Главная --> Публикации --> Знал бы прикуп – жил бы в… Неуловимый мастерок Начало борьбы с квартирными спекулянтами Почему так долго: оформляются новостройки в собственность? Две беды – гаражи и дороги

Вчера в Совете Федерации президент Владимир Путин и первый вице-премьер Дмитрий Медведев вместе с председателями региональных парламентов обсуждали реализацию национальных проектов.

Владимир Путин и Дмитрий Медведев призвали сенаторов разобраться с рынком жилья в регионах.

Появление в палате регионов двух высоких чиновников, один из которых стал инициатором создания национальных проектов, а другой отвечает за их выполнение, не случайно - именно в регионах реализация этих проектов может столкнуться с самыми серьезными трудностями. Вчера на заседании Совета законодателей, в который входят спикеры региональных парламентов, президент Владимир Путин довольно подробно рассказал о том, что это за трудности. По его словам, очень значительная часть неурегулированных вопросов относится к проекту Доступное и комфортное жилье. Доступное жилье - один из самых острых и вечных вопросов для нашей страны. Поэтому особое внимание надо обратить на то, что происходит в этой сфере, - сообщил президент. Среди всех проблем, касающихся этого нацпроекта, президент выделил злоупотребления местных властей при распределении земельных участков под жилищную застройку.

Судя по выступлениям главы государства и первого заместителя председателя правительства, самым проблемным они считают нацпроект Доступное и комфортное жилье. И чтобы этот проект все-таки состоялся, необходимо более активное участие региональных властей, парламентский контроль на местах, а где-то и быстрая реакция прокуратуры в случае неумелого обращения с земельными участками, выделяемыми под застройку.

В связи со всем вышесказанным президент призвал региональных законодателей обратить внимание на практику применения на местах норм Земельного кодекса. Часто, к сожалению, местными администрациями нарушается порядок проведения конкурсных процедур. Есть случаи отказов от проведения открытых аукционов по выделению участков под жилую застройку. В некоторых регионах произвольно сокращается перечень льгот на оплату жилья и коммунальных услуг. В других регионах гражданам навязываются дополнительные обременительные выплаты, связанные с оплатой услуг ЖКХ, - сообщил Владимир Путин. Напомнив, что по отдельным эпизодам, связанным со злоупотреблениями властей в сфере жилищного строительства, уже работает прокуратура, президент заявил о необходимости создания в регионах эффективной системы парламентского контроля.

Глава государства признался, что администрации многих регионов за последние годы провели большую и, как им кажется, позитивную работу, затянув в свои или подконтрольные структуры большое количество перспективных земельных участков под застройку. В результате процесс получения участков под строительство превращается для компаний в сплошное мучение - в особенности если эти компании не связаны с местными властями. В очень многих регионах происходит процесс торможения: приходит застройщик с предложением, и выясняется, что у одного прическа не та, а другого цвет глаз не подходит, - сказал президент.

Однако сами сенаторы и депутаты признают, что степень влияния парламентариев на исполнительную власть остается не слишком высокой. В кулуарах народные избранники честно признают, что неправильно было бы думать, будто они сумеют в обозримом будущем взять под контроль такую чувствительную для региональных чиновников сферу, как распределение земли под жилищное строительство. Судя по всему, это прекрасно понимают и высшие руководители страны.

Депутатский контроль за деятельностью администраций в высшей степени востребован, - заявил Владимир Путин. Кстати, ранее президент неоднократно говорил о необходимости аналогичного контроля и на федеральном уровне.

Первый вице-премьер Дмитрий Медведев фактически повторил многие высказанные президентом тезисы, сообщив, что укрепление единства правового пространства остается важнейшим общенациональным приоритетом, без которого невозможна реализация нацпроектов. Он отметил, что простые граждане на местах уже неплохо осведомлены о задачах и предназначении приоритетных проектов и ждут теперь ощутимых результатов. Поэтому обмануть их ожидания руководство страны не имеет права. Первый вице-премьер подчеркнул, что дополнительное финансирование из федерального бюджета на реализацию национальных проектов в регионах не должно приводить к отмене выполнения уже имеющихся социальных программ. Кстати, Медведев призвал региональных руководителей заняться разработкой собственных приоритетных проектов, которые дополняли бы и национальные проекты, и региональные социальные программы. Продолжая разговор о необходимости создания системы парламентского контроля за работой региональных властей, первый вице-премьер предложил Совету законодателей наладить тесное взаимодействие с Советом по национальным проектам при президенте. Таким образом, региональные депутаты получат возможность постоянно информировать федеральный центр о происходящих на местах злоупотреблениях.

Вообще, выступая вчера в Совете Федерации, президент высказал немало критических замечаний в адрес парламентариев. Глава государства отметил, что депутаты на местах уже много лет не могут привести региональное законодательство в полное соответствие с федеральным. По имеющейся у меня информации, предоставленной министерством юстиции, только в десяти субъектах Федерации эта работа полностью завершена, - сообщил президент. Правда, по словам Владимира Путина, по самым основным и глобальным направлениям законодательные расхождения между центром и регионами сейчас закрыты. Свое весьма критическое выступление Владимир Путин завершил сообщением, что в настоящее время в нашем государстве тем не менее сложились все условия, необходимые для качественного улучшения жизни граждан.

А перед визитом в Совет Федерации Дмитрий Медведев провел совещание с профильными ведомствами, на котором обсуждалась готовность производителей стройматериалов к росту объемов жилищного строительства. В нем приняли участие министр регионального развития Владимир Яковлев, замглавы минэкономразвития Андрей Шаронов, руководители ФАС и Росстроя Игорь Артемьев и Сергей Круглик, первый заместитель мэра Москвы Владимир Ресин, руководители крупных российских строительных корпораций. Под пристальное внимание собравшихся попали предприятия, выпускающие железобетонные конструкции, теплоизоляционные материалы, кирпич и цемент. Речь шла не только об увеличении объемов, но и о повышении качества этой продукции.
В Челябинской области на берегу озера Увильды начался снос самовольных построек. Правда, чтобы разрушить незаконный кирпичный эллинг, природоохранной прокуратуре области пришлось дважды обращаться в суд с исками о понуждении судебных приставов к исполнению судебных решений.

Послушав выступления спикеров ЗС из нескольких аграрных регионов, президент Путин на заседании дал поручение первому вице-премьеру подготовить предложение о снижении процентной ставки по кредитам, которые Россельхозбанк выдает крестьянам. Сейчас ставка составляет 16 процентов от суммы кредита - это слишком много, - заявил президент. Дмитрий Медведев пообещал, что процентные сборы с крестьян будут сокращены в ближайшие дни.

На берегу озера Увильды - памятника природы, отнесенного комиссией ЮНЕСКО к числу ценнейших озер мира, вот уже несколько дней работает тяжелая техника. Сначала рабочие сняли крышу из металлического профиля, теперь разбивают кирпичные стены.

Только за последний год природоохранная прокуратура Челябинской области направила в суды 15 исков о сносе самовольных построек на озерах Еловое, Зюраткуль Подборное, Аргази, Увильды, Шершневском водохранилище, и 7 из них уже удовлетворены.

- Мы дважды понуждали приставов судебными исками к исполнению решений суда, - говорит природоохранный прокурор Челябинской области Анатолий Екимов. - По сносу незаконных строений до сих пор нет четко выверенной правовой базы. Нет подразделений, которые обладали бы орудиями сноса - специальной техникой, людьми. На очереди у нас - еще несколько удовлетворенных судом исков о сносе, и, наверное, должны существовать правовые акты, которые гарантировали бы оплату какой-то организации по определенному тарифу за произведенный снос. Пока же прокуратуре пришлось обращаться за помощью к главе Карабаша, на чьей территории находится уникальное озеро. Только он снабдил приставов всем необходимым. После сноса владельцу в виде регресса будет выставлен счет.

Еще в 1999 году предприниматель Николай Журавлев построил прямо на берегу озера гараж-эллинг. Никаких правоустанавливающих документов на земельный участок и гараж Журавлев предъявить не сумел: эллинг строился по устной договоренности с председателем земельного комитета Карабаша. В декабре 2004 года Карабашский городской суд удовлетворил иск природоохранного прокурора и обязал любителя природы снести незаконную постройку. Но исполняется решение суда лишь сейчас: сначала предприниматель пытался обжаловать вердикт первой инстанции - безуспешно, потом прокуратуре пришлось торопить судебных приставов.

- При подготовке исковых документов выяснилось, что объект и сам участок уже зарегистрирован в Южноуральской регистрационной палате, - говорит природоохранный прокурор Челябинской области Анатолий Екимов. - Гражданин предъявил нам государственный регистрационный документ, то есть подтвержденные государством права на пользование участком и объектами недвижимости. Мы стали детально рассматривать, что за документы положены в основу госрегистрации, и оказалось, что требование федерального закона о обязательной правовой экспертизе не выполнено. Мы обратились в суд, потребовали признать государственную регистрацию недействительной. Если решение будет положительное, будем решать вопрос о сносе этого объекта. И таких случаев, когда владельцы прикрываются регистрационными документами, - масса.

Есть и такая тревожная тенденция: в последние годы стало модным сооружать на мелководье и в болотистой части озер огромные пирсы с пляжами и мелкими кафе. Один предприниматель умудрился отсыпать скальным грунтом около 10 соток озерного мелководья озера Увильды, забетонировал от волнобоя прибрежную полосу, где построил дом и веранду. Но здесь прокуратура столкнулась с неожиданным препятствием.

В первый день весны в гостинице Прибалтийская прошло одно из самых значимых событий года для рынка недвижимости страны - Петербургский ипотечный форум.

На берегу озера Увильды располагаются еще несколько десятков коттеджей, пирсов и гаражей, происхождение и легитимность которых вызывают большие сомнения надзорных органов. И все-таки время, когда грандиозные сооружения из красного кирпича казались неприступной крепостью, уже позади.

Организаторами Петербургского ипотечного форума стали Правительство Санкт-Петербурга, Министерство регионального развития Российской Федерации, Торгово-промышленная палата Российской Федерации, Международная ассоциация фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования, Российская гильдия риэлторов, Ассоциация Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада, Санкт-Петербургское ипотечное агентство, Группа Компаний Бюллетень Недвижимости и другие.

В мероприятии приняли участие представители различных ветвей власти и профильных бизнес-сообществ.

Столь масштабное мероприятие, посвященное реализации приоритетного национального проекта Доступное и комфортное жилье - гражданам России, проводится в стране впервые. Это не первое большое дело в сфере строительства и недвижимости, где Северная столица выступила пионером. И, учитывая активную поддержку подобных начинаний со стороны правительства города и бизнес-сообщества, можно с уверенностью сказать, что не последнее.

Впереди планеты всей

Помочь государству выработать жилищную политику съехались более 500 профессионалов со всей России, из стран СНГ и Восточной Европы. Бизнес и власть понимают, что без активного сотрудничества, когда стороны обоюдно заинтересованы в налаживании контактов, без конструктивного диалога сдвинуть с места настолько масштабный проект невозможно. В ходе Ипотечного форума можно найти ответы на постоянно возникающие вопросы по развитию жилищного проекта, - сказал г-н Вахмистров. Подобные мероприятия, по словам заместителя полномочного представителя Президента РФ в Северо-Западном федеральном округе Любови Совершаевой, позволяют вскрывать причины, мешающие реализовывать национальный проект Доступное и комфортное жилье - гражданам России. А таких причин в ходе форума было названо немало.

Основными определяющими характер Петербургского ипотечного форума понятиями стали актуальность и своевременность. Реализация национального проекта только стартовала, но уже на ее пути встали законодательные, юридические и технологические препоны. Как признался в ходе пленарного заседания вице-губернатор Санкт-Петербурга, президент Петербургского ипотечного форума Александр Вахмистров, власти и бизнес-сообщество делают много, но без четкой и понятной государственной жилищной политики реализация проекта не состоится. А таковая сегодня отсутствует.

По большому счету, организаторы форума ставили цель обеспечить время и место для выработки решений, которые могли бы изменить жизнь граждан в лучшую сторону, - сказал на пленарном заседании председатель совета директоров Группы Компаний Бюллетень Недвижимости Игорь Келим.

По мнению председателя Санкт-Петербургского регионального отделения Общероссийской общественной организации Деловая Россия Эдуарда Качаева, от того, насколько быстро и успешно эти проблемы будут решены, зависят общий настрой и отношение общества к органам государственной власти и профильному бизнесу. Очевидно, что необходимо не просто обсуждать решение проблем и реализацию национального проекта, нужно взглянуть на ситуацию разумно и реально. Это требуется для выработки участниками Первого Петербургского ипотечного форума конкретных решений, которые можно будет донести до органов власти - Государственной Думы РФ и, прежде всего, до первого вице-премьера Дмитрия Медведева, курирующего реализацию Национального проекта Доступное и комфортное жилье - гражданам России, - уверен первый вице-президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования Валерий Казейкин. Что поможет законодательной власти приблизиться к конечной цели проекта - обеспечить россиян доступным и комфортным жильем?

Осью проблем, к которой снова и снова возвращались участники и организаторы, стало обеспечение достаточных объемов жилищного строительства. Развитие ипотеки неотделимо от состояния строительного комплекса, который испытывает сегодня массу трудностей. Это отмечали все, от кого зависит и строительство, и реализация жилья. То есть, строители, риэлторы, банкиры и кооператоры.

Будущее стройки

По мнению А. Вахмистрова, для петербургского строительного рынка такой рост реален, но сдача даже 3 млн кв. м в год вряд ли будет разумным шагом. Застройщики уже сегодня испытывают трудности с реализацией готовых квартир, увеличение же объемов без стимулирования спроса приведет к перекосу рынка.

Не случайно перед отечественной стройиндустрией поставлена задача увеличения жилищного фонда России на 40 процентов. Без этого активизация ипотеки приведет только к негативным последствиям - значительному росту спроса, что немедленно отразится на ценах на недвижимость и сделает жилье еще менее доступным для населения. Понимая это, по словам депутата Государственной Думы РФ Виктора Опекунова, необходимо создавать условия для застройщиков, убирать все законодательные и бюрократические барьеры на пути строительных компаний. Ведь у российского строительно-промышленного комплекса есть потенциал для того, чтобы выполнить заказ государства и удвоить объемы жилищного строительства к 2010 году до 80 млн. кв. метров. Что мешает застройщикам наращивать объемы, причем мешает настолько, что они заговорили об их снижении?

О необходимости развития жилищного кредитования на первичном рынке говорит и генеральный директор Ассоциации Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада Михаил Викторов. Г-н Викторов считает, что более активную позицию в помощи строительной сфере должно занять государство.

Президент Ассоциации Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада Максим Шубарев заявил об актуальной проблеме отрасли - финансировании строительства. Долевая схема сегодня практически лишена будущего в связи с принятием ФЗ № 214 Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов:. Застройщики не в силах работать в соответствии с этим актом, поэтому вынуждены искать альтернативные пути. Банки же, как организации крайне консервативные, не спешат кредитовать подобные схемы из-за их юридической непрозрачности. Таким образом, в Петербурге сегодня с помощью банковских кредитов возводится лишь 12% от общего объема строящегося жилья. Впрочем, первичные рынки стран Восточной Европы испытывают похожие проблемы в плане кредитования жилищного строительства, - признался международный консультант-эксперт Финансового комитета по недвижимости Ассоциации банков Польши Болеслав Мелюш.

В то время как строители пытаются наладить свой бизнес, более 60% российских семей нуждаются в улучшении жилищных условий. Несмотря на то что идея долевого строительства была развенчана на государственном уровне, сегодня еще около 70% всего жилья строится на средства граждан. И далеко не всегда их права качественно защищены. Уровень же доступности ипотечного кредитования пока невелик.

Ипотека как основа

В привлечении ресурсов готов помочь Европейский банк реконструкции и развития. Как сообщил ведущий банкир ЕБРР Тыну Пекк, банк намерен предоставить прямые кредиты российским финансовым организациям.

Специалисты не могут сойтись во мнениях по поводу причин, мешающих российской ипотеке обрести массовость. По мнению депутата Государственной Думы Виктора Опекунова, до тех пор пока процентные ставки не упадут ниже 10% годовых, об активизации ипотеки не может быть и речи.

Очевидно, что в массе своей потенциальные заемщики не могут воспользоваться ипотекой для решения жилищных проблем. Только 1-2% россиян способны взять кредит. Необходимо не просто популяризировать кредитование, прежде предстоит решить законодательные проблемы. По словам Л. Совершаевой, целый ряд законов и подзаконных актов требует принятия и корректировки. Совершенно неприемлемо, по мнению президента Российской гильдии риэлторов Елены Дранченко, что рассмотрение всех подготовленных бизнес-сообществом поправок к ФЗ № 214 Госдума вновь отложила на неопределенный срок.

Президент Латвийской ассоциации риэлторов Эдгарс Шинс считает, что развитию ипотечного рынка в России мешает отсутствие конкуренции между кредитными организациями. Как только банки вступят в жесткую борьбу за клиента, кредиты начнут дешеветь на глазах. Профессионалы должны быть готовы к такому развитию событий, особенно это касается операторов рынка, отметил г-н Шинс.

Финальный аккорд

Не менее важно развивать сеть ипотечных агентств, ведь получить разрешение на кредит еще недостаточно - гражданин вынужден проходить непростую и достаточно затратную процедуру. В борьбе за комфорт клиента должны объединить усилия банкиры и риэлторы, считает г-жа Дранченко.

Это только малая часть проблем, стоящих на пути реализации приоритетного национального проекта Доступное и комфортное жилье - гражданам России", которые обсуждались на секциях Первого Петербургского ипотечного форума. Таких, как Финансовые инструменты на рынке жилищного строительства, Рефинансирование ипотечных кредитов, Механизмы снижения рисков жилищного кредитования, Ипотечный брокеридж и Накопительные схемы приобретения жилья. Важно, что участие в каждой из секций принимали не только профильные специалисты, но и профессионалы смежных сегментов рынка, стремящиеся к установлению цивилизованных отношений. К примеру, в обсуждении перспектив развития ипотечного брокериджа активное участие приняли представители финансовых структур, а проблемы строительного бизнеса обсудили не только застройщики, но и банкиры, и специалисты Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Накопленным опытом поделились профессионалы зарубежья и регионов России. Некоторые заимствованные наработки петербургские строител и готовы использовать уже сегодня, - говорит М. Викторов.

Что бы ни говорили противники ипотеки, платежеспособность россиян все еще невысока, поэтому кредитование должно стать основным инструментом в жилищной политике страны. Однако, по словам А. Вахмистрова, не стоит предавать незаслуженному забвению и альтернативные формы повышения покупательского спроса. Как то стройсберкассы, удачно прижившиеся в Восточной Европе, или жилищно-накопительные кооперативы, активно функционирующие в Башкирии.

Зачем вам дачка?

Специалистам удалось пообщаться, обменяться суждениями по актуальным вопросам рынка недвижимости, наметить точки соприкосновения, найти проблемные, болевые моменты отрасли. И это начало пути в поиске той самой истины, которая рождается только в конструктивном диалоге.
Если вы намерены арендовать дачу, лучше это сделать в марте. По крайней мере так утверждают риелторы. Сейчас еще есть из чего выбирать - будь то скромный домик на шести сотках среди кустов смородины или коттедж со всеми удобствами и ландшафтным дизайном. Ажиотажный спрос на аренду дач с каждым годом растет. И дело не только в том, что люди ищут место, куда вывезти семью на лето или на выходные. Довольно ощутимая часть арендаторов на самом деле представляет собой будущих покупателей загородного жилья: на съемных дачах люди тренируются жить вдали от городской суеты. Спрос, как известно, рождает предложение, а потому некогда дикий рынок загородной аренды стремительно цивилизуется.

Желающие снять простенькую дачку на сезон (домик на шести сотках с удобствами на улице и летним водоснабжением) должны в этом году быть готовыми выложить около 500 долларов в месяц. Однако такой вид аренды находится пока в неорганизованном состоянии, то есть съем-сдача происходит из рук в руки, и лишь единицы объектов оформляются через риелторов. Говорить о какой-либо структуре этого сектора рынка эксперты не рискуют, да и назвать его новым и бурно развивающимся язык не поворачивается.

Из всех возможных ответов на этот вопрос арендаторы чаще всего выбирают три: для постоянного проживания, на сезон (причем не только летний - домики у горнолыжных спусков пользуются не меньшей популярностью) и для проведения праздников. Новый год, майские, дни рождения люди теперь все чаще предпочитают отмечать за городом в большой компании. Им гораздо дешевле обходится аренда дачи на два-три дня, нежели выезд в пансионат на тот же срок. С подобным видом аренды ситуация менее изученная, чем с первыми двумя, однако риелторские фирмы уже предлагают эту услугу. Стоимость удовольствия очень сильно зависит от комфортности, площади коттеджа и его удаленности от Москвы. В среднем цены колеблются от 500 до 3000 долларов за уик-энд.

Большую часть потенциальных арендаторов загородной комфортабельной недвижимости можно отнести к так называемому хай-миддл-классу. Арендаторы - чаще всего иностранцы, их где-то 60 процентов от общего числа арендаторов. Доходный поселок, то есть поселок, где все дома сдаются в аренду, - говорит Александра Косарева, начальник отдела аренды компании Soho Realty, - оказывается наиболее интересным вариантом именно для иностранцев. Кое-где формируются даже целые немецкие, английские и прочие сообщества, живущие в соответствии с привычным укладом.

Ровно противоположная ситуация с качественным загородным жильем, к которому можно отнести таунхаусы и коттеджи с полным комплектом коммуникаций и отделкой по так называемому евро-стандарту и стандарту люкс. Именно такое жилье чаще всего арендуют для постоянного проживания. Это, по мнению экспертов, одно из самых динамично развивающихся направлений рынка. За последний год интерес потребителей к аренде в организованных охраняемых коттеджных поселках с развитой инфраструктурой значительно возрос и пока превышает предложение. Люди проявляют больший интерес к организованным поселкам, выполненным в едином архитектурном стиле, - говорит Евгений Родионов, генеральный директор инвестиционно-строительного холдинга RODEX GROUP. - Наиболее ходовая категория загородной недвижимости на лето - это коттеджи и таунхаусы площадью 200-300 квадратов в небольших организованных поселках в среднем на 20 домов в пределах 30 километров от МКАД. По занимаемой доле рынка загородная недвижимость в аренду приближается к отметке 12 процентов.

Тариф на свежий воздух

Другая часть арендаторов - семьи с детьми, пока не готовые к покупке собственного дома, топ-менеджеры российских компаний, предпочитающие круглый год проводить выходные за городом. Часто длительная аренда позволяет людям определиться в своих предпочтениях для последующего приобретения собственного загородного дома.

Сегодня цена квадратного метра сдаваемого внаем загородного жилья составляет в среднем 25-40 долларов в месяц. Соответственно средний загородный домик площадью 200 квадратов обойдется арендатору примерно в 7000 долларов. Однако это очень приблизительные расчеты. На рынке, отмечают в Soho Realty, встречаются сделки, где стоимость месяца аренды дома выше 100 тысяч долларов. Реальная цена объекта в аренду формируется из многих составляющих: играют роль престижность направления, удаленность от МКАД, расположен ли дом в организованном поселке или это отдельно стоящая постройка, вносят свой вклад класс самого поселка (элитный, бизнес-класс и т. п.), а также охрана и начинка дома (состояние, качество ремонта, мебели, техническое оснащение). К тому же, замечает Родионов, расположение коттеджа в непосредственной близости от лесного массива или водохранилища дополнительно увеличивает цену аренды процентов на 50, а развитая инфраструктура дает удорожание на 20 процентов.

Стандартные требования к состоянию сдающегося в аренду дома - это полноценная отделка под ключ, обстановка, вся необходимая бытовая техника. В некоторых случаях дом предлагается вместе с обслуживающим персоналом - садовником, горничной и даже отдельной охраной. Арендная плата эти опции в себя уже включает, как и все коммунальные платежи, за исключением, пожалуй, электричества и услуг междугородней связи. Услуги социальной инфраструктуры внутри поселка (спортклуба, бассейна, школы) также оплачиваются отдельно. Как правило, арендная плата вносится либо помесячно, либо за квартал и включает сумму страхового депозита, равного ставке за месяц.

Спрос на аренду загородных домов по направлениям распределился следующим образом: лидирующие позиции, а следовательно, высокие ставки имеют Рублево-Успенское шоссе и Новая Рига, за ними следует Дмитровское шоссе, привлекательное своей разнообразной спортивно-развлекательной инфраструктурой (Волен, Сорочаны, Яхрома) и близостью большой воды. На тройку лидеров приходится порядка 70 процентов совокупного спроса по аренде коттеджей. Востребованы дома, расположенные на Минском шоссе - продолжении Можайки, в которую переходит престижный Кутузовский проспект. По этому вектору находится большое количество стародачных мест, таких, как Крекшино, Лесной городок, а цена аренды значительно более привлекательна, нежели по Киевской или Калужской трассам. Наблюдается устойчивый спрос на загородную недвижимость по Пятницкому шоссе, где расположилось много новых крупных коттеджных поселков бизнес-класса с хорошей инфраструктурой.

Ежемесячный платеж зависит еще от одного фактора - срока аренды. При заключении договора на длительный срок можно рассчитывать на значительную скидку. В том смысле, что дом, который в пиковый летний сезон обойдется в 5-6 тысяч долларов в месяц, зимой не стоит больше 3-3, А для арендатора, готового заполучить этот объект на весь год, цена обычно остается зимней на весь период аренды. В крайнем случае увеличивается в летнее время на четверть, а не в два раза. Отметим, кстати, одну особенность рынка аренды загородки - он не подвержен тому сумасшедшему росту, который наблюдается на первичном рынке в этом секторе. Рост арендных ставок составил около 10 процентов годовых, что почти в три раза ниже показателей по купле-продаже.

Интерес инвесторов к доходным поселкам действительно растет, - добавляет Александра Косарева. - Часто они возводят доходные дома в уже существующем жилом поселке с развитой инфраструктурой. Интерес к подобным проектам обусловлен появлением длинных денег и в определенной мере насыщением рынка продаж. Некоторые застройщики, входя в проекты доходных поселков, таким образом делают ставку на растущий спрос в перспективе. Кстати, входной порог в доходный бизнес на загородных проектах значительно ниже, чем в городских, поэтому инвесторы пока решаются именно на них.

Вообще, считают риелторы, на рынке Подмосковья сегодня существует более 30 коттеджных поселков, предназначенных исключительно для сдачи в аренду. Строительство таких объектов с целью последующей сдачи в аренду - это долгоокупаемый для инвестора проект, - считает Евгений Родионов. - Выгодно строить небольшие элитные поселки в 10-15 домов, ориентированные на конкретный контингент обеспеченных людей, под которых выбираются концепция объекта, архитектурный стиль и т. д. Таким образом девелопер минимизирует возможные риски. Самыми популярными из уже построенных поселков считаются ИСТРА Holiday, Покровские холмы, Воскресенское, Росинка, Павловы родники, Moscow Country Club - все они располагаются на берегу Истринского водохранилища. Что, как уже ясно, сильно влияет на арендные ставки.

Среди агентств недвижимости существует определенная специализация по загородным направлениям и собственная клиентская база как арендаторов, так и арендодателей. Услуги риелторов по подбору адекватного предложения по аренде, как правило, обходятся в размер ежемесячного платежа за интересующий дом. Обращение к профессионалам рынка обосновано в том смысле, что они регламентируют отношения между сторонами во избежание конфликтов и недоразумений, связанных с соблюдением сроков аренды, своевременной оплатой, сохранностью имущества и т. д.
Изначально арендодатель заключает договор оказания услуг с риелтором, а потом непосредственно со съемщиком жилья подписывает договор аренды, который и служит основным правоустанавливающим документом в отношениях между арендатором и арендодателем, - подчеркивает Евгений Родионов. - В случае с дорогим жильем класса люкс целесообразно прописывать в договоре пункт о залоге за имущество. А само имущество желательно застраховать. Обычно размер залога равен сумме одного месяца аренды. Как правило, к договору аренды прилагается подробная опись имущества, находящегося в доме, за которое съемщик несет ответственность в течение всего срока аренды. В случае значительной порчи имущества составляется соответствующий акт, определяется размер материального ущерба, который ложится на съемщика, по вине которого был нанесен урон. Если вредитель не желает возмещать ущерб, владелец имущества с этими документами может смело идти в суд. Иногда, если речь идет об аренде на срок до полугода, собственники коттеджа требуют внести приличную сумму на депозит, чтобы обеспечить сохранность имущества, - добавляет директор департамента жилой недвижимости РИГрупп Александр Винокуров. - Деньги возвращают по истечении срока аренды.

Бди!

Все эти процедуры, хотя бы в усеченном варианте, лучше проделать и в том случае, когда дом сдается в аренду без участия риелторов. Хотя бы в простой письменной форме, с указанием всех паспортных данных и в присутствии свидетелей - какая-никакая, а бумажка, с которой можно потом искать правду. И самое важное для тех, кто снимает напрямую у частников: у арендодателя должны быть в наличии документы, устанавливающие право собственности на домик-дачку. Это весьма актуально, в особенности для домов в стародачных местах или садовых кооперативах - ведь до недавнего времени свидетельства о собственности на эту недвижимость оформляли единицы, в лучшем случае у людей имелись документы на землю. Так что обе стороны - и арендатор и собственник - должны быть бдительными, если решили сэкономить на услугах специалистов. Первый - чтобы не оказаться в ситуации и тут приехал настоящий хозяин, второй - дабы избежать потери недвижимого имущества.

Желательно также проверить договора на обслуживание коммуникаций, вывоз мусора и т. д., чтобы в разгар летнего сезона не остаться без воды или, например, зимой без тепла. Кстати, если арендатор захочет досрочно съехать, расторгнув договор аренды в одностороннем порядке, то обязан заранее письменно уведомить об этом хозяина жилья.



Главная --> Публикации