на другое. Средний же класс по логике должен предпочесть страхование. Для того чтобы помочь определиться с выбором, нужна страховка или нет, независимые аналитики предлагают простой, но эффективный способ. Если для восстановления имущества придется прибегать к заемным средствам, то лучше заключить страховой договор. Если же возможный ущерб можно покрыть за счет текущих доходов, например из зарплаты, можно обойтись и без этого. Тот, кто обзавелся новой, даже относительно скромной недвижимостью, на следующее утро просыпается не только счастливым, но и весьма обремененным собственником. Приходит осознание, что на новый евроремонт в случае потопа с верхнего этажа денег может не найтись, а если представить, что вам предъявят претензии тысяч на тридцать американских долларов соседи снизу, то становится совсем не по себе. Значит, есть прямой смысл страховать и квартиру, и свою ответственность перед третьими лицами. Если же вы оставляете на лестничной клетке велосипед, то овчинка выделки не стоит.

Отношение к защите собственности определяет, как это ни пафосно звучит, уровень эффективности самого собственника. Причем и корпоративного, и частного. Есть немало способов обеспечить сохранность имущества, и страхование лишь один из них. Например, можно удвоить охрану объекта и нанять в постоянный штат пожарную команду, вместо того чтобы платить взносы страховой компании. Когда 10-15 лет назад тысячи наших сограждан одномоментно стали владельцами предприятий, вопрос так не стоял. Тогда страховой рынок был в зачаточном состоянии, затем юрлица обрели вкус к минимизации налоговых платежей с помощью страховщиков. Теперь Федеральная служба страхового надзора все жестче регулирует рынок, пресекая творчество схемотехников. Одновременно реальность подбрасывает все больше примеров техногенных катастроф и стихийных бедствий. Поэтому появляется и больше стимулов к реальному, классическому страхованию.

Например, заключается договор с одной из крупнейших страховых компаний на однокомнатную квартиру в новом монолитно-кирпичном доме общей площадью около 50 квадратных метров. Агент оценил ее вместе с отделкой в 85 тысяч долларов. Такая цена может показаться недостаточной, но у страховщиков есть принцип - сумма покрытия не должна превышать 80 процентов от реальной стоимости, поскольку все, в том числе и недвижимость, имеет обыкновение изнашиваться. По описи на небольшую сумму застраховано несколько предметов обстановки. Кроме того, подписан полис по гражданской ответственности на 20 тысяч долларов. Общая сумма годового взноса при этом составила более 7 тысяч рублей. Этот случай не укладывается полностью в рамки стандартного, поскольку полис, о котором идет речь, предполагает лишь 10-тысячный лимит по гражданской ответственности. Однако клиент предпочел его удвоить, и страховка обошлась дороже на две тысячи рублей.

В имущественном секторе недвижимость - самый популярный объект страхования после автомобилей. Для корпоративных клиентов обычно предлагается страховка офиса, систем жизнеобеспечения, мебели, компьютеров и другой оргтехники, канцелярских товаров, технического оборудования. Страхуются как производственные, так и административные, торговые и социально-бытовые объекты, не только здания, но и подъездные пути, а также сырье на складе, готовая продукция и прочее. Если речь идет о жилье, то можно застраховать квартиру и ее отделку, мебель. Что касается загородных домов, то страхуются не только само здание и домашнее имущество, но и земельные участки с хозяйственными постройками и даже домашние животные. Естественно, предлагаются различные полисы по гражданской ответственности. Все это можно страховать по стандартному договору или индивидуально в любом наборе. Типовые полисы обходятся дешевле, но и возмещение при этом более скромное.

Но самое главное состоит в том, что полис вовсе не является индульгенцией на освобождение от будущих грехов. Любой страховщик будет использовать все законные способы, чтобы отказаться от выплат. И это нормально, если речь идет не о злонамеренном обмане, а следовании букве документов. Есть, например, такая формулировка, как грубая небрежность. Скажем, если на стройке упал подъемный кран и выяснилось, что неисправность можно было обнаружить при техосмотре, но владелец не привлек своевременно органы технадзора, то компания скорее всего не посчитает это страховым случаем. Или если вы затопили соседей, оставив открытой воду, то вашу гражданскую ответственность страховщик также не будет возмещать. Другое дело, если случился прорыв радиатора или водопроводной трубы не по вашей вине.

Активность частных клиентов в последние годы стимулировали так называемые пакетные полисы. Они предполагают оценку недвижимости и имущества без выезда агента на объект, со слов клиента. Его расценки также относительно демократичны. Стандартный набор рисков - это пожар, взрыв, удар молнии, повреждение имущества в результате тушения пожара и из-за задымления. Ущерб от залива водой, противоправных действий третьих лиц, кражи со взломом или грабежа и прочее, прочее... У лидеров страхового рынка весьма похожие программы, однако страховщика все-таки нужно выбирать. Как советуют сами участники рынка, никто не придумал лучшего способа, чем рекомендации тех, у кого уже есть опыт общения с той или иной компанией.

Речь идет о застройке района Северный. В скором времени отсюда выведут несколько предприятий. А уже в мае за счет городского бюджета начнут возводить новые дома в 1-м микрорайоне. Более того, в декабре планируют завершить строительство трех жилых корпусов, квартиры в которых получат главным образом жители тех пятиэтажек и ветхих строений, которые подлежат сносу.

К подобным историям можно отнести и ситуацию, в которой оказалась Комсомолка. Если в ходе следствия будет доказано, что причиной пожара стал непогашенный окурок, как стали подозревать с самого начала, то страховщик также может отказаться от выплат. Ждать альтруизма от страховой компании по меньшей мере наивно - она должна только то, что должна, а клиент должен быть во всеоружии. В любом случае нужно обращаться в суд, и, как жалуются в страховых компаниях, у клиентов есть шансы против страховщиков, которых якобы не любят в судах. К примеру, если страховщик придирается к тому, что электропроводку установили ремонтники без имени и звания, то суд может учесть, что лицензированных бригад у нас днем с огнем не сыщешь. Однако очевидно, что клиентам неплохо бы как минимум изучать договоры. Например, после обрушения Трансвааль-парка выяснилось, что риск ошибок проектирования не застрахован. Может показаться невероятным, но многие страхователи, особенно частники, не удосуживаются разобраться в деталях договора, в том числе и в правилах страхования, которые обязан предоставить агент. Это та сфера ответственности, которую на себя никто не возьмет, кроме самого владельца.
Северо-Восточный округ один из самых густонаселенных в столице, поэтому найти площадку для строительства жилых домов здесь настоящая проблема. Если и есть небольшие вкрапления новостроек, то в основном на территории тех районов, где сносят пятиэтажки. Лишь одна резервная зона до недавнего времени оставалась свободной, но в нынешнем году ее тоже начнут осваивать. Это как раз и будет особенностью программы строительства 2006 года.

ОТСЕЛЯТ И СНЕСУТ
В 2006 году в Северо-Восточном округе планируют отселить
24 строения пятиэтажки сносимых серий и аварийные дома.
ДОМА СЕРИИ К-7
В первом квартале:
пр. Дежнева, 12, корп. 2;
ул. Полярная, 4, корп. 3;
ул. Полярная, 8;
пр. Шокальского, 21, 39;
ул. Молодцова, 2, корп.
Во втором квартале:
ул. Полярная, 4, корп. 2;
пр. Студеный, 6, корп.
В третьем квартале:
пр. Шокальского, 43;
ул. Молодцова, 27, корп. 2, 3;
пр. Шокальского, 29, корп. 5 (отселение начнется с 5-го подъезда);
пр. Шокальского, 41, корп.
В четвертом квартале:
пр. Шокальского, 25;
пр. Шокальского, 29, корп. 2, 3;
ул. Широкая, 9, корп. 2, 3;
ул. Снежная, 19, корп.
АВАРИЙНЫЕ ДОМА
В четвертом квартале:
ул. Коминтерна, 12;
ул. Верхоянская, 6;
ул. Менжинского, 20, корп. 2;
ул. Менжинского, 22;
ул. Ивовая,
ЧАСТИЧНОЕ ОТСЕЛЕНИЕ
Отрадный проезд, 1

Всего же в этом году на Северо-Востоке поднимутся 36 новых жилых комплексов. В девять из них, которые построят на бюджетные средства, переедут жители из отселенных пятиэтажек серии К-7 и аварийных зданий. По инвестиционным проектам возведут 17 домов (в них часть жилой площади будет принадлежать городу) и еще 10 за счет организаций.
Кстати, темпы жилищного строительства в СВАО будут только возрастать. Например, в конце этого года начнут, а в 2007-м сдадут еще 14 домов в районах Алексеевский, Бутырский, Лосиноостровский, Отрадное и Ростокино. Кроме того, новостройки украсят улицу Заповедную в Южном Медведкове.
--------------------------------------------------------------------------------

Стала ли ипотека доступнее для народа? Сколько нужно зарабатывать, чтобы получить ипотечный кредит? В каком возрасте это возможно? Можно ли взять кредит, если ваш доход нельзя подтвердить официально?
На эти вопросы ищите ответы в сегодняшнем выпуске Справочного бюро. Будем исходить из того, что бизнесмены, шефы, боссы и прочее начальство имеет достаточно денег, чтобы купить себе жилплощадь. Интересовать нас будут в первую очередь наемные работники и рядовые госслужащие.


Ипотека как один из способов въехать в новую квартиру, не выплачивая сразу ее полной стоимости, многим казалась неосуществимой мечтой. Надежды разбивались из-за высоких требований банков к доходам потенциальных заемщиков. В последние полгода, по оценкам специалистов, на рынке ипотечного кредитования наметился некий бум. Банки наперебой предлагают свои ипотечные программы. Сейчас только в столице, по некоторым данным, действует более сотни таких программ.

Вариант первый.

По деньгам и свобода

Размер кредита напрямую зависит от вашего дохода. Рассмотрим три варианта. Для расчетов возьмем усредненные цифры условий ипотечного кредитования: 11 процентов годовых в валюте на 15 лет.

Выходит, на каждого трудоспособного члена семьи должно приходиться по $95 Что значительно отличается от средней зарплаты по Москве. И это, не считая расходов заемщиков на услуги банков, которые обязательно возникнут при оформлении ипотечного кредита обычно 3 4 процента от суммы кредита.
Означает ли это, что если в семейном бюджете меньшая сумма, на ипотеке нужно ставить крест?

Квартира за $1900 в месяц
Молодая семья москвичей хочет купить по ипотеке однокомнатную квартиру. Ее средняя стоимость $80 000 90 00 Собственных средств на покупку хватает только на минимальный первоначальный взнос 10% от стоимости квартиры. Размер кредита составит около $70 00 Посчитаем, какой доход должна иметь семья для получения искомой суммы. При условии, что она будет выплачивать 11% годовых в валюте за кредит в течение 15 лет. При таком раскладе ей необходимо зарабатывать $1 900 в месяц и ежемесячно выплачивать банку в среднем по $85

Квартира за $1000 в месяц
Реально ли получить ипотечный кредит, имея семейный доход в $1 000? Условия те же: стоимость квартиры $80 000 90 000, срок 15 лет и годовая ставка 11% в валюте. Средняя сумма кредита составит $36 000 3800 Тогда понадобится доплатить за покупку квартиры около $40 000 50 00 Вряд ли у многих потенциальных заемщиков есть такое количество накопленных средств.

Вариант второй.

Вариант третий.

При расчете мы использовали относительно короткий срок кредита. Может быть, стоит присмотреться к более долгосрочным займам? Сейчас многие банки предлагают максимальные условия, по которым можно одолжить деньги и на 25 30 лет. Тогда сумма кредита при тех же 11% вырастет до $42 000 43 00 К сожалению, не значительно. Таким образом, семье, получающей средний доход в $1000, можно рассчитывать либо на комнату (при том, что кредитованием комнат среди банков занимаются единицы), либо на жилье в Подмосковье.

Другая ситуация: семье удалось накопить денег, которых хватит, чтобы сразу оплатить до 80 90 процентов от стоимости квартиры. Недостающую, не такую уж большую по нынешним временам сумму она может покрыть, взяв ипотечный кредит.
Тогда под те же 11 процентов в валюте за пользование кредитом сроком на 15 лет минимальный доход может составлять всего $32 А сумма займа $10,5 тыс. Пример, говорящий о том, что ипотека может оказаться по карману не только высокооплачиваемым, но и людям с относительно низкими доходами. При условии, что в семейных закромах уже есть недвижимость или значительные накопления для первого взноса.

Квартира за $320 в месяц
Наша расчетная семья кроме сравнительно высокой зарплаты не имеет больших накоплений для первоначального взноса, у нее, как говорится, ни кола ни двора. На самом деле есть возможность обойтись вообще без первоначального взноса. Например, при условии, что у семьи уже есть какая-то недвижимость, например, одно- или двухкомнатная квартира, и она хочет улучшить свои жилищные условия, переехав в жилье побольше. В таком случае можно совершить альтернативную сделку по схеме ипотечного обмена: старое жилье идет в зачет новой недвижимости. То есть квартира продается, вырученные деньги идут первоначальным взносом за новую. Тогда семье понадобится совсем небольшой кредит, покрывающий разницу в стоимости между старой и новой квартирой. Та же схема распространяется и на жилплощадь в коммунальной квартире.

Подтверждаем доход

Зарплата из конверта
Иметь стабильный доход далеко не все. Надо его еще подтвердить. Заемщиков можно условно разделить на три группы: белых, серых и черных.

Кстати, одно из условий банка, которое должны соблюдать заемщики он не может выдать кредит ниже определенного минимума. В среднем по Москве эта граница проходит по цифре $10 00 Меньше этой суммы банкам выдавать невыгодно, иначе он заработает слишком мало денег.

Серые получают большую часть заработанных денег в конвертах. Еще недавно шансы у конвертников получить кредит были невелики. Но банки все лояльнее к ним относятся и разрабатывают специальные программы, учитывающие теневые зарплаты.

Белым зарплату платят полностью официальную, по ведомости. Им достаточно подтвердить свои доходы формой справки о доходе физического лица 2-НДФЛ.

Справка подписывается генеральным директором вашего предприятия либо другим начальником с правом подписи и бухгалтером. Скрепляется печатью. Все, эта справка является документом, подтверждающим ваш доход.
Совет серому

Как же конвертнику подтвердить реальный доход, если по справке 2-НДФЛ он равен 2 тысячам рублей?
Доход подтверждается справкой произвольной формы на бланке организации, в которой трудится будущий заемщик. На бланке должны быть указаны все реквизиты его фирмы, с номерами телефона, должность и период службы на последнем месте соискателя ипотечного кредита. Ниже в табличном виде указываются его доходы за последние полгода, и обязательно, в чем: рублях, долларах, евро. Если вы напишете свои заработки за более продолжительное время, да еще по возрастающей, в связи с карьерным ростом вам большой плюс.

Но слишком не увлекайтесь. Предположим, вы работаете инженером в фирме, которой руководит ваш друг. Ему ничего не стоит в серой справке приписать тысячу другую долларов. Номер не пройдет. Банк имеет множество способов проверить, сколько вы на самом деле получаете. Достаточно заглянуть в Интернет на сайты по поиску работы. И оценить по предлагаемым вакансиям, могут ли вам с вашей квалификацией и опытом работы платить такие деньги.

Комментарий заместителя директора Департамента ипотечного кредитования компании NOVACAPITAL Артема Ветюгова:
Серым заемщикам могу порекомендовать если у них есть недвижимость, например, дача, обязательно представить документы на нее. Или на автомобиль. И вообще на любые другие активы. Хорошая кредитная история, счета в банке, турпоездки тоже могут послужить косвенным доказательством того, что хоть вы и принесли справку о сером доходе, но зарабатываете достаточно, чтобы добросовестно платить по долгам. Не стесняйтесь, акцентируйте внимание на положительных моментах, которые могут подтвердить вашу платежеспособность.

Банку важно знать не только, каковы ваши текущие доходы, но и насколько стабильно вы заняты, какова ваша квалификация и т. д. Какое-то значение может иметь даже то, женаты вы или разведены. Семейные устои ныне тоже в цене. Вы можете сами, по своему желанию, написать в этом заявлении о своих дополнительных доблестях и представить документы, которые банку не требуются. Вплоть до выписки из домовой книги она означает, что вы живете по конкретному адресу и никуда не денетесь. Короче, чем больше вы открыты перед банком, тем ближе он к вам.

Банк может отказать в кредите, если у него появились подозрения, что заемщик завысил уровень своей платежеспособности, чтобы получить больший кредит. Или скрыл, исказил какую-то информацию о себе. Не будьте столь наивны: у банка существуют свои методики, свой алгоритм проверки вашей платежеспособности и достоверности информации.

Просишь больше не дадут совсем

Черным заемщикам банк обычно выдает сумму кредита раза в два ниже запрашиваемой. Все-таки компания, которая не может подтвердить доходы своего сотрудника даже в произвольной форме, особого доверия не вызывает. Возможно, там есть проблемы. Значит ли это, что в таком случае надо следовать правилу: проси больше, дадут сколько надо? Предположим, вместо реального ежемесячного дохода в $1000 указать $200 Это будет вашей грубейшей ошибкой. Все равно проверят. И если обман вскроется, кредита вам не видать, как своих ушей.

И у черных есть шансы

А что, если работодатель наотрез отказывается выдать вам справку о доходах? Боится нездорового интереса со стороны налоговых и прочих силовых структур. Хотя до сей поры ни одну компанию за выданную справку не прикрыли.
Итак, речь о третьей категории работников совсем черных. Но и для них ситуация отнюдь не безвыходная. Некоторые банки начинают разрабатывать программы, свои методики оценки платежеспособности, которые позволяют даже в столь тяжелых случаях надеяться на получение ипотечного кредита. С некоторых пор кредитные учреждения декларируют устное подтверждение дохода. Разумеется, поверить на слово большой риск. Поэтому названную вами сумму дохода в вашем заявлении должен устно подтвердить ваш начальник. При этом, скорее всего, рассматриваться заявка на кредит будет за деньги. Связано это, как правило, с тем, что для устного подтверждения необходим выезд банковского специалиста на место. Там он изучает местность, смотрит, как выглядит офис, сколько может стоить аренда помещения, чем занимается компания нефтью или карандаши строгает. И чем серьезнее вид ее деятельности, тем больше доверия к ней.

Появляются все новые варианты и возможности получить кредит.
Острая конкуренция, которая началась между банками за клиентов, заставила их не только уменьшить процентные ставки за кредит (опустили с 15 16 процентов годовых в валюте до 11 проц. в среднем), размер первоначального взноса, увеличить сроки кредитования, но и более либерально подходить к подтверждению дохода заемщика.
Если ваш семейный доход позволяет взять кредит, и вы в состоянии выплачивать его 15 20 лет, к тому же ежемесячный платеж не столь ощутимо утянет ваш карман, то, конечно же, не упускайте возможность жить хорошо уже сегодня. Отдельное жилье залог семейного счастья.

Жить, постепенно расплачиваясь

Итак, заявлять о том, что ипотека достигла или вот-вот достигнет заветной массовости, преждевременно. Для многих семей она по-прежнему недоступна. Цены на жилье растут быстрее зарплат. И все-таки ипотека медленно, натужно, но все же идет на подъем. Это провоцирует конкуренцию, что приводит к улучшению условий ипотечного кредитования. Они стали наиболее мягкими и приемлемыми для все большего числа потенциальных заемщиков.

Самый благоприятный возраст потенциальных заемщиков 30 40 лет.
Так что же, те, кому за 40, могут не беспокоиться? Между тем, в столице почти 20 процентов жителей в возрасте от 45 до 55 лет. Каждый пятый москвич. Понятно, что если вам всего 45 лет, на максимальный 30-летний срок можете не рассчитывать. На 20 тоже. Ни одна страховая компания не застрахует. Или назначит такой страховой взнос, что мало не покажется, кредит брать станет просто невыгодно. Один плюс можно будет бесплатно обследовать свое здоровье в поликлинике, с которой сотрудничают страховые компании.

Покупай, пока молодой

От того, сколько вам лет, зависит размер кредита и вообще дадут его или не дадут. Ипотечный кредит может получить любое дееспособное лицо в возрасте от 20 до 55 лет таков стандартный возрастной диапазон, декларируемый большинством банков. Не многие отваживаются расширить его до 65 лет. Размер кредита зависит от срока кредитования. Еще недавно эти сроки ограничивались 10 15 годами, а теперь появились программы, рассчитанные до 30 лет. Понятно, что на долгосрочные займы могут надеяться люди молодые. Чем больше вам лет, тем на меньший срок вы можете взять кредит.

Сроком на 5 лет. Минимальный доход должен равняться $2400 в месяц. Ежемесячная выплата составит $130

Возрастные соискатели ипотечного кредита могут примериться к ипотечным программам, рассчитанным на 5 и 10 лет. Прикинем, какой доход должна иметь семья и сколько ей понадобится ежемесячно выплачивать денег банку под 11 процентов годовых в валюте, с суммой кредита 60000 тыс. долл.

Многие ли семьи этой возрастной группы имеют такие заработки? Вывод однозначный: покупай, пока молодой.
Приобретение жилья с помощью ипотечного кредита становится все более популярным, несмотря на определенные проблемы в этой области. Но работает ли ипотека в сфере коммерческой недвижимости, что такое лизинг и как им воспользоваться? На эти и другие вопросы отвечает руководитель проекта ООО Московский Ипотечный Центр Сергей Киприянов.

Сроком на 10 лет. Минимальный доход $2000 в месяц. Ежемесячные выплаты $82

Закон Об ипотеке не позволяет в случае приобретения коммерческой недвижимости на заемные средства регистрировать переход права собственности на покупателя одновременно с регистрацией залога на покупаемый с использованием кредитных средств объект (предусмотрено и для жилых помещений). Поэтому кредитная организация требует от заемщика оформления недвижимости в свою собственность с ее последующей передачей в залог банку. И только затем кредитная организация может перечислить продавцу средства за продаваемый объект.

В 2005 году кредиты на приобретение коммерческой недвижимости под залог этих объектов практически не выдавали. Рынок подобной ипотеки не развит, и в настоящее время можно говорить только о единичных сделках. Причин несколько:

Практически полное отсутствие на рынке банковских услуг предложений для юридических лиц по долгосрочному (пять и более лет) кредитованию за исключением кредитования по программе Жилая ипотека, рассчитанной на физических лиц.

Банки предъявляют высокие требования к финансовому положению заемщиков. Например, одно из многочисленных условий предусматривает, что суммарная задолженность предприятия-заемщика не может превышать трехмесячных оборотов по счету.

Существуют различные схемы. Одна из них основана на доверии. Другими словами, заключают договор купли-продажи, продавец получает часть средств, принадлежащих покупателю, плюс гарантию банка. Затем происходит регистрация собственности на нового покупателя и регистрация договора залога, после этого выдача кредитных средств и окончательный расчет. Отметим, что здесь сначала осуществляют регистрацию залога на банк, а уже потом переход права собственности на нового покупателя.

И тем не менее начало коммерческой ипотеке положено. Первые единичные сделки уже имеют место. Каким же образом их совершают?

Лизингополучателем выступает приобретатель недвижимости. Они заключают договор, предусматривающий порядок выкупа имущества.

Все большую популярность и известность в малом и среднем бизнесе приобретает такая схема кредитования, как лизинг. Объект недвижимости оформляют на лизинговую компанию лизингодателя, которого кредитует банк.

Разновидностью лизинга недвижимости является возвратный лизинг, при котором продавцом объекта недвижимости выступает сам лизингополучатель, оформляющий его в лизинг. Таким образом, схема возвратного лизинга позволяет лизингополучателю обрести долгосрочное финансирование путем продажи принадлежащего ему недвижимого имущества.
Характеристики объектов недвижимости, в основном предоставляемых в лизинг:

Следует отметить, что покупка коммерческой недвижимости с использованием лизинговой схемы позволяет компании получить ряд определенных преимуществ. Лизинг недвижимости такой вид финансирования, когда лизинговая компания приобретает в собственность указанный лизингополучателем объект недвижимости у определенного им продавца и предоставляет его за плату во временное владение и пользование с переходом к лизингополучателю права собственности после окончания срока лизинга.

Необходимо, чтобы стоимость приобретения объекта недвижимости составляла сумму, эквивалентную минимум одному миллиону долларов США.

Объектами долгосрочной финансовой аренды могут являться отдельно стоящие здания и сооружения, нежилые помещения, имущественные комплексы, создаваемые объекты недвижимого имущества, находящиеся в завершающей стадии строительства. Объекты должны иметь статус коммерческой недвижимости и образовывать юридически выделяемое целое имущество.

По истечении срока действия договора лизинга при условии выполнения лизингополучателем всех его условий право собственности на объект недвижимости переходит к лизингополучателю.

Объекту недвижимости следует находиться в Москве, ближайшем Подмосковье или Санкт-Петербурге. В дальнейшем планируют развивать лизинг недвижимости в крупных городах европейской части России.

Валюта финансирования евро или доллары США.
Срок лизинга от трех до десяти лет в зависимости от периода полной амортизации объекта недвижимости.
Авансовый лизинговый платеж от 25 до 30 % от стоимости объекта недвижимости.
Единовременная комиссия за организацию лизинговой сделки не выше 3 % от суммы предоставляемого лизинговой компанией финансирования.
Балансодержатель лизинговая компания или лизингополучатель по договоренности сторон.
Процентная ставка по договору лизинга не более 10 % годовых для договоров лизинга в евро без учета налога на имущество.
Удорожание в год не более 5 %.
Объект недвижимости подлежит обязательному имущественному страхованию.

Основные условия лизинга недвижимости:

Срок лизинга рассчитывают таким образом, чтобы к моменту его истечения балансовая стоимость объекта недвижимости для целей бухгалтерского учета приближалась к нулю, то есть в течение срока лизинга производят полную бухгалтерскую амортизацию имущества. Это позволяет лизингополучателю и лизинговой компании избежать дополнительных расходов на уплату налогов при передаче по окончании срока лизинга объекта недвижимости в собственность лизингополучателя.

Как гласит закон, земельные участки не могут быть предметом лизинга, поэтому при лизинге коммерческой недвижимости земельный участок, на котором она расположена, оформляют в субаренду.

Лизингополучателями могут являться юридические лица, организованные в форме открытого акционерного общества, закрытого акционерного общества или общества с ограниченной ответственностью.
Минимальный срок деятельности один год.
Объем предоставляемого лизингового финансирования (то есть все расходы по приобретению имущества за вычетом авансового платежа лизингополучателя) не должен превышать величины собственных средств предприятия и 25 % от величины годовых продаж (выручка от реализации).
Необходимо, чтобы бизнес компании-лизингополучателя был прибыльным.
Объект недвижимости лизингополучатель приобретает только для предпринимательской деятельности.
Если объект недвижимости куплен для дальнейшей сдачи в аренду, то требуется представить бизнес-план его эксплуатации.

Требования к потенциальному лизингополучателю:



Главная --> Публикации